[에너지경제신문 김기령 기자] 내년 부동산 시장 악화를 우려해 건설사들이 올해 역대급 물량 공세를 퍼붓고 있는 가운데 시장에서는 높은 분양가에 따른 미분양을 전망하는 시각이 우세한 것으로 나타났다. 전문가들은 건설사들이 분양가 경쟁력을 갖추거나 미분양 우려를 해소하기 위한 정부 정책이 마련돼야 한다고 말한다. 9일 주택산업연구원(주산연)이 발표한 11월 아파트분양전망지수에 따르면 이달 미분양 물량 전망은 131.4포인트(p)로 올 들어 가장 높은 수치를 기록했다. 주산연의 분양전망지수는 지난달 26일부터 지난 6일까지 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사인 주택사업 업체를 대상으로 실시한 설문조사다. 이들 중 미분양 물량이 늘어날 것이라고 답변하는 비율은 매월 늘어나는 추세다. 미분양 전망은 지난달에는 122.7p를, 지난 9월에는 119.7p를 기록했는데 이달에는 한 번에 8.7p가 오르며 130p를 넘어선 것이다. 미분양 우려가 고조되는 상황임에도 이달에만 전국적으로 5만가구가 넘게 공급될 전망이다. 지난해와 비교하면 두 배 가까이 증가한 수준이다. 직방은 최근 11월 전국 분양 분석 자료를 통해 이달 69개 단지, 총 가구 수 5만2678가구(일반 분양 4만2096가구)가 공급될 것으로 예상했다. 지난해 같은 기간 3만4414가구가 분양한 실적과 비교하면 1만8264가구가 더 늘어난 셈이다. 이 가운데 일반분양은 4만2096가구로 지난해보다 1만1626가구가 더 분양될 예정이다. 특히 이달에는 재개발·재건축 등 각종 정비사업 중 대규모 브랜드 아파트 분양이 대거 실시되기 때문에 물량이 더 늘어날 전망이다. 서울 송파구 힐스테이트e편한세상문정(1256가구), 서울 중랑구 리버센SK뷰롯데캐슬(1055가구), 경기 광명 철산자이더헤리티지(3084가구) 등이 대표적인 대규모 정비사업 물량이다. 예년과 달리 11월에 분양 물량이 집중된 데는 잇따른 금리 인상으로 내년 부동산 시장이 더 불안해질 것이라는 우려의 영향이 크다. 금리 인상에 따른 건설사들의 자금 압박, 매수 심리 위축 등이 내년이 되면 더 심해질 수 있어서다. 이러한 이유로 기약 없이 분양 일정이 미뤄진 단지들도 공급을 서두르는 분위기다. 각종 규제 완화로 수요자들의 분양 시장 접근 문턱도 낮아지고 있다는 점도 분양 물량이 증가하는 이유다. 정부는 지난달 실시된 ‘제11차 비상경제민생회의’에서 신규아파트 중도금 대출 보증이 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하기로 했고 이달 내로 수도권 규제지역 추가 해제를 검토할 것이라고 예고했다. 그럼에도 불구하고 미분양 전망이 높은 것은 분양가 경쟁력이 낮기 때문이다. 부동산 냉각기에 집값이 하락하는 상황에서 고분양가 단지 분양은 위험부담이 클 수밖에 없다. 연내 일반분양 시행을 계획하고 있는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)는 조합 희망 분양가가 3.3㎡ 3900만원으로 전용면적 84㎡ 분양가는 11억~12억원 선으로 추정된다. 예상 분양가가 10억원을 훌쩍 넘기면서 업계에서는 둔촌주공이 갖는 상징성에도 불구하고 미분양이 발생할 수 있다고 전망하고 있다. 건설업계 한 관계자는 "입지를 고려했을 때 둔촌주공은 분양 물량이 부족하던 서울에서 공급되는 단지이기 때문에 충분히 청약에 도전해볼 가치가 있다"면서도 "하지만 현 시장 상황에서 분양가가 비싸다고 느끼는 수요자들이 많기 때문에 미분양이 나거나 또는 분양 완판이 되더라도 계약 과정에서 계약을 취소하는 이들이 나올 가능성도 높다"고 전망했다. 주산연 관계자는 "부동산 경기 침체로 한동안 지속적으로 미뤄온 분양 일정이 집중될 경우 앞으로 미분양 물량 전망이 더 높아질 수 있다"며 "미분양을 막을 수 있는 적절한 정책이 필요한 시점"이라고 말했다. giryeong@ekn.kr

[에너지경제신문 김준현 기자] 올해 1월부터 9월까지 전국 주택 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중이 역대 최고로 나타났다.9일 부동산 정보제공업체 경제만랩이 한국부동산원 자료를 분석한 결과 올해 1∼9월 전국 주택 거래량 74만8625건 중 증여 거래량은 6만5793건으로 전체의 8.8%에 달했다.이번 증여 비중은 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년(1∼9월 기준) 이래 가장 높은 수치다.주택 증여 거래 비중이 가장 높은 곳은 서울이다. 서울은 올해 1∼9월 주택 증여가 7만9486건중 9901건으로 전체 12.5%를 차지해 역대 최고를 기록했다.노원구는 올해 1∼9월 증여 비중이 27.8%로 주택 거래 4건 중 1건 이상이 증여로 확인됐다.또 종로구(21.1%)와 용산구(19.5%), 서대문구(18.4%), 중구(16.1%), 송파구(15.8%), 서초구(14.9%) 등 순으로 비중이 높았다. 이에 비해 금천구는 6.4%로 증여 비중이 가장 낮았다.지방에서는 대구 증여 비중이 11.9%로 서울에 이어 두 번째로 높았고, 전남(11.6%), 제주(11.4%), 대전(9.4%), 부산(9.0%), 전북(8.7%), 경북(8.3%), 경기(8.2%) 등의 순이다.이처럼 증여 비중이 커진 것은 내년부터 증여로 인한 취득세 기준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌면서 세금이 늘어나기 때문이다.시가표준액은 정부가 부동산에 대한 세금을 징수하기 위해 공시하는 가격(공시지가)으로 통상 시세의 60~70% 수준이지만, 증여 취득세를 시가인정액으로 산정하면 세액이 증가한다.최근 주택 매매시장이 얼어붙어 급매조차 팔리지 않는 것도 증여를 선택하는 요인이다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "절대적인 증여 거래량은 줄었지만 주택가격 하락으로 증여세 산정 기준가격이 낮아졌다"며 "증여 취득세 기준변경이 맞물리며 증여 비중이 높아진 것으로 보인다"고 말했다. kjh123@ekn.kr서울 아파트와 주택 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울주택도시공사(SH공사)가 공급한 강동구 고덕강일 공공주택지구 8, 14단지 분양원가가 3.3㎡당 각각 1170만3000원, 1244만2000원으로 나타났다. SH공사는 9일 고덕강일 공공주택지구 8, 14단지의 분양원가를 공개했다. 고덕강일지구 8, 14단지는 지난 2020년 6월 분양한 곳으로 최근 준공정산을 완료한 단지다. SH공사는 택지조성원가 10개 항목, 건설원가 61개 항목 등 총 71개 항목과 준공내역서를 함께 공개했다. 택지조성원가는 용지비, 조성비, 이주대책비 등 10개 항목이며 건설원가는 도급내역서에 기반한 공종별 공사비와 간접비 항목을 합한 61개 항목으로 구분 공개한다. 8단지의 분양원가는 3.3㎡당 1170만3000원, 분양가는 3.3㎡당 1771만9000원이며 분양수익(분양가격-분양원가)은 765억7800만원으로 수익률은 33.9%로 집계됐다. 14단지의 분양원가는 3.3㎡당 1244만2000원, 분양가는 3.3㎡당 1877만3000원인 것으로 나타났다. 분양수익은 624억1700만원으로 수익률은 33.7%다. 지난해 12월 공개한 4단지와 비교하면 분양원가와 분양가격이 소폭 높은 편이다. 4단지 분양원가는 3.3㎡당 1134만5000원, 분양가는 1753만2000원이었다. 분양수익은 980억5300만원으로 수익률은 35.7%였다. SH공사에 따르면 14단지는 지구 내 3공구 중에서도 남측에 위치해 광역교통 접근성이 높은 편인 데다가 용적률이 낮고 소형 임대주택이 많아 상대적으로 원가증가요소가 많이 발생했다. 고덕강일 공공주택지구 내 자체 건설해 분양한 단지는 금회 공개로 모두 완료됐으며 향후 주택건설계획에 따라 사업이 추가되면 준공 후 공개할 예정이다. 각 단지의 설계·도급내역서는 우리 공사 누리집(홈페이지)에 동일하게 공개하며 분양수익의 사용내역도 동일하게 공개된다. 김헌동 SH공사 사장은 "취임 후 1년 동안 천만 시민의 알 권리 확대와 투명경영 실천을 위해 꾸준히 분양원가를 공개해왔다"며 "앞으로도 다양한 정책을 통해 집값 안정과 시민주거복지 향상을 위해 노력하겠다"고 말했다. giryeong@ekn.kr서울주택도시공사(SH공사) 서울주택도시공사(SH공사) CI. SH공사

[에너지경제신문 김준현 기자] 서울 아파트 거래가 꽁꽁 묶이면서 경매시장까지 전이되는 분위기다. 최근 아파트 경매시장에서 서울 지역 낙찰률이 역대 최저치로 경신됐다. 일각에선 아파트 경매시장마저 빙하기에 들어섰다는 시각이 지배적이다. 법원경매 전문기업 지지옥션이 9일 발표한 경매동향보고서에 따르면 지난달 서울지역 아파트 낙찰률은 17.8%로 나타났다. 9월(22.4%) 대비 4.6% 하락한 수치로 이는 역대 최저치다. 전국 평균 아파트 낙찰률이 36.5%이고 경기 31.9%, 인천 26.5%와도 크게 비교되는 수치다. 최근 서울 아파트 거래량이 뚝 떨어진 것이 상대적으로 가격이 저렴하게 나온 경매시장에도 영향을 미친다는 것이다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 매매 거래량은 277건으로 지난 9월 613건 대비 절반 이상 뚝 떨어졌다. 이날도 서울남부지방법원 아파트 4건이 진행됐지만 모두 유찰됐다. 시세 대비 감정가 차이가 없다 보니 아파트 경매자가 덤벼들지 않는 모습이다. 이날 나온 물건을 보면 독산동 한신아파트는 감정가 9억6500만원(129㎡)에 나왔지만 현재 같은동 시세가 10억원~11억원이기에 큰 매력을 느끼지 못했다. 내달 7일 경매에선 7억7200만원으로 진행될 예정이다. 또 같은 법원에서 신길동 우성아파트(10억300만원), 화곡동 성재센트리움(2억500만원) 등의 물건이 나왔으나 각각 10억2000만원, 2억1500만원 시세 대비 거의 차이가 없어 유찰됐다. 유찰 한 번은 이제 기본이다. 이달 초에는 벌써 두 번 이상 유찰된 아파트도 발견됐다. 특히 알짜 아파트에서 유찰이 반복되는 모습이 나오고 있다. 주변 시세 대비 나쁘지 않은 가격임에도 관망세가 짙어지는 분위기다. 실제로 이달 초 서울중앙지방법원에서 나온 동작 사당우성 아파트는 감정가 14억93000만원에 처음 유찰된 뒤 이달 11억9400만원에 나왔지만 이 역시 유찰됐다. 현재 서울 사당우성아파트의 경우 최근 실거래가격이 14억6000만원에 나왔고 호가 역시 14억3000만원인데도 더 낮은 가격을 원하는 모양새다. 내달 7일 최저 매각가 9억5552만원에 세 번째 경매가 진행될 예정이다. 또 서울북부지방법원에서 나온 노원 상계현대1차 31평은 감정가 7억1900만원에 처음 유찰된 뒤 이달 5억7520만원에 나왔지만 또 유찰됐다. 내달 6일 최저 매각가 4억6016만원에 세 번째 경매가 진행될 예정이지만 낙찰을 장담할 수 없다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "매매시장에서조차 더 저렴하게 사야한다는 인식이 강해 관망세가 짙어지는 가운데 경매시장마저 좋은 기회가 왔음에도 금리 등 외부 영향으로 낙찰률이 떨어지고 있다"고 설명했다. 상황이 이렇다 보니 낙찰가율도 떨어지고 있다. 보고서에 따르면 낙찰가율 역시 전달(89.7%)보다 1.1%포인트 낮은 88.6%를 기록해 올해 7월부터 매월 하락세를 보이고 있다. 평균 응찰자 수도 전월(4명)보다 1.4명이 감소한 2.6명으로 역대 가장 낮은 참여율로 집계됐다. 이는 지난달 또 한 번의 기준금리 빅스텝(한번에 0.5%p) 인상이 단행되면서 서울 아파트 경매시장 매수세가 극도로 위축된 모습이다. 반면 매물이 계속 쌓이다 보니 진행건수는 9월 67건 대비 107건으로 크게 늘어났다. 이 선임연구원은 "금리 인상에 따른 채무 부담을 견디지 못한 집주인들이 무더기로 경매에 물건을 내던지는 것으로 보이고 있다"고 진단했다. kjh123@ekn.kr서울 아파트 전경 ㄷㄷㄷ 서울 안산에서 바라본 아파트 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)가 연내 약 5000가구 물량의 일반분양에 나선다.6일 정비업계에 따르면 둔촌주공 재건축사업 조합은 조합원 공지를 통해 "다음 주 일반분양가가 결정되고 올해 중으로 일반분양을 시행할 것"이라고 이날 밝혔다. 조합은 그러면서 "분양 일정을 최대한 당겨야 고금리로 사용하고 있는 사업비 대출이자 피해를 줄일 수 있다"고도 덧붙였다.앞서 둔촌주공은 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 공사비 갈등을 빚어왔다. 갈등을 좁히지 못하고 지난 4월부터 공사가 중단됐었는데 지난 8월 조합과 시공사업단이 합의하면서 지난달 극적으로 공사가 재개됐다. 당시 조합 측은 "내년 1월 일반 분양이 가능할 것"이라고 밝힌 바 있다.당초 계획보다 일반 분양 일정을 앞당긴 데는 최근 건설업계 시장 상황이 어려워졌기 때문으로 풀이된다. 최근 레고랜드 사태로 촉발된 자금 경색으로 금융비용이 늘어나고 사업비 조달에 어려움을 겪자 일반분양 일정을 당긴 것이다. 이미 사업 지연으로 금전적인 피해가 발생하고 있는 상황에서 추가 금전 피해는 막겠다는 취지다.앞서 지난달 27일 둔촌주공 시공사업단은 만기를 하루 앞두고 둔촌주공 프로젝트파이낸싱(PF)의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 차환을 마무리하면서 급한 불을 끈 바 있다. PF 연장 무산 우려가 나왔으나 차환에 성공하면서 위기를 넘긴 것이다. 시공단은 KB증권과 한국투자증권을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 조달했다. 다음 만기는 내년 1월19일이다.둔촌주공 조합 측은 빠르면 오는 25일 입주자 모집 공고를 낸다는 계획이다. 현재 조합은 일반분양 가격 산정 자료를 강동구청에 제출하고 일반분양가 확정을 기다리고 있다.조합 측의 희망 분양가는 3.3㎡당 3900만원 수준을 희망하는 것으로 알려졌다. 업계에서는 최종 일반분양가가 3.3㎡당 평균 3700만원 안팎이 될 가능성을 높게 점치고 있다. 이 경우 전용면적 84㎡ 분양가는 11억~12억원 선에 형성돼 최근 정부가 발표한 대출 규제 완화안이 적용되면 중도금 대출이 가능할 전망이다.둔촌주공 재건축 사업은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개동, 1만2032가구를 짓는 사업이다. 이중 일반분양 물량은 4786가구다. giryeong@ekn.kr서울 강동구 둔촌주공아파트가 연내 4786가구 일반분양에 나선다. 사진은 둔촌주공 재건축 공사 현장. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] "25평은 너무 좁고 34평은 일반분양 물량이 얼마 없고. 게다가 서울 아파트 가격이 계속 하락하다 보니 현재의 분양가격이 적당한지도 잘 모르겠네요."(40대 예비청약자 A씨)6일 분양업계에 따르면 SK에코플랜트·롯데건설 컨소시엄은 지난 4일부터 서울 중랑구 중화동에서 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’ 견본주택을 개관하고 본격 분양에 들어갔다. 서울 청약시장에서 오랜만에 큰 단지 분양이 나와 예비청약자들의 관심이 상당하다. 특히 최근 정부가 아파트 중도금 대출이 제한되는 기준선을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 조정함에 따라 이에 맞춰 예비 청약자들의 관심도 더 집중될 것으로 예상됐다. 다만 금리인상 등 부동산시장이 침체일로를 지속 걸으며 아파트 가격 하락기조가 이어지다 보니 예비청약자들이 분양가격에 만족하지 않는 분위기다.◇ 발코니 확장비 2000만원, 부담 느끼는 예비청약자들리버센SK뷰롯데캐슬은 지하2층~지상 35층, 아파트 8개동, 전용면적 39~100㎡, 총 1055가구로 조성된다. 이중 501가구가 일반분양 물량이다. 지난 4일 기자가 찾은 리버센SK뷰롯데캐슬 견본주택은 서울지하철 7호선 중화역 중화1구역을 재개발 중인 공사현장 인근에 있다. 이날 서울 아침 기온은 1.6도로 올 들어 가장 낮은 기온을 기록했음에도 분양에 관심이 많은 예비청약자들이 견본주택 관람을 위해 긴 줄을 이뤘다.견본주택 내부는 총 2층으로 구성됐다. 1층에는 리버센SK뷰롯데캐슬 견본주택 모형도와 상담창구가 있고 2층에 전용 59㎡A와 84㎡A 2가지 남향위주 3Bay 판상형 구조 주택형 견본주택이 마련돼 있다. 다양한 전용면적이 있지만 대부분 59타입(25평·200가구)과 84타입(34평·178가구) 외에는 분양물량이 몇 가구 없어 예비청약자들은 사실상 이 두 타입에서 고민해야 한다.총 가구 수 100가구로 구성된 59㎡A와 32가구를 모집하는 84㎡A타입은 모두 침실3, 욕실2, 거실과 주방으로 설계됐다. 거실은 ‘ㄷ’자 구조로 아일랜드 식탁과 싱크대가 위치해 있다. 안방에는 별도 옷장을 두지 않고 따로 수납할 수 있는 드레스룸 공간을 구성했다. 안방 발코니에는 수전과 전동식 빨래건조대가 있다. 다용도실에서는 세탁기 수전과 함께 손빨래가 가능한 수전도 사용할 수 있다. 서울 중랑구 면목동에서 견본주택을 찾은 40대 예비청약자 A씨는 "생각보다 천장도 낮고 수납공간도 많이 없다"며 "신혼부부들은 좋을 것 같은데 기존 주택에서 이사하는 4식구 이상 가족에겐 공간 활용이 아쉬울 것 같다"고 말했다. 같은 지역에 거주 중인 50대 B씨는 "확장형 옵션 덕에 집이 커 보이기는 하나 실질적으로 발코니 확장비가 최대 2500만원까지 나온다고 하니 추가 비용이 많이 부담될 것 같다"고 전했다. 참고로 발코니 확장 공급 대금은 59A타입이 1970만원, 84A타입이 2310만원 정도 책정돼 있다.◇ 리버센SK뷰롯데캐슬 최종 성적은?최근 전국적으로 미분양 물량이 증가하는 가운데 리버센SK뷰롯데캐슬 분양 흥행여부가 향후 서울 대단지 청약의 흥행성적을 가늠할 척도가 될 것이란 분석이 제기됐다. 이 단지는 3.3㎡(평)당 분양가가 2835만원이다. 구체적으로 △59㎡(25평) 7억2000만원 △70㎡(29평) 8억3000만원 △84㎡(34평) 9억5000만원이다. 부동산 정보업체 부동산R114와 포애드원에 따르면 서울의 경우 올해 평당 아파트 평균 분양 가격이 3280만원으로 나타나 가격적인 측면에선 매력이 있어 보인다.지난 4일 견본주택 분양관계자는 최근 서울에서 분양한 △강북구 북서울자이폴라리스(평당 2932만원)와 한화포레나미아(3140만원) △도봉구 창동 다우아트리체(3300만원) 등과 비교하며 가격 경쟁력을 자랑하기도 했다.그러나 이 지역은 주변 비교할 대단지 아파트가 없어 감점요인이다. 그나마 기존 아파트 인근 시세를 2002년 준공된 묵동 아이파크(84㎡ 시세 9억원), 면목동 사가정센트럴아이파크(84㎡ 11억8000만원)와 비교해야 한다.중랑구 인근 공인중개업소 관계자는 "실제로 부동산 시장이 급격하게 침체하며 청약시장에도 한파가 불고 있어 큰 시세차익을 기대하기는 힘들다"고 평가했다. 최근 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3분기 서울 민간아파트 평균 초기분양률은 92.7%로 집계됐다. 이는 직전 분기보다 7.3%포인트(p) 하락한 수치로 2019년 2분기(91.3%) 이후 최저치다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 분양시장이 빠르게 냉각되고 있는 상황 속 서울에서 오랜만에 매머드급 일반분양에 7호선 역세권 물량이 공급돼 청약결과가 주목된다"며 "특히 9억원 이하에서 12억원 이하로 집단대출이 허용되면서 여신규제 완화에 따른 수요자의 청약적극성 여부도 확인이 가능해 질 것 같다"고 진단했다. 또한 "11월 성북구 장위동 장위자이레디언트, 송파구 문정동 힐스테이트e편한세상문정도 공급될 예정이라 11월 분양시장의 가늠자가 될 것으로 판단된다"고 설명했다. kjh123@ekn.kr서울 중랑구 중화동에 위치한 리버센SK뷰롯데캐슬 견본주택 현장. 사진=김준현 기자인근 리버센SK뷰롯데캐슬 공사 현장. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울 아파트 10가구 중 거의 4가구는 지난해보다 평균 매매가격이 하락한 것으로 나타났다.6일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 지난해와 올해 각각 계약된 서울지역 같은 단지 내 동일면적 아파트의 평균 매매 가격을 비교한 결과 전체 거래의 36.5%(4086건 중 1492건)는 평균 매매가격이 지난해보다 떨어졌다.구별로 보면 하락 거래 비중은 성북구가 55.9%로 가장 높았고 서대문구(51.9%), 은평구(51.3%) 등이 뒤를 이었다.성북구는 길음·하월곡·돈암동 등 대단지 위주로 올해 들어 매매가격이 하락하고 있다. 길음동 길음뉴타운 1단지 전용면적 84㎡는 평균 매매가격이 지난해 10억4856만원이었으나 올해는 8억9000만원으로 1억5000만원 넘게 하락했다. 길음뉴타운 3단지 푸르지오 전용 59㎡도 지난해 평균 8억500만원에 거래됐으나 올해는 평균 5억4500만원에 매매되며 가격이 떨어졌다.서대문구 남가좌동 DMC 센트럴아이파크 전용 84㎡는 지난해 평균 14억67만원에 거래됐으나 올해는 10억8000만원 수준으로 하락했고 DMC래미안 e편한세상 전용 84㎡도 평균 매매가가 최고 3억원까지 하락했다.하락 거래 비중이 가장 낮은 자치구는 서초구로 222건 중 31건(14.0%)만 지난해 평균 매매가보다 낮은 가격에 거래됐다. 용산구(15.0%)와 강남구(24.6%) 아파트도 지난해 평균 매매가와 비슷하거나 높은 수준에 거래된 비율이 높았다.서초구, 강남구와 함께 강남3구에 해당하는 송파구는 하락 거래 비율이 45.8%로 집계되는 등 다른 양상을 보였다. 송파구는 최근 가락·잠실·방이동 대단지 위주로 거래심리가 위축되는 분위기다.한국부동산원에 따르면 10월 마지막주 송파구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.60% 하락하는 등 서울 25개 자치구 중 하락폭이 가장 컸다.잠실동 레이크팰리스 전용 84㎡는 지난달 말 17억9500만원에 매매됐는데 지난해 11월 기록한 최고가인 24억8000만원보다 7억원 가까이 떨어졌다. 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 19억5000만원에 거래됐다. 두 달 전인 지난 8월에는 23억1000만원에 매매됐는데 4억원 가까이 하락한 것이다.서울 아파트 매매가격 하락세는 지난해와 올해 기록한 최고가 비교를 통해서도 알 수 있다. 올해 거래된 서울 아파트 중 최고 매매가가 지난해 고점보다 낮은 비율은 50.9%로 절반이 넘는 것으로 나타났다.서울 아파트가격은 올해 들어 이어지는 가파른 금리 인상과 집값 하락 우려로 매수심리가 위축되면서 하락 폭이 지속적으로 커지고 있는 양상이다.한국부동산원의 주간아파트가격동향을 보면 10월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.34% 하락했다. 23주 연속 하락세다. 낙폭은 지난 2012년 6월11일 이후 10년4개월 만에 가장 큰 것으로 나타났다. giryeong@ekn.kr서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 롯데건설은 서울 용산구 한남2 재정비촉진구역주택재개발정비사업에 조합원 이익 극대화를 위해 ‘후분양’ 또는 ‘준공 후 분양’ 사업조건을 제안했다고 4일 밝혔다.‘후분양’은 건축물을 완공 또는 일정 공정률 이상 짓고 난 후에 분양하는 제도다. 시기를 조정해 분양가를 높여 분양할 수 있지만 분양하기 전까지 수입금이 발생하지 않아 공사비와 사업비를 즉시 상환할 수 없어 조합에 이자가 발생한다. 이에 롯데건설은 조합원 이익 극대화를 위해 후분양을 제안하면서 조합원이 부담해야 하는 금융이자를 100% 롯데건설이 부담하는 사업조건을 마련했다.우선 롯데건설은 공사비 지급 방식으로 조합의 분양 수입금이 발생한 후에 공사비를 받는 ‘분양수입금 내 기성불’ 조건을 제안했다. 후분양 시 조합은 분양 시기까지 수입금이 없어 대출을 받아 공사비를 지급해야 하지만 ‘분양수입금 내 기성불’의 경우 조합 수입금이 발생하는 후분양시기까지는 건설사에 공사비를 지급하지 않아도 되기 때문에 조합원 입장에서는 공사비 지급에 따르는 금융이자를 내지 않아도 된다.반면 단순 ‘기성불’은 공사진행률에 따라 공사비를 매월 받아가는 조건이다. 그렇기 때문에 후분양 사업장의 경우에도 조합에서 공사 진행률에 따라 공사비를 지급해야 한다. ‘기성불’ 방식의 재개발 현장의 경우 조합이 대출을 통해 공사비를 지급하고 향후 이자까지 정산해야 하기 때문에 이자에 대한 부담으로 ‘후분양’을 적극적으로 검토하기 어렵다.롯데건설은 지난해 6월 착공에 들어간 청담 르엘과 지난 1월 착공을 시작한 잠실 르엘 등에서 현재 분양수입금 내 기성불 방식으로 공사비를 받지 않고 후분양으로 공사를 진행하고 있으며 나인원 한남은 준공 후 분양을 진행한 바 있다.뿐만 아니라 롯데건설은 한남2구역에 공사비보다 사업비를 우선 상환하도록 하는 ‘사업비 우선 상환’ 조건을 제안해 조합 사업비에 대한 이자를 경감시켜 후분양 시에도 조합원에게 부담이 없는 조건을 제안했으며 ‘조합원 분담금 입주시 100% + 4년 후 납부(입주시점까지 금융비용 롯데건설 부담)’도 제안했다.오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 "한남2구역과 같은 최고급 입지의 경우 부동산 경기 하락시에도 가격방어가 이뤄져 ‘후분양’을 충분히 검토할 수 있다"며 "다만 후분양에 따르는 금융비용을 절감할 수 있도록 시공사의 제안을 눈여겨 볼 필요가 있으며 특히 고금리시대에는 조합원의 경제적 부담과 직결되는 부분이기 때문에 시공사의 신용도와 자금력까지 종합적으로 보고 판단해야 한다"라고 말했다.롯데건설 관계자는 "조합원의 이자비용을 최소화하고 이익을 극대화할 수 있도록한남2구역에 진정한 의미의 ‘후분양’ 을 제안했다"며 "현재 청담,잠실 르엘에서 ‘분양수입금 내 기성불’방식의 후분양을 진행하고 있으며 이 노하우를 살려 한남2구역에서도 최고의 이익을 실현해 조합원님께 돌려드리겠다"고 말했다.giryeong@ekn.kr롯데거설이 제안한 한남2구역 르엘 팔라티노 스카이라운지. 롯데건설롯데건설이 한남2구역에 제안한 ‘후분양’ 사업조건관련 제안서 일부. 롯데건설

[에너지경제신문 김기령 기자] 정부의 규제 완화 정책에도 전국 아파트 매매가격과 전세가격 하락 폭이 확대되는 가운데 이번 주 서울 아파트 매매가격이 23주 연속 떨어졌다.3일 한국부동산원의 10월 5주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 0.34% 하락하면서 지난주(-0.28%)보다 낙폭을 키웠다. 이는 지난 2012년 6월11일(-0.36%) 이후 10년4개월 만에 가장 큰 하락 폭이자 5월 마지막 주 이후 5개월째 이어진 하락세다.자치구별로 보면 서울 25개 구 가운데 송파구가 0.60% 하락하면서 가장 큰 폭 떨어졌다. 2012년 7월 둘째 주(-0.61%) 이후 10년3개월여 만에 최대 하락이다. 송파구 잠실동 내 시세를 주도해온 아파트인 ‘리센츠’나 ‘엘스’ 등이 한 달 새 실거래가가 2억원 가량 떨어진 탓으로 분석된다.강동구는 0.45% 하락했고 성북(-0.44%)·노원(-0.43%)·도봉(-0.42%)·은평(-0.40%) 등도 전주 대비 하락폭을 키웠다. 동대문(-0.37%)·강서(-0.35%)·관악(-0.33%)·강남(-0.28%)·동작(-0.23%) 등도 하락세를 이어갔다.경기(-0.41%)와 인천(-0.51%)도 가파른 하락세를 보이면서 수도권 아파트값 낙폭도 지난주 0.34%에서 이번 주 0.40%로 커졌다.한국부동산원 관계자는 "가격 하락 우려에 따른 매수심리 위축과 추가 금리인상 예정에 따라 매수문의가 극소한 상황이 계속되고 있다"며 "현재 급매물에서 추가적으로 가격이 하향 조정되더라도 거래 성립 여부가 불투명한 상황이 지속되며 하락폭이 확대됐다"고 설명했다.수도권 아파트값은 0.40%, 지방 아파트값도 지난주(-0.22%)보다 하락 폭이 커진 -0.24%를 기록했다. 5대 광역시는 0.30% 하락했으며 세종은 0.40% 하락하며 지난주(-0.37%)보다 하락폭을 키웠다.기준금리 인상에 따라 전세자금대출 이자도 높아지면서 이자 부담에 수요자들이 전세 대신 월세로 돌아서면서 전세가격도 하락세를 기록했다. 서울 아파트 전세가격은 0.43%로 전주(-0.32%) 대비 하락폭이 확대됐으며 수도권 전세가격은 0.51%, 지방은 0.24%로 하락폭을 키우면서 한국부동산원 시세 조사 이후 역대 최대 낙폭을 기록했다. giryeong@ekn.kr10월 5주 서울 아파트값은 0.34% 떨어지면서 10년 4개월 만에 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 한국부동산원

[에너지경제신문 김준현 기자] 인천 검단신도시 아파트 시장이 심상치 않다. 인천지역 중 지난 2년 전부터 입주물량이 크게 늘어났고, 이 입주 물량이 2025년까지 이어지고 있어 역전세난 발생이 감지되고 있다.역전세난은 일반적으로 기준금리가 높은 시기에 입주 물량이 많은 지역에서 발생한다. 역전세난 발생 지역은 단기간 내 매매 시장에 이어 전세 시세가 붕괴될 수 있는 만큼 수요자들의 각별한 주의가 요구되고 있다.◇ 2025년까지 인천서 최고 입주물량 대기중3일 에너지경제신문이 부동산 빅데이터 업체 아실을 통해 최근 투기과열지구에서 해제된 인천 서구·연수구·중구의 2022년~2025년 입주물량을 취합한 결과 인천 서구 중에서 검단신도시 입주물량이 가장 많은 것으로 나타났다. 아실 집계에 따르면 2022년부터 2025년까지 인천 서구 전체 입주물량은 4만2769가구이고 이 중 검단신도시에서만 2만4993가구의 입주물량이 있는 것으로 확인됐다. 서구 내 루원시티가 8544가구, 청라국제도시가 1392가구인 것에 비하면 검단만 상당한 물량이다. 아울러 투기과열지구에서 함께 해제된 연수구 송도국제신도시(1만3345가구)와 중구 영종국제도시(9590가구)와 비교해도 압도적인 물량을 보이고 있다.실제로 아실을 통해 확인한 결과 내년에는 △검단신도시모아엘가그랑데(1월·510가구) △검단우미린파크뷰1·2단지(7월·총 1180가구) △검단예미지퍼스트포레(10월·1172가구) △검단AA13-1·2블록(12월·총 1666가구)이 대기 중이다. 2024년에도 △검단역금강펜테리움더시글로(1월·447가구) △e편한세상검단어반센트로(2월·822가구) △제일풍경채검단I(11월·1425가구)이 준비 중에 있다. 부동산업계에 따르면 이같은 검단의 대량 입주물량은 향후 인천 지역 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보고 있다. 검단 공급물량 절반이 인천 거주자에게 배정돼 있는데 수요가 현저히 부족해 미분양 폭증이 우려되기 때문이다.◇ 급매 문의했더니 급급매 소개…역허위매물?전국에서 인천지역이 가장 많이 전세가격이 떨어진 것으로 나타났다. 한국부동산원 주간아파트가격동향(지난달 31일 기준)에 따르면, 전국 전세가격이 -0.37%로 하락폭이 확대됐는데 그중 인천(-0.55%)이 가장 크게 하락했다. 특히 입주물량 영향으로 매물적체가 심화되며 급매물 거래가 진행되고 있는데 이 중 검단(원당·당하동)이 있는 서구는 한 주간 무려 -0.86% 떨어졌다.심지어 1억원대 호가 전세 아파트도 나오고 있다. 2년 전 검단의 전세가격이 3억5000만원에서 4억원대가 평균이었다는 것을 감안하면 절반 가까이 떨어졌다고 할 수 있다.실제로 네이버부동산에 나온 매물을 확인한 결과 검단신안인스빌어반퍼스트는 33평이 지난 8월 3억5000만원(15층)에 전세가격이 거래됐는데 현재 집주인 확인 1억9000만원까지 나온 상태다. 지난달 입주를 시작한 검단디에트르더힐은 평균 전세가격이 2억원대 중반이라고 했으나 현재 나온 84㎡ 호가는 1억8000만원까지 나와 있다. 검단에서 입지가 가장 좋은 대장아파트 호우금(호반써밋1차·우미린더시그니처·금호어울림센트럴)도 3억원대 전세가격을 유지하다가 2억원대 전세매물이 나오기 시작했다. 상황이 이렇다 보니 시장에선 현재 검단 집주인들이 세입자 찾기 혈안에 나섰다는 분위기다. 전세금과 추가 대출금을 합쳐서 집값을 내야 하는 집주인이 많기 때문이다.검단에서 신혼집을 마련하는 안 모씨(38)는 "최근 이 일대로 임장을 다니고 있는데 급매가 있나 물어보면 없다고 하다가도 실제 거주의사를 분명히 하니 더 급급매를 찾아줬다"고 말했다. 공인중개업소 관계자에 따르면 실제 매수 능력과 의지가 분명한 수요자들에게는 추가 할인매물을 소개해주기도 한다. 최근 실거래가격 중엔 특수관계인 증여 의심이 될 정도의 가격이 나오는 것이 이같은 경우라고 볼 수 있다.검단 인근 공인중개업소 A대표는 "현재 보유하고 있는 자금이 확실하거나 매수의지가 강한 분들에겐 네이버부동산에 올라오지 않은 초급매물을 먼저 제안하기도 한다"며 "최근 적극적으로 저렴한 가격을 찾는 손님들은 좋은 가격으로 들어가기도 한다"고 전했다.또한 "현재 검단이 신도시 초기라 그렇지 인천1호선 연장공사가 2년 뒤에 완공되고 편의시설이나 공공인프라도 갖춰지면 매매가격이 반등하니 전세가격도 오를 것이다"고 강조했다.함영진 직방빅데이터랩장은 "최근 인천 서구 매매가 대비 전세가비율이 올해 월별로 65~68% 정도 나왔다"며 "올해와 내년 합치면 약 8만가구 아파트 입주량이 인천에 공급되기에 일부 입주물량이 겹치는 지역에서 역전세 문제가 없을 것이라 단언할 수 없겠다"고 진단했다. 다만 "검단신도시 교통망 확충계획이 있고 내후년 즈음 시장이 다시 회복국면으로 전환될 가능성도 충분히 있다"고 입지적 가치에 대해선 긍정적 평가를 내렸다. kjh123@ekn.kr인천 서구 검단신도시 아파트 전경. 사진=김준현 기자