최근 분양가 상한제(분상제) 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 주택법 개정안이 국회를 통과하게 되면서 신규 입주 단지에서 전세 매물이 늘어나는 등 효과가 나타나고 있다. 이에 따라 애초 부동산 투기 방지를 위해 도입된 실거주 의무 제도에 대해 폐지 주장이 거세지는 등 논란이 일고 있다. 6일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 내 지역 중 신규 입주 단지가 몰려있는 강동구의 이날 기준 전세매물은 2488건으로 한 달 전(2121건)에 비해 17.3% 증가했다. 이 같은 전세매물 증가폭은 다른 서울 내 다른 지역과 비교했을 때 확연하게 눈에 띈다. 같은 기간 서울 내 자치구 중 4개 지역(종로·강동·도봉·양천구)를 제외한 모든 자치구는 전세매물이 감소세를 보였다. 특히 중구(-20%), 금천구(-15%), 관악구(-12.7%)는 큰 감소폭을 기록했다. 이처럼 강동구 전세매물이 가파른 증가폭을 보이자 치솟던 전세가격 또한 잠잠해졌다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 2월 마지막 주(26일 기준) 서울 아파트 전세가격은 0.05% 상승했지만, 강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 위치한 동남권 전세가격은 0.02% 내려가면서 서울 5개 권역 중 유일하게 내림세를 보였고 강동구는 0.04% 하락했다． 이처럼 서울 일부 지역에서 전세 매물이 증가하고 가격이 하락한 것은 국회가 지난달 29일 실거주 의무를 3년 유예하는 주택법 개정안을 통과시켰기 때문이다. 실거주 의무는 전세를 끼고 집을 사는 '갭투기'를 막겠다는 취지로 2021년 도입됐다. 정부는 이후 분양 시장이 얼어붙자 지난해 1월 수도권 분상제 아파트에 적용하는 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했지만 여야 이견으로 국회에서 개정안이 1년 넘게 계류하다 3년 유예로 타협점을 찾았다. 야당은 그동안 투기 조장 등을 이유로 이 법안을 반대해왔다. 하지만 4.10 총선을 앞두고 기분양자들이 잔금 마련에 어려움을 겪으면서 제기되는 민원, 전세 물량 확보, 아파트 미분양 적체 해소, 부동산 경기의 극한 침체, 건설업 활성화 요구 등을 의식해 3년 유예에 합의한 것으로 알려졌다. 이러한 상황에 실거주 의무 유예가 임대차시장에 확실한 영향을 끼치자 아예 실거주 의무를 폐지해야한다는 목소리가 나오고 있다. 우선 통상적으로 전세 계약은 2년 단위로 이뤄지는데 이번 개정안을 통안 유예 기간은 3년으로 주택임대차보호법 상 계약갱신청구권(2+2) 사용을 둘러싸고 집주인과 세입자 간 분쟁이 생길 여지가 크다. 또 전세보증금을 받아 주택 잔금을 치룬 후 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 다수 발생할 수도 있다는 우려도 나온다. 일각에서 오는 4월 총선 이후 정부와 여당이 실거주 의무 폐지를 재추진할 것이라는 관측이 나오는 이유다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “실거주 의무 3년 유예로 인해 공급이 많아지다 보니 자연스럽게 가격도 내려간 것"이라며 “향후 실거주 의무가 완전 폐지된다면 부동산시장은 더욱 안정될 수 있으며, 돈 없는 사람도 내 집 마련을 할 수 있어야 한다"고 주장했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

서울시가 현재 저층 건물 위주인 도심 주요 상업 지대의 이면도로 지역에도 고층 빌딩을 짓도록 허용해주기로 했다. 용적률이 150%인 주거지역을 용적률 1100%인 상업지역으로 탈바꿈하는 마법을 통해 대로변에만 즐비한 고층 빌딩을 특정 지역에 밀집하도록 유도해 뉴욕의 맨해튼처럼 '콤펙트시티'를 조성하겠다는 것이다. 하지만 특정 지역의 고밀도 개발 허용에 따라 예상되는 각종 부작용에 대한 대책은 없어 신중한 추진이 필요하다는 지적이다. 6일 시와 업계에 따르면 시는 '역세권 활성화사업' 대상지가 주요 간선도로변까지 확대한다. 이에 따라 간선도로변 중 '노선형 상업지역'을 포함하는 가로구역이 역세권 활성화 대상지에 포함된다. 역세권 활성화 사업은 지하철역 승강장 350m 이내 가로구역에 해당하는 부지의 용도지역을 상향해 용적률을 높여주는 사업이다. 대신 증가한 용적률의 50%는 공공기여를 받아 지역에 필요한 시설을 확충하고 있다. 앞서 시는 '더 머물고 싶은 도시'를 실현한다는 이유로 '노선형 상업지역' 일대의 용도지역을 상향해서 '관광숙박시설'을 조성하고자 했다. 이미 지난해 7월 '역세권 활성화 사업' 대상지에 노선형 상업지역을 포함할 수 있도록 조례가 개정된 바 있다. 노선상업지역은 특이하게 둘 이상의 용도지역을 갖고 있다. 이에 노선상업지역은 용도지역이 두개 이상 있어 복잡한 용적률이 계산된다. 포털 지도앱으로 볼 수 있는 지적편집도로 살펴 보면 간선도로변 양측 분홍색 띠를 이루고 있는 부분이 노선상업지역을 가리킨다. 다만 한 필지에 대로변 분홍색은 상업지역으로 들어가고 노란색은 제2종 주거지역으로 들어간다. 이에 이 용도지역에서 용적률을 받으려면 상업지역과 일반주거지 평균을 구해 적용받게 된다. 예로 서울시 조례에 따라 전체 대지면적 1000㎡ 중 상업지역이 600㎡(용적률 상한선 800%), 2종 일반주거지역이 400㎡이면 '(600㎡*800%)+(400㎡*150%)/1000㎡을 하면 540%의 용적률이 나오게 된다. 상황이 이렇다 보니 노선상업지역은 기형적 건축물을 양산하게 했다. 하지만 시의 역세권 활성화 사업에 따라 앞으로는 노선상업지역은 일반상업지역으로 상향하고자 하면 '복합용도'로 변경할 시 하나의 용도지역으로 변경이 가능하게 된다. 예로 역세권 기능을 확보하고 공공기여를 설치하고 복합용도를 적용하면 용적률 상한선 800%인 상업지역을 개발할 시 관광숙박시설(최대 160%p), 창의·혁신디자인(110%p), 친환경 건축(37.5%p)을 모두 적용하는 경우 최대 1107.5% 용적률을 받게 되는 셈이다. 2종일반주거지역은 일반상업지역으로 적용돼 무려 4단계 용적률이 뛰어오른다. 대표적으로 강남권에 있는 도산대로, 강남대로, 언주로, 봉은사로 등 노선상업지역과 도심권 율곡로, 충무로, 기타 청계천로, 은평로, 영등포로 등 약 94만9000㎡이 대상이 될 예정이다. 특히 강남 도산대로는 사업성이 워낙 좋다 보니 투자자들의 이목을 끌기 충분하다. 다만 일괄적인 적용은 아니다. 강남 신사역 일대 공인중개업소에 종사하는 A씨는 “공공기여에 대한 부분도 그렇고 그렇게 높게 용적률을 받아가도 사업성이 있다는 생각이 잘 들지 않아 사업자들이 그렇게 크게 관심을 갖지 않을 것으로 보인다"며 “그럼에도 경기가 좋아질 것이라고 예측하는 투자자들은 도산대로 노선상업지역 투자에 대해 늘 관심을 갖고 모니터링하고 있다"고 전했다. 시는 최근 콤팩트시티 확대에 대한 의지를 견고히 하고 있다. 용산국제업무지구 개발계획에는 용적률 1700%를 적용해 100층짜리 초고층 건물 등을 내세운 '콤팩트시티'를 구상했다. 또 이미 시의 역세권 활성화 사업 자체가 '콤팩트시티' 특성을 띄고 있다. 콤팩트시티는 네덜란드 로테르담, 홍콩 까우룽(코우룬·kowloon)과 프랑스 유라릴 개발사업이 콤팩트시티 성공모델로 꼽힌다. 일본에서도 충분한 주택공급에도 불구하고 인구감소와 늘어나는 빈집으로 인해 '팽창에서 축소' 도시로 가는 분위기다. 다만 콤팩트시티는 단점도 분명하다. 용적률이 높아지면 다른 건물의 일조권이 침해돼 법적다툼이 생길 수도 있고, 고밀도 개발로 인해 교통난 등 추가적인 인프라 조성에도 막대한 재정이 들어갈 수 있다. 구도심의 쇠락을 촉진시키고 지방 소멸을 부추길 수도 있다. 또 초고층으로 올리는 만큼 엄청난 공사비가 들어가고 지하개발도 필요해 재원 조달의 난이도가 높다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “고밀도 개발에 의한 구도심 저하는 세계 모든 곳에서 지적하는 부분이지만 장기적인 측면에서 시도해 볼 만한 정책"이라며 “다만 최근에는 부동산 PF부실 우려나 공사비 급등 등 이유로 사업이 곧바로 활성화되기에는 어려운 측면은 있고, 중장기적으로 길게 봐야 할 사업"이라고 진단했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

주택경기 악화로 분양시장이 극심한 불황을 겪고 있지만 '완판'은 있다. 공통점은 우수한 입지와 합리적 분양가다. 부동산 시장이 어려울 수록 소비자들의 선택이 까다롭지만 '팔릴 만한 물건은 팔린다'는 평범한 사실은 변함이 없다. 6일 분양업계에 따르면 반도건설이 서울 서대문구 영천동에 선보인 '경희궁 유보라'는 전날 1순위 청약을 진행한 결과 최고 164.2대 1의 경쟁률로 전 세대 1순위 청약마감을 달성했다. 지난 5일 오피스텔 청약에서도 999명이 몰려 평균 90.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 영천구역 주택재개발정비사업을 통해 조성되는 '경희궁 유보라'는 지하 5층~지상 23층 2개동, 아파트 전용 59~143㎡ 총 199세대, 오피스텔 전용 21~55㎡ 총 116실 규모로 조성된다. 이 중 아파트 전용 59·84㎡ 108세대와 오피스텔 전용 21~22㎡ 11실을 일반분양했다. 이 단지는 지하철 3호선 독립문역과 5호선 서대문역 더블역세권으로 광화문, 종로, 여의도 등 서울 핵심 업무지구로 빠른 출퇴근이 가능하다. 주변으로 경기초, 동명여중 등의 학교가 있으며 영천시장, 롯데백화점 등의 생활 인프라를 누릴 수 있다. 포스코이앤씨 컨소시엄이 전북 전주에 공급한 '서신 더샵 비발디'도 최근 1순위 청약접수 결과 특별공급을 제외한 644가구 모집에 3만5797명이 몰렸다. 평균 55.6대 1의 경쟁률을 기록하며 전 주택형 청약을 1순위에서 마감했다. 이는 올해 지방 최고 경쟁률이다. 이 단지는 롯데백화점과 이마트 등 대형 유통시설을 걸어서 이용할 수 있고, 전북대병원·원광대 전주한방병원 등 대형 의료시설과 전북도청, 전주시청, 전북경찰청 등 행정기관이 지근거리에 있다. 아울러, 서문초, 서신중, 한일고 등 각급 학교가 도보거리에 있다. 지난달 청약에 나섰던 서초구 잠원동 '메이플자이'는 81가구 입주자 모집에 3만5828개의 1순위 청약통장이 쓰였다. 1순위 평균 경쟁률은 무려 442.3 대 1이다. 이 단지는 지하철 3호선 잠원역이 단지와 직결되고, 7호선 반포역이 인접해 있다. 분양가 상한제가 적용돼 인근 단지 시세보다 저렴하게 공급되면서 수요자들이 대거 몰렸다. 분양업계 관계자는 “고금리와 대출규제 강화 등으로 주택시장이 전반적으로 침체돼 있지만 우수한 입지와 합리적인 분양가를 갖춘 분양 단지들은 실수요자들로부터 여전히 관심을 받고 있다"고 설명했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

정부가 최근 일명 '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 주택의 개인간 매매(10년 거주 후)를 허용하기로 하면서 무주택 서민에 대한 안정적 주거 서비스 공급의 대안이 될 수 있을 지 관심이 높다. 그러나 정작 정부나 지자체들이 토지임대부 주택 신규 물량 공급은 외면하고 있어 '생색내기'라는 비판이 나오고 있다. 5일 국토교통부에 따르면 정부는 전날 토지임대부 주택에 대해 의무거주 5년 후 전매제한기간 10년이 지나면 개인끼리 매매할 수 있도록 하는 주택법 시행령 개정안을 입법 예고했다. 토지임대부 주택은 공공이 토지를 소유하고 건물만 일반에 분양하는 공공분양 주택이다. 분양가가 시세보다 크게 싸서 '반값 아파트'로 불리기도 하지만, 건물만 분양하기에 '반쪽짜리 아파트'로도 불린다. 토지 임대료를 따로 내야 해 '월세'와 다를 바 없다는 불만도 있다. 어쨌든 주택 구입 비용을 크게 낮출 수 있어 무주택·실수요 서민들의 관심이 높다. 문제는 정부와 지자체들이 '말로만' 토지임대부 주택 공급 활성화에 나서겠다고 하면서 정작 신규 물량 공급에는 매우 인색하다는 점이다. 그나마 가장 적극적인 곳이 서울주택도시공사(SH)다. 올해 서초구 성뒤마을(300가구), 성동구 옛 성동구치소 부지(320가구) 등 총 620가구의 공공 물량을 공급할 계획인데, 이중 서초 성뒤마을 물량을 토지임대부로 공급하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 서초 성뒤마을은 방배동 565-2번지 일대로 강남 판자촌 마을로 서울지하철 4호선 사당역 인근에 위치해 있다. 방배동 재건축과 재개발이 대대적으로 이뤄지는 지역으로 강남권의 배후지에 위치해 있어 매우 입지가 좋은 편이다. 다만 아직 인허가 절차가 남아 있어 구체적 분양 일정은 나오지 않은 상태다. 지난해 12월 토지임대부 주택으로 사전청약 신청을 받을 것으로 계획됐던 것이 인허가 절차가 끝나지 않아 올해로 연기된 '작년' 물량이다. SH관계자는 “아직 올해 공급계획이 나오지 않은 상태이고 사업계획인가 승인이 나면 이달에 발표할 예정"이라며 “아직 (토지임대부 주택 물량이) 얼마나 나올지 모르지만 (경영진의) 의지가 강한 만큼 최대한 많은 물량을 공급하도록 할 것"이라고 전했다. 토지임대부 주택 공급은 윤 정부 출범 후 지금까지 SH가 공급한 1623가구(고덕강일 1090가구, 마곡 533가구 등) 외에는 단 한 건도 없다. 한국토지주택공사(LH)는 윤 정부의 공공주택 브랜드인 '뉴:홈'을 통한 '나눔형·선택형·일반형' 분양에 집중하고 있다. 경기주택도시공사(GH)는 토지임대부 주택 대신 '지분적립형 주택'이라는 공공 분양 방식을 추진 중이다. 초기 주택구입 진입장벽을 낮추기 위해 주택 대금의 10~25%를 먼저 지불하고 잔금을 20년~30년간 나눠서 천천히 상환하는 방식이다. 시민단체들은 무주택 서민들의 안정적 주거 서비스 공급을 위해 토지임대부 주택 공급 물량의 확대를 촉구하고 있다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 최근 윤석열 대통령과 국민의힘·더불어민주당·경기도에 순차적으로 토지임대부 주택 공급 공약을 이행하라는 공개질의를 보냈다. 경실련 관계자는 “아직 답변이 오지 않아 기다리고 있는 중이고 답변이 모두 오면 취합해 공개할 예정"이라고 말했다. 국토부를 향한 비판 여론도 일고 있다. 정부 차원에서 토지임대부 주택 공급 활성화에 나서겠다며 관련 법·시행령 개정까지 나섰지만 신규 물량 공급 확대는 외면한 채 '생색내기'에 머물고 있다는 것이다. 함영진 우리은행자산관리컨설팅센터 부장대우는 “택지가격, 원자재가격 인상, 인건비 상승 등으로 분양가 부담이 과거보다 높아진 상황"이라며 “수분양자의 주거비 부담을 낮춰 '내 집 마련'의 진입문턱을 낮추고 택지 고갈 속 공공주택 활용 부지를 확대한다는 면에서 토지임대부 주택유형의 공급 확대가 필요하다"고 지적했다. 송승현 도시와경제 대표는 “이번 개인간 매매 필요성은 충분히 있어 보이지만 물량이 너무 없다 보니 활성화에는 한계는 있다"며 “정부가 공공분양 활성화에 대한 더 강한 의지가 필요해 보인다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

올해 국내 주요 건설사의 수익 창출 능력이 크게 떨어질 것으로 나타나는 등 위기가 갈수록 심각해지고 있는 것으로 나타났다. 오는 4월 총선 이후 '제2의 태영건설 사태'가 발생할 수도 있다는 비관적인 전망이 나오고 있다. ◇ EBITDA 4.1% 그쳐 5일 한국기업평가(한기평)는 올해 국내 주요 25개 건설사의 상각전영업이익(EBITDA) 마진율이 4.1% 수준에서 그칠 것이라고 예상했다 EBITDA는 기업이 영업활동을 통해 벌어들인 현금 창출 능력을 보여주는 수익성 지표로, 법인세·이자 비용·감가상각비 등을 제거하기 전 영업이익을 말한다. EBITDA 마진율은 매출액에서 EBITDA가 차지하는 비율로, 이 지표가 낮다는 것은 건설사들의 매출 성장성이 약하다는 것을 의미한다. 부동산시장 활황기였던 2019년~2021년 EBITDA 마진율은 연평균 7.2%에 달했지만, 하락세에 들어선 2022년에는 5.1%로 하락했고 지난해에는 3.9%까지 떨어졌다. 한기평은 올해도 지난해와 비슷한 수준이 될 것이라는 전망을 내놓은 것이다. 이 같은 전망에는 경기 침체 및 고금리 영향으로 수요자들의 구매력이 떨어지며 분양가 상향이 어려워진 것과 지속적으로 증가하고 있는 미분양 물량이 주효했던 것으로 풀이된다. 국토교통부에 따르면 지난 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 전월(6만2489가구) 대비 1.99%(1266가구) 늘어난 6만3755가구로 집계됐다. 같은 기간 지방 미분양 주택은 전월(5만2458가구)에 비해 2.2%(1137가구) 증가한 5만3595가구로 지난해 11월부터 3개월 연속 증가세를 이어갔다. 악성 미분양으로 분류하는 '준공 후 미분양'은 1만1363가구로 6개월 연속 늘며 37개월 만에 최대 규모를 기록했다. ◇ PF 문제 여전 여기에 더해 금융권에서 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 익스포저(위험노출액) 축소로 인해 PF 우발채무 리스크가 현실화되면서 건설사들의 자금부담이 늘어난 것 또한 이러한 전망에 영향을 끼쳤다는 해석이다. 주택공급 감소에도 불구하고 PF 자금조달 금액이 높은 수준을 유지했다는 점 또한 제2의 태영건설 사태를 예상하는 요인 중 하나로 꼽히고 있다. 금융감독원에 따르면 2021년부터 지난해까지 PF 관련 유동화증권(PF-ABCP·PF-APSTB) 발행 금액은 한 해 평균 18조2499억원이었으며, 지난해에는 18조3581억원에 달했다. 이는 직전 3년(2018~2020년) 평균 발행금액(7조9577억원)의 두 배를 훌쩍 넘어서는 금액이다. 인건비, 원자재 가격 등이 상승하며 원가율이 높아졌지만 이러한 인상이 공사비에는 충분히 반영되지 않으면서 시공사 수익성이 악화된 점도 지적되고 있다. 실제 DL이앤씨의 지난해 매출은 전년 대비 6.64% 성장했으나 같은 기간 영업이익은 33.4% 감소했다. 영업이익도 6.6%에서 4.15%로 하락했다. 이러한 상황에 자체사업 비중이 높은 중견건설사 및 지방건설사들은 미분양에 따른 PF 우발채무 리스크까지 겹치며 위기설에 시달리고 있다. 최근 증권가에는 오는 4월 17개 건설사가 법정관리에 들어간다는 내용의 '지라시'가 돌기도 했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “현재 건설업계에 위기상황이 닥친 것은 맞지만 정부가 충분한 대응책을 마련하고 있어 경제 위기까지 가지는 않을 것"이라면서도 “이러한 현상이 실물 경제에 어느 정도 파급을 가져올지는 아직 확실하지 않다"고 말했다. 그는 이어 “현재 상황이 지난번 태영건설 사태까지 커지지는 않을 것 같다"며 “우리 경제가 충분히 감당할 수 있는 수준으로 과거 레고랜드 사태와는 다를 것"이라고 내다봤다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부가 부동산 시장 폭등 시기 서민들의 '내 집 마련'이 어려워지자 내놓은 각종 규제 정책들을 둘러싸고 논란이 일고 있다. 집값이 떨어지는 등 현실에 맞지 않아 역효과를 내고 있어 유연한 적용이 필요하다는 것이다. 4일 부동산업계에 따르면 최근 고금리·물가인상에 국제적 이슈까지 겹쳐 집값이 하락하는 등 부동산 시장이 침체일로를 걷고 있다. 이러자 분양가상한제(분상제), 재건축초과이익환수제(재초환), 토지거래허가제(토허제) 등 그동안 정부가 서민 주거 안정·무분별한 개발 억제 등을 위해 실시돼 온 기존 규제정책들을 시장 현실에 맞게 유연하게 개편해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 분상제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합해 분양가를 산정한 후 주변 시세보다 낮은 가격에 분양하도록 한 규제정책이다. 건설업체 또는 재건축 조합의 과도한 이익 편취를 제한해 집값을 안정시키고, 경제 정의를 실현하고 무주택 실수요자들의 내 집 마련 가능성을 높인다는 취지에서 도입됐다. 문재인 정부 때 전국 확대 실시됐다가 현 정부들어 대폭 축소됐다. 현재 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구로 한정돼 있다. 문제는 분상제가 현실과 동떨어진 채 오히려 분상제를 적용받는 지역에만 '로또 청약'이 몰리는 등 시장 왜곡현상의 원인이 되고 있다는 것이다. 예컨대 분상제 제외 지역의 경우 주변 시세보다 비싸더라도 '완판'되는 경우가 허다하다. 실제로 분상제를 적용받지 았던 지난해 12월 성동구 '청계리버뷰자이'나 마포구 '마포 푸르지오 어반피스', 동대문구 '이문아이파크자이' 등은 시세보다 비싸게 공급됐지만 대부분 단지들이 순위 내 높은 흥행을 거뒀다. 반면 분상제를 적용받은 지역들의 경우 '로또 청약'으로 100만대1의 경쟁률을 기록하는 등 지나치게 많은 사람이 몰려 몸살을 앓고 있다. 지난해 송파구 문정동 '힐스테이트 e편한세상 문정'이나 올해 서초구 잠원동 '메이플자이'가 대표적 사례다. 강제로 가격을 눌러 주변 시세보다 많게는 수십억원씩 분양가를 낮추면서 벌어진 일이다. 송승현 도시와경제 대표는 “분상제는 주변 가격을 떨어뜨리는 것이 목적인데, 오히려 입주 후 주변 시세 수준으로 껑출 뛰어 오르는 현상이 벌어지고 있다"며 “같은 서울 내에서 규제를 하면 오히려 가격을 더 왜곡시킬 우려가 있고, 로또청약만 부추기며 민간 공급 축소를 불러 온다"고 설명했다. 재초환과 토허제 역시 폐지 논란이 일고 있다. 재초환은 재개발로 인해 발생하는 이익의 일정 금액 이상을 환수하는 제도다. 최근에 3000만원 이상 차익이 생기면 세금이 부과됐던 것을 8000만원 이상 차익이 생길 때 세금을 부과하는 것으로 규제를 완화했다. 문제는 최근 재건축 단지 시장에서 공사비 폭등으로 준공 이후 오히려 분담금을 토해내야 하는 상황이 계속 발생하고 있다는 것이다. 부동산업계 한 관계자는 “가뜩이나 살인적 물가에 공사비 급등으로 사업 추진에 애로를 겪고 있다"면서 “재건축으로 인한 개발 이익이 거의 남지 않거나 오히려 적자인 상황인 만큼 재초환의 유연한 적용을 위한 정비가 필요하다"고 지적했다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “정부가 자잿값이나 인건비, 금리 등을 직접 조정할 수 없는 상황이니 그나마 손댈 수 있는 재초환 폐지를 통해 어느 정도 사업성 있는 곳들이 착공할 수 있도록 해야 한다"고 주장하기도 했다. 토허제의 경우 부동산 투기 제한을 위해 도입됐지만 최근 정부가 비수도권 그린벨트 해제와 역대 최대 규모 군사시설보호구역 해제 등 대대적인 개발 호재 폭탄을 터뜨리면서 사실상 무력화된 상태다. 토허제는 과밀·난개발, 투기 억제를 위해 주택이나 토지가격이 급상승할 것으로 예측되는 지역에는 실제 거주목적일 경우만 거래를 허용하도록 한 제도다. 그러나 현재처럼 극심한 침체기엔 시장 활성화에 걸림돌이 될 수 있다. 김 소장은 “토허제가 해제될 경우 집값을 크게 자극할 우려가 있다"면서도 “도심의 주택 거래를 활성화해야 시장이 잘 돌아가는 데, 토지 거래를 국가가 제한한다는 발상 자체가 말이 안 된다"고 지적했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

부동산시장 침체기임에도 불구하고 신축 아파트의 가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 주택 공급 물량 감소 및 공사비 급등 등에 따라 앞으로도 계속될 전망이어서 무주택 실수요자들의 어깨를 더 무겁게하고 있다. ◇ 시장 침체에도 신축은 '훨훨' 4일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 강동구 둔촌동 '둔촌주공'(올림픽파크포레온) 전용면적 95㎡ 입주권은 지난 1월 13일 21억8931만원에 거래되면서 신고가를 갈아치웠다. 동일면적 직전 거래 가격은 19억8420만원이었다. 올림픽파크포레온 전용면적 59㎡ 또한 지난해 12월 29일 16억4333만원에 계약을 체결하며 신고가를 기록했다. '국민평형' 전용면적 84㎡는 지난달 16일 19억1132만원에 팔렸다. 최초 분양가가 △전용 59㎡ 9억7940만~10억6250만원 △84㎡ 12억3600만~13억2040만원이었던 것을 감안하면 입주 전에 6억원 가까이 값이 뛴 것이다. 비슷한 시기 분양한 서울 마포구 아현동 '마포더클래시' 전용면적 59㎡는 지난 1월 17일 13억7000만원 신고가를 기록했다. 2022년 12월 1순위 청약에서 53가구를 일반분양해 평균 19.4대 1의 경쟁률을 기록한 마포더클래시는 분양 물량의 절반 이상인 27가구가 미계약되며 무순위 청약을 진행한 바 있다. 마포더클래시 전용 59㎡ 분양가는 10억원대였다. 최근 무순위 청약에 100만명 이상이 몰렸던 서울 강남구 개포동 '디에이치퍼스티어아이파크' 전용면적 84㎡ 도 지난 1월 22일 30억1198만원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다. 2020년 4월 일반분양 당시 최초 분양가는 전용 84㎡ 기준 21억9238만원으로 입주권은 지난해 7월까지만 해도 25억원 수준이었다. ◇ 신축 선호 현상 당분간 지속된다 이처럼 주택시장 하락세에도 신축 아파트 단지 가격이 상승곡선을 그리는 것은 우선 계속되는 분양가 상승 때문이다. 최근 시장에서는 아파트를 짓는 기본 원자재인 시멘트, 철근 등의 가격이 꾸준한 오름세를 보이면서 분양가 상승 압박이 거세지고 있다. 기본형건축비 인상은 지난해에만 세번 올랐으며, 재작년 역시 세 차례가 인상된 바 있다. 부동산R114에 따르면 지난 1월 전국 아파트 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 1987만원으로, 전년 동월 분양가격 1718만원 대비 약 15.66%(269만원) 증가했다. 또 최근 분양가 상한제(분상제) 주택에 대한 실거주 의무가 3년 유예되는 개정안이 확정되고, 당분간 신축 아파트 공급 물량이 감소할 것으로 예상되면서 이러한 현상이 심화되고 있다. 실제 부동산시장 하락세가 이어지고 있음에도 신축 아파트 가격은 강세를 보이고 있다. 한국부동산원 준공 시기별 아파트 매매가격 지수(2021년 6월 100 기준)에 따르면, 서울 준공 5년 이내 신축 아파트 관련 지수는 1년 전 93.9에서 현재 94.5로 상승했다. 반면 20년 이상된 구축 아파트는 94.5에서 93.3으로 하락했다. 전체 시장이 침체기에도 신축은 상승했다는 것을 의미한다. 강동구 둔촌동 A 공인중개사사무소 관계자는 “분양가가 지속적으로 상승하고 앞으로 공급 물량이 줄어들 것으로 예상되면서 신축 아파트에 대한 문의가 확실히 늘었다"며 “수요자들 사이에 신축 아파트에 대한 선호도가 늘어나면서 찾는 사람이 더 많아지고 있다"고 전했다. 전문가들은 신축 아파트 강세가 한동안 이어질 이라고 보고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “수요자들의 소득 수준 및 삶의 질에 대한 향상을 고려했을 때 신축 아파트에 대한 선호도는 높아질 수밖에 없다"며 “구축에 비해 전세가율 또한 높아 시장 침체기에 가격 방어가 용의하고 건축비 급등으로 가격이 합리적으로 느껴지는 것 또한 인기 요인"이라고 설명했다. 그는 이어 “현재 비싸더라도 입지가 좋은 신축은 매물조차 드문 상황"이라며 “주택시장 분위기 및 재건축·재개발 상황을 고려하면 신축 선호 현상은 앞으로도 심화되고, 특히 입지경쟁력이 있는 지역 위주로 신축 강세가 이어질 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

전국 상업·업무용 빌딩 거래량이 작년 10월부터 4개월 연속 증가한 것으로 나타났다. 4일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 2024년 1월 전국 상업·업무용 빌딩 거래 시장을 분석한 결과 올해 1월 전국 상업업무용 빌딩 거래는 총 1452건으로, 지난해 12월 거래량인 1147건 대비 26.6% 상승하며 4개월째 우상향 그래프를 그렸다. 이는 2022년 7월 거래량(1429건) 이후 가장 높은 월간 거래건수이다. 거래금액은 전월대비 1.7% 가량 소폭 감소한 2조 1956억원으로 집계됐다. 전년 동월인 2023년 1월 거래량(674건) 및 거래금액(1조1817억원)과 비교하면 각각 115.4%, 85.8% 상승한 수준이다. 다만, 지난해 1월의 경우 2019년부터 2023년까지 최근 5년 중 가장 낮은 월간 거래량과 거래액을 기록한 달로 집계돼 낙관적으로만 해석하기는 어렵다. 시도별로 살펴보면 전국 17개 시도 중 12개 지역이 직전월 대비 거래량이 증가했다. 또한 경기, 충남, 인천, 부산, 강원, 대구, 제주 7개 시도에서는 거래량과 거래금액이 모두 올랐다. 충북(46건), 전북(57건), 전남(54건), 경남(95건)이 전월과 비교하면 각각 39.5%, 32.9%, 21.7%, 1% 하락했으며 세종(6건)은 전월과 동일한 수치를 기록했다. 5개 지역을 제외한 12개 시도에서 적게는 2.9%(경북)에서 많게는 160%(제주) 가량 거래량이 증가한 것으로 나타났다. 거래금액으로 살펴보면 전월대비 인천이 46% 증가한 829억원, 충남이 44.8% 오른 782억원, 대구가 37.9% 증가한 746억원으로 나타났다. 그 다음 강원, 전북, 부산, 충북, 경기, 제주 순으로 전월대비 상승폭이 컸던 것으로 집계됐다. 직전월 대비 거래금액이 줄어든 지역은 총 8곳으로 이 중 가장 큰 폭으로 하락한 곳은 광주로 나타났다. 광주는 전월 479억원에서 58.5% 하락한 199억원을 기록했다. 그 뒤를 이어서 경북이 38.4% 하락한 473억원, 울산이 34.2% 하락한 345억원, 경남이 28.5% 줄어든 546억원, 대전 27.5% 하락한 784억원 등의 순으로 나타났다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “1월 전국 상업업무용 빌딩 시장은 거래량이 2022년 7월 이후 최고치를 기록하고 4개월째 상승세를 이어가며 투자심리가 다소 회복된 모습을 보였다"며 “다만 시장 상황을 섣불리 예측할 수 없는 만큼 빌딩 투자에 관심있는 개인 및 기업의 경우 시장 상황을 예의주시하며 전문가와의 충분한 상담을 통해 신중히 접근하는 자세가 필요한 상황"이라고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

집값 하락세가 계속되고 있지만 봄철 이삿철을 맞아 전셋값은 상승하고 있다. 이에 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 '갭투자'까지 다시 나타나고 있다. 4일 한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 전국 아파트 전셋값은 전주 대비 0.02% 상승한 것으로 집계됐다. 아파트 매매가격은 14주 연속 하락세를 보이는 반면 전셋값은 상승곡선을 이어가고 있다. 특히 서울 아파트 전셋값은 지난해 5월22일부터 41주 연속 상승, 평균 4.35% 올랐다. 이는 부동산 시장 침체로 아파트 매매가격이 약세를 보이면서 일시적으로 세들어 살면서 시장 분위기를 관망하려는 수요자들이 늘어났으며, 전세사기 여파로 빌라(다세대, 연립)를 꺼리는 이들이 증가한 탓으로 분석된다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “집값 상승 기대감이 부족하고 비아파트에 대한 전세리스크가 여전하다 보니 아파트 가격은 떨어지고 전셋값은 올라가는 상황이 벌어지고 있다"고 설명했다. 전셋값 상승세로 전국 전세가율도 오르막길을 걷고 있다. 통계청에 따르면 전세가율은 올해 1월 63.6%에 달한다. 지난해 8월 63% 이후 5개월연속 상승한 수치다. ◇ 다시 등장한 갭투자 그러면서 '갭투자'가 다시 고개를 들고 있다. 갭투자는 집을 사면서 자기 돈은 최소화하고 미리 전세보증금을 받아 잔금을 치루는 방식을 말한다. 적은 투자금으로 아파트를 매수해 시세차익을 노린다. 실제 경기 화성시 병점동 '병점역에듀포레' 전용 75㎡는 지난해 12월 3억원에 거래된 뒤 바로 2억7000만원에 전세계약이 체결됐다. 세금과 기타비용 비용을 제외하고, 단돈 3000만원에 아파트를 사들인 것이다. 서울 성북구 동선동 트라움하임 전용 106㎡는 지난해 12월 전셋값과 격차가 500만원에 불과한 3억 2500만원에 팔렸다. 아실에 따르면 올해 1월 이후 갭투자 매매 증가가 가장 많은 곳은 경기 화성시(37건)와 경기 수원시 영통구(28건), 충남 천안시 서북구(25건) 등 순이었다. 서울에서는 송파구(18건)에 갭투자가 집중됐다. ◇전셋값 상승세 당분간 지속될 듯 이달 입주물량이 늘어나지만 전셋값 오름세에는 큰 영향을 주진 못할 것으로 보인다. 여전히 수요 대비 공급이 부족하고 서울 등 수요가 많은 지역은 입주물량이 많지 않기 때문이다. 직방에 따르면 올해 3월 입주예정 물량은 3만3219가구로 집계됐다. 전년 동월(1만7991가구) 대비 85%가량 증가했다. 수도권은 1만4808가구, 지방 1만8415가구가 입주 예정이다. 수도권의 경우, 경기 1만371가구, 인천 3502가구, 서울 931가구 순으로 서울의 입주물량은 1000가구가 채 안 된다. 업계에서는 실수요 무주택자들의 주택 구매가 미뤄지면서 전셋값 상승세가 당분간 계속될 것으로 보고 있다. 최근 분양가상한제 주택에 대한 실거주 의무를 3년 유예하는 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 해당 지역의 경우 전세 매물이 다소 늘어나 상승세가 둔화될 수 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출이자 등 자금조달여건이 개인차원에서도 별다른 개선이 없고, 투자측면에서도 지금은 무리한 투자보다 시장을 관망해야 하는 상황"이라며 “전셋값 상승세가 당분간 지속되고 갭투자도 늘 것"이라고 예상했다. 직방 관계자도 “실거주 의무를 3년 유예하는 방안이 통과하면서 새 아파트 전세매물 공급에 일부 숨통이 트일 수 있겠지만 전반적인 전세가격은 상승기조를 유지할 것으로 보인다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

전국 분양 시장에서 중소형 아파트의 강세가 지속되고 있다. 높은 금리로 자금 부담이 커진 데다 최근 공급이 줄면서 희소성이 높아지자 수요가 몰리는 모습이다. 4일 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 중소형(전용면적 61~85㎡ 이하) 아파트 매매거래 비율은 전체 거래량(41만1,812가구)의 48.03%로 집계가 시작된 지난 2006년 이후 최고치를 기록했다. 거래량 역시 총 14만2463가구로 전년(12만1897가구) 대비 약 16.87% 증가했다. 이러한 선호도는 청약 시장에도 반영되고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 전국에서 분양한 중소형 아파트의 1순위 청약에는 58만3401명이 몰렸다. 동기간 △소형(전용면적 60㎡ 이하) 18만6307명 △대형(전용면적 85㎡ 초과) 31만5708명보다 최대 2배 이상 몰린 셈이다. 이러한 인기는 올해에도 이어진다. 올해 1월 인천 계양구 일원에 분양한 '두산위브더제니스 센트럴 계양' 1순위 최고 경쟁률은 전용면적 74㎡B로 43.63대 1을 기록했다. 1순위 평균 경쟁률(3.91대 1)의 무려 11배 높은 경쟁률이다. 이어서 2월 광주 북구 일원에 분양한 '위파크 일곡공원'은 전용면적 84㎡A가 1순위 7.94대 1의 경쟁률을 기록하며, 전체 5개 주택형에서 유일하게 1순위 마감에 성공했다. 업계에서는 이에 대한 주요 요인으로 금리를 꼽고 있다. 현재 한국은행 기준금리는 연 3.50%다. 앞서 한국은행은 지난 2021년 8월 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 0.25%p(포인트) 올린 이후 10차례에 걸쳐 인상하다가 지난해 2월부터는 동결 기조를 유지하고 있다. 이처럼 높은 금리는 수요자들의 주택 마련에 영향을 미친다. 지난해 4월 주택금융연구원이 발표한 '2022년 주택금융 및 보금자리론 실태조사' 자료에 따르면, 주택담보대출을 이용 중인 가구는 상품 선택 시 금리 수준(62.9%)을 가장 고려하는 것으로 나타났다. 시장에서 공급이 줄어든 점도 주목할만 하다. 지난해 전국에서 분양한 중소형 아파트는 총 11만5549가구(임대 제외)로 지난 2010년 6만4129가구 이후 13년 만에 최저치를 기록했다. 특히 올해에는 전체 분양 물량(28만9069가구) 대비 중소형 평형이 9.06%(2만6198가구)에 불과해 통계가 시작된 2000년 이후 최저 비율을 보였다. 분양업계 관계자는 “중소형 아파트의 경우 대형 아파트보다 분양가 총액이 낮아 금리에 따른 부담이 비교적 적기 때문에 수요가 몰리는 것으로 보인다"라며 “여기에 공급 물량이 크게 줄어 희소성이 커진 만큼 올해 청약 시장에서 중소형 아파트의 인기는 계속될 전망이다"라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr