에너지경제신문

분양가 높았나…둔촌주공 특공 평균 3.3:1

[에너지경제신문 김준현 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업인 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공) 특별공급이 일부 전형 경쟁률은 1:1에 미치지 못한 채 마감됐다. 6일 한국부동산원 청약홈에 따르면 5일 진행된 올림픽파크 포레온 특별공급 청약에서 1091가구 모집에 3580명이 신청해 평균 3.3:1 경쟁률을 기록했다. 올림픽파크 포레온은 주택형별로 전용면적 △29㎡ 5가구 △39㎡ 609가구 △ 49㎡ 477가구 등 총 1091가구가 특별공급된다. 생애최초 전형으로 공급된 29㎡에서는 1가구 모집에 80명이 신청했고, 159가구를 모집하는 39㎡ 유형에는 629명이 청약했다. 49㎡은 94가구 모집에 1870명이 몰려 19.9:1의 경쟁률을 기록했다. 신혼 부부 전형으로 나온 29㎡ 3가구에는 13명이 신청했다. 49㎡ 203가구에도 653명이 청약했다. 49㎡ 노부모 부양 전형에도 28가구 모집에 41명이 신청, 같은 면적 기관 추천 전형 90가구에도 125명이 청약했다. 다만 일부 전형에서는 특별공급에서조차 경쟁률이 1:1을 밑돌기도 했다. 다자녀 가구 대상으로 나온 49㎡ 62가구에는 45명이 신청하는 데 그쳤다. 39㎡ 신혼부부 전형 301가구에는 90명, 같은 면적 노부모 부양 34가구에는 5명, 기관추천 115가구에는 28명이 신청하며 모두 공급 가구 수에 신청자가 미달했다. 올해 서울 분양시장 최대어로 꼽히는 올림픽파크 포레온의 특별공급 일부 전형 경쟁률이 1:1을 밑돈 데는 3.3㎡당 평균 3829만원으로 책정된 분양가가 다소 높다는 인식이 반영된 것으로 해석된다. 분양가는 △29㎡ 4억9300만~5억2340만원 △39㎡ 6억7360만~7억1520만원 △49㎡ 8억2970만~8억8100만원 등이다. 청약은 6일부터 1순위 당해지역(서울시 2년 이상 거주자), 7일 기타지역(서울시 2년 미만 거주자 및 수도권 거주자), 8일 2순위 신청을 받는다. 당첨자 발표는 다음 달 15일이며, 계약일은 내년 1월 3~17일이다. 입주는 2025년 1월 예정이다. kjh123@ekn.kr연합 둔촌 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 견본주택에서 방문객들이 재건축 단지 모형을 살펴보고 있다. 연합뉴스

둔촌주공·장위4구역 분양 돌입…흥행할 수 있을까

[에너지경제신문 김기령 기자] 이번 주 서울에서만 6000가구가 넘는 물량이 청약 시장에 나온다. 서울에서 수년간 대단지 공급이 없었던 만큼 대규모 물량 공급에 청약 결과에 대한 관심이 뜨겁다.5일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이날 강북구 ‘둔촌주공(올림픽파크 포레온)’을 시작으로 ‘장위4구역 재개발(장위자이 레디언트)’까지 분양에 나선다. 둔촌주공·장위4구역 청약 조건 비교 단지명 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 장위4구역(장위자이레디언트) 시공사 현대건설㈜, HDC현대산업개발㈜,㈜대우건설, 롯데건설㈜ GS건설 일반분양 가구 수 4386가구 1330가구 청약 일정 12월 5일(특별공급),6~7일(일반 1순위), 8일(일반 2순위) 12월 6일(특별공급),7~8일(일반 1순위), 9일(일반2순위) 당첨자 발표 12월 15일 12월 16일 당첨자 계약 2023년 1월 3~17일 2022년 12월 27~29일 전매 제한 8년 8년 거주 의무 2년 2년 재당첨 제한 10년 10년 입주 예정일 2025년 1월 2025년 3월 ◇ 1만가구 넘는 대단지 프리미엄, 올림픽파크 포레온단군 이래 최대 규모 재건축 단지로 불리는 ‘올림픽파크 포레온’은 이날 특별공급을 시작으로 6일부터 8일까지 사흘간 일반공급 1순위와 2순위 청약을 진행한다. 해당 단지는 지하 3층~지상 35층, 85개동 규모로 총 1만2032가구 중 4786가구가 일반분양 물량으로 공급된다.전체 물량이 전용면적 84㎡ 이하로 구성됐으며 일반분양가는 3.3㎡당 3829만원이다. 전용 59㎡는 최고 10억6250만원, 전용 84㎡는 최고 13억2040만원이다. 업계에서는 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘지 않으면서 인근 시세 대비 저렴하다고 평가하고 있다. 이를 반영하듯 지난달 28일 진행된 견본주택 방문 사전 예약 신청에 예비 수요자들이 대거 몰리며 신청 시작 두 시간 만에 마감되기도 했다.대형 건설사 한 관계자는 "둔촌주공 청약은 무난하게 완판될 것으로 보인다"며 "서울 강북 외곽에 있는 아파트 시세도 13억원이 넘는데 둔촌주공 분양가 정도면 충분히 수요층이 있을 것"이라고 예상했다.하지만 일각에서는 시세 대비 저렴하지만 최근 금리 인상에 따른 대출이자 부담, 집값 하락 분위기 등은 분양 흥행에 악재로 작용할 것이라는 전망도 나온다. 84㎡의 경우 분양가가 12억원을 초과하는 점도 청약 흥행에 장애물이 될 것이라는 분석이다. 분양가가 12억원을 초과할 경우 중도금 대출이 불가하기 때문에 13억원이 넘는 84㎡의 경우 대출 없이 현금 여유가 있는 수요자만 신청할 수 있다. 이 때문에 84㎡보다는 59㎡로 청약 수요가 몰릴 것이라는 예상도 나온다.뿐만 아니라 84㎡E 주택형의 주방뷰 논란, 조합원 물량과의 자재 차이 등도 흥행 여부를 가르는 요인 중 하나가 될 전망이다.분양업계 한 관계자는 "‘선당후곰(일단 당첨되고 고민한다)’이라는 말이 있듯이 청약은 흥행할 수 있지만 계약 단계에서 청약 당첨자들이 계약을 포기할 가능성은 있다"고 귀띔했다.◇ 장위자이 레디언트, 84㎡도 중도금 대출 가능서울 강남권에는 분양 대어 ‘올림픽파크 포레온’이 있다면 강북권에서는 강북 재건축 최대어로 불리는 ‘장위자이 레디언트’가 분양에 나선다.장위자이 레디언트는 성북구 장위4구역 재개발로 들어서는 단지로 GS건설이 서울 강북권에 공급한 자이 단일 브랜드 최대 규모다. 지하 3층~지상 31층, 31개동, 총 2840가구 규모로 이 가운데 일반분양은 1330가구다.평균 분양가는 3.3㎡당 2830만원대로 전용 59㎡가 최고 7억9840만원, 84㎡가 최고 10억2350만원에 형성됐다.분양가가 12억원을 초과하지 않아 전용 59㎡와 84㎡ 모두 중도금 대출이 가능하다. 또한 GS건설이 중도금 대출 전액 후불제가 가능하도록 해 10%의 계약금만 있으면 잔금 납부일까지 드는 비용에 대한 부담을 줄일 수 있다.업계에 따르면 지난 1일 문을 연 장위자이 레디언트 견본주택에도 많은 인파가 몰렸다. 해당 단지 청약 일정은 둔촌주공보다 하루 뒤인 6일부터 시작한다. 이에 둔촌주공 청약 신청자도 장위자이 레디언트에 청약을 신청할 수 있게 됐다. 해당 단지는 6일 특공을 시작으로 오는 7~8일에 일반 1순위 공급을 진행하고 오는 9일에는 일반 2순위 공급을 진행할 예정이다. 당첨자 발표일은 오는 16일이다.giryeong@ekn.kr서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온) 견본주택에서 방문객들이 줄을 서있다. 연합뉴스

'로또분양' 시대 막 내려…마포더클래시 분양가 평당 4000만원 훌쩍

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 최근 입주를 시작한 서울시 마포구 아현동 ‘마포더클래시’의 일반분양가가 평당 4000만원이 넘는 높은 가격에 책정되면서 이에 대한 부동산 업계 의견이 분분하다.5일 관련 업계에 따르면 마포구 분양가심의위원회는 지난달 22일 마포더클래시 일반분양가를 3.3㎡(1평)당 4013만원에 의결했으며 28일 이를 승인했다.마포더클래시는 아현동 내 유일한 재건축 단지로 SK에코플랜트와 HDC현대산업개발이 컨소시엄으로 시공했다. 아현동 662번지 일대에 위치한 마포더클래시는 지하 5층~지상 25층, 17개 동, 1419가구 규모 대단지로 탈바꿈하게 됐다.일반분양 물량은 84㎡ 53가구로 후분양될 예정이며 입주 기간은 내년 2월5일까지다. 전용면적은 43~84㎡로 구성돼 있고 조합원들은 지난달 30일부터 이미 입주를 시작한 상황이다.조합원분양가는 3.3㎡당 1900만원대로 84㎡ 기준 6억원대의 낮은 금액으로 책정됐기 때문에 당초 일반분양가는 동일 면적 기준 9억원대가 될 것이라는 이야기가 무성했다. 하지만 조합 측이 즉시 입주가 가능한 환경, 입지, 적은 가구수를 이유로 높은 가격을 매겼고 84㎡ 기준 13억원대의 높은 금액이 승인되자 논란이 불거졌다.최근 ‘강남4구’라고 불리는 서울 강동구의 둔촌주공 재건축 올림픽파크포레온은 3.3㎡당 3829만원에 일반분양가가 책정돼 집값이 급락한 인근 송파구 아파트와 비교대상에 오르면서 화제를 모은 바 있다. 그런데 올림픽파크포레온 일반분양가 마저 과하게 높은 가격에 책정됐다는 평가를 받고 있는 상황에 마포더클래시는 이와 비교해 3.3㎡당 무려 184만원이 높은 가격이 책정되자 고분양가 비판의 도마 위에 오른 것이다.익명의 조합 관계자는 "심의 받은 대로 책정된 사항이라 이에 대해 따로 할 말은 없다"면서 다소 높게 책정된 것으로 평가되는 일반분양가에 대해 말하는 것을 꺼렸다.반면 입지와 조건을 고려했을 때 마포더클래시 일반분양가가 오히려 저렴하다는 의견 또한 나오고 있다.마포더클래시 인근 마포구 대장주라고 불리는 아현동 ‘마포래미안푸르지오’와 염리동 ‘마포프레스티지자이’의 동일 면적 매매가는 최근 각각 17억1500만원·19억5000만원을 기록했기 때문이다. 이는 강북 노른자 땅으로써 입지가 비슷하다고 평가받는 마포더클래시 일반분양가보다 4~5억원 이상 높은 금액이다.아현동 내 A 공인중개사사무소 관계자는 "낮은 일반분양가는 사람들의 예상이었지 당연한 것은 아니다. 절차에 따라 책정된 것이고 당연히 이에 만족하는 사람과 그렇지 못한 사람이 나뉘게 된다"라고 말했다. 이어 "평균적인 주변 아파트 시세를 봤을 때 비슷한 입지에 당장 들어갈 수 있는 신축 아파트가 13억원대라는 것은 오히려 기회일 수 있다"며 "인근에 같은 가격의 신축 아파트는 단 하나도 없다"라고 덧붙였다.전문가들은 이 같은 상황이 예상됐다는 것을 시사했다.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "마포더클래시보다 입지가 조금 더 좋다고 할 수 있는 둔촌 주공보다 높은 일반분양가를 책정한 것이 놀랍다"라고 평가했다.다만 김 소장은 "올 것이 왔다고 생각한다. 그동안 재개발·재건축 조합들은 정부 규제에 눌려 일반분양가를 낮게 책정해왔다. 하지만 공사대금, 금리, 원자재 비용이 한꺼번에 올라가니 조합 입장에서는 미분양이 나더라도 최대한 가격을 올리려고 할 것이다. 결국 앞으로 분양가는 계속 오를 것이고 ‘로또분양’의 시대는 끝나갈 것"이라고 예상했다. daniel1115@ekn.kr평당 4000만원 이상의 일반분양가가 책정된 서울시 마포구 아현동 ‘마포더클래시’ 아파트. 사진=김다니엘 기자

여전한 고금리 압박…12월 일반분양, 전년比 32% 감소

[에너지경제신문 김준현 기자] 정부가 부동산 규제 완화정책을 지속 내놓고 있지만 고금리 및 부동산경기 침체 장기화 우려로 인해 분양시장은 여전히 위축되고 있는 것으로 나타났다. 5일 직방에 따르면 이달 전국에서 공급하는 아파트 46개 단지, 총 가구수 3만6603가구 중 2만5853가구가 일반분양을 준비하고 있다. 지난해 동월과 비교하면 총 7092가구(16% 감소)가 줄었다. 특히 일반분양은 1만1931가구로 32%나 감소했다. 구체적으로 이달 전국에서 공급하는 3만6603가구 중 2만3065가구는 수도권에서 분양 준비 중이다. 경기도가 1만5917가구로 가장 많이 공급이 계획돼 있다. 지방에서는 1만3538가구, 이 중 경남에서 2511가구로 가장 많은 공급이 이뤄질 전망이다. 서울에서는 5개 단지 4476가구가 분양을 준비하고 있다. 재개발, 재건축 등 대규모 정비사업 공급이 집중된다. 대표적으로 서울에선 강동구 길동 강동헤리티지자이와 마포구 아현동 마포더클래시가 있다. 길동신동아1,2차 아파트를 재건축하는 ‘강동헤리티지자이’는 GS건설(주)이 시공한다. 길동 일대에 위치하며 총 1299가구 중 219가구가 일반분양으로 나온다. 전용면적은 45~84㎡로 구성돼 있다. 아현동 마포더클래시는 아현2구역 일대를 재건축하는 것으로 SK에코플랜트(주)와 HDC현대산업개발(주)이 컨소시엄으로 시공한다. 아현동 일대에 위치하며, 총 1419가구 중 53가구가 일반분양으로 나온다. 전용면적은 43~84㎡로 구성돼 있다. 경기 지역에선 철산자이더헤리티지가 눈에 띈다. 철산주공 8,9단지를 재건축하는 ‘철산자이더헤리티지’는 GS건설이 시공한다. 철산동 235번지 일대에 위치하며, 총 3804가구 중 1631가구가 일반분양으로 나온다. 전용면적은 59~114㎡로 구성된다. 직방에선 이달 분양일정을 두고 당분간 금리가 높아 가시적인 분양시장 호황을 되찾기는 어려울 것으로 예상했다. 직방 관계자는 "건축비 상승으로 신규 분양 수익성이 악화되고 있어 건설사들의 수주도 이전보다는 신중해질 것으로 예상된다"고 지적했다. 또한 "입지적으로 율히나 수도권은 재개발, 재건축 등 정비사업 위주로 분양이 이어질 것으로 보이나, 지방 등 공급이 많은 일부 지역은 시장 상황을 보면서 공급을 준비할 것으로 판단된다"며 "이달에는 수도권이 지방보다 약 1만 가구 더 많이 분양을 준비하고 있어 분양시장 공급 양극화가 나타날 것으로 보인다"고 진단했다.한편 직방이 지난달 조사한 11월 분양예정단지는 69개 단지, 총 5만2678가구, 일반분양 4만2096가구였다. 이를 재조사한 결과 실제 분양이 이뤄진 단지는 37개 단지, 총 3만5440가구(공급실적률 67%), 일반분양 2만4415(공급실적률 58%)가 실제 분양됐다. 특히 서울은 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축), 장위자이레디언트(장위4구역 재개발) 등 대규모 정비사업 아파트들이 공급을 하며 11월 분양실적은 비교적 높게 나타났다. kjh123@ekn.kr2022년 12월 지역별 아파트 분양예정 물량. 직방

리모델링 안전성 공개 토론회 개최…전문가 “안전성 위한 제도 보완 필요”

[에너지경제신문 김기령 기자] 재건축의 대안으로 공동주택 리모델링 시장이 확대되는 가운데 서울시가 공동주택 리모델링 안전성에 대해 논의하는 공개 토론회를 개최했다. 꾸준히 제기되고 있는 리모델링 사업의 안전성 우려에 대해 논의하고 어떻게 안전하게 추진할 수 있을지에 대한 방향을 모색하는 차원에서 자리가 마련됐다. 4일 서울시에 따르면 지난 2일 중구 서울시청 서소문청사 후생동에서 ‘공동주택 리모델링 안전성 관련 공개 토론회’가 진행됐다. 이번 토론회에는 서울시 내 30곳 이상의 리모델링 조합 관계자를 비롯해 전문가, 업계 관계자, 시민 등 총 150여명이 참석해 토론회장을 가득 채울 정도로 열기가 뜨거웠다. 주제 발표를 맡은 장지광 서울시 공동주택지원과 리모델링팀장은 "주택법상 리모델링은 건축물의 수명을 연장하거나 기능을 개선하기 위해 건축물을 대수선 또는 증축하는 행위로 정의돼 있다"며 "2003년 주택법에서 리모델링에 대한 규정이 도입된 이후 2013년부터 수직 증축 허용, 가구 수 증가 범위 확대 등이 진행되면서 법령이 리모델링을 완화하는 방향으로 흘러왔다"고 설명했다. 주택법에 따르면 리모델링은 사용 승인 후 15년이 경과된 공동주택에 적용되며 기존 가구 수의 15% 이내로 가구 수를 늘릴 수 있고 수직증축의 경우 기존 15층 이상 공동주택의 경우 최대 3개층, 기존 14층 이하 주택은 최대 2개층까지 증축 가능하다. 전용면적 85㎡ 미만의 경우 리모델링을 통해 40%까지 면적을 늘릴 수 있다. 증축방식으로는 수직증축과 수평증축으로 나뉘며 A~E등급으로 분류되는 안전진단에서 B등급 이상 받으면 수직증축이, C등급 이상 받으면 수평증축이 가능하다. 이어 주제 발표를 진행한 박서진 한미글로벌 전무는 △리모델링 안전성 △기술공법 부재 △감리제도의 문제 등 리모델링의 기술적 사안에 대해 설명했다. 박 전무는 "2003년 리모델링법이 제정되면서 리모델링 사업의 안전성 점검에 대한 우려가 제기돼왔다"며 "콘크리트 강도 저하 문제나 기존 건물과 신규 건물 접합부의 구조적 일체성이 확보될 것인지 등을 제대로 검증할 필요가 있다고 본다"고 말했다. 이어 "수직증축의 경우 안전진단 2회, 안전성 검토 2회를 진행하는 데 비해 수평증축은 안전진단 1회만 진행되기 때문에 수평증축 시 1차 안전진단만으로 안전성 확인이 충분한지 검토해야 한다"며 "또한 공동주택 리모델링은 우리나라에만 적용되는 특수한 상황이라 기술적 기준이 부재하기 때문에 제도와 시스템이 아닌 시공자와 감리자의 개인 기술력에 안전을 의존하는 상황으로 사고 발생 가능성이 상존한다"고 덧붙였다. 이어진 토론에서 전문가들은 안전을 고려해 제도적, 기술적 보완이 필요하다는 데는 의견을 같이 했지만 인허가 절차 추가 등 규제 강화에 대해서는 의견 차이를 보였다. 최기선 한국건설기술연구원 연구위원은 "재건축과 리모델링 중 기술적 난이도는 리모델링이 더 높기 때문에 조심스레 접근해야 한다"며 "수직증축 리모델링을 시도하는 사례가 늘고 있는데 구조안전성을 해치면서까지 편의성만 고려해 무리해서 사업을 추진해서는 안 되며 수직증축이 제도적으로 가능하더라도 안전성에 문제가 있을 것으로 판단되면 사업을 접어야 한다"며 충분한 사전 검토가 필요하다고 제언했다. 박현수 신한대 스마트건축공학과 교수는 "리모델링에서 가장 중요한 것은 안전성이지만 어떻게 안전성을 확보할지는 여전히 물음표 단계"라며 "특히 내력벽 철거 등의 과정에서 제기되는 구조적 문제에 대한 제도적인 부분이 뒷받침되지 않아 해결되지 않는 상황이 안타깝다"고 말했다. 박 교수는 그러면서 "안전성을 확보하기 위해 더 많은 기술력 확보와 기술적 연구가 진행돼야 한다"고 덧붙였다. 반면 새로운 규제를 도입해 사업을 지연시키기보다는 현 제도 내에서 안전성을 확보할 수 있는 방안을 마련해야 한다는 의견도 나왔다. 신민수 포스코건설 팀장은 "리모델링과 관련해 여러 우려가 제기되는 것을 이해는 하지만 여러 제도를 통해 안전하게 추진되고 있기 때문에 너무 불안해하지 않았으면 한다"며 "규제가 충분하지 않아서 문제가 있다는 말은 어폐가 있고 인허가 절차를 더 만든다고 해서 더 안전해지는 것은 아니기 때문에 미흡한 부분은 보완하면 된다"고 말했다. 신 팀장은 "내진 구조를 만들고 친환경이 가능할 수 있게 리모델링을 지원해줘야 하는데 지금도 리모델링 추진 단지들이 인허가 단계에서 지자체의 무지 등으로 사업 추진에 어려움을 겪고 있다"며 "서울시나 국토교통부가 이런 부분을 감안해 사업 추진에 지장이 가지 않는 선에서 현 제도를 보완하면서 안전하게 사업할 수 있도록 방안을 마련할 필요가 있다"고 강조했다. 이번 토론회에는 시민들의 질의응답도 진행됐다. 김유진 목동우성아파트 리모델링주택조합장은 "오래된 아파트라서 전기 배선 노후화, 하수관 범람 등의 문제가 발생하고 있어서 이대로 사는 게 안전하지 않고 거주 만족도가 떨어지기 때문에 대수선의 개념에서 리모델링 사업을 추진하게 된 것"이라며 "그런데 제도화, 규제화에 가로막혀 리모델링도 재건축처럼 답보 상태가 될까 우려된다"고 지적했다. giryeong@ekn.kr서울시 리모델링 토론회 지난 2일 서울시청 서소문청사 후생동에서 열린 ‘공동주택 리모델링 안전성 관련 공개토론회’에서 전문가들이 발언하고 있다. 사진=김기령 기자

고금리 압박에 올해 수도권 아파트 절반 소형평수 거래

[에너지경제신문 김준현 기자] 금리상승 기조 유지 및 대출이자 부담 압박이 커지자 수도권 아파트 절반은 소형 평수에서 거래된 것으로 나타났다.4일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템 매매 신고 내역 분석 결과, 올해 1월에서 11월까지 수도권 거래 6만3346건 중 3만2032건(50.6%)은 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트였다.전용면적이 60∼85㎡ 이하인 중소형 아파트 거래는 2만4583건으로 38.8%였고, 85㎡ 초과 아파트는 6731건(10.6%)에 그쳤다.지역별로 보면 서울에서 특히 60㎡ 이하 소형 아파트 거래가 활발했다. 올해 서울에서 거래된 아파트 1만795건 중 54.2%에 해당하는 5851건은 60㎡ 이하였다. 중소형(60∼85㎡ 이하) 아파트는 3345건(31.0%)이었고, 85㎡ 초과는 1599건(14.8%)이었다.경기는 60㎡ 이하가 전체의 48.6%였고, 60~85㎡ 이하(41.2%), 85㎡ 초과(10.2%)였다. 인천은 60㎡ 이하(54.8%), 60~85㎡ 이하(37.3%), 85㎡ 초과(7.9%) 등이었다.부동산 거래절벽 속에서도 소형 아파트 수요는 꾸준히 이어지지만, 그 추세는 지역별로 편차가 있었다.서울의 60㎡ 이하 거래 비중은 지난 4월(48.1%)을 제외하면 올해 내내 50%를 웃돌았다. 11월에는 아직 신고기한이 이달 말까지로 한 달 남짓 남아 있는 가운데 소형 거래 비중이 67.8%에 달했다.반면 경기와 인천은 올해 하반기에 접어들수록 소형 아파트 거래 비중은 줄고 중소형 아파트 거래 비중이 커졌다.경기는 올해 5월부터 중소형 거래 비중이 점차 높아지기 시작해 지난 9월에는 올해 들어 처음으로 60~85㎡ 이하 아파트(45.8%)가 60㎡ 이하(44.3%)보다 많이 거래됐다.인천도 60~85㎡ 이하 아파트 거래 비중이 올해 1월 전체의 32%였으나 지난 9월에는 46%까지 커졌다. 같은 기간 60㎡ 이하 아파트 거래 비중은 59.4%에서 46.3%로 쪼그라들었다.여경희 부동산R114 수석연구원은 "고금리로 인한 원리금 상환 부담과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등 대출 제약으로 상대적으로 집값이 높은 서울은 소형 위주로 거래된 것으로 분석된다"며 "인천과 경기 중소형 거래 비중 증가는 서울의 주택수요가 수도권으로 이동한 것으로 볼 수 있다"고 설명했다.kjh123@ekn.kr서울 안산에서 바라본 아파트 전경. 사진=김준현 기자

1년새 7억 손절…하락 공포에 휩싸인 집주인들

[에너지경제신문 김준현 기자] 부동산 경기가 급격히 식으면서 장기 침체화가 예고되자 집주인들이 ‘패닉셀(공포의 매도)’에 나서고 있다. 특히 인천의 강남이라 불리었던 송도국제도시에선 최근 1년4개월 만에 약 7억원을 손해보고 매도한 집주인이 있어 부동산업계와 커뮤니티를 뜨겁게 달구고 있다.4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인천시 연수구 송도동 송도아트윈푸르지오 전용 106㎡(39층)를 보유한 집주인이 지난해 7월 15억9500만원에 구입했던 것을 지난달 18일 9억원에 되판 것으로 확인됐다. 같은 평형의 호가가 최대 16억원까지 형성된 것과 비교하면 상당히 낮은 금액으로 거래된 것을 알 수 있다. 알려진 바에 따르면 해당 아파트 소유주는 등기부등본상 30대 초반 중국인이다.송도 인근 공인중개업소 관계자는 "아파트 구매 의지만 보인다면 해당 아파트처럼 네이버부동산 호가로 올라온 가격보다 더 낮은 가격으로 구할 수 있는 매물이 송도에 많이 있다"고 전했다. 지난달 송도에선 다른 단지에서도 최근 최고가 대비 약 3억원 이상 급락한 아파트가 속출하고 있다. 실제로 송도웰카운티3단지 33평은 최고가 9억6000만원에서 지난달 21일 6억6200만원에 거래돼 2억9800만원이나 빠졌다.송도더샵센트럴시티 31평은 지난 6월 최고가(9억5000만원) 대비 4억8000만원 떨어진 5억7500만원에 지난달 5일 거래됐다. 이와 관련 한국부동산원이 지난 1일 발표한 11월 4주 ‘주간아파트가격동향’을 보더라도 송도가 속한 연수구 아파트 가격은 -1.11%로 낙폭이 1%대를 넘어섰다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "최근 금리인상 등 부동산경기 침체가 지속 이어지는 가운데 송도는 2025년까지 공급물량도 넘치다 보니 ‘엎친 데 덮친 격’으로 가격이 더 크게 빠지고 있다"고 진단했다. 시장에선 이같이 집주인들이 급매물을 넘어 급급매물을 내놓으며 공포의 매도를 하는 ‘투매족’이 늘고 있다. 지난 9월에는 마포 염리삼성래미안에서 시세 15억5000만원 아파트가 8억원에 거래되기도 했다. 이 역시 특수관계인 거래는 아닌 것으로 알려졌다.급매물은 곧 시세하락으로도 연결되고 있다. 지난주에도 서울은 -0.52%에서 이번주 -0.56%로 낙폭이 커졌는데 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 중 도봉구 아파트는 서울에서 가장 큰 폭인 -0.99%로 낙폭이 1%에 육박하고 있다. 노원구는 -0.95%, 강동구는 -0.87%로 하락폭이 확대되며 하락세가 심화됐다.노원구 대표 단지인 포레나노원 24평은 지난달 7억7000만원에 거래됐는데 이는 최고가(10억5000만원) 대비 27% 떨어졌고, 강북구 두산위브트레지움은 지난 10월 6억8000만원에 팔렸는데 이는 최고가 대비 19% 떨어진 가격에 거래됐다.지난해 서울 노원구 상계동에 갭투자로 아파트를 구매한 30대 A씨는 최고가로 매입해 -30% 하락한 가격으로 아파트를 올해 다시 팔기도 했다. 그는 "청약 아파트는 가점이 부족하니 기대할 수 없어 기존 주택을 미리 갭투자로 구매했지만 추락하는 속도가 빨라 최근에 다시 던졌다"고 말했다.이렇게 급매물을 내놓아 거래가 되면 다행이지만 최근엔 거래조차 쉽지 않은 실정이다. 한국부동산원에 따르면 서울지역 중 노원·도봉·강북구 등 동북권의 아파트 매매수급지수는 지난주 63.9로 직전 64.5에서 또 떨어졌다. 송도가 있는 인천 역시 70.8에서 69.5로 하락하며 지수 70선이 무너진 상태다. 매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 미만일 경우 매수자가 매도자보다 적고, 낮을수록 매수세가 약한 상황을 나타낸다. 김 소장은 "지금은 서울 지역조차도 떨어지고 있고 거래량 역시 크게 줄어들고 있으니 기타 지역들은 더하면 더할 것이다"며 "내년 금리인상이 멈출 때나 돼서야 실수요자들이 움직일 것으로 보인다"고 전망했다. kjh123@ekn.kr인천 송도아트윈푸르지오 인근 전경.

[르포] '강북 최대어' 장위자이 레디언트 견본주택 가다

[에너지경제신문 김다니엘 기자] "최근 기존 아파트 가격이 떨어지고 있지만 그래도 서울에 몇 안 되는 대단지이니 오래 전부터 관심을 갖고 있었습니다."(40대 여성 예비청약자 A씨)체감온도가 영하 4도를 밑도는 강추위가 이어졌지만 1일 장위자이 레디언트 견본주택 앞에는 부동산 냉각기를 잊은 듯 이른 아침부터 수많은 수요자들의 발길로 뜨거운 분위기가 연출됐다.이날 GS건설은 서울시 성북구 장위동 장위4구역을 재개발하는 ‘장위자이 레디언트’ 견본주택을 개관하고 본격적인 분양에 들어갔다.강북 최대어라는 별칭답게 장위자이 레디언트에 대한 예비청약자들의 관심은 상당했다. 특히 최근 대출규제가 분양가 12억원 이하로 조정되면서 수요자들의 더 큰 호응은 예고됐다.하지만 금리인상과 부동산시장 하락세로 더 낮은 분양가를 기대했던 수요자들은 기대보다 높은 분양가에 선택지를 두고 고심하는 눈치다.◇ 거실 및 안방 구조는 혁신적…"굿!!"장위자이 레디언트는 총 2840가구 대단지 아파트로 전용면적 49∼97㎡ 1330가구가 일반분양되며 입주는 오는 2025년 3월에 예정돼있다. 전용면적 별로는 △49㎡ 122가구 △59㎡ 266가구 △72㎡ 354가구 △84㎡ 573가구 △97㎡ 15가구다.장위자이 레디언트 견본주택은 서울지하철 6호선 돌곶이역에서 도보 10분 거리에 위치해있으며 3번 출구 앞에서는 셔틀버스가 상시 운행 중이었다.총 2층으로 구성된 견본주택 1층에는 장위자이 레디언트 견본주택 모형도와 상담창구가 마련돼 있었고 2층에는 59㎡와 84㎡, 2가지 평수의 주택형 견본주택이 예비청약자들을 기다리고 있었다.주택형 견본주택은 고급스러운 인테리어와 명품 구두, 가전제품 등의 소품들과 빌트인 제품들로 잘 꾸며져 있었다. 이 때문에 깔끔하고 세련된 인테리어와 실제 면적보다 넓어 보이는 구조에 대한 방문객들의 칭찬이 이어졌다.전체적인 인테리어 및 구조가 많은 방문객들에게 혁신적이라는 반응을 이끌어냈음에도 불구하고 안방을 제외한 침실 면적에 대한 일부 지적 또한 이어졌다.50대 예비청약자 B씨는 "거실과 안방은 확실히 넓어 보이는데 나머지 방은 생각보다 작아 고민된다"며 "소음이 나는 실외기실이 방 옆에 달려있는 것도 저에게는 감점 요인이다"라고 평가했다.◇ 초역세권 메리트, 여전히 가격은 ‘고민’분양가상한제 적용 단지인 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트(장위4구역)’ 평당 분양가는 2834만원으로 책정됐다. △59㎡타입 7억4505만원(266가구) △72㎡ 8억5473만원(354가구) △84㎡ 9억7914만원(573가구)이다. 역세권 단지로서 순위 내 마감은 가능해 보인다. 장위동 일대 장위4구역 주택재개발 정비사업 신축공사 현장은 서울지하철 6호선 돌곶이역 3번 출구 바로 앞에 있는 초역세권 단지이기 때문이다. 특히 돌곶이역 사거리 건너편은 상업시설이 잘 갖춰져 있고, 또한 석관초교·남대문 중학교 등 주변에 교육시설이 있어 입지적 가치가 높다.다만 최근 주변 신축단지들이 가파른 하락세를 보이며 10억원에 가까운 분양가격은 수분양 예정자들에게 고민이 될 것으로 보인다. 시장에서도 이를 두고 시각이 갈렸다.인근 공인중개업소 A대표는 "역세권이고 지금은 가격 메리트가 없어도 입주를 하게 되면 1~2억 차이나는 것 정도는 따라잡을 것이다"며 "또한 둔촌주공과 달리 이곳은 중도금 대출 이자가 후불제라 계약금 정도만 초반에 걱정하고 있으면 된다"고 말했다.인근 또 다른 공인중개업소 관계자는 "강남권인 둔촌주공은 추후 큰 시세차익을 볼 수 있는 반면, 이곳은 인근 래미안장위포레카운티가 최근 시세가 지속 떨어지고 있는데 굳이 2025년까지 기다려서 입주하고 이후 2년을 실거주 의무기간을 채워야하는데 매수할 가치가 있는지 모르겠다"고 설명했다.전문가들도 장위자이 레디언트에 대해 모호한 시각을 보였다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "옛 둔촌주공인 올림픽파크 포레온 분양가도 의견이 분분한데 요즘 같은 분위기에 10억이라는 금액은 저렴하다고 느껴지지 않는다"며 "장위동은 위치도 애매해서 지금 당장은 메리트가 크지 않다. 자칫 잘못하면 미분양이 날 수도 있고 아니라고 해도 경쟁률이 높지는 않을 것"이라고 덧붙였다. daniel1115@ekn.kr장위자이 레디언트 공사 현장. 사진=김다니엘 기자장위자이 레디언트 견본주택 2층에 위치한 주택형 견본주택 입장을 기다리는 방문객들. 사진=김다니엘 기자

“급급매도 안 팔린다”…역대급 거래절벽, 내년까지 이어질 듯

[에너지경제신문 김기령 기자] 금리인상 기조와 경기침체 우려 등으로 부동산 거래절벽이 해소될 기미가 보이지 않고 있다. 관련 통계들이 매월 최저기록을 갈아치우는가 하면 급급매를 내놔도 매수자가 나타나지 않는 등 거래시장이 얼어붙었다. 전문가들은 금리인상이 멈추는 적어도 내년 하반기까지 부동산 시장 침체가 심화될 것이라고 내다봤다.1일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 아파트 매매건수는 555건으로 역대 최저를 기록했다. 월별 거래건수가 500건대로 떨어진 것은 지난 2006년 관련 통계가 집계된 이래 처음이다. 직전 역대 최저 거래건수를 기록한 지난 9월 610건보다도 55건이 적게 거래됐으며 전년 동기(2195건) 대비 74%가 감소했다.자치구별로 보면 양천구와 영등포구 내 아파트 매매 거래량이 전월 대비 50% 가량 줄면서 서울 전체 거래량 감소에 영향을 준 것으로 보인다.올 1~10월 아파트 매매건수는 총 1만363건으로 월 평균 1036건 정도 거래된 셈이다. 지난해 1~10월 매매건수인 총 3만9462건과 비교하면 3분의 1 수준에 불과하다.연도별 서울 아파트 및 빌라 매매량 추이 (단위 : 건)기간아파트빌라2022년(1~10월)10,3631,6642021년(1~10월)39,4624,144자료=서울부동산정보광장빌라 시장도 역대급 거래절벽을 겪는 등 침체일로를 걷고 있다. 같은 기간 빌라(다세대·연립) 매매건수는 1664건으로 지난 9월 기록한 1600건보다 소폭 증가했으나 전년 동기 4144건의 절반에도 못 미치는 수준이다.올 1~10월 빌라 매매 거래건수는 총 2만7305건으로 전년 1~10월 기록한 5만644건보다 46%가 감소했다. 경기도청이 발표하는 월별 경기도 아파트 매매 거래건수 역시 지난 7월 처음으로 2000건대로 감소한 이후 4개월 째 2000건대에 머물고 있다. 지난 10월 거래건수는 2681건을 기록했다.불과 6개월 전인 지난 4월 거래건수가 6637건을 기록하며 올해 최고치를 기록한 것과 대비하면 절반 넘게 감소한 셈이다.10월 경기도 빌라 매매 거래건수도 2070건으로 올해 들어 가장 적은 것으로 집계됐다. 부동산 시장 침체기였던 지난 2010~2012년 이후 10년 만에 월별 거래건수가 2000건대에 그친 것이다.대한민국 법원 등기정보광장에 따르면 지난 10월 전국 집합건물 거래회전율은 0.27%를 기록했다. 지난 2013년 1월 0.32%를 기록한 이후 최저 수준이다. 거래회전율은 월별 지역간 부동산 매매시장의 활성화 정도를 비교하기 위해 작성되는 자료다. 소유권 이전 매매 신청 부동산 수를 말일 기준 유효한 부동산 수로 나눈 값이다.월별 거래회전율이 0.30% 이하로 떨어진 것은 지난 2010년 통계 시작 이래 처음이다. 지난 2015년 6월에는 0.99%까지 오른 바 있다.1년여 가까이 거래절벽이 이어지자 공인중개업소들도 울상이다. 집값 하락세 장기화 전망에 시세보다 크게 저렴한 급급매조차도 매수 희망자가 나타나지 않아서다. 한 달 동안 한 건도 거래하지 못하는 경우가 부지기수다. 서울 양천구 목동의 A 공인중개사사무소 관계자는 "15억원 주택담보대출 규제가 풀리면서 거래가 살아날 수 있다는 예상도 나왔지만 지난주 금리가 또 오르면서 매수 문의는 하나도 없다"며 "주변 중개업소도 다들 이렇게 거래가 안 되는 건 처음이라는 분위기"라고 말했다.서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "고금리로 인해서 매수심리가 살아나기 쉽지 않을 것"이라며 "세법 개정이 필요한 시점으로 정부와 야당이 협치를 통해 전면적인 세제 개편안을 내놓을 필요가 있다"고 말했다.giryeong@ekn.kr(사진=연합)서울 송파구의 한 아파트 상가 내 공인중개업소 모습. 사진=김기령 기자

서울 아파트 35층 높이 규제 풀린다…도계위 통과

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울시가 10년 가까이 적용돼 온 아파트 35층 높이규제를 폐지하고 토지 용도지역 체계를 유연하게 개편하기로 했다.서울시는 지난달 30일 제12차 도시계획위원회를 열어 ‘2040 서울도시기본계획안’을 원안 가결했다고 1일 밝혔다.서울도시기본계획은 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 국토계획법에 따른 법정계획이다. 향후 20년 간 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담았다.오세훈 서울시장이 지난 3월 관련 계획안을 처음 발표한 이후 공청회와 관련 기관·부서 협의, 시의회 의견 청취 등 관련 절차를 진행해왔다. 지난달 30일 도시계획위원회 심의를 통과함으로써 사실상 모든 행정절차가 마무리됨에 따라 후속 조치를 거쳐 연내 확정·공고될 예정이다.계획안에는 △보행일상권 조성 △수변중심 공간 재편 △기반시설 입체화 △중심지 기능 혁신 △미래교통 인프라 △탄소중립 안전도시 △도시계획 대전환 등 7대 목표를 담았다.가장 특징적인 내용은 종전 2030 서울도시기본계획에 명시된 높이 기준인 ‘주거용 건축물의 높이 35층 이하’를 삭제한다는 부분이다.시는 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용해 다채로운 스카이라인을 유도한다는 방침이다. 단 조화로운 스카이라인을 고려해 한강 연접부 아파트 층고를 15층으로 제한하는 규정은 유지한다.아울러 도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하는 개념인 ‘비욘드 조닝’(Beyond Zoning)을 도입한다.비욘드 조닝이 적용되면 주거·상업·공원 등 땅의 용도를 구분하지 않고 어떤 용도를 넣을지 자유롭게 정해 유연하고 복합적인 개발을 할 수 있게 된다.조남준 서울시 도시계획국장은 "2040 계획이 확정되면 유연한 도시계획 체계로의 전환이 가능해질 것"이라며 "하위 분야별 계획과 시정 운영의 지침 역할을 해 시민의 삶의 질과 도시경쟁력을 높이길 기대한다"고 말했다.한편 이번 심의에서는 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획안(도시정비형 재개발사업 부문)’도 수정 가결됐다. 계획안에는 △중심지 기능 복합화 △녹색도시 조성 △직주혼합도시 실현을 위한 정비구역 확대와 건축규제 완화 등이 포함됐다.도심부는 동대문 일대를 정비예정구역으로 재지정하고 도심부 외 지역은 11곳을 정비가능구역으로 지정한다. 또 정비사업을 할 때 대지 내 30% 이상을 개방형 녹지로 의무적으로 조성하는 것을 원칙으로 하되 기존의 90ｍ 이하로 경직돼있던 높이 기준을 완화해준다. 공개공지(일반 시민에게 개방되는 공적 공간) 초과 조성에 따른 용적률 및 높이 인센티브도 적용한다.giryeong@ekn.kr지난 3월 오세훈 서울시장이 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표하고 있다. 연합뉴스