[에너지경제신문 김기령 기자] 정부의 규제 완화 정책에도 전국 아파트 매매가격과 전세가격 하락 폭이 확대되는 가운데 이번 주 서울 아파트 매매가격이 23주 연속 떨어졌다.3일 한국부동산원의 10월 5주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 0.34% 하락하면서 지난주(-0.28%)보다 낙폭을 키웠다. 이는 지난 2012년 6월11일(-0.36%) 이후 10년4개월 만에 가장 큰 하락 폭이자 5월 마지막 주 이후 5개월째 이어진 하락세다.자치구별로 보면 서울 25개 구 가운데 송파구가 0.60% 하락하면서 가장 큰 폭 떨어졌다. 2012년 7월 둘째 주(-0.61%) 이후 10년3개월여 만에 최대 하락이다. 송파구 잠실동 내 시세를 주도해온 아파트인 ‘리센츠’나 ‘엘스’ 등이 한 달 새 실거래가가 2억원 가량 떨어진 탓으로 분석된다.강동구는 0.45% 하락했고 성북(-0.44%)·노원(-0.43%)·도봉(-0.42%)·은평(-0.40%) 등도 전주 대비 하락폭을 키웠다. 동대문(-0.37%)·강서(-0.35%)·관악(-0.33%)·강남(-0.28%)·동작(-0.23%) 등도 하락세를 이어갔다.경기(-0.41%)와 인천(-0.51%)도 가파른 하락세를 보이면서 수도권 아파트값 낙폭도 지난주 0.34%에서 이번 주 0.40%로 커졌다.한국부동산원 관계자는 "가격 하락 우려에 따른 매수심리 위축과 추가 금리인상 예정에 따라 매수문의가 극소한 상황이 계속되고 있다"며 "현재 급매물에서 추가적으로 가격이 하향 조정되더라도 거래 성립 여부가 불투명한 상황이 지속되며 하락폭이 확대됐다"고 설명했다.수도권 아파트값은 0.40%, 지방 아파트값도 지난주(-0.22%)보다 하락 폭이 커진 -0.24%를 기록했다. 5대 광역시는 0.30% 하락했으며 세종은 0.40% 하락하며 지난주(-0.37%)보다 하락폭을 키웠다.기준금리 인상에 따라 전세자금대출 이자도 높아지면서 이자 부담에 수요자들이 전세 대신 월세로 돌아서면서 전세가격도 하락세를 기록했다. 서울 아파트 전세가격은 0.43%로 전주(-0.32%) 대비 하락폭이 확대됐으며 수도권 전세가격은 0.51%, 지방은 0.24%로 하락폭을 키우면서 한국부동산원 시세 조사 이후 역대 최대 낙폭을 기록했다. giryeong@ekn.kr10월 5주 서울 아파트값은 0.34% 떨어지면서 10년 4개월 만에 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 한국부동산원

[에너지경제신문 김준현 기자] 인천 검단신도시 아파트 시장이 심상치 않다. 인천지역 중 지난 2년 전부터 입주물량이 크게 늘어났고, 이 입주 물량이 2025년까지 이어지고 있어 역전세난 발생이 감지되고 있다.역전세난은 일반적으로 기준금리가 높은 시기에 입주 물량이 많은 지역에서 발생한다. 역전세난 발생 지역은 단기간 내 매매 시장에 이어 전세 시세가 붕괴될 수 있는 만큼 수요자들의 각별한 주의가 요구되고 있다.◇ 2025년까지 인천서 최고 입주물량 대기중3일 에너지경제신문이 부동산 빅데이터 업체 아실을 통해 최근 투기과열지구에서 해제된 인천 서구·연수구·중구의 2022년~2025년 입주물량을 취합한 결과 인천 서구 중에서 검단신도시 입주물량이 가장 많은 것으로 나타났다. 아실 집계에 따르면 2022년부터 2025년까지 인천 서구 전체 입주물량은 4만2769가구이고 이 중 검단신도시에서만 2만4993가구의 입주물량이 있는 것으로 확인됐다. 서구 내 루원시티가 8544가구, 청라국제도시가 1392가구인 것에 비하면 검단만 상당한 물량이다. 아울러 투기과열지구에서 함께 해제된 연수구 송도국제신도시(1만3345가구)와 중구 영종국제도시(9590가구)와 비교해도 압도적인 물량을 보이고 있다.실제로 아실을 통해 확인한 결과 내년에는 △검단신도시모아엘가그랑데(1월·510가구) △검단우미린파크뷰1·2단지(7월·총 1180가구) △검단예미지퍼스트포레(10월·1172가구) △검단AA13-1·2블록(12월·총 1666가구)이 대기 중이다. 2024년에도 △검단역금강펜테리움더시글로(1월·447가구) △e편한세상검단어반센트로(2월·822가구) △제일풍경채검단I(11월·1425가구)이 준비 중에 있다. 부동산업계에 따르면 이같은 검단의 대량 입주물량은 향후 인천 지역 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보고 있다. 검단 공급물량 절반이 인천 거주자에게 배정돼 있는데 수요가 현저히 부족해 미분양 폭증이 우려되기 때문이다.◇ 급매 문의했더니 급급매 소개…역허위매물?전국에서 인천지역이 가장 많이 전세가격이 떨어진 것으로 나타났다. 한국부동산원 주간아파트가격동향(지난달 31일 기준)에 따르면, 전국 전세가격이 -0.37%로 하락폭이 확대됐는데 그중 인천(-0.55%)이 가장 크게 하락했다. 특히 입주물량 영향으로 매물적체가 심화되며 급매물 거래가 진행되고 있는데 이 중 검단(원당·당하동)이 있는 서구는 한 주간 무려 -0.86% 떨어졌다.심지어 1억원대 호가 전세 아파트도 나오고 있다. 2년 전 검단의 전세가격이 3억5000만원에서 4억원대가 평균이었다는 것을 감안하면 절반 가까이 떨어졌다고 할 수 있다.실제로 네이버부동산에 나온 매물을 확인한 결과 검단신안인스빌어반퍼스트는 33평이 지난 8월 3억5000만원(15층)에 전세가격이 거래됐는데 현재 집주인 확인 1억9000만원까지 나온 상태다. 지난달 입주를 시작한 검단디에트르더힐은 평균 전세가격이 2억원대 중반이라고 했으나 현재 나온 84㎡ 호가는 1억8000만원까지 나와 있다. 검단에서 입지가 가장 좋은 대장아파트 호우금(호반써밋1차·우미린더시그니처·금호어울림센트럴)도 3억원대 전세가격을 유지하다가 2억원대 전세매물이 나오기 시작했다. 상황이 이렇다 보니 시장에선 현재 검단 집주인들이 세입자 찾기 혈안에 나섰다는 분위기다. 전세금과 추가 대출금을 합쳐서 집값을 내야 하는 집주인이 많기 때문이다.검단에서 신혼집을 마련하는 안 모씨(38)는 "최근 이 일대로 임장을 다니고 있는데 급매가 있나 물어보면 없다고 하다가도 실제 거주의사를 분명히 하니 더 급급매를 찾아줬다"고 말했다. 공인중개업소 관계자에 따르면 실제 매수 능력과 의지가 분명한 수요자들에게는 추가 할인매물을 소개해주기도 한다. 최근 실거래가격 중엔 특수관계인 증여 의심이 될 정도의 가격이 나오는 것이 이같은 경우라고 볼 수 있다.검단 인근 공인중개업소 A대표는 "현재 보유하고 있는 자금이 확실하거나 매수의지가 강한 분들에겐 네이버부동산에 올라오지 않은 초급매물을 먼저 제안하기도 한다"며 "최근 적극적으로 저렴한 가격을 찾는 손님들은 좋은 가격으로 들어가기도 한다"고 전했다.또한 "현재 검단이 신도시 초기라 그렇지 인천1호선 연장공사가 2년 뒤에 완공되고 편의시설이나 공공인프라도 갖춰지면 매매가격이 반등하니 전세가격도 오를 것이다"고 강조했다.함영진 직방빅데이터랩장은 "최근 인천 서구 매매가 대비 전세가비율이 올해 월별로 65~68% 정도 나왔다"며 "올해와 내년 합치면 약 8만가구 아파트 입주량이 인천에 공급되기에 일부 입주물량이 겹치는 지역에서 역전세 문제가 없을 것이라 단언할 수 없겠다"고 진단했다. 다만 "검단신도시 교통망 확충계획이 있고 내후년 즈음 시장이 다시 회복국면으로 전환될 가능성도 충분히 있다"고 입지적 가치에 대해선 긍정적 평가를 내렸다. kjh123@ekn.kr인천 서구 검단신도시 아파트 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 내년 주택 매매가격이 또 하락할 것으로 예상됐다. 절대적으로 주택 가격 수준이 높은 데다 고금리가 한동안 이어질 것으로 전망되는 만큼 하방압력이 우세할 것으로 예상되고 있다. 경기 침체가 지속되니 건설업계 국내 수주도 덩달아 부진할 전망이다. 2일 한국건설산업연구원이 주최한 ‘2023년 건설·부동산경기전망 세미나’에서 내년도 전국 주택매매가격은 전년대비 2.5% 하락, 국내 건설수주는 7.5% 감소한 206조8000억원을 기록할 것으로 전망됐다. 주택 전세가격은 0.5% 상승, 건설투자는 겨우 0.1% 소폭 늘어날 것으로 예측됐다. 먼저 김성환 건산연 부연구위원이 발표한 ‘2023년 주택·부동산 전망’을 보면 전국적으로 2.5% 하락이 예상되는 가운데 수도권은 2%, 지방은 3%로 지방에서 더 어려운 모습을 보일 것으로 봤다. 수도권 지역은 그간 누적된 가격 상승 폭이 커 3/4분기 들어 하락세가 커졌지만 지난달 28일 정부가 발표한 규제 완화책이 단기적으로 하락폭 확대를 저지할 것으로 봤다. 다만 지방은 상승기 동안 특정 지역·사업에 집중된 가격 상승이 나타났는데, 해당 상품에 대한 수요가 감소하면서 하락폭이 수도권보다 더 클 것으로 예측됐다. 부동산 가격 상승 기대가 줄어 매수 수요가 감소하니 그 대안으로 임대차시장으로 수요가 유입될 것으로 보고 있다. 올해 월세 거래가 늘면서 임대차 시장 내에서 상대적으로 전세 입지가 축소됐지만 내년에는 임대인들이 월세가격을 인상하며 전세가격 하락세는 1년 만에 마감할 것으로 전망했다. 분양물량은 전반적으로 감소세 전망이다. 분양가상한제 적용 지역 등 분양가격이 낮은 곳에는 수요가 있겠지만 시행사 및 건설업계 등 공급측면에선 비용 상승으로 낮은 분양가 유지가 어려워 줄어든다고 해석했다. 김 부연구위원은 "이번 10·28에 발표된 주택관련 규제 완화로 기존보다는 수요가 증가하겠지만 시장 흐름을 바꿀 정도 수요 유입 기대는 어렵다"고 전망했다. 최근 부동산 PF대출 사태에 대해선 "기업은 공급자 금융의 어려움이 심화된 만큼 프로젝트 수익성 평가를 과거보다 보수적으로 접근하고 리스크 관리에 만전을 기해야 한다"고 당부했다. 한편 국내 건설수주 감소는 부동산 경기 침체 외에도 SOC 예산 감소가 크게 한몫했다. 국내 건설수주는 지난 2019년부터 2022년까지 4년 연속 증가해왔으나 내년부터 정부 SOC 예산이 10% 이상 감소하고 기준금리도 급등하는 등 시장 상황이 어려워 전년 대비 7.5% 감소할 것으로 봤다. 상황이 이렇다 보니 공공수주도 3.1% 감소한 55조2000억원을 기록할 것으로 전망됐다. 건설투자는 그나마 올해 증가한 반도체 공장 수주 영향으로 일부 감소폭이 완화될 것으로 보이지만 주거용 건축투자는 미분양 증가로 횡보세, 토목투자는 정부 예산 삭감으로 크게 부진할 것으로 바라봤다. 박철한 연구위원은 "금리인상과 부동산 PF사업에 대한 금융규제 강화로 개발사업 전반에서 신용경색이 발생했다"며 "정부의 적극적 위기 대응 및 대내외적 시장 신뢰 확보가 내년 국내 경제의 안정적 성장에 가장 중요한 관건이 될 것이다"고 분석했다. 또한 "내년 상반기는 물가 상승압력을 자극하지 않도록 소규모 공사 위주로 발주를 늘리고, 하반기에는 내년으로 연기된 대형사업 착공을 앞당겨 하반기 경기부양 효과를 극대화할 필요가 있다"고 강조했다. kjh123@ekn.kr건설세미나 2 2023년 건설부동산 경기 전망 세미나에서 박철한 건산연 연구위원이 건설경기 전망을 발표하고 있다. 사진=김기령 기자 2023년 건설부동산 경기 전망 세미나 2일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 열린 2023년 건설부동산 경기전망 세미나에서 이충재 한국건설산업연구원장이 개회사를 하고 있다. 한국건설산업연구원

[에너지경제신문 김준현 기자] 금리인상 등 이유로 올해 3분기 전국 건축 인허가 및 착공, 준공 모두 감소하며 부동산 경기 장기 침체화가 예고됐다.2일 국토교통부가 발표한 2022년 3분기 건축 인허가 통계 발표에 따르면 올해 3분기 인허가 면적은 3889만4000㎡로 지난해 같은 기간보다 9.5% 줄었다. 이는 제1, 2종 근린생활시설과 창고 인허가 감소에 따른 것이다. 인허가 동수는 3만9812동으로 지난해 같은 기간보다 27.6% 감소했다.같은 기간 착공 면적은 2839만㎡로 10.6%, 준공은 2963만6000㎡로 1.2% 각각 감소했다. 착공 및 면적 모두 업무시설 등에서 감소한 것으로 나타났다. 국토부 관계자는 "건축 인허가는 경기 변동보다 앞서 움직여 경기를 예측할 수 있는 경기선행지표, 착공은 경기 변동과 함께 움직이는 동행지표다. 준공은 경기 변동을 사후에 확인할 수 있는 후행지표다"며 "전 세계적 인플레이션과 금리인상 등 대내외적인 경기 변화의 영향을 받은 것으로 보인다"고 분석했다. 지역별로는 수도권 인허가 면적이 1438만4000㎡로 34% 줄었지만, 지방은 2450만9000㎡로 15.6% 증가했다.서울 인허가 면적은 45.2% 줄었고 경기는 -28.6%, 인천 -55.9%, 충남-34.7% 감소했다. 반면 부산(117.9%)과 울산(64.6%), 강원(63.8%) 등 10개 시도의 인허가 면적은 늘었다.용도별로는 상업용, 공업용 등이 일제히 감소한 가운데 주거용 인허가 면적만 8.4% 증가했다. 단독은 145만8000㎡에서 106만㎡로, 다가구는 64만2000㎡에서 31만7000㎡, 다세대주택은 74만8000㎡에서 34만9000㎡로 감소했다. 그나마 부산, 대전 등 지방 아파트가 669만1000㎡에서 증가한 영향이다.착공 면적은 수도권(-15.2%)과 지방(-5.9%)에서 모두 줄었다. 세종(-71.0%), 광주(-59.4%), 전남(-47.4%)의 감소 폭이 컸다.용도별로는 상업용(-19.7%), 공업용(-17.7%), 주거용(-11.4%) 착공이 모두 감소했다. 주거용 착공은 수도권에서 13.7% 줄어 지방(-9.6%)보다 감소 폭이 컸다.의료시설 등 착공 영향으로 교육 및 사회용과 기타 용도 착공은 각각 6.4%, 4.1% 증가했다. 준공 면적은 수도권에선 2.5% 늘었지만, 지방에서 5.2% 감소했다.준공은 세종(-81.1%), 경북(-48.3%), 전북(-30.9%) 등에서 줄었다. 다만 주거용 준공은 7.5% 늘었는데, 부산·충남 등 지방 아파트 준공이 증가한 영향이다.최근 5년간 3분기 준공면적은 연평균 -5.1% 감소했고, 준공 동수는 -7.3% 줄었다. 2022년 3분기 준공 면적은 전년 동기 대비 -1.2%, 동수는 -10.4% 감소했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "인허가 감소 등으로 향후 주택공급이 감소하는 것을 부동산 장기침체로 단정하긴 어렵다"며 "신규공급이 감소하면 서울 등 대도시를 포함해 신규주택에 대한 수요가 유지되거나 더 커지는 등의 상황이 주택가격에 영향을 미칠 수 있기 때문이다"고 설명했다. kjh123@ekn.kr서울 아파트 건설현장. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 부동산 경매 시장에도 한파가 불어 닥치고 있다. 지난해까지만 해도 수요가 많았던 서울 주요 고가 아파트도 잇달아 유찰되는 등 시장의 외면을 받는 양상이다. 금리 인상 여파로 집값 하락 우려가 커지면서 시세보다 저렴해도 수요자들이 움직이지 않는 것으로 보인다.1일 대한민국법원 법원경매정보와 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 이날 서울지방법원(서부·북부)에서 열린 법원경매에는 아파트 14건을 포함해 주택·다세대·오피스텔 등 총 43건이 물건으로 나왔으나 매각(낙찰)은 단 4건에 그쳤다.대표적으로 이날 오전 서울북부지방법원에서 진행된 노원구 상계동 상계주공16단지 전용면적 79㎡는 유찰됐다. 감정가는 9억6000만원으로 책정됐다. 이번 유찰로 다음 경매일인 다음달 6일에는 직전 대비 20% 낮아진 7억6800만원에 진행될 예정이다.해당 단지는 현재 시세 9억2000만원에 매물로 한 건 나와 있으며 가장 최근 거래는 9억원으로 지난해 6월 매매됐으며 이후 거래가 이뤄지진 않았다. 유찰된 이유 역시 시세 대비 저렴하지 않은 감정가에 수요자들이 움직이지 않은 것으로 풀이된다.시세 대비 저렴한 서울 내 대장아파트도 유찰되는 등 경매 시장에서 힘을 발휘하지 못하고 있다.지난달 26일 서울남부지방법원에서는 양천구 목동 목동신시가지7단지 전용 101㎡가 유찰됐다. 지난 9월에 이어 두 번째 유찰이다.지난 첫 경매 당시에는 감정가 26억2000만원에서 시작해 한 차례 유찰됐으며 지난달에는 저감률 20%를 적용해 감정가 20억9600만원에 진행됐다. 다음 경매 예정일은 다음달 6일로 감정가는 기존 20억9600만원에서 20% 하락한 16억7680만원부터 시작된다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 단지 전용 101㎡는 가장 최근 거래(지난 4월)에서 동일면적 최고가인 25억4000만원에 거래됐다. 실거래가와 비교하면 4억원 넘게 저렴한 가격이지만 유찰된 것이다.이렇듯 시세 대비 저렴하더라도 입찰에 어려움을 겪는 데는 집값 하락 우려에 참여자들이 입찰에 선뜻 나서지 못하기 때문으로 분석된다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "서울은 금리 인상 부담과 함께 매매가도 하락하는 추세여서 유찰된 물건이 쌓여 경매 진행 건수가 늘고 있지만 경매시장에서도 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.경매 시장 침체는 통계 수치로도 확인 가능하다.지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수는 107건으로 이 중 19건만 낙찰되며 평균 낙찰률 17.8%를 기록했다. 지난 9월 대비 4.6%포인트 하락한 수준이며 관련 통계가 집계되기 시작한 2001년5월 이후 가장 낮은 수치다. 감정가 대비 낙찰가 비율을 의미하는 낙찰가율은 88.6%로 전월(89.7%) 대비 1.1%포인트 낮아졌다. 4개월 연속 하락세다.서울 빌라도 낙찰률 12%, 낙찰가율 89.8%를 기록했다. 서울 빌라 낙찰가율이 80%대로 떨어진 것은 올해 들어 처음이며 낙찰률도 역대 최저치다. giryeong@ekn.kr서울 63스퀘어에서 바라본 아파트 단지·주택가 모습. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 부동산 거래절벽이 거래 ‘실종’으로 치닫고 있는 가운데 서울 아파트 매매 건수가 또 역대 최저치를 갈아치웠다. 전문가들은 길게는 내년 상반기까지도 거래절벽이 계속될 것이라고 전망했다. 31일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 9월 서울 아파트 매매 거래 건수는 613건으로 역대 최저치인 지난 7월 거래량(646건)보다도 30건 가량 적은 수준이다. 이날이 9월 거래 신고 기한 종료 당일임에 따라 하루 동안 신고 건수가 발생할 경우 거래량이 소폭 증가할 수는 있지만 30건 넘게 차이를 보이는 7월 거래량을 웃돌 가능성은 낮다. 9월 거래량은 1년 전인 지난해 9월(2691건)과 비교하면 4분의 1 수준에 불과하며 지난 2006년 관련 통계가 시작된 이래 역대 최저치다. 국토교통부가 집계해 매월 발표하는 월별 주택 통계에서도 9월 서울 아파트 거래량은 올 들어 가장 적게 집계됐다. 국토부의 ‘9월 주택 통계’에 따르면 9월 서울 아파트 거래량은 856건으로 지난 8월(907건) 거래량이 지난 2006년 관련 통계 집계 이래 처음으로 1000건 아래로 떨어진 것보다 더 낮아졌다. 자치구별로 보면 광진구 아파트 거래건수가 11건으로 가장 적은 것으로 나타났다. 중구와 용산구, 강북구가 12건으로 뒤를 이었고 금천구·종로구 15건, 관악구 17건, 광동구 18건 등이 9월 한 달간 거래 건수가 20건이 채 되지 않았다. 지난해 9월 서울 자치구 가운데 거래 건수가 가장 많았던 노원구는 1년 사이에 거래량이 212건에서 31건으로 급감했다. 최근 잠실 대단지 아파트 중심으로 거래량이 감소세를 보이고 있는 송파구도 1년 만에 거래량이 161건에서 29건으로 떨어졌다. 거래 건수가 가장 많은 자치구는 영등포구(70건)로 서울 25개 자치구 가운데 두 번째로 거래량이 많은 구로구(43건)보다 수치가 압도적으로 높았다. 영등포구 대림동의 한 도시형생활주택 소형 면적에서 매매 거래가 많이 발생했기 때문으로 분석된다. 반면 금리 인상과 집값 급등에 따른 매수 심리 위축으로 거래절벽이라는 초유의 상황이 이어지면서 임대차 거래는 지난해보다 증가하는 양상이다. 매매 대신 월세로 눈을 돌리는 수요자가 늘어나서다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 아파트 월세 거래 건수는 6312건으로 지난해 같은 기간(6079건)보다 늘어났다. 같은 기간 매매 거래량이 전년 대비 절반 이상 감소한 것과 대비되는 결과다. 강북구의 A 공인중개사사무소 관계자는 "집이 팔리지 않으니 차선으로 전·월세 세입자라도 들여야겠다고 판단하고 임대차 매물을 내놓는 집주인들이 많다"며 "또 같은 조건에 전·월세 매물이 있으면 월세를 선택하는 세입자가 많아져서 월세 거래가 상대적으로 늘어난 것"이라고 말했다. 업계에서는 내년 상반기까지도 거래절벽 현상이 이어질 것이라고 내다봤다. 가파른 금리 인상에 이자 부담이 어느 때보다 높은 상황에서 매수세가 증가할 요인이 없어서다. 뿐만 아니라 다음 달 한국과 미국에서 한 차례 금리 인상이 예고돼 있어 시장은 더 긴장하는 양상이다. 미국은 다음달 1∼2일(현지시간) 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 금리를 0.75%포인트 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 단행할 것이라는 분석이 우세하다. 이 경우 사상 처음으로 4회 연속 자이언트 스텝을 밟게 된다. 미 금리를 추종하는 한국은행도 다음달 24일 열리는 금융통화위원회에서 0.25%∼0.5%포인트 인상이 유력시되고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "지금 시장에서 가장 큰 변수가 금리 인상인 상황에서 금리 인상 기조가 내년 상반기까지 이어질 것으로 예상되기 때문에 매수세가 쉽사리 풀리진 않을 것이라고 생각한다"며 "원리금 상환 부담이 지난해에 비해 매우 커졌기 때문에 수요자들이 섣불리 매수에 나서긴 쉽지 않을 것"이라고 말했다. giryeong@ekn.kr서울 부동산 서울 송파구의 한 공인중개업소 밀집 상가 모습. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 올해 9월까지 주택건설 인허가는 지방을 중심으로 크게 증가한 반면 착공은 각 평균보다 크게 줄었다. 2005년부터 2021년까지 평균 인허가 대비 착·준공 감소는 15%, 18% 정도로 보고 있는데 올해 9월까지 누계로 인허가 대비 착·준공 감소율은 각각 23%, 25% 기록했다. 이는 건설업계가 금리인상 기조 및 부동산 PF대출 부실 사태 등 경기침체로 인해 분양사업을 철회하거나 원자재 가격 상승으로 공사를 상당기간 지연시키고 있어 발생한 것으로 풀이되고 있다.◇ 이달 인허가 물량 증가…착공·분양은 감소31일 국토교통부가 발표한 ‘9월 주택통계’에 따르면 1~9월 주택 인허가 물량은 전국 38만200가구로, 지난해 동기 대비 5.9% 증가했다. 수도권 인허가 물량은 13만1839가구로 지난해보다 28.3% 줄었지만, 지방은 24만8361가구로 전년 동기 대비 41.8% 증가했다. 전월과 대비해도 19.2% 늘어난 기록이다.반면 1~9월 주택 착공실적은 전국 29만4059가구로 지난해 동기 대비 26.1% 감소했다. 이 가운데 수도권은 14만9198가구로 작년 동기 대비 24.8% 감소했고, 지방은 14만4861가구로 27.3% 줄었다.분양 실적도 줄었다. 9월까지 전국 공동주택 분양 물량은 지난해 같은 대비 20.1% 감소한 18만8217가구로 집계됐다. 이 중 수도권은 26.5% 감소한 8만262가구, 지방은 14.6% 줄어든 10만7955가구로 나타났다.특히 임대분양이 크게 감소했다. 일반분양이 14만8010가구로 전년 동기 대비 15% 감소한 반면, 임대주택은 1만5552가구로 전년 동기 대비 53.5%로 뚝 떨어졌다.반면 주택 준공실적은 전국 28만7415가구로, 지난해 9월 누계 4.8% 증가했다. 지역별로 보면 수도권은 총 15만6807가구로 5% 감소했고, 지방은 13만608가구로 19.8% 늘었다.◇ 주택 인허가 대비 착·준공 ‘디커플링’ 현상 심화부동산업계에선 인허가가 늘어나도 준공이 없는 경우는 조합원과의 갈등이나 시공사의 자금조달 문제 등에 따라 사업이 철회되거나 지연되는 경우로 보고 있다. 부동산R114가 지난 9월 발표한 보고서에 따르면 2005년부터 2021년까지 연평균 주택인허가, 착공, 준공 물량 데이터를 분석한 결과 인허가에서 착공 단계에 진입하는 과정에서 약 15% 수준의 물량이 이탈하는 것으로 나타났다.구체적으로 전국 인허가 물량은 연평균 51만8294가구, 착공물량은 44만216가구로 85% 수준이었다. 서울 및 경기·인천은 평균 85%, 5대광역시(부산·대구·광주·대전·울산)는 84%, 기타지방은 86%였다.그런가 하면 올해만 봤을 때 1월부터 9월까지 전국 인허가 물량(38만200가구) 대비 착공(29만4050가구)과 준공(28만7415가구)실적은 각각 77%, 75%로 앞선 평균보다 10% 이상 떨어진 것으로 나타났다.이는 지난 2020년10월 때와는 정반대를 보인다. 당시 하나금융투자 분석에 따르면 2020년 주택 인허가는 10월 누적 약 33만가구로 전년 동기인 약 35만가구 대비 감소가 지속되는 반면, 착공과 분양은 전년 동기 대비 증가하는 모습이었다. 부동산 경기가 상승 및 하락 기조에 따라 인허가 물량과 착·준공이 디커플링 현상을 보이고 있다는 해석이다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 "건설사들은 착공에 들어가기 시작하면 일반분양도 해야 하니 벗어나기 힘든 구조가 된다"며 "최근 미분양이 늘어나는 와중에 인허가는 많이 낼 수 있지만 리스크 관리에 들어간 건설사들이 보수적으로 움직일 것이다"고 진단했다.이를 두고 시공능력평가 10위 내 대형건설업체 관계자는 "착공이 늦어지고 있다는 것은 분양을 하지 못하는 문제이기에 시행사 측 영향이 클 것이다"며 "도급회사 입장으로선 분양가상한제 등으로 제값에 받지 못하고 최근엔 청약률도 크게 떨어지니 급히 시작할 필요가 없어 착공이 늦어지고 있다"고 말했다.시행사까지 겸하는 중견건설업체 관계자는 "대형건설사는 자체 사업 건수가 많지 않고 대부분 정비사업이나 도급사업이 많지만 현재 중견사들은 토지 매입과 개발, 분양까지 자체 사업이 많아 자금여력이 크게 제한적이어서 착공에 들어가지 못하는 경우가 있다"고 강조했다.kjh123@ekn.kr서울 지역 아파트 주택공사 건설 현장 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 연이은 금리상승 압박 및 경기 침체 등 영향으로 미분양 주택 증가 및 주택 ‘거래절벽’ 현상이 심화되고 있는 것으로 나타났다. 31일 국토교통부에 따르면 지난 9월말 기준 전국 미분양 주택은 총 4만160가구로 전월보다 27.1%(3만2722가구) 증가했다. 지난해 말 1만7710가구와 비교하면 2배 넘게(2만2450가구) 늘어난 수치다. 미분양 주택은 지난해 10∼11월 1만4000가구 규모로 바닥을 찍은 뒤 올해 들어 매달 증가하는 추세다. 특히 수도권 미분양 주택은 지난해 말 1509가구에서 지난달 7813가구로 8개월 사이 5배 넘게 커졌다. 수도권은 대부분 경기에서 미분양 물량을 키웠다. 같은 기간 1030가구에서 5553가구로 5.3배 정도 늘어났고 전달(3180가구)과 비교해도 74% 이상 늘어났다. 아울러 지방 역시 같은 기간 1만6201가구에서 3만3791가구로 1만7000가구 넘게 늘어났다. 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 ‘악성 미분양’으로 불리는 ‘준공 후 미분양’은 전국 7189가구로 전월보다 1.9% 감소했다. 다만 수도권 준공 후 미분양은 전월 대비 25.1% 늘어났다. 특히 경기도는 같은 기간 43.2%로 준공 후 미분양 물량 평균을 크게 키웠다. 미분양 공포 확산 속 거래절벽 심화 현상도 이어가고 있다. 지난 9월 주택 매매거래량은 총 3만2403건으로 전월대비 8.8%(3만5531건) 감소, 전년 동월 대비 60.3%(8만1631건) 줄었다. 올해 누계는 41만7794건으로 전년 동기 81만8948건 대비 49% 줄어든 수치다. 지역별로 보면 수도권은 1만2609건으로 전월 대비 9.2%, 전년 동월 대비 66.1% 감소, 지방은 1만9794건으로 각각 8.6%, 55.4% 감소했다. 누계로 보면 수도권은 16만7057건으로 전년 동기 대비 58,2% 감소했고 지방은 25만737건으로 40.2% 대폭 줄었다. 유형별 거래량은 아파트가 1~9월 24만3514건으로 전년 동기 대비 55.6% 감소했고 아파트 외 주택은 17만4280건으로 35.5% 줄었다. 임대차 신고제 자료와 확정일자 신고자료를 합산한 9월 전·월세 거래량(신고일 기준)은 총 20만5206건으로 전월 대비 9%, 지난해 같은 기간 대비 12.6% 증가했다. 전·월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 51.8%로 조사됐다. 1~9월 누계 기준으로는 51.8%로 집계됐다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "금리가 올라 전세대출 이자보다 월세가 유리하다고 계산되면 월세를 선택하는 것이다"며 "월세 가격이 오르는 추세이기에 월세로 돌리는 것이 정답이라고 할 수는 없다"고 지적한 바 있다. kjh123@ekn.kr서울 아파트 모습 서울 아파트 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] "15억원 아파트 대출이 풀렸다고 해도 기존 집이 안 팔리는데 어떻게 옮겨 가겠어요."(서초구 A 공인중개업소 관계자)"집값이 더 내려야 매수세도 생길 텐데 규제 완화책 발표가 집값을 올리는 신호가 될까 걱정되기도 해요."(양천구 B 공인중개업소 관계자)정부가 내년부터 15억원 초과 아파트 주택담보대출(주담대)을 허용한다는 규제 완화 방안을 내놨지만 시장에서는 거래 활성화로 이어지기는 쉽지 않다는 반응이다. 매수에 나서기에는 금리가 여전히 높기 때문에 시장 흐름을 반전시키기에는 역부족이라는 시각이 다수다.30일 국토교통부에 따르면 정부는 지난 27일 윤석열 대통령 주재로 열린 ‘제11차 비상경제민생회의’에서 부동산 규제 완화 대책 중 하나로 규제지역 내 15억원 초과 아파트에도 주담대를 허용하고 LTV(주택담보대출비율)를 50%로 적용하겠다는 계획을 발표했다.지난 2019년 12월 이후 15억원 초과 아파트에 주담대가 금지된 지 3년 만에 규제가 해제되는 것이다. 내년부터 추진될 예정이며 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건부)에 한해 적용된다.◇ 대출 규제 완화 소식에도 "고금리에 대출 허용이 무슨 소용이냐"이를 두고 일각에서는 대출 허용 조치를 통해 고가주택의 거래가 늘어날 수 있다는 기대가 나오기도 했다. 예를 들면 14억원 아파트 거주자가 1억~2억원을 대출 받으면 15억원이 넘는 상급지로 갈아타기가 가능해지기 때문이다.하지만 지난 주말 15억원 초과 단지 주변 공인중개업소를 방문한 결과 높은 금리와 DSR 규제 등이 여전한 상황에서 실제 매수에 나서는 이들이 많지 않을 것이라는 의견이 지배적인 것으로 확인됐다.서울 서초구 잠원동 A 공인중개업소 관계자는 "인근에 15억원을 웃도는 단지가 대부분인데 발표 이후로 매수 문의는 한 건도 없었다"며 "학군 때문에 이사 수요가 꾸준히 많은 동네인데도 불구하고 기존 집이 안 팔리니까 움직일 수 있는 분들이 없는 상황"이라고 말했다.양천구 목동 B 공인중개업소 관계자는 "DSR 규제가 여전하고 기준금리가 연말에 또 오르면 이자는 더 높아지는데 대출을 풀어줬다고 해서 매수에 나설 수 있는 사람이 몇이나 되겠냐"며 "당장은 매수 문의가 없고 요즘은 금리가 가장 크게 영향을 주고 있기 때문에 규제 완화로 거래절벽이 해소되진 않을 것"이라고 말했다.일부 급매가 나오는 단지들에서는 발표 직후 매수 문의도 있었던 것으로 나타났다. 송파구 잠실동 C 공인중개업소 관계자는 "주담대가 풀리니 15억원이 넘는 단지도 구입하겠다는 문의 전화가 많이 왔다"며 "지난해 10월 20억원까지 올랐던 레이크팰리스 전용 59㎡에 16억원 급매도 나왔다"고 귀띔했다.◇ 전문가, "집값 재불안 가능성 없을 것"…시장 영향 미미 전망전문가들도 이번 조치가 집값 불안 등을 야기할 만큼 시장에 미치는 영향은 적을 것으로 봤다. 정부가 부동산 시장 혼란을 줄이기 위해 규제완화 방안을 발표했기 때문에 시장에 숨통을 트는 역할은 할 수 있겠지만 이로 인해 집값이 불안정해질 가능성은 극히 적다는 것이다. 또 소득에 따라 대출한도를 제한하는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 남아있는 만큼 대출에 제한을 받는 수요자들이 선뜻 매수에 나서지 않을 것이라고 내다봤다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 규제 완화 방안이 주택 거래의 인위적 활성화나 고가주택의 규제완화라기보다는 주택시장의 후방산업에까지 영향을 주고 있는 아파트 입주적체 문제와 냉각된 시장에서 집을 갈아타며 겪게 되는 실수요자의 자금난과 세금부담을 낮추려는 정책으로 해석된다"며 "LTV를 완화하더라도 DSR 규제가 상존해 있고 주담대 금리가 5~7%에 달하고 있기 때문에 실수요자의 시장 진입은 제한적일 것으로 판단된다"고 말했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "LTV가 소폭 완화됐지만 DSR 규제가 여전한 상황에서 이 정도 수준의 규제 완화 방안이 시장에 큰 영향을 미칠지는 확신하기 어렵다"며 "시장상황을 판단하면서 적절히 대응하는 이후의 추가조치를 지켜봐야 할 것"이라고 말했다. giryeong@ekn.kr서울 송파구 잠실동 한 상가 내 공인중개업소 모습. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 정부가 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출(주담대)을 허용키로 하면서 고가주택이 몰린 강남4구(강남·서초·송파·강동구)부터 거래절벽이 해소될지 관심이 모아지고 있다. 강남4구부터 거래가 활성화되면 주변 지역까지 파급력이 확산될 수 있기 때문이다.30일 부동산업계에 따르면 앞으로 투기·투기과열지구 내 무주택자와 1주택자에 대해 기존 주택을 처분하는 조건으로 15억원 초과 아파트를 거래할 때도 주담대를 받을 수 있게 됐다. 특히 주택담보인정비율(LTV)을 집값과 무관하게 50% 일괄로 적용하는 방식은 파격적이란 분석이다. 이는 한국은행이 내달에도 ‘빅스텝’(기준금리 0.5%p 인상)을 단행할 것으로 보여 그 이전에 규제완화를 통한 시장 충격을 줄이기 위함으로 풀이된다. 다만 다주택자는 이같은 규제 완화를 적용받을 수 없다. 집값을 자극하고 투기를 조장할 우려가 있어서다. 이같은 긴급 조치에도 전문가를 비롯한 업계 등은 금리 안정화 및 DSR 규제가 해결되지 않는 이상 시장에 큰 영향을 주지 못할 것이란 시각이 지배적이다. 강남4구 15억원 이상 매매 물건 10건 이상 주요 단지(30일 기준 아실 통계) 구 동 아파트명 건수 평균가격 강남구 개포동 래미안블레스티지 21건 16억원~48억원 개포래미안포레스트 19건 16억5천~44억원 대치동 래미안대치팰리스 1,2단지 16건 32억7천만~55억원 대치아이파크 11건 21억~52억원 은마아파트 24건 19억~24억2천만원 도곡동 도곡렉슬 15건 18억5천만~47억원 래미안도곡카운티 10건 22억5천만~36억원 일원동 래미안개포루체하임 28건 21억5천만~43억원 서초구 서초동 서초그랑자이 10건 26억~45억원 래미안리더스원 10건 28억5천만~50억원 반포동 아크로리버파크 21건 28억~85억원 반포자이 42건 23억5천~85억원 래미안퍼스티지 20건 25억~85억원 송파구 잠실동 레이크팰리스 22건 16억~35억원 잠실주공5단지 14건 21억8천~25억원 가락동 헬리오시티 121건 10억7천~50억원 래미안파크팰리스 13건 14억9천~20억원 문정동 올림픽훼밀리아파트 23건 15억~30억원 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 14건 12억~18억5천만원 고덕그라시움 10건 11억~30억원 ◇ 강남4구 15억 초과 아파트 적체 매물 해소될까박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 이번 발표에 대해 "규제지역과 대출 규제 완화로 시장 연착륙에 기여할 수 있다"며 "일부 집주인이 급급매물 내놓은 것을 회수할 가능성이 높아 보인다"고 진단했다. 부동산 빅데이터업체 아실을 통해 확인한 결과 강남4구 중 강남구에선 개포동, 대치동, 도곡동 중심으로 매물이 적체돼 있었다. 서초구에선 서초동과 반포동 위주로, 송파구에선 잠실동과 가락동, 강동구에선 고덕동 위주로 매물이 10건 이상 쌓여있는 것으로 나타났다. 이날 본지가 아실을 통해 구체적으로 집계한 결과 강남구에선 △개포동 래미안블레스티지(21건), 개포래미안포레스트(19건) △대치동 래미안대치팰리스(16건), 은마아파트(24건) 등이 있다. 서초구에선 △서초동 서초그랑자이(10건) △반포동 반포자이(42건) △래미안퍼스티지(20건)가 있다. 송파구에선 △잠실동 레이크팰리스(22건), 잠실주공5단지(14건) △가락동 헬리오시티(121건), 고덕동에선 △고덕그라시움(14건) 등이 나와 있다. 참고로 중복매물을 제외했으나 일부 허위매물이 있는지에 대해선 확인되지 않았다.이를 두고 시장에선 강남4구라도 각기 다른 반응을 보였다. 강남구와 서초구 공인중개업소에선 대출 규제완화만으로는 큰 효과가 없다는 입장이다. 반포동 공인중개업소 관계자는 "실수요자 장애물 걸러내는 수준이다"며 "거래절벽을 허물려면 다주택자가 처분 조건 없이 추가로 사는 것이어야 한다"고 지적했다. 13억원에서 17억원 사이 걸쳐있는 송파구 아파트에선 일부 긍정적 반응을 내비치기도 했다. 잠실 공인중개업소 관계자는 "발표 당일 저녁에만 몇 차례 전화문의가 오긴 했다"고 전했다.◇ 강남4구, 가격 떨어지고 매수심리 더 얼어붙고…현재 강남4구는 금리인상 전망과 급매물 중심 거래로 인해 가격 하락폭이 확대되고, 매수심리도 크게 위축돼 있다. 실제로 한국부동산원에 따르면 서울 25개 자치구 중 가장 많이 떨어진 곳은 송파구(-0.38%→-0.43%)였다. 잠실동 및 가락동 대단지 위주로 낙폭을 벌렸다. 특히 잠실 대단지 아파트 하락세가 심각하다. 강동구(-0.31%→-0.35%)는 암사동, 천호동, 둔촌동 대단지 위주로 하락세를 보였다. 서초구(-0.16%→-0.18%)와 강남구(-0.20%→-0.23%)도 하락폭이 확대됐다. 가격이 하락하는 상황에서 매매수급지수도 떨어지는 등 거래절벽 현상이 심화되고 있다. 부동산원에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 75.4로 지난주 76에 이어 0.6포인트 떨어졌다. 특히 강남4구가 있는 동남권 매매수급지수가 79.4를 기록하며 지수 80선이 무너졌다. 강남권의 수급지수가 70대로 떨어진 것은 지난 2019년 6월 둘째주(78.7) 조사 이후 3년4개월 만이다. 침체기가 지속 되고 있는 상황에서 전문가들은 이번 대책이 시장 내 영향은 제한적으로 전망했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD 상품기획비즈니스학과 교수)는 "이번 회의에서 발표된 내용은 극소수 실수요자에게는 도움이 되겠지만 부동산경기 하락기조에서는 이정도 규제완화 가지고는 시장을 정상화하기에는 요원하다"며 "부동산 상승 가능성이 있다고 판단할 때 매수 세력으로 몰리는데 아직까진 글로벌 경기 위기가 이어지고 있어 효과는 미미할 것이다"고 전망했다. 박 위원도 "치솟는 금리 때문에 매수자들이 내 집 마련하기에는 아직 어려운 시기다"며 "시장 냉각속도가 생각보다 빠르므로 서울 강남과 수도권 핵심지역을 제외하곤 투기과열지구와 조정대상지역을 서둘러 해제할 필요가 있다"고 제안했다. kjh123@ekn.kr반포동 일대 한 아파트 단지. 사진=김준현 기자