‘규제해제’ 부동산 연착륙 준비…시장이 주목해야 할 것은

▲최근 전국에서 가장 큰 하락폭을 보인 세종(왼쪽)과 인천 아파트 단지. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 모든 곳에서 대출한도 및 과세 강화 기준이 되는 규제지역이 전면 해제됐다. 구체적으로 투기과열지구는 경기도 9곳, 조정대상지역은 경기도 22곳 및 인천 전 지역(8곳), 세종 등 총 31곳이 해제됐다. 단 서울과 4개 지역은 주변 지역 파급효과, 개발 수요, 높은 주택수요 등을 감안해 투기과열지구 및 조정대상지역으로 유지됐다.

10일 부동산업계에 따르면 이번 규제지역 해제는 정부가 금리인상 기조 및 가격 고점인식 등 주택 매수심리가 위축된 상황에서 부동산 시장 연착륙을 확고히 하기 위한 조치라는 평가다. 이로 인해 주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 어느 정도 자유로워질 것이란 분석이 제기됐다.

특히 제도 개편에 따라 앞으로 무주택자는 투기과열지구나 조정대상지역에 상관없이 모두 주택담보대출비율(LTV) 50%를 적용받게 됐다. 그중 투기과열지구에서 해제된 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등은 양도소득세 중과 등이 배제됨과 동시에 청약 가점제 85㎡ 이하 추첨제 가능성이 높아지고 재당첨 제한이 10년에서 7년으로 줄어든다.

이에 따른 경기 지역 주요 대단지 매매가격 하락세가 멈출지 관심을 끌고 있다. 앞서 경기 지역은 최근 가장 많이 상승한 만큼 가장 큰 하락세를 겪고 있기 때문이다. 특히 부동산업계가 취합한 올해 경기도 부동산거래현황 통계를 보면 지난 1월 3444건이 거래됐는데 지난달에는 1981건까지 뚝 떨어지기도 했다.

시장에선 투기과열지구에서 해제된 지역 중 용인수지신정마을주공1단지를 주목하고 있다. 실거래를 보면 지난 5월 25평이 8억2500만원에서 지난 9월 6억1000만원으로 4개월 만에 2억1500만원이 하락했는데 앞으로의 하락세가 멈출지 관심사다.

인근 공인중개업소 A 대표는 본지와의 통화에서 "앞으로 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 알겠지만 투기과열지구에서 해제된 것은 분명 나쁘지 않은 소식이다"라고 평가했다.

규제가 완전 해제된 주요 지역도 추후 달라질 시장을 기대하고 있다. 경기지역은 고양, 수원팔달 등, 안양 만안 등, 안산, 구리, 군포, 의정부, 김포 등 지자체에서 해제를 강력히 요구한 곳들에서 기대감을 가지고 있다. 이 지역은 앞으로 주택을 두 채 이상 보유할 때 생기는 취득세 중과, 다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제가 없어진다.

그중 하나로 고양 일산서구 킨텍스꿈에그린아파트는 39평이 지난해 2월 17억6500만원에 거래됐는데 지난 6월 15억2000만원으로 거래된 이후 실거래가 없다. 현재 매물이 20건 이상 적체돼 있는 만큼 향후 거래활성화를 기대케 한다.

킨텍스 인근 공인중개업소 B 대표는 "대출 막힌 게 풀려서 나쁘지 않는데 금리가 일단 안정화돼야 반응이 올 것 같다"며 "급매물부터 우선 소진되고 나면 향후에 다른 매물도 점차 소화가 될 것으로 보인다"고 전했다.

낙폭이 가장 큰 인천과 세종 지역 규제 완전 해제도 수요자들의 관심을 끈다. 인천은 국제도시가 있는 송도와 청라, 영종도에서 집값이 지속 하락 중이다. 특히 검단신도시가 있는 서구는 대규모 입주물량 폭탄 예고로 하락폭이 확대되던 상황이다.

실제로 한국부동산원에 따르면 지난 1월부터 7월까지 인천 아파트값 하락폭은 -1%로 서울 -0.47%, 경기 -0.85%보다 컸다. 또 지난달 말을 보더라도 인천은 한 주간 -0.51%로 전국에서 가장 크게 하락했다.

검단신도시 인근 공인중개업소 C 대표는 "갑작스럽게 거래가 활성화되지는 않겠지만 찾아오는 손님들에게 하나라도 더 호재를 진단해줄 수 있어 그나마 숨통이 트였다"며 "그렇다고 해도 당장 상황이 크게 달라질 것이라 생각하진 않는다"고 말했다.

거래절벽 현상이 가장 심한 세종 역시 관심이 집중된다. 특히 최근 전세가격 하락폭이 커지다 보니 매매가격에 큰 영향을 주고 있었다. 올해 지난 1월3일부터 지난달 30일까지 집계된 한국부동산원 주간아파트가격동향을 취합한 결과 세종시 아파트 전세가격이 올해 들어 -13.56%나 떨어진 상태다.

이와 함께 무순위 청약 신청 자격을 시·군 거주지에서 무주택자로만 한정한 것도 긍정적이다. 최근 경기 의왕시 대단지로 주목받은 인덕원자이SK뷰같은 경우 무순위청약에서 미달되는 사태가 발생했는데 이는 거주지 한정이라는 이유가 컸다. 다만 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "전반적으로는 규제정상화라는 정책목표에 맞춰 더 일찍 시행했어야 하는 아쉬움이 있다"고 평가했다.

kjh123@ekn.kr