“일반인들은 이렇게 합니다. 다만 대통령은 부동산 정상화를 주장하며 규제를 해놓고 이렇게 하니 문제가 되는거에요. 바람직하지 않죠." 23일 이재명 대통령이 살았던 아파트인 경기도 성남시 분당구 수내동에 위치한 양지마을 금호아파트 1단지. 인근의 부동산 중개업소 대표 A씨는 “편법이긴 하지만 일반인들은 이렇게 한다"며 위와 같이 말했다. 이번 논란은 지난 20일 이재명 대통령이 배우자 김혜경 여사와 공동 소유한 경기 성남시 분당구 양지마을 금호아파트 60평형을 29억원에 최종 매도한 것이 알려지면서 불거졌다. 대법원 등기부등본에 따르면 이 대통령 부부는 해당 아파트를 29억원에 매각하면서 매수인을 상대로 17억7700만원의 근저당권을 설정했다. 아파트는 지난 14일 매매를 통해 소유권 이전이 이뤄졌고, 등기 접수는 16일 완료됐다. 이 대통령이 매수인들에게 17.7억의 잔금을 치르는 것을 유보해 준 것이다. 매수인은 김모씨와 조모씨로 각각 지분 2분의 1을 취득했다. 매수인들은 10월까지 잔금을 치르겠다고 전한 것으로 알려졌다. 에너지경제신문이 직접 가본 양지마을 금호아파트 1단지 내부는 조용했다. 직접 만나본 아파트 주민들은 이에 대해 답변하기 곤란한 듯 했다. 관련해서 “잘 모르겠다", “아는 것이 없다", “바쁘다"며 자리를 피했다. 그러나 수내역 인근 카페에서 에너지경제신문과 만난 주민들은 조심스레 속내를 털어놨다. 익명을 요구한 한 주민은 “사실상 매수자의 갭투자에 해당하는 것 아니냐"고 했다. 동석한 또 다른 주민 역시 “재건축 고시가 7월 말에 나오는 게 맞느냐"며 매수인에 대한 여러 추측을 내놓기도 했다. 인근 공인중개사들은 입을 모아 분당은 재건축이 처음이다 보니 근저당을 낀 계약이 적지 않다고 했다. 양지마을 금호아파트 단지 후문에서 부동산을 하는 공인중개사 B씨는 “분당은 사실상 재건축이 처음이다. 7월 말 재건축 사업시행자 지정 고시를 앞두고 있어 급하게 거래를 처리하다 보니 이런 상황이 발생 한 것이다"라고 했다. 그는 이어서 “우리 부동산도 최근에 근저당을 낀 계약을 체결했다"며 “이것이 잘못된 것은 아니다"라고 전했다. 이 대통령의 거래 관련한 질문에는 “자세한 내부 사정은 모른다. 우리가 체결한 게 아니다"라고 했다. 또 다른 공인중개사 C씨 역시 “지금 진행되고 있는 거래 대부분이 근저당을 끼고 있다"며 “짧은 시간에 그 돈을 마련할 수 있는 사람이 많지 않다. 사업시행 절차 후에 집을 사면 매수자가 재건축 조합원 권리나 입주권을 못받는다. 그래서 어쩔 수 없이 다 그렇게 하는 거다"라고 말했다. 한편 C씨는 매수자에 관한 질문에 “한 블럭 건너에 살고 있는 동네 사람으로만 알고 있다"고 귀띔했다. 공인중개사들의 말처럼 양지마을 통합재건축 주민대표단은 지난달 30일 성남시에 사업시행자 지정 신청을 제출했다. 이르면 이달 말 재건축 사업시행자 지정 고시가 날 것으로 예상된다. 고시 이후에는 재건축 조합원 권리를 넘겨받지 못한다. 결국 조합원 지위 승계 시한을 먼저 맞추기 위한 거래가 체결되고 있다는 것이다. A씨의 지적처럼 근저당을 낀 거래가 흔하게 이뤄진다 해도 대통령이 이 같은 부동산 매도 거래를 직접 수행했다는 것에는 비판을 피하기가 어렵다. 수내에서 정자역으로 가는 버스에서 만난 70대 D씨는 “대통령이 그러면 안되지"라며 “대통령은 본보기가 되는 자리이니만큼 그에 맞는 행동을 해야 한다"고 목소리를 높였다. 한편 중계업계에 따르면 서울 강남구 소재 아파트 한 매물에 '집주인 대출 6억'이라는 문구가 붙었다. 매매가는 20억으로 계약금(2억원)을 제외한 잔금 18억 중 6억원을 매도인이 빌려주고 매수자가 이에 대한 이자를 내는 구조다. 아울러 야당인 국민의힘은 이번 거래에 대해 “더불어근저당" “내로남불" “사채 놀이"라며 비판했다. 이에 대해 대통령실은 “등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 것"이라며 “근저당에 대한 이자를 받지 않기로 했다"고 밝혔다. 분당 수내역 인근의 한 공인중개사는 “이런 문제를 근본적으로 풀 수 있는 해법이 필요하다"고 지적했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr/정수빈 인턴기자 chloejung0318@gmail.com

이재명 대통령이 23일 주재한 '부동산정책 국민 대토론회'는 단순한 의견 수렴 자리를 넘어 향후 발표될 부동산 정책의 큰 방향을 확인하는 무대였다. 정부는 이달 말 세제 개편안을 시작으로 공급·금융 대책을 순차적으로 내놓을 예정인 가운데, 이날 토론에서는 시장 정상화, 세제 개편, 공급 방식 전환, 금융 규제 보완, 민간임대 육성 등 향후 정책에서 검토될 주요 쟁점이 한층 구체화됐다. 이 대통령은 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 토론회에서 전문가와 일반 국민 140여 명의 의견을 들으며 직접 질의응답에 나섰다. 그는 부동산을 “대한민국 최대 과제 중 하나"라고 규정하고, 공급·세제·금융을 둘러싼 이해관계 조정이 쉽지 않은 난제라고 진단했다. 가장 눈에 띈 변화는 정책 목표를 명확히 한 점이다. 이 대통령은 “억지로 집값을 낮추자는 것이 아니다"라고 여러 차례 강조했다. 시장경제에서 특정 가격을 정부가 목표로 정해 통제하는 방식은 현실적이지도, 바람직하지도 않다는 것이다. 대신 정부가 겨냥하는 것은 '비정상적인 가격 형성'이다. 그는 “'집을 사놓으면 돈이 되더라', '빌려서라도 사자'는 심리가 시장을 지배하는 것이 문제"라고 말했다. 심리가 시장을 지배하는 것이 문제"라며 “그런 비정상적인 시장을 정상화하는 것이 정책의 목표"라고 설명했다. 한강 조망이나 희소성에 따라 특정 지역 집값이 높게 형성되는 것은 시장에서 자연스럽게 나타날 수 있는 현상이라고 인정하면서도, 높은 가격이 형성된 주택에는 그에 상응하는 사회적 부담이 필요하다는 입장을 밝혔다. 이는 과거처럼 '집값을 반드시 잡겠다'는 선언보다 시장 왜곡을 줄이는 데 정책 초점을 맞추겠다는 의미로 해석된다. 공급 정책에서는 기존 시장의 기대와 다른 메시지가 나왔다. 이 대통령은 재건축과 재개발이 공급 확대의 만능 해법이라는 시각에 선을 그었다. 재건축은 평형 확대 등으로 실제 가구 수 증가 효과가 제한적이고, 재개발은 기존 주민 이주와 사업 구조상 오히려 입주 가구가 줄어드는 사례도 적지 않다는 설명이다. 이는 재건축·재개발 활성화를 도심 공급의 핵심 수단으로 보는 서울시와는 공급 효과에 대한 시각차를 드러낸 대목이다. 대신 정부는 공급의 질과 공급 방식 자체를 바꾸는 데 무게를 둘 것으로 보인다. 이 대통령은 수도권 신규 택지 확보가 쉽지 않은 현실을 인정하면서도 활용도가 낮은 산업·상업용지를 주거용으로 전환하고, 역세권 중심의 25~30평형 고품질 장기 공공임대를 확대하겠다고 밝혔다. 여기에 수도권의 가용 부지를 직접 살펴 신규 택지를 발굴하겠다는 뜻도 밝혔다. 전문가들도 공급 방식의 전환을 주문했다. 진미윤 명지대 교수는 인허가를 받았지만 자금 부족으로 착공하지 못한 사업장을 선별해 금융과 세제를 집중 지원해야 한다고 제안했다. 공급 부족의 원인은 인허가 물량이 실제 착공과 준공으로 이어지지 못하면서 공급 파이프라인이 끊기고 있다는 진단이다. 세제 개편의 윤곽도 보다 선명해졌다. 토론회에서는 통상적인 1주택의 세 부담을 기준으로 삼되 실거주 여부와 주택 가액, 보유 목적에 따라 세 부담을 차등화하는 방안이 논의됐다. 다만 보유세를 선진국 수준으로 일괄 인상하는 방식은 “폭동과 비슷한 상황이 벌어질 수 있다"며 사실상 배제했다. 양도세가 매도를 늦추는 '동결 효과'를 줄이고 거래를 정상화할 방안도 주요 논점으로 제시됐다. 강성훈 한양대 교수는 종합부동산세를 주택 수 중심에서 보유 가액 중심으로 전환하고, 장기보유특별공제 역시 단순 보유보다 실거주 비중을 높이는 방향을 제안했다. 결국 이번 세제 개편은 '실거주 보호'와 '투기 억제'라는 두 축을 중심으로 설계될 가능성이 커졌다. 금융 분야에서는 규제 완화보다 '핀셋 보완' 기조가 확인됐다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 공급 확대를 위해 재건축·재개발 이주비 대출 규제(LTV 40%)를 완화해야 한다고 제안했고, 김영도 금융연구원 연구위원도 청년 정책모기지와 이주비 대출 등 일부 실수요 분야의 보완 필요성을 제기했다. 반면 이 대통령은 사업자대출을 이용한 우회 대출을 직접 언급하며 “주택 구입용 대출은 막으면서 다른 용도 대출을 담보로 활용하면 얼마든지 우회가 가능하다"고 지적했다. 이억원 금융위원장은 목적 외 사용 여부를 다시 점검하고 관리 체계를 보완하겠다고 답했다. 향후 금융대책은 실수요 분야의 예외·보완 여부를 검토하면서도 편법·투기성 대출 관리는 강화하는 방향으로 논의될 전망이다. 한편 민간임대는 부동산 시장의 새 변수로 떠올랐다 이에 따라 이날 토론회에서 새롭게 부각된 의제도 민간 장기임대시장 육성이었다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 현재 정부 공급 대책에 민간임대 계획이 사실상 빠져 있다며 공급자 금융과 세제 인센티브를 통해 민간 장기임대를 분양시장과 별도로 육성해야 한다고 주장했다. 그는 현재 프로젝트파이낸싱(PF)이 분양 중심으로 설계돼 있어 임대사업은 자금 조달 자체가 어렵다고 지적했다. 이에 대해 이 대통령은 “지금처럼 분양이 잘되는 시장에서 민간이 왜 임대를 선택하겠느냐"고 현실성을 지적하면서도, 유휴부지를 활용한 민간임대 확대 방안은 “검토하겠다"고 답했다. 전문 임대사업자 육성과 비아파트 공급 확대는 향후 공급 정책에서 새로운 축으로 떠오를 가능성이 커졌다. 이번 토론회는 단순히 세제 개편을 위한 공청회를 넘어 이재명 정부 부동산정책의 큰 방향을 확인한 자리였다. 정부는 이달 말 세제 개편안을 먼저 발표한 뒤 공급과 금융 대책을 순차적으로 공개할 계획이다. 정책의 키워드는 △시장 정상화 △실거주 중심 세제 △공급 방식 전환 △실수요 금융 지원 △민간임대 육성으로 요약된다. 다만 재건축 공급 효과를 둘러싼 시각차와 보유세 기준, 양도세 완화 수준 등 핵심 쟁점은 여전히 남아 있어 향후 정부가 어떤 절충안을 내놓을지가 부동산 시장의 최대 변수로 떠오를 전망이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 서초구 서리풀1지구 토지주와 주민들이 공공주택지구 개발에 따른 재산권 침해를 주장하며 정당한 보상과 주택 공급계획 전면 재검토를 요구하고 나섰다. 미리내집과 공공임대 등 공공성 주택이 전체 공급량의 약 80%를 차지할 것이라는 주민 측 계산을 근거로 일반분양과 공공분양 물량을 확대해야 한다는 주장이다. 서울서리풀1지구 총주민대책위원회와 통합연대 대책위원회는 22일 오후 1시 서울시청 앞에서 '서리풀1지구 토지주·주민 생존권 사수 궐기대회'를 열고 “주민과 충분한 협의 없이 추진되는 일방적인 개발 절차를 중단하고 원주민 재정착과 정당보상 대책을 마련하라"고 촉구했다. 집회에는 서리풀1지구 토지주와 주민, 주민대책위원회 관계자들이 참석했다. 구리 토평2지구 등 다른 공공주택지구 주민대책위원회 관계자들도 현장을 찾아 연대 발언에 나섰다. 정부는 2024년 11월 5일 서울 서초구 원지동·신원동·염곡동·내곡동 일원 약 61만평을 공공주택지구로 개발하는 방안을 발표했다. 서리풀1·2지구에 약 2만가구를 공급한다는 계획이다. 주민들은 사업 발표에 앞서 토지주와 원주민을 대상으로 한 충분한 협의가 이뤄지지 않았다고 반발했다. 특히 해당 지역이 50년 넘게 개발제한구역으로 묶여 재산권 행사에 제약을 받은 만큼, 토지 보상 과정에서 장기간 누적된 주민 피해를 반영해야 한다고 주장했다. 최재만·최성희 서울서리풀1지구 총주민대책위원회 공동위원장은 이날 공동명의 성명서를 통해 “정부는 대규모 공공주택지구 개발을 발표하면서 정작 삶의 터전을 잃게 될 지역 주민들과는 충분한 협의조차 하지 않았다"며 “사업이 추진되면 원주민은 생존권을 위협받고 토지소유자는 평생 일군 재산을 강제수용당하게 된다"고 밝혔다. 두 공동위원장은 “주민들은 50년 넘게 개발제한구역에 묶여 재산권 행사에 막대한 제한을 받아왔다"며 “주변의 개발제한구역 해제 토지는 가격이 크게 올랐지만 사업지구 내 토지는 개발제한구역이라는 이유로 거래조차 제대로 이뤄지지 않았다"고 주장했다. 이어 “주민들이 십수년 동안 개발제한구역 해제를 요구했지만 정부는 이를 받아들이지 않다가 이제 와서 특별한 보상 없이 토지를 수용해 아파트를 건설하려 한다"며 “개발이 불가피하다면 장기간 개발 제한으로 피해를 본 점을 보상에 실질적으로 반영해야 한다"고 강조했다. 대책위는 특별보상 방안으로 개발제한구역에서 해제된 상태를 기준으로 토지를 평가해 달라고 요구했다. 다만 이는 현행 토지보상 기준과는 별개인 주민 측 요구사항이다. 최 공동위원장 등은 “지난 50년이 넘는 기간 동안 정부의 개발제한구역 지정으로 피해를 본 만큼 이에 상응하는 특별보상책이 필요하다"며 “주민들이 납득할 수 있는 수준의 보상이 이뤄지지 않는다면 일방적인 강제수용을 받아들일 수 없다"고 말했다. 주민들이 정당보상과 함께 집중적으로 문제를 제기한 부분은 서리풀1·2지구에 공급될 약 2만가구의 주택 구성이다. 대책위는 현재 알려진 계획대로라면 서울시 장기전세주택인 '미리내집' 55%와 공공임대주택 25% 등 공공성 주택이 전체 공급량의 약 80%를 차지한다고 주장했다. 다만 이날 집회와 성명서에서는 이를 '임대아파트 80%'라고 표현했지만, 미리내집과 공공임대 등을 합산한 주민 측 계산이다. 구체적인 유형별 공급 물량과 비율은 향후 지구계획 수립과 관계기관 협의 과정에서 확정될 전망이다. 대책위는 “서울시는 2만가구 공급이라는 숫자를 대대적으로 홍보하고 있지만 일반 시민이 청약을 통해 분양받을 수 있는 일반분양 주택이 실제로 몇 가구인지는 공개하지 않고 있다"고 지적했다. 이어 “서울시민이 알고 싶은 것은 단순히 2만가구를 공급한다는 홍보 문구가 아니라 일반분양과 공공분양을 통해 내 집을 마련할 기회가 얼마나 주어지는지"라며 “일반분양, 공공분양, 미리내집, 공공임대, 특별공급, 협의양도인주택 등 공급 유형별 물량을 투명하게 공개해야 한다"고 요구했다. 최재만·최성희 공동위원장은 “서리풀1지구에 미리내집과 공공임대 등 공공성 주택을 약 80% 공급하는 방안은 특정 유형에 지나치게 편중된 계획"이라며 “오세훈 서울시장이 정부와 다시 협의해 관련 공급 비율을 50% 수준으로 재조정하고 일반분양과 공공분양 물량을 확대해야 한다"고 주장했다. 대책위는 공공주택 물량을 50% 안팎으로 공급하도록 한 관련 규정과 비교해 서리풀지구의 공공성 주택 비중이 과도하다고 주장했다. 이에 대한 법적 기준의 적용 여부와 최종 공급 비율은 정부와 서울시의 지구계획 수립 과정에서 별도로 확인돼야 한다. 주민들은 “약 2만가구라는 공급 규모만 보고 내 집 마련을 기대했던 서울시민이 실제 일반분양 물량을 확인하면 기대와 현실 사이에 큰 차이를 느낄 수 있다"며 “원주민은 50년 넘게 지켜온 터전을 잃고 일반 시민은 분양받을 기회조차 충분하지 않다면 누구를 위한 공공개발인지 묻지 않을 수 없다"고 말했다. 대책위는 임대주택 비율 조정에 그치지 않고 무주택 청년과 신혼부부의 자가 마련을 지원하기 위한 정책도 제안했다. 핵심은 장기 저리 주택담보대출 특별공급과 LH·SH 중심의 공공주택 이외에 민간 건설사가 공급하는 민영아파트를 확대하는 방안이다. 한 주민 대표는 “장기전세주택을 공급하는 것만으로는 청년과 신혼부부의 내 집 마련 문제를 해결하기 어렵다"며 “장기 저리 주택담보대출을 통해 실수요자가 주택을 구매하고 안정적인 주거 기반을 마련할 수 있도록 해야 한다"고 말했다. 그는 “서울시가 추진하는 미리내집 등 장기임대주택 공급이 확대되면 기존 도심 민영아파트의 희소성이 오히려 커지고 가격이 상승하는 현상이 나타날 수 있다"며 “임대주택만 공급할 것이 아니라 민간 건설사도 참여해 일반 시민이 분양받을 수 있는 민영아파트를 충분히 공급해야 한다"고 주장했다. 대책위는 이 같은 제안이 서리풀 토지주만을 위한 요구가 아니라 서울시민과 국민의 주거 선택권을 확대하기 위한 것이라고 강조했다. 주민 대표는 “임대주택 공급 자체를 반대하는 것이 아니라 특정 공급 유형에 지나치게 편중되는 것을 우려하는 것"이라며 “임대와 분양, 공공과 민간이 균형을 이루는 주택공급 정책을 마련해야 한다"고 말했다. 이어 대통령의 부동산 정책 관련 대국민 대화에 현장 의견을 전달해 달라고 요청하며 “장기 저리 주택담보대출과 민영아파트 공급 확대 방안이 정부와 서울시의 향후 주택정책에 반영되기를 바란다"고 밝혔다. 대책위는 공공주택사업으로 발생하는 개발이익을 토지소유자와 사업시행자가 공유할 수 있는 방안도 요구했다. 최재만·최성희 공동위원장은 “정부와 서울시, 사업시행자인 LH와 SH는 일방적으로 토지를 수용하는 데 그쳐서는 안 된다"며 “사업 추진 과정에서 발생하는 개발이익을 토지소유자와 사업시행자가 합리적으로 공유할 수 있는 상생 방안을 마련해야 한다"고 강조했다. 주민들은 이날 결의문을 통해 △토지주·주민 동의 없는 일방적인 지장물 조사 반대 △강제수용 방식의 개발 재검토 △장기 개발 제한에 대한 정당보상 △공공성 주택 약 80% 공급계획 재조정 등을 촉구했다. 서울시에 전달한 정책제안서에는 △일반분양·공공분양 물량 확대 △장기 저리 주택담보대출 지원 △민간 건설사가 참여하는 민영아파트 공급 확대 △원주민 재정착 및 정당보상 대책 마련 △공급 유형별 물량 공개 △경부고속도로 지하화와 선(先) 기반시설 구축 △서울시·국토교통부·LH·SH·주민대표가 참여하는 실질적인 협의체 구성 등의 요구를 담았다. 대책위는 “공공개발은 공급 물량만 늘리는 것이 아니라 원주민의 재정착과 서울시민의 내 집 마련 기회를 함께 보장해야 진정한 공공성을 확보할 수 있다"며 “서울시는 '2만가구 공급'이라는 홍보에 앞서 일반 시민에게 실제 돌아갈 분양 물량부터 공개해야 한다"고 밝혔다. 이날 참가자들은 “소통 없는 개발 중단하라", “생존권을 보장하라", “정당보상 실시하라", “2만가구 홍보 말고 일반분양 공개하라" 등의 구호를 외치고 주민 요구사항을 담은 정책제안서를 서울시 측에 전달했다. 한편 서울시 관계자는 이날 집회에서 제기된 주민 요구에 대한 본지 질의에 “현재로서는 별도로 밝힐 입장이 없다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

DL이앤씨가 경기 부천시 원미구 소사동 48-21번지 일대에서 'e편한세상 부천 어반스퀘어'를 분양 중이라고 22일 밝혔다. 소사3구역 주택재개발정비사업을 통해 공급되는 이 단지는 지하 3층~지상 38층, 13개 동, 총 1,649가구로 조성된다. 이 가운데 전용면적 59~84㎡, 897가구가 일반분양 물량이다. 전용면적별 일반분양 가구수는 △59㎡A 374가구 △59㎡B 107가구 △74㎡A 208가구 △74㎡B 108가구 △84㎡A 73가구 △84㎡B 27가구다. 단지 내에는 온탕과 냉탕, 건식 사우나를 갖춘 사우나를 비롯해 피트니스, GDR이 적용된 실내 스크린 골프연습장, 스크린골프룸, 미니짐 등의 커뮤니티 시설이 배치된다. e편한세상 브랜드의 프리미엄 조경 설계인 '드포엠'도 적용된다. 단지 중앙에 잔디마당, 수공간, 휴게공간 등이 복합적으로 어우러진 '드포엠 파크'와 미세먼지 저감을 위한 숲과 미스트 분사시설이 있는 '미스티 포레'가 도입될 예정이다. 입지를 살펴보면 현재 부천시가 소사역에 KTX-이음 정차를 추진하고 있으며, 소사역 한정거장 거리에 있는 부천종합운동장역에서는 GTX-B 노선(2031년 개통)이 예정돼 있다. 소사역에서 부천역으로 이어지는 경인로를 따라 이마트(부천점), 부천역지하도상가, 부천자유시장, 부천역로데오거리 등 대규모 상업시설과 부천성모병원, 부천세종병원 등 의료 인프라도 이용할 수 있다. 특히 수요자들의 자금 부담을 낮춘 계약 조건이 제공된다. 단지는 비규제지역으로 LTV 최대 70%가 적용되고, 계약금 1차 1000만원 정액제와 중도금 대출(60%) 이자 후불제가 적용된다. 입주 예정 시기는 2029년 10월이다. DL이앤씨 관계자는 “e편한세상 부천 어반스퀘어는 1호선과 서해선 환승역인 소사역이 단지 바로 앞에 위치한 더블 초역세권 입지를 갖췄다"며 “소사역을 통해 2‧5‧7‧9호선과 공항철도가 연결돼 부천시 및 서울 주요 업무지구까지 이동 가능하다"고 전했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

정부가 원도급사의 계좌가 압류되거나 자금 사정이 악화돼도 건설근로자와 하도급업체에 대금이 직접 지급되는 차세대 전자대금지급시스템을 구축한다. 조달청이 운영하는 '하도급지킴이'를 국토교통부로 이관·개편해 2028년부터 시범 운영할 계획이다. 정부는 22일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '건설공사 불법하도급·체불 방지를 위한 전자대금지급시스템 구축·운용계획'을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 공사대금과 임금을 원도급사를 거치지 않고 발주자가 하도급업체와 건설근로자, 장비업자 등에게 직접 지급할 수 있도록 자금 흐름을 재설계하는 것이다. 현재 건설공사 대금은 대체로 발주자에서 원도급사와 하도급사를 거쳐 근로자에게 전달된다. 다단계 도급구조에서 중간 업체의 계좌가 압류되거나 자금난이 발생하면 하위 업체와 근로자에게 연쇄적으로 체불 피해가 번질 수 있다. 새 시스템에서는 청구 단계부터 원도급사와 하도급사, 근로자 등의 몫을 구분한다. 하도급사가 자신의 공사대금과 근로자 임금을 나눠 청구하면 원도급사가 이를 승인해 발주자에게 함께 청구하고, 최종적으로 발주자가 각 지급 대상자에게 대금을 직접 지급하는 방식이다. 이를 통해 원·하도급사의 계좌 압류나 경영난이 발생하더라도 근로자 임금과 장비대금 등이 다른 용도로 전용되거나 지급되지 않는 상황을 차단한다는 구상이다. 정부가 시스템 개편에 나선 것은 건설업의 고질적인 임금체불이 좀처럼 해소되지 않고 있기 때문이다. 건설업 임금체불액은 2023년 4264억원, 2024년 4657억원, 지난해 4028억원으로 3년 연속 4000억원을 넘어섰다. 올해 들어서도 지난 4월까지 1176억원의 체불이 발생했다. 공공공사는 2019년 6월부터 전자대금지급시스템 사용이 의무화됐지만 민간공사에는 동일한 의무가 적용되지 않고 있다. 정부는 민간 건설공사까지 전자대금지급시스템 사용을 확대하고 공공·민간 현장에 발주자 직접지급제를 도입하는 내용의 건설산업기본법 개정을 추진하고 있다. 관련 개정안은 지난 5월 국회 법제사법위원회를 통과해 본회의 상정을 기다리고 있다. 국회를 통과하면 2027년 1월 시행될 예정이다. 다만 새 국가 시스템은 법 시행보다 1년 늦은 2028년에야 가동된다. 정부는 이 기간 제도 공백을 막기 위해 국가철도공단의 '체불e제로'와 민간 전자대금지급시스템 가운데 직접지급 기능이 검증된 시스템을 공공·민간 현장에서 활용하도록 지원할 방침이다. 사용할 수 있는 시스템의 요건과 범위는 올해 말 국토부 고시로 정한다. 현재 100대 건설사 가운데 76%가 민간 전자대금지급시스템을 사용하고 있는 만큼 기존 시스템을 활용하면 초기 현장 혼란을 일정 부분 줄일 수 있다는 판단이다. 시스템 운영 주체는 조달청에서 국토부로 바뀐다. 현행 하도급지킴이는 이용자의 99.6% 이상이 건설공사 분야인데도 건설현장 관리와 민원은 국토부가, 시스템 운영과 기능 개선은 조달청이 각각 담당해 업무가 이원화돼 있다는 지적을 받아왔다. 국토부는 차세대 시스템을 건설산업정보시스템(KISCON)과 연계할 계획이다. 공사대금 체불 현황뿐 아니라 무자격 업체의 공사 참여와 하도급업체 등록 누락 여부 등을 함께 모니터링해 체불 방지와 불법하도급 단속을 동시에 강화한다는 방침이다. 대규모 자금거래에 대비한 보안 기능도 강화한다. 국가정보자원관리원에 시스템을 구축하고 정보보안 A1 등급과 재해복구 체계, 장애관리 및 개인정보 보호 기능 등을 적용할 예정이다. 정부는 재정경제부와 국토부, 조달청 등이 참여하는 관계기관 합동 태스크포스를 구성한다. 조달청이 이달 착수한 3억원 규모 정보화전략계획 연구용역을 활용해 오는 10월까지 시스템과 사업계획을 마련한다. 올해 말까지 하도급지킴이 이관과 운영 위탁에 필요한 전자조달법·건설산업기본법 시행령 등을 개정하고, 내년 3월 시스템 구축 사업을 발주한다. 시스템 개발 기간은 내년 4월부터 12월까지이며, 2028년 1월부터 시범 운영과 단계적 시행에 들어갈 예정이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

한국부동산원은 비전 선포식을 개최하고, “공정한 시장질서와 국민 주거 안정을 실현하는 부동산 정책 인프라기관"을 새로운 비전으로 선포했다고 22일 밝혔다. 지난 20일 대구광역시 동구 신서동 본사 사옥에서 열린 선포식에서 이헌욱 한국부동산원 원장은 임직원이 참석한 가운데 “우리 원은 부동산 시장의 안정과 질서를 유지하고, 부동산 소비자 권익보호와 부동산 산업발전을 위해 국가 부동산 문제의 해결책을 제시하는 정책 인프라 기관으로 도약하겠다"고 말했다. 새 비전은 세 가지 의미를 담고 있다. “공정한 시장 질서"는 국민이 신뢰할 수 있는 부동산시장 조성을 위해 시장의 공정한 감시자 역할을 수행한다는 의미다. “국민 주거 안정"은 안정적인 주거 환경 제공이 민생의 출발이자 헌법이 규정한 국가의 책무라는 인식을 담고 있다. “정책 인프라 기관"은 데이터 조사·분석 역량을 바탕으로 정부 정책을 뒷받침하는 기관으로 도약하겠다는 구조적 전환을 의미한다. 이 원장은 새 비전 실현을 위해 핵심 가치인 '공정·안정·신뢰·혁신'을 업무수행 및 조직운영의 기준으로 삼을 것을 당부했다. 아울러, 부동산원은 지난 일 대규모 조직개편을 통해 새 비전을 실현할 조직체계도 마련했다. 이번 조직개편을 통해 원은 국민 주거 안정과 직결되는 주택공급 확대 기조에 맞춰 관련 기능을 강화한 '주택공급지원본부', 인공지능 중심(AI Native) 기관으로의 선도적 역할을 위한 'AX추진본부'를 신설했다. 한편, 이날 비전 선포식에서는 원장과 전 직원이 소통하는 타운홀 미팅도 함께 진행됐다. 이번 타운홀 미팅에서는 기관의 미래 발전 방향, 조직개편 및 조직문화 등 다양한 분야에 대한 질의응답이 이뤄졌다. 이헌욱 한국부동산원 원장은 “이번 비전 선포를 계기로 임직원이 새 비전과 핵심 가치를 공유하고, 국민이 신뢰하는 부동산 정책인프라기관으로 거듭날 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

“사람들 마음이 풍선이에요. 한 달 만에 호가가 1억이나 올랐어요" 21일 경기 남양주시 다산역 인근 한 공인중개업소. 주변 매매 분위기를 묻는 에너지경제신문에 한 공인중개사는 이렇게 답했다. 인근 구리시가 규제 지역으로 묶였는데, 매도자들이 호가를 올리거나 매물을 거두는 등 움직임에 나서자 매수인들이 쉽게 매수에 나서지 못 한다는 것이다. 정부는 최근 집값이 급격하게 오른 구리시, 화성시 동탄구, 용인시 기흥구를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 지난 5일부터는 토지거래허가구역까지 적용되면서 대출과 세제, 토지거래 규제가 동시에 적용됐다. 규제 효력은 2027년 12월 31일까지다. 다산은 구리와 생활권을 공유하는 인접 지역으로, 구리 규제의 영향을 받아 수요가 몰릴 것으로 예상되는 곳이다. 실제 현장에서는 규제지역에서 비규제지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과' 조짐이 나타나고 있었다. 다산역 인근 공인중개업자들은 규제 발표 이후 호가가 빠르게 오르고 있다고 입을 모았다. 공인중개사 A씨는 “기존에 9억 6000만 원에 내놓았던 매물을 10억 8000만 원까지 올린 집주인도 있다"며 “손님이 매물 거래 의사를 밝혀도, 집값을 더 올리는 사례도 있다"고 귀띔했다. 실제로 이 지역 아파트 호가는 지난 규제 발표 이후 상승세다. 네이버 부동산 기준 'e편한세상 다산' 전용면적 84㎡는 지난달 25일 11억원에 호가가 형성됐다가, 규제 지정이 발표된 30일 12억원으로 닷새 만에 1억원이 올랐다. '다산롯데캐슬' 전용 74㎡ 매물도 지난달 8일 9억8000만원에 나왔으나 이달 1일 10억원으로 호가가 2000만원 올랐다. 집값 상승 흐름에 매물을 거둔 매도자도 있다. 공인중개사 B씨는 “아직은 거래하기엔 시기상조라며 매물을 철회하는 경우도 있다"고 밝혔다. 현재 다산은 실수요와 투자수요가 함께 유입되고 있다. B씨는 “최근 매수 문의는 갭투자 목적이 60%, 실수요 목적이 40% 정도로 나뉜다"고 전했다. 매수자들은 다만 단기간에 가파르게 오른 호가를 두고 관망하는 모양새다. A씨는 “매도인들이 가격을 적게는 2천만 원, 많게는 1억 원씩 올리니 매수인들이 매물을 보고도 발길을 돌린다"며 “실거래가와 호가 차이가 크게 나니 매수자들은 당장 고액의 호가를 따라가도 되나 싶은 생각이 드는 것 같다"고 말했다. 인근 주민들 사이에선 집값 상승 기대감이 크다. 다산 롯데캐슬 단지 안에서 유모차를 끌던 30대 주민은 “작년 10·15 부동산 대책 때도 집값이 오를 거란 기대감이 있었는데, 최근 구리가 규제 지역으로 묶이면서 다산이 상대적으로 주목받는 것을 체감한다"며 “주변 단지에서도 연일 신고가 갱신 소식이 들리고 이사도 잦은 걸 보면 집값이 앞으로 더 높아지지 않을까 싶다"고 말했다. 귀가 중이던 60대 주민 역시 “다산이 서울과 붙어 있고, 인근 지역이 토지거래허가구역으로 묶였으니 수요가 몰리는 건 당연한 현상"이라면서 “주민들 사이에서도 앞으로 집값이 더 오를 것이란 목소리가 많다"며 기대감을 내비쳤다. 규제지역의 금융 대출과 청약 문턱이 높아진 것도 비규제지역인 다산의 집값을 올리는 요인이다. 앞서 KB국민은행은 수도권 및 규제지역의 주택구입자금 대출 최대한도를 6억 원에서 3억 원으로 축소한 데 이어 대출모집인 영업 한도를 줄이고, 모기지보험 신규 가입을 제한했다. 신한은행도 대출모집인 채널의 신규 대출 접수를 제한·중단하고 모기지보험 가입을 막았다. 모기지보험이 제한되면 실제 대출 한도가 수천만 원가량 줄어드는 효과가 생긴다. 이에 따라 다산신도시의 실거래가도 상승세를 보인다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 '다산롯데캐슬' 전용면적 84㎡는 지난달 9억 5000만원(19층)에 거래됐으나, 이달에는 10억 5000만원(14층)에 거래되며 한 달 새 1억원이 올랐다. '다산자이아이비플레이스' 전용 84㎡도 이달 12억 2000만원(24층)에 거래돼 지난달보다 2000만 원이 올랐다. 전문가들은 거래와 대출을 억죄는 부동산 규제가 적용될 때마다 인접 비규제지역에 수요가 몰리는 '풍선효과'는 필연적이라고 분석한다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “구리 등 주요 지역이 규제로 묶여 대출길이 막히면 수요는 당연히 인근 남양주 다산 등으로 이동할 수밖에 없다"며 “특히 전월세난에 내몰린 실수요자들 입장에서는 선택지가 많지 않기 때문에 이러한 비규제지역으로의 수요 이동은 당분간 지속될 것"이라고 전망했다. 고성수 건국대 부동산학과 교수는 “이번 규제 지역 확대 조치는 결국 이전 부동산 대책의 규제망에서 넘쳐흐른 수요가 만들어낸 결과물"이라며 “다산 역시 향후 수요 유입과 함께 추가적인 집값 상승 가능성이 있다"고 내다봤다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr/고해람 인턴기자 rhgofka123@gmail.com

약 1조원 규모 경북 최대 재개발 사업으로 기대를 모아온 구미 원평2동 재개발 사업이 속도를 내는 모습이다. 21일 금융감독원 전자공시시스템 분석 결과, GS건설은 구미 원평2동 주택재개발정비사업과 관련해 계약금액 변경 및 세대수 조정을 내용으로 하는 변경계약을 전날 공시했다. 조합과 시공사 간 협상은 지난해 마무리됐다. 이후 지난달 27일 관리처분변경총회에서 관련 안건이 통과됐고, 이달 20일 자로 공사도급변경계약이 체결됐다. 사업 추진이 가속화되면서 내년 중 실착공에 들어갈 예정이며 일반 분양은 내년 하반기로 전망된다. 이번 변경계약으로 사업 계획도 일부 조정됐다. 당초 최고 48층, 9개 동, 2200세대 규모로 추진됐으나, 변경 후 최고 49층, 2023세대로 층수는 높아지고 세대수는 줄었다. 소형 평형을 줄이고 대형 평형을 늘리는 한편, 평면 구조를 3베이에서 4베이로 전환하는 등 설계 변경이 이뤄진 영향이다. 전체 2023세대 중 조합원 물량은 268세대다. 계약금액은 기존 4332억원에서 6063억원으로 1730억원(약 40%) 조정됐다. 이번 변경계약에는 그간의 물가 상승분과 커뮤니티 시설 확충 등 설계 변경이 종합적으로 반영됐다. 이 같은 공사비 조정은 최근 건설업계 전반에서 나타나는 현상이다. 2020~2021년 체결된 도급계약들이 실제 착공 시점을 맞아 자재비와 인건비 상승 등을 반영한 공사비 현실화 과정을 거치고 있기 때문이다. 실제로 서울 송파구 마천4구역의 경우 2021년 계약 당시 공사비는 3834억원이었지만, 올해 변경계약을 통해 6733억원으로 75% 이상 상승을 보였다. 부산 진구 범천 1-1구역 재개발 사업의 경우 기존 도급계약은 4159억원 규모였으나 2024년 요청한 금액은 7342억원 수준이다. 기존 도급계약 대비 약 72% 오른 금액이다. 한편 세대수 감소와는 별개로 2020년 관리처분 당시 대비 조합 사업비가 증가해 비례율이 떨어졌다. 최종 분담금은 추후 최종 관리처분변경을 통해 확정될 예정이다. 조합 관계자는 “조합원들은 무엇보다 사업을 신속하게 진행하는 것을 중요하게 본다"며 “내년 중으로 실착공에 들어가면 사업에 더 속도가 붙는다고 봐야할 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 대통령이 배우자 김혜경 여사와 공동 소유했던 경기 성남시 분당구 양지마을 아파트를 29억원에 매각하면서 매수인을 상대로 채권최고액 17억7700만원의 근저당권을 설정한 것으로 확인됐다. 통상 아파트 매매에서는 매수인이 금융기관 대출을 받아 잔금을 치르고 은행이 근저당권자가 되는 경우가 대부분이다. 하지만 이번 거래에서는 매도인인 이 대통령 부부가 직접 근저당권자로 등기됐다. 대통령실 설명 등을 종합하면 매수인의 잔금 지급 시점을 고려해 소유권을 먼저 이전하고, 미지급 잔금에 대한 담보를 확보하는 방식으로 거래가 이뤄진 것으로 풀이된다. 21일 확인한 대법원 등기부등본에 따르면 해당 아파트는 지난 14일 매매를 원인으로 소유권 이전이 이뤄졌으며, 등기 접수는 16일 완료됐다. 매수인은 김모씨와 조모씨로 각각 지분 2분의 1을 취득했다. 매매목록에는 거래가액이 29억원으로 기재돼 있다. 같은 날 채권최고액 17억7700만원의 근저당권도 설정됐다. 채무자는 새 소유자인 김모씨와 조모씨이며, 근저당권자는 이재명 대통령과 김혜경 여사다. 부동산 전문 변호사이자 세무사는 이번 거래에 대해 본지에 “금융기관 대출이 아니라 매도인이 잔금 일부를 나중에 받기로 하고, 그 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 구조로 보인다"고 설명했다. 이어 “매도인과 매수인이 합의하면 법적으로 가능한 거래"라면서도 “서로 특수관계가 없는 당사자 사이에서 수십억원대 아파트를 거래하면서 매도인이 거액의 잔금 지급을 유예하는 사례는 흔한 편은 아니다"라고 말했다. 다만 등기부에 기재된 채권최고액 17억7700만원이 실제 미지급 잔금과 동일한 금액이라는 의미는 아니다. 채권최고액은 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금 등을 포함해 담보할 수 있는 최대 범위를 뜻한다. 금융기관 대출은 통상 실제 채권액보다 110~120% 수준에서 채권최고액을 설정하는 경우가 많지만, 개인 간 거래에는 동일한 기준이 반드시 적용되는 것은 아니다. 따라서 채권최고액만으로 실제 미지급 잔금 규모를 단정하기는 어렵다. 이번 거래가 이 시점에 이뤄진 배경에는 해당 단지의 재건축 일정이 영향을 미쳤을 것이라는 해석도 나온다. 양지마을은 사업시행자 지정 절차를 앞두고 있는 것으로 알려져 있다. 부동산 업계에서는 사업시행자 지정 이후에는 재건축 권리관계가 달라질 수 있는 만큼, 매수인이 관련 권리를 안정적으로 확보하기 위해 잔금 지급보다 소유권 이전을 먼저 진행했을 가능성을 제기하고 있다. 실제로 대통령실은 매수인이 오는 10월께까지 잔금을 지급할 예정이라고 설명한 바 있다. 업계에서는 매수인의 자금 사정과 재건축 일정이 맞물리면서 이 같은 거래 구조가 만들어졌을 가능성이 있다는 분석이 나온다. 다만 이번 거래가 재건축 권리 확보를 위한 목적이었다고 단정할 수는 없다. 실제 계약 경위와 당사자들의 의사, 재건축 관련 법률 적용 여부 등은 추가 확인이 필요한 부분이다. 국민의힘은 이번 거래를 두고 정부의 가계대출 규제 기조와 배치되는 것 아니냐며 비판했다. 국민의힘은 매도인이 사실상 매수인의 자금 조달을 지원한 형태라며 “내로남불"이라고 지적했다. 특히 재건축 사업 일정과 맞물려 소유권을 먼저 넘긴 점을 두고 “매도인 금융 방식"이라는 비판도 제기했다. 이에 대해 대통령실은 “등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 것"이라며 “매수인이 오는 10월께까지 잔금을 지급할 예정"이라고 설명했다. 또 “이 대통령은 최근 시세보다 낮은 29억원에 자택을 매각했다"며 “1주택자로서 매각 의무는 없었지만 부동산 정상화 정책의 실현 의지를 보여주기 위한 조치"라고 밝혔다. 전문가들은 이번 거래에서 가장 중요한 추가 확인 사항으로 이자 약정을 꼽았다. 부동산 전문 변호사 겸 세무사는 “매도인이 잔금 지급을 유예했다면 통상 이자 약정을 두는 경우가 많다"며 “실제 이자를 어떻게 약정했는지, 상환기한을 어떻게 정했는지가 세무상 가장 중요한 부분"이라고 말했다. 이어 “무이자나 시중보다 현저히 낮은 금리로 장기간 자금을 제공했다면 세법상 검토 대상이 될 여지는 있다"면서도 “다만 증여세 문제는 특수관계 여부와 실제 계약 내용, 대여금 규모, 이자율 등을 종합적으로 봐야 판단할 수 있는 사안"이라고 설명했다. 현재 공개된 등기부만으로는 이 대통령 부부와 매수인의 특수관계 여부, 실제 미지급 잔금 규모, 이자율, 계약서 특약 등은 확인되지 않는다. 따라서 이번 거래를 증여나 편법 거래로 단정할 근거는 없다. 또 매수인이 약정한 기한까지 잔금을 지급하지 않을 경우 근저당권자인 이 대통령 부부는 담보권을 실행해 경매를 신청하고 채권을 회수할 수 있다. 변호사는 “근저당권 설정 자체는 민법상 허용되는 정상적인 담보 방식"이라면서도 “다만 일반적인 아파트 거래에서는 흔치 않은 구조인 만큼 거래 배경과 계약 내용에 관심이 집중될 수밖에 없다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“예전에는 구리와 다산을 함께 보던 손님이 많았습니다. 그런데 요즘에는 처음부터 다산만 찾는 분들이 적지 않습니다." 에너지경제신문이 찾은 찾은 경기 남양주시 다산신도시. 다산역 인근 공인중개업소에는 '매수 문의 환영'이라는 문구가 붙어 있었지만 현장 분위기는 오히려 매도자 우위였다. 한 공인중개사는 “괜찮은 매물은 나오기가 무섭게 계약되고 있다"며 “규제 발표 이후에는 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 먼저 올리는 사례가 부쩍 늘었다"고 말했다. 정부의 잇단 규제 지정 이후 시장의 관심은 빠르게 인접 비규제지역으로 이동하고 있다. 국토교통부는 지난달 30일 주거정책심의위원회를 열고 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이어 경기도는 이들 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하며 투기수요 차단에 나섰다. 정부는 최근 집값 급등에 대응하기 위한 조치라고 설명했다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 기준 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 기흥구와 구리시도 각각 6.21%, 7.87% 상승했다. 경기도는 동탄구 55.52㎢, 기흥구 81.64㎢, 구리시 33.34㎢ 등 총 170.5㎢를 토지거래허가구역으로 지정했다. 규제 발표 직후 인접 비규제지역에서는 호가 상승 사례가 나타났다. 다산신도시 'e편한세상 다산' 전용 84㎡ 매물은 6월 29일 11억5000만원에 등록된 데 이어, 규제 발표일인 30일에는 13억원짜리 매물이 등장했다. 하루 사이 호가 상단이 1억5000만원 높아진 것이다. 다만 이는 실제 계약가격이 아닌 매도 희망가격인 만큼 후속 실거래 여부를 확인할 필요가 있다. 현지 중개업소 관계자는 “매도자들이 규제지역 수요가 넘어올 것이라는 기대를 갖기 시작했다"며 “일단 매물을 거둬들이고 가격부터 다시 정하는 분위기"라고 말했다. 풍선효과는 다산에만 그치지 않았다. 화성 병점에서는 아이파크캐슬과 신동탄포레자이 일부 매물의 호가가 규제 발표 이후 각각 2000만~3000만원 올랐고, 기흥구와 맞닿은 수원 권선구에서도 기존 실거래가보다 높은 가격에 매물이 나오기 시작했다. 시장에서는 정부 규제가 오히려 인접 비규제지역으로 수요를 이동시키는 전형적인 풍선효과가 나타나고 있다는 분석이 나온다. 정부는 수요 확산 범위가 제한적일 것으로 보고 있지만, 현장에서는 규제를 피한 지역을 중심으로 기대심리가 먼저 반영되는 모습이다. 다산신도시가 유독 대체 투자처로 주목받는 이유는 단순히 규제를 피했기 때문만은 아니다. 구리와 맞닿아 있으면서도 이번 규제 대상에서 제외된 데다, 2024년 별내선(8호선) 개통으로 잠실 등 서울 동남권 접근성이 크게 개선되며 실수요 기반까지 갖췄다는 평가를 받고 있다. 전문가들은 이번 가격 움직임을 단순한 풍선효과로만 보기는 어렵다고 분석한다. 규제를 피해 이동한 수요와 함께 인접 상급지와의 가격 격차를 좁히려는 이른바 '키 맞추기(갭 메우기)' 현상이 동시에 나타나고 있다는 것이다. 익명을 요청한 한 부동산 전문가는 “다산은 구리와 맞닿아 있으면서도 이번 규제 대상에서 제외됐고, 8호선 별내선 개통으로 잠실 등 서울 동남권 접근성이 크게 개선되면서 실수요 기반도 이미 형성된 지역"이라며 “규제 회피 수요와 지역 자체 경쟁력이 동시에 작용하고 있다"고 말했다. 이어 “최근에는 상급지 가격이 먼저 오른 뒤 상대적으로 가격 차이가 벌어진 지역으로 수요가 이동하는 흐름이 나타난다"며 “다산 역시 상급지를 추월하기보다 벌어진 가격 격차를 좁혀가는 '갭 메우기' 과정으로 보는 것이 적절하다"고 설명했다. 다산 내부에서도 단지별 차별화는 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다. 전문가들은 별내선 개통 효과를 직접 누리는 다산역 도보권 신축·준신축 대단지가 상대적으로 강세를 보일 가능성이 높지만, 역 접근성이나 상품성이 떨어지는 단지까지 같은 폭의 상승세를 기대하기는 어렵다고 보고 있다. 전문가는 “규제에 따른 단기 수요가 유입되더라도 모든 단지가 같은 폭으로 오르지는 않는다"며 “역세권 여부와 단지 규모, 상품성, 학군, 생활 인프라 등에 따라 가격 차별화는 오히려 더 커질 가능성이 있다"고 말했다. 시장에서는 일부 단지를 중심으로 전용 84㎡가 12억~13억원 수준까지 오를 수 있다는 전망도 나오지만 전문가들은 이를 일반화하기에는 이르다고 지적한다. 현재 확인되는 가격 상당수는 실제 계약이 아닌 매물 호가다. 규제 발표 직후에는 매도자들이 기대심리를 반영해 매물을 거둬들이거나 호가를 먼저 올리는 사례가 적지 않기 때문이다. 전문가는 “신고가 거래 한두 건이나 호가만으로 시장 전체 가격 수준을 판단하기는 어렵다"며 “후속 거래가 같은 가격대에서 이어지는지, 계약 해제는 없는지, 거래량이 실제로 증가하는지를 함께 확인해야 실질적인 가격 상승 여부를 판단할 수 있다"고 말했다. 현장에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 다산의 한 공인중개사는 “문의는 분명 늘었지만 모든 단지가 동시에 오르는 것은 아니다"라며 “역과의 거리나 단지 규모, 주차 여건 등에 따라 가격 차이가 여전히 크고 일부 단지는 이전 최고가를 아직 회복하지 못했다"고 말했다. 중장기적으로는 남양주 왕숙·왕숙2지구 개발도 다산 집값의 변수로 꼽힌다. 대규모 공급이 본격화되면 입주 시기에는 시장에 부담으로 작용할 수 있지만, 광역교통망과 자족시설이 계획대로 조성될 경우 수도권 동북부 핵심 주거권역으로 성장할 가능성도 있다는 평가다. 추가 규제 가능성도 배제할 수 없다. 전문가는 “현재 다산이 주목받는 가장 큰 이유는 비규제지역이라는 제도적 이점"이라며 “풍선효과가 지속되고 가격 상승세가 확대될 경우 정부가 인접 지역까지 추가 규제를 검토할 가능성도 있다"고 말했다. 이어 “단기적으로는 풍선효과와 가격 격차 축소가 상승 동력이 될 수 있지만 결국 시장은 금리와 대출 여건, 실제 거래량, 신규 공급, 추가 규제 여부에 따라 방향이 결정될 것"이라며 “호가만 보고 시장을 판단하기보다 실거래 흐름을 함께 지켜볼 필요가 있다"고 조언했다. 결국 현장에서 확인된 것은 수요가 사라진 것이 아니라 이동하고 있다는 점이다. 규제 이후 일부 수요는 구리와 동탄, 기흥에서 다산 등 인접 비규제지역으로 옮겨가고 있다. 다만 지역 내부에서도 역세권과 비역세권, 선호 단지와 비선호 단지 간 차별화는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr