서울 아파트의 재건축은 '로또 당첨'이라는 신조어를 낳을 정도로 새로운 부의 창출원으로 대접받는다. 조합원은 물론 일반 분양 물량에 당첨될 경우에도 엄청난 이득을 챙길 수 있기 때문이다. 지금도 서울 전역의 낡은 아파트·저층 주거지역에서 재건축·재정비 사업이 꾸준히 추진디는 이유다. 특히 분양가 상한제 적용 구역에서 새 아파트를 분양할 경우 수십억원의 차익도 기대돼 일반 분양시 수십만명이 몰리는 일은 이제 흔한 일이 됐다. 그러나 아파트 재건축·재정비 사업은 생각보다 쉽지 않다. 서울 시내 주택 공급 물량을 늘리기 위해 서울시와 정부가 안전진단 관련 규제를 사실상 폐지하는 등 꾸준히 장려하고 있지만 사업 인허가를 받더라도 최소 10년은 잡아야 한다. 또 주민들간 이해 관계가 맞지 않아 분란이 일어나면 수십년이 걸리는 사례도 흔하다. 복마전이라고 불릴 정도다. 서울 아파트 재건축의 요지경 속으로 들어가보자. 대한민국에서 평당 가격이 가장 비싼 아파트는 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리다. 2023년 완공된 래미안 원베일리는 1978년에 입주한 신반포 3차 아파트 등을 재건축했다. 45년만에 재건축이 완료된 것이다. 원베일리 뿐만 아니라 우리나라 아파트 시장을 주도하는 단지는 재건축 단지가 대부분이다. 원베일리 인근의 반포주공 아파트 재건축 단지들인 래미안 퍼스티지와 반포자이는 2000년대 후반 3세대 신축 아파트의 시작을 알린 아파트다. 래미안 퍼스티지는 반포주공 2단지를 재건축 했고, 반포자이는 반포주공 3단지를 재건축 했다. 반포주공 2단지와 3단지도 1978년에 입주해 재건축이 완료되기까지 31년이 걸렸다. 반포주공 아파트 중 가장 규모가 큰 1단지는 1973년에 입주했고, 5007세대 규모의 '디에이치 클래스트'로 재건축하는 공사가 한창이다. 디에이치 클래스트는 2027년 11월 입주 예정으로 재건축이 완료되기까지 무려 54년이 걸렸다. 이처럼 우리나라 아파트들은 재건축을 마치기까지 빨라도 최소 30년이 시간이 기본적으로 소요되고, 40년에서 50년 이상의 세월이 지나야 재건축을 마치는 경우도 부지기수다. 또 재건축을 추진한지 수십년이 지났지만 잠실주공5단지나 대치동 은마아파트의 경우처럼 여전히 재건축이 언제 완료될 것인지 가약이 없는 단지들도 있다. 아파트 재건축에 이렇게 오래 세월이 걸리는 것은 기본적으로 재건축을 위한 제반 행정 절차가 복잡하기 때문이다. 우선 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 따라 택지조성사업이 완료된 아파트는 입주한지 20년이 지나야 재건축 기본 연한을 채우게 된다. 또 재건축을 추진하려면 지자체로부터 정비구역으로 지정을 받아야 한다. 재건축을 위한 첫 공식적인 단계로, 정비구역으로 지정을 받으면 법적으로 재건축 추진이 가능해진다. 이러한 관청의 행정 절차엔 보통 1~2년 정도가 걸린다. 이후에는 재건축 조합을 설립해야 한다. 조합은 실질적으로 재건축 사업을 관리하는 시행자다. 그러나 조합이 결성됐다고 해서 해당 단지의 재건축을 조합이 일방적으로 추진할 수 없다. 조합은 토지와 건물 소유자들의 동의를 일정 비율 이상 얻어야 설립 인가가 난다. 재건축은 75% 이상 주민 동의를 얻어야 하는데 바로 이 시점에서 재건축이 하염없이 늦어진다. 같은 단지 내에서도 아예 재건축을 반대하는 주민들도 존재한다. 각자 이해 관계가 다르고, 아예 하지 말자는 이들도 많기 때문에 설득하고 조정하는 데 오랜 시간이 소요된다. 예컨대 보통 고령자들의 경우 자신이 살아있을 때 재건축이 될지 여부에 대한 확신이 없다. 대부분 현직에서 은퇴한 경우가 많아 매달 정기적으로 들어오는 현금 수입이 적다. 이런 상황의 고령자들은 특히 요즘 재건축 공사비가 급격히 상승하면서 최소 수천~수억원대에 이르는 분담금을 낼 여력이 안 되기에 재건축에 반대하는 경우가 많다. 실제로 '만년 재건축 후보 단지'인 대치동 은마 아파트는 2010년 재건축 조합 설립을 추진하기 시작한 후 13년이 지난 2023년에야 설립 인가를 받았다. 재건축에 큰 의지가 없는 조합원들이 많아 75% 동의율을 채우지 못했고, 10년 이상의 세월이 흐른 후에야 겨우 동의율을 채우는데 성공했다. 겨우 조합이 설립되도 사업시행계획 인가를 받는 일이 남아 있다. 재건축 계획을 단지가 소재한 지자체로부터 승인받는 단계다. 이 단계에서 재건축 건축 설계와 재건축 시공을 맡을 건설사를 조합이 선정한다. 특히 재건축 설계는 새 아파트를 어떻게 지을 것인지 가장 큰 그림을 그리는 단계인만큼 각 조합원들의 의견이 엇갈릴 경우가 많다. 시공사를 선정하는 과정도 마찬가지다. 각 조합원들이 선호하는 건설사가 제각각이라 이 같은 의견을 한데 모으는 과정은 쉽지 않다. 또 시공사를 선정하는 과정에서 건설사 간 경쟁, 건설사가 제시한 재건축 제안 등을 조율하는 과정도 물리적인 시간이 소요된다. 사업시행계획 인가도 보통 짧게는 5년에서 길게는 10년의 시간이 소요된다. 사업시행계획을 인가받으면 관리처분계획 인가를 받아야 한다. 이 단계는 조합원들에게 분양권을 배정하고, 재건축을 위한 분담금을 조정하는 단계다. 노후한 구축 아파트를 철거하기 위한 이주비와 재건축 공사 기간 동안 다른 곳에 거주하기 위한 비용도 관리처분계획을 통해 결정된다. 재건축 사업은 결국 자신의 자산을 걸고 벌이는 사업이다. 그만큼 이해 관계 충돌이 극심하고 조율이 쉽지 않다. 조합원 모두가 좀 더 층과 동으로, 더 넓은 평수의 좋은 세대를, 비용을 덜 부담하면서 새 아파트로 받고 싶어한다. 조합은 관리처분계획을 통해 이 모든 조합원 개개인의 욕망을 조율해야 한다. 흔히 벌어지는 조합원 내분은 이 과정에서 많이 벌어진다. 자신이 받게 될 분양권이 마음에 들지 않는 조합원들끼리 뜻을 모아 비상대책위원회를 결성하고, 조합을 상대로 해임 총회를 결의한다. 비대위와 조합이 서로 대립하는 과정에서 심하면 소송전까지 불사한다. 이렇게 내홍이 터져 법적 다툼이 진행되면 역시 길게는 10년의 시간이 소요되기도 한다. 이런 과정을 극복하고 관리처분계획 인가를 받아야 비로소 실질적인 재건축 공사가 진행된다. 그 첫 단계로 주민 이주 및 노후건물 철거가 진행된다. 보통 원주민 이주비(이사 비용) 지원을 받아 순차적으로 이주하지만, 일부 주민이 끝까지 안 나갈 경우 강제 철거 절차까지 진행되는 등 역시 변수가 많다. 이주 및 철거는 보통 6개월 정도가 소요되지만 대단지 아파트의 경우 1년여가 걸리는 경우도 있다. 설상가상 이사 일정 조율, 세입자 보상, 이주를 거부하는 일부 주민에 대한 문제가 발생해 소송까지 벌어지면 이 과정에서도 수년의 시간이 소요된다. 이주와 철거를 마치면 비로소 재건축에 착공한다. 보통 2~3년간 공사를 진행하지만 이것도 유동적이다. 둔촌주공을 재건축한 우리나라 최대 규모 아파트인 '올림픽파크포레온'은 공사 도중 시공사인 현대건설과 조합이 공사비에 이견이 생기면서 약 7개월간 공사가 중단되기도 했다. 이처럼 최소 10년에서 수십년까지 족히 '한 세대'를 지나야 재건축이 완료되고, 조합원 개인이 내야하는 분담금도 수억원에 달할 정도로 리스크가 큰 것이 대한민국 아파트 재건축 사업이다. 그럼에도 재건축 연한이 20년을 넘긴 구축 아파트 주민 대부분이 재건축을 생각하는 이유는 단순히 재건축이 구축에서 신축으로 탈바뀜하는 '삶의 질' 향상 뿐만이 아니라 확실한 자산증식의 수단으로 작용하기 때문이다. 래미안 원베일리는 지난 8월 17일 전용면적 84㎡(33평) 31층 매물이 71억5000만원에 팔리면서 '평당 2억 아파트 시대'의 신호탄을 쏜 단지다. 원베일리 인근의 래미안 퍼스티지와 반포자이는 2009년 완공 이후 2010년대 후반까지 10년여간 고급 아파트의 대명사로 우리나라 아파트 시세를 리딩한 단지들이다. 문제는 재건축 아파트 시장 전망이 최근 크게 어두워졌다는 것이다. 기본적으로은 리스크가 큰 사업이지만 그동안에는 시세 차익이 보장됐다. 하지만 이재명 정부가 '10·15 부동산 대책'을 시행하면서 상당수 재건축 사업이 동력을 잃게 됐다. 이번 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구로 지정됐다. 해당 지역의 재건축 사업지는 조합설립 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 아울러 조합원으로 분양 자격을 얻었더라도 '10년 보유·5년 실거주' 요건을 충족하지 않으면 등기 이전까지 매매가 불가능하다. 재건축은 사업이 추진되면서부터 재건축 이후 시세 차익에 대한 기대감에 집값이 급등하는 경우가 많다. 따라서 조합원들 상당수는 조합원 분양권을 타인에게 매매하는 경우가 흔하다. 재건축 사업의 동력은 이를 바탕으로 하고 있는데 이번 대책을 통해서 재건축 조합 매물 거래가 거의 막히게 됐다. 재건축 사업이 추진되는 단지들도 상당수 사업 기간이 지체되거나 심할 경우 사업이 좌초되는 경우도 생길 전망이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부의 이번 부동산 대책으로 조합원 전매 금지, 조합운원 지위 양도 금지 등 강력한 재건축 규제가 시행되면서 재건축 사업의 청산을 우려해야 할 정도로 재건축 시장이 동력을 잃은 것이 사실"이라며 “서울 내 주요 지역의 재건축 사업지는 여전히 선호도가 높아 규제에도 타격이 없을 수 있겠지만 나머지 지역의 재건축 사업지는 원주민 조합원이나 외부 유입 투자자 모두 신중한 행보가 필요한 상황"이라고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

국토교통부가 주택건설사업 여건 개선을 위해 인허가 시 도로, 공원 등의 과도한 기반시설 기부채납을 방지한다. 국토부는 9.7 주택공급 확대방안의 후속조치로 주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준 일부개정고시안을 오는 24일까지 20일간 행정예고한다고 3일 밝혔다. 구체적으로, 국토부는 용도지역간 변경 시 기반시설 기부채납 부담률을 제한한다. 예시로, 주택사업 인허가 시 주거지역에서 준주거지역 등으로 용도지역간 변경이 이뤄지면 기준부담률(8%)에 17%p를 추가한다. 사업부지 면적의 최대 25%까지만 기반시설 기부채납을 요구할 수 있도록 규정도 신설한다. 현재는 용도지역 내 변경이 이뤄지면 기준부담률에 10%p를 추가해 최대 18%까지로 부담률을 제한한다. 그러나 용도지역간 변경의 경우에는 승인권자가 별도 제한 없이 기부채납을 부과할 수 있어, 주택건설사업자에게 과도한 부담을 부과하는 사례가 발생해서다. 아울러 공업화주택 인정 시 기부채납 경감 기준도 신설한다. 모듈러, PC 등 공업화 공법을 적용한 주택은 공업화주택으로 인정 받으면 기부채납 기준부담률을 최대 15%까지 경감할 수 있도록 개정한다. 이는 친환경건축물 인증 시와 동일한 수치로, 신기술은 신속한 공급과 환경 보호, 산업재해 저감 등 다양한 장점을 지녔다는 점을 고려한 조치이다. 만일 공업화주택 인정과 친환경건축물 인증을 모두 받은 경우에는 경감규정을 중복해 최대 25%까지 적용할 수 있다. 국토부에 따르면, 이번 개정안은 별도의 제한 없이 부과할 수 있었던 용도지역 간 변경 시 기부채납 부담률을 제한하는 등 과도한 기부채납으로 인한 공급 저하를 막는다는 취지다. 현재 기반시설 기부채납 기준부담률은 사업부지 면적의 8% 이내, 건축위원회 심의로 최대 50% 강화 또는 친환경건축물 인증 시 최대 15% 경감 가능한 수준이다. 개정안 전문은 4일부터 국토교통부 누리집에서 확인 가능하며, 우편 또는 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다. 한편, 국토부는 정비사업 촉진을 위해 초기사업비 지원 및 공적보증 확대 등 금융지원과 함께 절차 단축과 용적률·건폐율 등 사업여건 완화를 추진하고 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부의 10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 아파트 매수 심리가 약 2개월만에 꺾인 것으로 나타났다. 2일 한국부동산원의 주간 아파트 수급동향에 따르면, 10월 넷째 주 기준 서울 아파트 매매수급지수는 직전 주(105.4) 대비 2.2포인트 내린 103.2를 기록했다. 이는 8월18일(99.1) 이후 처음 하락 전환한 수치이다. 앞서 정부는 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶고 주택담보대출비율(LTV) 한도를 40%로 낮추는 등 대출규제를 강화한 바 있다. 6월까지 가파르게 오르던 서울 매매수급지수는 고강도 대출규제를 담은 6·27 대책 시행 이후 꺾여 한때 100 아래로 떨어졌다가 9월과 10월 두 달에 걸쳐 반등했다. 그러다 10·15 대책이 적용된 27일 기준 발표에서 9주 만에 처음 하락했다. 매수심리 위축 정도는 강남권보다 강북권이 더 컸다. 강북권역 매매수급지수는 101.6으로 직전 주(104.8) 대비 3.2포인트 하락했다. 강북권에서는 도심권(종로구·중구·용산구)이 115.0에서 109.3으로 5.7포인트 하락했다. 마포구가 포함된 서북권은 같은 기간 107.7에서 104.9로 2.8포인트 낮아졌다. 다만 강남권역은 106.0에서 104.7로 1.3포인트 낮아져 하락폭이 상대적으로 적었다. 그간 과열 양상을 보인 지역(성동·광진구)과 집값 상승세가 상대적으로 약했던 지역(노원·도봉·강북구 등)을 모두 아우르는 동북권도 101.8에서 99.0으로 떨어졌다. 강남권역은 핵심 지역인 강남 3구(서초·강남·송파구)가 전부터 이미 규제지역과 토허구역으로 묶여 있었기 때문으로 풀이된다. 대출규제 영향을 덜 받는 현금 보유자의 선호도도 높다. 반면 강북권은 대출 영향력이 높은 실수요자 수요가 상대적으로 큰 점이 영향을 미친 것으로 분석된다. 한편, 수요 위축과 더불어 토허구역 지정에 따른 갭투자 차단으로 아파트 매물이 줄어드는 양상도 10·15 대책 이후 계속되고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면, 서울 아파트 매매 물량은 10·15 대책 발표일인 지난달 15일 7만4044건에서 이날 6만30178건으로 1만326건(13.9%) 감소했다. 연합뉴스

오는 3일 이재명 정부가 공언한 부동산 거래 불법 행위 단속 기구가 공식 출범한다. 국무조정실과 국토교통부 등 관계 부처는 30일 오전 브리핑을 갖고 이같이 밝혔다. 다음달 3일 출범하는 국무총리 소속 범부처 '부동산 감독 추진단(이하 추진단)'에는 국무조정실을 비롯해 국토교통부, 행정안전부, 금융위원회, 국세청, 경찰청 등 관계부처가 참여한다. 상설 조직으로 부동산 불법행위 조사·수사에 대한 연계·협업을 강화해 체계적이고 신속하게 불법행위에 대응하게 된다. 또 추진단은 부동산 불법행위 범정부 컨트롤타워인 부동산 감독기구의 신속한 출범 준비도 담당한다. 국무조정실과 관계부처는 범부처 추진단을 중심으로 서민과 청년들의 생활을 위협하는 부동산 범죄 행위에 대해 무관용으로 엄정 대응하고, 부동산 불법행위의 확실한 근절을 위해 역량을 더욱 강화해 나갈 계획이다. 힌퍈 국토교통부는 최근 서울 주택 이상 거래, 전세 사기 및 기획부동산 등 불법행위 전반을 지속적으로 조사해 위반이 의심되는 거래에 대해서는 관계기관에 통보했다. 그 결과 현재까지 의심거래 2696건을 국세청·금융위 등 관계 행정기관에 통보했고, 그 중 35건은 경찰청에 수사의뢰했다. 향후에는 수도권 주택 이상거래로 조사대상을 확대하고, 집값 띄우기, 외국인 부동산 이상거래 조사도 완료할 계획이다. 국토부는 10·15 대책 후속조치로 서울 전체, 경기 12개 지역 및 풍선효과 우려 지역(화성 동탄, 구리 등)에 대해 기획조사를 실시하고, 합동 현장점검을 병행해 토지거래허가 관련 실거주 의무 위반 및 편법증여 등 자금출처에 대해 집중 점검할 예정이다. 또 집값 띄우기 행위를 집중 점검한 결과 서울 아파트 계약 후 해제 신고건(2023년 3월~2025년 8월) 중 425건(2023년 135건, 2024년 167건, 2025년 123건)을 선별해 조사 중에 있다. 특히 올해 1~8월 신고 해제 건에 대한 우선조사를 통해 의심 정황 8건을 수사의뢰했다. 국토부는 작년과 재작년 의심거래에 대해서도 조속히 조사를 마무리할 계획이다. 외국인 이상거래 건에 대해선 해외자금 불법반입, 무자격 임대업 및 편법 증여 등 위법사항을 중심으로 외국인 부동산 이상거래 605건을 조사 중에 있다. 이 중 주택 거래분은 10월 중 조사를 완료하고, 비주택·토지 거래분에 대해서는 연말까지 조사를 마칠 예정이다. 아울러 미성년자 등의 주택 매수나 분양권 거래 등에 대해서도 조사를 병행하여 시장교란 행위를 차단할 계획이다. 국토부는 시세교란 행위에 대해 연말까지 집중 신고기간 운영을 통해 부동산 불법행위에 적극 대응하고, 부동산 특별사법경찰 지명 및 수사 착수 등 시장 감독 기능의 실효성을 지속적으로 강화해 나갈 계획이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

10·15 부동산 대책 이후 서울과 수도권 아파트값 상승폭이 다소 둔화됐다. 다만 송파·동작·강동 등 주요 지역은 비교적 높은 상승세를 유지했으며, 실수요 비중이 큰 분당·과천·하남 등은 서울을 웃도는 상승폭을 기록했다. 한국부동산원의 10월 4주 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과, 전국 주간 아파트 매매가격 상승폭(0.12%→0.07%)은 지난주 대비 다소 줄어든 것으로 나타났다. 서울(0.50%→0.23%)과 수도권(0.25%→0.14%)은 상승한 반면, 지방(0.00%)은 보합을 유지했다. 구체적으로, 강남 11개구는 0.57%에서 0.31%로 상승폭이 감소했다. △송파구(0.93%→0.48%) △동작구(0.79%→0.44%) △강동구(1.12%→0.42%) △양천구(0.96%→0.38%) 등이 비교적 높은 상승률을 보였으나, 전주 대비 다소 둔화된 모습을 보였다. 강북 14개구도 0.41%에서 0.14%로 오름폭이 축소됐다. △성동구(1.25%→0.37%) △마포구(0.92%→0.32%) △중구(0.93%→0.30%) △용산구(0.63%→0.29%) 등이 상승세를 이어갔다. 앞서 정부는 지난 15일 서울 25개 자치구 전역과 △경기 과천시 △광명시 △성남시(분당·수정·중원) △수원시(영통·장안·팔달) △안양시 동안구 △용인시 수지구 △의왕시 △하남시 등 12개 지역을 각각 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정했다. 2년 실거주 의무가 부여되는 토지거래허가제는 20일부터 효력을 발휘했다. 그 결과 부동산원은 “일부 재건축 추진 단지를 중심으로 상승세가 이어졌으나, 매수 문의와 거래가 줄어드는 등 전반적으로 시장이 관망세를 보였다"며 “이 가운데 서울 전체는 상승했다"고 설명했다. 실제로 서울 전체 매매 건수는 직전 주 2780건에서 이번 주 118건으로 줄었다. 다만 서울 송파구 파크리오 전용 84.79㎡는 25일 2억원(6.9%) 오른 30억9000만원에 새 주인을 찾았다. 트리지움 84.83㎡ 역시 17일 2억9000만원(11.1%) 상승한 29억원에 매매됐다. 동작구 흑석한강센트레빌2 전용 84.99㎡도 17일 직전 거래 대비 1억6000만원(8.5%) 오른 20억5000만원에 신고가로 거래됐다. 경기도 0.15%에서 0.12%로 상승폭이 줄었다. 다만 성남 분당구(1.78%→0.82%), 과천시(1.48%→0.58%), 하남시(1.11%→0.57%) 등 실수요가 높은 지역은 서울을 웃도는 오름폭을 보였다. 분당구 주요 단지에서 신고가 거래가 이어졌다. 한솔마을1단지 전용 134.95㎡는 18일 1억2000만원(6.6%) 상승한 1억2000만원(6.6%) 상승한 가격에 신고가 거래가 이뤄졌다. 파크타운(서안) 전용 84.78㎡ 역시 19일 1억8000만원(11.8%) 오른 17억원에 손바뀜하며 신고가를 새로 썼다. 과천시에 위치한 과천푸르지오써밋 131.9765㎡도 17일 2억2000만원(8.2%) 오른 29억원에 매매됐다. 김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “현재 시장 상황상 실수요자가 아니면 주택을 매입하기 어려워 전체 거래량이 줄고 가격 역시 조정 국면에 있을 수밖에 없다. 당분간 상승폭은 계속 축소될 것으로 보인다"면서도 “실수요자들의 매수 의지는 여전히 강하다. 규제가 강화된 지역은 1년 이상 묶여 있고, 허가구역 등은 앞으로 추가 규제가 나올 가능성도 있어 일부 실수요자들은 적극적으로 매수에 나서고 있다"고 말했다. 이어 “실거주 목적의 매수자들은 가성비가 좋은 중저가 지역을 중심으로 거래를 이어가는 형태로, 분당이 높게 상승한 원인이라고 볼 수 있다. 과천은 대부분 아파트 단지로 신축과 재건축 대상지가 섞여 있지만, 실거주 목적의 수요가 거래를 견인했다"고 말했다. 반면 인천은 0.02%로 전주와 같은 오름세를 유지했다. 동구(0.06%→0.07%), 남동구(0.02%→0.04%) 등은 상승 흐름을 이어갔으나, 미추홀구(0.06%→0.03%) 등은 상승폭이 다소 축소됐다. 이밖에 5대 광역시(0.00%)는 보합을 유지했고, 세종(0.01%→-0.09%)은 하락세였으나 8개 도(0.00%→0.01%)는 상승세였다. 시·도별로는 울산(0.11%→0.09%)과 전북(0.05%→0.08%) 등이 상승했으며 광주(0.00%)는 보합세를 나타냈다. 반면 제주(-0.06%), 대전(-0.04%→-0.05%), 전남(-0.06%→-0.04%) 등은 하락세를 보였다. 한편, 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주(0.06%) 대비 상승했다. 수도권(0.09%→0.10%), 서울(0.13%→0.14%), 지방(0.03%→0.03%) 모두 상승세를 보였다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

국토교통부가 서울 내 주택 공급을 확대하기 위해 서울 상봉역, 용마산역, 창2동 주민센터 등 3곳을 '도심 공공주택 복합지구'로 31일 신규 지정했다. 도심 공공주택 복합사업은 공공이 주도해 민간 정비가 어려운 노후 도심에 용적률 완화 등 각종 혜택을 부여하고, 절차를 간소화해 빠르게 주택을 공급하는 사업이다. 이번에 지정된 복합지구는 주민 3분의 2 이상이 동의하고 토지면적 절반 이상을 확보해 중앙도시계획위원회 등의 지구 지정 절차를 마친 곳들이다. 이중 상봉역과 용마산역 일대는 역세권 입지가 장점으로 각각 781호, 783호를 공급할 예정이다. 창2동 주민센터 부지는 중공업 인근 유형으로 584호를 조성할 예정이다. 각 사업지는 향후 통합심의를 거쳐 2027년 복합사업계획 승인을 받은 후 2030년 착공을 목표로 한다. 국토부는 이번 지구 지정으로 전체 49곳의 도심복합사업 후보지 중 26곳인 약 4만1000호의 지구 지정이 완료됐다고 설명했다. 이후 2030년까지 5만호 착공 목표를 차질 없이 추진하기 위해 공공주택 특별법 개정과 추가 복합지구 지정 등을 완료해 올해 말까지 총 4만8000호 이상 규모의 복합지구 지정을 마친다는 방침이다. 한편, 최근 도심 내 공급 확대를 위해 여당인 더불어민주당도 그린벨트 폐지와 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 등 민간 재건축 활성화 방안을 논의하고 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

호반건설이 경기도 김포시 사우동 475-2 일원에 공급하는 '김포풍무 호반써밋' 1순위 청약에 4000명이 넘는 신청자가 몰리며 흥행에 성공했다. 풍무역 초역세권 입지에 분양가 상한제 적용 단지로, 합리적 분양가와 비규제지역 효과가 더해진 것으로 회사는 풀이했다. 29일 한국부동산원 청약홈에 따르면, 전날 진행된 김포풍무 호반써밋 1순위 청약 결과 572가구에 4159건의 청약이 몰려 평균 7.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 김포에서 올해 청약을 받은 3개 단지에 접수된 1순위 총합인 2114건을 웃도는 수치다. 최고 경쟁률은 110가구에 2704건의 청약이 몰려 24.6대 1을 보인 84㎡A 타입이 기록했다. 84㎡B타입 9.9대 1186P㎡타입 4.2대 1 등이 뒤를 이었다. 해당 단지는 분양가상한제를 적용받아 분양가가 3.3㎡당 약 2033만원 수준이다. 입주는 2028년 10월 예정이다. 김포풍무 호반써밋 분양 관계자는 “김포풍무 호반써밋은 교통 접근성과 생활 편의성을 모두 갖춘 입지 경쟁력이 높은 단지라 수요자들의 높은 관심이 이어지고 있다"라며 “김포 풍무역세권 B4∙C5블록에도 추가 공급을 계획하고 있어 김포 내 호반써밋 브랜드타운으로 자리매김할 것으로 기대한다"고 말했다. 한편, 김포풍무 호반써밋은 지하 2층~지상 29층, 9개동, 전용면적 84~186㎡ 총 956가구이다. 전용면적별 가구수는 △84㎡A 331가구 △84㎡B 183가구 △112㎡A 408가구 △112㎡B 28가구 △186P㎡ 6가구로 전 가구가 선호도 높은 중대형으로 구성된 것이 특징이다. 김포골드라인 풍무역이 도보 5분 거리에 위치해 있으며, 유치원∙초등학교∙중학교 예정 부지가 인접해 있다. 풍무역∙사우역 인근 학원가도 편리하게 이용할 수 있다. △이마트 트레이더스 △노브랜드 △홈플러스 △CGV △김포시청 △김포종합운동장 △풍무도서관 등 생활 편의시설과 계양천 수변공원, 선수공원 등 녹지도 가깝다. 김포풍무 호반써밋은 남향 위주의 단지 배치와 넉넉한 동간 거리로 채광과 통풍, 개방감을 높였다. 전 가구가 4베이(Bay) 판상형 구조로 설계되며, 전용면적 112㎡B 타입에는 5베이 구조가 적용된다. 발코니 확장 시 현관창고, 파우더장, 드레스룸 등을 제공하고, 일부 타입에는 주방∙복도∙욕실 팬트리 등 다양한 수납공간을 제공한다. 커뮤니티 시설로는 △피트니스센터 △실내골프연습장 △스크린골프(2개소) △작은 도서관 △카페라운지 등이 마련됐다. 김포풍무 호반써밋의 견본주택은 경기도 김포시 사우동 547-8 일원에 위치해 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

국회 국토교통위원회 국정감사 마지막 날인 29일 국토교통부 종합 국감에서 10·15 부동산 대책의 실효성과 일부 고위 관료들의 부동산 투자 논란을 두고 여야가 공방을 벌였다. 이날 국감에서 김은혜 국민의힘 의원은 최근 박모 국토부 대변인이 돌연 대기 발령을 받은 사실을 지적적했다. 김 의원은 “(이상경) 국토부 1차관이 자신의 부동산 투기로 사임을 했는데 왜 엄한 국토부 대변인이 경질을 당하냐"며 “직을 내려놔야 할 사람은 부동산 투기로 문제를 일으킨 내로남불 4인방(김용범 대통령실 정책실장, 구윤철 경제부총리, 이찬진 금융감독원장, 이억원 금융위원장)이 사퇴해야 한다"고 주장했다. 김희정 국민의힘 의원은 “경질된 국토부 대변인인 올해 초 국토부 직원들이 선정하는 모범리더에 선정됐고, 국토부 노조가 모범리더 인증까지 수여했다"면서 “이렇게 조직 내부에서 신망이 높은 대변인이 왜 1차관의 잘못에 대해 책임을 지나. 장관은 왜 대변인을 인사조치 한 것인가. 이런 식으로 우수한 직원에 대해 장관이 경질인사를 하면 국토부 직원들이 따를 수 있겠는가"라고 목소리를 높였다, 반면 이연희 더불어민주당 의원은 “국토부 대변인이 대기발령 난 것은 합당한 사유가 있었다. 국토부 공보라인이 1차관의 사과를 진행하면서 형식과 대응을 하는 부분에 있어 문제가 있었다"며 “당초 (국토부 등) 기자브리핑을 통해 언론에 정식으로 사과를 하려했는데 유튜브에서 일방적으로 사과를 해 논란이 일었다. (이런 방식으로 1차관이 사과를 한 부분에 대해) 결국 공보 최종 책임자로서 대변인이 책임을 진 것"이라고 반박했다. 이에 대해 김윤덕 국토부 장관은 “(국토부 대변인을 대기 발령한 것은) 대변인 당사자가 개인적인 문제가 있었다. 개인 사적인 문제를 이런 공적인 자리에서 언급하는 것은 바람직하지 않다고 생각한다"고 답했다. 지난 15일 발표된 '주택시장 안정화 대책'을 둘러 싼 공방도 벌어졌다. 김도읍 국민의힘 의원은 김 장관에게 “(현 정부의) 부동산 대책이 잘하고 있다고 보나"면서 “국민들의 반응은 전혀 아니다. 현 정부의 부동산 대책이 잘되고 있다면 왜 LTV(담보인정비율)를 40%으로 강화했다가 비난을 받으니 70%로 올리면서 대책을 바꾸는 것인가. 정부 대책이 무능하다"고 비판했다. 같은 당 김정재 의원도 “국토부 1차관 실언으로 국민적 분노가 높다"고 추궁했고 김 장관은 국민 눈높이에 맞지 않아 송구하다고 답했다. 김 의원은 한 술 더 떠 “이재명 대통령의 경제 멘토라는 이한주 민주연구원장이 부동산 투기 사실이 밝혀지자 사퇴했다. 현 정부의 부동산 투기 4인방도 모두 사퇴해라"라고 주장하기도 했다. 김희정 국민의힘 의원은 서울시와의 사전 협의 여부를 물었고, 김 장관이 “의견을 공유했다"고 답하자 “얼마 전 서울시 국감에선 국토부와 사전협의가 없었다고 했다. 국토부가 사전에 서울시와 의견을 나눴다면 그에 대한 증거 자료를 제출하라"고 추궁했다. 윤종오 진보당 의원은 국회의원들의 부동산 투기 여부 전수 조사를 촉구하기도 했다. 윤 의원은 “국회의원 소유 부동산 전수조사가 아직도 진행이 안 되고 있다. 국토위 소속 의원만만이라도 소유 부동산 문제를 공개하자"고 촉구했다. 또 보유세 강화를 주문하기도 했다. 이에 김 장관은 “세제 문제는 주무부처가 기재부 소관으로 제가 말씀드리기 조심스러운 부분이 있다"며 “다만 지난 국토부 출입기자 간담회 때 개인 의견을 전제로 보유세 강화에 공감한다고 밝힌 바 있다. 보유세 강화 문젠는 관계부처와 협의하겠다"고 답했다, 임진영 기자 ijy@ekn.kr

국토교통부가 주택사업자의 자금지원을 강화하기 위해 주택도시보증공사(HUG) 프로젝트파이낸싱(PF)대출 보증 한도를 총사업비의 50%에서 70%로 상향하는 등 자금지원 제도를 대폭 강화한다. 국토부는 9·7 주택공급 확대방안 대책 후속 조치로 HUG의 주택건설 관련 보증 요건 등의 제도 개선을 마치고, 향후 연간 100조원 규모의 공적 보증을 공급할 계획이라고 29일 밝혔다. 구체적으로, 국토부는 PF 대출 보증 한도를 총사업비의 50%에서 70%로 높이고 시공사 시공순위 제한을 폐지하는 등 보증 요건 완화 특례를 1년 연장한다. 분양률 저조나 공사비 상승으로 자금 조달에 어려움을 겪는 사업장의 공사비도 최대 총사업비의 70% 한도 내에서 추가 지원한다. 또, PF대출 보증으로 대환할 수 있는 브릿지론(미납이자 포함)의 범위를 원금과 2년치 이자에서 원금및 5년치 이자로 확대해 금융비용 부담을 줄인다. 정비사업 본사업비 대출보증도 확대한다. 기존에는 시공사 대여금을 중심으로 초기 사업비가 조달됐지만, 최근 금융기관의 고금리 브릿지론 이용이 증가한 점을 감안한 조치이다. 이를 위해 기존 신탁사 대여금, 금융기관 PF 대출금 뿐 아닌 '금융기관의 브릿지 대출금도 본사업비 보증으로 대환할 수 있도록 했다. 해당 보증 활용 시 연 5~7%대의 고금리 브릿지론을 약 3~4%대의 저리 본사업비 대출로 전환 가능하다. 아울러 대출보증을 통해 착공 전 단계에 대환할 수 있는 초기 사업비를 신탁사 대여금과 금융기관 대출금으로 범위를 넓혔다. 단, PF대출금은 예외로, 시공사 신용등급이 AA 이상이거나 시공순위 20위 이내일 경우에 한해 제공한다. 혹은 한시적 연대입보를 제공해야 적용이 가능하다. 이밖에 신축 매입임대주택 사업자에 대한 금융지원도 강화한다. 1금융권의 저리 대출을 지원하는 '도심주택특약보증'의 보증 한도를 상향해, 수도권은 총사업비(매입대금의 90%)의 90%, 지방은 80%까지 2027년 12월 말까지 지원한다. 국토부는 이번 조치를 통해 최대 47만6000호 규모의 정비사업 자금 조달을 뒷받침한다는 목표로, 향후 2년간 약 7만호 규모의 신축 매입임대주택이 신속히 공급될 것으로 기대한다. 한편, 국토부는 서울 40만호, 수도권 68만호 등 대규모 주택공급 촉진을 위해 추진위원회·조합 대상 초기 사업비 융자, 공공정비사업 수수료 지원 등 법령·예산·금융을 아우르는 종합 지원 방안도 병행 추진하고 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

10·15 부동산 대책 이후 건설사들이 주택 분야 주 수입원인 서울 및 수도권 아파트 분양을 미루는 분위기다. 대책 이후 대출 한도가 줄고 수요자 관심이 감소한 영향도 있지만, 중도금 대출 등 계약 관련 규정이 불명확해 검토해야 할 사안이 늘어난 것도 이유로 꼽힌다. 건설사들은 현재 수도권 비규제 지역이나 지방 분양에 집중하며 실적 방어 중이나, 분양 시점을 지나치게 늦출 경우 이자 부담이 커져 밀어내기식 분양으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 28일 청약홈에 따르면, 29일 무순위 청약 접수를 진행할 예정이었던 무순위 단지 '대방역 여의도 더로드캐슬'의 모집공고가 신탁사 요청으로 취소됐다. 해당 단지는 현강종합건설이 시공을 맡은 아파트로 지난 9월 청약을 받은 이후 사후 분양으로 진행돼 규제 대상에서 제외됐다. 이로 인해 실거주 의무가 부여되지 않는 등 '막차'에 적합한 이점이 있지만, 신탁사는 “10·15 대책을 비롯해 사업 전반에 대한 여러 사항을 검토 중이며, 재공고를 예정하고 있다"고 청약 지연 사유를 설명했다. 이 같이 최근 건설업계에서는 서울을 비롯한 토지거래허가구역 분양을 피하는 분위기가 뚜렷하다. 10·15 대책으로 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역을 비롯해 △과천시 △광명시 △성남시(분당구·수정구·중원구) △수원시(영통구·장안구·팔달구) △안양시 동안구 △용인시 수지구 △의왕시 △하남시 등 경기도 12곳이다. 해당 구역에서는 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소됐다. 양도세·취득세 중과, 분양권 전매제한 강화 등 규제도 더해지며 실수요자는 물론 건설사들의 부담도 크게 커졌다는 분석이다. 이로 인해 분양 일정을 미뤘다는 한 건설사 관계자는 “토허제 영향으로 청약자들의 심리가 위축됐고, 분양할 때 그 영향을 고려하지 않을 수 없으니 공급이 다소 지연되는 경향이 있다"면서 “단순히 토허제가 지정돼 분양이 어려워질 것 같아 미룬 것만은 아니고, 실무적인 요인도 함께 작용했다"고 말했다. 중도금 대출이 축소된 대출 규제 기준인 LTV 40%에 포함되느냐 마느냐 등 세부 규정이 명확히 정리되지 않아 금융권에서도 혼란이 있다는 설명이다. 이로 인해 중도금 대출 관련해 추가 일정 검토가 필요해 현재로서는 모집공고에 관련 내용을 담기 어렵다고 이 관계자는 설명했다. 이어 그는 “대부분 계약금을 낸 뒤 중도금 대출을 받고 3~4년간 잔금을 모아 납부하는 구조다 보니, 중도금이 40%밖에 나오지 않으면 납부 일정도 다시 검토해야 한다"며 “대출 조건 뿐 아닌, 주택도시보증공사의 분양보증 한도 등도 추가 검토가 필요하다. 이번 정책이 100% 완벽하게 정리된 상태에서 나온 것이 아니다 보니, 불명확한 부분이 많다"고 토로했다. 또 다른 건설사 관계자도 “분양이라는 게 사업성을 따져 오래전부터 공을 들여 준비하는 사업인데, 갑자기 이런 변수가 생기면 대출이 어려워지는 청약자들이 생길 수밖에 없다. 그렇게 되면 건설사도 분양을 미루다가, 결국 이자 부담 등을 줄이기 위해 아파트를 처리하고자 밀어내기식 분양을 하게 되는 경우가 생긴다. 현재 서울을 비롯한 토허제 구역 분양 물량들은 영향을 받을 수밖에 없어, 근시일 내 분양 계획이 있었던 건설사들은 타격이 불가피할 것"이라고 말했다. 최근 분양을 앞둔 단지들을 보면 대부분 규제를 피해간 수도권 비규제 지역이나 지방에 집중되고 있다. GS건설은 경기도 오산시 내삼미동 905번지 일원에 '북오산자이 리버블시티'를 11월 분양할 예정이다. 대우건설은 같은 달 경기도 파주 운정신도시에 공공지원 민간임대 아파트 '운정신도시 푸르지오 더스마트'를 공급한다. HDC현대산업개발 컨소시엄도 같은 달 인천 용현·학익 도시개발구역 공동 2BL 일원에 '시티오씨엘 8단지'를 선보일 예정이다. 서울을 비롯한 규제 지역 대신 수도권 비규제 지역과 지방 분양에 주력하며 실적 방어에 나선다는 전략으로 풀이된다. 다만 조만간 다시 서울 분양이 활성화될 것이라는 분석이 나온다. 또 다른 건설사 관계자는 “수도권의 경우에는 일정이 그렇게 많이 밀리지는 않을 것 같다. 자금 조달에 대한 계획을 다시 세우는 등 일정을 점검하기는 해야겠지만, 분양가를 일반적으로 시장에서 감수할 수 있는 수준으로 산정하기 때문"이라며 “최근 수도권 주변 시세가 워낙 많이 올라 있는 상황이기에 분양이 그렇게 많이 늦어지지는 않을 것"이라고 내다봤다. 김유승 기자 kys@ekn.kr