[에너지경제신문 김다니엘 기자] 단군 이래 최대 재건축 단지이자 올해 분양시장 ‘바로미터’라고 여겨지던 서울 강동구 둔촌동 ‘둔촌주공(올림픽파크 포레온)’의 흥행 실패 여파로 전국 주요 사업지뿐만 아니라 서울에서도 족족 미분양 아파트가 발생하고 있다. 특히 완판된 줄 알았던 서울 마포구 아현동 ‘마포더클래시’ 아파트 분양 물량의 절반 이상이 미계약돼 부동산시장에 대한 위기감이 높아지고 있다.26일 한국부동산원 청약홈에 따르면 아현2구역 재개발 단지인 마포더클래시 미계약분 27가구에 대한 무순위 청약이 오는 30일 진행된다.해당 아파트는 지난해 12월 1순위 청약에서 53가구를 일반분양해 평균 19.4대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.앞서 마포더클래시는 당시 분양가상한제 적용에도 불구하고 3.3㎡당 4013만원이라는 높은 분양가로 한차례 홍역을 앓았으며 최근 분양시장의 ‘뜨거운 감자’로 평가받던 둔촌주공(3.3㎡당 3829만원)과 비교해 3.3㎡당 무려 184만원 높은 가격이 책정되면서 고분양가 비판의 도마 위에 올랐다.마포더클래시 미계약 사태는 지난해에 이어 계속되고 있는 부동산 시장 악재·고분양가·주변 시세 하락·후분양으로 인해 계약과 동시에 중도금 및 잔금을 모두 부담해야 한다는 점이 영향을 끼친 것으로 해석된다.마포더클래시 인근 마포구 대장주라고 불리는 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 84㎡는 최근 16억2000만원에 거래되면서 전년도 19억3500만원에서 약 1년 만에 16% 이상 하락했다.여기에 더해 마포구는 올해 들어 전례 없는 거래절벽 현상을 보이고 있다.해가 바뀐 지 약 한 달이 지났지만 마포구에서는 올 들어 단 한 건만의 아파트 매매 거래만이 이뤄졌다.서울 내 아파트 미분양 및 미계약은 비단 마포더클래시 뿐만의 문제가 아니다.지난해 강북 최대어라고 평가받던 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’는 총 2840가구 중 일반분양 물량(1330가구)의 40%가 넘는 537가구가 미계약 물량으로 나왔다. 이에 이달 중순 2차례에 걸쳐 무순위 청약을 진행했음에도 불구하고 모든 물량의 수분양자를 찾지 못해 이날 선착순 계약을 진행하게 됐다.장위자이 레디언트 조합과 시공사인 GS건설은 미계약 사태 해결을 위해 선착순 공급순번에 따라 동호수를 지정해 계약을 진행할 예정이며 신청금 300만원을 입금하는 순서에 따라 선착순 계약 구매 우선권을 배포한다는 방침을 세웠다.지난해 11월 강동구 둔촌동에 분양한 ‘더샵 파크솔레이유’ 또한 1순위 청약에서 15.7대 1의 평균 경쟁률을 기록했음에도 불구하고 계약포기 및 당첨 부적격으로 미계약이 발생했다. 이후 무순위 청약에서도 경쟁이 없자 지난 11일부터 선착순 계약에 돌입했다.전문가들은 이러한 현상이 예견됐으며 부동산시장 하락세에 고분양가를 내세운 것이 이번 사태의 원인이라고 지적했다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "미분양 및 미계약 사태의 원인은 시장에 대한 수요자들의 기대감이 꺾인 것과 높은 분양가"라며 "둔촌주공도 흥행에 실패했는데 경쟁력이 더 떨어지는 마포더클래시의 미계약 사태는 당연하다"라고 말했다.김 소장은 이어 "올해는 강남권 신규입주 물량이 넘치기 때문에 아파트 전세가격 및 매매가격에 영향을 끼칠 것이고 강남권이 영향을 받으면 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 또한 영향을 받을 수 밖에 없다"며 "올해 부동산 시장 반등은 역부족으로 보이고 이러한 현상 또한 내년 상반기까지는 이어질 것"이라고 예측했다. daniel1115@ekn.kr최근 서울에서 미분양 및 미계약 아파트 사례가 늘어나고 있다. 사진은 1순위 청약에서 평균 19.4대 1의 경쟁률을 기록했지만 분양 물량의 절반 이상이 미계약된 ‘마포더클래시’ 아파트 단지 전경. 사진=김다니엘 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] #지난해 결혼한 30대 직장인 A씨는 결혼 이후 역세권청년주택 등 임대주택 모집 공고를 꼼꼼히 확인하는 습관이 생겼다. A씨는 당첨되면 언제든 이사를 갈 생각이다. 지금 살고 있는 전세 신혼집의 보증금이 3억원이 넘는데 계약 만료일까지 기다리면 혹시 전세사기를 당해 보증금을 돌려받지 못할까 걱정돼서다.A씨의 사례처럼 전국적으로 전세사기 우려가 잦아들지 않자 공공이 지원하는 임대주택에 눈을 돌리는 무주택자들이 늘고 있다. 시세 대비 저렴하고 최대 8년까지 장기 거주가 가능하기 때문에 주거 안정 효과를 누릴 수 있다. 이에 서울시를 비롯한 서울주택도시공사(SH공사), 한국토지주택공사(LH)도 역세권청년주택, 청년매입임대주택, 행복주택 등 청년 임대주택 공급에 열을 올리고 있다.26일 서울시에 따르면 올해에만 서울 내 역세권청년주택 14개 단지의 모집공고를 진행할 예정이다. 청년층의 관심이 높은 만큼 지난해(12개 단지)보다 공급 단지 수가 늘어났다. 지난해 역세권 청년주택 청약경쟁률은 총 529가구 공급에 4만496명이 접수해 평균 76.6대 1을 기록했다.‘역세권청년주택’은 무주택 청년과 신혼부부의 주거 안정을 위해 공공의 지원을 받아 민간이 건설하는 공공지원 민간임대주택이다. 모집공고일 기준 만 19세 이상 만 39세 이하 청년층이 지원 대상이며 무주택자이면서 자동차를 소유하지 않았다면 거주 지역·소득·자산에 제한 없이 지원 가능하다. 이름에 걸맞게 지하철역 도보 5분 이내 초역세권에 조성된다. 임차인은 계약 갱신을 통해 최대 8년까지 거주할 수 있고 보증금의 일부를 SH공사가 무이자로 지원한다는 점도 특징이다.서울시는 지난 25일부터 서초구 서초동 ‘양재역 역세권청년주택 코네스트(CONEST)’ 입주자 모집 청약을 진행 중이다. 강남권 초역세권 청년주택으로 서울지하철 3호선 양재역 도보 2분 거리에 조성된다. KCC건설이 시공을 맡아 지하 5층~지상 최고 22층, 1개동, 총 379가구로 이 중 289가구가 민간임대로 공급된다.임대료는 유형과 전용타입에 따라 보증금 50% 기준으로 17㎡A가 보증금 8500만원·임대료 29만원, 가장 넓은 36㎡가 보증금 1억5400만원·임대료 65만원에 책정됐다. 일각에서는 임대료가 너무 비싸다는 지적도 나오지만 인근 신축 오피스텔 시세와 비교하면 저렴한 편이다. 네이버부동산에 따르면 양재역 인근 신축 첫 입주 오피스텔인 써밋파크 1동 전용 19㎡는 보증금 1000만원에 월세 120만원 또는 보증금 2000만원에 월세 110만원에 호가가 형성돼 있다.해당 단지는 다음달 3일까지 접수를 진행하며 당첨자 발표는 다음달 10일이다. 이날 기준 공사가 아직 진행 중이며 오는 5월 초 하자점검 등을 거쳐 5월 말 입주 예정이다.LH도 이날부터 자립준비청년 매입임대주택 400가구에 대한 청약 접수를 시작했다.자립준비청년 매입임대주택은 아동복지시설 등에서 퇴소하는 자립준비청년의 주거지원을 위해 공급되는 주택이다. LH가 보유 중인 청년 매입임대주택을 자립준비청년에게 우선 공급하는 형태다.2년 단위로 임대차계약을 최장 6년까지 거주 가능하다. 인근 시세의 40% 수준으로 월세는 상이하나 모든 주택의 보증금은 일괄 100만원으로 저렴하다.SH공사는 지난 11일까지 행복주택 1620가구 입주자를 모집한 데 이어 지난 16일부터 18일까지 ‘2022년 2차 청년매입 임대주택’ 접수를 진행했다. 청년매입 임대주택은 도시형생활주택, 오피스텔, 다가구주택 등 총 762가구 규모로 당첨자를 선정해 지난 25일부터 서류제출 절차를 밟고 있다.2022년 2차 청년매입 임대주택 경쟁률은 최근 부동산 시장 침체에도 높은 것으로 나타났다. 업계에서는 안정적으로 장기 거주가 가능한 데다 시세보다 저렴하게 거주할 수 있다는 점에서 수요가 높았다고 분석했다. SH공사에 따르면 강동구 ‘Hwells PARK 천호’ 전용 43㎡ 1가구 모집에 500명이 접수해 500대 1의 높은 경쟁률을 기록했으며 관악구 신림파크빌 44㎡ 2가구 모집에 309명이 접수하면서 경쟁률이 154.5대 1에 달했다. giryeong@ekn.kr전세사기 급등에 안정적으로 거주 가능한 공공지원 임대주택이 인기를 얻고 있다. 사진은 양재 역세권청년주택 공사현장. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 정부의 전방위적 규제 완화 이후 서울 아파트 가격 하락폭이 3주 연속 둔화되면서 부동산시장이 바닥을 친 것 아니냐는 전망이 일각에서 새어나오고 있는 가운데 강남권 전세 가격은 수급우려로 상승과 하락을 반복하면서 요동치고 있다.이러한 상황에 이미 전세가격이 크게 떨어진 강남권에는 올해 1만가구 이상의 신규입주가 예정돼있어 추가 하락 및 ‘역전세난’(집주인이 세입자를 구하기 어려운 상황)에 대한 우려가 커지고 있다.25일 부동산 업계에 따르면 올해 서울 신규입주 아파트 총 75개 단지 중 가구수 약 30%에 해당하는 21개 단지는 강남3구(강남·서초·송파구)에 몰려있는 것으로 집계됐다. 다음달 강남구 개포동 개포주공4단지 재건축 ‘개포프레지던스자이’(3375가구)를 시작으로 오는 5월 대치3동 제1지구 주택재건축 사업으로 들어서는 ‘대치푸르지오써밋’(489가구)·6월 서초구 잠원동 신반포한신13차 재건축 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’(339가구)·8월 잠원동 신반포3차경남 재건축 ‘래미안 반포 원베일리’(2990가구)·11월 강남구 개포동 개포주공1단지 재건축 ‘디에이치퍼스티어아이파크(6702가구)·같은달 서초구 반포동 신반포15차 재건축 ‘반포래미안 원펜타스’(641가구) 등 강남권에서만 1만4000가구 이상의 대규모 입주가 이어진다.지난해 시중 대출금리가 앙등하면서 급속도로 떨어진 강남권 전세가격은 올해 대규모 신규입주로 인해 하방 압력을 강하게 받을 것으로 전망된다. 여기에 더해 기준금리 추가 상승 우려에 따른 고금리 후폭풍은 전세가격을 더욱 짓누를 것으로 보여진다. 단지명 올해 전세가격(전용면적 84㎡ 기준) 지난해 전세가격(전용면적 84㎡ 기준) 강남구 개포동 ‘레미안블레스티지’ 8억원 18억원 서초구 반포동 ‘반포자이’ 12억원 22억원 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 13억원 23억원 이를 반증하듯 지난 18일 강남구 개포동 ‘레미안블레스티지’ 전용면적 84㎡ 전세 매물은 8억원에 거래됐다. 이는 1년 전인 지난해 1월 같은 면적이 18억원에 거래된 것과 비교해 55% 이상 급락한 가격이다.지난해 6월 22억원에 거래됐던 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용면적 84㎡는 지난 5일 12억원에 전세계약이 체결되면서 반년 만에 가격이 45% 이상 떨어졌다.서초구를 대표하는 아파트 중 하나인 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 전세가격은 지난해 4월 23억원에서 지난 12일 13억원으로 약 43% 폭락했다.이처럼 이미 강남권 전세가격이 급격히 조정받고 있는 가운데 일각에서는 지난해 금리인상 등 각종 불안요소 영향을 크게 받은 타 지역과는 다르게 강남·서초구는 집값 하락률이 낮았던 점과 올해 대규모 신규입주가 예정돼 있다는 것을 지적하며 전세가격 폭락 및 역전세난 발생을 우려하고 있다.강남권은 지난해 각종 악재에도 불구하고 다른 지역에 비해 비교적 하락폭이 덜 했다. 때문에 올해 강남권 부동산 시장 하락세를 예측하는 의견들이 나오기 시작했으며 여기에 대규모 신규입주까지 더해져 전세가격 폭락이 예상되자 역전세난을 추측하는 목소리가 나온 것으로 해석된다.반면 강남·서초구는 특유의 입지적 강점으로 인해 더 이상의 추락은 없을 것이라는 주장도 힘을 얻고 있다.서초구 반포동 내 A 공인중개소 관계자는 "반포자이 84㎡ 전세가 12억원에 거래된 것은 사실이지만 촉박한 시간 탓에 가격이 조정된 것 뿐"이라며 "현재 시장에 나와 있는 매물이 많이 없을뿐더러 저렴한 물건은 이미 다 빠져나갔다"라고 말했다.그는 이어 "전세가격은 이정도 선에서 더 떨어지지 않을 것으로 예상돼 역전세난은 걱정하지 않아도 된다"며 "타 지역과 다르게 강남·서초구는 입지가 워낙 좋다 보니 대규모 신규입주가 전세가격에 큰 영향을 주지는 않을 것"이라고 평가했다.전문가들은 대규모 신규입주와 고금리가 강남권 전세가격에 타격을 끼칠 것이라는 점을 시사했다.송승현 도시와경제 대표는 "입지가 좋다는 것은 추상적이지만 금리 및 시장은 현실적이기 때문에 강남권 전세가격은 입주물량과 금리로 인한 영향을 받을 수밖에 없다"며 "현재 시장에서 입지보다는 수요자들의 소비여력이 중요한데 높은 금리를 감당하면서 전세를 들어가기에는 아직까지 부담스러운 가격"이라고 꼬집었다.송 대표는 이어 "유동성을 고려했을 때 전세가격은 아직까지 고평가돼있어 조정될 가능성이 크다"며 "역전세난 또한 다시 일어날 수 있다"고 덧붙였다. daniel1115@ekn.kr강남권 전세가격은 올해 1만4000여가구의 대규모 신규입주 영향으로 추가 하락 및 역전세난이 우려되고 있다. 사진은 다음달 입주를 앞두고 있는 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’ 전경. 사진=김다니엘 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 서울 아파트 가격 하락폭이 3주 연속 둔화됐다. 강남3구(강남·서초·송파구) 중 송파구는 하락폭이 가장 큰 폭으로 둔화하면서 아파트 가격이 바닥에 가까워지는 것이 아니냐는 목소리가 커지고 있다. 24일 한국부동산원에 따르면 지난주(16일 기준) 서울 아파트 가격은 0.35% 하락해 전주(-0.45%)보다 하락폭이 줄었다.이 가운데 송파구는 한 주 만에 하락폭이 강남3구 중 가장 크게 줄었다.서울 아파트 가격은 1월 첫째주(-0.67%)를 시작으로 3주 연속 하락폭이 줄고 있다. 이 같은 결과는 정부의 전방위적 규제 완화로 인해 수요자들의 기대감이 올라간 것으로 해석된다. 서울 아파트 매매수급지수 또한 함께 상승했다.한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 전주(64.8)보다 1.0포인트 상승한 65.8로 집계되면서 3주 연속 회복세를 보였다. 매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 뜻한다.서울 아파트 매매수급지수는 지난해 5월 이후 8개월 내리 하락하다가 올해 1월 첫째주부터 3주 연속 반등했다.정부는 최근 주택 시장 경착륙을 막기 위한 노력의 일환으로 강남3구 및 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제시켰다.규제지역 해제에서 제외된 강남 3구의 경우 서초구는 -0.15%에서 -0.12%로 하락이 소폭 줄었지만 강남구는 -0.20%에서 -0.25%로 하락세가 지속되고 있다.반면 송파구는 하락폭이 -0.42%에서 -0.25%로 크게 줄어들면서 수요자들의 이목이 집중되고 있다. 이는 집주인들이 급매물을 일부 거둬들이는 등 호가 하락을 막는데 일부 영향을 미친 것으로 분석된다.아파트 실거래가 빅데이터 아실 통계에 따르면 이날 기준 송파구 아파트 매물 건수는 3630건으로 지난 14일(3712건)에 비해 2.3% 감소하는 모습을 보였다. 정부가 거래절벽과 집값 급락 심화를 방지하기 위한 규제완화 대책을 발표하면서 일부 단지에서는 하락폭이 줄고 있는 모습이 보여지고 있다. 실제 9510가구 규모 대단지인 송파구 가락동 헬리오시티 전용 59㎡는 지난 11일 14억4000만원에 거래되면서 지난해 12월(12억6500만원)에 비해 13.8% 상승했다. 지난해 전세가격 하락으로 인해 쏟아져 나오던 급매물 또한 규제완화 이후 급격하게 줄어들었다. 석촌동 내 A 공인중개사사무소 관계자는 "실질적인 거래는 많지 않지만 1·3대책 이후 평균적으로 가격이 약 1억원 정도 오르고 급매물도 모두 소진되거나 회수됐다"며 "규제 완화 이후 가격 상승에 대한 기대감이 살아나 집주인들이 물건을 회수한 것으로 보여진다"라고 말했다. 그는 이어 "아마 헬리오시티 가격은 올해 상반기까지는 오름세를 보일 것"이라며 "올해 입주를 원한다면 지금이 적절한 시기"라고 덧붙였다. 헬리오시티 주민 30대 A씨는 "지난해 계속 올라가는 금리와 떨어지는 전세가격으로 급매를 고민했지만 규제 완화 이후 부동산 시장 분위기가 살아나는 것 같아 생각을 접었다"라고 털어놨다. 전문가들은 이 같은 흐름이 자연스러운 것임을 시사했다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "강남구와 서초구의 경우 지난해 아파트 가격이 많이 떨어지지 않았기 때문에 올해 조금 더 내려갈 것으로 예상되지만 악재가 크게 반영됐던 송파구의 경우 집주인들이 호가를 올리고 매물을 회수하며 상승 거래가 당분간 지속될 것"이라고 예상했다. 김 소장은 이어 "이는 정상적인 흐름이자 1·3대책의 효과"라며 "예상하지 못한 일이 일어나지 않는 이상 이러한 흐름이 당분간 이어질 것이고 추가 하락을 막았기 때문에 당분간 규제 완화는 없을 것"이라고 덧붙였다. daniel1115@ekn.kr지난해 갭투자자들이 몰려 가격이 급락하며 급매물이 쏟아졌지만 규제완화 이후 상승세를 타고있는 송파구 가락동 헬리오시티 전경. 김다니엘 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 서울 강남권을 비롯한 재개발·재건축 사업장(도시정비사업) 곳곳에서 시공사와 조합간 갈등이 커지고 있다. 금리인상과 원자재 가격 및 인건비 상승에 따른 공사비 증액을 놓고 이견이 벌어져서다. 시공사와 조합간 협상이 되지 않을 경우 최악의 상황에선 공사가 중단될 수도 있다. 이는 곧 입주를 기다리는 입주민의 피해로 전가될 수 있어 대책 마련이 요구되고 있다.24일 정비업계에 따르면 동부건설은 서울 서초구 방배동 신성빌라 주택 재건축조합(방배센트레빌프리제/90가구)과 공사비 증액 문제로 대립각을 세우다가 공사비 증액 없이는 공사를 할 수 없다고 중단했다. 현재는 원만한 협상 중이며 곧 해결 단계에 접어들었다.공사비 증액으로 조합과 시공사가 갈등을 겪는 현장이 서울에 또 있다. 서초구 반포 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축 2999가구)에서다. 삼성물산은 특화 설계에 따른 공사비 1560억원 증액을 조합에 요구했으나 받아들여지지 않았다. 현재 공기 2개월 연장을 요청하는 공문을 보낸 상태다.이 외에도 GS건설의 신반포메이플자이, GS건설·현대건설 컨소시엄의 마포자이힐스테이트에서도 이같은 현상이 벌어지고 있다. 서초구 ‘신반포메이플자이’ 시공사인 GS건설도 4700억원 상당 공사비 증액을 두고 3개월째 협상 중이다. GS건설·현대건설 컨소시엄이 시공하는 마포구 ‘마포자이힐스테이’ 역시 지난해 6월부터 반년 넘게 착공하지 못하고 있다. 서울 재건축 사업장에서 공사비 증액 문제로 갈등을 빚고 있는 주요 단지(자료=정비업계) 단지명 위치 현황 가구수 방배 센트레빌 프리제 서초구 방배동 공사 중단, 협상 진행 중(2023년 하반기 준공예정) 90 래미안 원베일리 서초구 반포동 통장 입출금 중단 및 2개월 연장 공문(2023년 8월) 2990 신반포메이플자이 서초구 잠원동 3개월 째 공사비 협상 중(2024년 12월 준공예정) 3307 마포자이힐스테이트 마포구 공덕동 2022년 6월부터 착공 지연(2025년 예정) 1101 공사비 증액 갈등에 의한 공사 중단은 조합원이나 시공사, 분양을 하지 않은 단지에서는 예비분양자, 분양을 마친 단지에선 입주예정자 중 누군가는 피해를 봐야 하는 ‘폭탄 돌리기’가 될 수 있다. 먼저 원자재 가격 및 물가 상승으로 추가 비용이 발생했지만 공사비용을 보전받지 못하고 공사를 진행할 경우 시공사가 적자공사로 피해를 볼 수도 있다. 만약 공사비를 증액할 경우에는 조합이 피해를 본다. 특히 분양이 이미 끝난 상태에서는 조합원이 분담해야 할 분담금이 폭탄으로 돌아올 수 있다는 것이다. 또한 분양을 아직 하지 않은 단지에선 공사비가 증액된다면 고분양가 논란에 휩싸일 수 있다. 이렇게 되면 추후 미분양 사태로 번질 우려가 있다. 혹여나 공사비 증액을 두고 협상이 결렬되면 공사가 중단될 수 있는데 이 때는 이사 일정을 모두 맞춰놓은 입주예정자들이 피해를 떠안게 되는 경우가 발생하게 된다.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "본래 계약을 했으면 계약한 대로 가는 것이 기본이다. 다만 물가상승률이 반영되지 않으면 건설현장이 멈추기 마련인데 대형건설사들은 사회적 책임에서 자유롭지 못하기에 ‘울며 겨자 먹기식’ 공사를 하게 된다"며 "이같은 상황들은 누구의 잘못이기 보단 결국 누가 더 책임이 떠안게 되느냐로 볼 수 있다"고 진단했다. 공사비 증액 범위는 통상적으로 소비자물가지수나 건설공사비지수를 기준으로 정해진다. 한국건설기술연구원에 따르면 2022년 11월 기준 건설공사비지수(재료, 노무, 장비 등)는 148.7로 같은 해 2월 142.4 대비 6.3포인트(p)나 올랐다.여기에서 현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 사업시행계획인가 전에 시공사를 선정했고, 공사비 증액 비율이 10%를 넘으면 한국부동산원에 공사비 검증을 요청할 수 있다. 또한 공사비 증액 조정안이 나오면 조합 측은 총회를 열어 수용 여부를 결정하는데 이 상황에서 비대위 등 출현으로 입장이 또 갈리게 된다. 상황이 이렇다 보니 공사비 증액은 재개발·재건축 사업에선 늘 흔한 고민거리다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "조합과 시공사간의 공사비 증액 갈등 문제는 민사상 계약이라 서로가 원만한 합의를 보는 것이 최우선적이다"며 "인건비가 늘어나고 원자재 가격이 상승한 상황에서 표준계약서에 영향을 주는 후행지표인 소비자물가상승분 적용과 현 건설공사비지수의 괴리가 큰 데 이에 대한 현실적인 공사비 상승에 관한 제도개선을 고민해 볼 필요도 있다"고 지적했다. kjh123@ekn.kr서초 방배동 신성빌라 주택재건축정비사업 재건축 공사현장이 공사비 증액 갈등 문제로 공사가 중단됐다. 평일임에도 현장에는 인력 하나 보이지 않았다. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 집을 팔았다면 민법상 손해배상 책임이 있다는 법원 판단이 나왔다.24일 법조계에 따르면 정진원 서울중앙지법 민사42단독 부장판사는 세입자 A씨 모자가 집주인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송을 최근 원고 일부 승소로 판결했다.재판부는 A씨 모자가 다른 집을 임대하면서 추가로 부담하게 된 월세 150만원 등을 고려해 손해배상 액수를 2000만원으로 정했다. 여기에 이사비와 중개수수료를 더해 총 2861만원을 B씨가 A씨 측에 지급하라고 판결했다.A씨는 지난 2019년 12월 B씨와 보증금 12억4000만원, 2년 거주 조건으로 서울 서초구의 아파트 임대차 계약을 체결했다. 계약 만료일이 다가오자 A씨 측은 2021년 10월 계약 갱신을 요청했지만 B씨는 자신이 직접 들어와 살겠다며 갱신을 거절했다.주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신을 요구할 권리가 있지만 집주인이 실제 거주하겠다고 할 경우 계약 갱신 권리를 행사할 수 없다. 이 점을 악용해 지난해 전세가격이 급등했던 시기에 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보내고 전세 가격을 더 높여 신규 세입자를 구하는 경우도 왕왕 발생했다. 계약 갱신 시에는 계약갱신청구권에 따라 임대료를 5% 이상 올릴 수 없기 때문이다.집주인의 계약 갱신 거절에 A씨 모자는 새로운 집을 구했다. 이 집은 보증금 13억원, 월세 150만원으로 기존 집보다 임대료가 더 비쌌다. 여기에 중개수수료 580만원과 이사 비용 281만원도 지불하는 등 이사하면서 비용 부담이 커졌다.그러나 알고 보니 집주인이 실거주하지 않고 아파트를 36억7000만원에 매도한 사실이 밝혀지면서 A씨 모자는 집주인을 상대로 소송을 냈다.재판부는 "피고(B씨)의 행위는 주택임대차보호법을 위반해 정당한 사유 없이 임대차계약 갱신을 거절함으로써 계약갱신청구권을 침해한 불법행위"라며 세입자(A씨 모자)의 손을 들어줬다.주택임대차보호법은 임대인이 ‘실거주하겠다’며 임차인을 내보낸 뒤 새로운 임차인을 들인 경우 손해배상 책임을 지운며 매도한 경우는 별다른 배상 조항이 없다. 이를 이유로 B씨 측은 손해배상 책임이 성립하지 않는다고 주장했다. 그러나 재판부는 이 경우에도 손해배상 책임이 인정된다고 판단했다. 주택임대차보호법이 ‘임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’고 정한 이상, 법이 정하지 않은 사유로 세입자의 계약 갱신을 거부한 B씨의 행위를 민법상 불법행위로 볼 수 있다는 것이다.giryeong@ekn.kr집주인이 실거주하겠다는 약속 어기고 집을 판 경우 계약갱신청구권을 침해한 불법행위로 세입자에 손해배상 책임이 있다는 법원 판결이 나왔다. 사진은 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 임대인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않아 발생한 보증 사고액이 지난해 4000억원을 넘어선 것으로 나타났다. 전세금 보증 사고액은 매년 급격하게 증가하는 추세로 3년 만에 9배 가까이 늘어났다. 최근에는 오피스텔 보증금 피해 사례도 급증하고 있어 세입자들의 각별한 주의가 필요한 상황이다.24일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해 ‘집중관리 다주택 채무자’의 보증사고 액수는 4382억원으로 지난 2021년보다 827억원(23%) 늘었다.집중관리 다주택 채무자는 전세금을 3번 이상 대신 갚아준 집주인 중 연락이 끊기거나 최근 1년간 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 사람으로 악성 임대인에 해당한다.지난해에만 집중관리 다주택 채무자 명단에 227명이 올랐다. 전세보증금을 제때 받지 못했다며 보증기관에 대신 돌려달라고 신청한 세입자 5명 중 거의 2명(37%) 꼴로 악성 임대인 소유 주택에 임대차계약을 했다가 피해를 입은 셈이다.악성 임대인의 보증 사고액은 매년 가파르게 증가하는 추세다. 2018년 30억원이었으나 2019년 504억원, 2020년 1871억원, 2021년 3555억원으로 증가했다. 사고액이 3년 전과 비교하면 8.7배, 4년 전과 비교하면 146배 증가한 것이다.특히 악성 임대인이 보유한 다세대주택에서 발생한 보증사고액은 2828억원으로 전체 4482억원의 64.5%를 차지하는 등 가장 많았으며 오피스텔이 1094억원(25.0%)으로 뒤를 이었다. 아파트는 7.0%(307억원), 연립은 3.1%(137억 원)를 차지했다.보증사고가 갈수록 늘어나는 가운데 오피스텔 보증 사고액이 급증하고 있다. 다세대주택 보증 사고액은 2021년 2689억원에서 2828억원으로 5.2%(139억원)가 증가했으나 오피스텔 사고액은 2021년 378억원에서 1094억원으로 3배 가량 늘었다.상황이 이렇다 보니 정부에서도 지난해 7월 전세사기를 막기 위해 악성 임대인 명단을 공개하겠다는 방안을 발표하는 등 임차인 보호 방안을 내놨다. 하지만 법 개정이 필요한 사안이라 시일이 걸릴 것으로 보인다. 명단 공개 내용을 담은 주택도시기금법 개정안은 개인정보보호와 신용정보보호법과의 상충 문제 등으로 아직 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.giryeong@ekn.kr지난해 HUG 전세보증금 보증 사고액이 4000억원을 넘어서면서 3년 만에 9배 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 사진은 서울의 한 빌라 밀집지역. 사진=김기령 기자지난해 12월22일 서울 여의도 전경련회관에서 열린 전세보증금 피해 임차인 설명회에서 원희룡 국토교통부 장관이 설명하고 있다. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울 집값이 하락하면서 서울 지역 거주자의 지방 ‘원정투자’ 비중은 줄고 지방 거주자의 서울 아파트 매입 비중은 소폭 늘어난 것으로 나타났다.24일 한국부동산원 집계에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 전국 아파트 거래량은 총 28만359건으로 이 가운데 서울 이외 지역의 아파트 1만9289건(6.9%)을 서울 거주자가 매입한 것으로 집계됐다.직전년도인 지난 2021년 이 비중이 8.9%를 기록한 것보다 2%포인트(p) 감소했다.최근 감소 추이를 감안할 때 이달 말 공개될 예정인 지난해 12월 거래량까지 합하면 서울 거주자의 지방 아파트 매입 비중은 2019년(5.8%) 이후 3년 만에 최저를 기록할 것으로 전망된다.서울 거주자의 지방 주택 원정 매입이 감소한 데는 지난해 금리 인상 여파가 크다는 분석이다. 금리가 가파르게 오르면서 높은 이자 부담에 거래절벽 현상이 지난해 내내 이어졌다. 주택 거래량이 감소하자 지방 원정 매입 비중도 줄어든 것이다.지난해 9월 비수도권이 규제지역에서 해제됐음에도 불구하고 서울 거주자의 지방 아파트 원정 매입 비중은 8월 5.9%에서 9월 5.4%, 10월 5.0%, 11월 4.7%로 감소세로 집계됐다.특히 서울 거주자의 경기도 아파트 매입 비중은 16.0%로 지난 2021년(18.9%)보다 약 3%포인트 감소했다. 2020년 급등했던 경기도 아파트가격이 지난해부터 급락하면서 투자 수요가 줄어들었기 때문으로 풀이된다.다만 정비사업 호재 등이 있는 지역 아파트 매수세는 여전히 높은 것으로 나타났다.1기 신도시 정비사업 호재가 있는 경기 성남시 분당구 일대 아파트 단지들은 지난해 서울 거주자의 매입 비중이 18.7%를 기록하며 2021년(12.7%)보다 6%포인트 증가했다. 지난해 11월까지 팔린 분당 아파트 1376건 가운데 서울 거주자의 매입 건수는 257건이다.반면 지난해 지방 등 비서울 거주자의 서울 아파트 매입 비중은 전년보다 높아졌다.지난해 11월까지 지방 등 거주자의 서울 아파트 매입 비중은 21.3%로 2021년(20.3%)보다 소폭 확대됐다. 이 가운데 지난해 11월 지방 거주자의 서울 아파트 매입 비중은 22.1%로 3월(26.0%) 이후 가장 높았다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 거래량은 732건으로 전월(557건)보다 31.4% 늘었다. 12월은 아직 신고기간이 이달 말까지 남아 있지만 22일 현재 794건으로 이미 11월 거래량을 넘어섰다.전문가들은 지방 거주자의 서울 아파트 매입 비중이 증가한 데는 지난 1년 새 서울 아파트가격이 크게 떨어지며 ‘급급매’를 사려는 지방 거주자가 늘어났기 때문이라고 분석했다. giryeong@ekn.kr서울 지역 거주자의 지방 주택 ‘원정투자’ 비중이 3년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 봄 이사철을 앞두고 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 집중될 전망이다. 경기도에 쏟아지는 1만5000여가구와 서울 대단지 입주로 수도권 전셋값 추가 하락 우려가 커지고 있다. 23일 부동산R114에 따르면 전국 아파트 입주 예정물량은 46개 단지, 총 3만5748가구(임대 포함)로 집계됐다. 전년 동기 대비 48.8% 늘었으며, 이 중 수도권 예정 물량만 2만5096가구에 달해 전국 물량의 70%를 차지하는 것으로 나타났다. 지난해에 이어 집값 하락세가 지속되는 가운데 전세시장은 높은 이자율과 입주 대기 물량 증가로 당분간 약세가 이어질 가능성이 높아 보인다. 단기간에 3000가구 이상 대단지 입주가 몰리는 서울 강남권과 경기 부천, 공급누적의 우려가 깊은 경기 화성, 양주 등 수도권 일부 지역을 중심으로 전셋값이 빠르게 떨어지며 가격 조정이 불가피할 전망이다. 2월 수도권 입주물량은 2만5096가구로 작년 동기(1만3287가구)와 비교해 1만1809가구 늘어난다. 지역별로 살펴보면 서울과 경기가 각각 1.9배, 2.2배 이상의 증가폭을 보였고, 인천은 비교적 비슷한 수준을 유지했다. 서울에서는 총 7개 단지 6213가구가 입주를 앞두고 있다. 강서구 마곡지구와 강동구 고덕강일지구, 상일동 일대 정비사업지의 입주로 7815가구가 몰렸던 2021년 2월 이후 가장 많은 물량이다. 서울 입주물량 중 절반 이상을 차지하는 강남구 개포동 ‘개포자이프레지던스(3375가구)’를 비롯해 동작구 흑석동 ’흑석리버파크자이(1772가구)‘, 중구 입정동 ’힐스테이트세운센트럴1·2단지(535가구)‘ 등에서 집들이를 시작한다. 경기는 17개 단지 총 1만5009가구가 입주에 나선다. 부천시 범박동 ‘부천일루미스테이트(3724가구)’. 화성시 반월동 ‘신동탄포레자이(1297가구)’, 시흥시 정왕동 ‘시흥금강펜테리움오션베이(930가구)’ 등에서 입주를 진행한다. 인천은 미추홀구 주안동 ‘주안파크자이더플래티넘(2054가구)’, 연수구 송도동 ‘호반써밋송도(1820가구)’ 등 2개 단지 총 3874가구가 입주 예정이다. 지방에서는 24개 단지, 총 1만652가구가 입주한다. 대구는 2401가구 중 절반에 해당되는 1200가구가 북구 도남동 ‘대구도남A2BL’ 공공임대주택으로 공급된다. 강원과 전북에서는 1000가구 이상이 입주한다. 강원 원주시 반곡동 ‘원주혁신도시제일풍경채센텀포레(1215가구)’, 전북 완주군 용진읍 ‘완주복합행정타운모아미래도센트럴시티1차(879가구)’ 등이 입주에 나선다. daniel1115@ekn.kr화면 캡처 2023-01-21 170824 2월 시도별 아파트 입주 예정물량. 부동산R114

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 서울과 수도권 아파트가격이 장기간 약세를 이어가는 가운데 지난 1·3대책 발표 이후 내리막길에서 가격 변동률이 우왕좌왕 하는 분위기다. 서울이 포함된 규제지역 해제 이후 급급매나 소형아파트를 중심으로 국지적 매수문의가 늘었지만 매수와 매도 사이의 가격 간극이 상당히 벌어져 있다. 수요자는 조금이라도 더 싸게, 매도자는 조금이라도 더 비싸게 거래에 나서면서 실제 계약으로는 이어지지 못하고 있다. 사실상 최근 1년 동안 매물이 적체된 만큼 고금리 환경을 고려할 때 거래 체결을 통해 매물이 해소되기까지 상당한 시일이 소요될 전망이다. 23일 부동산R114에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.06% 떨어져 전주 대비 낙폭이 0.03%p 줄었다. 재건축과 일반 아파트가 각각 0.05%, 0.06% 떨어졌다. 신도시와 경기·인천은 같은 하락폭을 기록하며 0.05% 내렸다. 전세가격도 전주대비 낙폭을 다소 줄였다. 서울이 0.12% 하락했고, 신도시와 경기·인천이 각각 0.06%, 0.07% 떨어졌다. 설 연휴와 겨울 비수기 영향으로 수요 유입이 줄어든 가운데 상대적으로 입주물량이 많은 지역들이 전세가격 약세를 이끌었다. 서울은 25개 구 중 21곳에서 하락해 대부분이 약세를 나타냈다. 다만 전주 대비 전반적인 하락폭은 둔화됐다. 지역별로는 △도봉(-0.17%) △강동(-0.16%) △관악(-0.16%) △구로(-0.15%) △금천(-0.13%) △서대문(-0.08%) △송파(-0.07%) 등이 떨어졌다. 도봉은 방학동 신동아1단지, 청구 등이 1000∼2250만원 빠졌다. 강동은 명일동 명일삼환·둔촌동 현대1차·고덕동 배재현대 등이 2500∼5000만원 하락했다. 관악은 봉천동 성현동아·관악동부센트레빌·관악우성 등이 500∼2500만원 떨어졌다. 신도시는 △평촌(-0.15%) △일산(-0.11%) △산본(-0.10%) △동탄(-0.07%) △분당(-0.01%) 등이 하락했고 나머지 신도시는 보합(0.00%) 수준에서 움직였다. 평촌은 관양동 공작성일, 호계동 무궁화경남, 비산동 관악 등이 500∼1000만원 빠졌다. 일산은 장항동 호수3단지삼환유원·주엽동 문촌16단지뉴삼익 등이 500∼1000만원 떨어졌다. 경기·인천은 △수원(-0.16%) △고양(-0.15%) △용인(-0.14%) 등이 0.10% 이상의 낙폭을 나타낸 반면, 나머지 지역들은 과거보다 낙폭을 줄이거나 보합(0.00%) 수준에서 가격 움직임이 제한됐다. 수원은 천천동 화서역푸르지오더에듀포레·우만동 월드메르디앙 등이 1000∼2250만원 빠졌다. 고양은 식사동 위시티블루밍3단지·행신동 햇빛23단지주공 등이 500∼1500만원 하락했다. 용인은 상현동 서원마을5단지금호베스트빌·영덕동 흥덕우미린레이크포레 등이 250∼2500만원 떨어졌다. 서울은 전세 대출 이자 등에 대한 민감도가 상대적으로 큰 비강남권의 하락세가 상당했다. △강북(-0.57%) △구로(-0.46%) △관악(-0.45%) △동대문(-0.27%) △동작(-0.23%) △금천(-0.21%) 등이 떨어졌다. 강북은 수유동 벽산1차·수유래미안 등이 625∼3500만원 빠졌다. 구로는 신도림동 신도림4차e편한세상·구로동 구로현대 등이 1000∼5000만원 하락했다. 관악은 봉천동 관악파크푸르지오·관악동부센트레빌 등이 1000∼2500만원 떨어졌다. 신도시는 △평촌(-0.19%) △일산(-0.15%) △동탄(-0.09%) △분당(-0.04%) 등이 하락했다. 평촌은 호계동 무궁화금호·무궁화한양·무궁화경남 등이 1000∼2000만원 떨어졌다. 일산은 주엽동 문촌2단지라이프·장항동 호수4단지LG롯데 등에서 1000만원 빠졌다. 동탄은 능동 동탄숲속마을능동역리체더포레스트·반송동 시범한빛KCC스위첸·청계동 동탄2신안인스빌리베라2차 등에서 1000∼1500만원 하락했다. 경기·인천은 △고양(-0.20%) △수원(-0.19%) △용인(-0.15%) △시흥(-0.14%) △화성(-0.11%) △오산(-0.06%) 등이 떨어졌다. 고양은 행신동 햇빛19단지공무원·도내동 고양원흥동일스위트7단지·탄현동 탄현4단지건영 등이 1000∼1500만원 빠졌다. 수원은 영통동 신나무실신원·미주·조원동 광교산임광그대家 등이 750∼1500만원 하락했다. 용인은 상현동 만현마을9단지자이·구갈동 힐스테이트기흥 등이 750∼1750만원 떨어졌다. 정부가 1월초부터 대출과 세금·청약·정비사업 등을 총 망라한 규제완화 정책을 순차 도입하고 있다. 특히 오는 30일부터 1년 동안 신청이 가능한 특례보금자리론의 경우 수요층이 가장 우려하던 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 미적용 되고 상대적으로 낮은 4%대의 금리로 자금을 조달할 수 있어 수도권 급매물 거래를 유도할 수 있을 전망이다. 다만 한국은행의 7회 연속 기준금리 인상에 따른 수요위축 상황이 여전하고 기존에 쌓여 있던 매물량도 상당한 상황이다. 연초부터 계속된 정부의 다양한 대책 발표에 따라 국지적으로 매수 문의가 늘고 있지만 실제 거래 체결로 이어지면서 쌓여 있는 매물들이 해소되기까지 아직 갈 길이 멀다. daniel1115@ekn.kr화면 캡처 2023-01-21 170556 서울수도권 매매값 주간 변동률 추이. 부동산R114