[에너지경제신문 김다니엘 기자] 경기도 광명시 대장주로 평가받으며 높은 기대감을 불러일으켰던 ‘철산자이 더 헤리티지’의 일반분양 1순위 청약 평균 경쟁률이 1대1에 미치지 못하면서 미달되는 저조한 성적표를 받았다. 일각에서는 이 같은 결과가 이미 예견됐다는 부정적 추측과 함께 관건은 당첨자들의 계약률이라는 우려의 목소리가 높아지고 있다. 만약, 미계약분이 발생할 경우 최근 둔촌주공 사태에 이어 수도권 분양시장에 후폭풍이 거세질 것으로 분석되고 있다.28일 한국부동산원 청약홈에 따르면 광명시 철산동 235 일원에 공급되는 철산자이 더 헤리티지 1순위 청약 평균 경쟁률은 0.97대 1이었으며 930가구 모집에 902명이 청약 접수한 것으로 집계됐다.철산동 철산주공아파트 8·9단지를 통합 재건축하는 철산자이 더 헤리티지는 해당 지역에서의 압도적인 입지와 여의도·목동·마포 등 서울 주요지역과 인접했다는 장점 때문에 일찌감치 광명시 대장주로 평가받으면서 수요자들이 뜨거웠다. 여기에 지하 3층~지상 최고 40층, 23개 동, 총 3804가구의 대단지 아파트로 재건축된다는 점도 이점으로 다가왔다.그럼에도 불구하고 철산자이 더 헤리티지는 1순위 청약 미달이라는 부진한 성적을 기록했으며 해당 성적을 자세히 들여다본다면 결과는 더욱 참담하다.철산자이 더 헤리티지 1순위 청약은 59㎡~114㎡, 9개 주택형으로 △59㎡ 699가구 △84㎡ 110가구 △114㎡ 121가구로 이뤄졌다.84㎡는 110가구 모집에 262명 접수하면서 2.38대 1을 기록했고, 114㎡는 121가구 모집에 288명이 접수하면서 2.38대 1의 경쟁률을 나타내면서 미달을 면했다. 반면 물량이 가장 많았던 59㎡는 699가구 모집에 352명이 접수하면서 0.5대 1이라는 처참한 성적을 보였다.철산자이 더 헤리티지는 지난 26일 진행된 특별공급에서도 602가구(기관 추천분 제외) 모집에 651명이 접수하면서 1.08대 1의 저조한 평균 경쟁률을 기록해 우려감이 높아졌다.분양업계에 따르면 철산자이 더 헤리티지의 흥행 실패는 앞서 어느 정도 예견되고 있었다.광명시는 정부의 규제지역 해제에도 여전히 규제지역으로 남아있어 대출·세제·청약 등에서 자유롭지 못하기 때문이다. 여기에 철산자이 더 헤리티지의 경우 분양가 상한제가 적용되기 때문에 당첨자는 발표일로부터 8년간 전매가 불가능하고 10년간 재당첨이 제한되며 최초 입주일로부터 2년간 의무 거주해야 한다는 단점이 존재한다.입지에 비해 다소 높게 측정된 분양가 또한 흥행 실패에 영향을 끼쳤다고 평가된다.철산자이 더 헤리티지의 평균 분양가는 3.3㎡ 당 2896만원으로 책정됐다. 이 중 국민평형이라고 불리는 84㎡의 가장 비싼 가구는 10억4900만원이며 여기에 발코니 확장을 원한다면 비용을 추가로 지불해야 한다. 이는 철산자이 더 헤리티지보다 입지가 좋은 것으로 평가되는 서울시 강동구 ‘강동 헤리티지 자이’(3.3㎡당 2945만원)와 큰 차이가 없는 가격이다.때문에 앞서 일부 전문가들은 서울 도심권 아파트들의 흥행 실패를 언급하며 철산자이 더 헤리티지의 턱없이 높은 가격을 지적한 바 있다.철산동 내 A 공인중개사 관계자는 "부동산 시장 호황기에 분양했던 인근 ‘철산역 롯데캐슬&SK뷰클래스티지’의 평당 분양가가 2200만원대였다. 때문에 요즘 같은 부동산 시장 하락세에 철산자이 더 헤리티지의 분양가는 비싸다고 느껴질 수밖에 없다. 여기에 전매제한·실거주의무 등 규제들도 있어 청약 미달은 예상된 결과라고 할 수 있다"라고 평가했다.전문가들 또한 철산자이 더 헤리티지의 초라한 성적표는 당연하다면서 이런 일들이 부동산 상승기 분양불패였던 수도권에 향후 더욱 자주 일어날 것임을 시사했다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "철산자이 더 헤리티지보다 입지가 훨씬 좋은 둔촌주공도 흥행에 실패하는데 경쟁력도 안 되고 저렴하지도 않은 곳이 어떻게 흥행에 성공하겠느냐"라고 지적했다.김 소장은 이어 "그럼에도 불구하고 원자재 가격·인건비 상승 등 여러 가지 불안 요소 때문에 현실적으로 분양가를 낮출 수는 없기 때문에 이는 어쩔 수 없는 현상이며 시기를 잘못 탔다고 생각한다. 신규 분양 아파트들의 미분양 ‘참사’는 이제 시작이라고 보고 있으며 내년에는 이런 일들이 더 많이 일어날 것"이라고 전망했다. daniel1115@ekn.kr지난 16일 ‘철산자이 더 헤리티지’ 견본주택 앞 몰려든 인파와 처참한 흥행 성적이 극명한 대조를 이루고 있다. 김다니엘 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울시가 고덕강일 지역에 ‘토지임대부 분양주택’ 500가구를 공급한다고 28일 밝혔다. 오는 30일 입주자모집공고 후 내년 초 사전예약(사전청약)을 진행하고 오는 2026년 본청약을 거쳐 2027년 입주 예정이다.서울시와 서울주택도시공사(SH공사)는 오는 30일 고덕강일3단지 ‘토지임대부 분양주택’ 사전예약을 공고하고 전용면적 59㎡ 500가구에 한해 입주 예약자를 모집할 예정이다.토지임대부 분양주택은 지난 10월 국토교통부가 내놓은 신규 공공주택 공급계획 ‘나눔형 주택’의 한 유형이다. 공공이 토지를 소유하고 건축물 등에 대한 소유권을 수분양자가 취득하는 형태다. 40년 간 거주 이후 재계약을 통해 최장 80년(40+40년)까지 안정적으로 거주할 수 있다.이번에 모집하는 고덕강일3단지는 수분양자의 대출기간 및 중도금, 이자 등 부담을 덜어주기 위해 ‘후분양’을 적용해 공정 90% 완료 시점인 2026년 하반기에 본청약을 진행할 예정이다.고덕강일3단지 건물 분양가는 본청약 시점인 2026년 하반기 추정가격으로 약 3억5500만원, 추정 토지 임대료는 월 40만원이다. 다만 사전예약 공고가격은 추정가격으로 실제 건물 분양가 및 토지임대료는 본청약 시점에 관련 규정에 따라 최종확정 공고할 예정이다.해당 단지는 내년 2~3월 사전예약 접수 및 당첨자를 발표하고 같은 해 5월 착공에 들어갈 계획이다. 이후 2026년 본청약을 거쳐 입주 목표는 2027년 3월이다.아울러 본청약이 진행되는 2026년 전까지 관련 법 개정을 통해 전매제한기간(10년) 이후부터는 개인 간 주택 거래가 허용되도록 국토부 등 관계기관과 적극 협의 중이다. 또 월 토지임대료 보증금 전환 외에 선납제도를 도입해 수분양자 부담을 덜어주는 방안도 국토부와 협의할 계획이다.시는 이번 공급을 시작으로 앞으로 마곡, 고덕강일 등 SH공사가 보유한 택지에 토지임대부 분양주택 추가 공급을 추진한다는 계획이다.유창수 서울시 주택정책실장은 "이번에 고덕강일에 선보이는 ‘토지임대부 분양주택’은 지금까지 높은 집값에 내 집 마련의 꿈을 포기해야 했던 무주택 시민의 주거사다리가 되어 줄 것"이라며 "우수한 품질, 합리적 가격의 다양한 주택을 지속 공급해 서울시민의 주거 부담을 덜어드리겠다"고 말했다.giryeong@ekn.kr고덕강일3단지 조감도. 서울시

[에너지경제신문 김기령 기자] 정부의 정비사업 규제 완화에 힘입어 서울에서 오랜만에 리모델링 안전진단 통과 단지가 나왔다. 양천구 목동우성아파트가 안전진단을 통과함에 따라 서울 내 리모델링 추진 단지들도 사업에 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다.28일 서울 양천구 목동우성아파트 리모델링주택조합에 따르면 지난 27일 양천구청이 조합 측에 수평증축 리모델링 안전진단 통과를 통보했다.◇ 수평증축으로 332가구에서 361가구로목동우성은 이번 안전진단 평가에서 C등급을 받아 수평증축으로 진행될 전망이다. 리모델링은 증축방식에 따라 수직증축과 수평증축으로 나뉘는데 A~E등급으로 분류되는 안전진단에서 B등급 이상 받으면 수직증축이, C등급 이상 받으면 수평증축이 가능하다.수직증축의 경우 1차 안전진단에서 통과한 이후 2차 안전진단과 안전성 검토 단계를 거쳐야 하지만 수평증축은 1차 안전진단만 진행돼 사업 속도가 빠른 편이다.김유진 목동우성아파트 리모델링주택조합장은 "이번에 안전진단을 통과했기 때문에 다음 단계인 건축 심의와 교통영향평가 접수는 내년 1월 중 진행할 예정"이라고 말했다.목동우성은 1992년 준공된 단지로 지하철 9호선 신목동역과 가깝고 용왕산근린공원을 끼고 있다. 해당 단지는 리모델링 사업을 통해 기존 지하 1층~지상 15층, 332가구에서 지하 5층~지상 16층, 총 361가구로 재탄생할 예정이다. 시공사는 GS건설이다.공공기여를 통한 용적률 완화도 추진된다. 지난해 말 서울시가 발표한 ‘공동주택 리모델링 기본계획 재정비안’을 토대로 공공상가를 대로변으로 빼서 누구나 이용 가능하도록 개방하는 등 공공성을 높이고 용적률 인센티브를 받을 예정이다.◇ "재건축 활성화 정책에 밀리지 않아야"지난 정부에서 재건축 규제를 강화하면서 리모델링 시장은 빠르게 성장했다. 1980~90년대에 지어 준공한 지 30년이 넘는 노후 단지들을 중심으로 지지부진한 재건축 대신 리모델링을 택하면서다. 한국리모델링협회에 따르면 서울에서만 약 70개 단지에서 리모델링을 추진 중이다. 수도권으로 규모를 확대하면 130여곳이 넘는 규모다. 하지만 업계에서는 최근 리모델링 시장이 위축되고 있다는 분위기도 감지되고 있다. 1년 넘게 이어지고 있는 금리 인상 기조와 새 정부의 재건축 규제 완화 등이 리모델링 사업에 불안 요소로 작용하고 있기 때문이다. 리모델링 조합 관계자들 사이에서는 재건축 활성화 정책에 밀려 리모델링 시장이 소외되고 있다는 지적도 나온다.정비업계 관계자는 "재건축을 추진할 수 없는 단지들이 리모델링을 시행하는 것이기 때문에 정부에서도 리모델링을 정비사업의 한 축으로 인식하고 리모델링에 대한 정책을 적극적으로 모색해야 한다"며 "하수도 배관이나 엘리베이터 노후화, 지하 주차장 부족 등의 문제는 리모델링 사업 속도가 더딜수록 더욱 증가해 사회문제로 대두될 것"이라고 말했다.giryeong@ekn.kr서울 양천구 목동우성아파트가 지난 27일 리모델링 안전진단을 통과했다. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 정부가 다주택자에 대한 취득세·종합부동산세(종부세) 중과를 완화하거나 면제키로 개정안을 확정해 주거용 오피스텔 거래에 숨통이 트일지도 주목된다. 28일 업계에 따르면 주거용 오피스텔은 투기 억제 조치에 따라 2020년 8월12일 취득일부터 주택수에 포함돼 다주택자에 대해서는 중과세가 부과됐다.그러나 다주택자 중과제도가 정부 안대로 개편되면 세부담이 크게 줄어들게 돼 금리 추이에 따라 주거용 오피스텔 수요 증가를 기대해볼 만하다는 게 업계 기대심리다.다주택자에 대한 종부세 및 취득세 개편 폭은 큰 편이다. 종부세의 경우 내년부터 3주택 이상 다주택자도 합산한 과세표준이 12억원 이하(공시가격 24억원, 현 시세 34억8000만원)이면 중과세를 면제 받게 된다. 기본공제액은 다주택자의 경우 6억원에서 9억원으로 늘리고 적용세율은 그동안 1.2~6%에서 0.5~2.7%로 낮아져 공정시장가액비율을 올해 60%에서 80%로 적용해도 종부세 부담은 약 60% 줄어들 것이란 전망이다.또 취득세의 경우 2주택까지는 다주택자 중과를 폐지하고 3주택 이상은 현행 중과세율 대비 50% 인하키로 했다. 2주택자 중과를 폐지하더라도 대부분 가구가 일반세율이 적용될 것으로 정부는 예상하고 있다. 기획재정부가 국회에 제출한 종부세법 개정안은 여야가 수정·합의했으며 취득세의 경우 내년 2월쯤 국회에서 지방세법 개정안이 통과되면 12월21일부터 소급적용 된다.업계 관계자는 "다주택자 중과 세제가 개편되면 주거용 오피스텔도 실수요자 중심에서 투자자를 겨냥한 마케팅으로 전환될 전망"이라며 "입지여건이 좋은 오피스텔 단지가 관심대상으로 떠오를 것"이라고 말했다. 예컨대 현대건설이 동탄2신도시에서 분양 중인 ‘힐스테이트 동탄역 센트릭’은 내년 2월부터 경부고속도로 동탄구간 직선·지하화 공사 수혜대상으로 꼽히고 있다. 산업단지 인근에서 공급 중인 ‘아크로텔 천안두정’은 오피스텔 838실 규모의 대단지이며 ‘월드메르디앙 소사역’은 서울지하철 1호선과 전철 서해선을 이용 가능한 더블 역세권 입지로 주목받고 있다.한편, 부동산R114는 부동산 시장 위축에 따라 올 들어 지난달까지 오피스텔 분양 물량은 2만6551실로 지난해(5만6724실) 대비 절반 수준으로 감소했으며 내년부터 입주물량도 대폭 줄어들 것으로 전망했다.kjh123@ekn.kr서울 시내의 한 부동산 중개업소에 오피스텔 매물 정보가 붙어 있다. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] 올해 전국에서 100만원이 넘는 아파트 고액 월세 거래는 8만건이 넘는 것으로 나타났다.임대차2법 시행에 따른 전세가격 급등 이후 올해 가파른 금리 인상으로 인해 대출 금리가 월세전환율보다 높아지면서 월세 거래가 증가한 것이다.28일 부동산정보제공업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과 올해 전국 아파트 월세 거래량 41만5445건 가운데 월세 100만원 이상 거래량은 8만812건으로 19.5%를 차지했다.전국 아파트 월세액이 100만원 이상인 거래는 2017년 2만4015건에서 2018년 2만4395건, 2019년 2만6051건, 2020년 3만2668건, 지난해 6만4712건으로 늘어난 뒤 올해 다시 작년보다 24.8% 증가한 것이다.황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "금리 인상으로 전세대출 이자 부담이 커진데다 깡통전세나 전세사기 피해 우려 등으로 전세보다 월세를 선호하는 임차인이 늘어나면서 고액 월세 거래도 증가한 것으로 보인다"고 진단했다.실제로 서울 서대문구 북아현동 인근 공인중개업소 관계자는 "최근 4~5억원 아파트 전세를 준비했던 신혼부부가 높아진 금리 탓에 전세를 포기하고 보증금 1억원대에 월세 130만원으로 계약하겠다고 전한 바 있다"고 말했다.이렇듯 지역별로는 서울이 3만3116건으로 가장 많았다. 이어 경기 2만7663건, 인천 5141건, 부산 3632건, 대구 2672건, 충남 1266건 등이 많았다. 올해 월세 최고가는 서울 강남구 청담동 ‘PH129’ 전용면적 273.96㎡로 3월 21일 전세보증금 4억원, 월세 4000만원(6층)에 계약됐다.경기도에서는 고양시 일산동구 장항동 ‘킨텍스원시티 3블럭’ 전용면적 148.93㎡가 역시 3월21일 전세보증금 3억5000만원, 월세 1200만원(49층)에 계약됐다.인천에서는 연수구 송도동 ‘더샵퍼스트월드’ 전용면적 179.169㎡가 올해 9월5일 전세보증금 1억2000만원, 월세 500만원(48층)에 거래되며 인천지역 월세 최고가를 기록했다.kjh123@ekn.kr서울 아파트 단지 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 지식산업센터(이하 지산)와 생활형숙박시설(이하 생숙) 등 수익형 부동산 투자자들이 급격한 금리인상 기조에 망연자실하고 있다.여기에 정부의 주택시장 규제로 반사이익을 누리던 수익형 부동산 시장이 고금리·경기위축 등 불안 요소로 인해 수익률 하락·공실률 상승 등 사면초가에 몰리면서 투자자들의 한숨은 깊어져만 가고 있다. 특히 수익형 부동산 시장 거래가 단절되면서 분양가보다 수천만원씩 저렴한 ‘마이너스피’(분양가보다 저렴한 가격) 물건마저 나오고 있어 시장 내 급매물은 점점 더 쌓이고 있는 실정이다.27일 부동산R114에 따르면 올해 1~10월 전국 상업·업무용 부동산 거래 건수는 총 6만1577건으로 전년 동기(8만3230건) 대비 26% 감소했으며 하반기 들어 감소폭이 커지는 모습을 보이고 있다. 지난해 분양 시 657대 1의 청약경쟁률을 기록했던 서울 강서구 마곡 롯데캐슬 르웨스트(생숙) 분양권 또한 마이너스피로 시장에 나와 있다.지난해만 해도 수익형 부동산 시장은 주택 시장 규제로 투자 수요가 옮겨가면서 대체 투자처로 급부상했다. 지산은 대출이 최대 80%까지 가능하기 때문이다. 또한 종합부동산세·취득세·재산세·보유세·양도세 등 각종 세금에서 자유롭고 주택 수 산정 대상에서도 제외되고 전매제한이 없다는 강점 때문에 많은 투자자들의 관심을 끌었다. 생숙 또한 대출규제에서 자유롭고 여러 세금이 중과되지 않으며 전매 제한이 없어 청약 당첨 시 바로 매매할 수 있다는 점이 수요자들의 투자를 부추겼다.하지만 올해 들어 부동산 시장 하락세로 인해 주택 가격이 곤두박질치고, 공급 또한 대폭 늘어나면서 지산 및 생숙의 인기와 가격이 동반 하락하는 추세를 보이고 있다. 여기에 같은 시기 한국은행이 기준금리를 6차례나 인상하면서 분양시 대부분을 대출에 의존했던 투자자들은 금리 급등에 따른 직격탄을 맞게 됐다. 특히, 이자가 눈덩이처럼 커지자 지산 및 생숙 투자자들의 시름은 깊어지고 있다.서울 지역 지산 투자자 40대 A씨는 "분양가의 80%까지 대출해준다고 대대적으로 홍보해서 지식산업센터에 투자했는데 최근 이자가 급등하면서 급매물로 내놔야 하나 걱정이 이만저만이 아니다"라면서 "6개월 전에 120~130만원했던 이자가 6개월 새 200만원 이상으로 2배 가까이 치솟아 이자 갚느라 허리가 휠 지경"이라고 전했다.또 다른 지산 투자자인 B씨는 "올해 8월부터 지식산업센터가 입주였는데 여전히 공실로 남아있다"면서 "임대료를 낮춰 이자라도 감당하려고 했는데 금리가 계속 오르니 그마저 힘들어졌다"라며 불만을 토로했다. 수익형 부동산 시장의 실제 분위기 또한 이와 크게 다르지 않은 것으로 파악됐다.지산을 전문으로 거래하는 A 공인중개사 관계자는 "이미 많은 투자자들이 마이너스피에 매물을 손절했다. 이 때문에 현재 지식산업센터 내 마이너스피 매물이 우려보다 많지는 않지만 분위기는 여전히 좋지 않다. 반면 투자자 입장에서 임대료를 더 이상 내리는 것은 현실적으로 어려워 한창 안 좋았던 때보다 더 내려가지는 않았다"라고 말했다.그는 이어 "투자자들 대부분이 많은 대출을 끼고 지산을 매입했기 때문에 많이 힘들어하는 분위기다. 금리가 6% 가까이 되기 때문에 한 달에 200만원 후반대의 이자가 나오는데 월세는 고작 150만원 안팎이다. 금리가 너무 높아 이자보다 월세가 더 싼 현실 때문에 매매거래 또한 전무하며 향후 전망 역시 밝지 않을 것으로 예상된다"라고 덧붙였다.이 같은 현상은 공급 주체 측의 잘못된 분양가 설정과 투자자를 끌어 모으기 위한 과도한 대출 제도의 폐해라는 지적의 목소리 또한 나오고 있다.전문가들 또한 수익형 부동산 시장의 과도한 대출 제도를 지적하며 향후 전망이 어둡다는 점을 시사했다.송승현 도시와경제 대표는 "월세와 이자의 차이가 크다면 그것만으로도 문제가 있는 것이며 수익을 못 맞춘다는 것 자체가 공급 주체 측에서 분양가를 높게 잡은 것"이라고 꼬집었다. 송 대표는 이어 "몇 년 전까지만 해도 대출활용 제도는 투자시장의 인센티브였지만 이제는 그 반대가 됐으며 부채비율을 키운 것이 부메랑처럼 돌아오고 있다"라고 덧붙였다. 그는 수익형 부동산 시장 향후 전망에 대해 "대출이자가 높은 수익형 부동산은 전망이 차가운 시장이다"라며 "해당 시장은 주택 시장의 영향을 받을 수밖에 없으며 경기침체 및 소득감소로 인해 사업의 추가 확장은 어려울 것"이라고 예상했다. daniel1115@ekn.kr서울 시내 한 모델하우스에 붙은 임대문의 안내문. 연합뉴스서울 지역 지산 투자자 A씨의 지식산업센터 대출 적용금리. 1년새 금리가 2배 가까이 급등했다.

[에너지경제신문 김기령 기자] 내년 전국 아파트 입주물량이 35만가구에 달할 것으로 나타났다. 인천과 대구에서는 2000년 조사 이래 최다 물량이 공급될 전망이다.27일 부동산R114에 따르면 내년에는 전국에서 총 554개 단지, 35만2031가구(임대 포함)가 입주를 앞두고 있다. 상반기에는 수도권에서 9만7609가구가, 지방에서 7만6760가구가 입주하며 하반기에는 수도권 8만2194가구, 지방 9만5468가구가 입주할 전망이다.시도별 아파트 입주물량은 경기권역이 10만9090가구로 가장 많고 △인천(4만4984가구) △대구(3만6059가구) △충남(2만6621가구) △서울(2만5729가구) 순으로 이어졌다. 경기에서는 화성시(1만3643가구), 양주시(1만1714가구), 수원시(1만601가구), 평택시(7673가구) 순으로 물량이 많다.경기 다음으로는 인천이 물량이 가장 많은데 올해 4만2515가구 입주에 이어 내년에도 4만4984가구가 입주할 예정으로 2년 연속 4만 가구 이상이 쏟아진다. 특히 내년에는 2000년 조사를 시작한 이래 최다 물량이 공급될 예정이다.서울은 내년 입주 물량 2만5729가구 중 6371가구(25%)가 강남구에 집중됐다. 전세 수요가 둔화된 가운데 3375가구 규모의 개포자이프레지던스가 내년 2월 입주를 앞두고 있다.지방은 △대구 3만6059가구 △충남 2만6621가구 △부산 2만4762가구 △경남 1만5221가구 △충북 1만2252가구 △경북 1만1231가구 순으로 물량이 많다.2000년 조사 이래 최다 물량이 공급되는 대구의 경우 입주 아파트의 절반 이상인 1만8900가구(52%)가 재개발·재건축 등 정비사업으로 공급된다. 대구에서 한 해에 정비사업으로 1만 가구 이상이 공급되는 것은 2023년이 처음이다. 서구 원대동3가 서대구센트럴자이(1526가구), 서구 평리동 서대구역반도유보라센텀(1678가구), 중구 달성동 달성파크푸르지오힐스테이트(1501가구) 등 1500가구 이상 대단지들이 입주를 앞두고 있다.내년 입주물량이 집중되는 지역들에서는 전셋값 하락 등에 따른 역전세가 확대될 수 있다는 우려도 제기된다. 부동산R114 관계자는 "기존 주택을 처분하지 못하거나 전세입자를 못 구하는 등 자금조달 문제로 입주가 늦어지는 사태가 발생할 수 있을 것으로 보인다"며 "다만 정부가 2023년 경제정책방향에서 각종 규제 완화방안을 발표한 만큼 미입주나 역전세 우려를 다소 해소할 수 있을 것"이라고 말했다. 그러면서 "내년 매매 및 전세 의향이 있는 수요는 신규 입주물량이 많은 지역의 시세 변동을 주시하면서 입주 여파에 따른 급매물 거래 타이밍을 눈여겨볼 필요가 있다"고 조언했다. giryeong@ekn.kr서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 전세사기 피해가 일파만파 확산되고 있다. 수도권 빌라와 오피스텔 1139채를 소유한 이른바 ‘빌라왕’ 사망으로 촉발된 전세사기 사건은 제2, 제3의 빌라왕으로 번지면서 전국적으로 피해 규모를 키우는 양상이다. 정부가 피해보상책을 연이어 내놓고는 있지만 피해 자체를 방지할 수 있는 궁극적인 방안이 우선돼야 한다는 목소리가 높다. 27일 부동산업계에 따르면 빌라왕 김 모씨 사망 사건으로 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해자들이 급증하고 있다. 국토교통부 조사 결과 김씨가 보유한 주택의 세입자 중 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증에 가입한 사람은 절반 수준(54%)인 614명에 불과한 것으로 집계됐다. 뿐만 아니라 인천 미추홀구 일대에 빌라와 오피스텔 수십채를 보유한 20대 송 모씨가 지난 12일 사망하면서 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 속출하는 등 빌라왕 유사 사건도 발생했다. 이날 세종시에서는 이 같은 전세사기 피해자들이 모여 임차인에 대한 피해 구제 대책을 요구하는 기자회견을 열기도 했다. 이에 정부 역시 오는 30일부터 전세사기 전담 컨트롤타워를 구성하고 전세사기 전담 대응 조직(TF)을 출범해 피해를 신속 지원한다고 밝혔다. ◇ 전세사기 피해 방지…"선순위 채권 확인해야" 하지만 전세사기 자체가 집주인이 의도적으로 행하는 사기 수법이기 때문에 세입자들이 전세사기를 당했다는 것을 알아차린 시점에서는 피해를 막기 어렵다는 게 문제다. 그렇기 때문에 전세사기를 당하지 않기 위해서는 전세 계약 과정에서 철저하게 따져봐야 한다고 전문가들은 입을 모았다. 우선 전세보증금반환보증 가입은 필수다. HUG의 전세보증금반환보증에 가입하지 않으면 보증금을 회수할 방법이 없고 추후 경매 등을 통해 스스로 보증금을 회수해야 하는데 이 또한 절차가 까다로워 사실상 구제 방법이 없다고 봐도 무방하다. 전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 집주인의 선순위 채권이 있는지를 확인해야 한다. 집주인의 채권은 전세보증금보다 우선시되기 때문에 선순위 채권과 전세보증금을 합한 금액이 집값을 넘어서면 반환보증에 가입할 수 없다. 또 선순위 채권과 전세보증금을 합한 금액이 주택 매매가격보다 높을 경우 집이 경매로 넘어가면 세입자의 보증금이 집주인의 채권 우선순위에서 밀려나기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 이에 전문가들은 선순위 채권과 보증금 합산 금액이 집값의 60~70% 수준일 때가 안전하다고 보고 있다. ◇ 계약서 특약 사항 설정 통한 피해 최소화도 만약 합계가 집값을 넘지 않더라도 선순위 채권이 있을 경우 불안하다면 계약서에 특약을 설정하는 것도 피해를 막는 방법이다. 예를 들면 임차인의 전세보증금으로 선순위 저당권을 말소해서 임차인의 대항력을 확보하거나 문제가 발생할 경우 계약을 취소할 수 있도록 특약을 설정하는 것이다. 이 모든 과정을 거쳐 계약서를 작성했다면 잔금을 치르는 당일 확정일자를 빨리 받아서 대항력을 갖춰야 한다. 단 확정일자를 받으면 다음날 0시부터 대항력이 발생하기 때문에 이를 악용한 집주인이 계약 직후 대출을 받으면 우선순위에서 밀려날 수도 있다. 따라서 계약서에 이에 대비한 특약을 설정하는 것도 바람직하다. 정부의 제도도 임차인을 보호하는 방향으로 개선되고 있다. 지난 23일 국세징수법 확정안에 따르면 임차인이 집주인의 동의 없이도 집주인의 세금 체납 현황을 열람하고 전세사기에 미리 대응할 수 있게 제도가 개선됐다. giryeong@ekn.kr서울빌라 서울의 한 주택가 모습. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 내년 민영 아파트 신규 분양물량이 올해 대비 38% 감소될 것으로 예상되지만 미분양 및 양극화 현상 심화에 대한 우려의 목소리는 커지고 있다.26일 부동산R114가 시공능력평가 상위 100위 내 민간 건설사 분양계획을 조사한 결과 내년 전국 303개 사업장에서는 민영 아파트 25만8003가구(민간임대 포함, 공공분양·임대 제외)가 출회될 것으로 추정된다. 이는 올해 계획물량 기준이었던 41만6142가구에 비해 38% 감소한 수치이며 20만50327가구를 기록한 2014년 이후 최저 수준이다. 올해 건설사들이 부동산 시장 하락세를 고려해 분양한 30만4142가구와 비교했을 때도 눈에 띄게 떨어지는 수치이다.최근 몇 년간 주기적으로 신고가를 기록하던 부동산 시장은 올해 들어 최악의 하락세를 경험하고 있다. 특히 서울 아파트 매매가격은 지난주에만 0.72% 하락하면서 30주 연속 하락세를 이어가는 중이며 올해 들어 총 6.5%에 달하는 하락폭을 나타냈다.엎친 데 덮친 격으로 부동산 시장 하락세는 내년에도 지속될 것으로 예상되고 있다. 최근 주택산업연구원은 고금리·경기위축·부동산 세제 정상화 지연 등의 이유로 내년에도 집값 하락세가 지속될 것이라며 전국 아파트 매매가격이 5%가량 하락할 것이라고 예측했다.분양업계에 따르면 이처럼 기존 아파트 가격 하락세가 내년에도 지속될 것으로 관측되는 반면 분양가는 수요자들의 기대보다 높은 가격에 제공돼 이로 인한 시세차익을 기대하기 어려워진 것이 현실이다.이러한 이유로 올해 4분기 들어 청약 시장의 인기 또한 급격하게 사그라졌다. 지난 14일 기준 올해 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 7.7대 1로 19.8대 1을 기록한 지난해와 비교했을 때 절반에도 미치지 못한 것으로 집계됐다. 당첨자 가점 평균 또한 지난해 34점에서 21점으로 하락했다.이 같은 상황이 원자재 가격·인건비·금리 상승 등 불안 요소와 맞물리면서 미분양 및 양극화 현상 심화에도 큰 영향을 끼칠 것이라는 예측이 나오고 있다. 특히 서울에 비해 수요자 선호도가 떨어지는 지방의 경우 미분양 가능성이 현저히 높아 내년 청약시장 양극화 현상은 올해보다 더 극명해질 것으로 전망된다.이처럼 지역 간의 양극화가 심화할 것으로 예측되면서 입지가 좋은 것으로 평가받거나 인근 시세보다 저렴한 분양단지는 수요자들의 관심을 계속 받을 것으로 예상되지만, 그 반대의 경우 미분양 발생 확률이 다분히 높을 것이라는 우려가 확산되고 있다.특히, 전문가들은 미분양 및 양극화 현상의 완벽한 해결보다는 상황에 맞는 대응책이 필요하다는 것을 시사했다.송승현 도시와경제 대표는 "내년 아파트 신규 분양물량 감소는 시행사 및 건설사들이 자신들의 위험부담을 줄이기 위한 결정"이라며 "여기에는 과거 고가의 토지를 적극적으로 매입해 분양가를 상승시킨 주체 측의 문제도 있다"라고 꼬집었다.송대표는 "당장의 미분양 방지를 위해 공급 주체들이 분양가 할인 등의 대책을 내놓을 수는 있겠지만 청약 경쟁률에서 나타나는 것처럼 수요자들의 구매력이 감소된 상황에서 이마저도 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.이어 "지역적 양극화의 완벽한 해결은 불가능하며 이를 억지로 해결하려 한다면 더 큰 부작용이 나올 수 있기 때문에 시장 동향 및 경제 흐름에 맞춰 대응해 나가는 것이 더 바람직하다"라고 덧붙였다.올해 분양을 마친 서울의 한 아파트 건설 현장. 사진=김다니엘 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 빌라와 오피스텔 1139채를 보유하고 보증금을 내주지 않고 숨진 ‘빌라왕’ 김모씨가 등록임대사업자로 임대보증금 보증보험에 가입한 주택은 44채에 불과한 것으로 나타났다.25일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 기준 ‘빌라왕’ 김씨가 임대인으로 가입한 임대보증금 보증보험은 모두 44건이었다. 김씨가 보유한 주택 수에 비하면 턱없이 적은 수준이다. 임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG가 대신 돌려줄 수 있는 제도다. 법 개정으로 세입자를 보호하기 위해 지난해 8월부터 임대사업자의 보증보험 가입은 의무화됐다. 하지만 김씨는 보증보험에 의무 가입한다고 세입자들을 안심시키고는 실제 가입은 하지 않은 것으로 나타났다.김씨의 보증보험 가입 건수가 적은 것은 임대주택 미등록 주택이 많고 보증보험 가입 의무를 지키지 않은 주택 역시 상당하기 때문으로 풀이된다. 서울의 경우 전세보증금이 5000만원 이하이거나 세입자가 별도로 보증보험에 가입했다면 임대인이 가입하지 않아도 되는 면제 조항 등을 활용해 가입 의무를 피한 것으로 보인다.보증금을 돌려받지 못하는 세입자들은 "김씨가 보증보험 의무 가입 대상자라고 안내받고 전세 계약을 했는데 나중에 확인해보니 가입이 돼 있지 않았다"며 분통을 터뜨리고 있다.전세 계약 당시 집주인은 다른 사람이었으나 계약 이후 1∼2개월 뒤 집주인이 김씨로 바뀌면서 보증보험 가입이 안 된 피해 사례도 계속 늘어나고 있다.또 보증 비율이 일부에 불과한 경우도 있었다. 계약 당시 공인중개사가 2억원 상당의 전세보증금 전액을 임대사업자 보증보험으로 보호받을 수 있다고 들었지만 확인 결과 보증 비율은 40%에 불과하는 등의 사례도 있는 것으로 확인됐다.HUG는 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 HUG가 먼저 내주는 보증보험 반환 사고를 3건 이상 낼 경우 ‘집중관리다주택채무자’ 명단에 올린다. 일명 ‘블랙리스트’ 명단에 오른 집주인이 임대하는 주택은 보증보험에 가입되지 않는다. 이때문에 이 블랙리스트 명단에 오른 김씨가 집주인으로 돼있는 주택은 가입 자체가 거절되는 경우도 많았던 것이다.피해사실을 확인하기 위해서는 렌트홈(임대등록시스템) 홈페이지에 집 주소를 검색해 등록임대주택 여부를 확인해볼 필요가 있다. 임대보증금 보증보험 보증료는 집주인이 75%, 세입자가 25%를 나눠서 내도록 하고 있는데 집주인이 먼저 납부한 뒤 세입자에게 청구하는 방식이다. 보증료 청구를 하지 않거나 납부고지서가 없다면 미가입을 의심해봐야 한다.giryeong@ekn.kr원희룡 국토교통부 장관이 지난 22일 오후 서울 여의도 전경련회관에서 열린 전세보증금 피해 임차인 설명회에서 빌라왕 김모씨 관련 임차인 피해 현황 자료를 보고 있다. 연합뉴스