서울 아파트 시장이 정부의 대출 규제선인 '15억원'을 기점으로 거대한 칸막이가 쳐진 형국이다. 주택담보대출 최대 한도(6억원)를 활용할 수 있는 15억원 이하 아파트에는 실수요자가 몰리며 신고가가 속출하는 반면, 대출 문턱이 높은 강남권 상급지는 매수세가 끊기며 하락세로 돌아섰다. 4일 KB부동산과 한국부동산원 통계에 따르면, 서울 중소형 아파트(전용 60~85㎡)의 평균 매매 가격이 이달 15억 1,022만 원을 기록하며 사상 처음으로 15억 원 선을 넘어섰다. 지난해 10월 14억 원을 돌파한 지 단 5개월 만에 1억 원이 더 오른 것이다. 이 같은 현상은 정부의 대출 규제가 부른 '규제의 역설'로 풀이된다. 현행 대출 규제상 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원을 넘어서는 순간 한도가 4억 원으로 급감한다. 이 때문에 실수요자들이 대출을 최대한 끌어쓸 수 있는 15억 원 이하 매물에 몰리면서, 가격이 15억 원으로 수렴하는 '키 맞추기' 장세가 뚜렷해지고 있다. 실제로 올해 서울 아파트 거래 10건 중 8건(81.3%)은 15억 원 이하에서 이뤄졌다. 지역별 온도 차는 실거래 사례에서도 선명하게 드러난다.국 토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 관악구 봉천동 관악드림타운 전용 84㎡가 지난달 2일 12억3000만원에 거래되며 동일 면적 기준 최고가를 새로 썼다. 종전 최고가는 같은 해 2월 5일 거래된 12억2000만원이었다. 성북구 역시 비슷한 흐름이다. 길음동 '래미안길음센터피스' 전용 59㎡는 최근 15억 4,000만 원에 거래되며 처음으로 15억 원 선을 돌파했다. 이 단지 역시 지난해까지만 해도 13억~14억 원대에서 거래되던 가격이 단기간에 1억 원 이상 뛰어오르며 '대출 마지노선'에 맞춰 가격이 형성되는 모습이다. 외곽 지역 중소형 아파트가 연이어 10억 후반~15억 구간으로 올라서면서, 실수요가 몰린 가격대에서 상승 압력이 집중되고 있다는 분석이다. 반면 '상급지'인 강남 3구와 용산구는 거래 현장에서 확연히 다른 흐름을 보이고 있다. 강남구는 1분기 누적 상승률이 0.11%에 그치며 사실상 보합 수준에 머물렀고, 최근에는 주간 기준으로 하락 전환하는 흐름까지 나타나고 있다. 실거래 현장에서는 가격을 낮춘 급매물 위주로 거래가 간헐적으로 체결되는 모습이다. 예컨대 대치동과 도곡동 일대 주요 단지에서는 직전 최고가 대비 수천만 원에서 많게는 1억 원 이상 낮춘 매물이 시장에 나오고 있지만, 거래 성사는 제한적인 상황이다. 이는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 보유 부담을 느낀 매도자들이 선제적으로 물건을 내놓고 있는 반면, 매수자들은 대출 규제에 막혀 적극적으로 진입하지 못하고 있기 때문이다. 특히 15억 원을 초과하는 구간에서는 주택담보대출 한도가 크게 줄어들면서, 실수요자 입장에서는 현금 비중을 대폭 늘리지 않는 이상 매입이 어려운 구조다. 이로 인해 강남권 시장은 거래량이 줄고 가격은 약세를 보이는 '거래 절벽형 하락' 양상이 나타나며, 점차 매수자 우위 시장으로 재편되고 있다는 분석이 나온다. 신규 분양 시장에서도 '국평(국민평형)' 이하 선호 현상이 뚜렷하다. 올해 서울 분양 아파트 중 전용 85㎡ 이하의 1순위 평균 경쟁률은 36.8대 1에 달했으나, 85㎡ 초과는 6.9대 1에 그쳤다. 분양가가 치솟은 상황에서 대출 규제까지 겹치자 대형 평형의 자금 부담을 이기지 못한 수요자들이 소형 평형으로 대거 눈을 낮춘 결과다. 문제는 고소득자라 하더라도 부모의 자산 조력(증여 등)이 없는 이른바 '자수성가형' 그룹은 대출 벽에 막혀 상급지 진입이 원천 차단된다는 점이다. 2020년부터 자산 형성과 상급지 이주를 목표로 주택담보대출을 갚으며 서울 외곽에서 근무해온 연봉 2억 원대의 전문직 직장인 김 모 씨(40)는 최근 오른 서울 집값을 보고 큰 절망감을 느끼고 있다. 그는 “높은 소득을 올려도 대출 규제 칸막이에 천정부지로 뛰는 집값에 가로막혀 서울 상급지 내 가족이 살 집을 구하기가 불가능에 가깝다"며 “결국 대출이 필요 없는 현금 부자들만 급매물을 쓸어 담는 불공정한 구조"라고 성토했다. 이러한 구조는 단순한 시장 변화를 넘어 주거 양극화를 심화시키는 기폭제가 되고 있다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “베이비부머를 비롯한 고령층이 보유세 부담 등을 고려해 매물을 내놓으면서 강남권과 일부 한강벨트 가격은 조정 흐름을 보이고 있다"며 “반면 30~40대는 주식시장 호황과 공급 부족 체감 속에 중저가 주택을 중심으로 매수에 나서면서 서울 평균 아파트값 상승률을 끌어올리고 있다"고 진단했다. 이어 “정책 신호에 대한 세대 간 인식 차이가 시장의 엇갈린 흐름을 만든 결과"라고 부연했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

에너지경제신문이 지난 3일 찾은 서울 동작구 노량진역 1번 출구. 컵밥거리를 지나 좁은 골목으로 들어서자, 서울의 과거와 미래가 날카롭게 맞물린 현장이 펼쳐졌다. 수십 층 높이의 아파트 골조가 예고하는 화려한 미래는 약 9000가구 규모의 '부촌'을 향해 가고 있었지만, 그 골목 안에서 방을 찾는 청년들에게 노량진은 이제 '머물고 싶은 곳'이 아닌 '밀려나지 않기 위해 버티는 섬'이 되어가고 있었다. 본지를 만난 복수의 공인중개업자는 “요즘은 방 하나 나오면 길어야 2~3주면 다 빠진다"며 “가격이 싸서가 아니라 서울에서 이 가격대에 선택할 수 있는 대안이 없기 때문"이라고 입을 모았다. 보증금 500만원에 월세 55만원. 숨만 쉬어도 주거비 70만 원이 나가는 4평 남짓한 방마저, 매물로 나오면 2주를 채 넘기지 못하고 계약이 끝난다. 이것이 4월 노량진의 현재다. 손바닥만 한 고시원부터 다가구 원룸까지 상태가 괜찮은 매물은 나오자마자 계약이 이뤄진다는 것이 현지 공인중개업자들의 공통된 설명이다. 이 같은 흐름은 서울 주택시장 구조 변화와 맞물려 있다. 국토교통부에 따르면 올해 1~2월 전국 전월세 거래 중 월세 비중은 68.3%로 역대 최고치를 기록했고, 서울 역시 70%를 넘어섰다. 전세 물량 감소와 보증금 부담 확대 속에 임대차 시장이 빠르게 월세 중심으로 재편되는 가운데, 노량진은 이 변화가 가장 먼저, 가장 선명하게 나타나는 지역으로 꼽힌다. 실제로 부동산 플랫폼 다방에 따르면 서울 주요 대학가 원룸 평균 월세는 62만2000원(보증금 1000만 원 기준)으로 집계됐다. 성균관대(73만8000원), 이화여대(71만1000원) 등 일부 지역은 이미 70만 원을 넘어섰고, 신축의 경우 100만 원을 웃도는 사례도 적지 않다. 전세사기 여파와 대출 규제, 임대사업자 제도 변화 등이 맞물리며 월세 중심 구조가 강화된 영향이라는 분석이다. 그럼에도 노량진의 상승폭은 상대적으로 제한적이다. 코로나 이전 대비 약 5~10% 수준 상승에 그치고 있지만, 체감 부담은 오히려 더 크게 느껴진다는 것이 현장의 반응이다. 원룸월세를 전문으로 하는 공인중개업자는 “겉으로 보면 몇 만 원 오른 수준"이라며 “노량진은 구조적으로 구축의 초저가 월세 시장이기 때문에 집주인들도 함부러 월세를 못 올리는 분위기가 있다"고 설명했다. 노량진은 원래 공시생과 대학생, 사회초년생이 유입과 이탈을 반복하는 '회전형 월세 시장'이었다. 시험 일정이나 학기 단위로 수요가 빠르게 교체되면서 공실과 계약이 순환하는 구조다. 최근 수요층이 바뀌고 있는 흐름이 감지된다. 공무원 시험 준비생이 줄어든 자리를 여의도·용산·강남 등 주요 업무지구로 출퇴근하는 직장인들이 채우면서, 시장은 '정체형'으로 전환되고 있는 것이다. 한 번 입주하면 장기간 거주하는 구조로 바뀌면서 매물 회전율은 눈에 띄게 낮아졌다. 과거에는 계절이나 시험 주기에 따라 일정 수준의 공실이 발생했지만, 현재는 공실 자체를 찾아보기 어려운 상황이다. 한 공인중개업자는 “예전에는 수험생들이 빠지면 바로 다음 수요가 들어오면서 시장이 돌아갔지만, 지금은 직장인들이 들어오면 2~3년씩 거주하면서 잘 움직이지 않는다"며 “가격 문제가 아니라 방 자체가 부족한 상황"이라고 말했다. 결국 노량진은 '저렴한 주거지'가 아니라 '버티기 위한 마지막 선택지'로 변하고 있는 모습이다. 이 같은 골목 풍경은 불과 몇 분 거리에서 전혀 다른 모습으로 이어진다. 노량진뉴타운 재개발 구역에서는 철거와 공사가 동시에 진행되며 지역 전체가 빠르게 재편되고 있다. 1~8구역, 약 9000가구 규모로 조성되는 뉴타운에는 '아크로', '디에이치', '오티에르' 등 하이엔드 브랜드가 들어설 예정이다. 23년 만에 첫 일반분양도 시작된다. GS건설과 SK에코플랜트는 다음 달 6구역 '라클라체자이 드파인' 369가구를 공급할 예정이며, 대부분 구역이 관리처분인가 단계에 진입하면서 사업은 사실상 막바지에 들어섰다. 용적률 완화가 적용될 경우 전체 공급은 9800가구 이상으로 확대될 가능성도 거론된다. 첫 분양 단지의 전용 84㎡ 분양가는 24억~25억원 수준이 거론된다. 같은 지역 안에서 월 50만원대 원룸과 20억원대 아파트가 공존하는 구조는, 노량진이 겪고 있는 주거 양극화를 상징적으로 보여준다. 6구역 지근거리의 공인중개업소 관계자는 “자금 여력이 있는 수요자들은 이미 청약을 준비하고 있다"며 “노량진은 입지상 중장기적으로 서남권 핵심 주거지로 재편될 가능성이 크다"고 말했다. 자이드파인의 실제 매수를 검토 중인 한 직장인은 “노량진은 대규모 신축 단지가 들어서면서 주거 위상이 크게 바뀔 것"이라며 “9호선 급행 등 교통과 신축 메리트를 고려하면 경쟁력이 높아질 수 있다"고 평가했다. 노량진이 기존 고시촌 이미지에서 벗어나며 빠르게 신축 중심 주거지로 전환될 것이라는 청사진이었다. 노량진재개발 지역 투자에 관심이 높다는 여의도 근무 직장인은 “서남권은 그동안 낙후된 주거지 이미지가 강했지만, 최근 재개발과 정비사업이 동시다발적으로 진행되면서 주거 환경이 빠르게 개선되고 있다"며 “흑석·상도·노량진·신길을 축으로 신도림·영등포까지 이어지는 주거벨트가 형성되면서 실수요 기반의 거래도 점차 확대되는 흐름"이라고 말했다. 문제는 변화의 속도다. 노량진은 오랜 기간 저렴한 방값을 기반으로 청년들이 사회 진입 전 머무는 '디딤돌' 역할을 해왔다. 하지만 재개발이 가속화되면서 일부 구역에서는 이미 이주와 철거가 진행되고, 나머지 구역도 이주를 앞두면서 고시원과 다가구 주택 등 저가 주거지는 빠르게 줄어들고 있다. 대신 그 자리는 고가 아파트와 하이엔드 브랜드 단지가 채우고 있는 모습이다. 현장에서 만난 한 취업준비생은 “공시생들을 위한 고시뷔페가 있어 365일 저렴하게 식사를 해결할 수 있고, 전반적으로 물가도 낮은 편이라 생활하기 부담이 적다. 나름 깨끗하고 안전한 동네라는 점도 장점"이라면서도 “동네가 좋아지는 건 환영하지만, 그 과정에서 내가 감당할 수 있는 방이 사라질까 걱정된다"며 “결국 더 먼 곳으로 밀려나는 것 아니냐"고 토로했다. 다가구 주택을 임대하는 한 집주인은 “집값이 오르고 결국 고시촌이 사라지면, 이곳을 기반으로 형성된 대형 학원가도 결국 다른 지역으로 이동할 수밖에 없다"며 “그 시점이 되면 노량진 고시촌은 사실상 역사 속으로 사라질 것"이라고 말했다. 하이엔드 아파트 숲이 올라가는 사이, 청년들의 마지막 보루는 점점 좁아지고 있다. 노량진은 지금 '저가 주거 마지막 방어선'에서 '붕괴 직전 단계'로 이동 중인셈이다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “노량진 고시촌은 청년층을 수용해 온 저렴한 주거지지만, 동시에 안전과 주거 환경 측면에서 개선 필요성이 큰 공간"이라며 “재개발 과정에서 단순히 철거·대체하는 방식이 아니라, 청년 수요를 흡수할 수 있는 적정 임대료 기반 주거 공급이 함께 이뤄져야 한다"고 말했다. 이어 “공공임대 등 다양한 주택 유형을 통해 기존 기능을 보완하고, 학원가와 결합된 지역 자산을 유지하는 방향의 정책 설계가 필요하다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울시가 입법예고 게시판에 도입한 '1분당 1회 의견 게시' 제한이 접도(도로 경계선에서 일정 거리에 지정된 토지 이용 제한 구역) 요건 지정을 반대하는 조직적 반복 게시 앞에서 사실상 무력화된 것으로 나타났다. 에너지경제신문이 '도심복합개발 조례 시행규칙안' 입법예고 게시판을 취재한 결과, 동일 문구의 반복 게시와 특정 시간대 집중 등록 등 비정상적 패턴이 확인됐다. 그럼에도 서울시는 “건수는 중요하지 않다"는 입장을 유지하고 있어, 왜곡된 여론이 정책 판단에 영향을 미칠 수 있다는 우려가 제기된다. 4일 본지가 지난달 26일 마감된 서울시 입법예고 게시판에 등록된 접도 요건 지정 게시글 3870건을 분석한 결과에 따르면 같은 달 5일 부터 시작된 의견 제출은 특정 시점에 비정상적으로 집중되는 '기형적 폭증' 양상을 보였다. 전체의 66.3%에 해당하는 2566건이 마감 직전 단 3일(23~25일)에 몰렸다. 특히 마지막 날인 25일 하루에만 1425건이 쏟아졌다. 이는 입법예고 초기 18일 동안 누적된 의견(1304건)을 단 하루 만에 뛰어넘는 수치로, 일반적인 민원 흐름을 벗어난 '집중 투입' 정황으로 해석된다. 입법예고 기간 동안 여론 흐름은 시점별로 뚜렷하게 갈렸다. 초기 단계인 3월 5일부터 22일까지는 누적 1304건이 접수되며 비교적 완만한 흐름을 보였고, 이 기간에는 접도 요건 완화나 수정 요구 등 반대 의견이 주류를 이뤘다. 그러나 마감이 임박하면서 상황은 급변했다. 마감 전날인 24일에는 하루에만 601건이 쏟아지며 반대 측의 장문 제목 게시물이 집중적으로 올라오는 양상이 나타났고, 이어 마감 당일인 25일에는 1425건이 몰리며 정점을 찍었다. 특히 이날은 전체 의견의 36.8%가 한꺼번에 등록되면서, 짧은 찬성·반대 구호 형태의 게시글이 대량 반복되는 방식으로 게시판이 사실상 점령된 모습이었다. 가장 뚜렷한 특징은 게시글 제목의 반복성이다. 작성자 명의는 매번 달라지지만 “서울시 시행규칙(안) 제4조 제2호 가목은 상위법의 취지와 범위를 벗어나…" 또는 “도심복합개발의 핵심 목적은 양질의 주택을 신속하게 공급하는 데 있습니다"와 같은 40자 이상의 장문 제목이 연속된 게시글 구간을 점유하는 사례가 다수 확인됐다. 완전히 동일한 문구 기준으로도 최대 100건 안팎의 반복 게시가 확인됐으며, 유사 문구까지 포함하면 특정 의견군이 수백 건 단위로 집중 제출된 것으로 나타났다. 일부 작성자 명의로는 수십 건에서 많게는 100건에 가까운 게시가 연속 등록되며 여론 비중을 단기간에 끌어올리는 양상도 포착됐다. 게시판 구조 역시 이 같은 현상을 가능하게 한 배경으로 지목된다. 본지가 확인한 '비회원 인증' 절차에 따르면, 이용자는 최초 인증 이후 24시간 내 최대 10회, 1분당 1회 게시 제한만 적용받는다. 표면적으로는 중복 제출 방지 장치지만, IT 전문가들은 오히려 조직적 제출을 위한 '가이드라인'으로 작용할 수 있다고 지적한다. 계정 단위 제한만 존재할 뿐, 다수 명의를 활용한 분산 제출이나 자동화 시도를 구조적으로 차단하지 못한다는 것이다. 실제로 특정 시간대에 장문 제목 게시물이 짧은 간격으로 쏟아진 현상은 여러 명의를 순차적으로 활용하는 이른바 '명의 돌려쓰기' 방식의 가능성을 보여주는 대목으로 해석된다. 특히 자동 입력을 차단하는 보안문자(CAPTCHA) 장치조차 적용되지 않아, 시스템이 자동화 공격에 취약한 구조라는 지적도 나온다. 해당 게시판에 수일 간 최대한 많은 의견글을 올렸다는 복수의 현장 주민이 느끼는 바도 역시 비슷하다. 기계적 프로그램을 동원한 것으로 의심되는 데이터 패턴이 지속해서 포착됐다는 것이다. 한 서울 주민은 “(게시판에 글을 올리려고) 들어가 보면 순식간에 같은 문장이 이름만 바뀐 채 줄줄이 올라온다"며 “사람이 직접 쓴 정상적인 의견으로 보기 어렵다"고 말했다. 또 다른 주민은 “우리는 단톡방에 뿌린 글을 통해 들어온 주민이 직접 인증해서 몇십 개 올리는데 상대는 밤사이 수백, 수천 건을 올린다"며 “사람이 직접 쓴 글이라고 절대 보기 힘들다"고 주장했다. 서울시에 해당 사안을 직접 문의했다는 한 주민은 “AI 등을 활용해 매크로성 게시글을 걸러달라고 요청했지만 어렵다는 답변을 들었다"며, 수일간 이어진 게시판 여론전에 깊은 피로감을 호소했다. 이 같은 '화력전'의 본질에는 시행규칙안의 핵심 쟁점인 '접도 요건'이 자리하고 있다. 서울시는 지난달 5일 도심 복합개발 조례 시행규칙안을 입법예고했다. 지난해 시행된 도심복합개발법에 따라 공공뿐 아니라 신탁사·리츠 등 민간도 사업에 참여할 수 있게 된 것이 핵심이다. 대상지는 성장거점형과 주거중심형으로 나뉘며, 모두 5000㎡ 이상 부지를 기준으로 지정된다. 이번 시행규칙안의 쟁점은 '접도 요건'으로, 성장거점형은 20m 이상 간선도로 등 2면 이상 도로 접도를 요구하고, 주거중심형도 면적에 따라 15~20m 간선도로와 폭 6m 이상 도로로 둘러싸인 조건을 충족해야 한다. 논란의 발단은 주거중심형에 놓여있다. 반대 측은 “이면도로가 대부분 6~12m 수준인 현실을 고려하면 사실상 사업을 막겠다는 것과 같다"고 반발하고 있다. 반면 서울시는 “최대 700% 용적률이 적용되는 고밀 개발인 만큼 교통 혼잡과 안전 문제를 고려한 최소한의 기준"이라고 설명한다. 실제로 에너지경제신문이 도심복합개발 대상지인 삼전동 현장을 직접 확인한 결과, 접도 요건을 둘러싼 논쟁이 현장에서 더욱 뚜렷하게 드러났다. A투자신탁 등이 참여하는 약 6000세대 규모의 대단지가 북측 백제고분로(20m 이상)나 서측 삼전로(6차선) 같은 간선도로와 직접 연결되지 않고, 폭 4~12m 수준의 협소한 생활도로와 일방통행로로만 진출입하도록 설계돼 있었다. 본지가 입수한 설명 자료 문건에 따르면 대상지는 남측으로 삼전로2길(4차선·약 12m)과 접하고 있다. 그러나 본지가 직접 확인한 현장의 도로는 탄천을 따라 형성된 뚝방도로로 한쪽은 하천, 다른 한쪽은 제방과 인접 구조물로 막혀 있어 물리적으로 확장 여지가 사실상 없는 상태였다. 도로 폭을 넓히기 위해서는 제방을 훼손하거나 하천 구간을 침범해야 하는 구조여서, 현실적으로 확장이 불가능하다는 지적이 현장에서 곧바로 체감됐다. 이를 두고 반대 측은 “기준을 충족할 수 없는 지역까지 접도를 일괄 적용하면 정비사업 자체가 좌초된다"고 강조하고 있다. 찬성 측 의견도 맞선다. 이곳에서 30년 넘게 터를 잡고 살아왔다는 주민은 “협소한 생활도로에 거대 단지가 들어서면 인근 교통은 완전히 마비될 것"이라며 “이번 시행규칙안은 투기 세력에 의한 난개발을 막는 최후의 보루"라고 강조했다. 한편, 서울시는 이 같은 논란에 대해 “입법예고는 찬반을 묻는 절차가 아니라 의견을 수렴하는 과정"이라는 입장을 유지하고 있다. 서울시 관계자는 “의견이 1건이든 1만건이든 중요한 것은 개수가 아니라 내용이며, 동일한 취지의 의견은 하나로 묶어 판단한다"며 “매크로 의심 정황이 있는 게시글의 반복 제출 여부와 관계없이 정책 결정은 공공 목적과 타당성을 기준으로 이뤄진다"고 밝혔다. 계속해서 “입법예고는 투표가 아니기 때문에 찬반 숫자에 따라 정책이 결정되지 않는다"며 “온라인 게시판은 다양한 의견을 듣기 위한 창구일 뿐, 최종 판단은 법적 기준과 정책 목적에 따라 이뤄진다"고 강조했다. 결국 이번 사안은 단순한 민원 폭주를 넘어, 디지털 의견 수렴 시스템의 구조적 한계와 여론 왜곡 가능성이라는 문제를 동시에 드러냈다는 평가다. 게시판은 열려 있지만, 그 안에서 형성된 '민의'가 과연 얼마나 실제 시민 의사를 반영하는지에 대한 근본적 의문이 제기되고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 아파트 매매가격이 다시 상승 폭을 키우면서 부동산 시장이 반등 국면에 진입하는 것 아니냐는 관측이 나오고 있다. 급매물 소화와 매물 감소, 전세시장 불안이 맞물리며 수급 구조가 빠르게 변화하고 있다는 분석이다. 3일 부동산업계와 한국부동산원에 따르면 3월 다섯째 주(30일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.12% 상승해 전주(0.06%) 대비 상승폭이 두 배로 확대됐다. 2주 연속 상승폭이 커진 것으로, 1월 말 이후 둔화하던 흐름이 다시 반등하는 모습이다. 시장에서는 이를 단순한 반등이 아닌 수급 전환의 신호로 해석하는 분위기다. 성북·서대문·강서구 등 강북권과 외곽 지역이 상승세를 주도했고, 노원·도봉·강북 등 '노도강'과 금천·관악·구로 등 '금관구'를 중심으로 거래가 집중됐다. 반면 강남권은 엇갈린 흐름을 보였다. 서초(-0.02%)와 송파(-0.01%)는 낙폭을 줄이며 보합권에 근접했고, 용산·동작(각 0.04%)은 상승 전환했다. 강동구도 보합으로 돌아섰다. 다만 강남구(-0.22%)는 하락폭이 확대되며 지역별 '디커플링(탈동조화)' 현상이 나타나고 있다. 가격 반등의 배경에는 매물 감소가 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 지난달 21일 8만80건에서 최근 7만7000건대 수준으로 줄었다. 약 2주 만에 3% 이상 감소한 수치다. 특히 강남구를 비롯해 노원·강서·중랑 등 외곽 지역까지 매물이 동반 감소하며 시장 전반에서 '매물 잠김' 현상이 나타나고 있다. 이는 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 출회됐던 다주택자 매물이 상당 부분 소화된 데 따른 것으로 풀이된다. 현장에서도 같은 흐름이 감지된다. 강남구의 한 공인중개업소 대표는 “올해 초까지만 해도 양도세 중과 유예 종료 시점에 맞춰 '무조건 팔아달라'는 다주택자 매물이 많았지만, 최근에는 급매물이 대부분 거래로 소화됐다"며 “지금은 집주인들이 호가를 다시 올리거나 아예 매물을 거둬들이는 분위기"라고 말했다. 이어 “세금을 내고 파느니 차라리 증여를 하거나 더 지켜보겠다는 판단이 늘고 있다"고 덧붙였다. 매수·매도 심리 역시 변화하고 있다. 또 다른 중개업자는 “강남은 실수요층이 두터워 매물이 줄면 대기 수요가 바로 반응한다"며 “최근에는 집값이 바닥을 찍었다는 인식이 퍼지면서 매수자와 매도자 간 '눈치싸움'에서 주도권이 집주인 쪽으로 넘어간 상황"이라고 설명했다. 이 같은 흐름은 강남권에 국한되지 않고 외곽 지역으로도 빠르게 확산되는 모습이다. 동작구의 중개업자는 “강남이 움직이면 노원이나 강서 등 외곽 지역이 뒤따르는 경우가 많은데, 이번에는 그 속도가 상당히 빠르다"며 “양도세 이슈로 나왔던 매물들이 정리되면서 시장에 유통되는 물량 자체가 줄어든 상태"라고 말했다. 이어 “이른바 '매물 가뭄'이 가격의 하방을 지지하는 구조가 형성되고 있다"고 덧붙였다. 거래 방식에서도 변화가 감지된다. 일부 다주택자들이 매도 대신 증여를 선택하는 사례가 늘고 있는 것이다. 법원등기정보광장에 따르면 지난달 서울 집합건물 증여 건수는 901건으로 1년 전(514건)보다 증가했다. 특히 강남구(87건)는 전년 대비 2.1배 늘었고, 서초구(62건)와 송파구(56건)도 각각 1.9배, 1.6배 증가했다. 강남구의 한 공인중개업소 대표는 “양도세 부담을 감수하고 급매로 던지느니 차라리 자녀에게 물려주겠다는 분위기가 뚜렷하다"며 “강남 집주인들은 기본적으로 버티는 성향이 강해 '남 주느니 자식 준다'는 심리가 작동하고 있다"고 말했다. 또 다른 중개업자는 “상담하던 매물 10건 중 2~3건은 결국 증여로 돌리겠다며 매물을 거둬들인다"며 “특히 서초·송파 등에서는 전셋값 상승과 맞물려 채무를 포함한 '부담부증여' 문의가 크게 늘었다"고 전했다. 시장에서는 다주택자 매물 출회가 사실상 마무리 단계에 접어들었다는 평가가 나온다. 이에 따라 단기적으로 나타났던 매물 증가 흐름은 둔화되고, 향후 '매물 잠김' 현상이 더욱 강화될 가능성이 제기된다. 이번 반등의 또 다른 핵심 변수는 전세시장이다. 서울 전셋값은 올해 들어 누적 1% 이상 상승하며 지난해보다 상승폭이 확대됐고, 전세 물량은 연초 대비 30% 이상 감소한 것으로 나타났다. 입주 물량 감소도 영향을 미치고 있다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 2만7000가구로, 지난해의 60% 수준에 그칠 전망이다. 전세 공급이 줄고 가격이 오르자 일부 수요가 매매시장으로 이동하는 흐름도 감지된다. 실거주 의무 강화와 갭투자 제한 등 정책 변화 역시 매매 전환을 자극한 요인으로 꼽힌다. 시장에서는 “전세를 구하지 못해 매매로 이동하는 '전세 밀림 수요'가 본격화되고 있다"는 분석이 나온다. 실수요자들 사이에서도 전세 품귀에 대한 불안감이 커지고 있다. 한 무주택자는 “전세 매물이 거의 없어지면서 전세난이 이미 시작된 것 아니냐는 얘기가 나온다"며 “전세를 구하지 못하면 매매로 갈 수밖에 없는 상황"이라고 말했다. 이어 “지인들 말 들어보면, 대단지 아파트인데도 전세 매물이 거의 없고, 나오면 바로 계약이 되는 분위기"라며 “예전에는 고를 수 있었는데 지금은 물건 자체가 부족하다"고 덧붙였다. 송파구의 한 공인중개사는 “전세가 줄어들면 갭투자자들이 어려워질 것이라는 시각도 있지만, 현장에서는 반대 흐름이 나타나고 있다"며 “전세 매물이 워낙 귀해지면서 전셋값이 오히려 매매가를 밀어 올리는 구조"라고 말했다. 이어 “전세 가능한 물건이 희귀해지다 보니 사실상 '부르는 게 값'이 된 상황이고, 결국 부담은 실수요 임차인에게 돌아가고 있다"며 “'전세난은 이미 예견된 미래'라는 인식 속에 매매 전환을 고민하는 수요도 늘고 있다"고 덧붙였다. 다만 상승 흐름이 이어질지는 여전히 불확실하다. 이재명 정부가 보유세 인상과 대출 규제 강화 등 추가 규제 카드를 검토할 가능성이 거론되는 가운데, 세제와 금융 정책 변화가 시장 방향을 좌우할 핵심 변수로 꼽힌다. 특히 양도세·보유세 등 세제 정책과 주택담보대출 규제 수준에 따라 매도·매수 심리가 크게 흔들릴 수 있다는 점에서 정책 리스크는 여전히 유효하다는 평가다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “최근 강남권 매물 변화는 세제 중심 정책의 '반짝 효과'가 한계에 도달했음을 보여주는 사례"라며 “양도세 중과 유예 종료를 앞두고 일시적으로 매물이 늘었지만, 결국 급매물은 빠르게 소화됐고 이후에는 오히려 매물 잠김으로 전환됐다"고 설명했다. 이어 “다주택자 규제 영향력도 점차 약화되는 흐름"이라며 “과거처럼 세금 부담만으로 매도 결정을 유도하기 어려워졌고, 증여나 장기 보유 등 대체 전략이 늘어나면서 시장 반응이 분산되고 있다"고 말했다. 실제로 최근 강남권에서는 매도 대신 증여를 선택하거나, 가격을 낮추기보다 관망하는 '버티기' 전략이 확산되고 있다는 설명이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

용적률 400% 건물들에 성수 벽돌 건물이 밀려나고 있다. 성수는 이제 감각적인 카페와 디자이너브랜드들과 예술가들의 거리를 넘어 새로운 단계에 들어섰다. 거대 자본이 들어오면서 관광지로서 소비·문화를 이끌고 있기 때문이다. 무신사·젠틀몬스터·올리브영 이런 규모 있는 기업들이 성수에 자리 잡은 이유는 무엇일까. 그들은 과거·현재·미래가 성수에서 어우러진다고 봤다. 문화적 가치를 보고 온 것이다. 그러나 거대 자본이 들어오는 순간 공간의 결은 바뀔 수밖에 없다. 성수의 향방은 정체성을 공유하는 신구의 조화에 있다. 성수는 1960년대부터 준공업지구였다. 1970~1980년대는 수제화와 인쇄업같은 전통 제조업이 강세였지만 1990년대에 들어 IMF위기를 맞았다. 중국산 제품과의 경쟁으로 산업구조에 급격한 변화가 찾아온 것도 침체의 원인이었다. 2000년대에 들어서면서 서울시는 도시의 폐공장을 문화공간으로 전환하기 위해 여러 시도를 했다. 저렴한 임대료로 젊은 예술가와 창업가들을 모았다. 2010년대 들어 본격적으로 성수는 개성있는 젊은 예술가들의 공간으로 발돋움했다. 벽돌의 골조를 살리면서 카페와 전시공간으로 리모델링한 '대림창고'가 주목받으면서 성수 특유의 레트로 분위기가 사람들에게 매력적으로 각인됐다. 대림창고는 1970년대 쓰이던 정미소이자 물류창고였다. 2016년 리모델링을 하면서 건물의 투박한 외관과 산업시설의 흔적은 보존하되 내부는 현대적 감각으로 재해석했다. 그대로 드러난 콘크리트 벽면, 높은 천장, 대형 유리창이 핵심이었다. 이는 성수 도시재생에 있어 여러 기회를 만들어낸 공간이었다. 2020년대 이후에는 IT·R&D 기업들과 패션브랜드가 한데 모인 융합의 공간이 됐다. 미래 전략분야의 혁신 스타트업을 발굴·육성하기 위한 창업허브와 국내외 패션·뷰티 브랜드들이 공격적으로 들어왔다. 2023년부터 무신사·젠틀몬스터·올리브영이 높은 빌딩을 올려 성수를 거점으로 삼았다. 높은 빌딩이 들어서기 전 부지에는 공통적으로 성수 수제화 거리 시절 업체들이 있었다. 무신사 스탠다드 성수점은 건축물대장에 따르면 용적률이 478.79%다. 2023년 6월에 사용 승인된 지하 4층, 지상 10층 건물이다. 1,2층만 무신사 스탠다드로 개방하고 나머지는 사무실이다. 2021년 8월에 무신사 빌딩이 착공되기 전 2021년 2월에는 2층짜리 건물인 남일상사가 있었다. 대스키(피할)·하리(가죽이나 천을 접착제로 붙임)·갑보(신발 윗부분 안쪽에 덧대는 보강재)는 모두 가죽 가공 및 신발 부자재와 관련된 용어들이다. 젠틀몬스터와 템버린즈, 누데이크가 함께 있는 아이아이컴바인드 사옥은 건축물대장에 따르면 용적률이 421.47%다. 2025년 6월에 사용 승인됐고 지하는 5층까지, 지상으론 14층까지 있다. 2019년 5월에 아이아이컴바인드 빌딩이 착공되기 전 2019년 2월에는 2층짜리 건물인 컴퓨터 그레딩·제화 철형 전문 업체가 있었다. 컴퓨터 그레딩(Computer Grading)은 신발을 만들 때 기본 사이즈 패턴을 만들고, 사이즈별로 비율에 맞게 확대 축소하는 작업이다. 제화철형은 가죽이나 원단을 신발 도안 모양대로 한 번에 찍어내는 강철 칼날 틀을 말한다. 올리브영 N 성수는 건축물 대장에 따르면 용적률이 472.98%다. 2024년 2월 29일에 사용 승인돼 지하 5층, 지상 10층까지 있다. 원래 올리브영 자리에는 2021년 4월까지 소규모 제조공장이 있었다. 성수의 정체성은 무엇일까. 답은 '과거와 현재가 공존하는 낮은 벽돌 빌라'였다. 성수를 방문한 사람들에게서 답을 구할 수 있었다. 무신사를 방문한 A씨는 성수의 매력에 대해 “성수의 낮은 건물들이 좋다"며 “특히 벽돌건물이 마음에 든다“고 말했다. B씨는 "원래 반지하는 꺼려지기 마련인데, 성수에서 통유리로 터놓은 반지하는 매력적“이라며 인근 빌라 건물을 리모델링한 한 카페를 추천했다. 새로 지어지는 매끈한 빌딩이 기존의 성수 건물들과 조화를 이루기 위해서 경계해야 할 것은 '획일성'이다. 올리브영에서 만난 외국인 관광객 C씨는 “볼거리가 많아서 좋다"면서도 “인스타그램에 사진을 한 장 올려야 한다면 카페 골목에서 찍은 사진을 올릴 것"이라고 말했다. 명동에 있는 올리브영도 이미 다녀왔다는 이유에서다. 31일 평일 저녁 성수에는 절반 이상이 관광 온 외국인이었다. 일본 여행가서 꼭 들려야 할 곳으로 유니클로와 돈키호테가 꼽히는 것처럼 한국에서는 무신사와 올리브영이 언급된다. 사랑받는 지금은 괜찮지만 앞으로 이것이 더 이상 새롭게 느껴지지 않을 때를 대비해야 한다. 지역의 개성은 결국 개인들에게서 나온다. 성수 인근 공인중개사에 따르면 카페 창업을 위한 임대료가 평당 100만원이 넘어간다. 권리금도 2억원에서 7억원까지 뛰어 이제는 개인이 들어가기 어려운 상황이라는 설명이다. 자연스럽게 상권은 기업 중심으로 재편된다. 성수를 '한국의 브루클린'이라고 한다. 붉은 벽돌 공장을 리모델링한 건물들만이 이유는 아니다. 예술가들이 자리 잡았다는 사실과 스타트업·IT 기반 기업이 유입됐다는 사실도 공통적이다. 브루클린 항은 뉴욕항과 더불어 잘 나가는 항구였다. 미국 최고의 소비시장 중 하나인 맨하탄에 가장 빨리 물자를 공급할 수 있었던 곳이 브루클린 공장이었다. 옛날 항구 시절 뉴욕은 창고가 많았다. 항구가 빠지면서 그 빈 창고 공간이 럭셔리 로프트나 사무공간이 됐다. 점차 브루클린 항에 화물선이 들어오지 않으면서 지역이 쇠락하자 브루클린도 뉴욕과 비슷한 길을 걸었다. 공장이 꼭 브루클린에 있어야 할 이유가 없어지자 공장부지가 빈 채로 남게 됐다. 브루클린의 빈 공장 부지와 창고에 예술가들이 모여들었다. 맨해튼 소호지역의 렌트비가 비싸지면서 브루클린의 윌리엄스버그, 그린포인트, 덤보 등지로 이동한 것이다. 예술가들이 먼저 자리잡자 부자들도 그 예술을 즐기러 브루클린에 모이기 시작했다. 1970년대에 투트리(Two Trees) 부동산개발업체가 이런 빈 공장 부지들을 사들여 고급 레지던스로 바꾼다. 이곳에 주로 이사오는 사람들은 테크업계 종사자들이다. 맨하탄과 가깝기 때문에 벤처투자를 받기 용이하고, 큰 옛날 공장이 많아 벤처 사무실을 얻기도 용이한 것이다. 브루클린은 우리보다 앞서 젠트리피케이션과 도시 정체성에 대해 고민해온 곳이다. 뉴욕의 건축·도시 연구단체 아키텍처럴 리그 오브 뉴욕(The Architectural League of New York)이 운영하는 도시 전문지는 브루클린을 두고 한때 도시의 랜드마크였던 빨간색·흰색 체크무늬의 가스 탱크는 사라지고, 그 자리를 유리 타워가 차지했다고 지적했다. 특히 젠트리피케이션의 전형으로 자리 잡은 윌리엄스버그는 살인적인 주택 가격으로 몸살을 앓고 있다. 전문가들은 치솟는 주택 가격의 원인으로 우후죽순 발생하는 고가 럭셔리 개발을 짚는다. 결국 핵심은 '건축적 맥락'이라는 진단이다. 퓰리처상을 수상한 건축평론가인 저스틴 데이비슨(Justin Davidson)은 고층 유리건물이 들어선 브루클린 시내에 대해 “밀레니얼 시대의 건축적 평범함의 상징이 됐다"고 비판한 바 있다. 그는 “19세기 붉은 벽돌창고를 재활성화하려는 시도는 미약하다"고 덧붙였다. 성동구청은 성수동 전역에 대해 붉은 벽돌 집수리에 대해 보조금을 지원하고 있다. 2023년 1월부터 2026년 12월까지 신청을 받고있으며 건축물을 건축하거나 대수선할 때 최대 2000만원까지 지원한다. 현재 11.9억원에 대해 보조금 지원 결정이 이뤄졌고 실제 지급된 것은 10.5억원이다. 구청 관계자는 “붉은 벽돌 건축물을 지역 건축 자산으로 보전하기 위해 노력하고 있다"고 설명했다. 다만 관계자는 “고층건물에 대해서는 따로 정책이 없고 상권 활성화 측면에서 긍정적으로 평가되는 측면도 있다" 고 덧붙였다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

중동발 전쟁 리스크가 국내 건설현장의 '혈관'을 조이고 있다. 정부는 아직 “멈춘 현장은 없다"며 선을 긋고 있지만, 현장에서는 비축 물량이 소진되는 4월 말~5월 초를 기점으로 공사가 중단되는 '셧다운' 가능성이 현실화될 수 있다는 위기감이 확산되고 있다. 1일 국토교통부에 따르면 정부는 '중동전쟁 기업애로 지원센터'를 통해 자재 수급 불안, 공사비 상승, 공정 지연 등 건설업계 애로를 접수·지원할 방침이다. 대한건설협회 등 5개 유관 협회에 설치되는 이 센터는 공급망 이상 여부를 선제적으로 파악하는 역할을 맡는다. 국토부 관계자는 “현재까지 자재 수급 차질이나 공사 중단 사례가 공식적으로 접수된 것은 없다"며 “지원센터를 통해 현장 상황을 파악해 나갈 계획"이라고 말했다. 이어 “민간 공사의 공기 연장은 계약 당사자 간 협의 사항이고, 공공 공사는 발주청 판단에 따른다"며 “정부가 일률적으로 지원 방향을 정한 단계는 아니다"고 설명했다. 자재 가격 급등과 관련한 매점매석 등 시장 교란 정황 역시 “확인된 바 없다"고 부연했다. 현장의 위기의식은 정부와 온도차가 크다. 에너지경제신문 취재 결과 복수 대형 건설사들은 공식적으로는 이날까지는 '이상 없음' 입장을 유지하고 있다. 전반적으로 건설업계는 현재 상황을 '초기 리스크 단계'로 보고 있다. 건설사 등을 회원사로 둔 주택협회와 대한건설협회는 모두 현재 상황을 '초기 우려 단계'로 보면서도, 구체적인 영향이나 공사비 상승 규모에 대해서는 확인된 자료가 없다는 입장을 보였다. 주택협회 관계자는 “중동발 자재값 상승이 분양가나 공사비에 즉각 반영되는 단계는 아니다"라며 “현 시점에서 분양가 상승이나 공기 지연이 업계 전반으로 가시화됐다고 보기도 어렵다"고 전했다. 이어 “정부가 추진하는 지원센터 역시 업계 애로를 파악하기 위한 초기 단계"라며 “협회 차원에서도 회원사 피해나 수급 문제를 집계한 자료는 아직 없는 상황"이라고 설명했다. 대한건설협회 관계자는 “특정 품목별 수급 불안 수준이나 공사비 상승 폭을 정량적으로 파악한 자료는 없다"며 “혼화제, 단열재, 페인트 등 석유화학 기반 자재를 중심으로 우려가 제기되는 정도"라고 말했다. 이어 “자재 가격 상승 압력은 분명 존재하지만, 이를 전체 공사비 상승률로 환산할 수 있는 단계는 아니다"라며 “건설 현장이 워낙 많고 실시간 집계 체계도 없어 몇 퍼센트 상승했다고 단정하기 어렵다"고 설명했다. 그럼에도 건설업계에서는 이미 자재 가격 상승을 넘어 '공급 리스크' 단계에 진입했다는 평가가 나온다.일부 현장에서는 마감 공정 진입을 앞두고 자재 수급 상황을 점검하거나 일정 조정 가능성을 검토하는 움직임도 나타나고 있다. 도료업계에서는 일부 페인트와 실란트 제품을 중심으로 가격 인상 가능성이 통보됐고, 주요 업체들도 최근 두 자릿수 수준의 가격 조정을 단행하거나 검토 중인 것으로 전해졌다. 업계에서는 유가 상승이 건설 원가에 미치는 직접 영향은 제한적이지만, 도장재나 단열재 등 석유화학 기반 자재 비중이 높은 공정에서는 체감 부담이 더 크게 나타날 수 있다는 분석이 나온다. 업계는 4월 말~5월 초를 분수령으로 보고 있다. 이 시점을 지나면 가격 문제가 아니라 실제 물량 확보 경쟁으로 국면이 전환될 가능성이 크다는 분석이다. 한 업계 관계자는 “지금은 재고로 버티는 단계지만 이후에는 공사 지연을 넘어 일부 현장에서 공정 중단 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다. 다른 관계자는 “업계 전반적으로 4월 말에서 5월 초를 하나의 임계 시점으로 보는 분위기"라며 “전쟁이 길어질 경우 그 이후부터는 상황이 달라질 수 있다는 인식이 있다"고 내다봤다. 실제로 현대건설은 지난달 26일 서울 은평구 대조1구역 주택재개발 정비사업조합에 '공사비 원가 상승 및 공기 지연 우려' 공문을 발송했다. 공문에는 전쟁 장기화로 인한 원자재 가격 상승과 공급 불확실성을 반영해 공사기간 연장 가능성이 담겼다. 특히 도급계약상 불가항력 조항을 근거로 공기 연장 및 추가 공사비 보전 협의 필요성을 명시했다. 현대건설 관계자는 “현재 나프타 공급 차질이 현장에 직접적인 영향을 주고 있다고 보긴 어렵다"면서도 “전쟁 장기화 여부에 따라 추이를 지켜봐야 한다"고 말했다. 특히 도장용 자재나 접착제 등 석유화학 기반 마감재를 중심으로 납기 지연 가능성이 거론되면서, 현장에서는 자재 확보 상황을 점검하거나 일정 조정 여부를 검토하는 움직임이 나타나고 있다. 문제는 영향이 마감 단계에 그치지 않을 수 있다는 점이다. 레미콘 생산에 투입되는 혼화제 역시 석유화학 계열 원료의 영향을 받는 대표적인 품목으로 꼽힌다. 업계에서는 현재는 비축 물량으로 대응이 가능하지만, 상황이 장기화될 경우 원료 수급 부담이 점차 확대될 수 있다는 관측이 나온다. 건설사들도 대응 수위를 높이고 있다. 일부 사업장에 공문을 발송해 리스크를 사전 공유하는 한편, 원가율 조정과 자재 확보 전략 점검에 나섰다는 후문이다. 대형 건설사 관계자는 “현재 재고로 버티는 상황이지만 5월 초가 사실상 데드라인"이라며 “이 시점을 넘기면 레미콘 생산 차질이 본격화될 가능성이 있다"고 말했다. 또 다른 관계자는 “혼화제 등 화학제품 계열 자재부터 영향이 시작돼 단열재, 플라스틱 전반으로 확산될 가능성이 크다"며 “건설 자재는 대부분 화학제품 기반이기 때문에 결국 전방위로 번질 수밖에 없다"고 지적했다. 건설업계에서는 현재 상황의 본질을 '가격 상승'이 아닌 '공급 리스크'로 보고 있다. 가격은 협상 여지가 있지만, 공급이 끊기면 공사는 즉시 중단될 수밖에 있기 때문이다.수익성 압박도 확대되고 있다. 자재 가격 상승이 공사비나 분양가에 반영되기까지는 시간이 걸리지만, 비용 부담은 즉각적으로 반영되기 때문이다. 업계 관계자는 “지금 단계에서 공사 중단이나 대규모 공기 지연을 단정하기는 어렵다"면서도 “전쟁이 길어질 경우 영향이 본격화될 가능성은 충분히 있다"고 말했다. 이어 “현재는 버티는 국면이지만, 향후 공급 상황에 따라 현장별로 체감도가 크게 달라질 수 있다"고 전망했다. 실제로 코로나19 당시 글로벌 공급망 마비로 철근, 시멘트 등 핵심 자재 가격이 동시에 급등하는 '코스트 푸시(cost push)'가 발생했다. 철근 가격은 평소 톤당 60만~70만 원 수준에서 한때 140만 원대까지 치솟았고, 시멘트 역시 유연탄 가격 상승 영향으로 단기간에 30% 이상 급등했다. 자재를 구하지 못해 공사가 멈추는 사례가 속출했고, 둔촌주공 재건축 사업장은 공정률 50% 수준에서 2022년 4월부터 10월까지 6개월여간 공사가 중단되는 초유의 사태도 벌어졌다. 이 과정에서 공사비 증액을 둘러싼 갈등은 조합과 시공사 간 분쟁으로 번졌고, 추가분담금이 가구당 수천만 원에서 많게는 억 단위까지 늘어나면서 조합원 반발과 소송이 잇따랐다. 결국 상승한 공사비는 분양가로 전이되면서 고분양가 논란과 청약 시장 위축으로 이어졌다. 건설사 관계자는 “전쟁상황이 장기화할 경우 코로나19 당시에 겪었던 공사비 분쟁 재연이 우려된다"며 “현장별 원가율이 심각하게 훼손되면서 정비사업의 추가분담금 증가나 공공사업의 공사비 갈등으로 번질 가능성이 크다"고 지적했다. 또 다른 업계 관계자는 “코로나19 때처럼 상황이 장기화될 경우 공사비 상승이나 공정 지연이 나타날 가능성은 충분히 있다"며 “원자재 수급이 한쪽으로 쏠리면 가격 상승 압력도 커질 수밖에 없다"고 말했다. 다만, 현재 상황은 당시와 유사한 '공급 충격' 구조를 보이면서도, 원인은 다르다. 코로나19가 글로벌 물류 마비에서 비롯된 전방위 자재 부족이었다면, 이번에는 유가 상승과 나프타 수급 불안 등 에너지 안보 문제가 출발점이다. 이에 따라 철근·시멘트보다 단열재, 창호, 방수재, 혼화제 등 석유화학 기반 자재가 먼저 흔들리는 양상이다. 전문가들은 이번 사태가 국내 건설업계의 구조적 취약성을 드러냈다고 입을 모은다. 건설 자재 대부분이 석유화학 기반이라 호르몬즈 해협 리스크에 속수무책인 구조라는 것이다. 한 건설사 현장 관계자는 “현재 구조는 중동 원료 의존도가 높아 공급망 충격에 취약할 수밖에 없다"며 “단기 대응에는 한계가 있는 만큼, 정부 차원에서 수입선 다변화 전략 등 근본적인 대책이 필요하다"고 제언했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울의 주거사다리는 더 이상 '한 칸씩' 오르는 구조가 아니다. 비강남 지역 국민평형(전용 84㎡) 분양가가 20억~30억 원대에 진입하고, 비한강권 뉴타운마저 15억~17억 원대까지 올라서면서 중간 단계가 사실상 사라지고 있다. 서울에서 '내 집 마련'은 더 이상 단계적 상승의 문제가 아니라, 처음부터 진입 가능한 계층이 나뉘는 구조로 재편되는 양상이다. 31일 부동산 업계에 따르면 동작구 흑석뉴타운에서 분양을 앞둔 '써밋 더힐'은 전용 84㎡ 기준 약 28억3000만원 수준으로 책정된 것으로 알려졌다. 2020년 분양된 인근 '흑석리버파크자이'가 10억 원 수준이었던 점을 감안하면 6년 만에 약 3배 가까이 상승한 셈이다. 중개업소 관계자는 “예전에는 비강남 신축이면 맞벌이 직장인도 접근 가능한 가격대라는 인식이 있었지만, 지금은 대출 규제로 자금 조달 자체가 어려워지면서 사실상 현금 여력이 있거나 기존 주택을 처분한 수요만 진입할 수 있는 구조가 됐다"며 “결국 시장이 갈아타기 수요와 현금 부자 중심으로 재편되고 있다"고 말했다. 노량진뉴타운도 같은 흐름을 보인다. 노량진6구역 재개발 단지 '라클라체자이드파인'은 전용 84㎡ 분양가가 최고 약 25억8000만원, 전용 59㎡도 21억원 안팎으로 책정된 것으로 알려졌다. 일부 중대형은 30억 원에 근접할 것으로 전망된다. 이 단지는 GS건설과 SK에코플랜트 컨소시엄이 시공하며, 지하 4층~지상 27층, 14개동, 총 1499가구 규모로 조성된다. 일반분양 물량은 369가구이며 2028년 11월 입주가 예정돼 있다. 노량진6구역은 뉴타운 내에서도 사업 속도가 빠른 곳으로 꼽힌다. 업계에서는 이번 분양 결과가 향후 노량진 전체 재개발 단지의 가격 기준선 역할을 할 것으로 보고 있다. 가격 상승은 한강변에만 국한되지 않는다. 올해 초 분양가와 최근 실거래(2026년 1~3월 기준), 그리고 분양 예정 단지의 업계 거론 가격을 종합하면 서울 전역에서 신축 가격대가 동반 상승하는 흐름이 뚜렷하다. 성북구 장위뉴타운 10구역은 전용 84㎡ 기준 분양가가 약 17억원 수준으로 거론되는데, 이는 내달 분양을 앞두고 형성된 예상가로 2024년 인근 단지 대비 2년 만에 약 5억원 상승한 수준이다. 동북권 이문·휘경 뉴타운은 '가성비 지역'에서 고가 신축 타운으로 빠르게 전환됐다. '이문 아이파크 자이' 전용 84㎡는 최근 16억2000만원 수준에서 거래되며 분양가 대비 4억 원 이상 프리미엄이 붙었다. 서북권에서도 유사한 흐름이 나타난다. 서대문구 연희1구역 '드파인 연희'는 올해 초 분양에서 전용 84㎡ 기준 약 15억5000만원에 공급돼 인근 기존 신축 시세를 넘어서는 '분양가 역전' 현상이 확인됐다. 서남권 강서구 방화동 '래미안 엘라비네' 역시 최근 분양에서 전용 84㎡ 최고가가 18억4000만원을 기록하며, 외곽 신축 분양가가 지역 내 기존 대장 아파트 실거래가를 추월하는 흐름까지 나타나고 있다. 가격 상승과 함께 거래도 빠르게 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 거래량(이달 초 집계 기준)은 주요 비강남 지역에서 이미 전월치를 넘어섰다. 성동구는 196건으로 1월(176건)을 웃돌았고, 강동구 역시 213건으로 증가했다. 양천구도 134건으로 전월(114건)을 넘어서는 등 거래 회복세가 뚜렷하다. 가격도 동시에 움직이고 있다. 한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주 기준 성동·광진(0.31%), 강동(0.29%), 마포·서대문(0.28%) 등 이른바 '준상급지'의 상승률은 강남권(0.36%)과 유사한 수준까지 올라섰다. 여기에 노원·도봉·강북 등 외곽 지역도 상승 전환 조짐을 보이며, 집값 상승세가 서울 전역으로 확산되는 흐름이다. 업계관계자는 “최근 시장은 상급지에서 시작된 가격 상승이 중간 지대를 거쳐 외곽으로 번지는 '확산형 상승' 양상이 뚜렷하다"며 “동시에 고분양가 신축이 가격의 기준점을 끌어올리면서 기존 아파트 가격이 연쇄적으로 따라가는 '키 맞추기' 구조가 형성되고 있다"고 말했다. 이 같은 흐름은 복합적인 요인이 맞물린 결과다. 우선 강남권 규제 변화 이후 상급지 거래가 움직이면서 마포·성동·강동 등 준상급지로 수요가 확산되는 '풍선효과'가 나타났다. 여기에 주택담보대출 금리가 3%대 중반 수준으로 낮아지며 실수요자의 자금 조달 부담이 일부 완화된 점도 영향을 미쳤다. 결정적인 것은 고분양가다. 흑석 28억원, 노량진 25억원 등 비강남 신축 단지 분양가가 시장 상단을 끌어올리면서 상대적으로 저렴한 기존 아파트로 매수세가 몰리는 '가격 재정렬'이 나타나고 있다. 업계에서는 “이제는 신축 분양가가 시세를 끌고 가는 시장"이라는 분석이 나온다. 주택시장 진입자들은 '비강남 신축 28억 시대'라는 높은 장벽에 정부의 강력한 규제 예고까지 겹치면서 연달아 암초를 만난 형국이다. 수도권에 거주 중인 30대 후반의 직장인 A씨는 “2020년 집을 마련한 뒤 상환을 마치고 상급지로 갈아탈 계획이었지만, 가격 상승과 대출 규제 강화로 사실상 불가능해졌다"고 말했다. 그는 “전세·대출·거래 규제가 동시에 작용하며 선택지가 줄었고, 단계적 이동 경로도 불확실해졌다"며 “주거 계획뿐 아니라 자산 전략까지 다시 짜야 하는 상황"이라고 토로했다. 전문가들은 현재 시장을 단순한 상승이 아닌 구조 변화로 본다. 과거에는 주변 시세 대비 저렴한 신축 분양 단지 청약이나 외곽 구축→비강남 신축→상급지로 이어지는 갈아타기 매매 거래를 통해 부동산 자산 상승이 가능했지만, 지금은 비강남 신축 단지 분양가 가격 급등으로 '주거 사다리 타기'의 중간 단계가 사실상 사라졌다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 “과거에는 비강남 전용 84㎡ 기준 15억 원이 시장의 심리적 저항선으로 작용했지만, 지금은 그 가격이 사실상 최소 진입선으로 바뀌었다"며 “중산층이 외곽에서 시작해 비강남 신축으로 올라갈 수 있었던 '두 번째 계단'이 사라지면서 주거 이동 경로 자체가 단절되고 있다"고 말했다. 또 다른 부동산 업계 관계자도 “최근 시장은 유동성이 확대되면서 화폐 가치에 대한 불신이 커지고, 그 자금이 상대적으로 안전자산으로 인식되는 부동산으로 집중되는 흐름이 뚜렷하다"며 “주식처럼 특정 테마에 의존한 자산은 변동성이 큰 반면, 부동산은 입지에 따라 수요가 유지되기 때문에 자금이 계속 쏠릴 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 이어 “다만 모든 지역이 동시에 오르는 것은 아니며, 인구 감소가 진행되는 지역은 점진적으로 가격이 하락하고, 결국 수요가 유지되는 핵심 입지로 자산이 집중되는 양극화가 심화되고 있다"며 “서울을 중심으로 한 최상급지로 수요가 몰리는 것도 같은 맥락"이라고 설명했다. 이처럼 비강남권까지 번진 과열 양상에 정부의 가계대출 관리 고삐도 한층 죄어질 전망이다. 금융당국은 최근의 거래량 회복이 가계부채 증가로 직결된다고 보고, 이미 시행 중인 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)의 적용 범위를 확대하거나 대출 한도를 추가로 조이는 '핀셋 규제' 카드를 검토 중이다 금융권 대출 총량 관리 역시 강화 흐름이 이어지고 있다. 금융당국은 가계부채 증가율을 명목 국내총생산(GDP) 성장률 범위 내에서 안정적으로 관리한다는 방침을 밝힌 바 있다. 실제로 최근 가계대출 증가폭이 확대되자 당국은 금융권의 대출 취급 동향을 점검하며 증가세 관리 필요성을 강조하고 있다. 이에 따라 은행권은 자체적으로 대출 심사를 강화하거나 금리 조정을 통해 리스크 관리에 나서는 모습이다. 지역별 시장 과열에 대응한 관리 가능성도 언급된다. 정부는 특정 지역의 가격 상승세가 과도하다고 판단될 경우 금융·세제·거래 규제를 병행하는 방식으로 대응해 왔다. 이 과정에서 고가 주택에 대한 대출 규제, 처분 조건부 대출 요건 등은 주요 정책 수단으로 활용돼 왔다. 다만 구체적인 추가 규제 여부와 내용은 시장 상황에 따라 결정될 사안으로, 현재까지 확정된 조치는 없다. 특히 국토교통부와 금융위원회는 최근 정책대출 규모를 지난해보다 축소하는 방향에 공감대를 형성한 것으로 알려졌다. 김윤덕 국토부 장관은 “무주택자의 주거 안정도 중요하지만 가계부채 관리는 국가 경제의 명운이 걸린 문제"라며 갭투자로 유입되는 자금 차단 의지를 분명히 하고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

BS한양이 경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B1블록에 조성되는 '풍무역세권 수자인 그라센트 2차'를 오는 4월 분양할 예정이라고 30일 밝혔다. '풍무역세권 수자인 그라센트 2차'는 경기도 김포시 사우동 167-1번지 일원(풍무역세권 도시개발사업 B1블록)에 지하 2층~지상 28층, 7개동, 총 639세대(▲84㎡ 509세대 ▲105㎡ 130세대)로 조성된다. 분양가 상한제가 적용돼 일대 시세 대비 저렴한 분양가로 공급될 전망이다. 풍무역세권은 최근 김포 내에서도 청약 성적이 우수한 곳으로 평가받는다. B2블록 풍무역세권 수자인 그라센트 1차를 포함해 지난해 공급한 3개 단지가 평균 약 10대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 조기 완판에 성공한 바 있다. 풍무역세권 수자인 그라센트 2차는 김포골드라인 풍무역과 사우역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블역세권 입지를 갖췄다. 단지 인근에 사우초와 사우고가 위치해 도보 통학이 가능하다. 서울 접근성도 강점이다. 풍무역을 중심으로 지하철 5호선 연장 사업이 추진되고 있고, 5호선 연장 시 마곡지구를 비롯해 여의도, 광화문 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 크게 개선될 것으로 예상된다. 전용 59㎡, 84㎡ 타입이 공급된 1차와 달리, 2차는 전용 84㎡와 105㎡ 타입으로 공급돼 중대형 수요층을 겨냥했다. 특히 전용 105㎡는 일반 아파트(주상복합 제외)로서는 풍무역세권 내 마지막 대형 타입으로 분양된다. 단지는 전 세대 4베이 판상형 설계를 적용해 채광과 통풍을 극대화했고, 실거주 만족도를 높일 수 있도록 다자녀 가구를 대상으로 공간 확장이 가능한 옵션도 제공한다. BS한양 관계자는 “서울 공급 감소와 가격 부담이 지속되는 상황에서, 풍무역세권은 비규제·분상제·서울 접근성이라는 조건을 동시에 갖춘 계획도시로서 주목받고 있다"며 “앞서 공급한 1차가 흥행에 성공한 만큼 풍무역세권 수자인 그라센트 2차 역시 분양 전부터 많은 관심이 집중되고 있다"고 말했다. '풍무역세권 수자인 그라센트 2차'의 견본주택은 경기도 김포시 사우동 571-8 일원에 마련될 예정이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

서울 주택 임대차 시장에서 월세 비중이 빠르게 확대되며 전세 중심 구조가 약화되고 있다. 전세 매물 감소와 계약 구조 변화가 맞물리면서 임대차 시장의 '월세화'가 뚜렷해지는 흐름이다. 과거 주거 안정의 축으로 기능해온 전세 제도가 흔들리면서 시장 전반의 작동 방식 자체가 달라지고 있다는 분석도 나온다. 28일 국토교통부에 따르면 올해 1월 기준 전국 주택 임대차 거래에서 월세(보증부 월세 포함) 비중은 66.8%로 나타났다. 월세 거래량은 16만9305건으로 전월 대비 1.4%, 전년 동월 대비 42.5% 증가했다. 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 빠르게 커지고 있음을 보여주는 지표다. 현장에서는 전세 매물 부족 체감이 커지고 있다. 서울 강동구의 한 공인중개업소 관계자는 “전세를 찾는 수요는 꾸준하지만 매물 자체가 줄어든 상황"이라며 “실제 계약은 반전세나 월세로 이어지는 경우가 많다"고 말했다. 전세를 구할 수는 있지만 가격 부담이 커지면서 임차인들이 월세로 이동하는 사례가 늘고 있다는 설명이다. 월세 시장 역시 공급이 충분하지 않은 상황이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실' 매물 분석 결과 서울 아파트 월세 매물은 1년 전보다 14.5% 감소했다. 자치구별로는 성북구(-78.3%), 강북구(-58.2%), 동대문구(-54.3%), 노원구(-52.1%) 등에서 감소 폭이 크게 나타났다. 중저가 주택이 밀집한 지역일수록 매물 감소가 두드러진다는 점에서 실수요자의 체감 부담은 더 크다는 분석이 나온다. 서울 관악구 원룸촌 인근의 한 공인중개업자는 “전용 10평 기준 신축은 월세가 100만원을 넘는 경우가 많고, 구축이라도 최소 70만~80만원 수준은 형성돼 있다"며 “이 같은 흐름은 코로나19 시기 이후 더욱 뚜렷해졌다"고 말했다. 이어 “신축 물건은 시장에 나오면 바로 계약이 이뤄질 정도로 수요가 빠르게 붙고 있다"고 덧붙였다. 실제 대단지 아파트에서도 매물 부족 현상이 확인된다. 수천 세대 규모 단지에서도 전세와 월세 물건이 각각 한 자릿수 수준에 그치는 사례가 이어지며, 임차 수요 대비 공급이 충분하지 않은 상황이 지속되고 있다. 실제 대단지 아파트에서도 매물 부족 현상이 확인된다. 27일 기준 부동산 플랫폼 집계에 따르면 강북구 미아동 'SK북한산시티'(3830세대)는 전세 3건, 월세 1건 수준에 그쳤다. 동대문구 '래미안위브'(2652세대)와 도봉구 '북한산아이파크'(2061세대) 역시 전세와 월세 물건이 각각 한 자릿수에 머문 것으로 나타났다. 수천 세대 단지에서도 임대 물건이 손에 꼽힐 정도로 줄어든 사례가 확인된 것이다. 이 같은 공급 감소는 가격 상승으로 이어지고 있다. 한국부동산원과 고용노동부 자료를 국회 이종욱 의원실이 분석한 결과, 지난달 기준 서울 아파트 평균 월세는 151만5000원으로 집계됐다. 이는 근로자 월평균 임금(420만5000원)의 36.1%에 해당하는 수준으로, 소득의 3분의 1 이상이 주거비로 지출되는 구조다. 주거비 부담이 가계 소비 여력 전반을 압박할 수 있다는 우려도 제기된다. 서울 송파구의 한 다세대 원룸 임대사업자는 “대출 규제 등 정책 영향이 임대차 시장 전반으로 확산되면서 장기적으로 왜곡을 낳을 수 있다"며 “결국 그 부담은 임대사업자와 세입자가 함께 지게 되는 구조"라고 말했다. 전문가들은 전세 감소의 배경으로 제도 변화와 시장 환경을 동시에 지목한다. 전세사기 등으로 인한 보증금 회수 불안이 커지면서 전세에 대한 신뢰가 약화됐고, 매매가격 상승에 따라 전세가격이 동반 상승하면서 일부 집주인이 보증금 인상분을 월세로 전환하는 흐름이 확산됐다는 설명이다. 여기에 계약갱신청구권 사용 증가와 실거주 의무 강화 등으로 시장에 나오는 전세 물량 자체가 줄어든 점도 영향을 미쳤다. 이처럼 전세 매물 감소와 월세 확대가 동시에 나타나는 가운데, 임대차 시장 내부 구조 변화에 대한 해석도 이어지고 있다. 일부에서는 주거비를 일정 수준 부담하더라도 자산을 금융시장에 투자하려는 인식 변화가 나타나고 있다는 평가도 나온다. 다만 이러한 흐름이 전체 시장으로 확산된 구조적 변화인지, 아니면 제한적인 현상에 그치는지에 대해서는 추가적인 검증이 필요하다는 지적이다. 최근 온라인 커뮤니티 등에서는 전세보증금 약 3억 원을 회수해 미국 주식, 특히 S&P500 지수에 투자하고 월세로 전환하겠다는 사례가 공유되며 관심을 끌고 있다. 주거 안정성을 일부 포기하는 대신 자산의 수익률을 극대화하겠다는 전략이다. 이 같은 소식을 알린 업계 관계자는 “과거에는 '집은 마지막 보루'라는 인식이 지배적이었고 주거비를 줄이고 전세를 유지하는 것이 대표적인 자산 방어 전략이었다"며 “그러나 글로벌 자산 시장에 익숙한 젊은 층에게 전세보증금은 수익을 창출하지 못하는 '정체 자산'으로 인식되는 경향이 강해지고 있다"고 귀띔했다. 실제 최근 시장에서는 지역별 가격 흐름이 과거보다 분절되는 양상도 감지된다. 특정 지역의 가격 움직임이 주변 지역으로 확산되는 전통적인 패턴이 약화되면서, 지역별로 수급과 가격이 다르게 움직이는 모습이 나타나고 있다는 분석이다. 다만 이러한 변화 역시 단기적인 현상인지 구조적 전환인지는 아직 판단하기 이르다는 평가가 많다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 최근 서울 주택시장의 변화에 대해 “그동안 시장을 설명하던 '공간적 전이(Spatial Diffusion)'가 약화되고 있다"고 진단했다. 박 위원은 “과거에는 강남 등 특정 지역에서 형성된 가격 상승 흐름이 인접 지역으로 확산되는 패턴이 일반적이었지만, 최근에는 지역별로 서로 다른 방향을 보이는 '탈동조화' 현상이 뚜렷하다"며 “시장 전체가 하나의 물결로 움직이기보다 각 지역이 개별적으로 반응하는 '분절 시장'으로 전환되는 모습"이라고 설명했다. 이어 “강남이 가격 흐름을 선도하던 '안테나 역할'도 예전보다 약해졌다"며 “강남권과 용산 등 고가 주택 밀집 지역은 약세를 보이는 반면, 노원·구로·성북 등 비강남 중저가 지역은 상대적으로 강세를 나타내는 등 서울 내부에서도 서로 다른 흐름이 동시에 나타나고 있다"고 말했다. 이러한 변화의 배경으로는 수요 구조의 변화를 지목했다. 박 위원은 “현재 주택시장은 고가 주택을 보유한 고령층과, 중저가 주택을 매수하려는 MZ세대라는 두 축으로 나뉘고 있다"며 “고령층은 보유세 부담과 정책 변화에 민감하게 반응해 자산을 줄이거나 주거를 축소하려는 경향이 있는 반면, 젊은 세대는 가격 메리트가 있는 비강남 지역을 중심으로 움직이고 있다"고 분석했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“오밤 중에 아들 내외와 손주들이 몸만 겨우 피한 채 헐레벌떡 피신 나왔다." 에너지경제신문이 지난 23일 밤 화재가 발생한 서울 송파구 신천동 장미아파트 현장을 27일 직접 찾았다. 이날 단지 내에서 만난 한 어르신은 자녀 가족이 화재가 발생한 동에 거주하고 있다면서 당시 상황을 위와 같이 전했다. 실제로 단지 안은 아직 화재의 흔적이 선명했다. 밤 사이 불길은 잡혔지만, 화재가 발생한 12층과 피해를 입은 13층에는 그을음과 잿더미 냄새가 여전히 남아 있었다. 단지 게시판에는 '화재 세대 피해 보상 안내' 게시물이 부착돼 있었다. 관리사무소 측은 피해 규모와 소방 안전 점검 여부 등을 묻는 질문에 “개인정보와 관련된 내용이라 답변하기 어렵다"며 말을 아꼈다. 이번 화재로 주민 70여 명이 대피했고, 소방은 사고 당일 오후 9시 8분 신고 접수 후 1시간여 만인 오후 10시 17분께 완진했다. 큰 인명피해는 없었지만, 소방안전 체감에 대한 주민들의 반응은 엇갈렸다. 한 주민은 “스프링클러는 없고 경보기만 설치돼 있다"며 “평소 소방훈련이나 경보기 작동 시험도 본 적이 없다"고 말했다. 반면 경비원은 “오래된 아파트라 스프링클러는 없지만 매달 정기 소방점검을 하고 있다"고 했다. 당시 대피한 입주민도 “경보는 정상적으로 울렸고, 주민들은 복도에서 울린 경보를 듣고 비상계단으로 대피했다"고 전했다. 장미아파트는 현장에서 본 것만으로도 화재 취약 요소가 적지 않았다. 외벽 쪽 비상구 계단 출입부에는 생활 물품이 쌓여 있었고, 이는 유사시 주민 대피 동선을 막는 장애물이 될 수 있어 보였다. 복도마다 소화기와 소화전이 설치돼 있었지만, 설비 존재만으로 초기 대응 여건이 충분하다고 보기 어려운 분위기였다. 여기에 단지 내 주차장은 이중주차 차량까지 겹쳐 승용차 한 대가 겨우 빠져나갈 정도로 폭이 좁은 구간이 눈에 띄었다. 대형 소방차의 신속한 진입과 회차를 고려하면, 실제 화재 발생 시 진입로 확보가 쉽지 않을 수 있다는 우려가 현장에서 제기된다. 이번 화재는 그나마 도로변과 가까운 동에서 발생해 소방차 접근이 가능했지만, 주민들 사이에서는 안쪽 동에서 같은 상황이 벌어졌다면 훨씬 큰 혼선이 불가피했을 것이라는 의견이 대체적으로 공통됐다. 송파소방서 관계자는 “소방차 진입이 어려운 지역에 대해서는 소방차 전용구역을 설치하고, 불법 주정차 여부를 사전에 단속·점검하고 있다"며 “다만 장미아파트처럼 이중주차가 상시적으로 발생하는 단지는 매일같이 현장에 나가 관리하기에는 한계가 있다"고 말했다. 이어 “유사시에는 불법 주정차 차량에 대해 강제 처분이 가능하며, 필요할 경우 차량을 밀고 진입하는 방식으로 대응한다"며 “최근에는 이러한 상황을 가정한 대응 훈련도 진행했다"고 설명했다. 그러면서도 “차량 손상에 따른 민원이나 보상 문제 등 현실적인 부담이 있어 적극적인 집행에는 어려움이 있는 것도 사실"이라고 말끝을 흐렸다. 문제는 이런 불안이 장미아파트만의 일이 아니라는 점이다. 최근 장미아파트와 더불어 재건축 수혜 단지로 각광받는 잠실주공5단지에서도 또 다른 형태의 노후가 확인됐다. 두 단지는 사실상 잠실 내 마지막 재건축 노른자위로 평가받지만, 현장에서 마주한 풍경은 사업 기대감보다 노후 설비가 드리운 안전 불안에 더 가까웠다. 이곳은 1978년 준공돼 소방법상 전 세대 스프링클러 의무 설치 대상이 아니다. 하지만 현장에서 만난 일부 주민은 “장미아파트와 달리 주공5단지는 전 세대에 각각 스프링클러가 설치되어 있다"고 전했다. 실제로 복도마다 소화전이 갖춰져 있고, 관리사무소 측은 “수시 점검을 하고 있으며, 지난해에는 전 세대에 화재경보기도 나눠줬다"고 해명했다. 겉으로 보면 장미아파트보다 안전장치가 보강된 듯 보였다. 하지만 공용부를 들여다보자 분위기는 달라졌다. 복도 벽면에 붙은 소화전함은 겉면부터 녹이 슬어 있었다. 문을 열자 내부에는 호스와 밸브가 있었지만 설비 주변엔 먼지와 거미줄이 엉겨 있었다. 상부 경보장치 부근에는 정리되지 않은 배선이 노출돼 있었고 용도가 분명치 않은 ON/OFF 버튼까지 달려 있었다. 본지가 확인한 설비 상태는 주민들에게 즉각적인 신뢰를 주는 모습과는 거리가 멀었다. '설비가 존재한다'는 사실과 '실제로 작동하여 생명을 구한다'는 것은 전혀 다른 차원의 문제라는 점이 현장에서 그대로 드러났다. 방화문도 예외는 아니었다. 한쪽 벽면에는 '방화문 항상 닫힘 유지'라는 안내문이 붙어 있었지만, 다른 구간에서는 문이 열린 채 벽돌처럼 보이는 고정물에 받쳐져 있었다. 평소 통행 편의를 위해 열어둔 것일 수 있지만, 화재가 발생하면 방화문은 단순한 출입문이 아니라 연기와 유독가스 확산을 막는 핵심 차단막이 된다. 주민들의 불안도 제각각이었다. 한 입주민은 “화재경보기 설치 방법을 몰라 그대로 두고 있다"고 했고, 또 다른 입주민은 “리모델링한 세대의 경우 스프링클러가 정상적으로 작동할지 걱정된다"고 말했다. 송파소방서 측은 “아파트 내부 소화기, 소화전, 경보설비 등은 관리사무소와 입주민이 관리 주체"라고 밝혔다. 이어 “소방서에서도 점검과 지도는 하고 있지만, 수백·수천 개에 달하는 시설을 일일이 직접 점검·관리하기에는 물리적인 한계가 있다"며 “결국 관리사무소와 관계인의 자발적인 이행이 없으면 유지·관리가 어려운 구조"라고 설명했다. 아울러 “비상계단 적치물이나 방화문 개방 등 위반 사항에 대해서는 점검 시 시정기한을 부여하고 개선을 요구하고 있으며, 기한 내 조치가 이뤄지지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있다"고 말했다. 이 질문은 현장 불안에만 그치지 않는다. 숫자로 봐도 현실은 무겁다. 서울시 통계에 따르면 2024년 말 기준 서울 아파트 179만808세대 중 27.1%(48만4511세대)가 준공 30년을 넘겼다. 특히 서울시 소방재난본부의 최근 5년간 분석에 따르면, 주택화재 사망자(116명)의 압도적 다수가 스프링클러가 설치되지 않은 노후 주택에서 발생했다. 스프링클러의 유무가 곧 '생존의 경계선'이 되고 있는 셈이다. 그렇다면 노후 아파트 스프링클러는 법적으로 어떻게 돼 있을까. 현행 제도는 기존 노후 아파트 전체에 스프링클러를 소급 의무화하고 있지 않다. 현재 소방시설 설치 기준은 6층 이상 특정소방대상물의 모든 층에 스프링클러를 두도록 강화돼 있지만, 기준은 원칙적으로 신축·증축·개축·재축·이전·용도변경 또는 대수선의 허가·신고 시점 이후부터 적용된다. 다시 말해 예전 기준으로 지어진 아파트는 지금 기준을 자동으로 다시 맞출 의무가 없다. 이 구조 때문에 은마나 장미 같은 구축 단지는 법적으로 스프링클러 공백이 생긴다. 1992년 소방법상 스프링클러 관련 조항이 의무화되기 전 착공된 아파트 상당수는 여전히 화재안전 사각지대에 놓여 있는 셈이다. 다만 “설치 의무가 없다"는 것이 “아무 의무도 없다"는 뜻은 아니다. 현행 '소방시설 설치 및 관리에 관한 법률' 제23조에 따르면 아파트 등 특정소방대상물 관계인은 자체점검 결과 중대위반사항이 발견되면 지체 없이 수리 등 필요한 조치를 해야 하며, 점검 결과와 이행계획도 관할 소방당국에 보고해야 한다. 시행규칙은 그 보고 시한을 점검 종료 후 15일 이내로 정하고 있다. 즉 기존 단지라도 경보설비, 소화전, 방화문, 피난로 관리 책임까지 면제되는 것은 아니다. 장미아파트와 주공5단지가 보여준 풍경은 바로 이 지점에서 갈린다. 장미는 애초에 스프링클러가 없는 구조적 공백이고, 주공5는 설비는 있으나 유지·관리의 신뢰가 충분한지 의문이 제기되는 사례다. 정치권에서도 이 문제를 손놓고 있는 것은 아니다. 지난해 7월 국민의힘 김미애 의원은 기존 공동주택에도 법 시행 후 2년 이내 스프링클러 설치를 의무화하는 내용의 개정안을 발의했지만, 아직 국회 상임위에 계류 중이다. 문제는 현실성이다. 기존 아파트에 스프링클러를 소급 설치하려면 수조, 펌프, 배관, 세대 내 공사 공간 등이 모두 걸림돌이 된다. 기존 수도배관을 활용하는 간이 스프링클러 같은 대안도 거론되지만 비용과 공간 제약이 만만치 않다. 결국 국회 안에서도 '일괄 의무화'와 '현실적 보강' 사이에서 논의가 멈춰 있는 상태다. 정부도 아직 기존 노후 아파트에 대한 전면 소급 의무화 방침을 내놓지는 않았다. 대신 지난해 부산 아파트 화재 이후 '스프링클러가 없는 아파트 전수 점검과 보강' 쪽으로 움직이고 있다. 국무조정실 발표에 따르면 정부는 스프링클러 미설치 아파트 2만5212개 단지를 대상으로 지자체, 전기·가스안전공사와 함께 긴급 화재안전점검을 진행했고, 2025년 8월 29일 기준 93.1%인 2만3460개 단지 점검을 마쳤다. 보강책도 병행되고 있다. 정부는 취약세대에 대해 3년간 약 150만 세대에 단독경보형 감지기를 보급하고, 화재 발생 시 취약가구에 전화를 돌리는 '화재대피 안심콜' 도입, 세대 내 감지기 등 소방시설 설치에 장기수선충당금 사용 허용 등을 추진 중이다. 즉 스프링클러 소급 의무화 대신 감지·경보·대피 체계를 먼저 강화하는 방향이다. 전기적 화재 대책도 확대되고 있다. 정부는 노후 공동주택 스프링클러 미설치 세대에 대해 지난해 말까지 특별 전기안전점검을 진행하고, 올해부터는 전기안전공사의 세대 내 전기설비 점검 대상을 기존 '25년 이상·1000kW 미만'에서 '스프링클러 미설치 공동주택 전체'로 확대하겠다고 밝혔다. 점검 항목 역시 누전·절연·접지뿐 아니라 콘센트·멀티탭 과부하까지 포함하는 방향으로 넓어졌다. 그러나 이런 보강책만으로 세대 내 초기 화재를 근본적으로 막을 수 있느냐는 의문은 여전히 남는다. 서울시 소방재난본부 관계자는 이와 관련한 본지 질의에 “현재 안전 대책을 마련 중이며, 정리되는 대로 공식 발표할 예정"이라고 밝혔다. 결국 재건축을 기다리는 서울의 오래된 단지들은 그렇게 서로 다른 표정으로 같은 시간을 버티고 있다. 시장은 이들 아파트를 볼 때 입지, 사업성, 대지지분, 용적률을 먼저 따진다. 하지만 현장에서 먼저 보이는 것은 그런 숫자가 아니다. 녹슨 소화전 문, 거미줄 낀 설비, 열린 방화문, 빽빽한 주차장, 그리고 “불 나면 괜찮겠느냐"는 주민들의 짧은 한마디다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr