[에너지경제신문 김기령 기자] 서울 강남 대표 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트가 지난 2017년 이후 5년 만에 10일 경매 시장에 나왔지만 유찰됐다. 최근 서울시의 재건축 심의를 통과하면서 개발 기대감이 상승함에 따라 시장의 관심이 높아졌지만 높은 감정가에 발목이 잡혔다는 평가다.10일 경매업계에 따르면 은마아파트 22동 전용 84㎡가 이날 오전 서울중앙지방법원에서 경매를 진행했지만 입찰자를 찾지 못하고 유찰됐다. 감정가는 27억9000만원으로 책정됐으나 한 명도 응찰하지 않은 것이다.은마아파트는 지난달 재건축 정비계획안이 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과하면서 지지부진하던 재건축이 속도를 낼 것이라는 기대가 높아졌다. 심의를 통과한 계획안에 따르면 은마아파트는 재건축을 통해 기존 4424가구에서 5778가구로 탈바꿈하며 최고 35층까지 짓게 된다.이러한 영향으로 시장에서는 개발 기대감이 상승하면서 경매 시장에서도 관심이 클 것으로 예상됐다. 하지만 시세보다 감정가가 높게 책정된 탓에 유찰될 가능성도 높게 점쳐지기도 했다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 은마아파트 전용 84㎡는 지난 9월 25억원에 거래됐다. 이번 경매 감정가는 27억9000만원으로 최근 실거래가보다 2억9000만원 높다.지난해 11월 최고가인 28억2000만원에 거래된 이후 실거래가가 계속 하락하는 추세인데 감정가는 실거래 최고가와의 차이가 3000만원에 그쳤다. 시장에서 감정가가 높다는 평가가 나오는 이유다.은마아파트가 경매 시장에 나온 것은 지난 2017년 이후 5년 만이다. 2017년 7월 경매로 나온 은마아파트 전용 76㎡는 14명이 입찰한 끝에 13억3111만원에 낙찰됐다. 당시 감정가는 11억7000만원으로 낙찰가율은 113.77%로 집계됐다.업계에서는 최근 금리 인상과 집값 하락론 우세 등의 영향으로 경매 시장도 얼어붙고 있는 상황도 이번 유찰에 큰 영향을 미쳤을 것으로 분석했다.지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 경매 낙찰률은 17.8%로 역대 최저치를 기록했다. 지난 9월 기록한 최저치인 22.4%를 뛰어넘은 것이다. 전국 아파트 낙찰률 역시 두 달 연속 30%대에 그쳤다.경매 시장에서 수요가 급감하는 가운데 투자 가치가 높은 대단지 아파트가 경매 물건으로 나왔다고 하더라도 낙찰되기가 쉽지 않은 이유다.목동을 대표하는 재건축 추진 단지인 서울 양천구 목동 목동신시가지 7단지 전용 101㎡ 역시 최근 감정가 26억2000만원에 시장에 나왔지만 두 차례 유찰되면서 다음달로 매각 일정이 연기됐다.한편 은마아파트는 이번 유찰로 최저입찰가는 기존에서 20% 낮아진 22억3200만원으로 매각이 진행될 전망이다. 다음 매각일은 다음달 15일이다. giryeong@ekn.kr서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 모든 곳에서 대출한도 및 과세 강화 기준이 되는 규제지역이 전면 해제됐다. 구체적으로 투기과열지구는 경기도 9곳, 조정대상지역은 경기도 22곳 및 인천 전 지역(8곳), 세종 등 총 31곳이 해제됐다. 단 서울과 4개 지역은 주변 지역 파급효과, 개발 수요, 높은 주택수요 등을 감안해 투기과열지구 및 조정대상지역으로 유지됐다.10일 부동산업계에 따르면 이번 규제지역 해제는 정부가 금리인상 기조 및 가격 고점인식 등 주택 매수심리가 위축된 상황에서 부동산 시장 연착륙을 확고히 하기 위한 조치라는 평가다. 이로 인해 주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 어느 정도 자유로워질 것이란 분석이 제기됐다.특히 제도 개편에 따라 앞으로 무주택자는 투기과열지구나 조정대상지역에 상관없이 모두 주택담보대출비율(LTV) 50%를 적용받게 됐다. 그중 투기과열지구에서 해제된 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등은 양도소득세 중과 등이 배제됨과 동시에 청약 가점제 85㎡ 이하 추첨제 가능성이 높아지고 재당첨 제한이 10년에서 7년으로 줄어든다.이에 따른 경기 지역 주요 대단지 매매가격 하락세가 멈출지 관심을 끌고 있다. 앞서 경기 지역은 최근 가장 많이 상승한 만큼 가장 큰 하락세를 겪고 있기 때문이다. 특히 부동산업계가 취합한 올해 경기도 부동산거래현황 통계를 보면 지난 1월 3444건이 거래됐는데 지난달에는 1981건까지 뚝 떨어지기도 했다.시장에선 투기과열지구에서 해제된 지역 중 용인수지신정마을주공1단지를 주목하고 있다. 실거래를 보면 지난 5월 25평이 8억2500만원에서 지난 9월 6억1000만원으로 4개월 만에 2억1500만원이 하락했는데 앞으로의 하락세가 멈출지 관심사다.인근 공인중개업소 A 대표는 본지와의 통화에서 "앞으로 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 알겠지만 투기과열지구에서 해제된 것은 분명 나쁘지 않은 소식이다"라고 평가했다.규제가 완전 해제된 주요 지역도 추후 달라질 시장을 기대하고 있다. 경기지역은 고양, 수원팔달 등, 안양 만안 등, 안산, 구리, 군포, 의정부, 김포 등 지자체에서 해제를 강력히 요구한 곳들에서 기대감을 가지고 있다. 이 지역은 앞으로 주택을 두 채 이상 보유할 때 생기는 취득세 중과, 다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제가 없어진다. 그중 하나로 고양 일산서구 킨텍스꿈에그린아파트는 39평이 지난해 2월 17억6500만원에 거래됐는데 지난 6월 15억2000만원으로 거래된 이후 실거래가 없다. 현재 매물이 20건 이상 적체돼 있는 만큼 향후 거래활성화를 기대케 한다. 킨텍스 인근 공인중개업소 B 대표는 "대출 막힌 게 풀려서 나쁘지 않는데 금리가 일단 안정화돼야 반응이 올 것 같다"며 "급매물부터 우선 소진되고 나면 향후에 다른 매물도 점차 소화가 될 것으로 보인다"고 전했다.낙폭이 가장 큰 인천과 세종 지역 규제 완전 해제도 수요자들의 관심을 끈다. 인천은 국제도시가 있는 송도와 청라, 영종도에서 집값이 지속 하락 중이다. 특히 검단신도시가 있는 서구는 대규모 입주물량 폭탄 예고로 하락폭이 확대되던 상황이다. 실제로 한국부동산원에 따르면 지난 1월부터 7월까지 인천 아파트값 하락폭은 -1%로 서울 -0.47%, 경기 -0.85%보다 컸다. 또 지난달 말을 보더라도 인천은 한 주간 -0.51%로 전국에서 가장 크게 하락했다.검단신도시 인근 공인중개업소 C 대표는 "갑작스럽게 거래가 활성화되지는 않겠지만 찾아오는 손님들에게 하나라도 더 호재를 진단해줄 수 있어 그나마 숨통이 트였다"며 "그렇다고 해도 당장 상황이 크게 달라질 것이라 생각하진 않는다"고 말했다.거래절벽 현상이 가장 심한 세종 역시 관심이 집중된다. 특히 최근 전세가격 하락폭이 커지다 보니 매매가격에 큰 영향을 주고 있었다. 올해 지난 1월3일부터 지난달 30일까지 집계된 한국부동산원 주간아파트가격동향을 취합한 결과 세종시 아파트 전세가격이 올해 들어 -13.56%나 떨어진 상태다.이와 함께 무순위 청약 신청 자격을 시·군 거주지에서 무주택자로만 한정한 것도 긍정적이다. 최근 경기 의왕시 대단지로 주목받은 인덕원자이SK뷰같은 경우 무순위청약에서 미달되는 사태가 발생했는데 이는 거주지 한정이라는 이유가 컸다. 다만 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "전반적으로는 규제정상화라는 정책목표에 맞춰 더 일찍 시행했어야 하는 아쉬움이 있다"고 평가했다.kjh123@ekn.kr최근 전국에서 가장 큰 하락폭을 보인 세종(왼쪽)과 인천 아파트 단지. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 내년 부동산 시장 악화를 우려해 건설사들이 올해 역대급 물량 공세를 퍼붓고 있는 가운데 시장에서는 높은 분양가에 따른 미분양을 전망하는 시각이 우세한 것으로 나타났다. 전문가들은 건설사들이 분양가 경쟁력을 갖추거나 미분양 우려를 해소하기 위한 정부 정책이 마련돼야 한다고 말한다. 9일 주택산업연구원(주산연)이 발표한 11월 아파트분양전망지수에 따르면 이달 미분양 물량 전망은 131.4포인트(p)로 올 들어 가장 높은 수치를 기록했다. 주산연의 분양전망지수는 지난달 26일부터 지난 6일까지 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사인 주택사업 업체를 대상으로 실시한 설문조사다. 이들 중 미분양 물량이 늘어날 것이라고 답변하는 비율은 매월 늘어나는 추세다. 미분양 전망은 지난달에는 122.7p를, 지난 9월에는 119.7p를 기록했는데 이달에는 한 번에 8.7p가 오르며 130p를 넘어선 것이다. 미분양 우려가 고조되는 상황임에도 이달에만 전국적으로 5만가구가 넘게 공급될 전망이다. 지난해와 비교하면 두 배 가까이 증가한 수준이다. 직방은 최근 11월 전국 분양 분석 자료를 통해 이달 69개 단지, 총 가구 수 5만2678가구(일반 분양 4만2096가구)가 공급될 것으로 예상했다. 지난해 같은 기간 3만4414가구가 분양한 실적과 비교하면 1만8264가구가 더 늘어난 셈이다. 이 가운데 일반분양은 4만2096가구로 지난해보다 1만1626가구가 더 분양될 예정이다. 특히 이달에는 재개발·재건축 등 각종 정비사업 중 대규모 브랜드 아파트 분양이 대거 실시되기 때문에 물량이 더 늘어날 전망이다. 서울 송파구 힐스테이트e편한세상문정(1256가구), 서울 중랑구 리버센SK뷰롯데캐슬(1055가구), 경기 광명 철산자이더헤리티지(3084가구) 등이 대표적인 대규모 정비사업 물량이다. 예년과 달리 11월에 분양 물량이 집중된 데는 잇따른 금리 인상으로 내년 부동산 시장이 더 불안해질 것이라는 우려의 영향이 크다. 금리 인상에 따른 건설사들의 자금 압박, 매수 심리 위축 등이 내년이 되면 더 심해질 수 있어서다. 이러한 이유로 기약 없이 분양 일정이 미뤄진 단지들도 공급을 서두르는 분위기다. 각종 규제 완화로 수요자들의 분양 시장 접근 문턱도 낮아지고 있다는 점도 분양 물량이 증가하는 이유다. 정부는 지난달 실시된 ‘제11차 비상경제민생회의’에서 신규아파트 중도금 대출 보증이 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하기로 했고 이달 내로 수도권 규제지역 추가 해제를 검토할 것이라고 예고했다. 그럼에도 불구하고 미분양 전망이 높은 것은 분양가 경쟁력이 낮기 때문이다. 부동산 냉각기에 집값이 하락하는 상황에서 고분양가 단지 분양은 위험부담이 클 수밖에 없다. 연내 일반분양 시행을 계획하고 있는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)는 조합 희망 분양가가 3.3㎡ 3900만원으로 전용면적 84㎡ 분양가는 11억~12억원 선으로 추정된다. 예상 분양가가 10억원을 훌쩍 넘기면서 업계에서는 둔촌주공이 갖는 상징성에도 불구하고 미분양이 발생할 수 있다고 전망하고 있다. 건설업계 한 관계자는 "입지를 고려했을 때 둔촌주공은 분양 물량이 부족하던 서울에서 공급되는 단지이기 때문에 충분히 청약에 도전해볼 가치가 있다"면서도 "하지만 현 시장 상황에서 분양가가 비싸다고 느끼는 수요자들이 많기 때문에 미분양이 나거나 또는 분양 완판이 되더라도 계약 과정에서 계약을 취소하는 이들이 나올 가능성도 높다"고 전망했다. 주산연 관계자는 "부동산 경기 침체로 한동안 지속적으로 미뤄온 분양 일정이 집중될 경우 앞으로 미분양 물량 전망이 더 높아질 수 있다"며 "미분양을 막을 수 있는 적절한 정책이 필요한 시점"이라고 말했다. giryeong@ekn.kr

[에너지경제신문 김준현 기자] 올해 1월부터 9월까지 전국 주택 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중이 역대 최고로 나타났다.9일 부동산 정보제공업체 경제만랩이 한국부동산원 자료를 분석한 결과 올해 1∼9월 전국 주택 거래량 74만8625건 중 증여 거래량은 6만5793건으로 전체의 8.8%에 달했다.이번 증여 비중은 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년(1∼9월 기준) 이래 가장 높은 수치다.주택 증여 거래 비중이 가장 높은 곳은 서울이다. 서울은 올해 1∼9월 주택 증여가 7만9486건중 9901건으로 전체 12.5%를 차지해 역대 최고를 기록했다.노원구는 올해 1∼9월 증여 비중이 27.8%로 주택 거래 4건 중 1건 이상이 증여로 확인됐다.또 종로구(21.1%)와 용산구(19.5%), 서대문구(18.4%), 중구(16.1%), 송파구(15.8%), 서초구(14.9%) 등 순으로 비중이 높았다. 이에 비해 금천구는 6.4%로 증여 비중이 가장 낮았다.지방에서는 대구 증여 비중이 11.9%로 서울에 이어 두 번째로 높았고, 전남(11.6%), 제주(11.4%), 대전(9.4%), 부산(9.0%), 전북(8.7%), 경북(8.3%), 경기(8.2%) 등의 순이다.이처럼 증여 비중이 커진 것은 내년부터 증여로 인한 취득세 기준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌면서 세금이 늘어나기 때문이다.시가표준액은 정부가 부동산에 대한 세금을 징수하기 위해 공시하는 가격(공시지가)으로 통상 시세의 60~70% 수준이지만, 증여 취득세를 시가인정액으로 산정하면 세액이 증가한다.최근 주택 매매시장이 얼어붙어 급매조차 팔리지 않는 것도 증여를 선택하는 요인이다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "절대적인 증여 거래량은 줄었지만 주택가격 하락으로 증여세 산정 기준가격이 낮아졌다"며 "증여 취득세 기준변경이 맞물리며 증여 비중이 높아진 것으로 보인다"고 말했다. kjh123@ekn.kr서울 아파트와 주택 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울주택도시공사(SH공사)가 공급한 강동구 고덕강일 공공주택지구 8, 14단지 분양원가가 3.3㎡당 각각 1170만3000원, 1244만2000원으로 나타났다. SH공사는 9일 고덕강일 공공주택지구 8, 14단지의 분양원가를 공개했다. 고덕강일지구 8, 14단지는 지난 2020년 6월 분양한 곳으로 최근 준공정산을 완료한 단지다. SH공사는 택지조성원가 10개 항목, 건설원가 61개 항목 등 총 71개 항목과 준공내역서를 함께 공개했다. 택지조성원가는 용지비, 조성비, 이주대책비 등 10개 항목이며 건설원가는 도급내역서에 기반한 공종별 공사비와 간접비 항목을 합한 61개 항목으로 구분 공개한다. 8단지의 분양원가는 3.3㎡당 1170만3000원, 분양가는 3.3㎡당 1771만9000원이며 분양수익(분양가격-분양원가)은 765억7800만원으로 수익률은 33.9%로 집계됐다. 14단지의 분양원가는 3.3㎡당 1244만2000원, 분양가는 3.3㎡당 1877만3000원인 것으로 나타났다. 분양수익은 624억1700만원으로 수익률은 33.7%다. 지난해 12월 공개한 4단지와 비교하면 분양원가와 분양가격이 소폭 높은 편이다. 4단지 분양원가는 3.3㎡당 1134만5000원, 분양가는 1753만2000원이었다. 분양수익은 980억5300만원으로 수익률은 35.7%였다. SH공사에 따르면 14단지는 지구 내 3공구 중에서도 남측에 위치해 광역교통 접근성이 높은 편인 데다가 용적률이 낮고 소형 임대주택이 많아 상대적으로 원가증가요소가 많이 발생했다. 고덕강일 공공주택지구 내 자체 건설해 분양한 단지는 금회 공개로 모두 완료됐으며 향후 주택건설계획에 따라 사업이 추가되면 준공 후 공개할 예정이다. 각 단지의 설계·도급내역서는 우리 공사 누리집(홈페이지)에 동일하게 공개하며 분양수익의 사용내역도 동일하게 공개된다. 김헌동 SH공사 사장은 "취임 후 1년 동안 천만 시민의 알 권리 확대와 투명경영 실천을 위해 꾸준히 분양원가를 공개해왔다"며 "앞으로도 다양한 정책을 통해 집값 안정과 시민주거복지 향상을 위해 노력하겠다"고 말했다. giryeong@ekn.kr서울주택도시공사(SH공사) 서울주택도시공사(SH공사) CI. SH공사

[에너지경제신문 김준현 기자] 서울 아파트 거래가 꽁꽁 묶이면서 경매시장까지 전이되는 분위기다. 최근 아파트 경매시장에서 서울 지역 낙찰률이 역대 최저치로 경신됐다. 일각에선 아파트 경매시장마저 빙하기에 들어섰다는 시각이 지배적이다. 법원경매 전문기업 지지옥션이 9일 발표한 경매동향보고서에 따르면 지난달 서울지역 아파트 낙찰률은 17.8%로 나타났다. 9월(22.4%) 대비 4.6% 하락한 수치로 이는 역대 최저치다. 전국 평균 아파트 낙찰률이 36.5%이고 경기 31.9%, 인천 26.5%와도 크게 비교되는 수치다. 최근 서울 아파트 거래량이 뚝 떨어진 것이 상대적으로 가격이 저렴하게 나온 경매시장에도 영향을 미친다는 것이다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 매매 거래량은 277건으로 지난 9월 613건 대비 절반 이상 뚝 떨어졌다. 이날도 서울남부지방법원 아파트 4건이 진행됐지만 모두 유찰됐다. 시세 대비 감정가 차이가 없다 보니 아파트 경매자가 덤벼들지 않는 모습이다. 이날 나온 물건을 보면 독산동 한신아파트는 감정가 9억6500만원(129㎡)에 나왔지만 현재 같은동 시세가 10억원~11억원이기에 큰 매력을 느끼지 못했다. 내달 7일 경매에선 7억7200만원으로 진행될 예정이다. 또 같은 법원에서 신길동 우성아파트(10억300만원), 화곡동 성재센트리움(2억500만원) 등의 물건이 나왔으나 각각 10억2000만원, 2억1500만원 시세 대비 거의 차이가 없어 유찰됐다. 유찰 한 번은 이제 기본이다. 이달 초에는 벌써 두 번 이상 유찰된 아파트도 발견됐다. 특히 알짜 아파트에서 유찰이 반복되는 모습이 나오고 있다. 주변 시세 대비 나쁘지 않은 가격임에도 관망세가 짙어지는 분위기다. 실제로 이달 초 서울중앙지방법원에서 나온 동작 사당우성 아파트는 감정가 14억93000만원에 처음 유찰된 뒤 이달 11억9400만원에 나왔지만 이 역시 유찰됐다. 현재 서울 사당우성아파트의 경우 최근 실거래가격이 14억6000만원에 나왔고 호가 역시 14억3000만원인데도 더 낮은 가격을 원하는 모양새다. 내달 7일 최저 매각가 9억5552만원에 세 번째 경매가 진행될 예정이다. 또 서울북부지방법원에서 나온 노원 상계현대1차 31평은 감정가 7억1900만원에 처음 유찰된 뒤 이달 5억7520만원에 나왔지만 또 유찰됐다. 내달 6일 최저 매각가 4억6016만원에 세 번째 경매가 진행될 예정이지만 낙찰을 장담할 수 없다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "매매시장에서조차 더 저렴하게 사야한다는 인식이 강해 관망세가 짙어지는 가운데 경매시장마저 좋은 기회가 왔음에도 금리 등 외부 영향으로 낙찰률이 떨어지고 있다"고 설명했다. 상황이 이렇다 보니 낙찰가율도 떨어지고 있다. 보고서에 따르면 낙찰가율 역시 전달(89.7%)보다 1.1%포인트 낮은 88.6%를 기록해 올해 7월부터 매월 하락세를 보이고 있다. 평균 응찰자 수도 전월(4명)보다 1.4명이 감소한 2.6명으로 역대 가장 낮은 참여율로 집계됐다. 이는 지난달 또 한 번의 기준금리 빅스텝(한번에 0.5%p) 인상이 단행되면서 서울 아파트 경매시장 매수세가 극도로 위축된 모습이다. 반면 매물이 계속 쌓이다 보니 진행건수는 9월 67건 대비 107건으로 크게 늘어났다. 이 선임연구원은 "금리 인상에 따른 채무 부담을 견디지 못한 집주인들이 무더기로 경매에 물건을 내던지는 것으로 보이고 있다"고 진단했다. kjh123@ekn.kr서울 아파트 전경 ㄷㄷㄷ 서울 안산에서 바라본 아파트 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)가 연내 약 5000가구 물량의 일반분양에 나선다.6일 정비업계에 따르면 둔촌주공 재건축사업 조합은 조합원 공지를 통해 "다음 주 일반분양가가 결정되고 올해 중으로 일반분양을 시행할 것"이라고 이날 밝혔다. 조합은 그러면서 "분양 일정을 최대한 당겨야 고금리로 사용하고 있는 사업비 대출이자 피해를 줄일 수 있다"고도 덧붙였다.앞서 둔촌주공은 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 공사비 갈등을 빚어왔다. 갈등을 좁히지 못하고 지난 4월부터 공사가 중단됐었는데 지난 8월 조합과 시공사업단이 합의하면서 지난달 극적으로 공사가 재개됐다. 당시 조합 측은 "내년 1월 일반 분양이 가능할 것"이라고 밝힌 바 있다.당초 계획보다 일반 분양 일정을 앞당긴 데는 최근 건설업계 시장 상황이 어려워졌기 때문으로 풀이된다. 최근 레고랜드 사태로 촉발된 자금 경색으로 금융비용이 늘어나고 사업비 조달에 어려움을 겪자 일반분양 일정을 당긴 것이다. 이미 사업 지연으로 금전적인 피해가 발생하고 있는 상황에서 추가 금전 피해는 막겠다는 취지다.앞서 지난달 27일 둔촌주공 시공사업단은 만기를 하루 앞두고 둔촌주공 프로젝트파이낸싱(PF)의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 차환을 마무리하면서 급한 불을 끈 바 있다. PF 연장 무산 우려가 나왔으나 차환에 성공하면서 위기를 넘긴 것이다. 시공단은 KB증권과 한국투자증권을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 조달했다. 다음 만기는 내년 1월19일이다.둔촌주공 조합 측은 빠르면 오는 25일 입주자 모집 공고를 낸다는 계획이다. 현재 조합은 일반분양 가격 산정 자료를 강동구청에 제출하고 일반분양가 확정을 기다리고 있다.조합 측의 희망 분양가는 3.3㎡당 3900만원 수준을 희망하는 것으로 알려졌다. 업계에서는 최종 일반분양가가 3.3㎡당 평균 3700만원 안팎이 될 가능성을 높게 점치고 있다. 이 경우 전용면적 84㎡ 분양가는 11억~12억원 선에 형성돼 최근 정부가 발표한 대출 규제 완화안이 적용되면 중도금 대출이 가능할 전망이다.둔촌주공 재건축 사업은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개동, 1만2032가구를 짓는 사업이다. 이중 일반분양 물량은 4786가구다. giryeong@ekn.kr서울 강동구 둔촌주공아파트가 연내 4786가구 일반분양에 나선다. 사진은 둔촌주공 재건축 공사 현장. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] "25평은 너무 좁고 34평은 일반분양 물량이 얼마 없고. 게다가 서울 아파트 가격이 계속 하락하다 보니 현재의 분양가격이 적당한지도 잘 모르겠네요."(40대 예비청약자 A씨)6일 분양업계에 따르면 SK에코플랜트·롯데건설 컨소시엄은 지난 4일부터 서울 중랑구 중화동에서 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’ 견본주택을 개관하고 본격 분양에 들어갔다. 서울 청약시장에서 오랜만에 큰 단지 분양이 나와 예비청약자들의 관심이 상당하다. 특히 최근 정부가 아파트 중도금 대출이 제한되는 기준선을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 조정함에 따라 이에 맞춰 예비 청약자들의 관심도 더 집중될 것으로 예상됐다. 다만 금리인상 등 부동산시장이 침체일로를 지속 걸으며 아파트 가격 하락기조가 이어지다 보니 예비청약자들이 분양가격에 만족하지 않는 분위기다.◇ 발코니 확장비 2000만원, 부담 느끼는 예비청약자들리버센SK뷰롯데캐슬은 지하2층~지상 35층, 아파트 8개동, 전용면적 39~100㎡, 총 1055가구로 조성된다. 이중 501가구가 일반분양 물량이다. 지난 4일 기자가 찾은 리버센SK뷰롯데캐슬 견본주택은 서울지하철 7호선 중화역 중화1구역을 재개발 중인 공사현장 인근에 있다. 이날 서울 아침 기온은 1.6도로 올 들어 가장 낮은 기온을 기록했음에도 분양에 관심이 많은 예비청약자들이 견본주택 관람을 위해 긴 줄을 이뤘다.견본주택 내부는 총 2층으로 구성됐다. 1층에는 리버센SK뷰롯데캐슬 견본주택 모형도와 상담창구가 있고 2층에 전용 59㎡A와 84㎡A 2가지 남향위주 3Bay 판상형 구조 주택형 견본주택이 마련돼 있다. 다양한 전용면적이 있지만 대부분 59타입(25평·200가구)과 84타입(34평·178가구) 외에는 분양물량이 몇 가구 없어 예비청약자들은 사실상 이 두 타입에서 고민해야 한다.총 가구 수 100가구로 구성된 59㎡A와 32가구를 모집하는 84㎡A타입은 모두 침실3, 욕실2, 거실과 주방으로 설계됐다. 거실은 ‘ㄷ’자 구조로 아일랜드 식탁과 싱크대가 위치해 있다. 안방에는 별도 옷장을 두지 않고 따로 수납할 수 있는 드레스룸 공간을 구성했다. 안방 발코니에는 수전과 전동식 빨래건조대가 있다. 다용도실에서는 세탁기 수전과 함께 손빨래가 가능한 수전도 사용할 수 있다. 서울 중랑구 면목동에서 견본주택을 찾은 40대 예비청약자 A씨는 "생각보다 천장도 낮고 수납공간도 많이 없다"며 "신혼부부들은 좋을 것 같은데 기존 주택에서 이사하는 4식구 이상 가족에겐 공간 활용이 아쉬울 것 같다"고 말했다. 같은 지역에 거주 중인 50대 B씨는 "확장형 옵션 덕에 집이 커 보이기는 하나 실질적으로 발코니 확장비가 최대 2500만원까지 나온다고 하니 추가 비용이 많이 부담될 것 같다"고 전했다. 참고로 발코니 확장 공급 대금은 59A타입이 1970만원, 84A타입이 2310만원 정도 책정돼 있다.◇ 리버센SK뷰롯데캐슬 최종 성적은?최근 전국적으로 미분양 물량이 증가하는 가운데 리버센SK뷰롯데캐슬 분양 흥행여부가 향후 서울 대단지 청약의 흥행성적을 가늠할 척도가 될 것이란 분석이 제기됐다. 이 단지는 3.3㎡(평)당 분양가가 2835만원이다. 구체적으로 △59㎡(25평) 7억2000만원 △70㎡(29평) 8억3000만원 △84㎡(34평) 9억5000만원이다. 부동산 정보업체 부동산R114와 포애드원에 따르면 서울의 경우 올해 평당 아파트 평균 분양 가격이 3280만원으로 나타나 가격적인 측면에선 매력이 있어 보인다.지난 4일 견본주택 분양관계자는 최근 서울에서 분양한 △강북구 북서울자이폴라리스(평당 2932만원)와 한화포레나미아(3140만원) △도봉구 창동 다우아트리체(3300만원) 등과 비교하며 가격 경쟁력을 자랑하기도 했다.그러나 이 지역은 주변 비교할 대단지 아파트가 없어 감점요인이다. 그나마 기존 아파트 인근 시세를 2002년 준공된 묵동 아이파크(84㎡ 시세 9억원), 면목동 사가정센트럴아이파크(84㎡ 11억8000만원)와 비교해야 한다.중랑구 인근 공인중개업소 관계자는 "실제로 부동산 시장이 급격하게 침체하며 청약시장에도 한파가 불고 있어 큰 시세차익을 기대하기는 힘들다"고 평가했다. 최근 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3분기 서울 민간아파트 평균 초기분양률은 92.7%로 집계됐다. 이는 직전 분기보다 7.3%포인트(p) 하락한 수치로 2019년 2분기(91.3%) 이후 최저치다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 분양시장이 빠르게 냉각되고 있는 상황 속 서울에서 오랜만에 매머드급 일반분양에 7호선 역세권 물량이 공급돼 청약결과가 주목된다"며 "특히 9억원 이하에서 12억원 이하로 집단대출이 허용되면서 여신규제 완화에 따른 수요자의 청약적극성 여부도 확인이 가능해 질 것 같다"고 진단했다. 또한 "11월 성북구 장위동 장위자이레디언트, 송파구 문정동 힐스테이트e편한세상문정도 공급될 예정이라 11월 분양시장의 가늠자가 될 것으로 판단된다"고 설명했다. kjh123@ekn.kr서울 중랑구 중화동에 위치한 리버센SK뷰롯데캐슬 견본주택 현장. 사진=김준현 기자인근 리버센SK뷰롯데캐슬 공사 현장. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울 아파트 10가구 중 거의 4가구는 지난해보다 평균 매매가격이 하락한 것으로 나타났다.6일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 지난해와 올해 각각 계약된 서울지역 같은 단지 내 동일면적 아파트의 평균 매매 가격을 비교한 결과 전체 거래의 36.5%(4086건 중 1492건)는 평균 매매가격이 지난해보다 떨어졌다.구별로 보면 하락 거래 비중은 성북구가 55.9%로 가장 높았고 서대문구(51.9%), 은평구(51.3%) 등이 뒤를 이었다.성북구는 길음·하월곡·돈암동 등 대단지 위주로 올해 들어 매매가격이 하락하고 있다. 길음동 길음뉴타운 1단지 전용면적 84㎡는 평균 매매가격이 지난해 10억4856만원이었으나 올해는 8억9000만원으로 1억5000만원 넘게 하락했다. 길음뉴타운 3단지 푸르지오 전용 59㎡도 지난해 평균 8억500만원에 거래됐으나 올해는 평균 5억4500만원에 매매되며 가격이 떨어졌다.서대문구 남가좌동 DMC 센트럴아이파크 전용 84㎡는 지난해 평균 14억67만원에 거래됐으나 올해는 10억8000만원 수준으로 하락했고 DMC래미안 e편한세상 전용 84㎡도 평균 매매가가 최고 3억원까지 하락했다.하락 거래 비중이 가장 낮은 자치구는 서초구로 222건 중 31건(14.0%)만 지난해 평균 매매가보다 낮은 가격에 거래됐다. 용산구(15.0%)와 강남구(24.6%) 아파트도 지난해 평균 매매가와 비슷하거나 높은 수준에 거래된 비율이 높았다.서초구, 강남구와 함께 강남3구에 해당하는 송파구는 하락 거래 비율이 45.8%로 집계되는 등 다른 양상을 보였다. 송파구는 최근 가락·잠실·방이동 대단지 위주로 거래심리가 위축되는 분위기다.한국부동산원에 따르면 10월 마지막주 송파구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.60% 하락하는 등 서울 25개 자치구 중 하락폭이 가장 컸다.잠실동 레이크팰리스 전용 84㎡는 지난달 말 17억9500만원에 매매됐는데 지난해 11월 기록한 최고가인 24억8000만원보다 7억원 가까이 떨어졌다. 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 19억5000만원에 거래됐다. 두 달 전인 지난 8월에는 23억1000만원에 매매됐는데 4억원 가까이 하락한 것이다.서울 아파트 매매가격 하락세는 지난해와 올해 기록한 최고가 비교를 통해서도 알 수 있다. 올해 거래된 서울 아파트 중 최고 매매가가 지난해 고점보다 낮은 비율은 50.9%로 절반이 넘는 것으로 나타났다.서울 아파트가격은 올해 들어 이어지는 가파른 금리 인상과 집값 하락 우려로 매수심리가 위축되면서 하락 폭이 지속적으로 커지고 있는 양상이다.한국부동산원의 주간아파트가격동향을 보면 10월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.34% 하락했다. 23주 연속 하락세다. 낙폭은 지난 2012년 6월11일 이후 10년4개월 만에 가장 큰 것으로 나타났다. giryeong@ekn.kr서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 롯데건설은 서울 용산구 한남2 재정비촉진구역주택재개발정비사업에 조합원 이익 극대화를 위해 ‘후분양’ 또는 ‘준공 후 분양’ 사업조건을 제안했다고 4일 밝혔다.‘후분양’은 건축물을 완공 또는 일정 공정률 이상 짓고 난 후에 분양하는 제도다. 시기를 조정해 분양가를 높여 분양할 수 있지만 분양하기 전까지 수입금이 발생하지 않아 공사비와 사업비를 즉시 상환할 수 없어 조합에 이자가 발생한다. 이에 롯데건설은 조합원 이익 극대화를 위해 후분양을 제안하면서 조합원이 부담해야 하는 금융이자를 100% 롯데건설이 부담하는 사업조건을 마련했다.우선 롯데건설은 공사비 지급 방식으로 조합의 분양 수입금이 발생한 후에 공사비를 받는 ‘분양수입금 내 기성불’ 조건을 제안했다. 후분양 시 조합은 분양 시기까지 수입금이 없어 대출을 받아 공사비를 지급해야 하지만 ‘분양수입금 내 기성불’의 경우 조합 수입금이 발생하는 후분양시기까지는 건설사에 공사비를 지급하지 않아도 되기 때문에 조합원 입장에서는 공사비 지급에 따르는 금융이자를 내지 않아도 된다.반면 단순 ‘기성불’은 공사진행률에 따라 공사비를 매월 받아가는 조건이다. 그렇기 때문에 후분양 사업장의 경우에도 조합에서 공사 진행률에 따라 공사비를 지급해야 한다. ‘기성불’ 방식의 재개발 현장의 경우 조합이 대출을 통해 공사비를 지급하고 향후 이자까지 정산해야 하기 때문에 이자에 대한 부담으로 ‘후분양’을 적극적으로 검토하기 어렵다.롯데건설은 지난해 6월 착공에 들어간 청담 르엘과 지난 1월 착공을 시작한 잠실 르엘 등에서 현재 분양수입금 내 기성불 방식으로 공사비를 받지 않고 후분양으로 공사를 진행하고 있으며 나인원 한남은 준공 후 분양을 진행한 바 있다.뿐만 아니라 롯데건설은 한남2구역에 공사비보다 사업비를 우선 상환하도록 하는 ‘사업비 우선 상환’ 조건을 제안해 조합 사업비에 대한 이자를 경감시켜 후분양 시에도 조합원에게 부담이 없는 조건을 제안했으며 ‘조합원 분담금 입주시 100% + 4년 후 납부(입주시점까지 금융비용 롯데건설 부담)’도 제안했다.오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 "한남2구역과 같은 최고급 입지의 경우 부동산 경기 하락시에도 가격방어가 이뤄져 ‘후분양’을 충분히 검토할 수 있다"며 "다만 후분양에 따르는 금융비용을 절감할 수 있도록 시공사의 제안을 눈여겨 볼 필요가 있으며 특히 고금리시대에는 조합원의 경제적 부담과 직결되는 부분이기 때문에 시공사의 신용도와 자금력까지 종합적으로 보고 판단해야 한다"라고 말했다.롯데건설 관계자는 "조합원의 이자비용을 최소화하고 이익을 극대화할 수 있도록한남2구역에 진정한 의미의 ‘후분양’ 을 제안했다"며 "현재 청담,잠실 르엘에서 ‘분양수입금 내 기성불’방식의 후분양을 진행하고 있으며 이 노하우를 살려 한남2구역에서도 최고의 이익을 실현해 조합원님께 돌려드리겠다"고 말했다.giryeong@ekn.kr롯데거설이 제안한 한남2구역 르엘 팔라티노 스카이라운지. 롯데건설롯데건설이 한남2구역에 제안한 ‘후분양’ 사업조건관련 제안서 일부. 롯데건설