[10.15 대책]서울 전역 토허제 지정…대출 더 조이고 세제 강화 ‘검토’

▲'10.15 주택시장 안정화 대책' 규제 지역 현황. 국토교통부

서울 전 지역이 토지거래허가제(토허제) 구역으로 지정돼 전세를 끼고 아파트를 구매하는 갭투자가 전면 차단됐다. 또 기존 수도권 주택 대상 대출 한도 6억원을 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한하고, 15억원 초과 주택 대출은 4억원으로 더욱 강화했다.

15일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 정부 당국은 광화문 정부서울청사에서 관계 기관 합동브리핑을 통해 위 내용을 골자로 한 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.

우선 기존에 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여있던 강남3구와 용산구에 더해 서울 한강벨트 지역인 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 서울시 25개 자치구 전체가 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정됐다. 경기도의 경우 광명, 과천, 분당 등 총 12개 지역이 추가로 지정됐다.

해당 지역들은 16일부터 주담대 LTV 비율이 70%에서 40%로 축소된다. 또 전세대출 및 신용대출 차주의 경우 서울 전역과 경기도 12개 구역에서 주택 구입이 바로 내일부터 제한된다.

서울과 경기 12개 지역은 토허제 구역으로 추가 지정된다. 이에 따라 주택 구입 시 실거주 의무(2년)가 부과되고, 갭투자가 차단된다. 이 같은 효력은 20일부터 내년 12월 31일까지 발효된다. 당국은 필요시 토허제 지정을 연장할 방침이다.

토허제 및 조정지역 내 규제 대상 주택 범위도 더욱 넓어졌다. 기존의 아파트에서 이번 대책에선 해당 지역 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립 및 다세대 주택까지 확대됐다.

주택담보대출 최대한도는 수도권 지역 현행 6억원에서 집값에 따라 2억원부터 6억원까지 차등 적용된다. 15억원 이하 주택은 현행과 동일하게 6억원 한도를 유지하되, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 대출한도를 4억원으로 낮춘다. 5억원 초과 주택은 대출한도를 2억원으로 적용해 과도한 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 제한했다.

차주별로 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 대출금리에 가산되는 스트레스 금리를 수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정했다. 이를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하겠다는 것이 정부 취지다.

전세대출의 경우 1주택자의 수도권 및 규제지역 내 전세대출에 대해 DSR을 적용했다. 원금을 만기에 일시상환하는 전세대출 특성을 감안해 전세대출의 이자상환분을 임차인의 DSR에 반영했다. 당국은 조치의 시행 경과 등을 모니터링하면서 전세대출 DSR 적용대상을 단계적으로 확대해 나갈 계획이다.

부동산시장 감독도 한층 강화한다. 부동산 관련 법률을 제·개정해 국무총리 소속으로 '부동산 불법행위 감독기구'를 설립한다. 이 기구는 각 부처에서 수행 중인 부동산 거래 조사·수사의 기획·조정뿐만 아니라 전세 사기, 신고가 매매 신고 후 신고가를 기준으로 인근에서 거래를 발생시킨 후 기존 신고가 매매 거래를 취소하는 방식의 '가격 띄우기' 등 현상을 조사한다.

당국은 적발된 불법행위에 대해 강력하게 처벌할 예정이다. 아울러, 감독기구 설립 준비와 전담 기구가 설립될 때까지 범정부적 부동산 불법행위 엄정 대응을 위해 우선 국무조정실, 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청 등 관계기관으로 구성된 '부동산 감독 추진단'을 신속하게 구성·운영한다.

서울 강남 및 한강벨트 등 고가 아파트 취득에 대해서는 자금출처 검증을 대폭 강화한다. 시장 상황이 안정화되는 시점까지 자금출처조사 건수와 대상을 전면적으로 확대하는 한편, 30억원 이상 초고가 주택거래 및 고가 아파트를 취득한 외국인과 연소자에 대한 전수 검증도 지속한다.

검증 결과, 사업소득을 누락하거나 법인자금을 부당하게 유출해 취득한 경우 관련 사업체까지 확대해 조사하고 '부모찬스'로 취득한 경우 부모의 소득원천도 검증한다.

강남과 마용성 등 고가 아파트 증여거래 1500여건에 대해서도 전수 조사하고 '똘똘한 한 채'를 증여받고도 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 신고하거나 매매 거래 위장, 저가 양도 등 자녀에게 변칙 증여한 건은 철저하게 과세할 계획이다.

'부담부증여'로 신고한 경우 증여받은 자녀가 담보대출과 전세금을 실제 상환하고 있는지 여부를 살피고, 채무를 상환하더라도 부모로부터 생활비를 별도 지원받고 있는건 아닌지 면밀히 점검해 탈루된 세금을 철저히 추징할 예정이다.

부동산 세제와 관련해서는 시장에 미치는 영향, 과세 형평 등을 종합적으로 감안해 구체적 개편 방향과 시기, 순서 등을 검토한다는 원론적 계획을 제시했다.

정부는 이와 관련해 연구용역, 관계부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정, 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안 등도 검토할 예정이다.

임진영 기자 ijy@ekn.kr