착공 실적 ‘뚝’…인허가 늘어나는데 공사는 없어

▲서울 지역 아파트 주택공사 건설 현장 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 올해 9월까지 주택건설 인허가는 지방을 중심으로 크게 증가한 반면 착공은 각 평균보다 크게 줄었다. 2005년부터 2021년까지 평균 인허가 대비 착·준공 감소는 15%, 18% 정도로 보고 있는데 올해 9월까지 누계로 인허가 대비 착·준공 감소율은 각각 23%, 25% 기록했다. 이는 건설업계가 금리인상 기조 및 부동산 PF대출 부실 사태 등 경기침체로 인해 분양사업을 철회하거나 원자재 가격 상승으로 공사를 상당기간 지연시키고 있어 발생한 것으로 풀이되고 있다.


◇ 이달 인허가 물량 증가…착공·분양은 감소

31일 국토교통부가 발표한 ‘9월 주택통계’에 따르면 1~9월 주택 인허가 물량은 전국 38만200가구로, 지난해 동기 대비 5.9% 증가했다. 수도권 인허가 물량은 13만1839가구로 지난해보다 28.3% 줄었지만, 지방은 24만8361가구로 전년 동기 대비 41.8% 증가했다. 전월과 대비해도 19.2% 늘어난 기록이다.

반면 1~9월 주택 착공실적은 전국 29만4059가구로 지난해 동기 대비 26.1% 감소했다. 이 가운데 수도권은 14만9198가구로 작년 동기 대비 24.8% 감소했고, 지방은 14만4861가구로 27.3% 줄었다.

분양 실적도 줄었다. 9월까지 전국 공동주택 분양 물량은 지난해 같은 대비 20.1% 감소한 18만8217가구로 집계됐다. 이 중 수도권은 26.5% 감소한 8만262가구, 지방은 14.6% 줄어든 10만7955가구로 나타났다.

특히 임대분양이 크게 감소했다. 일반분양이 14만8010가구로 전년 동기 대비 15% 감소한 반면, 임대주택은 1만5552가구로 전년 동기 대비 53.5%로 뚝 떨어졌다.

반면 주택 준공실적은 전국 28만7415가구로, 지난해 9월 누계 4.8% 증가했다. 지역별로 보면 수도권은 총 15만6807가구로 5% 감소했고, 지방은 13만608가구로 19.8% 늘었다.


◇ 주택 인허가 대비 착·준공 ‘디커플링’ 현상 심화

부동산업계에선 인허가가 늘어나도 준공이 없는 경우는 조합원과의 갈등이나 시공사의 자금조달 문제 등에 따라 사업이 철회되거나 지연되는 경우로 보고 있다.

부동산R114가 지난 9월 발표한 보고서에 따르면 2005년부터 2021년까지 연평균 주택인허가, 착공, 준공 물량 데이터를 분석한 결과 인허가에서 착공 단계에 진입하는 과정에서 약 15% 수준의 물량이 이탈하는 것으로 나타났다.

구체적으로 전국 인허가 물량은 연평균 51만8294가구, 착공물량은 44만216가구로 85% 수준이었다. 서울 및 경기·인천은 평균 85%, 5대광역시(부산·대구·광주·대전·울산)는 84%, 기타지방은 86%였다.

그런가 하면 올해만 봤을 때 1월부터 9월까지 전국 인허가 물량(38만200가구) 대비 착공(29만4050가구)과 준공(28만7415가구)실적은 각각 77%, 75%로 앞선 평균보다 10% 이상 떨어진 것으로 나타났다.

이는 지난 2020년10월 때와는 정반대를 보인다. 당시 하나금융투자 분석에 따르면 2020년 주택 인허가는 10월 누적 약 33만가구로 전년 동기인 약 35만가구 대비 감소가 지속되는 반면, 착공과 분양은 전년 동기 대비 증가하는 모습이었다. 부동산 경기가 상승 및 하락 기조에 따라 인허가 물량과 착·준공이 디커플링 현상을 보이고 있다는 해석이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "건설사들은 착공에 들어가기 시작하면 일반분양도 해야 하니 벗어나기 힘든 구조가 된다"며 "최근 미분양이 늘어나는 와중에 인허가는 많이 낼 수 있지만 리스크 관리에 들어간 건설사들이 보수적으로 움직일 것이다"고 진단했다.

이를 두고 시공능력평가 10위 내 대형건설업체 관계자는 "착공이 늦어지고 있다는 것은 분양을 하지 못하는 문제이기에 시행사 측 영향이 클 것이다"며 "도급회사 입장으로선 분양가상한제 등으로 제값에 받지 못하고 최근엔 청약률도 크게 떨어지니 급히 시작할 필요가 없어 착공이 늦어지고 있다"고 말했다.

시행사까지 겸하는 중견건설업체 관계자는 "대형건설사는 자체 사업 건수가 많지 않고 대부분 정비사업이나 도급사업이 많지만 현재 중견사들은 토지 매입과 개발, 분양까지 자체 사업이 많아 자금여력이 크게 제한적이어서 착공에 들어가지 못하는 경우가 있다"고 강조했다.

kjh123@ekn.kr