[에너지경제신문 김기령 기자] 포스코건설이 내달 인천에서 ‘더샵 아르테’를 분양할 예정이라고 11일 밝혔다. 인천 미추홀구 주안동 일대에 들어설 ‘더샵 아르테’는 지하 2층~지상 최고 29층, 10개동, 총 1146가구 규모의 대단지다. 이 중 전용면적 39~84㎡ 770가구가 일반분양으로 공급된다. 전용면적별로는 △39㎡ 60가구 △59㎡ 465가구 △74㎡157가구 △84㎡ 88가구 등이다. 해당 단지에는 입주민들의 주거 편의성을 위해 전기차 충전용 과금형 콘센트가 주차장 기둥에 추가적으로 설치되며 스마트홈 서비스인 아이큐텍(AiQ TECH)가 도입돼 조명, 난방, 가스 차단 및 환기 등을 외부에서도 제어할 수 있다. 승강기 내부에는 UV-C LED 살균 조명을 설치해 미세한 바이러스 및 세균을 제거한다. 주차장 웰컴라이팅 및 대기전력 차단 시스템 등 효율적인 에너지 설비를 계획했고 단지 출입부터 주차장, 세대 출입까지 3중으로 지켜주는 ‘3선 보안 시스템’ 등을 적용했다. 아울러 피트니스, 실내골프연습장 등으로 구성된 스포츠존, 독서실 및 북카페가 조성되는 에듀존, 어린이집과 게스트하우스 등이 있는 퍼블릭존 등이 조성될 예정이다. 해당 단지는 인천 지하철 2호선 석바위시장역과 100m 거리에 있는 역세권 단지다. 인주대로와 문학IC, 도화IC를 통해제1경인고속도로, 제2경인고속도로 진입이 수월해 자가용을 이용한 빠른 이동이 가능하다. 뿐만 아니라 수도권광역급행철도(GTX) B노선(계획)의 수혜 단지로 추후 노선 개통시 서울 도심까지 30분 이내에 이동이 가능해진다. 뿐만 아니라 단지 주변에 석바위공원과 인천중앙공원을 포함해 6개 공원이 있고 구월서초, 석암초, 동인천중, 인천고가 도보권 내 있어 교육환경이 우수하다. 분양 관계자는 "인천 원도심 내 정비 사업이 활발히 진행되고 있어 향후 신도시 못지않은 도시로 재탄생될 것으로 보인다"며 "전통적으로 좋은 입지는 시장이 회복됐을 때 그 가치를 충분히 인정받을 수 있으므로 미래 가치를 감안하면 ‘더샵 아르테’는 투자 메리트가 있다고 볼 수 있다"고 말했다. giryeong@ekn.kr'더샵 아르테' 투시도 포스코건설이 다음달 인천 미추홀구 일대에 ‘더샵 아르테’를 분양한다. ‘더샵 아르테’ 투시도. 포스코건설

[에너지경제신문 김기령 기자] 분양 시장에 적용돼온 각종 규제가 1·3 대책을 기점으로 완화되면서 서울 내 청약 수요가 조금씩 살아나고 있다. 반면 서울로 수요가 집중되면서 지방 분양 시장에는 여전히 한파가 이어지고 있어 서울과 지방의 청약 시장 양극화가 심화되는 양상이다.◇ 비규제지역 효과…서울 분양단지 계약률 선방11일 GS건설에 따르면 서울 성북구 ‘장위자이 레디언트’는 지난 10일부터 이날 정오까지 무순위 청약을 진행했다. 일반분양 1330가구 중 계약 이후 잔여물량 537가구가 대상이다. 즉 1330가구 중 793가구가 정당계약과 예비입주자 계약을 마쳤으며 계약률로 따지면 59%다.시장에서는 여전히 고금리 기조와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 부담 등을 고려하면 60%에 육박하는 계약률은 나름 선방했다고 평가하고 있다. 지난해 계약 완판이 쏟아지던 지난 2021년과는 상황이 사뭇 변했기 때문이다.지난해 말 서울 분양 단지 중 유일하게 청약경쟁률이 세 자릿수를 넘었던 서울 마포구 아현뉴타운 내 ‘마포더클래시’도 이날까지 정당계약을 진행 중이다.아직 계약 결과가 나오지 않았지만 업계에서는 1419가구 대단지에 후분양 단지로 즉시 입주가 가능한데다 규제 해제에 힘입어 계약률이 무난하게 나올 것으로 예상하고 있다.앞서 마포더클래시는 지난해 12월19일 1순위청약에서 전용 59㎡B(2가구)에 308명이 몰리며 최고 154대 1의 경쟁률을 기록했다. 전체 평균 경쟁률 역시 14.94대 1로 높게 집계됐다.서울 주요 분양 단지 성적이 선방한 데는 서울은 지난 5년간 집값 잡기 명목으로 가장 강력한 규제가 적용됐던 지역인데 이 규제들이 한꺼번에 완화되면서 가치 상승에 대한 기대가 커졌기 때문이다. 1·3대책으로 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 자치구가 비규제지역이 되면서 이들 지역 내 분양 시 중도금대출 제한, 전매제한, 실거주의무 등이 폐지됐다. 대책 발표 전 분양을 시작한 단지들도 소급적용을 받아 각종 제한으로부터 자유로울 전망이다. 이에 따라 계약을 망설였던 당첨자들 역시 계약하는 방향으로 마음을 굳히면서 계약률을 끌어올리는 양상이다. 최근 전국 주요 분양 단지 청약 경쟁률 지역 단지명 1·2순위 청약 평균 경쟁률 서울 장위자이 레디언트 4.69:1 마포더클래시 14.93:1 경기 평촌 센텀퍼스트 0.22:1 대구 두류 스타힐스 0.32:1 자료=한국부동산원 청약홈 ◇ 서울 대비 이점 없어…지방 청약 성적 저조반면 수도권이나 지방은 청약 성적이 저조하다. 지방에서는 할인 분양이나 이벤트 경품 제공 등 수요자 모시기에 나서고 있지만 상황이 녹록치 않다.한국부동산원 청약홈에 따르면 2000여가구 대단지로 관심을 모았던 경기 안양시 동안구 ‘평촌 센텀퍼스트’는 지난 10일 진행된 일반공급 1순위 1150가구 모집에 257명만 접수해 평균 청약 경쟁률이 0.22대 1에 그쳤다.가장 많은 물량인 492가구가 공급된 59㎡A는 해당지역에서 49가구, 기타지역에서 27가구만이 접수하면서 미달 가구가 416가구로 가장 많았다. 72㎡도 147가구 모집에 19가구만 접수하면서 미달됐다. 84㎡A(19가구)는 87가구가 접수해 경쟁률 2.68대 1을 기록하며 해당 단지 공급 유형 중 유일하게 1순위 마감됐다.청약 경쟁률이 저조한 데는 고분양가가 가장 큰 이유로 꼽힌다. 각 평형별 최고 분양가는 전용 59㎡ 8억800만원, 전용 72㎡ 10억900만원, 전용 84㎡ 10억7200만원이다. 인근 ‘평촌더샵아이파크’ 전용 84㎡가 지난해 11월 9억5000만원에 거래된 것보다 1억원 이상 비싸다. 뿐만 아니라 서울 장위자이 레디언트 전용 84㎡ 최고 분양가가 10억2010만원인데 이보다 비싼 셈이다.해당 단지 청약을 계획했다가 포기한 안양시 주민 이 모씨는 "대단지이긴 하나 지하철역이 멀어 교통이 불편하고 평촌 주요 학원가와도 멀어서 학군이 좋지 않다는 생각이 들어 마음을 접었다"고 말했다.지방은 상황이 더 심각하다. 지난해 10월 특별공급을 시작으로 청약 일정을 진행 중인 대구 서구 ‘두류 스타힐스’는 중도금 60% 무이자, 선착순 10% 할인 분양 등 혜택을 제공하고 있다. giryeong@ekn.kr1·3 규제 완화 발표 이후 서울 청약 수요가 살아나고 있는 가운데 지방 시장은 여전히 한파가 이어지고 있다. 사진은 서울의 한 공사 현장. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 부동산R114와 한국공인중개사협회는 공인중개사무소의 경쟁력 강화를 위해 지난 10일 서울 관악구 봉천동 협회 회관에서 ‘매물DB 제공을 통한 매물 홍보 활성화 업무협약’을 체결했다고 11일 밝혔다. 양사는 이번 업무협약을 통해 ‘한방부동산거래정보망’에 등록된 검증 매물을 부동산R114 홈페이지에 노출해 더 많은 소비자에게 정확한 매물 정보를 제공할 수 있게 됐다. 이와 동시에 부동산R114는 공인중개사의 중개업무 경쟁력 강화를 위해 매물정보 노출 시 자체 생산된 다양한 콘텐츠를 함께 제공하는 것에 합의했다. 한국공인중개사협회가 운영하는 한방부동산거래정보망은 중개업무의 효율적 관리를 위한 종합지원시스템으로 국토교통부 제1호 승인을 받은 거래정보망이다. 한방부동산거래정보망은 주택과 오피스텔 등 각종 주거용 부동산 외에 토지, 분양권, 빌라, 상가, 건물 등 총 24가지 유형의 부동산 검색이 가능하다. 특히 허위매물 검증 시스템을 통해 매물 등록 시 소재지와 소유자 정보를 바탕으로 한 공적장부를 활용해 허위매물 자동 검증 서비스도 제공하고 있다. 김희방 부동산R114 대표는 "한국공인중개사협회와의 업무협약을 통해 거래 감소로 어려움을 겪고 있는 공인중개사들에게 증대된 매물 홍보 효과를 제공하고 일반 소비자는 더 많은 매물 정보를 통해 검증된 매물 선택의 기회를 높이는 데 의미가 있다"며 "협회와의 다양한 공동 마케팅을 통해 개업공인중개사산업의 선진화를 위한 환경 조성도 마련해 나가겠다"고 말했다. 이종혁 한국공인중개사협회 회장은 "협회가 추구하는 가치에 공감하는 업계의 다양한 플레이어들과 함께 투명한 부동산시장 거래 질서 확립에 힘쓰겠다"고 말했다. giryeong@ekn.kr부동산거래 활성화 업무협약 김희방 부동산R114 대표(오른쪽)와 이종혁 한국공인중개사협회 회장이 10일 ‘상호 공동발전 업무협약’을 체결하고 기념 촬영하고 있다. 한국공인중개사협회

[에너지경제신문 김기령 기자] #1. 서울 마포구의 한 아파트 계약을 앞둔 40대 A씨는 최근 걱정거리가 하나 사라졌다. 1·3대책 발표로 마포구가 규제지역에서 해제되면서 계약 과정에서 자금 증빙서류를 제출하는 번거로운 절차를 생략할 수 있게 돼 한시름 덜었다. A씨는 "자금조달계획서는 말 그대로 계획이기 때문에 부담이 줄었다"고 기뻐하고 있다.#2. 지난해 경기 과천시의 한 아파트를 계약한 B씨는 1·3대책 발표 이후 혼란스럽다. 지난 5일부로 과천시는 비규제지역에 해당하는데 계약서는 규제지역 해제 전에 작성한 상태이고 잔금은 1월 말에 치를 예정이라서다. B씨는 "중개업소에서도 어떻게 할지 모르겠다며 일단 다 준비하라는 식이라서 답답하다"고 하소연했다.1·3대책으로 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제되면서 기존 규제지역에 적용됐던 제약이 사라진 가운데 시장에선 혼선을 빚고 있다. 대책이 발표된 지 일주일이 지났지만 아직 과도기적 현상을 겪고 있는 것이다. 특히 자금조달계획서와 자금 증빙서류 관련해서 매매 계약을 앞둔 수요자들의 혼란이 가중되고 있다.10일 부동산업계에 따르면 정부의 1·3대책을 통해 지난 5일부터 수도권 전 지역과 서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제됐다. 이에 따라 이들 지역에서 주택 구입 시 자금 출처를 소명하기 위한 증빙서류를 제출하지 않아도 된다.기존에는 서울 및 수도권 지역 대부분이 투기과열지구 등 규제지역에 해당했기 때문에 규제지역 내 주택을 매수할 경우 자금조달계획서와 증빙서류를 모두 제출해야 했다. 하지만 비규제지역에서는 자금조달계획서와 증빙서류를 제출하지 않아도 된다.단, 비규제지역이라도 6억원이 넘는 주택에 한해 계약 시 자금조달계획서를 함께 제출해야 한다. KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 중위가격은 10억3833만원을, 강북지역은 8억9500만원을 기록했다. 아파트 중위가격이 10억원대임을 감안하면 서울 내 아파트 구입 시 대다수는 증빙서류는 내지 않더라도 자금조달계획서는 작성해야 하는 것이다.규제지역 내 주택을 매수하는 이들 사이에서 자금 증빙서류는 챙길 서류가 많고 까다롭고 복잡하다는 평가가 많았는데 이번 규제 해제로 매수자들이 번거로움을 덜 수 있을 것으로 보인다.대책 발표일과 계약 시작일이 맞물리면서 이번 대책의 최고 수혜 단지로 불리는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’ 측은 수분양자들의 혼란을 막기 위해 홈페이지를 통해 계약 시 자금조달계획서만 작성하면 되며 증빙서류와 미제출 사유서는 불필요하다고 공지하기도 했다.다만 개인이 개별 주택을 매수하는 경우에는 뚜렷한 공지가 없기 때문에 수요자들이 혼란스러워하고 있다.온라인 부동산 커뮤니티 등에는 이번에 규제지역에서 해제된 경우 주택 매매 계약 시 자금조달계획서와 증빙서류 제출 여부를 묻는 글이 다수 게재돼 있다. 한 수요자는 "자금조달계획서와 관련해서 다들 말이 다른데 어디에 물어봐야할지 모르겠다"며 "괜히 서류를 내지 않았다가 계약이 취소되거나 불이익을 당하는 것은 아닐지 걱정된다"고 토로하기도 했다.우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 "세법에서 정하고 있는 여러 규칙을 적용했을 때 통상적으로 세금은 잔금일 기준이지만 부동산 거래 신고 관련 내용은 계약일을 기준으로 한다"면서도 "자금조달계획서 기준일은 계약 건별로 적용되는 사안을 더 알아봐야 할 필요가 있다"고 말했다.우 팀장은 그러면서 "자금조달계획서는 부수적인 절차에 해당하며 계획서를 제출하지 않은 경우에 해당하더라도 모두 추가 소명 절차를 밟는 것은 아니다"라며 "주택을 매입한 자가 신고된 본인의 소득금액에 비해 상대적으로 비싼 주택을 취득했을 경우에 소명 안내서를 우편 발송하는 것이 일반적"이라고 덧붙였다. giryeong@ekn.kr1·3대책 이후 서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제되면서 이들 지역 내에서 주택 구입 시 자금 증빙서류를 내는 번거로운 절차를 생략할 수 있게 됐다. 사진은 63스퀘어에서 바라본 서울 주택가. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] #서울 은평구 불광동 아파트를 지난 2018년 5월에 매입하고 1년 정도 거주한 뒤 현재 임대를 주고 있는 A씨는 이 집을 매도한 후 기타 지역 집을 사려고 한다. 다만 이번 1·3부동산 대책을 통해 은평구가 조정대상지역에서 비규제 지역으로 지정된 가운데 1년을 더 거주하고 이사해야 하는지, 아니면 은평 지역 규제가 풀렸으니 보유만 해도 비과세가 적용되는지 A씨는 헷갈려서 답답할 노릇이다.10일 부동산업계에 따르면 정부가 1·3 부동산 대책을 통해 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 모든 지역의 규제를 해제한 가운데 다주택자에 대한 거주주택 비과세 특례 적용이 시장 내 초미의 관심사다.특히 조정대상지역에서 비규제 지역으로 해제된 건에 대한 거주 의무기간, 보유기간, 처분기간에 따른 비과세 혜택 기준이 모두 달라 이에 대한 혼란을 겪는 중이다.본래 조정대상지역은 1가구 거주주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 규제지역이 아니어야 1가구 1주택자는 2년을 ‘보유’만 해도 양도소득세를 내지 않는 것이다. 아울러 양도세 비과세 거주 요건은 ‘주택 취득일’을 기준으로 적용하게 된다. 집을 구매한 시기, 즉 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이면 2년 거주 요건을 반드시 유지해야 한다. 결론적으로 A씨의 경우 2년 ‘거주요건’을 충족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 지금 팔면 비과세 혜택을 받을 수 없다는 것이다.만약 2년을 거주하지 않는 집주인이라면 단편적인 예로 은평구 지역에서 지난 2019년 26평 아파트를 5억7000만원에 구매한 후 8억1000만원에 판다면 양도세율 38%를 적용받아 6173만원을 내야 한다는 계산이 선다.다주택자의 비과세 질문이 빈번하게 나오는 것은 이번 1·3부동산 대책에서 분양가상한제가 적용되는 지역 중 실거주 의무 2~3년이 폐지되는 것과 혼동돼 나온 질문으로 풀이된다.이경민 부동산인베스트먼트 대표는 이를 두고 다주택자들이 가장 많이 하는 질문에 대해 영상으로 궁금증을 해소했다. 이 대표에 따르면 주택에 거주해야 할지, 보유해야 할지, 처분은 언제 해야 할지를 알기 위해선 주택 취득일을 명확히 알아야 한다는 조언이다. 또한 주택 양도일에 따라서 중과세율과 기본세율, 장기보유특별공제는 어떻게 되는지 확인할 수 있어야 한다는 것이다. 만약 1가구 1주택자가 이번 1·3대책으로 조정대상지역에서 해제될 경우 2년 거주요건은 무조건 충족해야 비과세를 받을 수 있다. 이와는 별개로 계약할 당시엔 비규제 지역이었던 주택이 잔금을 처리할 때 조정대상지역으로 바뀌고, 또 이 주택이 비규제지역으로 전환됐다면 2년을 ‘보유’만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다. 이는 소득세법 시행령 154조 1항 5호에 따른다.비규제 지역이었을 때 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 사실이 증명사실로 확인될 경우 거주기한을 제한하지 않는다는 해석에 따라 ‘거주’ 없이 ‘보유’만 해도 비과세가 적용된다는 의미다. 비과세를 못 받는 조정대상지역 2주택자가 비규제 지역으로 적용받을 때의 비과세는 가장 최근에 매도한 것만 받을 수 있게 된다. 가장 최근에 매도한 주택만 거주요건을 충족하면 되고, 양도세에 있어 가장 먼저 매도한 것은 기본세율을 적용받을 수 있다. 또한 조정대상지역일 때 장기보유특별공제를 적용받지 못하던 것은 비규제 지역이 되면서 최대 30%까지 받을 수 있게 된다. 이는 필히 마지막에 매도한 주택에 대한 ‘거주요건 충족’에 따른다.이와 별개로 일부 다주택자들 사이에선 규제지역에서도 실거주 의무를 풀 수 있는지에 대해 궁금해 했지만 현실적으로 쉽지 않은 개선이다.한문도 연세대 정경대학원 교수는 "다주택자는 상식적으로 임대사업의 목적으로 일부 적용되는 부분을 제외하면 비과세 대상이 되면 안 된다"고 지적했다. kjh123@ekn.kr1·3대책 발표 후 다주택자들이 양도세 비과세 적용에 혼란을 겪고 있다. 사진은 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. 연합뉴스

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 지난해 아파트 가격이 급락하며 서울 내 최대 하락률을 기록한 노원구가 재건축 사업에 속도를 높이며 반등을 노리고 있어 시장의 이목이 집중되고 있다. 9일 서울시에 따르면 시는 올해 안으로 노원구 상계6~10동, 중계2·3동, 하계1·2동, 중계본1~4동, 하계1동 내 지구단위계획 재정비를 시작한다는 방침을 전날 발표했다.서울시가 최근 내려진 ‘재건축 안전진단 합리화방안’, ‘규제지역 추가 해제’ 등 정부의 전방위적인 규제완화 조치에 따라 재건축 초기 단계인 ‘안전진단’ 통과가 수월해지자 관련 사업 속도를 높이는 것에 초점을 둔 것이란 평가를 업계로부터 받고 있다.또 다음 단계인 정비계획 수립과 그 상위 계획인 지구단위계획 재수립의 원활한 진행을 위해 올해 3월부터 해당 지역의 지구단위계획 재정비를 총괄할 마스터플래너(MP)를 선정하고 용역을 발주해 내년 말까지 결정고시를 내리는 것을 목표로 삼았다.서울시는 이 같은 목표를 달성하기 위해 2023년 예산안 중 ‘상계·중계·하계동 일대 택지개발지구 지구단위계획 재정비’ 사업에 13억원의 예산을 편성하면서 "재건축 시기가 도래한 택지지구에 대해 정비기준을 선제적으로 제시하는 등 통합적인 공간 구상을 마련하기 위해 지구단위계획 재정비를 추진한다"고 설명했다.1980년대 대규모 주택공급을 위해 택지개발촉진법에 따라 지정 및 조성된 노원구 일대 택지개발지구는 현재 대부분이 재건축 연한인 30년을 넘겼으며 이번 계획에 따라 재건축 초기 단계가 빠르게 진행될 것으로 기대되고 있다.특히 총 면적이 363만3453㎡에 달하는 상계 택지 내 상계주공아파트 등 21개 단지(3만3645가구)는 모두 재건축 연한을 넘겼고 이 중 16개 단지는 안전진단 절차를 밟고 있는 상황이다. 1990년대 초반 준공됐으며 총 면적이 143만1637㎡인 중계·하계동 일대 중계2택지 18개 단지(1만6881가구) 또한 연한 도래를 앞두고 있어 재건축 추진이 임박했다.이 같은 지구단위 계획이 마련된다면 향후 재건축 아파트 단지들이 지금보다 쉽고 체계적으로 정비계획을 짤 수 있을 것으로 예상된다.반면 수요자들의 관심은 이러한 호재가 지난해 서울 내 가장 큰 하락률을 보이며 거래절벽을 이어가고 있는 노원구 아파트 가격에 어떠한 영향을 끼칠지에 집중되고 있다.한국부동산원에 따르면 지난해 12월 넷째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 한 해 동안 총 7.20% 하락했으며 25개 구 중 노원(-12.02%)은 가장 큰 하락폭을 기록하면서 변동률 최상위권에 위치했다. 노원구는 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)에 묶여 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)의 성지로 분류되는 만큼 부동산 하락세가 이어지는 요즘 매물 출회가 늘어 수요자들의 최대 관심 지역 중 한 곳으로 부상했다.노원구 상계동 내 A 공인중개소 관계자는 "노원구 아파트들의 분위기는 최근 각종 규제완화로 인해 완전히 바뀌었다"며 "이전에는 내놓은 것에서 더 절충된 가격에도 거래가 어려웠지만 최근 거래가 이어지고 있다"고 말했다.그는 이어 "현재 가격이 아예 바닥이라고 할 수는 없지만 종아리 정도는 된다"며 "규제 완화로 인해 2년 후에는 금전적인 이득을 취할 수 있기 때문에 지금 투자하는 것이 절대 손해는 아닐 것"이라고 덧붙였다.반면 전문가들은 재개발 등의 지역적 호재가 큰 틀에서 지대한 영향을 미치는 것은 어렵다는 점을 시사했다.송승현 도시와경제 대표는 "정부의 계획안 발표가 주택가격 상승을 기대할 수 있는 요소인 것은 맞다"면서도 "지역적 호재가 금리나 원자재 수급 등과 같이 시장 및 경기에 대한 큰 영향을 미치는 것은 어렵다"라고 지적했다.송 대표는 이어 "노원구에는 영끌족이 몰려있어 재개발 분담금 지급에 대한 문제를 무시할 수 없다. 때문에 향후 집값 상승 및 수익성에 대해서도 지역적 호재와는 별개로 생각해야 한다"라고 조언했다.daniel1115@ekn.kr지구단위계획 재정비를 앞둔 서울 노원구 일대 아파트 단지 전경. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 1·3 규제완화 발표에도 금리 인상으로 위축된 매수 심리가 살아나지 않고 있다. 시장에 매수 문의는 소폭 늘었지만 아직 거래로 이어지진 않고 있어 거래절벽 해소까지는 시일이 다소 걸릴 것으로 보인다.9일 부동산업계에 따르면 정부의 1·3 규제완화 발표로 거래절벽이 빠르게 해소될 것이라는 전망도 나왔지만 매수 활성화까지는 더딘 양상이다.각종 규제가 완화되면서 대출 제한이 일부 풀리긴 했으나 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 박혀있기 때문에 수요자들의 대출 여력이 크게 늘어나지 않아서다. 또 집값이 여전히 비싸다는 인식이 강해 매수를 관망하는 분위기가 지배적이다.서울 양천구 목동의 A 공인중개사사무소 관계자는 "규제가 풀렸지만 금리가 높기 때문에 일부 현금 부자들을 제외하고는 선뜻 매수에 나설 수 있는 이들이 드물다"며 "매수를 결심했다고 하더라도 매수자와 매도자간 생각하는 가격 차이가 커서 가격을 조율하다가 계약이 엎어지는 경우도 많다"고 말했다.이처럼 매수를 희망한다고 해도 매수자와 매도자간 집값 격차가 여전히 큰 상황이 이어지고 있다. 매수자들은 "집값이 더 떨어져야 매수할 가치가 있다"고 보지만 집주인들은 규제 완화에 수요가 늘어날 것이기 때문에 ‘지금이 바닥’이라고 생각해서다.이에 일부 집주인들은 급급매 매물 호가를 조정해야 하는지 고민하는 것으로 나타났다.A 공인중개사사무소 관계자는 "규제완화 발표 이후 집주인들의 문의가 많아졌다"며 "다들 상황을 보고 호가를 올릴지, 기존 가격 그대로 급매로 처분할지 고민하는 눈치"라고 귀띔했다.부동산 빅데이터업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 이날 서울 아파트 매매 매물은 총 4만9878건으로 규제 완화 발표 전날인 지난 2일(4만9198건)보다 680건 더 증가했다. 규제완화 발표일인 지난 3일보다도 100건 가량 늘어난 수준이다.반면 거래량은 미미하다. 서울 자치구별 아파트 거래 현황을 살펴보면 최근 1주일 동안 서울에서 매매된 아파트(직거래·전용 20㎡ 이하 제외)는 25개구 가운데 강북·금천·동대문·양천구에서 각각 1건씩 거래돼 총 4건에 그쳤다.이를 반증하듯 경기 안양시에 거주하는 30대 직장인 이모씨는 "규제 완화 발표로 서울로 이사할 계획을 세웠지만 금리가 여전히 높아 집값이 더 떨어질 수 있을 것 같다는 생각이 들어서 좀 더 지켜보기로 계획을 변경했다"고 말했다.다만 상반기를 기점으로 거래절벽이 조금씩 회복될 수 있다는 전망도 나온다. 한국부동산원에 따르면 지난 2일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 64.1로 전주(63.1)보다 1포인트 상승했다. 아직 기준선인 100에는 한참 못 미치는 수준이지만 35주 만에 오름세로 돌아선 것이다. 매매수급지수는 지난해 12월 말까지 5주 연속 역대 최저치를 갈아치웠는데 새해 들어 하락세가 멈춰섰다. 업계에서는 이달 규제완화가 예고되면서 매수 심리가 소폭 회복됐기 때문으로 분석하고 있다.업계 관계자는 "무주택자나 1주택 갈아타기 수요가 이번 규제완화로 움직일 수 있을 것으로 보인다"면서도 "거래절벽이 단번에 해소되기에는 고금리, DSR 규제 등 매수 부담이 여전하기 때문에 시일이 걸릴 것"이라고 전망했다. giryeong@ekn.kr서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트.

[에너지경제신문 김준현 기자] "박근혜 정부 당시 나온 주택 취득세 면제, 2%대 금리, 대출 3년의 거치기간이 있어 용기내고 내 집 마련을 추진할 수 있었습니다."(인천 계양구 거주 60대 중반 A씨) 2013년 내 집 마련 당시를 소회하는 A씨. 무주택자가 집을 사려면 이 정도 혜택은 주어져야 움직인다는 입장이다.9일 부동산업계에 따르면 이번 정부의 부동산 규제 완화의 끝은 박근혜 정부에서 지난 2013년 발표한 4·1부동산대책 수준이 될 것이란 전망이 제기됐다. 이번 1·3대책은 부동산 가격 안정화보단 금융시장 안정화 측면으로 해석됐기 때문이다. 상황이 이렇다 보니 부동산 시장의 가격 안정화가 이뤄지지 않으면 추가 규제완화가 불가피할 것이란 전망이 지배적이다. 실제로 이번 1·3대책 이후 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)이나 장위자이 레디언트(장위4구역 재개발) 같은 대단지 정도만 수혜를 입어서다.특히 둔촌주공의 경우 오는 19일 만기예정인 부동산 프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음(PF-ABCP) 차환자금 7231억원을 갚기 위한 자금유동성 구제 대책이라는 평가다.여론에선 ‘둔촌주공 일병 구하기’라는 비판이 일고 있지만 정부는 건설사와 증권사의 연쇄부도에 이어 산업 전반으로 번질 경제 위기를 우려해 이같은 결정을 내렸다는 것이 업계 중론이다. 그럼에도 무주택자를 비롯한 서민들 사이에선 이번 대책이 특정 단지 살리기란 비판이 확산되고있다.이에 시장에선 무주택자를 위한 추가 규제완화 방안이 어떤 것이 있을지를 두고 관심이 쏠리고 있다. 여기에는 이달 말 출시될 것으로 예상되는 정책 모기지 상품인 ‘특례보금자리론’에 기대를 걸어볼 수 있다.특례보금자리론은 기존 안심전환대출과 보금자리론, 적격대출을 통합한 상품으로 올해 1년간 한시적으로 운영되는 상품이다. 이는 부부합산 소득 연 7000만원에서 소득 무제한으로, 주택가격을 기존 6억원에서 9억원으로, 대출 한도는 3억6000만원에서 5억원으로, 총부채원리금상환비율(DSR)은 40%에서 DSR을 적용하지 않는 고정금리 4%대 파격적인 대출 상품이다. 참고로 주택담보대출비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60% 수준으로 기존 보금자리론 수준이 될 전망이다.다만 이같은 상품 출시에도 여전히 높은 4%대 금리와 집값 고점인식 등으로 인해 신혼부부를 비롯한 무주택자들이 쉽게 다가가지 못할 것으로 예측되고 있다.이에 무주택자들은 금리인하 시기까지 관망하거나 지난 2013년 박근혜 정부 출범 이후 발표한 ‘4·1주택시장 정상화 대책’을 포함하는 수준의 대책이 나올 것이란 분석이 고개를 들고 있다.과거 4·1대책은 부부합산 연소득 6000만원 이하 가구 중 6억원 이하, 85㎡이하 주택은 취득세 전액 면제, 85㎡이하 및 9억원 이하 아파트 5년간 양도소득세 전액 면제, LTV 70%, DTI 은행권 자율 적용, 3.5% 금리 자금지원 등의 혜택이 있었다.이 중 취득세와 양도세가 면제 조건이 있다는 면에서 현재의 소득과 집값에 상관없이 취득세 200만원까지 면제되는 부분과 양도세 중과 폐지되는 부분이 일맥상통하다는 평가다.전문가들도 이번 1·3대책에도 불구하고 부동산 경기 대세하락을 대체적으로 전망하는 분위기다. 실제로 A씨는 당시 분양 이후 가격 상승 없이 2년 동안 -19% 하락을 경험해야 했다. 집값이 제 자리를 찾은 시기는 분양 이후부터 6년 뒤인 2018년께였다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "과거 사례를 보면 가격 고점대비 30~50% 정도 떨어지면 수요는 들어오기 마련이다"며 "이 과정에서 강남지역이 규제지역에서 해제되고 박근혜 정부 때 나온 ‘5년간 양도세 면제’ 카드까지 나올 때 그때 거래량을 주목할 필요가 있다"고 강조했다. kjh123@ekn.kr인천 아파트 단지 전경. 사진=김준현 기자

정부가 부동산 연착륙을 위해 각종 규제 완화 정책을 쏟아내고 있지만 임대차 시장은 지난해에 이어 올해도 불안정한 양상이다. 고금리 시대를 맞아 월세 선호현상이 짙어지면서 전세 수요 감소로 집주인도 세입자도 불만이 속출하고 있다. 다음 전세 세입자를 구하지 못해 보증금을 못 돌려받고 이사를 미루는 세입자가 있는가 하면 세입자를 찾지 못해 집을 공실로 두는 집주인도 생겨났다. 불안한 임대차 시장 현황과 개선 방안에 대해 2회에 걸쳐 짚어본다. [편집자주][에너지경제신문 김기령 기자] #경기 광명의 한 아파트를 보유하고 있는 김모씨는 최근 임차인으로부터 전세가격을 낮춰 재계약하지 않으면 3개월 뒤 나가겠다는 통보를 받았다. 임차인은 김씨가 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 손해배상을 청구하겠다고도 했다. 김씨는 "1~2억원을 현금으로 쟁여두는 것도 아니고 요즘처럼 세입자 구하기가 어려운 시기에 어떻게 보증금을 돌려줄 지 막막하다"고 토로했다.부동산 침체로 전세가격이 하락하면서 답답함을 호소하는 집주인들이 늘고 있다. 계약갱신청구권을 활용해 계약기간이 남았지만 집을 나가겠다며 보증금을 돌려달라고 선포하는 사례가 많아지고 있어서다. 올해 전국 입주물량이 증가함에 따라 전세가격 하락이 불가피하기 때문에 이러한 사례는 더 늘어날 전망이다.8일 부동산업계에 따르면 세입자를 보호하는 목적으로 도입된 계약갱신청구권이 집주인과 세입자간 갈등을 부추기고 있는 모양새다.계약갱신청구권은 2020년 임대차법 개정을 통해 새롭게 신설된 제도다. 갱신청구권을 통해 임대료 5% 이내 인상을 조건으로 갱신계약된 경우 세입자는 계약기간이 남아 있더라도 언제든 계약을 해지하고 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있게 됐다.불과 2~3년 전만 하더라도 집값이 가파르게 오르면서 집주인들이 갱신계약보다 신규계약을 선호했다. 신규계약 시 더 높은 가격에 임대할 수 있어서였다. 이에 따라 정부는 임차인의 주거 권리를 보장하기 위해 1회에 한해 계약 연장이 가능하게끔 제도를 개선했는데 최근 주택 시장 불황에 상황이 역전된 것이다.광명의 한 A 공인중개사사무소 관계자는 "갑자기 집을 빼겠다는 세입자들이 많아지니 임대인들이 다들 초조해하는 눈치"라며 "전세가격 비쌀 때 오히려 임대료를 많이 안 올리고 5%만 올려서 갱신계약했던 임대인들이 가장 억울해하고 있다"고 설명했다.임대차 시장 변화에 따라 전세가격 하락 지속 시 일부 임대가구의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 추정된다는 통계 결과도 나왔다.한국은행의 ‘2022년 12월 금융안정보고서’에 따르면 2021년 가계금융복지조사를 활용해 전세가격 하락 시나리오별로 임대가구의 전세보증금 반환능력을 점검한 결과 전세보증금 10% 하락시 임대가구의 85.1%는 금융자산 처분만으로 반환이 가능하고 11.2%의 가구는 금융자산 처분과 함께 금융기관 차입을 통해서 자금 여력이 있는 것으로 나타났다. 하지만 나머지 3.7%의 가구는 금융자산 처분 및 추가 차입을 통해서도 마련하기 어려운 것으로 분석됐다.임차인의 갑작스러운 퇴거 통보에 임대인들이 전세금 반환 자금이 부족한 상황이라면 전세퇴거자금대출 등 생활안정자금을 활용할 수 있다. 전세퇴거자금대출은 주택을 담보로 하는 생활안정자금 대출 중 하나로 전세금 반환에 사용할 수 있는데 올해부터는 정부의 규제완화로 기존 1억원이었던 생활안정자금 대출 한도가 풀리면서 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 한도를 충족할 경우 2억원까지 받을 수 있다. 하지만 이마저도 대출 한도가 낮은 경우 활용하기 쉽지 않다.이러한 이유로 임대인을 중심으로 임대차법을 손질해서 시장 혼란을 바로잡아야 한다는 목소리가 높아지고 있지만 법 개정은 시기상조라는 게 전문가들의 의견이다.김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "지금은 전세가격이 하락하고 있어서 임대인이 고충을 겪는 사례가 나오고 있지만 다시 전세가격이 상승하게 되면 임차인의 피해가 또 발생할 수 있어서 법을 바꾸는 문제는 신중해야 한다"며 "최근 빌라나 오피스텔을 중심으로 깡통전세, 역전세 등 피해가 급증하는 상황인 점도 감안할 필요가 있다"고 말했다. giryeong@ekn.kr서울의 한 공인중개사사무소. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 급격한 금리 인상과 경기둔화 우려에 지난해 서울 아파트값이 약 3% 하락했다. 이러한 와중에도 용산·종로·서초구의 집값은 상승했다.8일 KB국민은행 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 지난해 서울 아파트값은 평균 2.96% 하락했다.구별로는 도봉구가 6.40% 하락해 가장 큰 폭으로 떨어졌으며 송파구(-5.88%), 노원구(-5.63%), 성북구(-5.58%)가 뒤를 이었다. 서울 내에서 가격이 상승한 곳은 용산(2.41%)·종로(1.02%)·서초구(0.71%) 뿐이었다. 강남 11개 구는 평균 2.47% 떨어졌지만 강북 14개 구는 평균 3.52% 하락해 더 큰 낙폭을 보였다.실제 서울 전역에서는 고점 대비 수억원씩 떨어진 매물이 속출했다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 송파구 신천동 파크리오 전용면적 84㎡(20층)는 지난해 11월 16억7000만원에 거래됐다. 2021년 8월 같은 면적 22층 물건이 25억3000만원에 거래된 것에 비하면 1년 새 10억원 가까이 떨어진 것이다.강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 59㎡도 2021년 8월 12층 물건이 15억3000만원에 팔렸지만 지난해 12월에는 같은 면적 3층 물건이 9억9000만원에 거래됐다.서울 외 지역의 아파트값 하락세는 더욱 가파르다. 지난해 전국 아파트값이 3.12% 하락한 가운데 세종은 11.97% 떨어져 시·도별 하락률에서 가장 큰 폭을 기록했다. 동탄신도시가 위치한 화성(-10.63%) 또한 두 자릿수 하락률을 보였다.광명(-9.84%)·수원(-8.47%)·양주(-7.41%)·과천(-7.16%)·대구(-7.15%)·대전(-6.65%)·인천(-6.12%) 등 주요 도시도 일제히 하락했다.아파트 시가총액도 급감했다.부동산R114 통계에 따르면 지난해 12월 말 기준 서울 아파트 시가총액은 1244조9000억원으로 2021년 12월 말(1258조5000여억원)보다 13조6000억원 줄었다.정점이던 작년 6월(1268조2000억원)과 비교하면 불과 6개월 사이에 23조3000억원 가량이 감소한 것이다.서울 아파트 시가총액은 2020년 1월 913조원이었으나, 집값 상승 속도가 빨라지면서 같은 해 8월 1000조원을 돌파한 뒤 지난해 6월까지 줄곧 증가해왔다.지난해 시가총액이 가장 많이 줄어든 지역은 경기(-18조700억원)였으며 서울(-13조6300억원)에 이어 인천(-9조2000억원)·대구(-3조6000억원)·대전(-3조2000억원)·부산(-2조8000억원)·세종(-1조1000억원) 순이었다. 전국적으로는 51조8000여억원 줄어들었다. daniel1115@ekn.kr한 시민이 서울의 어느 아파트 단지를 내려다보고 있다. 연합뉴스