에너지경제신문

"집값 올 하반기에 변곡점…전국 0.5% 하락"

[에너지경제신문 김기령 기자] 한국건설산업연구원은 올해 하반기 전국 집값은 0.5% 하락하고 전세는 2.6% 상승할 것이라고 전망했다.한국건설산업연구원은 27일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘2022년 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나’를 개최했다. 이충재 건산연 신임 원장은 개회사를 통해 "급격한 인플레이션으로 비용 상승이 심각한 수준인데다가 러시아의 우크라이나 침공으로 레미콘 가격 또한 크게 상승했다"며 현재 시장 상황이 좋지 않음을 우려했다. 이 원장은 이어 "이러한 중차대한 시점에서 부동산 전망 지표가 미래에 투자를 할지, 보수적으로 운영할지 등에 영향을 미치기 때문에 부동산 전망은 매우 필요한 부분"이라며 "오늘 전망 발표가 건설사들이 새로운 돌파구를 마련할 기회가 되길 희망한다"고 말했다. 이날 세미나에는 2022년 하반기 국내 건설수주 전망과 부동산 시장 전망 등의 내용이 포함됐다.건설 경기 전망을 맡은 박철한 연구위원은 "상반기에는 정권교체로 인한 규제 완화 등의 기대심리, 대형 토목공사 발주 등의 영향으로 수주가 양호했지만 하반기에는 정부 지출 구조조정, 금리인상 등의 영향으로 수주가 부진할 것으로 전망된다"고 분석했다.박 연구위원은 "건설투자의 경우 급등한 자재가격 및 공사비용으로 분쟁과 파업이 증가한 영향으로 상반기 4.0% 감소할 것으로 전망되며 하반기에 소폭 회복하지만 연간 건설투자를 플러스(+)로 돌리기는 어려워 올해 건설투자는 1.8% 감소할 것으로 전망된다"고 말했다.2022년 하반기 국내 건설수주액은 전년 대비 0.5% 감소한 210조9000억원을 기록할 것으로 전망된다.건산연은 주택 공급과 에너지 투자가 멈추지 않도록 살펴야 하며 중소건설사에 대한 세금 지원을 늘려야 한다고 주장했다.박 연구위원은 "정부는 높아진 자재가격과 금융비용으로 주택 공급에 차질이 생기지 않도록 해야하며 에너지 안보가 무너지지 않도록 관련 인프라 투자를 살필 필요가 있다"며 "원가 상승으로 올해 적자 현장이 크게 늘어나는데 한시적으로나마 중소 건설업체에 세금을 낮춰주는 것도 생각해볼 필요가 있다"라고 피력했다.전국 주택 매매가격은 2022년 상반기 0.2% 상승하는 반면 하반기 0.7% 하락해 연간 0.5% 하락할 것으로 전망했다.주택·부동산시장 전망을 발표한 김성환 부연구위원은 "하반기 주택시장에는 상·하방 요인이 모두 존재하지만 상방 요인보다는 하방 요인이 더 크게 작용할 것"이라고 예상했다.하반기 주택시장 하방 요인은 △거시경제 환경 불안정 △절대적으로 높은 가격 수준 △지방 분양 부진 등이며 상방 요인은 △임대료 상승 △서울 공급량 감소 △규제 완화 기대감으로 매물 감소 등이다. 김성환 부연구위원은 상반기 매매시장에 대해 "새 정부 출범 등 주택시장 활성화에 대한 기대감에도 불구하고 거시경제 환경의 악화로 상승세는 제한적이었다"고 평가했다. 이어 "하반기에 경제 상황이 더욱 악화될 것으로 전망되는 만큼 가격의 변곡점이 나타날 가능성이 높다"고 예상했다.주택 전세가격은 소폭 상승할 것으로 내다봤다. 전세가격은 상반기 0.1% 상승한 데 이어 하반기에는 2.5%가 올라 연간 2.6% 수준으로 상승할 것으로 전망했다.김 부연구위원은 "상반기 전세가격이 크게 상승하지 않았던 것은 전세가에 부담을 느낀 임차인들이 월세 및 반전세 유형을 택하는 경우가 많았기 때문"이라며 "하반기에 갱신 계약을 체결하는 경우에도 전세가 상승분에 대한 부담이 커 월세·전세를 택하는 세입자가 많을 것"이라고 전망했다. 김 부연구위원은 이어 "다만 하반기에는 주요 지역에 공급이 줄어들며 전세시장에 상방압력을 여전히 행사할 것"이라고 내다봤다.김 부연구위원은 "6·21일 발표된 방안에 따르면 임대차시장의 상승압력 해소에 대한 정부의 의지가 강력한 것으로 보이지만 세입자의 부담은 이미 상당한 수준"이라며 "계약갱신청구권이 만료되는 8월 이후 임대차시장에서 들려오는 신호에 민감하게 반응할 필요가 있다"고 강조했다. giryeong@ekn.kr한국건설산업연구원은 27일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘2022년 하반기 건설부동산 경기전망 세미나’를 개최했다, 이충재 건산연 신임 원장이 개회사를 하고 있다. 사진=김기령 기자

"상생임대인 제도, 임대차 시장 안정에 기여"

[에너지경제신문 김기령 기자] 정부가 저렴한 임대주택 공급을 유도하기 위해 제시한 상생임대인 제도가 취지에 맞게 전월세 시장 안정화에 효과를 낼 수 있을지 귀추가 주목되고 있다. 제도 안착을 위해서는 임대인들이 안정적인 가격에 전월세 물량을 내놓을 수 있도록 하는 것이 가장 중요한데 전문가들은 이를 위해서는 더 다양한 세제 혜택이 뒷받침돼야 한다고 지적했다.27일 부동산업계에 따르면 상생임대인 제도는 직전 임대차 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올릴 경우 집주인들이 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 하는 제도다. 기존에는 비과세 혜택인 2년 실거주 요건 중 1년만 인정해주는 방식이었고 9억원 이하 주택에만 적용됐다. 적용 기한 역시 올해 말까지로 한시적이었다. 이번에 윤석열 정부는 이 제도의 혜택 확대를 비롯해 상생임대인 요건 완화, 적용기한 연장 등 제도 개선에 나섰다.정부가 상생임대인 제도를 발표한 지난 21일부터 이날까지 부동산 커뮤니티 등에는 ‘저는 상생임대인 조건에 해당하나요’ 등을 문의하는 게시물이 쏟아지고 있다. 내년에 계약갱신청구권을 활용해서 계약 갱신을 할 경우 상생임대인 혜택을 얻을 수 있는지, 지금 집을 매수해서 전세 계약을 할 경우에도 제도 적용을 받을 수 있는지 등의 내용이 대부분이다.임대인들의 관심이 늘어나고 있는 만큼 시장에서는 전월세 가격 안정화에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보고 있다. 임대차계약갱신청구권 소진 매물 등장으로 오는 8월 이후 전세난이 심화될 것이라는 우려 역시 줄어들 전망이다.이번 제도 개선 이전에는 집주인들이 전월세 임차인을 구하는 대신 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 실거주 중이었거나 집을 비워두는 경우가 많았다. 하지만 업계에서는 이들이 이번 제도 개선을 계기로 전월세 물량을 대거 내놓을 것으로 내다봤다. 덩달아 직전 계약 대비 5% 이내로 임대료를 올릴 수 있기 때문에 전월세 가격 역시 크게 오르지 않는 수준에서 나올 것으로 예상된다.기획재정부가 지난 24일 발표한 ‘상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답’에 따르면 직전 임대차 계약과 상생임대차 계약 사이에 시간적 공백이 있더라도 상생임대인 조건에 부합한다. 전문가들도 상생임대인 제도 개선이 전월세 시장 안정화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망했다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 "임대차 가격 안정 효과가 있을 것으로 보인다"며 "임차인의 범주는 한정돼 있기 때문에 물량 확대보다 가격 안정이 더 시장 안정화에 효과적으로 작용할 것"이라고 말했다.함영진 직방빅데이터랩장은 "주택담보대출 취급 시 1주택자 처분기한 2년 확대, 무주택자 전입요건 폐지 등은 시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는 데 일조할 것"이라고 전망했다.다만 1가구 1주택에 양도세 비과세 혜택이 적용되기 때문에 다주택자를 움직이는 것이 쉽지 않을 것이라는 전망도 나왔다.함 랩장은 "상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 제한되며 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기 제한적"이라며 "다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입임대사업자 세제혜택 유인을 재 고려해 볼 필요가 있다"고 조언했다.뿐만 아니라 이번에 개선된 상생임대인 제도에 따라 2년 실거주 요건이 폐지되면서 갭투자가 활발해질 수 있다는 점은 한계로 지적된다.윤 수석연구원은 "상생임대인 제도로 전월세 가격 안정 효과는 있지만 시장에서 우려하는 것처럼 갭투자가 용이해진 점은 문제"라며 "하지만 갭투자를 활용한 신규 주택 매입 시 제도 적용기한이 다소 짧아서 기간 내 상생임대인으로 적용받기란 사실상 어려울 것으로 보인다"고 설명했다.상생임대인 제도는 오는 2024년 12월31일까지 계약을 체결하고 임대인이 계약금을 지급받아야 적용 가능하다. 따라서 올해 말까지 신규 주택을 매입해 전월세 계약을 체결하고 2년 뒤인 2024년 12월31일 전에 5% 이내로 임대료를 올리는 계약을 체결해야 상생임대인 조건에 부합해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. giryeong@ekn.kr사진=연합

LH, 27일 양주회천 공공분양 본 청약 실시… 사전청약 단지 중 최초

[에너지경제신문 김기령 기자] LH(한국토지주택공사)는 27일부터 양주회천 A24BL 공공분양주택 869가구에 대한 청약접수를 실시한다고 26일 밝혔다. 양주회천 A24BL은 지난해 사전청약 단지 중 최초로 본 청약이 실시되는 단지다.이번 공급 주택은 최저 9층~최고 29층, 8개동, 총 869가구다. 모든 가구가 전용면적 59㎡로 조성되며 주택유형별로는 △59A1(560가구) △59A2(172가구) △59B(137가구) 등 총 3가지로 구성된다. 주택 유형은 당첨자 전원을 대상으로 한국부동산원 전산추첨을 통해 결정된다.612가구는 사전청약 당첨자에게 공급되며 218가구는 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초 등 특별공급 유형으로 나머지 39가구는 일반공급 유형으로 공급된다.공급 가격은 2억8508만원부터 2억9981만원까지 책정됐다. 지난해 사전청약 공고 당시 추정분양가인 2억9185만원과 크게 다르지 않은 수준이다.신청 대상은 공고일 기준으로 수도권(서울·경기·인천)에 거주하는 성년 무주택세대구성원으로 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축) 가입자여야 한다. 공급 유형별로 가입기간, 납입횟수, 소득·자산 기준 등이 상이하므로 반드시 개별적으로 입주자모집 공고문을 확인해야 한다.공급 유형은 △사전청약 당첨자 △특별공급(기관추천 및 국가유공자, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 다자녀) △일반공급으로 구분되며 경기 양주시 거주자에게 우선 공급된다.당첨자로 선정된 경우 재당첨 10년 및 전매가 3년간 제한되며 거주의무기간은 없다.공급일정은 오는 27일부터 30일까지 청약접수가 진행되며 다음달 15일 당첨자를 발표한다. 계약체결은 오는 9월6일이며 입주는 오는 2024년6월 예정이다.양주회천지구는 지하철 1호선 덕계역과 GTX-C노선(예정)이 정차하는 덕정역이 인근에 위치해 광역 교통망 확충 등 수도권 지역으로의 접근성이 대폭 개선될 전망이다. 또한 양주IC를 통해 세종-포천 고속도로 및 수도권제2순환고속도로 진입이 용이하다. 인근에 지하철 7호선 연장선도 예정돼 있다.단지 인근 도둔초등학교 및 덕계중학교를 도보로 이동 가능하며 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 건립이 계획돼 있다.단지 내에는 입주민의 편의를 위해 원격검침, 음성비서, 무인택배, 세대 내 스마트 환기시스템, 거실 조명 제어시스템, 음식물 탈수기 등 최신 스마트 디지털 시스템이 설치된다. 아울러 어린이집, 주민카페, 작은도서관, 피트니스센터, 경로당, 계절 창고 등 부대시설도 마련된다.견본주택은 양주시 덕계동 덕계역 인근에 있으며 양주회천 분양홈페이지에서도 실물 VR 및 동영상을 확인할 수 있다. giryeong@ekn.kr27일 본 청약을 실시하는 양주회천A24블록 조감도. LH양주회천 A24블록 공급 가구 수. LH양주회천 A24블록 위치도. LH

서초구, 토지거래허가구역 규제 풍선효과…나홀로 상승세

[에너지경제신문 김기령 기자] 매수 심리 위축으로 서울 아파트가격 하락폭이 커지는 가운데 서초구만 유일하게 상승세를 이어가고 있다. 서초구의 집값 상승세는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과 토지거래허가구역 규제의 풍선효과 등 다양한 요인들이 작용했기 때문이라는 분석이다. 강남 선호 분위기가 이어지는 한 이러한 현상은 지속될 것이란 전망도 나온다.26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 84P·L㎡는 지난달 28일 동일 면적 최고가인 39억원에 거래되며 손바뀜했다. 해당 단지 전용 84T㎡는 지난달 1일 38억원을 기록하며 신고가를 경신했다. 전용 222㎡는 지난 3월 80억원을 찍으며 최고가를 경신하기도 했다.반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 129㎡는 지난달 23일 68억원에 매매됐다. 지난 4월 동일 면적이 64억원에 거래된 것 대비 한 달 만에 4억원 높게 거래된 셈이다.반포동 ‘반포자이’도 지난달 19일 전용 59㎡가 최고가인 28억2000만원에 거래됐고 지난 4월에는 전용 165㎡가 57억원에 거래되며 신고가를 경신했다. 해당 단지 전용 165㎡의 직전 거래는 지난해 12월로 당시 신고가인 52억원에 거래됐다.반포동의 한 공인중개업소 관계자는 "똘똘한 한 채 현상이 가격 상승에 영향을 준 것 같다"며 "금리 인상에 매수 문의는 소폭 줄었지만 신고가에 실거래가가 신고되면 집주인들이 매도호가를 실거래가보다 더 올려서 내놓고 싶어하기 때문에 가격이 떨어지긴 어려울 것으로 예상한다"고 말했다.한국부동산원이 지난 23일 발표한 주간아파트가격동향 조사에 따르면 6월 셋째 주 서울 아파트가격은 전주 대비 0.03% 하락했다. 4주 연속 하락세다. 서울 25개 자치구 가운데 24개 자치구가 하락 또는 보합을 기록했다. 강남구는 3주 연속 보합세에 그쳤고 대통령 집무실 이전 영향으로 집값이 오름세를 보였던 용산구도 보합을 기록했다. 강남3구 중 한 곳인 송파구는 0.02% 하락했다.25개 자치구 중에서 서초구만 유일하게 상승세를 기록한 것인데 서초구에서도 특히 반포동을 중심으로 신고가를 경신하는 단지가 늘어나는 양상이다.전문가들은 서초구의 아파트가격 상승세는 여러 요인이 작용했다고 분석한다.박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "서초구는 신축 아파트를 중심으로 이미 강남을 선도하고 있는 지역"이라며 "반포 아크로리버파크 같은 아파트들이 재건축으로 탈바꿈한 단지라는 희소성과 상징성을 지니게 되면서 가격이 계속 상승하는 것"이라고 분석했다.반포가 토지거래허가구역으로 묶여 있지 않은 점도 집값을 견인하는 요인 중 하나다. 인근 삼성·청담·압구정동 등이 토지거래허가구역으로 지정되면서 풍선효과로 인해 반포로 매수세가 몰리는 것 아니냐는 의견도 나온다.반포동의 또 다른 공인중개업소 관계자는 "반포 말고 집값이 높은 다른 지역들은 대부분 다 토지거래허가구역으로 묶여 있으니까 실거주를 원하지 않는 투자자들이 몰리는 영향도 있다고 본다"고 말했다.토지거래허가구역은 대형 개발 이슈 등으로 투기 거래가 성행하거나 집값이 상승할 우려가 있는 지역에 지정되는 제도다.서울시는 지난 16일 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC), 영동대로 광역복합환승센터 등 대규모 개발사업이 진행되는 잠실·삼성·청담·대치동 등에 대해 토지거래허가구역 지정 규제를 1년 연장했다. 대규모 재건축·재개발이 예정된 압구정·여의도·목동 아파트지구와 성수 전략정비구역 4곳 역시 지난 4월 토지거래허가구역으로 재지정한 바 있다.반면 반포는 대형 개발 이슈보다는 이미 재건축 사업을 통해 준공된 단지들의 집값이 높아진 경우라서 토지거래허가구역 지정 요건이 되지 않는다. 서초구 집값을 견인하고 있는 주요 단지인 아크로리버파크, 래미안퍼스티지 등은 재건축 등 개발 기대감에 집값이 상승했다라기보다는 반포라는 지역적 특성상 집값이 높게 책정되고 있기 때문에 토지거래허가구역으로 지정할 수 없는 것이다.박 겸임교수 역시 반포가 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 점이 절대적인 요인은 아니지만 집값 상승에 어느 정도 영향을 미쳤을 것이라고 봤다.박 겸임교수는 "토지거래허가구역으로 지정된 지역과 달리 반포는 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다"며 "전세를 끼고 매매하는 갭투자가 가능하기 때문에 일단 매수해놓고 나중에 입주할 가능성을 열어둘 수 있는 것"이라고 말했다.박 겸임교수는 이어 "현재 우리나라 부동산 시장은 서초를 비롯한 강남 시대"라며 "집값이 수십억원을 호가하는 강남권역은 대출 규제와 금리 인상에서 자유로운 측면에 있기 때문에 요즘 같은 분위기가 이어질 것"이라고 전망했다. giryeong@ekn.kr서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전경. 네이버지도

서울 아파트도 침체 ‘가속’… 강남4구도 대선 이후 첫 하락

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울 아파트가격이 4주 연속 하락세를 기록하는 등 매매 시장 침체 속도가 가속화되고 있다. ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 강세를 보이던 강남4구도 대선 이후 처음으로 하락했다. 23일 한국부동산원이 발표한 6월 셋째 주(20일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매 가격은 0.03% 하락했다. 서울 지역은 강북 14개 자치구에서 전반적으로 매수세가 감소하고 매물 누적 현상이 나타났다. 서대문구(-0.06%), 노원구(-0.05%), 은평구(-0.05%) 등이 하락하며 강북권역 전체 하락폭이 -0.04%로 확대됐다. 용산구(0.00%)도 대선 이후 이어진 상승세를 멈추고 보합을 기록했다. 강남 11개구에서도 강서구(-0.04%), 강동구(-0.03%), 영등포구(-0.01%) 등 대다수 지역이 하락하며 강남 전체 하락세를 지속했으며 강남3구 중 한 곳인 송파구(-0.02%)도 문정·잠실·신천동 주요 단지에서 하락했다. 반면 서초구(0.02%)는 반포동 재건축이나 중대형 위주로 상승하며 서울 자치구 가운데 유일하게 상승했다. 강남구(0.00%)는 상승·하락 혼조세를 보이며 지난주에 이어 보합세를 나타냈다. 한국부동산원은 "최근 매수세와 거래 활동이 위축되면서 서울 전체 아파트가격이 4주 연속 하락했다"며 "급격한 금리인상 부담과 경제위기 우려, 토지거래허가구역 재지정 등 다양한 하방압력이 작용한 것으로 보인다"라고 분석했다. 서울시는 지난 16일 잠실·삼성·청담·대치동 등에 대해 토지거래허가구역 지정 규제를 1년 연장했다. 이에 거래 심리가 위축되면서 매수세가 하락한 것이다. 전국 아파트 매매가격은 -0.03%가 하락하며 지난주(-0.02%) 대비 하락폭을 키웠다. 수도권에서는 인천(-0.05%)이 연수구(-0.11%)에서 옥련·동춘동 중저가 단지를 위주로 크게 하락했고 경기는 시흥시(-0.18%), 화성시(-0.12%) 등이 매물이 적체되면서 하락해 지난주 -0.02%에서 -0.03%로 5주 연속 하락세를 기록했다. 지방(-0.01%→-0.02%)도 세종(-0.15%), 5대광역시(-0.05%)가 하락세를 보이며 하락폭을 확대했다. giryeong@ekn.kr남산에서 바라본 서울 서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 연합뉴스

서울 아파트 초양극화…반포 아크로리버 파크 68억원 '신고가'

[에너지경제신문 김기령 기자] 금리 인상과 주택 매수 심리 위축 등으로 서울 지역 주택의 ‘거래절벽’이 이어지는 가운데 서울 내 초고가 아파트에서는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 신고가 경신 사례가 잇따르고 있다. 이에 주택 ‘양극화 현상’이 심화될 것이라는 우려가 나온다.23일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 129㎡는 지난달 23일 최고가인 68억원에 손바뀜했다. 지난 3월 동일 면적이 63억원에 매매된 것 대비 두 달 새 5억원이 오른 셈이다. 1년 전인 지난해 6월 실거래가인 51억원과 비교해보면 17억원이 올랐다.전문가들은 똘똘한 한 채 선호 현상에 따라 초고가 아파트의 신고가 경신 사례가 계속 나타나는 것으로 분석했다. 이전 정부에서 비롯된 다주택자 규제 강화로 인한 풍선 효과가 강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트를 중심으로 똘똘한 한 채 선호 현상을 지속하는 것이다. 이번 신고가 경신 거래 역시 이러한 맥락에서 이뤄진 것으로 풀이된다.올해 들어 강화된 대출 규제에 금리 인상까지 겹치면서 서울 아파트가격이 약보합세를 띠고 있지만 이러한 초고가 아파트의 실거래가는 계속 상승할 것이라는 전망이다.아크로리버파크 인근 한 공인중개업소 관계자는 "아크로리버파크 같은 15억원 이상 초고가 아파트는 원래 대출이 안 나오기 때문에 대출 규제와 상관없이 가격이 오르는 것"이라며 "일부 매물은 시장 흐름에 맞춰서 가격을 조금 낮춰 나오기도 하지만 이와는 별개로 높은 가격에도 거래는 이뤄지는 상황"이라고 말했다.재건축 이슈가 있는 강남구 압구정동 현대아파트에서도 신고가 경신 사례가 나타나고 있다. 현대1차 전용 131㎡는 지난 2일 47억6500만원에 매매됐다. 약 1년 전인 지난해 4월 동일 면적이 40억원에 매매된 것보다 7억6500만원이 오른 것이다.강남구 역삼동 역삼아이파크 전용 131㎡는 지난 18일 36억원에 매매되며 손바뀜했다. 동일 면적 내 직전 거래는 지난해 10월 30억원으로 약 8개월 새 6억원이 더 높게 거래됐다.업계 한 관계자는 "강남 초고가 아파트 단지는 입지 뿐만 아니라 학군 등을 고려했을 때 거래절벽 상황에서도 신고가를 갈아치우는 단지는 늘어날 것"이라며 "현금 부자들을 중심으로 미래 가치를 생각해서 높은 가격에도 매수를 이어가는 현상은 계속 나타날 수밖에 없고 주택 양극화는 더 뚜렷해질 것으로 본다"고 말했다. giryeong@ekn.kr서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 129㎡는 지난달 23일 68억원에 매매되며 최고가를 갈아치웠다. 사진=김기령 기자

분양가상한제 개편…실수요자 분양 전략은

[에너지경제신문 김기령 기자] 주택 공급 확대라는 윤석열 정부의 부동산 정책 기조에 따라 21일 분양가상한제 가격 산정 기준이 개편됐다. 전문가들은 이번 개편을 통해 분양가 인상이 어느 정도 예상되는 만큼 실수요자들이 향후 시장 상황 재편에 대비해 주택 청약 전략을 수립해야 한다고 조언했다.이날 정부는 부동산관계장관회의를 열고 분양가상한제(분상제) 개편안을 발표했다. 분상제의 경직적인 운영 방식을 개선해야 한다는 취지에서 출발했다.원희룡 국토교통부 장관은 이날 모두발언을 통해 "실제 사업주체가 부담하고 있으나 분양가에 반영되지 않고 있는 비용과 최근 자재비 상승분을 반영해 제도를 합리적으로 운영하는 데 중점을 둘 것"이라고 말했다.국토부에 따르면 정비사업 추진에 필수적인 비용이지만 그동안 분양가에 반영되지 못했던 불합리함이 개선된다. 주거이전비, 영업손실보상비, 명도소송비, 이주금융비 등이 분양가에 반영된다. 또 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사에 ‘자재비 가산제도’를 도입해 분양가 산정 시 급등한 자재비를 반영할 수 있도록 했다.◇ 공급 확대 효과…실수요자 선택권 다양해져전문가들은 분양가 상한이 완화되면 주택 공급이 늘어날 것으로 전망했다. 신규 주택 공급 증가는 무주택자 입장에서 반가운 소식이다. 신규 주택 공급이 늘어나면 수요자의 선택권이 다양해질 수 있고 분양 일정에 맞춰 자금 계획을 수립할 수 있기 때문이다.최근 건설사들은 원자재 가격 상승 등으로 수익성 악화를 겪으면서 분양 일정을 늦추고 있는 상황이었다. 재건축·재개발 등 정비사업 조합에서도 낮은 분양가에 불만을 갖고 분양 일정을 지연시켜왔다. 하지만 이번 제도 개선을 통해 분양가를 높일 수 있는 제도적 기반이 마련되면서 건설사들이 미뤄둔 분양일정을 다시 조율할 것을 보인다.이에 분양일정이 지연됐던 주요 단지들에 관심이 쏠리고 있다. 삼성물산이 시공을 맡은 총 3000가구 규모의 서울 동대문구 이문1구역은 지난달 분양 예정이었으나 분양 일정을 올 하반기로 미뤘다. 올 상반기 분양 예정이었던 서울 서초구 반포동 신반포15차(래미안원펜타스)도 분양 일정이 연기된 상태다. 이외에도 서울 은평 대조1구역, 경기 광명시 광명2구역 등도 분양 일정을 한 차례 늦춘 바 있다.임병철 부동산R114 수석연구원은 "건설사는 수익 악화라는 부담이 줄어 다소 숨통이 트일 것으로 예상되며 그동안 미뤄졌던 분양 물량도 순차적으로 공급될 것으로 보인다"며 "다만 분양가 상승폭이 건설사 체감할 수 있는 수준이냐 아니냐에 따라 공급의 탄력도가 달라질 수는 있다"고 분석했다.◇ 청약 수요 감소·경쟁률 완화…로또청약 사라질 듯분상제 개편으로 분양가 인상 가능성이 커지면서 청약 수요 감소로 청약 경쟁률이 완화될 것이라는 전망도 나온다. 실수요자 관점에서 보면 청약 단지의 분양가격, 면적 등 조건을 꼼꼼하게 비교·분석하면 당첨 확률을 높일 수 있을 것으로 보인다.함영진 직방빅데이터랩장은 "분양가 인상 가능성과 경기 둔화, 주택거래량 감소, 매매가 약세 등이 겹치며 청약 1순위 경쟁률은 지난해보다 다소 낮아질 것으로 전망된다"며 "청약수요 감소와 분양가 부담으로 실수요 위주로 분양시장 재편되며 (분양가가 상대적으로 높은)전용면적 85㎡ 초과 면적유형보다는 전용 60~85㎡의 청약 선호 현상이 지속될 수 있다"고 조언했다.직방에 따르면 지난 20일 기준 올해 서울의 전용 85㎡ 초과 면적유형의 평균 아파트 분양가는 17억5078만원으로 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하(10억4554만원)에 비해 7억원 이상 높다.반면 분상제가 도입된 지난 정부 내내 화제가 됐던 ‘로또청약’은 줄어들 전망이다. 분상제 적용 주택의 분양가는 통상 시세의 60~80% 수준에서 형성됐다. 이러한 이유로 해당 주택 당첨 시 시세차익을 크게 얻을 수 있었고 로또청약으로 불렸다. 이에 몇몇 단지는 수요가 몰리며 수백대 1의 청약경쟁률을 기록하기도 했다.◇ 분양가 인상에 실수요자 자금 부담 우려도다만 분상제 개선이 분양가 인상을 통한 공급 확대에 초점이 맞춰져 있기 때문에 분양가 인상에 따른 실수요자의 자금 부담은 한계로 지적된다. 자금 마련에 용이한 수요자들은 도심 민간 알짜 정비사업지 청약으로 몰리고 자금 부담이 커진 수요자들은 사전청약 등 공공택지 청약으로 몰리는 등 청약 시장이 이원화될 가능성도 제기된다.함 랩장은 "(분상제 개선이)서울 등 도심의 공급절벽 문제를 일부 해결할 수 있을 전망이지만 도심 및 구도시 알짜 정비사업지 일반분양 물량은 분양가 상승 등 수분양자 부담 증가로 연결될 수 있다"고 우려했다.한편 이날 국토부는 "분양가 개선 과정에서 공급망 차질 등 대내외 경제여건, 물가상승 우려와 수분양자의 부담 등도 충분히 고려할 것"이라며 "현장에서 제기하는 분양가 제도 운영 관련 주요 문제점을 기술적으로 검토해 합리적 개선방안 마련하겠다"고 말했다.giryeong@ekn.kr서울 남산에서 바라본 서울 아파트 모습. 연합뉴스

"더 오른다" vs "우려 지나치다"…8월 전세대란 올까

[에너지경제신문 장원석 기자] 당초 오는 8월 계약갱신청구권을 소진한 신규 전세가 시장에 나오면서 전세가격이 급등할 것이라는 예상과 달리 아직까지는 전세시장 불안 조짐은 없는 상황이다. 조사마다 오차는 있지만 전반적으로 봤을 때 오히려 전국적으로 전세가격 상승세가 조금씩 하락 또는 안정돼 있다. 과연 예상대로 8월 전세 대란이 올까. 8월 전세 대란 온다는 전망과 함께 기우에 불과하다는 전문가들의 전망이 팽팽히 맞서고 있다. 한편 정부는 이날 6·21 부동산 대책을 통해 건설 등록임대 활성화, 미분양주택 종합부동산세 부담 완화 등을 통한 단기 주택공급 촉진, 분양가 상한제 적용 주택 실거주 의무 합리화를 통한 임대 매물 유통 물량 확대를 골자로 한 임대주택 공급 확대책도 함께 내놨다. 이번 대책은 이중 가격이 형성된 임대차 시장에서 갱신과 신규 임차인을 모두 배려한 방안이라는 평가다. 집주인의 실거주 의무 완화와 임대 주택 공급을 통해 그간 지적됐던 공급 부족 문제 해결에 나섰다는 것도 긍정적이다.◇ 이중가격 문제 심각…계약갱신청권 만료되는 8월 전세난 올 것지난 2년간 억눌린 전세 가격이 폭등하면서 오는 8월 전세대란이 올 것이란 예견을 하는 전문가들의 주장의 근거는 단적인 예가 바로 ‘전세 이중가격’ 문제다. 전세시장의 이중가격은 ‘전월세상한제’(임대료 인상폭 5% 제한)를 적용 받는 갱신계약과 이를 적용받지 않는 신규계약 간 전셋값 차이가 크게 벌어지는 것을 말한다.예를 들어, 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡에 사는 A씨의 전세 보증금은 지난 2020년 계약갱신 청구권 사용으로 6억 중반대에 이뤄졌지만, 현재 신규계약은 12억까지 솟구쳤다. 같은 집에서 살기 위해선 5억원 이상이 더 필요한 상황이다.결국, A씨가 사는 아파트 주인은 계약갱신청구권이 만료된 이후에 주변 시세를 고려해 전세 보증금을 5억 더 높이 받을 수 있도록 임차인에게 요구할 것이다. 집주인들이 불우이웃돕기를 하는 것이 아니라면 같은 아파트 같은 평형에 높은 전셋값을 포기하지는 않을 것이기 때문이다.이와같이 계약갱신청구권의 문제는 전세 계약 4년 후 오른 전셋값을 한꺼번에 부담해야 한다는 것이다. 이 경우 당장 오른 전셋값을 지불할 능력이 없는 세입자들은 결국 서울 아파트를 떠나 외곽지역의 좀 더 저렴한 전셋값의 집을 찾아 유랑해야 한다. 전세값 안정의 효과가 없다는 결론이 나온다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 "기본적으로 8월에 전세대란이 올 가능성은 있다고 본다"며 "하반기 입주 물량이 많이 늘어나는 상황도 아니고 공급 자체가 없기 때문에 어려움을 겪을 시기는 있을 것"이라고 말했다.이어 "지금 상황에서는 일단은 8월에 만기가 도래하는 세입자가 상당비율 있을 것이고 갱신을 못하니까 신규로 옮겨 가야 한다"며 "4년간 전세값 인상분 반영이 안됐으니까 물가 상승률만 봐도 전세가 꽤 올랐다. 지원방안을 찾는 것이 대안이다"라고 말했다. 그러면서 "낮은 금리의 대출 상품을 전략적으로 맞춰서 출시하는 수 밖에 없다"고 분석했다.◇ "계약 8월에 집중된 게 아니다…전셋값이 이미 많이 오른 상태"반면에 8월 전세 대란은 없을 것이라는 전망의 근거는 실제로는 계약갱신청구원이 사용된 사례들은 8월에만 집중되는 것이 아니라, 임대차2법 도입 이후로 분산돼 사용되었다는 것 때문이다.계약갱신청구권의 사용이 만료된 임대주택에 대해서만 신규 임대계약이 체결되는 경우가 늘어날 것이기에 8월 전세 대란은 이론적으로는 가능하나 현실은 그렇지 않다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "계약이 분산됐기 때문에 8월에 집중적으로 전세대란이 폭발하거나 하는 등의 상황은 벌어지기 어렵다" 며 "계약갱신청구권을 사용한 것 자체가 8월 이후 시점으로 쭉 분산되었기 때문"이라고 설명한다. 더구나 법 시행 이후 전셋값이 이미 많이 올라 추가적으로 전세값이 급등하는 경우는 제한적일 것이라는 게 8월 전세 대란은 없다는 전문가들의 의견이다.전문가들은 그러나 8월 전세 대란이 없다고 할 지라도 제도 자체의 문제점은 인정하고 있다. 전세시장 2중가격, 3중가격 문제는 임대차3법이 존재하는 한 계속 이어질 것이라고 보고 있다.이 연구위원은 "임대차법의 문제는 매물에 따라 임대가격이 시세를 반영하지 못하고 일시적으로 억눌리는 것"이라며 "전월세상한제로 임대가격 상승이 억제되더라도, 억제효과는 일시적이라는 것이 한계"라고 지적했다. 결국 "다음 8월 이후에는 계약갱신청구권을 사용하고 2년의 효력이 만료된 임대주택과, 신규체결되는 임대계약건들이 혼재하는 상황이 쭉 이어질 것"이라고 전망했다.서울 강남구 공인중개사무소에 전·월세 관련 정보가 붙어 있다.

SH공사, 행복주택 2109가구 내달 6∼8일 청약

[에너지경제신문 장원석 기자] 서울주택도시공사(SH공사)는 마포구 마포더클래시 등 행복주택 2109가구를 공급한다고 20일 밝혔다. 행복주택은 청년·신혼부부·고령자 등 주거 약자에게 공급하는 공공임대주택으로, 보증금과 임대료가 주변 시세의 60∼80% 수준이다.이번 공급 물량은 재건축 아파트를 포함한 신규단지 273가구, 기존 입주자 퇴거나 계약 취소 등으로 발생한 잔여 공가 430가구, 예비입주자용 물량 1406가구 등이다. 청약은 오는 7월 6∼8일 SH공사 홈페이지에서 접수한다.인터넷 청약이 어려운 고령자나 장애인은 7월 7∼8일 공사를 방문해 신청하면 된다. 올해 2월 관련 규칙 개정으로 기존 행복주택에 거주 중인 사람도 다른 행복주택을 재청약할 수 있다. 서류심사 대상자는 7월 21일, 당첨자는 11월 16일 각각 발표한다. 입주는 내년 1월부터 가능하다.SH공사의 ‘마포더클래시’ 조감도

LH, 올 하반기 8만7000가구 공급… 수도권에 55% 집중

[에너지경제신문 김기령 기자] 한국토지주택공사(LH)가 이달 이후 전국 주요택지지구를 중심으로 공분양,공공임대 등 아파트 8만7000가구를 공급한다. 분양예정 물량이 올들어 지난 5월까지(약 3만가구)의 3배에 육박하면서 주택시장 안정에 기여할 것으로 전망된다. 20일 분양업계에 따르면 LH는 이달부터 연말까지 총 8만7000가구를 공급한다. 공공분양, 신혼희망타운 등 분양주택 2만가구와 매입임대·전세임대 등 임대주택 6만7000가구 규모다.공급시기지역공급단지공급유형가구 수6월경기양주회천 A24공공분양869전북익산평화 1공공분양1,094익산평화 1공공임대(5년)2887월경기파주운정3 A23공공분양1,012평택고덕국제화지구 Aa53신혼희망778양주옥정 A4-1공공분양1,409충청남도아산탕정 2-A8공공분양6828월경기화성비봉 A03공공분양659고양장항 A-2신혼희망371인천인천검단 AA21공공분양1,224인천영종 A33공공분양447울산울산다운2 A-9신혼희망8359월경기위례 A2-7신혼희망440인천인천영종 A60공공분양675인천영종 A37공공분양51410월경기성남복정1 A1공공분양615성남복정1 A2신혼희망258성남복정1 A3신혼희망210부천원종 B2신혼희망394부산부산문현2 1공공분양768부산문현2 1공공임대(10년)4812월경기부천원종(가로주택정비) 1공공임대(10년)7오산세교2 A-12공공분양493대전대전둔곡 A-4공공분양631충북충북혁신도시 B5공공분양913충남충남도청이전도시 RM2공공분양1,062충남도청이전도시 RM5공공분양864석문국가산단 B-3공공분양1,053전북군산신역세권 A1공공분양686미정충북청원오창 2공공분양148경기성남판교대장 A-10신혼희망749공급가구 합계20,196※ 향후 공급일정은 변경될 수 있음◇양주 옥정신도시서 첫 후분양 공급… 내년 입주분양주택의 경우 공공분양 1만5818가구, 신혼희망타운 4035가구, 공공임대(분양전환) 343가구다. 지역별로는 경기·인천 등 수도권 물량이 1만1124가구로 전체의 55%를 넘어선다.이 가운데 다음달 분양하는 공공분양 단지인 ‘양주옥정 A4-1블록’은 올 하반기 물량 중 유일하게 후분양으로 공급된다. 분양 일정이 후분양으로 진행되면 선분양에 비해 분양부터 입주까지 소요되는 기간이 짧다. 양주옥정의 경우 다음달 분양일로부터 1년이 채 지나기 전인 내년 5월 입주 예정이다.후분양은 지난 2018년 국토교통부가 발표한 ‘제2차 장기주거종합계획’에서 언급되면서 주목받았다. 정부는 공공분양 물량의 70%를 후분양으로 공급한다고 밝힌 바 있다. 수요자 입장에서 후분양은 수요자의 선택권을 넓히고 착공 이후 분양이 진행돼 부실시공을 최소화할 수 있어서다. 하지만 수년째 수급불균형 지속으로 후분양이 주택 공급 시기를 늦춘다는 지적이 잇따르자 후분양 물량은 매년 1~2건에 그쳤다. 올해 후분양 물량도 양주옥정지구가 처음이다.양주옥정은 총 1409가구로 하반기 공공분양 단지 중 가구 수가 가장 많다. 주택형별로 51㎡ 509가구와 59㎡ 900가구가 공급될 예정이다. 해당 단지는 옥정IC를 통해 세종포천고속도로와 수도권제2순환고속도로(예정) 진입이 수월하고 2025년 개통 예정인 7호선 옥정역, GTX-C 노선 등이 단지 인근에 들어설 예정이다.◇사전청약 단지 순항… 올해 본 청약 돌입지난해 사전청약을 실시했던 3기 신도시 및 수도권 공공택지 물량도 올 하반기 본청약을 시작한다. 양주회천, 파주운정, 인천검단, 성남복정 등 사전청약 지구에서 이달부터 본청약을 진행한다. 이 중 양주회천 A24블록이 사전청약 지구 가운데 가장 먼저 모집공고를 실시했다. LH는 지난 15일 모집공고를 내고 오는 30일까지 청약 신청을 받는다. 주택형은 59㎡로 총 869가구가 공급되며 오는 2024년 6월 입주 예정이다. 평균 분양가는 2억9861만원이다. 지난해 11월 사전청약 당시 추정분양가 2억9185만원 대비 크게 오르지 않은 수준이다.◇서울대방 행복주택 등 임대주택 6만7000가구임대주택은 주택유형별로 국민·영구·행복주택 등 건설임대주택 2만4880가구, 매입임대주택 2만2641가구, 전세임대주택 1만9210가구가 공급된다. 지역별로는 서울·경기·인천 등 수도권 4만1910가구, 광역시·기타 지역 2만4821가구 규모다. 수요자 맞춤형으로 실시되는 건설임대주택은 소득 4분위 이하를 위한 국민임대 3757가구, 생계 의료급여·수급자 등 취약계층을 위한 영구임대 1689가구, 대학생·청년·신혼부부 등 젊은 계층을 위한 행복주택 1만9434가구가 공급된다.주요 임대주택 공급 단지로는 오는 9월 화성동탄2 행복주택(1350가구)을 비롯해 과천지식정보타운 행복주택(322가구), 수원당수 행복주택(1150가구) 등이 있으며 유일한 서울 공급 물량인 서울대방 행복주택(61가구)이 오는 12월 공급된다.giryeong@ekn.kr서울 63스퀘어에서 바라본 주택가 전경. 사진=김기령 기자