[에너지경제신문 김기령 기자] #서울 영등포구 대단지 아파트를 보유한 A씨는 최근 세입자와의 전세 재계약 문제 때문에 머리가 아프다. 전세 만료일을 앞두고 전세가격이 너무 비싸서 나가겠다며 보증금을 달라고 하는 세입자와 실랑이를 벌이고 있어서다. 전세 수요가 없는 요즘 신규 세입자를 찾기 막막해진 A씨는 기존 세입자를 붙잡기 위해 전세가격을 낮추지 않는 대신 하락한 전세가격 1억원에 해당하는 대출 이자를 줄 테니 재계약하자고 제안했다.최근 전세가격이 크게 하락하면서 임대차 시장에서 역전세를 넘어 역월세가 늘어나고 있다. 계약 만기 시 세입자에게 전세금을 온전히 돌려주기 힘들어진 집주인들이 세입자에게 도리어 월세처럼 비용을 주면서 재계약하려는 것이다. 기존에는 수도권 외곽이나 지방에서 발생했지만 최근 들어 서울로도 확산되는 양상이다.22일 부동산업계에 따르면 서울 대단지 아파트에서도 전세가격 하락에 따른 역월세 현상이 나타나고 있다.역월세는 집주인이 전세금을 낮추지 않는 대신 세입자의 전세자금대출 이자에 해당하는 비용을 세입자에게 월세처럼 매월 지급하면서 재계약하는 현상을 말한다.예를 들면 한 아파트 단지의 2년 전 전세가격이 9억원인데 전세 시세가 1억원이 하락해 8억원에 거래되고 있는 경우 세입자는 계약 만료 시점에 집주인에게 전세가격을 낮춰달라고 요구하거나 이사를 가겠다고 통보할 수 있다. 시세 대비 본인의 전세보증금이 비싸다고 생각하기 때문이다. 이때 집주인이 영끌·갭투자로 집을 마련한 상황이라면 1억원이 부족해 기존 세입자에게 전세보증금 9억원을 온전히 돌려주기 힘든 경우가 발생하는 것이다.집주인 입장에서는 1억원을 대출 받아서 보증금을 돌려줄 수도 있겠지만 기존 세입자와의 협의를 통해 9억원에 재계약하고 전세자금대출 1억원의 이자만큼의 비용을 세입자에게 매월 지급하는 방식을 선택할 수 있다. 따로 신용대출을 받는 것보다 훨씬 용이하기 때문이다.임대차 시장에서 역월세까지 등장한 데는 전세 매물 소진이 쉽지 않아서다. 전세 매물은 계속 쌓이고 있지만 찾는 사람이 없다.부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 물량은 지난해 같은 기간 3만221건에서 5만1478건으로 70%가 증가했다. 반면 국토교통부 통계 기준 지난 9월 전세 거래량은 9만5219건으로 전월 대비 11.7% 줄었다.이처럼 전세 수요가 줄어들면서 전세가격도 빠르게 하락하는 추세다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주 전국 아파트 전세가격은 0.53% 떨어지며 역대 최대 하락폭을 기록했다.영등포구 문래동 A 공인중개사사무소 관계자는 "지난 여름부터 4개월 넘는 기간 동안 신규 전세 계약 딱 1건 체결했다"며 "전세를 찾는 사람들이 없고 전세가격이 하락하면서 갱신계약 건도 집주인과 세입자간 가격 갭 차이가 있어 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.역월세 현상은 당분간은 계속 이어질 전망이다. 세입자 입장에서도 집주인을 통해 전세보증금 일부를 받으면서 거주할 수 있고 이사 비용도 아낄 수 있기 때문에 역월세 자체가 나쁘지 않다는 분위기다. 다만 전문가들은 집주인의 자금 능력을 잘 파악하고 있어야 한다고 당부했다.서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "집값이 계속 하락하면서 전세가격도 나란히 하락하는 양상이라서 역전세·역월세 현상이 많이 발생하고 있다"며 "시가와 선순위 채권을 합했을 때 70% 이하여야 안전하다고 알려져 있기 때문에 이 여부를 잘 판단해서 권리 변동이 생기지 않도록 주의를 기울여야 한다"고 조언했다. giryeong@ekn.kr서울의 한 공인중개업소 모습. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김종환 기자] 세종에서 협동조합 방식으로 추진되는 ‘세종 에버파크’가 3000여 가구의 아파트 공급을 위해 속도를 내고 있다. 세종시 민간임대주택 협동조합창립준비위원회는 지난달 세종시로부터 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정 제안서 수용을 통지 받고 발기인을 접수한다고 22일 밝혔다. 세종시 거주 무주택자 또는 세종시 소재 직장인 가운데가 무주택자가 우선 접수 대상이다. 전국 만 18세 이상 수요자를 대상으로 오는 25일부터 선착순 일반 접수를 받을 예정이다. 세종 에버파크는 세종시 연기면 보통리 319-1번지 일원에 지하 2층~지상 37층, 24개 동, 전용면적 74?84㎡, 총 3000여 세대 규모로 조성될 예정이다. 현대건설이 시공사로 예정돼 있다. 총 세대수의 50% 이상이 공공지원 민간임대주택으로 공급된다. 입주자가 원하면 최대 10년까지 이사할 필요 없이 머물 수 있다. 초기 임대료를 주변 시세의 85~95% 수준에서 책정하고 임대료 상승률도 법에서 정한 2년 단위 5% 이내로 제한된다. 공공지원 민간임대주택을 제외한 나머지는 장기일반 민간임대주택으로 공급될 예정이다 이를 위해 창립준비위원회는 내년 2월 공급촉진지구 지정 고시, 6월 지구계획 승인, 10월 사업계획 승인, 12월 착공 등의 절차를 거칠 예정이다. 세종 에버파크는 입지여건이 좋은데다 대출여건도 우수한 게 장점으로 꼽히며 단지 인근에 BRT 정류장이 위치해 정부세종청사로 이동하기에 편리하다. 주택도시기금에서 시중금리보다 크게 낮은 2~3%의 금리로 대출받을 수 있다. 사업설명회장은 세종시 연기공단사거리에 마련돼 있으며 홈페이지에서도 자세한 내용을 확인할 수 있다.axkjh@ekn.kr세종 에버파크 조감도 ▲세종 에버파크 조감도.

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울 곳곳에서 통합 리모델링 추진 단지들이 사업 속도를 내고 있다. 인근 소규모 단지들이 함께 통합 리모델링 시 향후 대단지 프리미엄을 누릴 수 있어 각광받고 있다.21일 정비업계에 따르면 서울 영등포구 문래동 현대 1·2·3·5·6차, 문래두산위브, 대원칸타빌 등 총 7개 단지는 지난해 7월 통합 브랜드 리모델링 추진위원회를 발족한 이후 꾸준히 사업을 추진 중이다.이들 단지는 단지별로 가구 수가 100~300가구에 불과하다. 소규모 단지 단독 리모델링만으로는 사업성이 낮다는 한계가 있기 때문에 이들 단지들이 모여 통합 리모델링을 추진함으로써 사업성을 높인다는 취지다.추진위에 따르면 현대3차가 추진 단지 가운데 사업 속도가 가장 빠르다. 지난 8일 영등포구청은 현대3차 아파트 리모델링주택 조합 설립을 인가했다. 현대5차 역시 조합 설립 동의율 67%를 확보해 내년 1월 조합 설립 총회를 개최할 계획이다. 이후 대원, 현대 2차 등도 내년 상반기 중 설립 총회 개최를 목표로 추진 중이다. 리모델링 시 총 7개 단지 가구 수는 기존 1973가구에서 2212가구로 늘어날 전망이다.김남호 추진위원장은 "모든 단지가 시공사 선정을 같이 해야 하기 때문에 최대한 일정을 맞춰서 움직이려고 노력 중"이라며 "내년 상반기 중 모든 단지의 조합 설립 총회를 끝내고 내년 중순이나 하반기에는 시공사 선정까지 마무리하는 것을 목표로 하고 있다"고 말했다.추진위 발족 후 1년 여만에 조합설립 인가를 신청하는 단지가 등장하는 등 사업 속도가 빠른 편이다. 이를 뒷받침하듯 이들 단지에는 통합 리모델링을 불황기에 추진하고 호황기에 입주해서 단지 가치를 올리자는 내용의 홍보 현수막도 내걸렸다.통합 리모델링 소식에 인근 중개업소에는 매수 문의도 잇따르고 있다.인근 A 공인중개사사무소 관계자는 "매수자 대부분은 통합 리모델링에 대한 기대로 향후 가치를 기대하고 투자하는 분위기"라며 "다만 가격이 더 하락할 수 있다고 보고 조금 더 관망하려는 수요가 많아서 거래량 자체가 많진 않지만 매수 문의가 계속 이어지고 있다"고 귀띔했다. 문래 현대5차 전용 84㎡는 지난 8월 8억5000만원에 거래됐다. 문래두산위브 전용 79㎡는 지난 5월 9억2500만원에 매매되며 신고가를 경신했다.정비업계에 따르면 서울 동작구 사당동 우·극·신(우성 2·3단지, 극동, 신동아 4차)은 통합 리모델링을 추진 중인데 주민동의율이 67%를 달성함에 따라 우성 2·3단지와 극동아파트는 지난 5일 조합설립 총회를 개최했다. 우·극·신은 1993년에 지어진 단지들로 총 4397가구에서 리모델링을 통해 5054가구 대단지로 거듭날 예정이다. 사업비만 총 1조5000억원으로 국내 최대 규모 통합 리모델링 사업이다.이렇듯 리모델링 시장은 꾸준히 성장 중이다. 한국리모델링협회에 따르면 지난 9월 기준 조합 설립이 완료된 리모델링 추진 단지는 총 132개다. 1년 전인 지난해 10월 93개였던 것보다 추진 단지 수가 40% 가량 늘어났다. 추진위원회 구성 등 사업 초기 단지까지 추산하면 리모델링 사업을 추진 중인 단지 수는 더 많다는 게 협회 측의 설명이다.다만 업계에서는 현재 부동산 시장이 하락 국면에 진입하면서 리모델링 시장도 위축되고 있다고도 말한다. 분양가 하락이 리모델링 일반분양 수익률 저하로 이어질 수 있어서 조합원들의 동의를 얻기 쉽지 않은 상황이라서다. 뿐만 아니라 물류비, 인건비 등 공사비 상승 역시 리모델링 사업에 악재로 꼽힌다.정비업계 한 관계자는 "재건축 규제 완화 이슈도 나오면서 리모델링 사업이 주춤하고 있는 것은 사실"이라며 "그렇지만 용적률이 높거나 단지 규모가 작아서 재건축 추진이 힘든 경우에는 재건축에 비해 규제가 낮은 리모델링으로 선회해서 추진하는 편이 더 나을 수 있다"고 말했다. giryeong@ekn.kr서울 영등포구 문래동 통합리모델링 단지 모습. 사진=김기령 기자문래 통합 리모델링 조감도. 문래 5·6가 통합 브랜드 리모델링 추진위원회통합 리모델링을 추진 중인 문래두산위브에 걸린 현수막. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] #경매로 넘어온 서울 강서구 등촌동 감정가 2억1400만원 S다세대 전세보증금은 2억2000만원으로 감정가보다 600만원이나 높았다. 그렇다 보니 이 물건은 9차례나 유찰돼 현재 경매가는 2872만원까지 떨어진 상태다.#서울 은평구 구산동에선 U다세대 주택 감정가가 1억300만원인데 전세보증금은 1억500만원이었다. 간신히 8회차 경매에서 2160만원으로 낙찰이 됐는데 이는 해당 세입자가 어쩔 수 없이 주택을 낙찰받은 경우다. 보증금을 돌려받는 대신 강제 ‘내 집 마련’을 했지만 세입자는 시세보다 높게 주택을 매입한 꼴이 됐다.빌라 경매시장에서 전세보증금이 감정가를 뛰어넘는 사례가 속출하고 있다. 상황이 이렇다 보니 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하고 경매로 넘어간 ‘깡통전세’ 경매물건으로 인해 빌라 경매 유찰이 7회 이상은 기본으로 발생하고 있다. 깡통전세의 빠른 확산으로 당국의 전세사기 대책방지 강화가 요구되는 시점이다.21일 에너지경제신문이 법원경매 전문기업 지지옥션을 통해 직접 확인한 결과 올해 1월부터 11월까지 경매 신청된 서울 빌라 중 세입자 임차보증금(전세보증금)이 감정가보다 더 높은 경매건수가 이달까지 132건 발생했다. 작년 같은 기간 86건, 재작년 47건과 비교하면 매년 두 배 이상 오른 수치다.전세보증금이 감정가보다 높거나 이에 상응하는 가격이 형성되다 보니 이는 고스란히 연속 유찰사태로 번지고 있다. 그렇다 보면 낙찰의 끝은 결국 해당 세입자가 된다. 2022년 서울지역 경매빌라 낙찰률 및 낙찰가율(자료: 지지옥션) 기간 진행건수 낙찰건수 낙찰률 낙찰가율 평균응찰자(응찰자有) 2022년 1월 260 60 23.1% 92.1% 4.0 2022년 2월 317 77 24.3% 91.3% 3.2 2022년 3월 392 92 23.5% 90.2% 4.2 2022년 4월 330 107 31.3% 94.0% 3.6 2022년 5월 424 94 22.2% 97.6% 3.3 2022년 6월 379 82 21.6% 96.2% 3.2 2022년 7월 413 91 22.0% 94.6% 2.9 2022년 8월 495 89 18.0% 90.6% 3.6 2022년 9월 434 55 12.7% 91.4% 2.5 2022년 10월 591 71 12.0% 89.8% 2.3 월 평균 404 82 21.10% 92.80% 3.3 이와 관련 본지가 지지옥션에 요청해 서울빌라 낙찰률을 확인한 결과 올해 1월부터 10월까지 낙찰률은 평균 21.1%밖에 나오지 않았다. 게다가 최근 8월부터 3개월간은 각각 18%, 12.7%, 12%로 20% 선도 무너지며 세입자를 더 힘들게 하고 있다.최근 낙찰률 상황은 더 심각하다. 실제로 지난 16일 서울남부지방법원에서 진행된 경매 중 강서구 화곡동 감정가 1억7500만원 Y빌라 전세보증금이 1억7400만원인데 무려 15회차까지 유찰되며 내달 21일 615만8000원에 16차 경매가 진행되는 상황이 발생했다. 깡통전세 기준이 되는 시세 대비 전세금 80% 이상 주택도 유찰 상황이 심각하다. 같은 날 화곡동 D빌라 감정가는 2억1400만원이고 보증금이 1억8000만원(감정가 대비 보증금 약 84%)인데 현재 8회차까지 유찰된 상태다.이주현 지지옥션 선임연구원은 "유찰이 여러 차례 이어지면 기각이 되거나 보증금을 잃을 염려가 있는 세입자가 그 주택을 매입하는 경우가 발생하는데 이는 시세보다 높게 매입한 경우니 결국 손해를 본 사례다"고 진단했다.깡통전세가 속출하는 만큼 정부 차원에서 강력한 대책마련이 요구되는 가운데 이날 국토교통부와 법무부는 깡통전세 방지를 위해 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 입법예고했다. 여기에는 세입자가 집주인에게 선순위보증금 등 정보제공을 의무토록 하고 집주인은 이를 거절하지 못하도록 하는 내용을 담고 있다.또한 그전에는 집주인이 세금체납여부를 굳이 세입자에게 알려주지 않아도 됐지만 이제는 계약 체결 전에 집주인에게 납세증명서 제시를 요구토록 권한을 신설하기도 했다.아울러 세입자 대항력이 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 발생하게 되는 상황에서 세입자가 전입신고를 하기 전에 집주인이 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정하는 악용 사례를 방지할 수 있도록 ‘주택임대차표준계약서’도 개정하게 됐다.국토부 관계자는 "이번 법안이 통과되면 선순위 임차인 정보 및 임대인 체납사실 등을 확인해 전세피해를 예방할 수 있을 것"이라며 "앞으로 최우선변제를 받을 수 있는 임차인 범위가 확대되고, 최우선변제 받을 금액도 높아지므로 소액임차인 등 주거약자 보호가 강화될 것이다"고 밝혔다. kjh123@ekn.kr서울 빌라촌 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 고물가, 고금리로 인해 부동산 시장에서 거래절벽 현상이 심화되고 있다. 이런 가운데 올해 4분기 직전 거래가보다 하락한 가격에 팔린 아파트 비율이 서울과 전국에서 역대 최고 수준을 기록한 것으로 나타났다.21일 직방이 국토교통부 실거래가(이달 15일 기준)를 토대로 각 거래 건별로 동일 아파트 단지, 같은 면적 물건의 직전 거래가 차이를 분석한 결과를 발표했다.올해 4분기 현재 전국 아파트의 직전 대비 5% 이상 대폭 하락거래의 비율은 37.7%, 서울은 51.6%로 집계됐다. 서울의 경우 실거래 신고제도가 도입된 이후 처음으로 대폭 하락거래가 전체 거래의 과반을 돌파했다.전국과 서울 아파트 모두 거래가가 5% 이상 대폭 하락한 비율은 금융위기 여파가 있던 2008년 4분기(서울 47%·전국 32%) 기록을 웃돌면서 역대 최고 수준이었다.상승 거래는 크게 줄었다. 서울은 직전 대비 5% 이상 거래가가 상승한 거래 비율이 올해 4분기 12.4%로 역대 최저치였다.시·도별로 보면 올해 3∼4분기 수도권과 세종, 전국 광역시 지역에서는 하락거래가 절반 이상이었다.올해 3분기 전국 아파트 매매량은 5만17건, 서울은 1927건으로 주택거래 신고제 도입 후 분기 기준 역대 최저치였다.직방 관계자는 "과거 하락 거래 비율이 최고치를 기록했던 2008년 말에는 급격한 기준금리 인하를 통해 단기적인 충격을 일부 해소할 수 있었지만, 현재는 오히려 지속적인 금리 인상이 전망되고 있다"고 진단했다.이어 "경착륙을 막기 위한 정부의 완화책에도 불구하고 매도자와 매수자 모두 높은 주택 금융비용을 지불해야 하는 상황이 이어진다면 하락 거래 위주의 현 시장 상황은 한동안 지속될 것으로 보인다"고 전망했다. kjh123@ekn.kr시도별 상승 및 하락거래 비율 및 5% 이상 하락거래 분포도. 직방

[에너지경제신문 김기령 기자] 준공 40년을 앞둔 강남의 대표적인 노후 아파트 대치동 ‘미도아파트’가 서울시 신속통합기획을 통해 최고 50층 대단지 아파트로 탈바꿈한다. 지난달 재건축 심의를 통과한 대치 은마아파트와 함께 일대 개발 밑그림이 완성되면서 강남권 재건축사업이 활기를 띨 전망이다. 서울시는 대치 미도아파트 신속통합기획안을 확정했다고 21일 밝혔다. ‘신속통합기획’은 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 주민과 함께 사업성과 공공성이 적절히 결합된 정비계획안을 짜서 빠른 사업을 지원하는 제도로 오세훈 서울시장의 역점 사업이다. 대치 미도아파트는 서울시가 추진 중인 ‘35층 규제’ 폐지가 처음으로 적용되는 대상이 될 전망된다. 오 시장은 지난 3월 ‘2040 기본계획’을 새로 수립하며 창의적인 스카이라인을 도입하기 위해 35층 규제를 폐지하겠다는 방침을 밝힌 바 있다. ‘2040서울도시기본계획’이 연내 시행되고 ‘2030도시·주거환경정비기본계획’이 내년 상반기 변경되면 일반주거지역에 50층이 적용·실현되는 첫 단지가 될 가능성이 높다. 시는 대치 미도아파트는 정비계획(안) 열람공고를 거쳐 내년 상반기 정비구역 지정이 완료될 것으로 전망되는 만큼 미도아파트 신속통합기획안에서는 이를 선제적으로 반영했다. 1983년 준공 이후 약 40년이 지난 미도아파트는 2436가구 규모의 대표적인 노후 아파트 중 하나다. 미도아파트는 한때 대치동의 대장아파트 중 하나로 불렸으나 노후화되면서 여름철에는 심각한 침수 피해를 겪고 있다. 지난 2017년부터 재건축을 추진했지만 부동산시장 부침으로 인해 지지부진했던 사업은 지난해 11월 ‘신속통합기획’ 사업지에 선정되면서 돌파구를 찾았다. 서울시는 지난 10개월간 자치구, 주민, 전문가와 함께 한 팀을 이뤄 기획안을 마련했다. 35층 규제 완화 적용과 더불어 공원·녹지가 풍부한 지역적 특성을 감안해 관행적인 공원 기부채납 대신 지역에 필요한 기반시설을 확보하는 등 주민 편의를 향상하는 계획안을 마련했다. 우선 지하철 학여울역 활성화와 보행환경 개선을 위해 학여울역에 단지 방향으로 출입구를 신설하고 역에서 남부순환로변으로 이어지는 연도형 상가를 설치해 역세권을 활성화할 방침이다. 대치근린공원까지 구역계를 확장, 학여울역(위례-신사 경전철 예정) 주변으로 연도형 상가를 설치해 상가와 학여울역을 직접 연결한다. 학여울역 인근 주동은 역세권 특화디자인 주동을 계획해 지역의 랜드마크가 될 수 있도록 했다. 대치동 학원가~은마아파트~미도아파트를 연결하는 생활가로인 중앙공원길(공공보행통로)을 조성하고 중앙공원길 주변으로는 커뮤니티시설을 집중적으로 배치해 보행을 활성화할 계획이다. 뿐만 아니라 공공기여를 활용해 양재천에 보행교를 설치함으로써 단절된 대치생활권과 개포생활권을 연결한다. 시가 이번에 확정한 ‘신속통합기획안’은 정비계획 수립을 위한 기준에 해당하며 주민들이 신속통합기획안을 토대로 정비계획 입안 신청 후 심의를 거쳐 정비계획이 확정된다. 이를 통해 미도아파트는 최고 50층, 3800가구 내외 규모로 변화할 예정이다. 서울시는 앞서 주요 대규모 재건축 단지인 여의도 ‘시범아파트’에 이어 대치 ‘미도아파트’의 신속통합기획안을 확정함으로써 ‘재건축 정상화’를 위한 속도전을 본격화한다는 계획이다. 조남준 서울시 도시계획국장은 "주요 재건축단지의 신속통합기획안이 속속 발표됨에 따라 주변 단지들도 사업에 탄력을 받는 분위기"라며 "미도아파트가 유연한 도시계획 규제를 바탕으로 민간의 사업성과 도시의 공공성을 모두 갖춘 재건축사업의 선도모델이 될 것으로 기대한다"라고 말했다. giryeong@ekn.kr대치 미도아파트 종합구상도 대치 미도아파트 신속통합기획안 종합구상도. 서울시 대치 미도 스카이라인 대치 미도아파트 스카이라인 계획안. 서울시

[에너지경제신문 김기령 기자] 집값 하락세가 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주 전국 아파트값은 0.47% 하락하며 2012년 5월 관련 조사를 시작한 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 서울과 수도권 아파트값도 각각 0.46%, 0.57% 하락하는 등 역대 최대 낙폭을 기록했다. 오는 24일 한국은행이 올 들어 여섯 차례 연속 기준금리를 인상할 가능성이 높게 점쳐지면서 수요자들이 선뜻 매수에 나서지 못하고 있는 가운데 매수자 및 매도자 간 가격격차로 거래절벽 현상도 심화되고 있다. 내 집 마련을 원하는 무주택자들은 언제쯤 하락세가 멈출지, 언제 매수해야 할지 고민이 많은 상황이다. 부동산 전문가들에게 내 집 마련의 적기와 내년 집값 전망을 들어봤다.-내년 집값 어떻게 전망하나.△박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수(이하 박): 금리 인상이 언제 마무리될 것인가에 따라 내년 집값 전망은 두 가지로 나뉜다. 연내 금리 인상이 끝난다고 가정하면 내년 상반기를 집값 저점 시기, 하반기를 집값 지지 시기로 예상할 수 있다. 하지만 현재 분위기상 금리 인상이 내년 초까지 이어질 가능성이 높은데 이렇게 되면 내년 하반기로 저점 시기가 늦춰질 것으로 전망할 수 있다.△오지윤 KDI(한국개발연구원) 연구위원·부동산연구팀장(이하 오): 내년 상반기까지는 집값이 계속 하락할 것으로 예상한다. 이에 따라 부동산 시장의 불확실성이 높아지는 내년 하반기에는 금리의 방향에 많이 의존하게 될 것으로 본다. 고금리 기조가 유지되면 하반기에도 하방 압력이 계속 나타날 것으로 보이고 고금리 기조가 멈춘다면 거래가 소폭 살아날 수도 있다고 예상한다.△김인만 김인만부동산경제연구소 소장(이하 김): 금리 인상이 지속될 때까지는 약세가 지속될 것으로 예상된다. 내년 상반기까지는 금리 인상이 이어질 것으로 보이고 금리 인상이 멈추고 이번에 규제지역 해제에서 제외된 서울과 인접 수도권의 규제지역을 해제하면 내년 하반기에는 집값이 다시 반등할 수 있다. 다만 대세 상승이 아니라 반등하다가 멈추는 수준일 것이다.-무주택자의 매수 적기를 예상하자면.△박: 앞서 언급한 저점 시기를 잘 파악해서 집을 마련할지 1차 판단을 해야 하고 움직여야 한다. 금리 인상기가 장기화될 가능성이 높기 때문에 내년 하반기까지 기다렸다가 하반기에 다시 상황을 보고 판단해야 할 것이다.△오: 매수 적정 시기는 개인의 소득 수준, 가족 구성, 지불 능력 등이 각자 천차만별이기 때문에 일률적으로 매수 적기를 말하기는 어렵다.△김: 우리가 흔히 말하는 ‘바닥 시그널’이 나타나는 시기를 눈여겨봐야 한다. 집주인들의 투매 현상 발현, 고점 대비 30~50% 집값 하락, 서울 강남 조정대상지역 해제 등 바닥 시그널이 보이면 매수를 고민할 만하다고 본다. 만약 급하게 내 집 마련을 해야 하는 수요자라면 서울 규제지역 해제 시점과 고점 대비 20% 정도 조정됐다고 판단될 때 매수하는 것도 나쁘진 않다고 본다. 하지만 급하지 않다면 조금 더 기다리라고 말씀드리고 싶다.-정부의 규제완화는 충분하다고 보나.△박: 총부채원리금상환비율(DSR)이 지나치게 강화된 기준이기 때문에 합리적으로 개선될 필요가 있다. 고금리 상황에서는 대출 수요 자체가 제한적이기 때문에 차주들의 대출 여력을 늘려주면서 기존 대출 상환 대응을 좀 더 강하게 할 수 있도록 융통성을 부여하는 것이 궁극적으로 시장 경제 안정에 도움이 된다고 본다. 총부채상환비율(DTI) 60%인 상황에서 최소한 청년층에게는 미래 소득 등을 반영해서 DSR 70%를 적용하는 게 맞다고 생각한다. 부채 총액을 줄이기 위해 강화된 규제를 지속하면 전체적인 시장이 경직되고 시장의 대처 능력을 떨어뜨릴 수밖에 없다.△오: DSR이나 주택담보대출비율(LTV) 등 금융 규제는 전반적으로 적정선에 있다고 생각한다. 과거 서울 같은 경우 15억원 초과 주택에 대출이 불가능했던 점 등 LTV 규제가 다소 강했던 것이 사실이지만 관련 규제가 상당히 완화되고 있다. 다만 정부의 규제지역 해제 조치로 많은 지역에서 취득세 중과 등의 규제가 많이 풀렸는데 서울과 서울 인접 수도권의 규제지역이 아직 유지되고 있다. 정책 당국이 규제를 푼다면 최우선적으로 이들 규제지역을 해제하는 것이 가장 자연스러운 규제 완화가 될 것이라고 생각한다.△김: 집값이 급락하고 부동산 경착륙 우려가 제기되니까 DSR 등 각종 규제를 다 해제하라는 분위기가 조성되고 있다. 결국 정부도 정책 매커니즘에 따라 부동산 규제를 풀 것으로 예상한다. 하지만 금융 규제 때문에 집을 못 산다는 건 핑계다. 집값이 오를 것이라는 확신이 없기 때문에 매수세가 끊긴 것이라고 봐야 한다. 규제라는 게 민감한 부분이라 한 번 풀면 다시 강화하기가 쉽지 않은 측면이 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다. giryeong@ekn.kr(좌측부터) 김인만 김인만부동산경제연구소장, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 오지윤 KDI(한국개발연구원) 부동산연구팀장.

[에너지경제신문 김준현 기자] 종합부동산세 부과 대상이 되는 공시가 12억원 넘는 주택 가진 20대 이하가 1900명을 넘긴 것으로 나타났다. 20대 이하가 공시가 12억원이 넘는 주택을 보유한 경우 자신이 벌어들인 소득보다는 증여·상속에 따른 ‘금수저’로 보는 시각이 많다20일 통계청이 최근 발표한 주택소유통계 결과를 보면 지난해 11월 1일 기준 공시가 12억원을 넘는 주택을 가진 사람은 전체 주택 보유자 1508만9160명 중 39만7975명에 불과하다.상위 2.6%만이 공시가 12억원이 넘는 주택을 보유하고 있다는 의미다. 이중 30세 미만 즉 20대 이하인 사람은 1933명이다. 29세 안에 시가 17억원 상당(공시가 현실화율 70% 적용시)의 주택을 마련한 것이다.공시가 12억원 초과 주택을 보유한 30세 미만은 1년 전 1284명에서 50.5%나 급증했다.통계청 데이터를 보면 2016년만 해도 12억원 초과 주택을 보유한 30세 미만은 287명에 그쳤다. 불과 5년 사이에 6.7배 규모로 늘어난 것이다.12억원 초과 주택 보유자가 1년 사이 50%나 늘어난 첫 번째 배경으로는 해당 기간에 주택을 구매한 사람들이 많다는 점이 꼽힌다.조사 시점인 2021년 11월 주택가격이 최근 고점이었다는 점을 고려하면 보유한 주택 가격이 상승해 12억원을 넘어서면서 통계에 잡힌 사람들도 상당수 있을 것으로 추정된다.재산세와 종부세 등 보유세 부담에 고가 주택을 자식이나 손주에 증여한 경우도 대상이 될 수 있다.공시가 12억원 상당의 주택은 어떤 형태로든 종부세 부과 대상이 된다. 현행 종부세법은 인별로 소유한 전국 주택 공시가격 합계액이 6억원을 초과할 경우 종부세를 부과하고 있다. 단 1세대 1주택자는 기준점이 11억원이고 부부 공동명의일 경우 한 사람당 6억원씩 총 12억원까지 공제가 된다.종부세 부과 기준일은 매년 6월1일이므로 지난해 11월1일 기준 주택 보유자는 올해 종부세 부과 대상자일 가능성이 크다.즉 1세대 1주택자나 다주택자의 종부세 부과 기준선을 고려하면 최소 20대 이하 1900명 이상이 종부세 대상일 수 있는 셈이다.주택 가격과 상관없이 30세 미만이면서 주택을 보유한 사람은 총 29만1496명이다. 이 중 가격이 가장 비싼 서울 지역에 주택을 보유한 사람은 5만9226명이다. kjh123@ekn.kr공인중개소 종부세 안내문. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] 금리상승 압박 및 집값하락 공포로 인해 서울 아파트 시가총액이 지난해 말로 회귀하고 있다. 20일 부동산R114 통계에 따르면 올해 10월 말 기준 서울 아파트 시가총액은 약 1330조원으로 집계됐다. 이는 지난해 12월 말(1332조2000억원) 수준으로 돌아간 것이자, 정점을 찍었던 올해 6월 시가총액(1342조8000억원)과 비교해 4개월 만에 12조8000억원 감소한 수치다.서울 아파트 시가총액은 집값 상승이 본격화하기 시작한 2017년 663조9000억원에서 2018년 849조4000억원, 2019년 952조6000억원, 2020년 1150조6000억원, 지난해 1332조2000억원으로 매년 증가했다.그러나 고금리 여파로 인해 올해 6월 이후 4개월 연속 쪼그라들고 있다. 실제로 서울 아파트 주요 단지가 불과 몇 달 새 수 억 원씩 내려간 가격에 거래되는 사례가 발생하고 있다.부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난해 9월 21억9000만원에 거래된 송파구 잠실엘스 25평(11층)은 1년 만에 5억8000만원 하락한 16억1000만원(2층)에 거래되기도 했다. 같은 지역 리센츠는 더 심각하다. 지난 4월 33평이 26억5000만원(17층)에 거래됐지만 올해 10월 19억7500만원으로 6억7500만원이나 하락한 가격에 거래됐다. 트리지움도 지난해 4월 24억5000만원(18층)에 거래됐지만 올해 11월 18억3000만원(5층)으로 6억2000만원이 빠졌다. 재건축 단지도 상황이 좋지 않다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용 76㎡(1층)는 19억850만원에 팔려 20억원 선 밑으로 내려왔다.강남 대치동 은마아파트 전용 76㎡(1층)도 지난 8일 17억7000만원에 팔려 20억원에 이어 19억원 선마저 무너졌다. 양천 신정동 목동신시가지 10단지 전용 105㎡(2층)도 지난 6월 거래된 같은 층 물건보다 2억5000만원 낮은 17억2000만원에 이달 9일 거래됐다.임병철 부동산R114 팀장은 "가격 급등 부담, 고금리 기조, 경기 둔화 우려 등으로 매수세가 얼어붙으면서 부동산 침체가 장기화하고 있다"며 "급격한 금리 인상 기조가 바뀌기 전까지 매수심리 회복은 쉽지 않아 보이며 내년 하반기까지 집값 약세 경향이 나타날 수 있어 아파트 매매 시가총액도 상당 기간 줄어들 것으로 보인다"고 분석했다.kjh123@ekn.kr서울 안산에서 바라본 아파트 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 정부의 규제지역 해제에도 불구하고 부동산 투자수요가 활성화되지 않자 추가 대책에 대한 목소리가 커지고 있다. 20일 부동산업계에 따르면 부동산 시장이 재차 활력을 찾기 위해선 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출규제 및 세제 완화, 금리안정, 규제지역 추가 해제 등이 요구되고 있다. 정부가 최근 파격적인 규제완화에 들어섰지만 거래절벽 현상을 허물기엔 다소 부족함이 있다는 지적이다. 참고로 정부는 지난 10일 제3차 부동산관계장관회의에서 부동산시장 현안 대응 방안의 일환으로 규제지역 추가 해제를 발표했다. 이번 대책으로 인해 서울 및 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4개 지역을 제외한 전국 전 지역은 부동산 규제지역에서 해제됐다. 이에 따라 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)은 70%까지 허용된다. 지금까지 대출이 어려웠던 유주택자들도 비규제지역에 대해 60% 한도 내 대출이 가능해진다. 다주택자의 경우 취득세 중과가 해제돼 일반과세 되면서 주택 매수 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 중과 또한 해제돼 양도세 부담이 크게 줄어들 예정이다. 다만 다양한 혜택에도 불구하고 부동산 시장 분위기는 여전히 싸늘하기만 하다. 부동산 빅데이터실거래앱 ‘아실’에 따르면 지난 19일 기준 전국 아파트 매물은 총 41만8042건으로 집계됐다. 이는 지난 10일 43만916건에서 1만2874건이나 줄어든 숫자이지만 여전히 높은 수준이다. 특히 서울 아파트 매매수급지수는 규제지역 해제 이후 이례적인 수치를 기록하면서 위축된 모습을 보이고 있다. 지난 18일 한국부동산원 조사에 따르면 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 69.2를 기록하면서 지수 70선이 붕괴됐다. 이는 10년3개월 만에 최저치이다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 서울 아파트 수급지수는 지난해 11월 셋째주 이후 53주 째 매수우위 시장을 이어가고 있으며 지수 하락세 또한 28주째 계속되고 있다. 시장에 대한 차가운 관망은 부동산R114가 지난달 31일부터 이달 14일까지 국민 1738명을 대상으로 진행한 ‘2023년 상반기 주택시장 전망’ 설문조사 결과에서도 여실히 드러난다. 해당 설문조사에서 응답자 65.4%(1136명)는 경기침체 가능성·대출금리 인상 가능성 등을 이유로 내년에도 주택 매매가가 하락할 것으로 내다봤다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "금리인상 기조가 이어지고 집값이 많이 올랐던 것에 대한 피로감이 누적돼있다. 기대감이 살아나려면 금리 조정, 집값 조정 등 근본적인 문제가 해결돼야 할 필요가 있다"면서 현 상황을 해석했다. 정부의 이번 부동산 대책은 분명 단기적으로는 주택 및 자금 시장에 긍정적인 뉴스로 판단된다. 하지만 부동산 시장의 본질적 문제는 거래감소인 점을 고려해 볼 때 이는 다소 부족한 것으로 판단된다. 때문에 전문가들은 주택시장 경착륙을 방지하기 위해 정부가 추가 대책을 서둘러야 한다고 강조한다. 허윤경 한국건설산업연구원 경제금융연구실 실장은 "다음번 규제지역을 해제할 때는 (제외 지역 없이)한꺼번에 해야 한다"며 "시장안정 조치 및 유동성 공급프로그램 배분비중 또한 확대해야한다"라고 말했다. 그러면서도 "이는 주택시장 활성화 대책이라기보다는 대응"이라고 설명했다. 반면 시간이 필요하다는 의견도 나왔다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정부의 부동산 시장 완화정책으로는 대출, 청약 등 여러 가지가 있지만 이중 가장 효과적인 것은 규제지역 해제"라고 말했다. 다만 "정부 부동산 정책이 발표된 지 얼마 안 됐기 때문에 판단하기에는 아직 이르다"며 "시간을 두고 지켜보는 것이 중요하다"라고 덧붙였다. daniel1115@ekn.krPYH2022111813480001300_P4 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 전경. 연합뉴스