[에너지경제신문 김다니엘 기자] 주택 시장 경착륙을 막기 위한 노력의 일환으로 정부가 강남3구 및 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했다. 이로 인해 거래절벽 현상이 해소될 것이라는 기대감이 커지고 있는 가운데 2030 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)이 몰려있는 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 및 성북구에서의 부동산 거래량 증가 여부에 대해 시장의 관심이 집중되고 있다. 4일 대통령실과 정부부처 등에 따르면 국토교통부는 지난 2일 주거정책심의위원회를 열고 규제지역을 추가 해제하기로 결정했다.지난해 3차례 규제지역 해제에도 불구하고 서울시를 비롯한 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기도 4개 시는 조정대상지역 및 투기과열지구로 남아 있었으며 서울 내 15개 구는 투기지역으로 묶여 있었다. 그러나 이번 규제완화 조치로 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제되면서 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되는 등 세제가 완화되고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출이 확대된다. 재당첨 제한 등 청약 규제 또한 풀려 주택 구입 진입장벽 및 제한이 완화되는 등 수요자들의 부담은 크게 줄어들 것으로 전망된다.특히 지난해 서울 내에서 가장 큰 집값 하락폭을 기록한 노도강 및 성북구에서는 이번 규제지역 해제로 인해 부동산 거래 활성화에 대한 기대감이 늘어나고 있다.최근 한국부동산원에 따르면 12월 넷째 주 기준 지난해 서울 아파트 매매가격은 총 7.20% 하락했으며 25개 구 중 노원(-12.02%)·도봉(-11.80%)·성북(-10.27%)·강북구(-9.58%)는 가장 큰 하락폭을 기록하면서 변동률 최상위권에 위치했다.여기에 새해 들어 시중은행 대출금리 상단이 8%를 돌파하면서 눈덩이처럼 불어나는 대출 이자를 감당해야 하는 영끌족들의 한숨은 더욱 깊어져만 가고 있다.이처럼 집값하락과 금리인상이 맞물리자 영끌족이 몰려 있는 노도강 및 성북구에서는 당장이라도 집을 팔고 싶다는 목소리가 높아지고 있다.그동안 끝없이 하락하는 집값과 갈수록 높아지는 금리에 부담을 느낀 영끌족의 매물 출회가 늘었음에도 불구하고 부동산 시장 하락세가 이어지면서 수요자들 역시 같은 부담을 느꼈기 때문에 관망세는 짙어져만 갔다.하지만 이번 규제완화 조치 이후 주택 매매에 대한 부담이 줄자 수요자들의 움직임은 한층 더 활발해지고 있는 분위기다.노원구 중계동 내 A 공인중개소 관계자는 "규제완화 이후 아파트 매매에 대한 문의가 많이 늘었다"며 "아직 시간이 얼마 지나지 않아 실질적인 거래가 이뤄지지는 않았다"라고 전했다.이어 "문의하는 이들 중에는 물건을 사려고 오랫동안 눈여겨보던 수요자들이 많았으며 이자 부담으로 집을 내놨던 영끌족 중 혹시나 하는 마음으로 물건을 회수한 사람 또한 있었다. 이러한 일들에 비춰봤을 때 이번 규제완화의 영향이 큰 것 같다. 거래량이 확실히 증가할 것이라고 생각한다"라고 덧붙였다.반면 전문가들은 단순히 규제가 풀린다고 해서 노도강의 부동산 거래량이 증가하지는 않을 것임을 시사했다.송승현 도시와경제 대표는 "규제가 완화된다고 해서 노도강의 거래절벽 현상이 해소되지는 않을 것"이라며 "이자 부담은 집을 팔려고 하는 영끌족과 사려고 하는 수요자들에게 동등하게 적용된다. 때문에 거래량이 증가하려면 추가적인 가격 하락이 필요하다"라고 분석했다.송 대표는 이어 "거래량이 늘어나려면 가격상승에 대한 기대감이 있어야 하는데 현시점에는 그것이 없다"면서도 "정부가 이번 규제 완화로 거래량이 증가할 수 있는 환경만큼은 조성해 줬기 때문에 가격반등과 상관없이 거래량이 소폭 상승할 것"이라고 예측했다.daniel1115@ekn.kr서울 시내 한 공인중개사 사무소 앞. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] 지난해 서울 주택 월세 거래가 역대 최다치를 기록한 것으로 나타났다.4일 부동산 정보제공업체 경제만랩이 서울부동산정보광장을 분석한 결과 지난해 서울 주택 전·월세 거래는 50만9199건으로 집계됐다.이 중 월세 거래는 25만670건으로 서울부동산정보광장이 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이래 최다를 기록했다.서울 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중도 49.2%로 역대 최고치였다.월세 거래는 2018년 15만3200건, 2019년 15만7914건, 2020년 17만2417건, 2021년 21만9901건에 이어 지난해까지 4년 연속 증가세를 이어갔다.주택 유형별로 보면 지난해 서울 아파트 월세 거래는 9만5256건이었고, 빌라 4만7161건, 단독 10만8253건 등이었다.서울 25개 자치구에서 주택 월세 거래가 가장 많은 곳은 송파구(2만1512건)였다.이어 관악구 1만9971건, 강남구 1만6992건, 동작구 1만3933건, 광진구 1만3122건, 강동구 1만2455건, 서초구 1만2432건, 마포구 1만2330건, 강서구 1만363건 등이었다.반면 전세 거래는 금리 인상 영향으로 감소세를 보였다. 2021년 서울 주택 전세 거래는 28만132건으로 역대 최다를 기록했지만, 작년에는 25만8529건으로 전년 대비 7.7% 줄어든 것으로 조사됐다.지난해 서울 주택 매매는 4만4957건으로 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이래 최저치였다.황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "금리 인상으로 인해 주택 가격 하락세가 짙어졌고, 대출 이자 부담까지 커져 주택 매매와 전세 수요는 줄고 월세 수요가 급증하는 분위기다"라고 말했다. kjh123@ekn.kr사진=연합

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’ 정당계약이 진행 중인 가운데 계약률이 초미의 관심사로 떠올랐다. 인근 강동·송파구 구축 아파트 시세가 하락하고 있는데다 청약 경쟁률이 시장의 기대에 못 미치면서 당첨자들 사이에서는 계약 여부를 고민하는 눈치라서다. 해당 단지 미계약이 대거 속출할 경우 청약 시장 한파가 장기화될 우려도 제기된다.3일 분양업계에 따르면 올림픽파크 포레온은 지난 12월 당첨자를 발표하고 이날부터 오는 17일까지 15일간 정당계약 절차를 밟는다.통상 계약률이 70%를 웃돌면 선방했다는 평가를 받는데 올림픽파크 포레온의 일반분양 계약률이 이를 밑돌 것이라는 전망이 우세하다.분양 시장에서 낮은 청약 경쟁률은 계약률 저조로 이어질 가능성이 높게 점쳐진다. 애초에 계약을 결심하고 청약을 넣었던 수요자들도 청약 경쟁률이 예상보다 낮으면 ‘내 판단이 잘못된 게 아닐까’하는 불안감을 갖고 결정을 번복할 수 있기 때문이다.특히 지난 청약 결과 경쟁률이 저조했던 전용면적 39·49㎡에서 미계약 물량이 많이 나올 수 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 전용 49㎡의 최저 당첨가점은 20점으로 전체 면적 유형 중 가장 낮았다. 투룸 형태에 복도식으로 조성돼 다른 면적 유형에 비해 상대적으로 수요가 적었던 탓이다.당첨자들 간 ‘계약 눈치 보기’ 양상도 나타나고 있다. 해당 단지는 홈페이지를 통해 당첨자에 한해 사전 예약을 통해 계약 날짜를 정하고 있다. 매일 오전 10시부터 오후 4시까지 1시간 단위로 예약을 받고 있는데 3~9일까지는 아직 예약이 가능하지만 오는 10일부터 17일까지는 예약이 모두 마감됐다. 초기 계약 분위기를 보고 결정하겠다는 심리가 작용한 것으로 풀이된다.단지가 있는 강동구나 인근 송파구 등에서 집값 하락폭이 커지고 있는 점도 당첨자들이 계약을 망설이는 이유 중 하나다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 지난해 9월 실거래가가 23억8000만원까지 올랐으나 지난 12월23일 16억5000만원에 매매됐다. 1년 새 7억3000만원이 하락한 셈이다. 올해 상반기까지 기준금리 인상이 이어지면서 부동산 시장 하락세가 지속될 것을 감안하면 가격 하락폭은 더 커질 수 있다.이러한 이유로 올림픽파크 포레온 전용 84㎡ 분양가가 13억~14억원대인 점을 감안했을 때 입주 시기에 인근 아파트 시세가 분양가보다 낮아질 수 있다는 불안감도 커지고 있다. 일부 당첨자들은 "집값이 계속 하락하고 있어서 차라리 이 돈으로 당분간은 매매를 보류하고 더 상급지에서 전세로 거주하는 게 더 나은 선택일 것 같다"거나 "면적이 좁고 층수가 낮아 경쟁력이 없는 것 같은데 의무거주 2년에 전매제한 8년을 버틸 수 있을지 걱정된다"며 망설이고 있다.올림픽파크 포레온 계약 결과 미계약이 속출할 경우 이미 동시다발적으로 얼어붙고 있는 전국 분양시장 한파는 더 심각해질 수 있다는 전망도 나온다.HUG(주택도시보증공사)가 발표하는 전국 민간아파트 초기계약률(초기분양률)이 지난해 3분기에 최저치를 기록했다. 초기분양률은 신규 분양아파트의 초기 분양기간(3개월 초과~6개월 이하)에 실제 계약이 체결된 가구 수의 비율을 뜻한다. HUG에 따르면 지난해 3분기 전국 민간아파트 초기분양률은 82.3%로 집계됐다. 지난 2019년 1분기 81.7% 이후 3년6개월 만에 가장 낮은 수준이다. 서울 초기분양률 역시 지난해 상반기 100%를 유지했으나 지난해 3분기부터 하락세로 접어들었다.올림픽파크 포레온의 초기분양률이 60% 이하로 떨어질 경우 건설사 자금난도 심화될 수 있단 우려도 나온다. 오는 19일 둔촌주공 PF(프로젝트파이낸싱) 만기가 도래하기 때문에 오는 17일까지 진행되는 계약과정에서 얼마나 많은 자금을 확보할 수 있을지가 관건이다. 만약 계약률이 저조할 경우 건설사의 자체 자금을 많이 투입해 공사를 진행해야 한다는 리스크가 발생할 수 있다.송승현 도시와경제 대표는 "주변 시세 변화를 고려한 자발적 이탈 수요와 금리 인상과 DSR 등 금융에 대한 부담감에 따른 비자발적 이탈 수요가 발생할 것으로 예상한다"며 "여기에 더불어 통상적으로 나오는 ‘묻지마청약’ 수요도 빠져나가면서 20~30% 정도는 이탈될 것이라고 보고 있다"고 전망했다. giryeong@ekn.kr서울 강동구 둔촌동에 마련된 올림픽파크포레온(둔촌주공) 견본주택. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 집값이 1% 오르면 향후 7년간 합계출산율이 약 0.014명 감소한다는 연구 결과가 나왔다.3일 국토연구원이 발표한 ‘주택 가격 상승이 출산율 하락에 미치는 동태적 영향 연구’ 보고서에 따르면 주택 가격의 상승 충격(연 1% 이상)이 발생하면 출산율 하락 영향이 7년까지 이어지며 합계출산율이 약 0.014명 줄어드는 것으로 분석됐다.이번 연구는 1992년 1월부터 2022년 9월까지의 시계열 자료를 바탕으로 주택 가격과 출산율의 구조적인 변화를 추정했다. 주택 가격을 저출산의 핵심요인으로 주목하고 주택가격과 출산율의 구조 변화, 주택가격 상승이 출산율에 미치는 동태적인 영향을 분석했다.연구 결과 주택가격의 상승은 출산율 하락에 영향을 미치며 시간이 지남에 따라 주택가격 상승에 따른 출산율 하락 영향력이 점점 커지는 것으로 나타났다.1990년대에는 주택 가격 상승 후 출산율 하락 반응이 나타날 때까지 10개월 가량이 소요됐다. 2000년대 들어서는 약 5~6개월 이후부터 출산율이 하락했고 2010년대 중반 이후부터는 주택 가격 상승 이후 1∼2개월 이내에 출산율이 하락하는 것으로 나타났다.연구원은 출산 이후 발생하는 양육, 보육, 교육 등에 발생하는 비용까지 고려해 의사결정을 하는 경향이 커졌기 때문으로 분석했다.지난 2020년 기준 통계청 국민이전계정의 생애주기적자 구조에 따르면 생애기간 중 27세에 소비보다 소득이 많아지는 흑자로 전환되며 26세까지 1명당 6억1583만원이 지출되는 것으로 분석됐다.박진백 국토연구원 부연구위원은 "주택가격이 출산율에 미치는 영향이 커지는 것은 출산을 경제적 이득 관점에서 바라보는 경향이 강화된 결과일 가능성이 있다"며 "저출산 현상을 극복하고 지속가능한 사회구조 마련을 위해서는 주택가격이 지불가능한 수준에서 형성되고 변동성이 낮게 유지돼야 하며 이를 위해 시장 수요자들이 부담가능한 수준의 주택이 지속적으로 공급돼야 한다"고 제언했다.giryeong@ekn.kr서울의 한 병원 신생아실. 연합뉴스표. 27세 미만의 생애주기적자 구조. 국토연구원

[에너지경제신문 김준현 기자] 국토교통부 대도시권광역교통위원회는 성남~복정 광역 BRT 사업에 대한 개발계획을 30일 승인했다고 2일 밝혔다. 성남-복정 광역 BRT 사업은 총 길이 10.2km 간선급행버스체계 구축을 위한 사업으로 ‘서울 복정역~경기 성남 모란역~성남 남한산성 입구’를 24시간 중앙버스차로로 조성해 2025년부터 2026년까지 단계적으로 운영할 수 있도록 국비지원 등을 지원할 계획이다. 성남~복정 구간을 잇는 광역 BRT가 운행을 시작하면 대중교통 수요가 많고 혼잡도가 높은 서울 남부지역의 대중교통 체계가 개선되고 수도권광역경제생활권 구축에 크게 기여할 것으로 예상된다. 경기도와 성남시는 개발계획 승인에 따라 2023년부터 기본 및 실시설계 용역을 착수하고 지역주민과 전문가 의견 등을 수렴해 실시계획 승인 등의 절차를 거쳐 2023년 말부터 착공할 예정이다. 성남~복정 광역 BRT 운영시 일반차로 및 버스전용차로의 평균통행 속도가 증가할 것으로 예상돼 신속성과 정시성을 더욱 높일 것으로 기대된다. 이성해 국토부 대도시권광역교통위원회 위원장은 "성남~복정 광역 BRT 사업을 적극 지원해 수도권 광역교통 이용에 불편이 없도록 하고 환승센터, 광역버스, 광역철도 등 서비스 확충에도 적극 노력해 나갈 것이다"고 밝혔다. kjh123@ekn.kr성남대로 ㅇㅁㅇㅁ 성남대로 조감도. 국토부

[에너지경제신문 김준현 기자] 부동산 정보 서비스 업체 직방이 애플리케이션(앱) 이용자 대상으로 설문조사를 한 결과 10명 중 7명이 올해도 주택 매매가격이 내려갈 것이라 전망했다. 직방은 지난달 12일부터 26일까지 모바일 설문을 진행한 결과 응답자 3089명 중 77.7%가 올해 거주지역의 주택 매매가가 하락할 것으로 내다봤다고 2일 밝혔다. 상승할 것이란 응답은 10.2%였고 보합은 12.1%였다. 거주 지역별로는 서울(81.5%)과 지방 5대 광역시(80.7%)에 거주하는 응답자의 하락을 전망하는 응답 비율이 80% 이상으로 높았다. 이어 경기(74.8%), 인천(76.2%), 지방(75.3%)은 70%대를 보였다. 집값이 하락할 것이라고 예상하는 이유로는 ‘금리 인상으로 인한 부담’(58.2%)이 가장 높은 응답률을 보였다. ‘경기 침체 지속’(19.5%), ‘현재 가격 수준이 높다는 인식’(16.4%)이 뒤를 이었다. 대다수가 2022년과 같이 금리인상 부담과 경기 침체를 우려했고, 현재 부동산 가격수준이 높다고 인식하는 응답도 10% 이상 있었다. 반면 주택 매매가격이 상승한다고 전망한 이유는 ‘정부 규제 완화 기대’가 25.1%로 가장 많았다. 재건축·재개발 정비사업, 보유세, 대출, 규제지역 해제 등의 규제 완화 기대감이 형성된 것으로 보인다. 또한 ‘경기 회복 기대’(17.5%), ‘금리인상 기조 둔화 기대’(15.6%), ‘전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환’(15.2%) 등 순으로 나타났다. 올해 전세가격은 응답자 10명 중 7명꼴(69.5%)로 떨어질 것으로 전망했다. 보합은 17.4%, 상승 13.1%에 그쳤다. 거주지역별로는 서울(72.8%), 지방 5대광역시(70.2%)는 70% 이상이 하락 응답 비율을 보였다. 이어 경기(68.2%), 인천(69.5%), 지방(66.1%)은 60%대 하락 응답 비율을 나타냈다. 전세가격 하락 전망 이유로는 ‘전세 대출 이자 부담으로 인한 전세 수요 감소’가 48.7%로 가장 많았다. 다음으로는 ‘최근 몇 년간 가격 급등으로 현재 가격이 높다는 인식’(18.2%), ‘임차보증금 반환 리스크’(12.6%), ‘갭투자 관련 전세 매물 증가’(11.1%)도 주요 이유로 꼽혔다. 전세가격이 오를 것으로 전망하는 이유로는 ‘매수 심리 위축으로 전세 수요 증가’(33.1%) 응답이 가장 많았다. 월세는 상승(36.6%)과 하락(36.1%) 전망은 비슷했다. 다만 수도권 거주 응답자는 상승 전망이 많았고 5대 광역시와 지방 거주 응답자는 하락 전망이 우세해 차이를 보였다. 월세 하락 전망 이유로는 ‘월세 물량 증가’가 52.7%로 가장 많았고, 상승 전망 이유로는 ‘금리 인상에 의한 전세대출 부담으로 월세 수요 증가’(55.6%)가 많았다. kjh123@ekn.kr직방 하락 2023년 주택 매매가격 하락 전망 이유. 직방

[에너지경제신문 김기령 기자] 최근 수도권 아파트 청약 시장에서 다자녀 특별공급 미달이 잇따르면서 ‘무늬만 특공’ 논란이 가중되고 있다. 특공은 분양가 9억원 이하만 가능하기 때문에 분양가가 비싼 수도권 아파트 특공 대부분은 전용면적 49㎡ 이하로 공급된다. 다섯 식구 이상의 다자녀 가구가 거주하기에는 비좁을 수 있다. 청약 수요자들은 더 넓은 면적을 공급하거나 분양가를 낮추는 등의 제도 개선이 필요하다고 목소리를 높이고 있다.2일 분양업계에 따르면 최근 서울·경기에서 분양한 대단지 아파트 다자녀 가구 특별공급 물량이 대거 미달됐다.최근 한국부동산원 청약홈에 따르면 경기 광명시 ‘철산자이 더 헤리티지’는 특별공급 742가구 모집에 701명이 접수해 모집인원을 다 채우지 못했다. 특히 다자녀 가구 유형이 모든 주택형(49·59㎡)에서 미달되는 등 성적이 가장 저조했다.서울 주요 분양 단지에서도 다자녀 가구 특공 성적은 부진했다.강동구 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’ 특별공급 1091가구 모집에는 3580명이 지원해 평균 3.28대 1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 그 중 다자녀 가구 전용 49㎡ 62가구 모집에는 45명만이 접수했다.강동구 ‘장위자이 레디언트’는 다자녀가구 특별공급 71가구 모집에 18명만 청약통장을 던졌다. 전용 49㎡ 유형에서 총 11가구가 공급됐지만 단 1가구만이 접수했고 59㎡ 유형 25가구 모집에도 1가구만 접수하는 데 그쳤다.반면 해당 단지의 생애최초 특공 71가구 모집에는 1233가구가 접수해 평균 경쟁률이 17.4대 1을 기록하는 등 선방했다. 1~2인 가구가 많은 생애최초 특공 특성상 면적이 다소 좁아도 상관없다는 판단이 내포된 것으로 보인다.이러한 관점에서 생애최초 특공 결과와 다자녀 가구 특공을 비교했을 때 다자녀 특공에서 유독 미달이 많이 나오는 데는 가구 구성원이 많은 데 비해 공급 유형의 면적이 좁다고 판단하는 수요자가 많았기 때문으로 분석된다.49㎡의 경우 방2개·화장실 1개의 투룸 구조가 대부분이다. 다섯 식구가 거주하기에는 턱없이 부족한 셈이다.부동산 온라인 커뮤니티에는 "다자녀 가구 특공이 자녀를 많이 키우기 때문에 정부에서 주는 혜택인데 실상은 너무 좁아서 당첨된다고 한들 자녀 셋을 데리고 거주할 수가 없다"며 제도 개선을 성토하는 글이 쏟아지고 있다.이러한 논란은 지방보다는 수도권 분양 시장에서 더욱 두드러진다. 특공 공급은 분양가를 기준으로 이뤄지기 때문에 분양가가 비싼 단지일수록 특공 물량 면적이 좁을 가능성이 높다.국토교통부에 따르면 현행 제도상 투기과열지구에서 분양가 9억원을 넘으면 특공에서 제외하고 있다. 현재 투기과열지구는 서울 25개 자치구와 서울 인접 경기권[과천·광명·성남(분당·수정구)·하남시] 등이다.투기과열지구 내에서는 국민평형으로 불리는 84㎡의 경우 분양가 9억원을 넘기기 십상이다. 최근 분양한 올림픽파크 포레온과 철산자이 더 헤리티지 등은 3.3㎡당 분양가가 각각 3829만원, 2896만원으로 책정돼 전용 84㎡의 분양가는 13억원대, 10억원대로 9억원을 넘어섰다.이러한 이유로 특공 관련 기준을 손봐야 한다는 지적이 수년째 제기되고 있지만 아직 구체적으로 마련된 개선안은 없는 실정이다.박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "4인 가구 이상이 거주해야 하는데 주거면적이 너무 좁아지니까 49㎡ 이하 면적은 현실적으로 이들이 거주하기 어렵다"며 "더 넓은 면적이 공급될 수 있도록 변화될 필요가 있다"고 말했다.giryeong@ekn.kr서울 시내 아파트 재건축 현장. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] 주택시장이 심각한 거래절벽에 막힌 가운데 지난해 11월 전국 주택 증여 비중이 월별 기준으로 2006년 조사 이래 역대 최대를 기록했다. 아파트 증여 비중 역시 월별 기준으로 가장 높았다. 1일 한국부동산원이 공개한 거래원인별 주택거래 현황에 따르면 지난해 11월 전국 주택 거래량 총 5만5588건 가운데 증여 건수는 7999건으로 전체 14.4%를 기록했다. 이는 2006년 1월 관련 통계 조사를 시작한 이래 월별 기준으로 최대 비중이다. 이 가운데 11월 전국 아파트 증여 비중도 11.1%로 2006년 조사 시작 이래 가장 높은 것으로 집계됐다. 전국 주택 증여 비중은 올해 9월 10.2%로 두 자릿수를 기록한 뒤 10월 12.4%, 11월에는 14%를 넘어서며 증가 추세를 보였다. 금리인상 등에 따른 역대급 거래 절벽으로 일반 매매거래량이 크게 줄어든 가운데 집값 하락기를 틈타 상대적으로 증여 수요는 많았던 것이다. 집값이 떨어졌을 때 증여하면 과표가 떨어져 증여세 부담도 줄어든다. 최근 주택 매매시장이 얼어붙어 급매조차 팔리지 않는 것도 증여를 선택하는 요인이다. 시세보다 싼 값에 파느니 차라리 증여세를 내고 자녀 등에 사전 증여를 하는 게 낫다고 보는 것이다. 특히 올해부터 증여로 인한 취득세 기준이 종전 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌며 세금이 늘어남에 따라 지난해까지 서둘러 증여를 마치려는 수요가 증가했다. 시가표준액은 정부가 부동산에 대한 세금을 징수하기 위해 공시하는 가격(공시지가)으로 통상 시세의 60~70% 수준이지만, 앞으로는 이보다 높은 감정평가액이나 매매가 수준으로 취득세를 내야 한다. 김종필 세무사는 "보유세 부담 때문에 집을 팔려던 수요도 집이 안 팔리자 증여로 돌아섰다"며 "절대적인 증여 거래량이 예년보다 많았던 것은 아니고 상대적 비중이 커진 것이다"고 진단했다. 지난 11월 서울 주택 증여 거래는 전체 4982건중 995건으로 20%에 달했다. 역시 2020년 11월 19.7%를 뛰어 넘는 역대 최대다. 11월 증여 비중이 크게 높아지면서 지난해 11월까지 전국 주택 누적 증여비중도 전체 86만2560건중 8만1004건으로 9.4%까지 치솟았다. 10월까지의 누적 최대 기록(9.0%)을 경신했다. 김종필 세무사는 "올해 상반기에도 계속해서 집값이 크게 하락한다면 증여 취득세를 시가표준액이 아닌 시세 수준(시가인정액)에 내더라도 세부담은 작년보다 유리할 수 있다"며 "집값 하락폭이 가파른 지역에선 증여도 미루는 추세다"라고 말했다. kjh123@ekn.kr노원 아파트 ㅁㅁ 서울 노원구 상계동의 한 아파트 단지 모습. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김기령·김다니엘 기자] 지난해 국내 부동산 시장을 관통한 키워드는 ‘금리 인상’이었다. 한국은행은 지난해 11월 마지막 금융통화위원회에서 기준금리를 3.25%까지 상향하면서 국내 기준금리는 1년 새 2%포인트(p) 넘게 치솟았다. 이로 인해 주택담보대출 이자율 상단은 8%를 육박하면서 서민들의 대출 이자 부담은 급속도로 커졌다.금리 인상 여파로 아파트 거래량 역시 매월 최저치를 갈아치웠고 아파트값은 최대 하락 폭을 기록했다. 한국부동산원에 따르면 지난해(1~11월) 전국 아파트값은 4.79% 하락했다. 부동산원이 시세 조사를 시작한 지난 2003년 12월 이후 연간 기준 최대 하락 폭이다. 한국건설산업연구원은 올해 전국 주택 매매가격이 2.5%, 수도권은 2.0% 하락할 것이라고 예측했고 주택산업연구원도 내년 전국 아파트값은 5.0%, 서울은 4.0% 떨어질 것으로 전망했다. 여기에 미분양 증가, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려까지 나오면서 올해 부동산 시장은 더욱 침체될 것이라는 전망도 나오고 있다. 이에 에너지경제신문은 1일 김인만 김인만부동산경제연구소 소장, 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원, 서진형 경인여대 교수(공동주택포럼 공동대표), 윤지해 부동산R114 수석연구원, 함영진 직방 빅데이터랩장(이름 가나다 순) 등 총 5명의 부동산 전문가들에게 ‘검은 토끼의 해’인 2023년 부동산 시장 전망을 물었다. -지난해 금리 인상 여파로 집값 하락, 거래절벽이 심화됐는데 올해 시장 전망은?▲김인만 소장(이하 김1): 투자 심리가 위축됐고 금리 불확실성이 지속되고 있어 올 상반기까지는 집값 하락 및 침체가 불가피하다고 예상된다. 다만 금리 인하 시그널이 나오면 불확실성이 제거되면서 투자 심리가 개선될 수는 있다고 본다. 고점 대비 30% 정도 조정된 급매물 위주로 대기 수요가 유입되면서 소폭 반등할 가능성도 있다.▲김효선 위원(이하 김2): 금리인상이 적어도 올 상반기까지는 이어질 것이 확정시 되고 있고 하반기에도 고금리 기조는 이어질 것으로 판단되기에 지난해에 이어 올해도 주택 시장의 침체는 이어질 수밖에 없을 것으로 판단된다. 다만 이미 큰 폭의 하락 매물이 시중에 출하돼 있고 정부의 부동산 관련 전면적인 규제 완화 정책이 제시되고 있기 때문에 지난해 하반기보다 거래는 증가할 수 있을 것으로 보인다.▲서진형 교수(이하 서): 올 상반기까지는 지난해와 동일한 시장 상황이 이어질 것이고 올 하반기까지도 영향이 쭉 이어지면서 하락세가 나타날 것이라고 예상한다. 금리 인상이 고점을 찍고 낮아지더라도 2024년 시장에 영향을 줄 수는 있지만 올해까지는 하락세가 이어질 것으로 보인다.▲윤지해 수석연구원(이하 윤): 그동안 시장이 저금리에 익숙해져 있었기 때문에 급격한 금리 인상이 대출 이자 부담으로 여겨졌다. 하지만 금리 인상은 예금과 저축 이자에도 영향을 미치기 때문에 올해부터 저축 금리가 오르면 시드머니를 확보하기 위한 저축 예금이 활성화될 것으로 보인다. 올해 점진적인 금리 인상이 단행되는 과정에서 시장이 적응력을 발휘할 수도 있을 것이다.▲함영진 랩장(이하 함): 쉽게 예단할 수 없으나 올해 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기 위축 우려가 겹치면서 주택 가격 하락이 지속될 전망이다. 급매물 위주의 간헐적 거래만 이뤄지며 평년보다 저조한 주택 거래 양상이 이어질 것으로 예상된다.-미분양 물량이 계속 늘어나고 있고 내년 전망도 암울하다. 미분양을 줄일 수 있는 방안은 없나.▲김1: 미분양이 늘어나는 것은 결국 투자 심리가 위축됐기 때문이다. 따라서 미분양을 줄이려면 금리 인상에 대한 불확실성이 제거돼야 하며 중도금 대출, 전매제한 등 청약 규제가 대폭 완화돼야 한다.▲김2: 청약 제도를 무주택자뿐만 아니라 다주택자도 가능할 수 있도록 길을 열어주고 세제에 있어 주택수에 포함시켰던 분양권을 일시적으로 제외하는 등의 미분양 방지만을 위한 대책을 도입한다면 미분양 물량이 줄어들 수는 있을 것으로 예상한다.▲서: 결국 부동산 시장 연착륙이 궁극적인 목표다. 연착륙 방안은 외부적으로는 글로벌 금융 위기 안정화, 국내 경기 활성화가 이뤄져야 하고 내부적으로는 정책적인 부분의 규제 완화 가속화가 필요하다. 대표적인 방안이 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 조세 제도의 전면적인 개편이라고 생각한다.▲윤: 통계청의 최근 통계 지표들을 보면 무주택 가구가 지속적으로 증가하고 있다. 이들의 내 집 마련을 위한 안정적인 제도 지원이 있어야 미분양 증가 속도를 늦출 수 있을 것이다. 예를 들면 특례 보금자리론 같은 저리 대출을 늘리거나 일부 서민들에 한해 DSR(총부채원리금상환비율)을 완화해 적용하는 방안 등이 수요 증대 효과를 가져올 수 있다고 본다.▲함: 미분양 해소를 위해서는 단기자금 조달을 통한 시장 안정, 부동산 가격 하락과 연관된 부동산PF 문제에 대한 사전 관리 및 유동성 공급이 필요하고 금융기관의 건전성 유지 등도 중요하다고 본다. 뿐만 아니라 미분양 주택이 5만가구를 넘어서면 미분양 주택에 대한 양도세 조세특례제한법 시행이나 분양가상한제 주택의 실거주 의무나 전매 제한 등의 규제를 완화하는 방안도 고려해볼 만하다.-시장 정상화를 위해 현 정부가 가장 중점적으로 추진해야 할 부동산 정책을 하나 꼽자면.▲김1: 금리 인상을 멈추고 금리를 낮추겠다는 시그널이 나와야 한다. 또한 서울 내 규제지역 해제, 취득세 중과 폐지 등이 필요하며 임대사업자 제도 부활을 통해 시장 정상화를 꾀해야 한다고 본다.▲김2: 주택시장은 생각보다 빠르게 하향하고 있다. 안정적으로 연착륙하기 위해서는 거래량 증가가 필요하다. 지금은 전체 경제에 대한 리스크가 있는 상황이기 때문에 거래 정상화를 위해 막혀있던 부동산 관련 규제 정책을 전면적으로 풀어야 할 시점으로 생각된다.▲서: 앞서 언급했지만 거래세를 낮추고 보유세를 높이는 방향의 조세 제도 개편이 필요하다. 다주택자가 집을 팔아야 부동산 거래가 이뤄지는데 지금 시장에서는 양도세 때문에 매도가 쉽지 않은 게 현실이다. 조세 제도를 개편해야 부동산이 소유 중심에서 이용 중심으로 변화할 수 있다.▲윤: 거래세는 낮추고 보유세는 강화하는 방향으로 정책을 움직여야 한다고 본다. 실수요자든 다주택자든 본인의 자산과 소득에 맞춰 주택이라는 자산을 소비할 수 있도록 하는 제도가 마련돼야 한다. ▲함: 주택 시장의 빠른 회복이 쉽지 않다면 시대 변화에 맞는 정부의 정책 대응, 규제 완화 방침이 필요하다. 서울 일대의 폭넓은 규제지역 해제와 취득 및 양도 단계의 세금 중과를 정상화할 필요가 있다.-재건축 안전진단 개선 방안, 최고 높이 35층 룰 폐지 등 재건축 활성화 시그널이 나오고 있는데 시장 정상화에 미치는 영향은.▲김1: 재건축 추진 개별 단지들에는 호재로 작용하지만 침체된 분위기에서 전체 부동산 시장 견인에는 역부족일 것이라고 생각한다. 다만 중장기적으로 서울 공급 물량 확보를 위해 재건축·재개발은 지속적으로 추진할 필요는 있다.▲김2: 재건축 관련 정책이 분양가상한제, 재건축부담금 완화, 안전진단 개선 등 전면적으로 완화돼 사업을 원활하게 진행하기에 좋은 상황이 됐지만 단기적인 시장 영향은 적을 것으로 예상된다. 공사비용이나 금융비용 등으로 사업성을 맞추기가 쉽지 않은 시기여서 속도가 빠른 단지들에게만 제한적으로 영향을 줄 것으로 판단된다.▲서: 현재 재건축 규제 완화로는 한계가 있다. 재건축초과이익환수제나 분양가상한제가 해결되지 않는 한 재건축 활성화에는 상당히 어려움이 있을 것으로 예상한다. 이전까지는 재초환이나 분상제가 야당 협조를 필요로 하기 때문에 통과되기 어려웠지만 부동산 경착륙 우려가 나오는 상황에서 앞으로는 협조가 이뤄질 수도 있을 것으로 보인다.▲윤: 고층 개발을 적극 추진한다는 점은 자산 상승 관점에서 기대감이 유효하기 때문에 매수자 입장에서는 고층 개발을 포함한 재건축 이슈가 활성화되면 거래 유인 효과가 생길 수 있다. 이에 거래절벽 현상을 일부 완화할 수는 있을 것으로 본다.▲함: 서울 등 노후 도심의 장기적 주택 공급 확대 등에는 도움이 될 것으로 보이지만 단기적 가격 안정 효과와 거래 정상화 효과는 제한적이라고 판단된다. giryeong@ekn.kr·daniel1115@ekn.kr서울 마포구 상암동 주거 단지 일대. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 고금리 기조 및 부동산 경기 침체 등 영향으로 미분양 주택이 지난달에도 전월대비 또 늘어났다. 주택 매매거래량은 ‘거래절벽’ 현상이 더 심화되는 양상이다.30일 국토교통부에 따르면 지난 11월 기준 전국 미분양 주택은 총 5만827가구로 전월보다 22.9%(1만810가구) 증가했다. 지난해 말 1만7710가구와 비교하면 3배 가까이 늘어난 수치다.미분양 주택은 지난해 10~11월 1만4000가구 규모로 바닥을 찍은 뒤 올해 들어 매달 증가하는 추세다. 특히 수도권 미분양 주택은 지난해 말 1509가구에서 지난달 1만373가구로 10개월 사이 7배 가까이 커졌다.수도권은 대부분 경기(1666→2471가구)와 인천(5080→7037가구)에서 분양 물량을 키웠다. 그나마 서울은 전달(866가구)에 비해 1가구 줄어 865가구를 기록했다. 지방은 더 심각해졌다. 지난달 4만765가구에서 전월대비 20.3%(39605가구)로 크게 늘었다.공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못하는 ‘악성미분양’인 준공 후 미분양은 줄어들었다가 재차 증가했다. 통계에 따르면 7110가구로 전월 7077가구 대비 0.5%(33가구) 늘었다. 청약불패라 여겨진 서울은 210가구에서 209가구로 다소 줄었다. 미분양 확산 속 거래절벽 현상은 더 심화됐다. 지난 11월 주택 매매거래량은 총 3만220건으로 전월대비 6.1%(3만2173건) 감소했다. 감소폭이 전년 동월 2만6364가구(56.7%)와 비교하면 크게 줄어든 수치다. 올해 누계는 48만187건으로 전년 동기 96만1397건 대비 50.1% 줄어들었다.지역별로 보면 수도권은 1만1428건으로 전월 대비 5.6%, 전년 동월 대비 56.7% 감소, 지방은 1만8792건으로 가각 6.4%, 53.9% 감소했다. 누계로 보면 수도권은 19만587건으로 전년 동기 대비 58.4% 감소했고 지방은 28만9600건으로 42.5% 대폭 줄었다.유형별 거래량은 아파트가 1~11월 28만359건으로 전년 동기 대비 56.1% 감소했고, 아파트 외 주택은 19만9828건으로 38.1% 줄었다.전월세 거래량은 총 20만3420건으로 전월 대비 0.5%(20만4403건) 감소했고, 전년 동월 대비 5.4%(19만2990건) 증가했다.1~11월 주택 인허가 물량은 전국 46만7036가구로, 지난해 동기 대비 4.2% 증가했다. 수도권 인허가 물량은 16만7260가구로 지난해 보다 26.5% 줄었지만 지방은 29만9776가구로 전년 동기 대비 35.9% 증가했다.1~11월 주택 착공실적은 전국 35만8098가구로 지난해 동기 대비 28.6% 감소했다. 이 가운데 수도권은 17만356가구로 작년 동기 대비 30.5% 감소했고, 지방은 18만4742가구로 전년 동기 대비 26.8% 줄었다.분양 실적도 줄었다. 11월까지 전국 공동주택 분양 물량은 지난해 같은 기간(28만9022가구) 대비 9.8% 감소한 26만641가구로 집계됐다. 이 중 수도권은 11만8936가구, 지방은 11.5% 줄어든 14만1705가구로 나타났다.특히 임대주택이 크게 감소했다. 일반분양이 20만2217가구로 전년 동기 대비 7.7% 감소한 반면, 임대주택은 2만3442가구로 전년 동기 대비 53.5%로 뚝 떨어졌다.반면 주택 준공실적은 전국 36만1056가구로, 지난해 11월 누계 1.4% 증가했다. 지역별로 보면 수도권은 총 19만884가구로 3.5% 감소했고, 지방은 16만2162가구로 8.1% 늘었다.함영진 직방빅데이터랩장은 "2023년은 1%대 저조한 경제성장률 전망과 물가에 연동된 기준금리 인상 가능성이 여전히 열려있다"며 "급매물 위주 간헐적 거래만 연결되며 평년보다 저조한 주택거래 양상이 이어질 것으로 예상된다"고 말했다. kjh123@ekn.kr서울 지역 아파트 주택공사 건설 현장 전경. 사진=김준현 기자