2024년 04월 14일(일)
[인구감소와 부동산시장]②엇갈리는 집값 전망 “영향 無vs대세 하락·양극화”

인구절벽 시대, 가장 큰 관심사 중 하나가 부동산 시장의 향배다. 집값이 유지될 것이라는 주장과 장기적 대세하락이 불가피하다는 의견이 엇갈린다. 14일 부동산 업계에 따르면, 우리나라는 향후 20~30년간 급격한 인구감소가 예상되면서 부동산 시장에 대한 우려도 커지고 있다. 일단 인구가 극단적으로 줄어도 1인 가구 증가, 이민·노동력 유입 등에 따라 집값에 끼치는 영향은 당분간 없을 것이라는 의견이 있다. 행정안전부 주민등록 인구 통계에 따르면 지난달 기준 전국 1인가구는 1002만1413가구로, 인구통계 집계 이래 처음으로 1000만가구를 넘었다. 2020년 860만4128가구에 불과했던 우리나라 1인가구수는 4년 만에 약 16.5% 증가했다. 현재 1인가구는 우리나라 총 가구수(2400만2008가구)의 무려 41.8%를 차지한다. 이처럼 1인가구가 급격한 증가세를 보이면서 향후 인구가 줄어들더라도 주택 수요는 유지될 수 있다. 2020년 2073만1000이었던 전국 총가구수는 2039년 2387만으로 늘어날 전망이다. 특히 초고령화는 1인 가구 증가에 큰 영향을 미칠 전망이다. 지난해 11월 기준 우리나라 65세 이상 인구 비율은 18.7%인데, 곧 20%를 넘어 초고령사회에 진입한다. 2072년 고령자 인구가 전체 47.6%까지 늘어난다. 이는 1인 가구 증가로 직결된다. 현재 1인 가구를 연령별로 나눠보면 60대(183만1705가구)가 전체의 약 18.3%로 가장 큰 비중을 차지하고 있기 때문이다. 정부의 정책과 이민·노동력 유입으로 부동산 폭락 사태는 막을 수 있다는 전망도 있다. 우리나라보다 면저 초고령화사회에 진입한 일본에서도 과거 저출산 및 고령화로 인해 집값이 폭락할 것이라는 예측이 나왔었다. 하지만 정부가 돈을 풀어 경기를 부양시키는 이른바 '아베노믹스' 정책으로 인해 도쿄권을 중심으로 집값이 오르고 있다. 이러한 현상은 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 더욱 두드러지고 있다. 인구감소와 고령화가 동시에 진행되고 있는데도 집값이 오르고 있다는 것이다. 과거 독일, 캐나다, 뉴질랜드 등 서구권 국가들 또한 저출산 고령화를 경험했지만 이민 확대 정책 등으로 인구를 유지하자 경제가 회복하며 집값이 오르는 것을 경험한 바 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “인구감소와 고령화가 당분간 부동산 시장에 끼치는 영향은 없을 것"이라며 “우리나라도 서구권 국과들과 같은 경제 및 이민 정책을 통해 부동산시장을 유지할 수 있다"고 말했다. 반면 장기적 관점에서의 인구감소는 부동산시장 하락세에 영향을 주며 이로 인해 양극화가 심화될 것이라는 의견 또한 제기되고 있다. 우선 인구소멸로 인해 수요 감소가 불가피하다. 부동산 거래 주수요층이 모두 포함된 생산가능인구(15세~64세)가 줄어들면 집 살 사람이 사라진다. 실제 2022년 3674만명이었던 생산가능인구는 2072년에는 1658만명으로 절반 이상 줄어든다. 통계청은 전국 총가구수가 2039년 정점을 찍은 이후 지속적 감소를 보일 것으로 전망했다. 2040년 이후 꾸준히 감소해 2050년에는 2284만9000가구까지 줄어들 것으로 예측됐다. 빈집 문제도 심각해질 것으로 예측된다. 일본의 경우 현재 빈집 수가 800만가구에 달하며, 2040년에는 1500만~2000만가구까지 증가할 것으로 관측되고 있다. 제조업 붕괴로 인구 감소를 겪고 있는 미국 디트로이트는 2014년~2020년 사이 2만가구에 달하는 빈집을 철거했다. 이러한 현상이 지속되면 인구 감소로 인해 빈집과 버려진 땅이 늘어나며 결국 부동산시장이 기능을 멈추는 수준까지 갈수도 있다는 분석이 나온다. 향후 고령화 및 생산가능인구 감소로 건설인력 수급이 힘들어지고, 인구 부족으로 지방소멸이 가속화돼 슬럼화가 일어나면서 지역간 양극화 심화, 자산가치 하락 등의 이러난다는 것이다. 특히 서울·수도권과 주변 베드타운 및 지방의 양극화가 심화되며 집의 가치가 없고 토지 가치만 살아있는 '깡통집'이 늘어날 수 있다. 대도시 내에서도 교통 및 입지에 따른 양극화가 더욱 심각해질 것으로 예상된다. 여기에 경제 규모가 더 이상 커지지 않고 국민 소득까지 정체에 빠지는 저성장 시대가 본격화되면 과거와 같이 급격하고 전반적인 부동산 가격 상승이 일어날 확률은 낮을 것이라는 분석이다. 이상림 보건사회연구원 연구위원은 “현재 서울 및 수도권에 공급물량이 집중되고 있는데, 향후 인구감소가 심화되면 이러한 물건에 대한 수요자 또한 줄어들 것이고 지방에서 수도권으로 올라오는 인구에도 한계가 올 것"이라며 “지금처럼 공급과잉이 계속되면 향후 이 물건들에 대한 재건축이 힘들어질 것이다. 서울·외곽·지방간의 격차는 점점 더 커질 것이며 장기적 하락추세가 생길 수밖에 없다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“애 낳으라며 겨우 방 2개?”…외면 받는 매입임대주택

서울시가 저출산 대책의 일환으로 신혼 및 신생아를 낳은 부모들에게 매입임대주택을 공급하고 있지만 실효성이 부족하다는 지적이 제기됐다. 아이를 키우려면 일정 규모 이상의 주택이 필요한데 대부분 방 2개 이하 소형 평형이 공급돼 외면을 받고 있기 때문이다. 11일 SH서울주택도시공사에 따르면 SH가 지난달 모집한 '2024년 1차 신혼·신생아 매입임대주택'은 1.74대 1의 경쟁률을 기록했다. 문제는 대부분 방 2개 등 소형평형 주택이 공급되면서 무자녀 신혼부부가 대거 지원한 반면 신생아 가구는 전체 약 20%에 불과하다는 것이다. 매입임대주택은 국가나 지자체에서 주택을 매입해 주거 취약계층에 재임대하는 형태의 주택이다. SH의 신혼·신생아 매입임대주택은 매년 3월과 9월에 공고가 올라온다. 기본적으로 '매입임대I'은 월평균소득 50~70%이내에게 시중시세 30~50% 수준 임대보증금과 임대료로 거주할 수 있다. '매입임대II'는 월평균 소득 80~120%이내에게 시중시세 60~70%로 제공하고 있다. SH의 신혼·신생아 매입임대는 올해 처음으로 공급됐다. 매입임대I과 II 각각 350가구씩 총 700가구다. 1순위는 2년 이내 출생한 자녀가 있는 신생아가구와 보호대상 한부모가족이다. 2순위는 미성년 자녀가 있는 (예비)신혼부부와 6세 이하 자녀 있는 한부모가족이 대상이다. 3순위는 무자녀 (예비)신혼부부, 4순위는 1~3순위에 해당하지 않는 6세 이하 자녀가 있는 혼인가구, 5순위는 월평균소득 120% 이내 가구다. 보통 매입임대주택은 3순위 선에서 마감되기에 4, 5순위까지 기회는 오지 않는다. SH에 따르면 이번 700가구 공급에 총 1224가구가 지원해 경쟁률 1.74대 1을 기록했다. 매입임대I은 687가구, 매입임대II는 537가구가 지원해 각각 1.96대 1, 1.53대 1이 나왔다. 그러나 1순위 자격이 있는 신생아 출산 가구는 매입임대I에 218가구, 매입임대II에 78가구만 각각 지원한 것으로 집계됐다. 총 지원자 중 24.1%밖에 해당하지 않는 수치다. 반면 3순위인 무자녀 가구 자격으로 지원한 사람은 총 851가구에 달했다. 이유는 공급된 주택들이 아이들을 키우기 힘든 소형 평형들이었기 때문이다. 매입임대I은 226채 중 6채만이 쓰리룸이고 나머진 모두 투룸이다. 또 매입임대II는 119채 중 11채만이 쓰리룸이었다. 주택을 통해 저출산 저하를 방지하겠다는 취지와는 맞지 않다는 지적이 나오는 이유다. 입지도 특정 지역에 치우쳐 있었다. 전체 물량 중 68%(235가구)가 금천구, 도봉구, 종로구 등 3개구에 몰려 있었다. 강남구, 서초구, 용산구, 성동구, 광진구, 마포구, 서대문구, 노원구, 관악구 등에선 공급이 되지 않았다. 서울 금천구 독산역 거주 신혼부부 A씨는 “소득이 낮기에 아파트를 바라는 것도 아니고 빌라에 당첨되는 것만으로도 감지덕지이긴 한데, 아무리 신생아라고 해도 투룸에서 아이를 키우기엔 공간활용이 쉽지 않아 다른 선택지를 봐야 할 것 같다"고 전했다. 이에 대해 SH 관계자는 “매입임대는 국토부에서 결정하는 것이기에 투룸이나 쓰리룸 등 평형과 입지를 우리가 결정할 수 없다"며 “향후 매입임대주택이 얼마나 공급될지도 현재로선 알 수 없다"고 전했다. 서진형 광운대 교수(한국부동산경영학회장)은 “매입임대주택은 정부가 주거취약계층 입장에서 공급하고 있지만 현실적으로 소비자의 주거수준을 만족하지 못 하고 있다"며 “좀 더 소비자 욕구 수준에 맞는 주택들이 공급돼야 할 것으로 보인다"고 진단했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

민간 주택 ‘제로에너지’ 기준, 공공 수준으로 강화한다

내년부터 민간 공동주택에도 의무로 적용하는 '제로에너지건축물' 기준이 에너지 손실을 더 줄일 수 있도록 더 강화된다. 이렇게 되면 건설비용이 더 올라 분양가 상승이 불가피하나 정부는 주거 에너지비용을 절감하다 보면 나중에 비용 회수가 가능하다는 입장이다. 국토교통부는 '에너지절약형 친환경주택 건설기준(친환경주택 건설기준)' 개정안을 12일부터 5월 2일까지 행정예고한다고 11일 밝혔다. 앞서 정부는 친환경주택 건설기준을 2009년 제정한 후 제로에너지주택 공급을 확대하기 위해 에너지 기준을 단계적으로 강화해 왔다. 2023년에는 공공주택 제로에너지 5등급 인증을 의무화한 바 있다. 이번 개정안은 신축 공동주택의 에너지 성능을 제로에너지 5등급 수준으로 강화해 온실가스 감축 및 국민의 에너지 주거비 부담을 완화하고자 마련됐다. 5등급은 '에너지효율등급 인증등급 1++이상(90kwh/㎡·yr 미만)', '에너지자립률 20% 이상 ~ 40% 미만', '건축물에너지관리시스템(BEMS)' 등을 설치할 때 받을 수 있다. 국토부는 이번 개정안을 통해 사업자가 에너지평가방식(성능기준 또는 시방기준)을 선택할 수 있도록 하는 체계는 유지하되, 평가 방식별 에너지기준은 현행보다 강화하기로 했다. 먼저 성능평가 프로그램을 통해 단위면적당 1차 에너지소요량의 달성 여부를 판단하는 성능기준의 경우, 현 설계기준(120kwh/㎡·yr)보다 약 16.7% 상향된 100kwh/㎡·yr을 적용한다. 다음으로 패시브, 액티브, 신재생 등 항목별 에너지 설계조건을 정하는 '시방기준'도 '성능기준'과 유사한 수준으로 상향한다. 현관문, 창호의 기밀성능은 직·간접면에 관계없이 1등급을 적용한다. 업계에서 이미 적용하고 있는 열교환환기장치는 신규 항목으로 도입 한다. 신재생에너지 설치배점도 상향할 계획이다. 이에 따라 주택 건설비용은 약 130만원 추가(84㎡ 세대 기준)된다. 국토부는 매년 약 22만원의 에너지비용을 절감해 약 5.7년이면 추가 건설비용을 회수할 수 있을 것으로 보고 있다. 이와 함께 공동주택의 제로에너지건축물 인증을 활성화하고 사업자 부담을 경감하기 위한 제도 개선도 추진한다. 사업계획 승인을 위해 제출해야 하는 에너지절약 성능계획서 작성도 간소화한다. 분양가 심사를 위한 제출 서류에 제로에너지건축물 인증서도 허용하는 등 인증 활성화를 위한 혜택도 확대한다. 친환경주택 성능에 대한 표준서식도 마련해 입주자 모집단계부터 소비자가 충분한 정보를 제공받을 수 있도록 했다. 김헌정 국토부 주택정책관은 “공공에 이어 민간 공동주택까지 제로에너지건축을 적용함으로써 국가 온실가스 감축이 가속화될 것으로 기대된다"며 “공동주택 입주자가 에너지비용 걱정 없이 생활할 수 있도록 공동주택의 에너지성능을 지속적으로 높여나가겠다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

대형건설사 사망사고 안 줄어…시공평가에 안전 점수 강화

앞으로 건설사의 능력을 평가하는 기본 잣대인 시공평가 순위를 높이기 위해 보다 더 안전에 고민을 해야 한다. 최근 중대재해법 시행에도 불구하고 대형 건설사의 사망건수가 줄지 않아서다. 국토교통부는 공공 건설공사의 안전강화를 위해 마련한 건설엔지니어링 및 시공 평가 지침 개정안이 12일부터 시행된다고 11일 밝혔다. 개정안은 안전·품질 분야의 배점을 상향하는 등 건설공사의 품질을 제고하고 안전수준 향상을 유도하기 위해 마련됐다. 시공평가는 총 공사비 100억원 이상 건설공사의 시공 적정성에 대한 시공평가를 실시(발주청)해 건설업의 기술수준 향상과 품질확보를 도모하기 위해 도입된 제도다. 먼저 안전관리 배점은 15점에서 20점, 품질관리 배점은 12점에서 15점 상향하고 건설업자가 안전관리 수준평가를 받았을 경우 안전관리 일부항목(15점)을 안전관리 수준평가 점수로 대체한다. 또한 사망사고가 많이 발생하는 가시설(비계, 동바리, 흙막이) 공사 중 사고를 예방하기 위한 평가항목(4점)을 신설하고, 사망자 감소 유도를 위해 현장 재해율(%) 평가 기준을 사망자수로 변경한다. 모든 현장에 민원이 발생(2건 이상)하고 있어 변별력이 없는 민원발생 항목(2점)은 삭제하고 예정공기를 준수할 경우에도 우수 등급을 받도록 하는 등 평가의 객관성 확보를 위해 세부 평가 기준을 개정했다. 중대한 건설사고 발생에 따른 평가 항목은 별도 감점 항목으로 옮겨(감점 8점) 사고 예방 노력에 따라 감점을 완화할 수 있도록 한다. 또 스마트 안전장비 사용실적에 따른 가점도 신설(0.5점)해 건설공사의 안전관리 촉진을 유도한다. 시공평가의 신뢰성을 높이기 위해 평가위원에게 금품·향응제공 적발 시 전체항목 최하등급을 부여토록 재평가 조항도 개정된다. 김태병 국토부 기술안전정책관은 “중대재해법 시행에도 불구하고 대형 건설사의 사망건수가 줄지 않고 있어 더욱 안전이 강화된 평가제도가 필요하게 됐다"며 “앞으로도 국민의 안전을 책임지기 위해 부족한 점이 없는지 꾸준히 살피고 노력할 것이다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

정부 ‘규제 완화’ 동력 상실…野 부동산정책 입법 주목

4.10 총선에서 더불어민주당 등 야권이 다수 의석을 차지함에 따라 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 집 값의 경우 거래 절벽·가격 하락 등 현 시장 상황이 고금리 등 대외적 요인에서 기인한 만큼 이번 총선 결과와 직접 연결되지는 않을 전망이다. 다만 재건축 규제 완화·보유세 경감 등 정부 정책 기조는 변화가 불가피한 것으로 보인다. 우선 정부가 국회를 통해 추진하려 했던 부동산 각종 규제완화책이 물거품이 될 가능성이 높아졌다. 특히 재건축 추진 속도를 높이기 위한 재건축 안전진단 규제 완화나 보유세 부담을 줄여주는 공시가격 현실화, 다주택자의 중과세 및 임대차 계약갱신청구권·전월세상한제 폐지 등의 정책이 힘을 잃을 것으로 보인다. 반면 전세사기 피해자에게 먼저 보상해주고 나중에 구상권을 청구하는 특별법 개정안은 통과 가능성이 높아졌다. 10일 부동산업계에 따르면, 이번 총선 결과가 아파트 값, 거래량 등 시장 상황에 미칠 영향은 제한적일 전망이다. 업계 한 관계자는 “요즘의 집 값 하락은 코로나19 사태 와중에 공급된 과잉 유동성과 미국의 금리 인상 등에 따른 거시 경제 요인에서 비롯됐다"면서 “총선 결과에 따른 정부의 정책 방향 변화가 집 값에 큰 영향을 끼치지는 못할 것"이라고 말했다. 그러나 야당이 국회 다수를 차지하게 되면서 여당인 국민의힘이 제안한 공약 중 국회 법 개정이 필요한 정책들은 사장될 위기에 놓였다. △공시가격 현실화 로드맵 폐지(부동산공시법) △다주택자 세금 규제완화(지방세법) △임대차2법(주택임대차보호법) △재건축 안전진단 규제완화(도시정비법) △분양형 실버타운 재도입(노인복지법) 등 야당이 반대하는 입법안은 국회 통과가 어려울 것으로 보인다. 대표적으로 공시가격 현실화 로드맵은 윤석열 대통령이 스물 한 번째 민생토론회를 통해 폐기한다는 방침을 밝혔지만 법 개정 사항인데다 야당이 반대하고 있다. 국회 통과가 불가능해져 폐지를 단언할 수 없게 됐다. 또 올해 1월 윤 대통령이 '징벌'이라고 언급한 다주택자 중과세 폐지도 마찬가지다. 대신 민주당이 역점을 두고 있는 임대차 보호 관련 법 개정, 보완 작업은 탄력을 받을 수 있다. 임차인의 부담감을 낮추고자 월세 세액공제 확대 및 세액공제 소득제한 완화 등의 카드를 쓸 수 있게 됐다. 여당이 폐지하려고 한 '임대차 2법'인 계약갱신청구권(2년 의무 연장)과 전월세상한제(5% 상한선)는 현행 유지될 것으로 예상된다. 민주당은 '임차인등록제'를 도입해서 이에 대한 인센티브를 부여하는 식으로 임대차 시장의 불균형을 보완하겠다는 입장이다. 재건축 안전 진단 규제완화도 불투명하게 됐다. 물론 안전진단이 최근 요식행위처럼 쉽게 통과하게 이미 개정안이 나오기도 했고, 정부가 각종 패스트트랙을 도입하면서 정비사업 속도를 끌어올리고 있어 재건축 추진 속도에는 크게 영향은 주지 않을 수 있다. 노인을 위한 '분양형 실버주택' 재도입은 10년 만에 부활을 꿈꿨지만 법 개정이 필요해 추진이 불투명하다. 대신 민주당은 복지주택 10만 가구 공급 및 고령자에 공공 요양주택 이주 지원 등의 노인주택 공급을 총선 공약으로 내세워 실현될 지 주목된다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “여당이 과반을 못 차지해 규제 완화 동력을 상실했다"면서 “당분간 정부에서도 국회법 통과가 필요한 대책을 가지고 마치 바로 될 것처럼 대책을 발표하지는 못할 것 같다"고 말했다. 반면 야당이 추진하던 각종 부동산 관련 법안은 힘을 얻을 전망이다. 대표적으로 전세사기와 관련한 '선 보상 후 회수' 특별법 개정안이 있다. 이 개정안이 국회 통과·시행되면 민주당의 뜻대로 선보상이 가능해질 수 있다. 주택도시보증공사의 보증금 반환채권 매입과 피해자 요건 확대 등 전세사기 피해자 중심 종합구제대책도 나올 전망이다. 민주당이 이번 총선에서 내놓은 무주택자용 기본주택 100만 가구(수도권 50만 가구, 지방특화형 40만 가구, 어르신 복지주택 10만 가구) 공약이 실천될 수 있을 지 여부도 관심사다. 민주당은 신혼부부에게 결혼·출산지원금 1억원 대출 및 자녀출생에 따라 원금 및 이자감면 등도 약속했다. 반값아파트 25만가구 공급, 2자녀 출산시 24평형·3자녀 이상 출산시 33평형 분양전환 공공임대 제공, 신규 공공주택 50% 우선 배정 등의 공약도 주목된다. 민주당은 이와 함께 교통공약으로 철도, GTX 도시철도 도심구간 지하화 및 상부 통합개발, 경의선(서울-수색) 철도용량 확대 등을 내세웠다. 이어 그린모빌리티 중심 철도, 무선급전트램, UAM조기 상용화 등 미래 모빌리티 육성 등도 내놨다. 개발공약에선 지역특화 관광자원 개발, 4대강 녹조 예방, 침수방지 등 건축물 재난안전인프라 강화, 제2 공공기관 지방이전 추진, 재생에너지 계통연계의 안정성 강화, 지방하천 국가지원으로 승격 등도 공약으로 발표했다. 다만 이같은 공약들은 정부의 동의·뒷받침이 없는 한 현실화 가능성은 낮은 편이다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

“부동산PF 위기, ‘책임준공’ 등 불공정 약관이 원인”

책임준공 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 약정서의 불공정 조항이 현재의 PF 위기를 일으킨 원인 중 하나라는 지적이 제기됐다. 10일 한국건설산업연구원(건산연)이 최근 발간한 '부동산 PF 약정의 공정성 제고를 위한 제도적 보완방안' 보고서에 따르면 건산연은 PF약정의 공정성을 높이기 위한 정부 가이드라인의 마련 필요성을 언급했다. 보고서는 “부동산 개발사업이 성공하려면 시행사와 시공사(건설사), 금융기관 등 사업 참여자 간 수익 및 위험 분담이 적절히 이뤄져야 하지만 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조로 20여년 간 운영돼 왔다"고 분석하며 이러한 특징이 지금의 위기를 발생시킨 요인 중 하나라고 평가했다. 부동산 개발사업의 사업약정서, 대출계약서, 공사도급 계약서 등 주요 약정서에 중첩적으로 규정된 △책임준공 △채무인수(또는 연대보증) △공사비 조정 불인정 △대물변제(책임분양) △유치권 포기 등의 조항이 재작년 하반기 이후 급격히 나빠진 사업 여건과 맞물려 시공사들의 부실위험을 높였다고 건산연은 지적했다. 예를 들어 책임준공 약정은 시공사가 건축물 준공 책임을 지도록 하면서 약정된 기간 내 준공하지 못할경우 책임이 면제되는 사유를 전쟁이나 지진같은 천재지변으로만 국한하고 있다. 공사 과정에서 발생할 수 있는 민원, 자재 수급의 장기간 지연, 노조 파업 등의 예외 사유를 일절 허용하지 않는다. 저조한 분양률 때문에 시행사가 공사비를 지급하지 못하는 경우에도 건설사는 자기 자금을 투입해 정해진 기간 내 준공해야 하는 부담을 진다. 하루라도 준공기간이 경과할 경우 시행사와 함께 PF 채무를 상환해야 하는 부담을 지게 되는 경우도 빈번하다고 건산연은 지적했다. 이 같은 불공정 약정으로 인해 부동산 경기 침체기 개발사업의 수익성 악화가 건설사의 대량 도산으로 이어지고 금융시장과 거시경제 전반의 불안을 초래하는 문제가 주기적으로 반복되고 있다는 것이 건산연 분석이다. 건산연은 금융조달 과정에서 금융기관의 과도한 금융 취급 수수료도 문제점으로 꼽았다. 과도한 수수료가 자금 신규조달과 차환을 어렵게 만들면서 개발사업의 부실위험을 높이고 있으며 분양가 인상 요인으로 작용함에 따라 개발사업의 여건을 급격히 악화시키는 요인이 되고 있다는 것이다. 건산연은 “현실에서 이뤄지는 PF 약정 내용은 민법, 공정거래법, 건설산업기본법 등 관련 법률에 비춰 불공정한 거래행위에 해당할 가능성이 있다"며 “금융위원회, 국토교통부, 공정거래위원회 등 관계부처가 PF 약정 내용에 관한 가이드라인을 마련하고, 해당 업권에 행정지도의 형태로 이를 시행할 필요가 있다"고 강조했다. 아울러 행정지도의 실효성을 높이기 위해 금융기관, 시행사, 건설사 사이에 발생하는 분쟁을 조정하는 기구를 일원화하고 활성화할 필요가 있다고 건산연은 제언했다. 박경현 기자 pearl@ekn.kr

“피곤한 한국인”…하루 집 밖에서 10.3시간 보낸다

우리나라 국민이 하루에 집 밖에서 평균 10.3시간을 보내고 이중 2.5시간을 이동에 사용한다는 빅데이터 분석 결과가 나왔다. 이는 하루 활동 시간의 24%를 이동에 쓰는 것으로, 사회 인프라 시설이 집적된 신도시의 경우 이동시간이 평균보다 더 짧은 것으로 나타났다. 10일 국토연구원의 '모빌리티 빅데이터를 통해 본 우리 사회의 활동 시공간 특성' 보고서에 따르면 개인의 집 밖 활동 시간이 하루 600분 이하로 비교적 적은 시·도는 제주, 강원, 전북, 충북, 대전이었다. 이는 스마트폰 앱으로 개인 모빌리티 데이터를 구축하는 스타트업인 '위드라이브'의 지난해 3∼5월 자료를 분석한 결과다. 반면 경기, 서울, 세종은 집 밖 활동 시간이 620분 이상으로 길었다. 특히 신도시일수록 집 밖 활동시간이 긴 데 비해 이동 거리는 짧은 것으로 조사됐다. 수도권 19개 신도시 거주자의 이동 거리와 체류 시간을 분석한 결과 평촌, 일산, 광교, 운정 등 9개 신도시의 경우 경기도 평균보다 개인의 이동 거리가 짧고 집 밖 활동 시간이 긴 '지역외향형'인 것으로 분류됐다. 서울과 거리가 먼 2기 신도시인 위례, 판교, 동탄2는 이동 거리가 길고 집 밖 활동 시간도 긴 '광역외향형'으로 분류됐다. 이동 거리가 긴 반면 집 밖 활동 시간은 짧은 '광역내향형' 신도시는 분당, 중동, 김포한강 등이 꼽혔다. 김종학 국토연구원 선임연구윈원은 “신도시는 사회기반시설과 의료·보건시설 등이 컴팩트하게 집적돼 있다"며 “다른 지역보다 멀리 가지 않고도 편의시설을 누릴 수 있다는 뜻"이라고 설명했다. 성별·연령별 이동시간의 경우 여성의 집 밖 활동 시간은 남성의 86%였으며, 이동 거리는 남성의 50%였다. 연령별로는 40∼50대의 하루 평균 이동 거리가 44.5㎞이며 20∼30대는 31.4㎞로 중년층보다 짧았다. 30~50대 남성의 경우 직장 출퇴근으로 인해 이동 거리가 길고, 여성 30~40대는 육아시기에 맞물려 이동 거리가 짧은 영향으로 분석된다. 국토연구원은 축적된 모빌리티 빅데이터 자료를 적절히 분석하면 주거지, 출근지, 출장지 등 다양한 지역의 활동을 파악해 '공유인구' 개념을 도입할 수 있다고 보고 있다. 공유인구는 사회 인프라 시설을 공유할 수 있는 인접 지역의 인구를 뜻한다 김 연구위원은 “인구 구성 비율이 높은 40∼50대의 이동 거리가 가장 긴데, 향후 공유인구와 생활인구 개념이 활성화되면 이 연령층을 고려한 지역경제 활성화 정책을 검토할 필요가 있다"고 말했다. 박경현 기자 pearl@ekn.kr

GTX-A, 수도권 교통 혁명은 커녕 ‘천덕꾸러기’ 되나?

수도권 출퇴근 30분 시대를 열며 교통혁명으로 기대받던 수도권 광역급행철도(GTX)가 천덕꾸러기로 전락할 위기에 빠졌다. 접근성 부족 등으로 GTX-A노선 이용객이 예측 수요에 미치지 못하고 있고 핵심 구간인 삼성역 개통이 지연되면서 자칫 국가차원의 수천억 손해배상이 불가피하단 우려가 나오고 있기 때문이다. 10일 국토교통부에 따르면 지난달 30일부터 이달 6일까지 GTX-A 노선 수서-동탄 구간의 하루 평균 이용객 수는 1만669명 수준으로 나타났다. 평균적으로 평일과 주말 각각 8029명, 1만5069명이 이용했다. 일별 이용객 현황은 △3월30일 1만8949명 △3월31일 1만3025명 △4월1일 8028명 △4월2일 7969명 △4월3일 7191명 △4월4일 7891명 △4월5일 9069명 △4월6일 1만3233명 등이다. 이같은 이용 실적은 예상치보다 훨씬 낮다. 국토부는 GTX-A 수서-동탄 구간 예상 이용객을 평일 1만5000명으로 예측했다. 가족 단위 나들이객과 GTX-A 노선 시승객이 몰린 주말은 예측 수요 1만2000명을 넘겼으나 향후 이용객이 줄어들 가능성이 높다. 국토부는 이용 수요가 낮은 이유를 승객들이 새로운 교통수단으로 이용 패턴을 바꾸는 '램프업 기간'이 충분히 지나지 않았기 때문이라고 보고 있다. 오는 6월 말 구성역이 개통하면 승객이 더 늘 것이라는 게 국토부의 설명이다. 하지만 이용자들의 반응은 다른다. GTX 역사에 대한 접근성이 떨어져 이용이 불편하다는 것이다. 특히 수요가 높은 동탄역이 인근 주거 단지와 단절돼 있다. 주민 불편을 해소하기 위한 노면전차 트램이 추진 중인데 2027년 12월에나 개통된다. 업계에선 GTX가 지하 40~50m 밑에서 운영되는 만큼 버스 등 지상 교통과의 원활한 연계가 필수적인데 아직은 부족하다는 지적이 나온다. 반쪽자리 개통이란 비판도 적지 않다. 삼성역 영동대로 지하 복합개발이 지연되면서 A노선의 완전 개통은 2028년에야 가능하다. 삼성역 개통 지연으로 인해 파주 운정~서울역 구간과 수서~동탄 구간은 분리 운행한다. 이로 인해 전체 노선의 사업성이 크게 저하됐다는 평가다. 특히 삼성역 개통이 늦춰지면서 연간 최대 600억원의 손실보전금도 발생할 전망이다. GTX-A 실시협약에 따르면, 정부는 올해 말 파주 운정부터 서울역 개통 시점부터 삼성역 개통까지 GTX-A 민간 운영사에 연간 600억원씩 보전해야 한다. 삼성역 개통이 당초 계획보다 4년 가까이 지연됨에 따라 손실보전금은 2400억원에 이를 것으로 예상된다. 개통이 더 늦어질 경우 금액은 눈덩이처럼 불어날 수 있다. 삼성역 GTX 복합환승센터 건축 2공구는 2022년 말부터 다섯 차례 유찰이 반복되고 있다. 정부는 삼성역 구간이 서울시가 '영동대로 지하공간 복합개발' 차원에서 맡아 개발하는 것이기 때문에 개통지연 책임이 있다고 보고 구상권 청구를 검토 중인 것으로 알려졌다. 일각에선 사업성이 높다고 평가받은 GTX-A 탑승객 수가 예상보다 크게 밑돌면서 다른 GTX 노선 실효성 논란도 불이 붙을 수 있다는 지적도 나온다. A·B·C노선의 경우 기존 철도선을 연장하고 역사(驛舍)만 지으면 되지만, D·E·F노선은 선로부터 시작해 전부 새로 지어야 한다. 또 겹치는 구간이 있어 중복 투자에 대한 우려가 제기된다. 그나마 D노선은 E·F노선보다 사업성이 좋다는 평가를 받고 있다. 금융사에서는 하나은행, 건설사에서는 GS건설과 포스코이앤씨 등 5개 민간 기업이 D노선의 사업 참여 여부를 검토하고 있는 것으로 알려다. 다만 E·F노선은 정부 지원이 거의 없고 대부분 '베드타운'을 잇는 노선이기 때문에 사업성이 낮아 관심도가 저조한 상황이다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “GTX 개발이 총선을 앞두고 나와 정치적인 측면이 있다"며 “수요 예측과 사업성을 면밀히 따져보지 않을 경우 텅텅 빈 지하철을 양산할 수 있다"고 꼬집었다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

정부-지자체, ‘빌라촌·1기 신도시·재건축’ 패스트트랙 도입

정부가 총선을 하루 앞두고 지자체와 힘을 합쳐 기존의 이미 발표된 뉴빌리지와 1기 신도시, 재개발·재건축 등 패스트트랙 시스템을 구축하겠다고 강조했다. 재개발은 동의율을 완화하고 재건축은 안전진단 면제 외에도 통합심의 등을 통해 절차를 축소해서 추진 속도를 올리는 것을 골자로 한다. 국토교통부는 전날 용산 대통령실에서 열린 '도시주택 공급 점검회의'에서 정부와 지자체가 원팀을 구축해 노후 주거지 개선에 인허가 기간단축, 인센티브 제공 등을 원스톱으로 처리하는 패스트트랙 시스템을 구축하겠다고 9일 밝혔다. 이를 통해 뉴:빌리지, 재개발·재건축 그리고 노후계획도시 정비 등 다양한 유형의 도시·주택 정책을 통한 신속한 노후주택 정비가 가능할 것으로 국토부는 전망하고 있다. 먼저 '뉴:빌리지'는 전면 재개발이 어려운 노후단독, 빌라촌 등 노후 저층 주거지역 주민에게 필요한 기반시설과 편의시설을 패키지로 지원하는 사업이다. 신속한 사업추진을 위해 제도적 개선을 추진하고, 정부·지자체가 협력해 사업 기획 및 발굴 과정에서 이를 적용할 계획이다. 도시재생활성화계획 수립 시, 지자체가 협력해 사업계획을 구체화하는 과정에서 도시계획(지구단위계획) 변경을 의제해, 용적률 및 층수 완화('국토계획법' 시행령 개정, 6월) 등 인센티브가 즉시 부여되도록 개선한다. 소규모주택정비사업도 주민합의체 구성을 위한 동의율 완화(100%→80%, 자율주택정비)와 기존 도시·건축 분야 외에 교육·교통·재해 등을 통합심의('소규모정비법' 개정 추진, 6월)를 할 수 있도록 개선하면, 약 6개월 가량 사업 기간이 단축될 것으로 보인다. 아울러 기존 도시재생사업 등으로 지자체에서 검토 중인 사업 중 주거환경 개선이 시급한 곳은 뉴:빌리지로 전환해 기반시설 등을 국비 지원한다. 또 주민수요 조사 등 지역 여건을 감안해 지자체에서 사전에 뉴:빌리지 사업을 준비할 수 있도록 통상 8∼9월에 실시하는 지자체 설명회도 4월 내(17일) 개최할 예정이다. 노후계획도시 정비 패스트트랙도 마련한다. '노후계획도시정비특별법'에 따른 재건축 연한 미적용, 안전진단 면제 등과 같은 법정 절차단축 제도 외에도, 재건축 연한 미적용(4년), 안전진단 면제(1년) 등 법정제도를 통해 약 7년 기간 단축이 전망됐다. 주민·정부·지자체·공공기관으로 구성된 '노후계획도시 정비 거버넌스'를 통해 기본계획과 기본방침을 병행 수립(약 2년 단축)하고, 공사비 등 주민부담과 갈등을 최소화하는 방안을 마련(약 1년 단축)하는 등 패스트트랙으로 약 3년의 추가 사업속도 제고 효과가 기대된다. 예로 거버넌스를 통한 공사비 검증, 주민부담을 최소화하는 방향으로 공공기여 비율을 조례로 설정하고, 상승된 용적률의 가치를 금액으로 환산해 공공기여 방식을 다양화하는 등 주민갈등을 최소화하는 것이다. 또한, 노후계획도시 정비사업의 경우 특별법 상 주거단지 정비형, 중심지구 정비형 등 특별정비구역의 유형이 정형화 돼있는 만큼 향후 유형별 가이드라인을 제시하는 등 갈등 요소를 사전에 최소화할 계획이다. 재개발·재건축도 패스트트랙을 구축한다. 그 동안 정비사업은 13~15년의 사업기간이 소요됐으나 이를 최대한 단축해 10년 이내로 사업이 완료될 수 있도록 선제적 제도개선 및 신속한 인·허가를 지원한다. 패스트트랙 도입을 위해 법률 개정이 필요한 내용(안전진단 통과시기 조정 등)도 있지만, 법률 개정 전이라도 정부의 정책 방향에 지자체가 함께해 현장에서 빠르게 효과가 발생하도록 지자체와 협력을 강화할 계획이다. 한편 서울시의 경우 시 자체적으로 '재개발·재건축 지원방안'을 발표해 개정 법률에 도입된 통합심의를 적극 시행하고, 공공 기여에 따른 용적률 조건을 완화하는 등 지자체 차원의 규제도 개선해 사업속도를 높이고자 적극 지원하기로 발표한 바 있다. 국토부 관계자는 “정부는 지자체와 협업을 통해 신속한 인·허가와 인센티브가 대폭적으로 지원될 수 있도록 정부-서울시 주택협의체, 시·도 정비협의체 등을 통해 수시로 소통하며 지자체의 요청사항을 적극적으로 제도에 반영해 나갈 예정이다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과거와 달리 인허가보다는 개별 조합원들의 자금여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있으냐가 정비사업 추진의 관건이 된 상황이기에, 단기에 정비사업의 활성화는 쉽지 않다"며 “다만 향후 시장환경이 바뀔 때를 대비해서 제도적 추진기반을 정비하는 것은 꼭 필요한 사안이라 할 수 있다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

저출산시대, LH 신혼가구 주택 공급 잇단 ‘논란’

한국토지주택공사(LH)가 갑작스런 본청약 연기, 공사비 인상 등으로 신혼부부들을 울리고 있다. 저출산 시대 결혼과 출산을 장려하는 정부의 시책에 공공기관인 LH가 제대로 따르지 않고 있다는 비판이 나오고 있다. 8일 건설업계에 따르면 LH는 지난달 27일 경기 군포시 대야미 공공주택지구에 들어서는 군포대야미 A2 신혼희망타운 사전청약 당첨자들에게 이달로 예정된 본청약이 3년 뒤인 2027년 상반기 중으로 미뤄진다고 통보했다. 군포대야미 신혼희망타운은 대야미동, 속달동, 둔대동 일대 14만4639㎡ 규모로, 신혼부부 특화형 공공주택이다. 2021년 10월 총 1511가구 중 952가구를 대상으로 사전청약을 받았으며, 이달 본청약에 이어 2027년 1월 입주가 계획됐었다. LH는 아파트 예정 부지에 345㎸(킬로볼트) 특고압 송전선로가 지나는 송전탑이 있는데 이를 지하로 묻거나 타 부지로 옮기는 공사 기간이 3년 이상 걸리기 때문에 본청약을 미뤘다고 설명했다. 문제는 이러한 통보가 본청약을 2주 앞둔 시점에 갑자기 진행됐다는 점이다. 일정에 맞춰 자금 마련 및 이사 계획을 세웠던 사전 청약 당첨자들은 LH의 '무대책 통보'에 분통을 터뜨리고 있다. 특히 본청약 계약금을 마련을 위해 전세를 빼거나 퇴직금을 받기 위해 직장을 그만둔 신혼부부들까지 상당수 있는 것으로 알려져 피해를 호소하고 있다. 본쳥약이 연기되며 2027년 입주 또한 물거품이 되자 사전청약을 포기하는 당첨자 또한 늘어나고 있는 것으로 알려졌다. 현재 2030년 입주도 확실치 않은 상황에, 2021년 사전청약에 당첨된 사람들은 입주까지 10년 이상의 세월을 보내게 생겼다. 또 송전탑 문제는 사전에 예측 가능했고 LH 측 또한 이를 인지하고 있었음에도 충분한 대책없이 사업을 추진하면서 사전청약 당첨자들만 피해를 보게 됐다는 비판도 나온다. 사전청약 제도 자체의 허점도 지적되고 있다. 일부 당첨자들이 LH를 상대로 손해배상 소송을 계획하고 있지만, 사전청약은 법적 계약이 아니어서 손해 구제 방법이 없기 때문이다. 이에 대해 LH 관계자는 “송전선로를 옮기는 과정에서 한국전력과 이견이 생겨 공사가 지연됐다"며 “공사 기간을 단축해 청약 당첨자들의 불편을 최소화하겠다"고 해명했다. 신혼부부들의 눈물은 3기 신도시에서도 이어지고 있다. 이날 국토교통부에 따르면 3기 신도시 중 최초로 사전청약을 받은 단지인 인천 계양지구 테크노밸리 A3 블록 총사업비가 1754억원에서 2355억원으로 33.1%(580억원)나 급증했다. 입주 예정일 또한 당초 사업계획승인 시 발표한 2026년 6월에서 같은 해 12월로 연기됐다. 신혼희망타운인 A3 블록에는 공공분양주택(359가구)과 행복주택(179가구) 등 548가구가 들어선다. 이에 따라 오는 9월 본청약 때 확정되는 최종 분양가도 대폭 인상이 불가피해 입주 대상인 신혼부부들에게 큰 부담이 줄 것이 명확한 상황이다. 업계에서는 분양가 상한제가 적용되는 공공분양주택은 최종 분양가가 오른다고 하더라도 민간 분양 아파트 대비 상승 폭이 작아 주변 시세보다 저렴할 것으로 예상하고 있다. 하지만 주머니 사정이 빠듯한 신혼부부들이 분양가 인상에 대한 불만을 토로하고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “공사비가 오른 것도 사실이고 LH가 민간에 비해 수익을 많이 안 남기는 것도 사실이지만, 공공기관이라면 일부 손실을 보더라도 신혼부부들과 처음에 한 약속을 지키는 것이 맞다고 생각한다"며 “매년 수많은 예산을 써서 출산율 및 혼인에 대한 대책을 내는데, 공사비가 올랐다는 이유로 처음에 한 약속을 지키지 않으면 다음에 어떠한 대책이 나와도 백약이 무효할 것"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

배너
배너