“확실히 매물이 줄었죠. 거래도 끊기는 분위기입니다." 지난 9일 호우특보와 함께 장대비가 쏟아지던 경기도 용인시 기흥역 인근의 한 부동산. 텅 빈 사무실에서 공인중개사 A씨가 노트북 모니터를 바라보며 대답했다. 정부가 용인 기흥구를 투기과열지구 및 조정대상지역 지정과 함께 토지거래허가구역(토허제)으로 전격 묶은 규제 효력이 발생(5일)한 지 나흘이 지난 시점이었다. 수인분당선 기흥역에 내리자 궂은 날씨에도 수십 명의 승객이 쏟아져 나왔다. 9개의 출구로 각기 바쁜 걸음을 했다. 기흥역세권은 서울 못지않은 인프라를 자랑하고 있었다. 역과 바로 연결된 AK플라자 기흥 내부에는 점심시간을 맞아 활기가 넘쳤다. 규제 폭탄을 맞아 침울할 것이라는 예상과 달리, 1층의 스타벅스는 주민들로 가득 차 있었다. 주민들의 일상은 평온해 보였다. 그러나 대단지 신축 아파트들이 즐비한 이곳의 주택 시장은 최근 숨가쁘게 달리고 있다. 역 바로 위에 위치한 힐스테이트 기흥은 120㎡ 기준 13억원 선에 시세가 형성돼 있다. 기흥역 롯데센트럴시티 115㎡는 9억8000만원, 기흥역 더샵 118㎡과 기흥역더퍼스트푸르지오 118㎡는 평균 매매가가 각각 11억5000만원과 10억8000만원 수준이다. 이는 작년 여름과 비교하면 1억~2억 정도 오른 가격이다. 이처럼 아파트 값이 상승하자, 국토교통부는 지난달 30일 집값 상승세가 가파른 용인시 기흥구를 투기과열지구와 조정대상으로 추가 지정했다. 대출과 청약, 세제 규제를 강화해 투기 수요를 차단하겠다는 의미다. 지정효력은 이달 5일부터 발생했다. 정부 당국이 반도체 클러스터 호재와 더불어 작년 경기 용인시 수지구 규제에 따른 풍선효과로 기흥구 집값이 과열됐다고 판단하자 '3중 규제' 족쇄를 채운 것이다. 기흥구 안에서도 처인구와 맞닿은 현장으로 이동했다. 기흥역에서 10번 버스를 타고 9분 거리에 위치한 기흥구 상하동의 쌍용아파트입구 삼거리. 버스에서 내리자마자 기흥역의 화려함은 사라지고 낡은 저층 건물들과 적막한 거리 풍경이 눈에 들어왔다. '투기 과열'이라는 단어와는 어울리지 않는 소박한 동네였다. 이곳에서 만난 공인중개사 B씨는 “최근들어 매물이 들어간 것은 사실이다"라며 “자세히는 모른다"라고 전했다. B씨는 상하동 인근에서 가장 시세가 높다는 '진흥더루벤스'로 가볼 것을 권하며 “건너편의 처인구 삼가동 아파트가 여기보다 1억원은 더 비쌀 겁니다. 거긴 새 아파트니까요."라고 말했다. 규제 지역인 기흥구보다 비규제 지역인 처인구의 아파트값이 더 비싼 '가격 역전' 현상이 벌어졌다는 설명이다. 정부는 10.15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 그러나 풍선효과, 반도체, GTX 호재 등 집값 상승세가 멈추지 않자 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 추가했다. B씨의 말대로 걸어서 10분 거리의 기흥 진흥더루벤스 2차 단지를 찾았다. 2008년에 준공된 이 아파트의 115㎡(35평형) 매매가는 4억원에서 4억5000만원 선. 서울 외곽 금천구의 35평형 평균 매매가(4억 9000만원)보다도 낮은 수준이었다. 다만 주민들 사이에선 아직 토허제 규제가 체감되지 않는 분위기였다. 단지 인근에서 김밥집을 운영하는 주민 C씨는 김밥을 말다 말고 되물었다. “토허제가 뭐예요? 우리는 그런 거 잘 몰라요… 그냥 그런가보다 합니다." 상하동에서 다시 10번 버스를 타고 처인구 삼가역에 도착했다. 상하동(기흥구)에서 삼가동(처인구)까지 오는데 불과 7분 밖에 걸리지 않았다. 이곳에서는 기흥구와 처인구의 경계가 불분명했다. 버스에서 내리자마자 상하동 공인중개사가 말한 처인구의 대장격 단지, '용인행정타운 두산위브 2단지'가 눈에 들어왔다. 2013년에 준공된 이 아파트는 확실히 상하동의 구축 단지들과 차별화되는 신축 아파트의 외관을 하고 있다. 용인행정타운 두산위브 2단지 115㎡(35평형)의 매매가는 5억 5000만 원 선으로, 바로 옆 동네인 기흥구 상하동보다 실제로 같은 평수 대비 1억 원가량 높게 형성돼 있다. 기흥구 상하동과 처인구 삼가동의 차이는 부동산 중개업소에서도 확인된다. 규제 탓인지 조용하던 기흥구 부동산들과 달리, 처인구 삼가동 일대 부동산 3곳은 모두 내방객들과 계약서를 체결하느라 분주한 모습이었다. 여기에 더해 2027년 3월 입주를 앞둔 인근의 '두산위브더제니스센트럴 용인' 분양권 (83㎡)이 최근 5억 1560만 원에 거래되는 등 처인구 삼가동 일대는 활기를 띈 모습이었다. 삼가역 인근 공인중개사 D씨는 “기흥구 토허제로 처인구 집값 상승을 기대하기는 아직 이르다"며 “기흥구를 토허제로 묶는 것으로 집값 문제가 해결될 거 같지는 않다. 어디까지 내려올지 모르겠다"고 귀띔했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 정수빈 인턴기자 chloejung0318@gmail.com

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 착공 전 단계인 '브릿지론'에서 준공까지 마친 '본PF' 단계로 옮겨가고 있다는 분석이 나왔다. 고금리 기조 이후 중도에 접기 어려운 사업은 준공까지 이어져 브릿지론 단계 리스크가 본PF 단계로 이동한 상황이다. 13일 부동산업계 등에 따르면 한국신용평가는 '8차 부동산PF 전금융권 현황 점검' 보고서에서 올해 3월 말 기준 금융권 PF 위험노출액(익스포저)가 170조원으로 2023년 말(231조원) 대비 감소세를 이어가고 있다고 분석했다. 유의이하비율은 전분기 말 8.4%에서 올해 1분기 9.7%로, 부실우려비율은 6.3%에서 7.1%로 상승하며 PF 건전성은 다시 악화되는 모습을 보였다. 부실 수준을 뜻하는 유의이하 사업장 잔액은 올해 1분기 16.4조원이었다. 전분기 말 14.7조원 대비 1.7조원 증가했다. 정리·재구조화 속도가 둔화되는 가운데 신규 부실 사업장이 유입된 영향이다. 완공 이후에도 회수가 어려운 사업장이 늘어나는 배경으로는 고금리 이후 이어진 부동산 시장 침체가 꼽힌다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “브릿지론 단계에서는 '건물을 지을 수 있느냐'가 핵심 리스크였다면, 본PF 단계에서는 '완공한 건물이 팔리느냐, 임대가 되느냐'가 핵심 리스크"라며 “부실이 본PF로 이동했다는 것은 결국 시장 수요가 위축됐다는 의미"라고 설명했다. 이어 “2022년 금리 급등 이후 신규 사업은 사업성이 떨어지면 착수를 미루거나 포기하는 사례가 늘었다"며 “반면 이미 상당 부분 진행된 사업은 중도에 접기 어려워 일단 준공까지는 갔지만, 이후 분양 부진이나 매각 지연으로 자금 회수가 막히는 사례가 증가해 본PF 단계로 부실이 넘어오는 것"이라고 말했다. 이 같은 흐름은 한신평 분석에서도 확인된다. 본PF 잔액은 2분기 중 약 0.9조원 증가해 경·공매 추진 사업장 내 본PF 비중은 전분기 16.7%에서 20.6%로 상승했다. 6월 말 기준 본PF 비중이 23.6%까지 확대돼 본PF 사업장의 유입 속도가 빨라지고 있는 모습이다. 한신평은 “기존 브릿지론 단계의 사업진행 리스크에 더해, 완공 이후 분양성과 부진 및 매각 지연에 따른 본PF 회수위험이 점차 부각되고 있다"고 분석했다. 실제 회수 여건도 악화되는 모습이다. 법원경매정보 자료에 따르면, 부동산 경매 매각률과 매각가율이 2024년 하반기에 최고점을 찍고 꾸준히 하락하고 있다. 5월 말 기준 매각가율은 58.2%까지 낮아졌다. 경매를 통한 사업장 해소가 지연되고 담보가치 회수와 관련한 불확실성이 높아지고 있는 것으로 풀이된다. 실제로 에너지경제신문이 금융투자협회 경공매 PF 매각추진 사업장 리스트를 직접 분석한 결과, 이같은 흐름을 보여주는 실제 사례들이 다수 확인됐다. 충남 천안시 성성동의 한 업무시설(감정가 약 3136억원)은 준공을 마쳤지만 아직 공매조차 개시되지 않은 상태다. 경기 부천시 내동의 한 물류센터(감정가 약 1802억원)는 완공 이후 화재보험 등 미비 서류를 보완하며 공매 절차를 밟고 있다. 인천 남동구 간석동의 한 주상복합 사업장(감정가 약 405억원)은 유치권 분쟁으로 매각이 장기화되고 있다. 오피스텔·도시형생활주택 일부 호수는 매입 협의가 무산됐고, 현장을 점유 중인 유치권자와의 협의도 수개월째 진전이 없는 상태다. 경남 김해시의 한 병원 건물(감정가 약 240억원)은 준공 후 전체가 공실로 남아 있고, 광주광역시의 한 주상복합 사업장(감정가 약 190억원)은 입주 지정일이 지나면서 수분양자들이 시행사를 상대로 소송을 진행 중인 것으로 확인됐다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 송파구 올림픽선수기자촌아파트 재건축사업의 최대 쟁점인 중심상가 제척을 둘러싸고 새로운 논란이 불거지고 있다. 1988년 건설부 사업승인 고시와 준공서류 등에는 중심상가가 복리시설·중심시설 등으로 포함된 내용이 확인됐다. 이에 반해 추진위원회는 “현재는 법적·행정적으로 분리된 별개 부지"라며 맞서고 있다. 13일 에너지경제신문은 최근 1987년 건설부 고시 제55호와 1988년 준공통보서, 준공검사필증, 올림픽선수촌 착공 당시 건설개요 자료 등을 확보했다. 건설부 고시 제55호에는 올림픽선수·기자촌 건설사업이 대지면적 62만6641㎡ 규모의 하나의 사업으로 승인된 것으로 나타난다. 당시 건설개요 안내판에도 아파트 122개동 5540가구와 함께 중심시설, 편익시설, 체육시설 등이 동일 사업 시설로 기재돼 있다. 1988년 준공 관련 문서 역시 아파트와 중심상가, 스포츠센터 등 부대시설을 하나의 사업 아래 준공 처리한 정황을 담고 있다. 당시 서울시 자료에서도 중심상가는 판매·편익시설 등 '복리시설'로 분류돼 매각 절차가 진행된 것으로 확인됐다는 것이 상가 측 설명이다. 상가 측은 현재 중심상가와 아파트의 지번이 다르다는 이유만으로 별도 단지로 볼 수 없다고 주장한다. 올림픽선수촌은 조성 이후 행정 편의를 위해 아파트뿐 아니라 학교와 파출소, 주민센터, 교회, 중심상가 등을 각각 다른 지번으로 관리했을 뿐 애초 하나의 생활권으로 계획됐다는 것이다. 상가 측 관계자는 “중심상가만 따로 지번이 있는 것이 아니라 학교와 파출소, 주민센터 등도 각각 별도 지번"이라며 “지번이 다르다는 이유만으로 처음부터 별개의 사업이었다고 볼 수는 없다"고 말했다. 상가 측은 상가 소유주들의 실제 의사 역시 '단독 재건축'이 아니라 '통합 재건축'에 가깝다고 주장한다. 상가 측에 따르면 중심상가 소유주는 모두 304명이며, 지난달 20일 열린 소유주 총회와 서면결의서를 합치면 전체의 60% 이상이 아파트와 함께하는 통합 재건축에 동의했다는 설명이다. 또 추진위원회가 상가 제척의 근거 가운데 하나로 제시한 것으로 알려진 '임시관리인 명의 내용증명'에 대해서도 대표성과 권한에 문제가 있다고 주장했다. 상가 측은 “법원이 선임한 임시관리인의 역할은 관리단 집회를 개최해 정식 관리인을 선출하는 것"이라며 “상가 소유주들의 의사를 묻거나 통합·단독 재건축 여부를 결정할 권한은 없다"고 밝혔다. 이어 “임시관리인이 전체 소유주의 의견을 수렴한 적도 없고, 설령 단독 재건축 취지의 내용증명을 보냈더라도 이를 상가 전체의 의사로 볼 수는 없다"고 주장했다. 본지는 임시관리인에게 내용증명 발송 경위와 권한 범위 등에 대한 입장을 요청했으나, 임시관리인 측은 “건축·재건축 관련 부분은 잘 모르고, 당시 일도 오래전 일이라 지금은 잘 알지 못한다"며 별도의 입장을 밝히지 않았다. 반면 추진위원회는 주민공람 과정에서 배포한 소식지를 통해 올림픽프라자 상가는 법적·행정적으로 아파트와 분리된 별개의 부지라는 기존 입장을 유지하고 있다. 소식지에 따르면 추진위는 아파트 부지(방이동 89번지)와 중심상가(89-11번지), 스포츠센터(89-12번지)는 지번이 명확히 구분된 독립 필지이며, 폭 8m 이상 도로와 성내천 등으로 물리적으로 구분돼 주택법상 동일 주택단지로 보기 어렵다고 주장했다. 또한 1988년 준공 당시에도 아파트는 주거시설, 중심상가는 상업시설로 각각 사용승인을 받았고, 지난 30여 년간 관리주체와 회계, 관리체계 역시 독립적으로 운영돼 왔다고 설명했다. 추진위는 상가를 현 단계에서 정비구역에 포함할 경우 도시정비법상 추가 동의 절차와 행정절차가 필요해 정비구역 지정이 장기간 지연될 수 있다고도 주장했다. 추진위는 “상가 내부에서도 독자적인 사업 추진 움직임이 있는 상황에서 무리하게 정비구역에 포함하는 것은 상가 소유자의 자기결정권과 아파트 소유자의 재산권 모두를 침해할 수 있다"며 “현행 정비계획안은 사업의 신속성과 아파트 소유자의 재산권 보호를 위한 최선의 방안"이라고 밝혔다. 다만 추진위는 단지 내 개별 분산상가와는 협의를 이어가겠다는 입장이다. 추진위는 향후 중심상가 측이 충분한 동의를 확보한 공식 협상안을 제시할 경우 조합 설립 이후 상생 방안도 검토할 수 있다고 밝혔다. 본지는 주민공람 과정에서 새롭게 제출된 1987년 건설부 고시와 1988년 준공 관련 자료에 대한 추진위원회의 추가 입장을 듣기 위해 수차례 전화와 방문을 통해 접촉을 시도했으나, 추진위 측은 회의 중이라는 이유 등으로 기사 마감 시점까지 별도의 답변을 하지 않았다. 한편 송파구는 최근 추진위원회에 공문을 보내 상가 제척과 관련해 사실관계가 확정되지 않은 내용을 유튜브나 소식지 등에서 단정적으로 표현하지 말고, 주민 갈등을 유발할 수 있는 홍보를 자제해 달라고 요청했다. 정비업계에서는 이번에 공개된 최초 사업승인 및 준공 자료와 추진위가 제시한 법적 근거가 정면으로 맞서고 있는 만큼, 향후 송파구와 서울시가 정비구역 지정 과정에서 올림픽프라자의 법적 성격과 동일 주택단지 여부를 어떻게 판단할지가 사업의 핵심 변수가 될 것으로 보고 있다. 다만 이번에 공개된 사업승인·준공 자료가 현행 도시정비법상 정비구역 지정이나 동일 주택단지 판단에 어떤 법적 효력을 갖는지는 향후 관계 행정기관의 검토와 판단이 필요한 사안이다. 본지는 서울시를 통해 해당 문건이 주민공람 과정에서 송파구에 제출된 사실을 확인했고, 관련 자료에 대한 송파구의 검토 및 입장을 기다리고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“엄청 좋아요" 10일 오후 서울 마포구 상암 월드컵파크 4단지 놀이터 앞 벤치에서 만난 A(61,여)씨는 상암동 신규 소각장 무산 소식에 대해 활짝 웃으며 위와 같이 말했다. 이후 단지로 들어가는 길목에서 만난 B(72,여)씨 또한 “잘 해결되어 다행이죠"라며 안도감을 나타냈다. B씨는 “공기질이나 여러 가지 건강에 안 좋으니까…걱정이었죠" 라며 “다행이죠 정말"이라고 거듭 말했다. 비가 내리고 그치기를 반복하던 한여름의 상암동 아파트 단지 안은 평화로웠다. 산책하러 나온 주민들과 놀이터에서 뛰노는 아이들, 그 곁을 지키는 어머니들의 모습은 여느 동네와 다름없는 일상이었다. 하지만 마포구 신규 소각장 문제로 이곳은 몇 년 동안 갈등의 최전선이었다. 3년 넘게 상암동을 뒤흔들었던 '신규 소각장 건립'이 전격 무산된 이후, 현장에서 만난 주민들의 얼굴에는 안도감이 가득했다. 상암동의 소각장 갈등은 지난 2023년으로 거슬러 올라간다. 당시 서울시는 마포구 기존 소각장 인근에 하루 1000톤 규모의 신규 광역소각시설을 설치하겠다고 발표했다. 서울시는 수도권 생활폐기물 직매립 금지에 대비하기 위한 시설이라고 설명했다. 이후 마포구 주민 중심으로 구성된 '마포소각장백지화투쟁본부'는 위원회 구성 위법성을 이유로 행정소송을 제기했다. 2025년 1월 법원은 입지 선정 과정에 절차상 하자가 있었다고 판단했다. 이후 서울시는 2심에서도 패소했다. 결국 2026년 3월 서울시는 상고하지 않기로 결정하면서 신규 소각장 사업은 사실상 백지화됐다. 사업은 백지화됐지만, 지난 3년간 주민들이 겪은 심적 고통과 소외감은 깊었다. 앞서 만난 A(61.여)씨는 “우리는 서울시민이 아닌가"라고 말하며 당시 마포구 소각장 선정에 대한 아쉬움을 드러냈다. A씨는 “이미 (상암에 소각장이) 하나 있는데 또 하나를 들여온다는 건 형평성에 안 맞는 거 아니냐"라면서 “(오세훈) 서울시장은 강남 집값만 신경쓰는 거 같다"고 목소리를 높였다. 이후 에너지경제신문은 상암 월드컵파크 2단지로 이동하는 산책로를 걷다 '상암 토박이'라는 분을 만났다. 93세 할머니 C씨는 마포구 소각장이란 말을 듣자마자 “절대 반대였지"라며 격하게 반응했다. C씨는 “우리 만나러 가서 데모하고 그랬는데"라고 말하며 “또 짓는다 하면 가만 안둘거야"라며 마포 소각장에 대한 반대 의견을 강하게 드러냈다. 2단지로 들어가는 입구 앞에서 만난 D(34‧여)씨는 “저 조리원 들어갔을 때는 주민분들 막 입구에 모여가지고 밤인데도 시위 하고 그랬었어요" 라며 당시 상황을 떠올렸다. 이런 상암동 민심이 이번 6.3 지방 선거에서 오세훈 후보에 대한 상암동의 낮은 표심에 영향을 미쳤을까. 주민들의 반응을 조심스러웠지만 수긍하는 분위기였다. 앞서 만난 D씨는 “영향이 없진 않을 것 같다"고 말했다. 이후 소각장이 낮은 표심에 영향을 미친 것 같냐는 질문에 2단지 입구에서 나오던 E씨(45‧남)은 “그런 것 같아요. 제 생각에는"라고 답했다. 실제 제9회 지방선거 결과에서 국민의 힘 오세훈은 최종적으로 당선됐지만, 상암동에선 고전했다. 중앙선거관리위원회 선거통계시스템 분석 결과 상암동에서 오세훈 후보의 득표율은 41.39%(6014표)에 그친 반면, 더불어민주당 정원오 후보는 55.37%(8046표)를 얻었다. 두 후보 간 격차는 13.98%에 달했다. 오 시장이 마포구 내에서 패배한 7개 동(합정·망원1·망원2·연남·성산1·성산2·상암) 중 상암동의 격차가 가장 컸다. 두 번째로 격차가 컸던 망원2동(12.10%차이)이나 연남동(4.67%차이)과 비교해도 상암동의 격차가 가장 크다. 상암동 소각장 이슈가 불거지기 전인 2022년 제8회 지방선거 당시 오세훈 후보는 상암동에서 7223표를 얻으면서 더불어민주당 송영길 후보(5163표)를 제치고 최종 당선됐다. 오세훈 후보가 처음부터 상암동에서 고전하던 후보는 아니였다는 뜻이다. 소각장 이슈 이후 아파트 값이나 주택 거래량의 변화가 있는지 묻기 위해 상암 월드컵파크 단지 내에 위치한 부동산 중개업소에서 한 공인중개사를 만났다. 공인중개사는 “소각장은 집 매매엔 생각보다 큰 영향이 없는 거 같다"며 “대부분이 전월세가 60%이상이다. 상암은 가격적으로 싸다는 메리트가 크기 때문에 필요하면 들어오고 나간다"고 설명했다. 다만 이후 6.3 지방 선거 결과에 대해선 “투표에는 영향이 있다. 원래 오세훈 시장이 상암동에서 인기가 되게 좋았다"며 “그런데 약간 정치적으로 강남권에서 표를 얻기 위해서 이쪽(상암동)에 소각장을 밀어붙이고 미움을 산건 사실이다. 여기(상암)선 (오세훈 시장을) 많이 지지하진 않을 것 같다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 이지민 인턴기자 lalalisa6983@gmail.com

“디에이치 이제는 너무 많잖아요. 반포만의 이름이 있어야죠." 서울 서초구 반포주공1단지 1‧2‧4주구 재건축 건설 현장. 공사장 펜스에는 현대건설의 하이엔드 브랜드 '디에이치(THE H)'가 적용된 조감도가 걸려 있었지만, 인근 공인중개업소에서 가장 많이 나온 이야기는 공사 진행 상황이 아닌 단지명이었다. 반포주공1단지 1‧2‧4주구는 당초 현대건설의 하이엔드 브랜드 '디에이치'에 최상위 아파트를 의미하는 '클래스트'를 결합한 '반포 디에이치 클래스트'를 단지명으로 사용했다. 그러나 이름이 지나치게 길다는 의견이 이어지면서 단지명 논의는 다시 원점으로 돌아갔다. 이후 건설사의 '디에이치'를 유지해야 한다는 의견과 아예 시공사 브랜드를 제외한 독자 브랜드를 만들어야 한다는 조합원 의견이 맞서고 있다. 최종 단지명은 오는 9월 조합원 총회에서 결정될 예정이다. 반포역 인근 공인중개업소에는 재건축 관련 문의가 꾸준히 이어지고 있었다. 한 공인중개사는 “예전에는 디에이치나 래미안 같은 건설사 브랜드만 붙어도 프리미엄이라고 생각했지만 요즘은 분위기가 달라졌다"며 “하이엔드 브랜드가 여러 곳에 적용되다 보니 반포만의 독자적인 이름을 원하는 조합원들도 적지 않다"고 말했다. 실제 반포에서는 건설사 브랜드보다 단지 고유의 정체성을 강조한 사례도 등장하고 있다. 디에이치 클래스트 바로 옆에 위치해 있는 '래미안 트리니원'의 단지 상가가 대표적이다. 삼성물산이 반포주공 1단지 3주구를 재건축 해 오는 8월 7일부터 입주를 시작하는 래미안 트리니원은 단지 내 상가에 아파트 브랜드인 '래미안'이 아닌 '나인반포(NINE BANPO)'라는 독자적인 브랜드를 선보였다. 이는 건설사 브랜드 대신 지역명을 전면에 내세운 대표적인 사례로 꼽힌다. 반포라는 지역의 상징성과 희소성을 강조해 단지 자체를 하나의 브랜드로 만들겠다는 전략이다. 또 다른 중개업소 관계자는 “강남에서는 이름도 자산"이라며 “같은 입지라도 어떤 이름을 선택하느냐에 따라 향후 시장에서 받는 평가가 달라질 수 있다"고 설명했다. 이어 “최근에는 건설사 브랜드보다 지역성과 희소성을 담은 이름을 선호하는 분위기가 조금씩 생기고 있다"고 귀띔했다. 반포의 변화는 단지명에만 그치지 않는다. 디에이치 클래스트 바로 옆에 위치한 반포주공1단지 3주구를 재건축한 '래미안 트리니원'은 최근 강남권 재건축의 새로운 성공 사례로 꼽힌다. 래미안 트리니원은 일반적인 재건축처럼 용적률을 최대한 높여 사업성을 확보하기보다 임대주택을 두지 않는 준 일대일 재건축 방식을 선택했다. 용적률과 건폐율을 낮추는 대신 넓은 동간 거리와 쾌적한 주거환경을 확보하는 데 집중한 것이다. 시장에서는 하이엔드 브랜드를 적용해 이름값을 높이는 것보다 재건축 시공 퀄리티 자체를 높이는 고품질 전략이 근본적으로 아파트 자산가치를 높일 수 있다는 평가가 나온다. 주택업계에선 반포주공1단지 1‧2‧4주구의 단지명 논란도 같은 흐름으로 해석하고 있다. 과거에는 하이엔드 브랜드를 적용하는 것이 프리미엄의 상징이었다면, 이제는 얼마나 특별한 정체성을 갖느냐가 새로운 경쟁력이 되고 있다는 것이다. 오는 9월 조합원 총회에서 어떤 이름이 선택될지는 아직 미지수다. 하지만 현장에서 만난 인근 주민들은 하나같이 이름도 결국 자산이라고 입을 모았다. 반포 재건축은 이제 단순히 아파트를 새로 짓는 사업이 아니다. 브랜드를 넘어 단지만의 가치를 만들고, 희소성을 설계하는 경쟁이 시작되고 있었다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 길나현 인턴기자 khilnayheon@gmail.com

부식된 흔적이 가득한 낡은 아파트 외벽. 일부 저층 세대에는 덩굴이 외벽을 타고 무성하게 올라가 있었다. 10일 에너지경제신문이 직접 찾은 서울 송파구 잠실 주공5단지는 세월의 흔적을 고스란히 품고 있었다. 단지 곳곳에는 재건축 사업시행계획인가 승인을 축하하는 내용의 현수막이 걸려 있었다. 잠실 주공5단지는 1977년 지어져 올해로 49년을 맞은 서울 강남권의 대표적인 노후 대단지다. 1996년 재건축 추진위원회 구성 이후 주민 간 이견과 제도 변화 등을 거치며 장기간 계류됐다가 이달 1일 송파구 서강석 구청장이 사업시행계획인가를 승인하면서 사업에 속도가 붙었다. 사업시행인가는 재건축 절차에서 이른바 '8부 능선'으로 불리는 핵심 단계로, 향후 관리처분과 이주, 철거, 착공, 일반분양 등 후속 절차가 이어질 예정이다. 주공5단지는 서울 송파구 잠실동 일대 35만8077㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 65층 규모, 총 6411가구의 대단지로 재탄생한다. 주택용지에는 최고 49층 4942가구, 복합용지에는 최고 65층 1469가구가 들어서며 판매·업무·문화시설이 결합된 복합 랜드마크도 함께 조성된다. 30년 넘게 계류된 사업에 속도가 붙었지만, 입주민들의 반응은 차분했다. 주공5단지에 50년 넘게 거주했다는 80대 조합원은 사업시행계획인가 소식에 “재건축 소식은 하도 오래 전부터 언급된 이야기라 덤덤하다"고 말했다. 이곳에 전세로 8년째 거주 중인 50대 입주민은 “재건축이 빨리 진행될 것이라는 기대는 하지 않는다. 아직 진행될 과정이 많으니 고민은 시기상조라고 생각한다"고 전했다. 이어 “이의 제기라도 들어오면 설계 변경이 이뤄질 수도 있고, 앞으로 수 년은 더 기다려야 한다고 생각한다"고 부연했다. 향후 이주 계획을 두곤 노년층은 떠나고, 중장년층과 젊은층은 잔류를 택하는 분위기다. 노년층은 매도를 고려한다. 80대 조합원은 “재건축 후 입주까지는 시간이 걸리기 때문에 노인들은 대부분 그 전에 집을 팔고 나갈 것"이고 전했다. 젊은층과 중장년층은 이주 계획을 고민 중이다. 50대 조합원은 “이주 과정이 시작되면 위례 신도시의 전세로 잠시 옮길 생각"이라고 밝혔다. 강남권 전월세 시장을 감당할 여력이 없다고 밝힌 30대 조합원은 “이주 기간에는 부모님 댁에서 함께 지낼 예정"이라고 말했다. 한편 또다른노후 대단지로 꼽히는 인근 은마아파트와 사업 시기가 겹치면서 우려의 목소리도 존재했다. 은마아파트 역시 20년 넘게 재건축 사업이 계류됐다가 지난 2일 사업시행계획인가가 승인됐다. 30대 조합원은 “사업이 정상적으로 진행된다면 두 아파트 모두 비슷한 시기에 이주가 이뤄질 텐데, 서울시에서 이주 시기를 인위적으로 조정할까 걱정된다"고 토로했다. 한편 이날 오후 잠실주공 5단지 재건축 정비사업 조합 사무실은 감정평가 신청서를 작성하기 위한 조합원들의 발길이 내내 이어지고 있었다. 조합 측은 사업 추진을 두고 자신감을 내비쳤다. 사무실에서 만난 한 조합 관계자는 “초고층 단지 재건축을 추진하는 (강남권) 사업 중 우리 단지는 사업 속도가 빠른 편"이라며 “순발력 있게 사업을 추진하려고 노력 중"이라고 강조했다. 현재 압구정 2구역은 지난 2일 사업시행계획을 위한 통합심의를 통과했다. 3~5구역은 정비구역 지정을 완료하고 시공사 선정 등 절차에 돌입했다. 재건축 속도 기대감은 집값에도 반영됐다. 국토교통부 실거래가공개시스템 분석 결과 잠실주공5단지 전용면적 82㎡는 지난달 16일 43억2500만원에 거래됐다. 지난해 6월 16일 동일 평형 실거래가 40억7500만원이었으니 1년 만에 2억5000만원이 올랐다. 단지 내 부동산중개업소 공인중개사는 “재건축 후 전용 84㎡는 50억원 이상에 팔릴 것"이라고 전망했다. 전문가는 다만 재건축 사업 후속 절차와 이에 따른 변수를 지켜봐야 한다고 제언했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “사업 추진이 더뎌지면 공사비 상승에 따른 사업성 악화가 재건축 사업의 발목을 잡을 수 있다"고 진단했다. 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 지난 5월 건설공사비지수는 지난해 같은 기간보다 5.07% 오른 137.67을 기록하며 최고치를 경신했다. 8월부터 본격 적용될 재건축초과이익환수제도 주요 쟁점 중 하나다. 재초환은 재건축 사업으로 얻은 이익이 조합원당 8000만 원을 넘으면 초과 이익의 최대 50%를 국가가 거둬들이는 제도다. 서 교수는 “주공5단지에 재초환이 적용될 가능성은 충분히 있다고 본다"며 “재초환이 적용된다면 추후 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있다"고 내다봤다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 고해람 인턴기자 rhgofka123@gmail.com

서울시가 2031년까지 31만호 주택 착공 목표 달성을 위해 재개발·재건축 등 정비사업 공정관리 체계를 부시장 직할로 격상하면서 주택 공급 속도전에 나섰다. 사업 지연 구역을 직접 관리하고 자치구와의 협업을 강화해 인허가 병목과 주민 갈등을 줄이겠다는 구상이다. 10일 서울시에 따르면 시는 이날 김성보 행정2부시장 주재로 25개 자치구와 함께 정비사업 추진 현황을 점검하는 '특별 공정촉진회의'를 개최한다. 이번 회의는 서울시 총괄 공정촉진책임관을 기존 건축기획관에서 행정2부시장으로 격상한 이후 처음 열리는 회의다. 서울시는 실무 중심 관리 체계를 넘어 부시장급이 직접 사업을 챙기는 방식으로 공급 속도를 한층 높이겠다는 방침이다. 이번 특별 공정촉진회의에는 김성보 행정2부시장을 비롯해 건축기획관 등 정비사업 핵심 간부와 25개 자치구 공정촉진책임관이 참석한다. 회의에서는 자치구별 재개발·재건축 추진 현황을 점검하고 사업이 지연되는 구역에 대한 공정 만회 방안을 집중 논의한다. 서울시는 지난해 7월 '주택공급 촉진방안'을 발표한 이후 모두 17차례의 공정촉진회의를 운영하며 정비사업 속도 관리 체계를 구축해왔다. 시는 모든 정비사업 구역을 서울시 표준 처리기한에 따라 A등급(신속 추진), B등급(정상 추진), C등급(사업 지연)으로 구분해 관리하고 있다. 최근 15차례 점검 결과 사업 지연 단계인 C등급은 20% 감소했고, A등급은 9%, B등급은 11% 각각 증가하는 등 일정 부분 성과가 나타났다고 설명했다. 서울시는 이러한 공정관리 체계가 인허가 지연과 행정 절차 병목을 조기에 해소하는 데 효과를 거두고 있다고 평가했다. 이번 회의에서는 특히 자치구 협력 강화가 핵심 의제로 다뤄진다. 서울시 도시계획위원회 심의와 통합심의를 제외한 대부분의 정비사업 인허가 권한이 자치구에 있는 만큼 사업시행계획인가와 관리처분계획인가 등 후속 절차를 신속하게 처리해야 착공 시기를 앞당길 수 있다는 판단이다. 이를 위해 서울시는 자치구별 공정 추진 현황을 매월 점검하고, 주민 갈등이나 복잡한 인허가 절차 등으로 사업이 지연되는 구역에 대해서는 서울시와 자치구가 공동으로 해결 방안을 마련할 계획이다. 실무 역량 강화도 병행한다. 서울시는 인재개발원 교육과정을 신설해 정비사업 담당 공무원 교육을 확대하고, 사업 경험이 풍부한 인력을 적재적소에 배치하도록 자치구에 요청할 예정이다. 아울러 자치구의 적극적인 사업 추진을 유도하기 위해 정비사업 업무평가와 재정 인센티브를 연계하는 방안도 검토한다. 기관 및 직원 표창은 물론 인사와 전보 과정에서도 정비사업 추진 성과를 반영하는 성과 중심 지원체계를 마련한다는 계획이다. 서울시는 공정관리 컨트롤타워를 부시장급으로 격상한 만큼 앞으로 정비사업 추진 과정에서 발생하는 각종 병목 현상을 보다 신속하게 해결할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 김성보 서울시 행정2부시장은 “정비사업 공정관리는 서울시와 자치구, 사업 주체가 함께 소통하며 사업의 걸림돌을 해소하는 강력한 수단이 돼야 한다"며 “앞으로도 매월 특별 공정촉진회의를 직접 주재해 촘촘한 공정관리로 2031년까지 31만호 착공 목표를 차질 없이 달성하겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“아크로 같은 브랜드가 들어오는 건 좋죠. 그런데 공사비가 평당 1000만 원을 넘으면 결국 조합원 부담도 커질 수밖에 없잖아요" 최근 찾은 서울 양천구 목동 6단지. 단지 내 공원에서 만난 한 소유주는 재건축에 대한 기대를 드러내면서도 분담금을 걱정했다. 하이엔드 브랜드를 원하는 마음과 추가 부담을 우려하는 현실이 공존하는 모습이었다. 목동 재건축 사업이 본격적인 궤도에 오르면서 6단지는 가장 먼저 시공사를 선정한 단지로 주목받고 있다. 이어 10단지와 13단지도 시공사 선정 절차를 앞두면서 목동은 노량진, 여의도와 함께 서울 재건축 시장의 핵심 격전지로 떠오르고 있다. 그러나 현장에서 가장 많이 들린 숫자는 '49층'도, '35억 원'도 아니었다. 주민과 공인중개사들이 공통적으로 언급한 숫자는 '1000만 원'이었다. 양천구청 인근 공인중개업소에는 재건축 상담을 받으려는 주민들의 발길이 이어졌다. 한 공인중개사는 "요즘은 어느 건설사가 들어오는지보다 공사비를 먼저 묻는 경우가 많다“며 "6단지가 평당 약 950만 원 수준에서 사업을 추진했고, 10단지도 평당 990만 원 수준이 거론되면서 '1000만 원은 넘지 않았으면 좋겠다'는 이야기가 자연스럽게 나온다“고 말했다. 실제로 주민들은 하이엔드 브랜드 자체를 반대하지 않았다. 오히려 강남권처럼 지역을 대표할 수 있는 랜드마크 단지가 들어서길 기대하는 목소리가 적지 않았다. 다만 공사비가 높아질수록 추가 분담금도 함께 늘어날 수 있다는 점을 가장 우려했다. 공원에서 만난 또 다른 주민은 "좋은 브랜드가 들어와 집값이 오르는 건 환영하지만 은퇴한 사람들에게는 분담금이 더 현실적인 문제“라며 "감당할 수 있는 수준에서 사업이 진행됐으면 좋겠다“고 말했다. '평당 1000만 원'은 법이나 제도로 정해진 기준이 아니다. 다만 부동산 업계는 목동 재건축의 특성상 첫 사업장의 공사비가 향후 다른 단지의 협상 기준이 될 가능성이 크다는 점에서 상징적인 기준선이 형성됐다고 분석한다. 목동은 14개 단지가 순차적으로 재건축을 추진하는 서울 최대 규모의 정비사업이다. 첫 사업장의 공사비가 크게 오를 경우 이후 사업을 추진하는 단지들도 같은 수준의 공사비를 요구할 가능성이 높아질 수 있다. 현장에서는 양천구 역시 사업 전반의 속도와 조합원 부담 등을 고려해 과도한 공사비 상승은 바람직하지 않다는 기조를 보인다는 인식이 형성돼 있었고, 조합들도 이러한 분위기를 의식하고 있다는 설명이 나왔다. 최근 서울 재건축 사업장에서는 자재비와 인건비 상승으로 공사비 증액 사례가 이어지고 있다. 이에 목동 역시 착공까지 상당한 시간이 남아 있는 만큼 향후 공사비 조정 가능성을 배제하기 어렵다는 전망이 나온다. 건설사들은 하이엔드 브랜드와 금융 지원 조건을 앞세워 조합원들의 선택을 받기 위해 경쟁하고 있다. 목동 6단지 시공사로 선정된 DL이앤씨는 하이엔드 브랜드 아크로를 적용하고 한강, 안양천 조망 특화 설계, 공사비 물가 상승분 일부 부담, 이주비 지원 확대 등을 제안했다. 업계에서는 약 30조 원 규모로 평가되는 목동 재건축 시장을 선점하기 위한 전략으로 보고 있다. 첫 사업지에서 성공 사례를 만들면 이후 10단지와 13단지, 14단지 등 후속 수주전에서도 유리한 위치를 점할 수 있기 때문이다. 인근 공인중개업소는 전용 84㎡ 기준 신축 단지인 목동 윤슬자이 시세가 약 32억 원 수준이며, 재건축이 완료되면 목동 6단지는 35억~40억 원 수준까지 형성될 가능성이 있다고 전망했다. 하지만 현장에서 집값보다 더 자주 언급된 것은 분담금이었다. 목동 주민들은 강남권 못지않은 하이엔드 단지를 기대하고 있었다. 그러나 그 기대를 현실로 만들기 위해서는 공사비 상승을 어느 수준까지 감내할 것인지에 대한 사회적 합의도 함께 필요하다는 목소리가 나왔다. 목동 재건축의 경쟁은 이제 막 시작됐다. 앞으로 10단지와 13단지, 14단지까지 대형 건설사들의 수주전은 더욱 치열해질 전망이다. 그러나 화려한 브랜드 경쟁보다 먼저 해결해야 할 과제는 주민들이 말한 '평당 1000만 원'이라는 보이지 않는 기준선을 어떻게 유지할 것인가이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 길나현 인턴기자 khilnayheon@gmail.com

이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장이 9일 용인 반도체 국가산단 사업현장을 방문해 사업 추진 현황을 점검하고 산단 조기 완성을 강조했다. LH에 따르면 이날 이성훈 사장은 용인 반도체 국가산단 사업 현장을 찾아 추진현황 및 일정을 점검했다. 특히 이 사장은 지난달 29일 정부가 발표한 '대한민국 대도약 3대 메가프로젝트'의 성공적 완수를 뒷받침하고자 LH 핵심과제로 '용인국가산단 조성사업 조기 완성'을 선정한 만큼, 사업기간 단축을 통한 속도전을 주문했다. LH는 2028년까지 '반도체 팹 1호기 착공' 목표 달성을 위해 잔여 보상 절차 마무리와 착공 준비를 병행하는 등 사업기간 단축을 위한 '패스트트랙 전략'을 집중 추진한다. 또 이달 조성공사를 시공책임형 CM(발주처가 시행한 기본설계 바탕으로 입찰 참여자가 설계개선과 리스크 대응과제를 제안받아 평가해 비교우위 업체를 선정하는 기술형 입찰방식)으로 발주하고 조성공사를 연내 착공할 방침이다. 이성훈 LH 사장은 “LH가 쌓아온 역량을 증명하는 시험대이자 대한민국이 초격차 산업강국으로 나아가게 하는 중대한 과업"이라며 “사업 관계자 협업, 행정절차 신속 처리 등 모든 방법을 동원해 반도체 생산라인이 가동될 수 있도록 LH의 모든 역량을 집중하겠다“고 말했다. 아울러 이 사장은 매주 용인국가산단 추진 실적을 하나하나 점검하면서 진행 상황을 직접 챙기겠다고 밝혔다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

서울 아파트값 상승폭이 다시 커졌다. 개발 기대감이 있는 단지와 역세권·대단지를 중심으로 매수세가 이어지면서 서울은 0.30% 상승했고, 경기에서는 화성 동탄구와 수원 영통구가 1%대 급등세를 보였다. 전세시장 역시 서울과 수도권을 중심으로 상승 흐름이 이어졌다. 9일 한국부동산원이 발표한 '2026년 7월 1주 주간 아파트가격 동향'에 따르면 지난 6일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.11% 상승했다. 수도권은 0.22%, 서울은 0.30%, 지방은 0.01% 올랐다. 서울 아파트값 상승률은 전주 0.27%에서 이번 주 0.30%로 확대됐다. 일부 지역에서는 관망세가 이어지고 있지만 개발 기대감이 있는 단지와 정주 여건이 우수한 역세권·대단지를 중심으로 상승 거래가 이어진 영향이다. 강북권에서는 성북구가 0.51% 올라 서울 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 하월곡·종암동 대단지 위주로 가격이 올랐고, 중랑구(0.39%), 광진구(0.38%), 강북구(0.37%), 동대문구(0.36%)도 상승세를 이어갔다. 강남권에서는 구로구가 0.50% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 개봉·구로동 역세권 단지가 상승세를 이끌었으며 송파구와 강동구는 각각 0.34%, 영등포구는 0.32%, 관악구는 0.31% 상승했다. 경기도에서는 화성 동탄구가 1.29%로 전국 최고 상승률을 기록했다. 반송·영천동 대단지를 중심으로 매수세가 이어졌고 수원 영통구도 1.19% 뛰었다. 구리시는 0.64% 상승했다. 반면 이천시(-0.13%)와 평택시(-0.11%)는 구축 아파트를 중심으로 하락했다. 전세시장도 상승 흐름을 이어갔다. 전국 전세가격은 0.12%, 서울은 0.31%, 수도권은 0.20% 상승했다. 서울에서는 성동구(0.46%), 노원구(0.44%), 강북구(0.43%), 강동구(0.43%), 송파구(0.42%) 등이 높은 상승률을 기록했다. 경기에서는 광명시(0.53%), 수원 영통구(0.49%), 구리시와 화성 동탄구(각 0.36%)가 강세를 나타냈다. 시장에서는 최근 집값 강세가 단순한 거래 회복을 넘어 입지 경쟁력에 따른 '선별적 상승'으로 굳어지고 있다는 분석이 나온다. 개발 호재와 정비사업이 예정된 지역, 산업 배후 수요가 풍부한 지역으로 매수세가 집중되면서 지역 간 가격 차별화가 한층 뚜렷해지고 있다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 이러한 흐름의 배경으로 서울 분양시장의 구조적 변화를 꼽았다. 함 랩장은 “서울 아파트 분양가는 단순히 전체 가격이 오르는 수준을 넘어 지역별 차별화가 뚜렷해지고 있다"며 “공사비와 인건비, 토지비 상승이 기본적인 분양가 인상 요인이지만 최근에는 입지 선호와 정비사업 공급 구조가 맞물리면서 지역 간 격차가 빠르게 확대되고 있다"고 말했다. 실제로 서울의 3.3㎡당 평균 분양가는 2023년 3553만원에서 올해 5905만원으로 3년 만에 약 66% 상승했다. 같은 기간 한강 이남과 한강 이북의 분양가 격차는 194만원에서 1345만원으로 커졌고, 강남 3구와 비강남권의 격차도 46만원에서 1995만원으로 확대됐다. 함 랩장은 “한강 이남은 강남 3구를 비롯해 동작·영등포 등 정비사업을 통한 고가 분양이 집중됐고, 한강 이북은 용산·성동·마포 등 일부 핵심지를 제외하면 평균 분양가를 끌어올리는 힘이 상대적으로 약했다"고 설명했다. 이어 “올해 강남 3구와 비강남권의 격차가 다소 줄어든 것은 강남 분양가가 낮아졌기 때문이 아니라 동작·성동·용산 등 비강남 핵심지역에서도 고분양가 단지가 잇따라 공급된 영향"이라며 “서울의 고가 분양지도가 강남에서 한강 벨트 핵심 지역으로 확산하는 흐름으로 볼 수 있다"고 분석했다. 그는 “정비사업 중심의 공급 구조와 공사비 부담이 지속되는 만큼 서울 분양가는 당분간 높은 수준을 유지할 가능성이 크다"며 “입지 선호가 강해질수록 매매시장과 분양시장 모두 핵심 지역 중심의 가격 차별화가 이어질 가능성이 높다"고 전망했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr