
[에너지경제신문=박경현 기자] 교보생명과 하나생명이 투자한 미국 유니언스테이션에(Union Station) 대한 투자금 회수 가능성이 커지는 분위기다. 앞서 코로나19로 인한 부동산 가치 하락, 소유주의 소송문제 등 원금 손실 우려가 드리워졌지만 최근 나온 감정평가액 결과에 따라 소송에서 유리한 판결을 얻을 것으로 예상되면서다. 보험사들은 투자 가치가 높은 매물이기에 처음부터 원금 손실 우려가 크지 않았다는 입장이다. 26일 금융권에 따르면 최근 유니언스테이션의 감정평가액이 소유주인 다올자산운용에 유리한 쪽으로 책정됐다. 유니언스테이션은 미국 워싱턴DC 소재 기차역이자 복합상점이다. 다올운용은 현재 미국 암트랙(AMTRAK·전미여객철도공사)과 1년여 전부터 법적 공방을 이어가고 있다. 소송은 유니언스테이션의 수용권(소유권 등 기타권리를 소유자 동의 없이 취득·사용하는 권한) 이전 가격을 두고 두 기관간 이견에서 비롯됐다.소송의 발단은 지난해 8월 임차인인 암트랙이 유니언스테이션에 대한 수용권을 주장하며 매물 적정가에 대한 시각차가 나타나면서다. 암트랙이 수용권 발동과 관련해 제시한 금액은 2500억원가량으로 다올운용이 투입한 4200억원과 차이가 큰 편이다. 이에 자금을 투입한 국내 보험사들도 함께 원금 손실 위기에 처해졌다. 그러나 최근 판결에 영향을 주는 감정평가액이 대출채권 가격을 웃돌면서 다올 측의 우위가 점쳐지고 있다. 자산 매매가 결정은 감정평가액을 핵심 근거로 법원이 판결하는데, 업계에 따르면 유니언스테이션은 최근 복수의 글로벌 평가사들로부터 7000억원 가량의 가치를 인정받았다. 이 액수를 기준으로 보면 원금회수와 2800억원의 차익 실현이 예상된다. 해당 건에 투자했던 보험사들은 다소 차분한 반응이다. 펀드 출자자로 참여한 한 보험사 관계자는 "유니언스테이션은 동부지역 최대 교통허브이자 랜드마크로 여겨져 투자가치가 매우 뛰어난 곳이기에 가치 하락에 대한 우려는 처음부터 크지 않았다"며 "현재 현지서 판단받는 공시지가상으로도 이미 투자 당시 가치를 뛰어넘은 상황이다"고 설명했다. 이어 "해당 건물에 대한 감평가가 7000억원 이상이며 원금과 이자, 비용 등을 합쳐도 5000억원이 안되기 때문에 손실이 나지 않을 것으로 보고, 펀드 만기일도 5년이 남아 당장 환매 중단 등 사고 우려도 크지 않다"고 덧붙였다. 앞서 교보생명과 하나생명은 국내 보험사 한 곳을 포함해 다올운용의 펀드 출자자로 나섰다. 지난 2018년 다올운용은 사모 대체투자 펀드를 설정해 유니언스테이션에 투자를 진행했다. 유니언스테이션 운영목적법인 USSM이 발행한 1000억원 규모 메자닌(중순위) 대출채권을 사들이는 방식이다. 부실 문제는 지난 2021년 코로나19로 인해 유니언스테이션에 입점한 상점들이 매출에 차질을 빚으며 발생했다. 상점 임대료와 광고 수요를 통한 수입이 줄자 차주인 아슈케나지는 대출에 대한 이자를 지급하지 못해 채무불이행(디폴트)에 빠졌다. 당시 대주였던 웰스파고가 담보권 실행 등 채무 정리에 나서려 하자 원금 손실이 우려된 다올 측이 선순위 대출채권을 매입했다. 여기서 국내 보험사 3곳이 3200억원을 추가로 공급하며 다올이 지난해 1월 유니온스테이션의 주인이 됐다. 관계자는 "보험업권 특성상 인허가 미확정 등 원금 손실 가능성이 있는 투자처에는 가급적 투자하지 않아 업계 우려처럼 투자금을 회수하지 못하지는 않을 것으로 보고 있다"고 설명했다. 한편, 최근 보험업계를 포함한 전 금융업권은 해외 부동산 부실 이슈가 급부상하며 막대한 손실이 예견되고 있다. 지난해 말 기준 생명보험사 13곳과 손해보험사 8곳의 해외 대체투자 자산은 78조4000억원을 나타냈다. 이 중 부동산 자산 비중은 25조원(31.9%)에 이른다. 금융감독원은 보험권의 해외 부동산투자 현황 파악에 들어가는 등 선제적인 관리에 나선 상태다.pearl@ekn.kr26일 금융권에 따르면 교보생명과 하나생명 등이 투자한 미국 기차역 유니언스테이션의 감정평가액이 소유주인 다올운용에 유리한 쪽으로 책정됐다.