[에너지경제신문 김다니엘 기자] 보증금 보험에 가입한 임대사업자가 보유한 주택 중 절반 이상이 ‘깡통주택’인 것으로 나타났다.깡통주택은 집주인이 주택을 처분해도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 높은 집을 뜻한다.8일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 자료에 따르면 법인 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 주택은 51만4936가구, 개인 임대사업자가 가입한 주택은 19만490가구다.이는 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화된 2020년 8월18일부터 지난해 11월 말까지 가입 주택을 집계한 수치다.임대사업자 보증보험 가입 주택은 총 70만9026가구인데 이중 54%인 38만2991가구는 집주인의 부채비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다.부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치다.이 비율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어 일명 깡통주택으로 불린다. 또 해당 주택에 대출이 없더라도 집값 하락기에 주택가격이 전세보증금보다 낮아지면 제때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커진다.개인 임대사업자 보유 주택 중 깡통주택 비율이 55.7%(10만8158가구)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높았다.지역별로는 울산(68.5%)·광주(63.2%)·인천(60.0%) 순으로 개인 임대사업자 보유 깡통주택 비율이 높았으며 서울과 경기에선 각각 59.1%·60.6%가 개인 임대사업자의 부채비율이 80% 이상인 주택이었다.특히 서울 강서구에서는 개인 임대사업자가 보증보험에 가입한 주택 79%(1만22가구)가 깡통주택으로 전국에서 비율이 가장 높았다.수도권에는 개인 임대사업자의 보증보험 가입주택이, 비수도권은 법인 임대사업자 가입주택이 많다.법인 보유 주택 중 깡통주택 비율은 경남(74.3%), 전북(70.2%), 경북(67.5%)에서 높았다.보증보험 가입 주택은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하게 되면 HUG가 대신 세입자에게 보증금을 내주고 이후 임대인에게 이를 청구하지만 최근 ‘빌라왕’ 사례처럼 임대인이 사망하거나 도산·잠적하게 되면 공기업인 HUG가 고스란히 손실을 보게 된다.지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 9241억원에 이른다. 이는 2021년(5040억원)보다 83.4% 급증한 수치다.한 해 동안 전세보증금 반환 사고가 1조1731억원 규모로 났지만 HUG가 임대인에게 회수한 금액은 21%인 2490억원에 불과했다. 이에 따라 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜지면서 상반기 중 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 않으면 임대보증금 보증보험 상품을 공급할 수 없는 상황이 됐다. daniel1115@ekn.kr지난 3일 오전 서울 영등포구 여의도 주택도시보증공사 서울서부관리센터 악성임대인 보증이행 상담창구에서 전세보증금 사기 피해자들이 상담을 받고 있다. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 정부가 부동산 연착륙을 위해 각종 규제 완화 정책을 쏟아내고 있지만 임대차 시장은 지난해에 이어 올해도 불안정한 양상이다. 고금리 시대를 맞아 월세 선호현상이 짙어지면서 전세 수요 감소로 집주인도 세입자도 불만이 속출하고 있다. 다음 전세 세입자를 구하지 못해 보증금을 못 돌려받고 이사를 미루는 세입자가 있는가 하면 세입자를 찾지 못해 집을 공실로 두는 집주인도 생겨났다. 불안한 임대차 시장 현황과 개선 방안에 대해 2회에 걸쳐 짚어본다. [편집자주]#서울 양천구에 거주 중인 30대 정모씨는 1월 말 전세 계약 만료를 앞두고 있다. 이 시기에 맞춰 이사 계획을 세워뒀는데 정작 집을 보러오는 사람이 없어 초조해졌다. 정씨는 "이제 계약 만료가 한 달도 채 남지 않았는데 집이 안 나간다"며 "집주인도 다음 전세 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 해 이러다가 이사 계획이 다 틀어지는 건 아닌지 걱정된다"고 우려했다.지난해부터 심화된 전세의 월세화는 올해에도 이어지는 양상이다. 금리 인상 기조로 전세 수요가 좀처럼 회복되지 못하는 가운데 다음 전세 세입자를 구하지 못해 집주인도, 기존 세입자도 전전긍긍하는 모양새다. 상황이 이렇다보니 전세가격이 4년 전 수준까지 하락하는 단지들이 늘어나고 있다.5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 노원구 중계주공5단지 전용면적 84㎡는 지난달 23일 전세 4억원에 계약됐다. 해당 단지 내 동일면적은 지난 2021년 10월 전세 8억원까지도 거래돼 최고가 기록을 갈아치운 바 있다. 지난 2019년 초 동일면적 전세가격이 3억 후반~4억 초반에 거래된 점을 감안하면 4년 전 수준으로 전세가격이 회귀한 것이다.서울 양천구 목동신시가지 8단지 전용 54㎡는 지난달 전세 3억원에 계약됐다. 해당 매물의 지난 2016년 전세가격과 동일하다. 직전 계약인 지난 2018년 10월 3억2000만원에 전세계약이 체결된 것보다 2000만원 낮춰 계약됐다.한국부동산원에 따르면 지난 2일 기준 이달 첫째 주 전국 주간 아파트 전세가격은 0.82% 하락했다. 임차인 우위 시장이 굳어지면서 전세가격 하락세가 이어지고 있는 것이다. 전세 수요가 감소하면서 자연스럽게 월세 선호도가 높아졌고 수요에 따라 집주인들도 월세로 전환하는 양상이다. 하지만 이마저도 기존 전세 세입자에 보증금을 돌려줄 수 있는 경우에만 가능해 집주인들도 시름을 앓고 있다.목동의 A 공인중개사사무소 관계자는 "체감하는 전세가격은 4~5년 전보다 더 떨어진 것 같은데 그럼에도 불구하고 수요자가 없다"며 "대출을 최소화하려는 이들이 많아져서 보증금을 1억원 이하로 최대한 낮추고 월세를 200만원대로 높인 매물이 더 계약률이 높은 상황"이라고 말했다.부동산 중개업체 집토스에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 집계된 수도권의 월세 거래 비중은 48.9%로 2021년의 43.2% 대비 5.6%포인트(p) 급증한 것으로 나타났다. 4분기 기준으로는 50.4%를 기록하는 등 절반을 넘어섰다. 월세 수요가 많아지면서 평균 월세 금액도 높아지는 추세다. 수도권 주택 거래 당 평균 월세는 29만5600원으로 전년 대비 23%가 급증했다. 반면 수도권 평균 임차보증금은 1억9592만원으로 전년 대비 3.5%가 감소했다.함영진 직방빅데이터랩장은 "금리가 여전히 높기 때문에 전월세전환율과 비교했을 때 전세자금대출 이자 부담이 훨씬 크기 때문에 차라리 월세를 지불하겠다는 수요는 지속될 것"이라며 "임대인 입장에서도 월세를 받아 운용 수익을 챙길 수 있어서 이런 점들이 맞물려서 전세의 월세화는 올해에도 이어질 것으로 보인다"고 말했다. giryeong@ekn.kr서울 송파구의 한 공인중개업소에 전월세 안내문이 붙어있다. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 최근 부동산 시장 하락세가 지속되고 있다. 서울 아파트 전세가격이 폭락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락하는 ‘역전세난’에 처한 가구수가 늘고 있다. 이러한 현상이 이어진다면 ‘깡통전세’ 또한 급증할 것으로 예상돼 집값 하락이 언제까지 이어질지에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 전세 만기가 돌아오는 서울 아파트 13만2017가구 중 역전세난이 우려되는 경우는 28.6%에 해당하는 3만7774가구로 집계됐다. 해당 결과는 2021년 전세 계약 당시 동일 면적 중 전세보증금의 최고가보다 높거나 같은 계약 건을 집계한 것으로 시세 측정이 어려운 2만4542가구는 포함되지 않아 최근 전세시장 하락세를 고려한다면 역전세난에 처할 수 있는 서울 아파트는 대량 증가할 것으로 예측된다. 더불어 전세가격이 지금보다 10% 더 하락한다면 역전세난에 처할 가구 수는 5만2251가구로 늘어 전체의 39.6%를 차지하게 될 것이라는 분석 또한 나와 이에 대한 해결책이 시급한 상황이다. 특히 부동산 시장이 호황을 누리던 2021년 ‘갭투자’(투자 목적으로 전세를 끼고 매수)를 노리고 서울에 아파트를 매수한 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)들은 전세가격이 떨어진 만큼의 추가 금액을 조달하는 것이 어렵기 때문에 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못할 가능성이 큰 것으로 알려졌다.이러한 상황이 벌어지면 임대인들은 전세보증금 반환을 위해 아파트를 급매 처분할 가능성이 높아지며 시세보다 낮은 가격의 급매물이 늘어난다면 집값 하락세 또한 빨라질 수 있다는 해석이 나오고 있다. 이후 집값 하락세가 짙어진다면 또 다른 부작용이 나올 것이라는 전문가 분석이 이어졌다. 이날 주택금융리서치 28호에 실린 ‘보증금 미반환 위험의 추정 - 깡통전세 아파트를 중심으로-’ 보고서에 따르면 향후 2년간 주택가격이 10~20% 하락한다면 올해 하반기 만기가 도래하는 전국 아파트 전세계약 8건 중 1건은 ‘깡통전세’로 전락할 위험이 있는 것으로 조사됐다.깡통전세는 전세보증금과 주택 매매가격이 유사한 수준이 된 상태를 가리키며 전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘는 경우를 말한다. 해당 현상은 서울보다 부동산 시장 하락세가 두드러지는 지방에서 더 심각할 것으로 예상된다. 서울의 경우 올 하반기 깡통전세 확률은 2.9%로 현저히 낮은 것으로 분석됐지만 다른 지역에 비해 주택가격 하락이 빨리 시작된 대구의 경우 확률은 3건 중 1건인 33.6%에 달할 것으로 나타났다. 때문에 부동산 시장 하락세가 지속된다면 서울의 깡통전세 확률 또한 증가할 것으로 예상된다. 보고서에 따르면 역전세난과 깡통전세 등으로 전세 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해 사례 또한 매년 크게 증가하고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 2018년 792억원·2019년 3442억·2020년 4682억원·2021년 5790억원에 이어 지난해 1∼9월에는 6466억원을 기록하면서 전년 규모를 넘어섰다.정부가 최근 각종 규제들을 해제했음에도 불구하고 부동산 시장 하락세는 멈출 줄을 모르며 이에 대한 부작용으로 인한 피해 사례는 늘어나고 있는 상황이다.전문가들은 이러한 현상이 이미 예견됐다는 것을 시사했다. 송승현 도시와경제 대표는 "특정 시기에 매매가 많이 일어나고 특히 그것이 갭투자라면 전세로 공급되는 물량이 많아진다는 것을 뜻하기 때문에 그 숫자만큼 역전세 및 깡통전세 우려가 커지는 것은 당연하다"라고 말했다. 송 대표는 이어 "향후 금리 인상이 2번 정도 더 있을 것이라는 점은 기정사실이기 때문에 부동산 시장 하락세 및 해당 현상은 최소 올 하반기까지는 이어질 것"이라고 전망했다.daniel1115@ekn.kr서울 시내 한 부동산중개업소에 붙은 전·월세 안내문. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] 서울 아파트값이 39주 만에 하락폭이 축소됐다. 정부가 종합부동산세, 양도소득세 등 2주택자에 대한 중과세를 폐지 또는 유예하는 등 전방위 규제완화 정책을 추진하면서 급매물이 줄어든 영향으로 풀이된다. 5일 한국부동산원 조사에 따르면 이 번주(2일 조사 기준) 서울 아파트 가격은 0.67% 하락했다. 지난주 -0.74%에 비해 낙폭이 0.07%포인트 줄어든 것이면서 지난해 4월 첫째 주 조사 이후 9개월(39주) 만에 하락폭이 둔화한 수치다. 서울 아파트 가격 하락폭이 감소한 것은 정부가 2주택자에 대한 종부세 중과 폐지, 양도세 중과 1년 추가 유예 및 제도 개선 검토 등 세부담을 대폭 줄여주는 방안을 추진하고, 재건축 안전진단 기준을 완화하는 등 전방위 규제완화에 나선 영향이다. 이날부터 서울 강남3구와 용산구를 제외한 21개 구가 모두 규제지역에서 풀림에 따라 다음주 아파트값 조사에서는 하락폭이 더 줄어들 것이라는 관측이 나온다. 부동산 업계에 따르면 매도자들은 금리 인상에 따른 거래 침체 속에 세부담이 줄면 급하게 팔 이유가 없다며 지난달 하순부터 일부 급매물을 거둬들이거나 매물 출시를 철회하고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실 조사에서 서울 아파트 매물 건수는 5일 현재 5만1180건으로 한 달 전(5만7020건)에 비해 10.2%, 15일 전(5만2278건)에 비해 2.2% 감소했다. ‘급급매’ 소화도 빨라졌다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡는 지난달 19억5000만∼18억9000만원 선에서 4건의 거래 신고가 이뤄졌다. 지난해 5월에 25억원에 팔린 것들이다. 잠실 리센츠 전용 84㎡는 현재까지 지난달 14일 계약 건으로 19억8000만∼21억1000만원에 3건이 신고됐고, 잠실 엘스 전용 84.8㎡도 지난달 최고 21억3000만원에 계약돼 지난해 8월(23억1000만원) 이후 가장 높은 금액에 계약되기도 했다. 구별로 노원(-1.17%)·강북(-1.12%)·강북(-0.86%) 등 강북 지역의 하락폭이 여전히 높았지만 지난주 보다는 낙폭이 소폭 둔화했다. 강남권도 하락폭이 줄었다. 강남구는 지난주 -0.44%에서 금주 -0.41%, 서초구는 -0.55%에서 -0.38%로, 송파구는 -0.49%에서 -0.37%로 각각 줄었다. kjh123@ekn.kr연합 아파트 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] "내 집 마련 마음 먹었을 때 가격이 급격히 올라 엄두 내지 못했고, 지금도 여전히 손에 잡히지 않는 가격대라 이번 대책은 무주택자에게 그저 ‘그림의 떡’입니다."(서울 마포구 거주 예비 신혼부부 A씨)"공공분양 대책이 나오긴 했지만 인기단지는 경쟁률이 높을 것 같고 민간분양에 기대야 하는데 이자부담이 높은 상황에서 대체로 분양가가 높다 보니 청약도전을 못하겠습니다."(서울 구로구 5년차 신혼부부 B씨) 정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 대부분의 규제완화를 모두 풀었지만 무주택자 등 실수요자들에겐 여전히 집값이 비싸다는 인식이 강해 대책에 대한 체감을 못하고 있는 분위기다.5일 부동산업계에 따르면 이번 국토교통부의 ‘1·3 부동산 대책’은 다주택자나 현금부자, 고분양 아파트를 청약할 수 있는 고소득자들을 위한 개편일 뿐 서민을 위한 정책은 아니라는 지적이다.앞서 정부가 내놓은 분양대책은 중도금 대출 제한 해제, 전매제한 폐지, 분양가상한제 주택 거주의무 폐지, 청약 무순위 유주택자 지원 허용 등 대부분이 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 청약 등에 초점이 맞춰져 있다. 3.3㎡(1평)당 분양가 3829만원인 둔촌주공처럼 높은 분양가에 엄두를 못 내는 예비청약자들에겐 ‘내 집 마련’은 여전히 남의 이야기다.이같은 상황에서 지난 4일 원희룡 국토부 장관은 기자간담회를 통해 부동산 관련 제도와 금융, 세제 등 규제의 정상화에 대한 철학만 강조했다. 그는 "집값이 여전히 비정상적으로 높지만 특정 가격을 목표로 단기간에 통제하는 정책은 실패할 수밖에 없다"고 답해 무주택자의 닿을 수 없는 ‘내 집 마련’ 설움에 불을 더 지피게 했다.무주택자를 위한 대책이 없는 것은 아니다. 무주택자이자 실수요자에 대한 정책은 이미 그전부터 나오고 있었다. 대표적으로 주변 시세 70% 수준의 나눔형 공공분양 주택과 19~39세 미혼 청년의 특별공급이다. 소형평수에 추첨제 물량을 늘려 가점이 낮은 청약자들의 당첨 확률을 높이도록 했다. 일명 ‘줍줍’이라 불리는 무순위청약 거주 요건을 폐지해 다양한 지역에서도 청약을 도전할 수 있게 했다.그럼에도 실수요자가 느끼는 체감온도는 냉랭하기만 하다. 최근 부동산 정보 서비스업체 직방이 이용자 대상으로 설문조사를 한 내용을 보더라도 금리인상 부담, 경기 침체 지속, 여전한 집값 고점 인식들로 인해 주택 구매에 대한 부담을 크게 느끼고 있기 때문이다. 이번에 규제지역에서 해제된 서울 마포구 아현동 A공인중개업소 관계자는 "최근에 주요 대단지들이 몇 억원씩 하락한 것도 있고 이번 대책 발표로 문의전화가 오긴 하지만 매도자들은 내놓은 매물을 거둬들이고 있다"며 "여전히 집 사고 싶은 수요자들은 더 떨어지길 바라니 아직은 시장을 계속 지켜봐야 한다"고 말했다. 전문가들도 이번 대책이 둔촌주공처럼 청약 계약을 앞둔 실수요자에겐 호재가 될 수 있으나 여전히 일반 실수요자에겐 관망이 필요한 것으로 내다봤다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "집값이 지속 하락하면 강남지역이 규제지역에서 해제되고 박근혜 정부 때 나온 ‘5년간 양도세 면제’ 카드까지 나올 수도 있다"며 "본래 거래량이 줄고 가격이 떨어지면 침체기가 오고, 이후 가격은 떨어지는 대신 거래량이 늘면 불황기에 접어드는데, 이 시기가 지나면 회복기로 돌아서기에 무주택자는 늘 매체 보도 등을 통해 주택 전체 거래량에 관심을 가져야 한다"고 조언했다.한편 일각에선 무주택자들이 ‘내 집 마련’에 성공할 수 있도록 ‘특례보금자리론’ 같은 실수요자나 부담을 덜어줄 추가 대책이 필요하다는 이야기도 나오고 있다.kjh123@ekn.kr서울 마포 아현동 아파트 단지 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 기준금리 인상으로 월세 선호 현상이 짙어지면서 오피스텔 수익률이 상승하고 있는 것으로 나타났다.5일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 자료를 분석한 결과 전국 오피스텔 수익률은 4.82%로 지난해 11월 기준 6개월 연속 상승세를 보였다. 같은 기간 수도권은 4.65%, 지방은 5.53%를 기록했다.오피스텔 수익률이 상승한 것은 금리 인상으로 전세대출 이자를 감당하기 어려워진 수요자들이 월세를 찾기 시작하면서 오피스텔 임대인들에게 수혜가 돌아갔기 때문으로 분석된다.지난해 1월 1.25%로 시작한 기준금리는 11월 3.25%까지 급등했다. 지난해 7월에는 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 (p) 인상하는 ‘빅스텝’을 사상 처음으로 단행하기도 했다. 금리 인상에 대출 이자가 급등하면서 대출을 줄이는 대신 월세를 선택하는 수요가 늘어난 것이다.또 월세 선호 현상에 월세 가격이 상승한 점도 수익률 상승 요인으로 작용했다. 전국 오피스텔 월세 가격지수는 지난해 매월 상승세를 보였으며 지난해 11월(103.01) 가격지수는 지난해 1월(101.87) 대비 1.12%p 올랐다.업계에서는 올해 오피스텔 수익률이 더 오를 수 있다고 보고 있다. 정부가 다주택자 대출 및 중과세 등을 완화하면서 오피스텔 매수 여건이 크게 좋아질 수 있어서다.리얼투데이 관계자는 "기준금리가 높아지면서 전세 대출의 이자를 감당하기 어려워지자 수요자들이 거주 공간을 월세로 전환하려는 모습"이라며 "정부의 부동산 규제가 잇따라 완화되면서 오피스텔 임대 시장은 현재 분위기에서도 수익을 낼 수 있는 전략적 투자처가 될 것"이라고 전망했다.giryeong@ekn.kr서울 시내 한 오피스텔 임대문의 안내문. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] 전국 아파트 경매시장이 극심한 침체기를 겪고 있다. 낙찰률과 낙찰가율 모두 최저치를 지속 기록하며 기존 주택 거래시장의 영향을 이어받는 중이다. 5일 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2022년 12월 경매동향보고서’에 따르면, 전국 아파트 경매 진행건수는 1754건으로 이 중 483건만 낙찰됐다. 낙찰률은 27.5%로 2004년 10월(27.2%), 12월(27.3%)에 이어 역대 세 번째로 낮은 수치다. 낙찰가율은 전월(78.6%) 대비 3.6%포인트(p) 하락한 75%를 기록했는데, 이는 2012년 8월 74.6%를 기록한 이후 10년여 만에 가장 낮은 수치다. 평균 응찰자 수는 5.7명으로 전달(5.3명)과 비슷한 수준으로 집계됐다. 서울 아파트 낙찰률은 17.9%로 전월(14.2%) 대비 3.7%p 증가했다. 반면 낙찰가율은 전달(83.6%) 보다 7.1%p 하락한 76.5%를 기록해 2013년 12월(79.6%) 이후 9년 만에 처음으로 80%선이 무너졌다. 평균 응찰자 수는 4.5명으로 전달(3.4명) 보다 1.0명이 늘어난 것으로 집계됐다. 경기도 아파트 낙찰률은 전월(40.8%) 대비 무려 15.8%p 떨어진 25% 기록해 역대 최저치를 경신했다. 낙찰가율은 73.7%로 전월(78.9%) 보다 5.2%p 하락했다. 평균 응찰자 수는 10.4명으로 전달(7.4명)에 비해 3.0명이 증가했다. 2회 이상 유찰되고, 입지 조건이 양호한 아파트 위주로 많은 응찰자가 몰리기도 했지만, 고금리로 인한 대출이자 부담 및 집값 추가 하락의 우려로 낙찰가율은 점점 더 낮아지는 추세다. 인천 아파트 낙찰률은 23.1%로 역대 최저치를 기록한 전달(22.9%)과 비슷했고, 낙찰가율은 전월(69.7%) 보다 1.7%p 떨어진 68.0%를 기록해 전국에서 가장 낮은 수치를 보였다. 평균 응찰자 수도 전달(8.4명) 보다 2.8명이 줄어든 5.6명으로 집계됐다. 지방 5대 광역시 중 부산 아파트 낙찰률이 19%를 기록하면서 역대 최저점을 찍었고, 평균 낙찰가율은 74.1%로 전월(78.5%) 보다 4.4%p가 하락했다. 울산(76.6%) 아파트 낙찰가율은 전달(77.9%) 보다 1.3%p 떨어지면서 지난해 9월부터 매월 하락세를 이어가고 있다. 대구(70.4%)와 대전(71.1%), 광주(81.2%) 아파트 낙찰가율은 전달과 비슷한 수준에 머물렀다. 8개 도 중에서 충북(68.7%) 아파트 낙찰가율이 전달(78.4%) 대비 9.7%p 곤두박질 치면서 전국에서 가장 큰 하락폭을 보였다. 이어서 전북(81.3%)이 7.2%p 하락했고, 지난해 3월부터 10개월째 내림세를 걷고 있는 경남(77.9%)은 전달 대비 3.9%p 떨어지면서 하락폭을 키웠다. 전남(76.7%)과 경북(79.1%)은 각각 3.0%p, 2.3%p 떨어졌다. 한편 강원(85.5%)과 충남(79.2%)은 각각 1.7%p, 1.3%p 상승했다. 2건이 낙찰된 제주는 94.0%, 3건이 낙찰된 세종은 68.5%의 평균 낙찰가율을 기록했다. kjh123@ekn.kr서울 아파트 경매 ㅇㅇ 서울 아파트 진행건수 및 낙찰가율, 낙찰률. 지지옥션

[에너지경제신문 김기령 기자] "어제 정부 발표 났던데 이제 어떻게 되는 건가요? 매수자가 얼른 나타나서 집이 빨리 처분됐으면 좋겠어요." (서울 양천구 목동 주민 A씨)"규제가 풀린 건 대환영이지만 고금리에 이자 부담이 크기 때문에 거래량이 대폭 반등하긴 쉽지 않을 겁니다. 그래서인지 아직 매수 문의는 한 통도 없네요." (경기 광명시의 B 공인중개사사무소 관계자)정부의 부동산 규제지역 해제 발표 다음날인 4일 규제 완화의 최대 수혜지로 꼽히는 광명 등 서울 인접 수도권에서는 규제 완화에 대한 기대감이 흘러나왔다. 이번 조치로 매수세 회복의 여지가 마련돼 다행이라는 반응이다. 다만 고금리 부담이 여전하기 때문에 거래절벽 해소로 이어지기는 어려울 전망이다.◇ 규제지역 해제…"거래절벽에 숨통 트일 것"정부가 부동산 연착륙을 위해 부동산 관련 규제를 5년 전 수준으로 완화했다. 지난 2일 국토교통부는 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전 지역의 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에서 해제키로 결정했다.규제 대못이 뽑히면서 기존 규제지역이었던 서울 전역과 경기 성남(분당·수정구), 과천, 하남, 광명 가운데 강남3구와 용산구를 제외하고는 모두 관련 규제로부터 자유로워진 셈이다. 이번 조치는 5일 0시부터 효력이 발생한다.규제지역에서 해제되면 대출·세제·청약 등 부동산 전 분야에 걸친 규제를 적용받지 않는다. 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제돼 세 부담이 줄어든다. 또 주택담보대출비율(LTV) 규제가 완화되는 등 대출 여력이 높아진다. 이번 규제 완화책이 장기화되고 있는 거래절벽에 숨통을 터줄 수 있다는 전망이 나오는 이유다.서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난해 7월 이후 매월 1000건 미만에 그치는 등 역대 최저치를 경신하고 있다.경기부동산포털에 따르면 광명시의 지난해(1~11월) 아파트 거래량은 450건으로 지난 2021년 거래량인 2342건의 5분의 1 수준에 그쳤다. 기존 규제지역 중 한 곳이었던 하남시 역시 지난해 거래량은 619건으로 지난 2021년 거래량(2203건)에 비해 현저하게 감소했다.광명 철산동의 A 공인중개사사무소 관계자는 "투자 목적으로 매수하려고 생각했던 수요자들에게는 규제 완화가 희소식이 될 것"이라며 "급매를 내놨던 집주인들도 매물을 소진할 수 있지 않을까 기대하는 눈치"라고 귀띔했다.◇ 목동·여의도, 토지거래허가구역 해제 관건규제지역에서 해제된 서울 목동과 여의도 등지에서도 급매 소진에 대한 기대감이 흘러나왔다. 이날 방문한 목동의 B 공인중개사사무소에서는 시장 분위기를 살펴보려고 공인중개사를 찾아온 집주인도 만날 수 있었다.서울 양천구 목동에 거주 중인 C씨는 "수개월째 매물을 내놨으나 매수자를 찾지 못했는데 이번 규제지역 해제로 매수 문의가 늘어나진 않았나 싶어서 공인중개사사무소를 방문했다"고 전했다.목동의 B 공인중개사사무소 관계자는 "아직 시장이 움직이기에는 이르기 때문에 일주일 정도는 지켜봐야할 것 같다"며 "오는 4월에 토지거래허가구역이 풀린다면 그때는 갭투자도 가능해지기 때문에 매물이 소폭 증가할 순 있을 것으로 본다"고 전망했다.서울시는 정비사업 등으로 집값 상승 우려가 있는 압구정, 여의도, 목동, 성수, 청담 등을 매년 토지거래허가구역으로 지정하고 있다. 토지거래허가구역 내에서는 일정 규모 이상의 토지를 매매할 때 기초단체장의 허락을 받아야 한다. 주거용 토지를 매입할 경우 2년간 실거주 의무도 있다. 매입 시 전세를 주는 ‘갭투자’가 불가능한 것이다.따라서 이번에 규제지역에서 해제된 지역 중 여의도, 목동, 성수 등은 여전히 토지거래허가구역으로 묶여있어 실거주 의무 등의 규제를 적용받는다. 단 여의도·목동·성수 등은 오는 4월26일 토지거래허가구역 지정이 만료되기 때문에 서울시가 이를 연장하지 않는다면 이들 지역에서도 실거주 의무가 사라지기 때문에 거래량이 늘어날 수도 있다.◇ 분양 앞둔 지역, 규제 완화에 안도정부의 규제완화책에 올해 분양 예정 물량이 대거 집중됐던 지역들도 분양 흥행을 기대하는 눈치다. 분양시장 수요 유입을 억제하던 민간택지 분양가 상한제와 중도금 대출규제, 전매제한, 의무거주 요건 등이 폐지됐기 때문이다.부동산R114에 따르면 올해 서울과 수도권 분양예정 아파트는 총 48곳으로 이 가운데 이번에 규제지역에서 해제된 지역 내에서 분양 예정인 단지는 총 38곳이다.특히 광명에서만 광명1·4·5구역 재개발, 베르몬트로광명, 철산주공 10, 11단지 재건축 등 올해 총 1만3600여가구가 공급될 예정이다.광명 철산동의 B 공인중개사사무소 관계자는 "올해 광명에서 분양하는 단지가 많은데 규제지역에서 해제되면서 중도금 대출이나 다주택자 청약 제한 조치 해제 등이 적용되기 때문에 수요자가 많이 몰릴 것으로 전망된다"고 분석했다.윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "실수요와 외부 투자수요 유입이 상당한 서울과 수도권 일부 지역에 대한 규제 지역 해제 영향으로 갈아타기 등의 1주택자 주거이전 수요가 자극되면서 침체된 거래 시장의 정상화 효과가 기대된다"면서도 "다만 2023년에도 한국은행의 기준 금리 인상 등이 예고된 상황이고 은행권 DSR 규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기도 여전해 금일 발표된 정책 수혜가 소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층까지 전해지기에는 다소 시일이 필요할 것"이라고 전망했다. giryeong@ekn.kr지난 3일 정부가 서울 강남3구와 용산구를 제외한 서울·경기 규제지역을 해제한다고 발표했다. 사진은 규제지역에서 해제된 광명시 철산동의 한 아파트 단지. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 주택 시장 경착륙을 막기 위한 노력의 일환으로 정부가 강남3구 및 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했다. 이로 인해 거래절벽 현상이 해소될 것이라는 기대감이 커지고 있는 가운데 2030 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)이 몰려있는 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 및 성북구에서의 부동산 거래량 증가 여부에 대해 시장의 관심이 집중되고 있다. 4일 대통령실과 정부부처 등에 따르면 국토교통부는 지난 2일 주거정책심의위원회를 열고 규제지역을 추가 해제하기로 결정했다.지난해 3차례 규제지역 해제에도 불구하고 서울시를 비롯한 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기도 4개 시는 조정대상지역 및 투기과열지구로 남아 있었으며 서울 내 15개 구는 투기지역으로 묶여 있었다. 그러나 이번 규제완화 조치로 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제되면서 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되는 등 세제가 완화되고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출이 확대된다. 재당첨 제한 등 청약 규제 또한 풀려 주택 구입 진입장벽 및 제한이 완화되는 등 수요자들의 부담은 크게 줄어들 것으로 전망된다.특히 지난해 서울 내에서 가장 큰 집값 하락폭을 기록한 노도강 및 성북구에서는 이번 규제지역 해제로 인해 부동산 거래 활성화에 대한 기대감이 늘어나고 있다.최근 한국부동산원에 따르면 12월 넷째 주 기준 지난해 서울 아파트 매매가격은 총 7.20% 하락했으며 25개 구 중 노원(-12.02%)·도봉(-11.80%)·성북(-10.27%)·강북구(-9.58%)는 가장 큰 하락폭을 기록하면서 변동률 최상위권에 위치했다.여기에 새해 들어 시중은행 대출금리 상단이 8%를 돌파하면서 눈덩이처럼 불어나는 대출 이자를 감당해야 하는 영끌족들의 한숨은 더욱 깊어져만 가고 있다.이처럼 집값하락과 금리인상이 맞물리자 영끌족이 몰려 있는 노도강 및 성북구에서는 당장이라도 집을 팔고 싶다는 목소리가 높아지고 있다.그동안 끝없이 하락하는 집값과 갈수록 높아지는 금리에 부담을 느낀 영끌족의 매물 출회가 늘었음에도 불구하고 부동산 시장 하락세가 이어지면서 수요자들 역시 같은 부담을 느꼈기 때문에 관망세는 짙어져만 갔다.하지만 이번 규제완화 조치 이후 주택 매매에 대한 부담이 줄자 수요자들의 움직임은 한층 더 활발해지고 있는 분위기다.노원구 중계동 내 A 공인중개소 관계자는 "규제완화 이후 아파트 매매에 대한 문의가 많이 늘었다"며 "아직 시간이 얼마 지나지 않아 실질적인 거래가 이뤄지지는 않았다"라고 전했다.이어 "문의하는 이들 중에는 물건을 사려고 오랫동안 눈여겨보던 수요자들이 많았으며 이자 부담으로 집을 내놨던 영끌족 중 혹시나 하는 마음으로 물건을 회수한 사람 또한 있었다. 이러한 일들에 비춰봤을 때 이번 규제완화의 영향이 큰 것 같다. 거래량이 확실히 증가할 것이라고 생각한다"라고 덧붙였다.반면 전문가들은 단순히 규제가 풀린다고 해서 노도강의 부동산 거래량이 증가하지는 않을 것임을 시사했다.송승현 도시와경제 대표는 "규제가 완화된다고 해서 노도강의 거래절벽 현상이 해소되지는 않을 것"이라며 "이자 부담은 집을 팔려고 하는 영끌족과 사려고 하는 수요자들에게 동등하게 적용된다. 때문에 거래량이 증가하려면 추가적인 가격 하락이 필요하다"라고 분석했다.송 대표는 이어 "거래량이 늘어나려면 가격상승에 대한 기대감이 있어야 하는데 현시점에는 그것이 없다"면서도 "정부가 이번 규제 완화로 거래량이 증가할 수 있는 환경만큼은 조성해 줬기 때문에 가격반등과 상관없이 거래량이 소폭 상승할 것"이라고 예측했다.daniel1115@ekn.kr서울 시내 한 공인중개사 사무소 앞. 연합뉴스

[에너지경제신문 김준현 기자] 지난해 서울 주택 월세 거래가 역대 최다치를 기록한 것으로 나타났다.4일 부동산 정보제공업체 경제만랩이 서울부동산정보광장을 분석한 결과 지난해 서울 주택 전·월세 거래는 50만9199건으로 집계됐다.이 중 월세 거래는 25만670건으로 서울부동산정보광장이 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이래 최다를 기록했다.서울 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중도 49.2%로 역대 최고치였다.월세 거래는 2018년 15만3200건, 2019년 15만7914건, 2020년 17만2417건, 2021년 21만9901건에 이어 지난해까지 4년 연속 증가세를 이어갔다.주택 유형별로 보면 지난해 서울 아파트 월세 거래는 9만5256건이었고, 빌라 4만7161건, 단독 10만8253건 등이었다.서울 25개 자치구에서 주택 월세 거래가 가장 많은 곳은 송파구(2만1512건)였다.이어 관악구 1만9971건, 강남구 1만6992건, 동작구 1만3933건, 광진구 1만3122건, 강동구 1만2455건, 서초구 1만2432건, 마포구 1만2330건, 강서구 1만363건 등이었다.반면 전세 거래는 금리 인상 영향으로 감소세를 보였다. 2021년 서울 주택 전세 거래는 28만132건으로 역대 최다를 기록했지만, 작년에는 25만8529건으로 전년 대비 7.7% 줄어든 것으로 조사됐다.지난해 서울 주택 매매는 4만4957건으로 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이래 최저치였다.황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "금리 인상으로 인해 주택 가격 하락세가 짙어졌고, 대출 이자 부담까지 커져 주택 매매와 전세 수요는 줄고 월세 수요가 급증하는 분위기다"라고 말했다. kjh123@ekn.kr사진=연합