재건축에 밀려 한풀 꺾였던 리모델링 시장에 다시 봄날이 찾아올지 주목된다. 4.10 총선이 야당의 압승으로 끝나면서 윤석열 정부가 추진하던 재건축 중심의 규제 완화 정책이 동력을 상실할 것으로 전망되기 때문이다. 규제를 강화해왔던 서울시에서도 리모델링 운영기준 개선을 추진하고 있다. 18일 정비업계에 따르면 최근 공사비 급등과 정부의 재건축 규제 완화에 리모델링 사업들이 찬바람을 맞고 있다. 재건축 사업에 밀려 일부 건설사는 사업성 문제로 이미 확보한 리모델링 시공권을 포기하고 있고 심지어 조합이 사업을 도중에 철회하는 사례가 속출하고 있다. 한화 건설부문은 경기 성남시 매화마을2단지 리모델링 조합에 기업운영 상황과 공사비 등의 이유로 사업 참여 철회를 통보했다. 지난해 8월 수의계약 우선협상대상자로 선정된 지 약 8개월 만이다. 매화마을2단지 리모델링은 수평·별동 증축을 통해 가구 수를 현재 1185가구에서 1339가구로 늘리는 사업이다. 쌍용건설도 최근 서울 성동구 옥수극동 아파트 리모델링 사업을 철회하는 방안을 검토하고 나섰다. 공사 상황이 쉽지 않고 이에 따른 공사비 상승 등 사업성을 확보하기 어려워서다. 한강변 900가구 규모인 이 아파트는 수직증축 리모델링을 통해 1000가구 이상 단지로 탈바꿈할 계획이었다. 조합이 리모델링 사업을 손절한 상황도 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 서울 송파구 송파동 거여1단지는 지난해 임시총회를 열고 리모델링 사업 중단을 결정했고 풍납동 강변현대아파트도 최근 리모델링 조합 해산 절차에 들어갔다. 강남구 개포동 대치2단지 또한 재건축 선회를 놓고 고민하고 있다. 하지만 최근 서울시의 규제 정비와 4.10 총선의 후폭풍에 따라 리모델링 시장에 다시 훈풍이 불 수도 있다는 관측이 우세하다. 무엇보다 4.10 총선이 야당의 압승으로 끝나면서 윤석열 정부가 추진하던 재건축 중심의 규제 완화 정책이 동력을 상실할 것으로 전망되기 때문이다. 대표적으로 정부가 재건축 패스트트랙 도입을 위해 안전진단 면제 등을 추진하려면 도시정비법 개정이 필요한데, 야당이 다수당을 차지하게 되면서 사실상 국회 통과가 어렵게 됐다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수는 “다음 국회에서도 야당이 다수당을 차지하면서 윤석열 정부의 재건축, 재개발 규제완화 정책 동력이 떨어질 수 있다"고 평가했다. 특히 2022년 야당이 발의했다가 국회 문턱을 넘지 못했던 '리모델링 특별법'이 다시 부활할 지가 주목된다. 시가 공동주택 리모델링 운영기준 개선을 추진하는 것도 리모델링 활성화에 긍정적인 부분이다. 시 주택정책실 공동주택지원과는 최근 '공동주택 리모델링 운영기준 개선'을 주제로 연구용역 입찰공고를 냈다. 용역비는 1억원이며 기간은 계약일로부터 9개월이다. 시는 구체적인 연구 과제로 △공동주택 리모델링 사업의 지역별 특성과 사업방식을 고려한 밀도계획 마련 △공동주택 리모델링 적용의 완화기준 마련 △공공지원 방안 마련 △사업 기간 단축을 위한 행정절차 개선 등 제도 개선 방안 마련 △공동주택 리모델링 전문가(구조안전, 설계, 시공, 사업관리) 자문회의 개최 등을 주문한 것으로 알려졌다. 그동안 시는 공동주택 리모델링을 규제해왔다. 특히 지난해 내놓은 '2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'은 1차 안전진단만으로 추진할 수 있던 수평 증축 리모델링도 2차 안전진단까지 받도록 하면서 다수의 사업장이 사업을 대폭 변경하거나 취소해야 하는 처지에 있었다. 서울시리모델링주택조합협의회 관계자는 “시가 연구용역 입찰공고를 낸 것은 리모델링 활성화에 긍정적인 부분"이라면서도 “시가 그동안 규제를 강화해왔기 때문에 지속적으로 지켜볼 것"이라고 밝혔다. 정비업계에선 지속적인 주택 공급을 위해선 리모델링 활성화가 중요하다고 하다고 보고 있다. 서울을 비롯한 1기 신도시 대부분이 고용적률 아파트로 구성돼 있고, 리모델링이 유일한 대책일 수밖에 없는 단지들이 존재하기 때문이다. 실제로 시가 지난해 10월 발표한 '2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'에 따르면 서울시내 공동주택 4217개 단지 중 3096개 단지는 리모델링으로 주거환경을 개선하는 것이 가장 합리적이다. 리모델링 업계 관계자는 “리모델링을 활성화시키기 위해선 사업성을 끌어올려줄 규제완화가 시급하다"며 “리모델링의 대못 규제로 꼽히고 있는 수직증축 및 내력벽철거 등에 대한 개선이 이뤄져야 한다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

지난해 대한민국 합계출산율이 0.72명으로 기록됐다. 올해 합계출산율은 0.6명대로 추락할 전망이다. 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균출산율이 1.58명인 것과 비교하면 한국의 출산율은 재난 수준이라 할 수 있다. 인구감소가 필연이라면 개인와 기업은 과연 어떻게 해야 할까? 17일 부동산업계에 따르면 이미 오래 전부터 예견된 인구감소 신호가 이제는 부동산 시장에 직접적으로 영향을 줄 것으로 점쳐지고 있다. 출산율과 혼인율이 저하되면서 1인 가구가 증가해 당분간 주택 수요에 큰 영향을 미치는 가구수가 유지 또는 늘어날 수는 있다. 하지만 최소한 2040년부터는 이마저 감소할 수 밖에 없어 시장의 구조적 변동이 불가피하다. 특히 실거주자 입장에선 주택을 매매해야 할지 장기임대로 가야 할지 고민이 많은 게 현실이다. 지금까지 서울 등 주요 도심의 1주택자는 빚을 내서라도 똘똘한 한채를 매입해 가격이 상승하면 팔아 더 큰 주택으로 옮기거나, 평생 보유하고 있다가 팔아서 노후 자금으로 쓸 수도 있었다. 하지만 앞으로는 주택 가치의 장기적 하락이 불가피해 이런 전략은 쓸 수 없게 됐다. 이에 따라 전문가들은 '영끌'을 피하라고 권하고 있다. 소득의 50% 이상을 주택 구입을 위한 대출 이자 지급에 쓰지 말라는 것이다. 실거주를 위해 집을 사고 싶다면 청약시장을 지속 두드리거나, 저렴한 경매매물로 안전 마진을 확보하는 게 좋다. 또 노후 대비를 위한 주택 매수 후 향후 주택연금으로 전환하는 것도 하나의 트렌드가 될 수 있다. 주택이 투자 가치가 없다고 판단하는 실거주자는 주식이나 기타 대체투자로 눈을 돌리는 것도 주요 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 주택은 월세 등 임대로만 거주하면서 비용을 최소화하고, 남는 돈을 주식, 채권 등 다른 분야에 투자해 자산을 불릴 수 있다는 것이다. 다주택자 입장에선 선별 투자가 강조될 것으로 전망됐다. 거주 인구 규모에 따라 특정 지역은 초고층 밀집 개발이 진행되고 나머지 지역은 슬럼화될 가능성이 높기 때문이다. 서울 등 재개발로 수익을 크게 낼 수 있는 '알짜배기' 땅을 선점하는 것이 중요하며, 특히 1인 가구가 늘어나는 지역이나 실버주택 등 임차 수요가 늘어날 수 있는 곳이 주요 투자처로 떠오른다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “정부가 저출산과 인구감소를 인지하고 세제 혜택이나 대출관련 규제완화 대책을 내놓으며 상황 악화를 막고 있다"며 “다만 결국 공급이 부족한 서울에만 가격 상승 요인을 부추길 수 있어 향후 쏠림 현상이 더 가중될 것"이라고 말했다. 인구 구조가 변화하는 만큼 건설업 부문의 대내외적 환경도 확 달라진다. 신규 주택 수요가 감소하기 때문에 국내 건설업체들의 주요 업무 영역이 임대 주택 공급, 주택 리모델링이나 인프라 건설, 해외 부문으로 변화될 수 있다. 또 현재 초기 단계인 프로젝트매니지(PM) 방식을 활성화해 리스크는 최소화하고 효율성·비용 절약은 극대화하는 노력을 강화해야 한다. 정부의 제도 개선도 요구되고 있다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 최근 주택공급 활성화 세미나에서 “하나의 공간에 주거와 업무, 상업활동 등 수요변화에 적극 대응할 수 있도록 가변성을 높인 리모델링 규제 완화가 필요하다"고 지적했다. 건설업계에선 또 인구 감소 시대의 대안으로 떠오르고 있는 민간 장기임대주택 보급 활성화를 위해선 일정한 수익성 보장이 필요하다며 제도 개선을 촉구하고 있기도 하다. 민간 사업자들이 임대 주택 사업에 뛰어들려면 그만한 인센티브가 필요하며, 그래야 실수요자들을 위한 주택 공급이 원활하다는 것이다. 지방의 빈집 해소도 향후 과제다. 지방 관급공사를 주로 하는 C 대표는 “앞으로 지방 소도시나 농촌은 디트로이트처럼 빈집으로 가득찰 것"이라며 “정부가 추진하는 광역도시철도망을 좀 더 촘촘하게 구축해서 소멸되는 공간의 빈집을 문화 및 관광산업과 연결할 수 있도록 적극 지원에 나서면 변화하는 인구감소를 대응할 수 있을 것 같다"고 제안했다. 건설업계의 변신도 요구된다. 신기술을 활용한 비용 절감·제로 탄소 시대 개막·시간 단축·인력 투입 최소화 등이 과제다. 구체적으로 인공지능(AI)을 활용한 설계 최적화 솔루션이나 3D설계인 BIM과 가상 시뮬레이션 디지털트윈, 사물인터넷(IoT), 모듈러건축, 3D프린터 등 신기술 개발과 활용에 적극 나서야 한다. 또 이같은 기술력을 바탕으로 한 해외시장 진출 확대도 필수다. 해외건설 관계자는 “해외진출에는 정부의 지원이 수반돼야 한다"면서 “개발도상국 등 정부가 공적개발원조(ODA) 사업이나 각국 인프라 건설 등에 참여할 수 있도록 현지 발주자 협업 및 금융지원 등이 요구된다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

4·10 총선에서 야당이 압승을 거두면서 중대재해처벌법(중처법) 유예 입법이 사실상 어려워지면서 중소 건설사들이 울상이다. 안 그래도 공사비 급등에 건설 경기가 최악인데다, 취지는 동의하더라도 여력이 부족해 차라리 문을 닫는 게 낫다는 호소다. 17일 건설업계에 따르면 올해부터 50인 미만 사업장을 대상으로 중처법이 확대 시행되면서 중소 건설사들이 경영상의 어려움을 호소하고 있다. 원자잿값·인건비 상승, 부동산 경기 악화 등으로 한계에 몰린 중소 건설사들은 법 시행의 2년 유예를 요구하고 있지만 이번 총선 결과 이를 반대하는 얃야당이 이겨 받아들여지기는 쉽지 않을 것으로 전망된다. 2022년 1월부터 시행된 중처법은 지난 1월부터 50인 미만 중소기업들에게도 적용됐다. 안전조치 미비로 발생한 산업재해를 '기업범죄'로 보고 강력히 처벌하는 법이다. 사업주나 경영책임자가 안전조치 의무를 소홀히 해 사망사고를 유발하면 1년 이상 징역이나 10억원 이하의 벌금을 부과하는 내용 등을 담고 있다. 건설업계는 중처법 확대 시행이 시기상조라고 보고 있다. 중대재해를 방지하기 위한 법 취지에는 공감하지만 중소 건설사들이 안전보건관리체계를 구축할 수 있는 여력이 부족하다는 것이다. 아울러 원자재 가격·인건비 상승, 부동산 업황 악화 등으로 어려움을 겪고 있는 상황에서 증처법이 확대 시행되면서 중소 건설사들이 경영 위기에 직면했다고 호소한다. 실제 건설산업지식정보시스템에 따르면 지난달 전국의 종합건설업 폐업 건수는 104건으로 작년 동월 대비 25.3% 늘었다. 전문건설업 폐업 건수 역시 지난달 618건으로 지난해 같은 기간에 비해 10.7% 증가했다. 한 중소건설사 대표는 “안전관리의 중요성이 부각되면서 신경을 많이 쓰고 있지만 대형 건설사와 비교해 안전관리 시스템을 체계적으로 만들기가 현실적으로 어렵다"며 “중처법 시행으로 살얼음판을 걷는 기분"이라고 한탄했다. 다른 중소건설사 대표 역시 “원자잿 값·인건비 상승, 부동산 경기 악화 등으로 매우 어려운 상황인데 설상가상으로 이 법도 시행됐다"며 “한계에 몰려 폐업도 고려해야 하는 상황"이라고 토로했다. 이에 따라 건설업계는 22대 국회가 구성되면 야당을 설득해 중처법 적용을 2년 더 유예해달라고 할 생각이었다. 여당인 국민의힘도 긍정적이었다. 그러나 4·10 총선이 야권의 압승으로 끝남에 따라 여소야대 국면이 그대로 유지되면서 쉽지 않을 전망이다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “중처법은 야당이 주도해서 만든 법"이라며 “유예될 가능성이 낮다"고 설명했다. 일각에선 건설 주체별 안전 책무를 강화하는 내용의 건설안전특별법이 다시 추진될 수 있다는 우려도 제기된다. 이 법은 건설 전(全) 단계별 참여 주체인 발주자, 설계, 시공, 감리자에게 안전관리 책임을 부여하고 법 위반 시 형사 책임을 묻는 것이 핵심이다. HDC현대산업개발의 광주 건물 붕괴 사고를 계기로 더불어민주당과 문재인 정부가 강력히 제정을 추진했지만 건설업계의 반대로 제정은 결국 무산됐다. 건설업계 관계자는 “가능성이 높진 않지만 노동계에서 강력히 제정을 요구하고 있는 건설안전특별법의 제정이 다시 추진될 수 있다"며 “경각심을 가지고 상황을 지켜볼 것"이라고 말했다. 한편 중소기업들은 최근 중처법 시행과 관련해 헌법소원심판 청구서를 헌법재판소에 제출했다. 중소기업중앙회 등 중기업계와 건설업계는 중대재해처벌법의 의무가 과하고 죄형 법정주의에 따른 명확성·평등·과잉금지 원칙이 위배된다고 주장했다. 현재 헌법재판소가 전원재판부에 회부하는 결정을 한 것으로 알려졌다. 다만 위헌 판결 가능성은 희박하다는 전망이다. 박지훈 비욘드법률사무소 대표변호사는 “입법 목적이나 수단의 상당성, 처벌성 등을 고려해 위헌여부를 판단하는데, 중처법의 위헌 가능성이 낮은 것으로 보인다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “재건축초과이익환수제나 계약갱신청구권(임대차3법의 하나) 등이 합헌 선례를 보면, 중대재해처벌법도 합헌 판결이 날 가능성이 있다"고 봤다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

1970년대 건축된 서울 여의도 일대 아파트들의 재건축이 본격화되고 있다. 최근 '여의도 1호' 재건축 단지인 한양아파트가 현대건설을 시공사로 선정해 첫 테이프를 끊은 가운데, 두 번째인 대교아파트 시공사 선정에도 삼성물산·롯데건설 등 대형 건설업체들이 뛰어들면서 '2차전'의 막이 올랐다. 대교아파트 재건축정비사업조합은 지난달 21일부터 영등포구청 주관으로 트 재건축 정비계획(안)이 주민공람 절차에 들어갔다고 17일 밝혔다. 주민공람은 30일간 진행된다. 이 사업은 서울시 신속통합기획 자문방식(패스트트랙)과 정비계획을 동시에 진행하는 첫 번째 사업장이다. 6.3빌딩, 여의도 한강공원이 지척인 한강뷰 아파트다. 지하철 5호선 여의도역, 9호선 샛강역 등이 가깝다. 단지 바로 옆에 여의도 초·중·고가 있어 학군도 좋다. 1975년 준공된 노후 단지로 4개동, 576가구로 구성됐으며 전용면적은 95.5㎡부터 151.74㎡까지다. 조합은 주민설명회 및 구의회 의견 청취 이후 오는 5월 정비계획안 서울시 상정 및 도시계획위원회 심의, 6월 정비계획 결정 및 고시를 목표로 정비계획 수립을 추진하고 있다. 대교아파트는 현재 약 469.79%의 용적률을 적용받아 지하4층~지상 최고 49층 총 4개 아파트 단지로 바뀌는 계획안을 수립 중이다. 조합은 오는 2025년 관리처분계획인가를 목표로 사업을 추진하고 있으며 입주 예정 시기는 2030년이다. 대형 건설사들이 큰 관심을 보이고 있다. 현재 3~4개의 대형 건설사가 조합과 지속적인 접촉을 하고 있으며, 가장 큰 관심을 보이는 곳은 삼성물산과 롯데건설로 알려졌다. 삼성물산과 롯데건설은 올해 초 대교아파트 조합설립 인가 당시 단지 외벽에 대형 축하 현수막을 내걸며 관심을 드러낸 바 있다. 삼성물산 관계자는 “지금은 시기가 너무 빨라 구체적으로 정해진 계획은 없다. 더 단계가 나가야 정확한 계획이 나올 것"이라면서도 “확실한 것은 삼성물산이 대교아파트 재건축사업 입찰에 관심이 있다는 것“이라고 말했다. 롯데건설 관계자 또한 “해당 사업장은 롯데건설의 중점사업장으로, 관심을 가지고 적극적으로 사업을 지켜보고 있다"고 언급했다. 조합측은 부동산시장 침체기에도 지금이 적기라고 보고 있다. 정부가 각종 규제를 완화하고 있는 가운데, 향후 시장이 상승기로 돌아서면서 일반 분양이 수월히 진행돼 조합원들의 부담이 덜해질 수 있다는 것이다. 반면 일부 전문가들은 대내외적 여건상 추가분담금 급증 및 사업 기간 연장 등 회의적인 분석을 내놓고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “입지적 우위가 있는 것은 확실하지만 사업성이 얼마나 나올 지가 문제다. 분양가를 올리지 못하면 추가분담금이 올라갈텐데, 조합원들이 이를 수용할 수 있을지 의문"이라며 “공사비 인상 이슈가 발생해 빠른 사업 진행이 어려워질 수도 있다. 현재 시장 분위기 및 금리를 고려해보면 2035년 정도 입주가 예상된다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

최근 수장을 교체한 신세계건설이 조직 개편에 속도를 내고 있다. 기존 사업을 내실있게 관리해 위기 돌파하기 위해 조직 규모를 축소하는 모습이다. 17일 건설업계에 따르면 신세계건설은 최근 기존 경영본부와 공사본부 산하 11개 담당을 9개 담당으로 축소시켰다. 담당 아래 주택공사 1·2팀과 주택담당 1·2팀도 각각 하나의 팀으로 통합했다. 이는 조직 구성을 간소화해 효율성과 속도감을 높이겠다는 의도다. 아울러 신세계건설은 신세계그룹이 발주하는 프로젝트 수주에 힘을 싣겠다는 전략이다. 현재 신세계그룹은 인천 청라신도시에 2만석 규모 돔구장과 복합 쇼핑몰 조성을 추진 중이다. 광주에서도 대규모 복합쇼핑몰 건립을 계획하고 있다. 청라신도시 사업의 경우 현재 신세계건설이 기반 공사를 하고 있는 반면, 돔구장과 쇼핑몰 시공권은 추가 입찰을 통해 시공사가 결정된다. 이를 위해 수주 지원 부서에 힘을 실을 것으로 예상된다. 앞서 지난 1월 새로 만들어진 사업관리담당 조직의 중요성도 더욱 커질 것으로 보인다. 이 조직이 미분양과 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 등 회사의 주요 리스크 관리 담당을 취지로 출범했기 때문이다. 특히 허병훈 신임 대표이사가 그룹 재무관리를 총괄하던 '재무통'으로 평가받는다는 점도 위기 관리에 중점을 둘 것으로 예상되는 근거다. 신세계그룹은 지난 2일 정두영 전 대표이사와 영업본부장, 영업 담당을 경질하고 허 신임 대표를 선임한 바 있다. 한편, 신세계건설은 부동산 경기 침체에 따른 분양 실적 부진 등으로 유동성 위기를 겪어왔다. 지난해 연결 기준 영업손실만 1878억원에 달했다. 이는 모기업인 이마트의 사상 첫 연간 영업손실의 원인이 됐다. 연합뉴스

다음달 전국에서 2만3000여 가구가 공급될 것으로 전망된다. 17일 부동산인포에 따르면, 5월에는 전국에서 2만 3063가구가 공급될 예정이다. 이 중 일반분양 물량은 2만 492가구다. 이는 전년 동월 1만 3714가구 대비 약 1만 가구 가까이 늘어난 물량이다. 권역별로는 수도권이 10곳, 총 1만 1891가구, 그 중 일반분양 1만 247가구가 예정돼 있다. 지방(광역시 포함)은 14곳, 총 1만 1172가구, 그 중 일반분양 1만 245가구로 물량은 비슷하지만 단지 수 기준 수도권보다 지방에 많은 단지들의 공급이 이뤄질 전망이다. 특히 전국 주요 지역에서 1군 건설사 브랜드가 적용되며, 1500가구 이상 대단지 규모의 소위 '대장주'로 불리는 물량들이 분양 예정으로 이목이 집중된다. 수도권에서는 경기 이천시에서 현대건설이 '힐스테이트 이천역(1,2단지)'(1792가구)를 공급한다. 대우건설은 서울 성북구에 짓는 '푸르지오 라디우스 파크'(1637가구)와 경기 용인시에서 선보이는 '용인 푸르지오 원클러스터 1단지'(1681가구)를 공급할 예정이다. 지방 5월 분양 물량 중 1500가구 이상의 단지는 현대건설과 현대엔지니어링 컨소시엄이 공급하는 '힐스테이트 가장더퍼스트'(1779가구)가 유일하다. 이 단지는 대전의 강남이라 불리는 둔산동과 인접해 있다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울시가 지하철역 주변을 고밀·복합개발하는 역세권 활성화 사업을 확대 추진하고 있는 가운데 서울시 의회도 관련 조례안을 발의해 적극적으로 도울 계획인 것으로 확인됐다. 서울시의회 도시계획균형위원회 소속 박상혁 의원은 16일 오후 서소문청사 후생동에서 열린 '역세권 활성화 사업 설명회'에서 “역세권 활성화 사업은 지역의 경제를 활성화시키고 일자리도 창출하는 아주 깊은 정책적인 의미가 있다"며 “6월 달에 서울시 역세권 활성화 사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부 개정안을 발의할 예정"이라고 밝혔다. 역세권 활성화 사업은 지하철역 반경 350m 안에 있는 1500~1만㎡ 용지를 고밀·복합개발하면 용도지역을 대폭 올려주는 제도다. 대신 늘어난 용적률의 50%는 공공임대시설(상가·임대주택 등)이나 공용주차장 등 지역에 꼭 필요한 시설로 공공기여 받는 방식으로 추진된다. 박 의원은 “개정안에는 절차를 간소화하고 공공기관 기준과 경직된 용적률을 완화해주는 등의 내용이 담길 것"이라고 말했다. 박 의원은 또 “개정안이 발의되면 역세권 활성화 사업이 향후에 더욱 발전할 것"이라고 강조했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

부동산시장 침체기가 이어지고 있는 가운데, 강남과 비강남, 서울과 수도권 아파트간 매매가격 격차가 더욱 벌어진 것으로 나타났다. 16일 우리은행 자산관리컨설팅센터 조사에 따르면 2015년 3.3㎡(평)당 1457만원에 불과했던 강남3구(강남·서초·송파구)와 그 외 서울 지역 아파트의 매매가 간극은 지난 3월 기준 3372만원까지 확대됐다. 앞서 2015년 당시 강남3구 아파트 평당 매매가는 2918만원이었으며 그 외 서울 지역은 1461만원이었다. 그러나 강남3구 아파트 매매가는 이후 지속적인 증가세를 보이면서 지난달 6606만원까지 올라갔다. 강남3구 집값이 지속 상승세를 이어간 데에는 부동산시장 침체기에 나타난 빠른 회복세와 규제 완화 대책이 주효했다는 평가가 나온다. 강남3구는 조정대상지역 등 규제지역으로 묶여있고 저리 대출인 신생아특례보금자리론 이용(매매 9억원 이하 5억원 한도 내 대출 등) 등에 제한이 있지만, 집값 조정기 급매물 매입수요 유입과 시장 회복기 자산가치 상승에 대한 기대치가 선반영돼 비교적 빠른 회복세를 보였다. 여기에 더해 안전진단 규제 완화를 담은 '1.10대책'과 재건축초과이익환수제에 대한 개정에 이어 최근 신규 분양시장에서의 청약열기가 강남권 매입 선호도를 높인 것으로 풀이됐다. 실제 3.3㎡당 강남3구 아파트 가격으로 서울 그 외 지역 아파트 가격을 나눈 배율은 집값 호황기였던 2020~2022년 1.9배로 배율이 감소했지만 집값이 하향조정세를 탄 지난해부터는 2배로 증가했다. 이는 강남3구 아파트 1채로 기타 서울 내 지역 아파트 2채를 구입할 수 있다는 것을 의미한다. 이는 집값 대세 상승기에 '영끌'(영혼까지 끌어 모아 받은 대출) 및 패닉바잉 등으로 서울 대부분의 집값이 동반 상승하는 분위기가 조성됐지만, 침체기로 돌아서며 수요자의 자산선택이 제한되고 대기수요가 높은 지역으로 차별화 양상이 커지는 영향으로 분석된다. 이를 입증하듯 최근 강남3구 아파트에서는 신고가 행진이 이어지고 있다. 아파트 실거래가 빅데이터 아실에 따르면 서울 재건축 최대어로 꼽히는 강남구 압구정동 구현대 7차 전용면적 245㎡는 지난달 27일 115억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이는 직전 거래(80억원) 대비 무려 35억원 높은 가격이다. 반면 강북 대표 재건축 단지 중 하나인 노원구 상계동 상계주공5단지 전용면적 31㎡의 지난 6일 매매가는 5억원으로 2019년과 같은 수준에 머물렀다. 강남-비강남과 더불어 서울-수도권(경기·인천) 아파트 매매가격 또한 격차가 꾸준히 벌어지고 있다. 2015년 792만원이었던 서울-수도권 아파트 평당 매매가격 격차는 이후 지속적인 증가세를 보이며 지난달 기준 2261만원까지 벌어졌다. 서울과 수도권의 평당 아파트 매매가격 배율 또한 2015년 1.8배에서 지난달 2.3배까지 확대됐다. 부동산 전문가는 이같은 현상이 향후에도 지속될 것이라고 예상했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “현재 인구 절반이 거주하는 수도권의 밀집도가 지속되며 수도권 주택시장 또한 지역 내 부동산 업황과 개별 호재 및 수급에 따라 가격 편차가 끊임없이 변주하고 있다"며 “당분간 서울을 중심으로 한 집값 양극화와 수요 쏠림이 택지 구득난과 신축 분양 선호에 힘입어 조금 더 지속될 전망이다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

주택 경매시장에서 비(非)아파트인 오피스텔, 다세대 주택 등의 매각률이 10% 초반 대인 것으로 나타났다. 특히 HUG가 인수한 주택도 경매시장에서 쉽게 팔리지 않는 실정이다. 15일 경·공매 데이터 전문기업 '지지옥션'에 따르면 지난 2021년 1월부터 2022년 8월까지 평균 28.82%였던 낙찰률을 보였으나, 이후부터 지난 3월까지는 평균 11.54%의 낙찰률을 보이고 있다. 비아파트 경매 매물도 늘어나고 있다. 지난해 7월까지 빌라 진행건수는 약 800여건 정도였으나 이후부턴 900건에서 1400건까지 지속 1000건대로 물건이 쌓이고 있다. 매매가격을 웃돌거나 그보다 비싸게 전세를 줬던 갭투자자의 깡통전세 물건이 지속 나오고 있고, 여기에 전세사기 여파로 나온 물건까지 겹치면서 물건이 증가하고 있는 것이다. 보증보험에 가입한 세입자의 빌라를 인수한 주택도시보증공사(HUG)의 물건마저 매각율이 10%대로 나타나고 있다. 최근 3개월(1~3월)을 보면 비아파트 매각율은 19.07%로 기록됐다. 이 중 경매 낙찰자가 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 대항력 있는 물건은 12.39%, 주택도시보증공사(HUG)가 인수한 물건은 10.54%의 매각율을 기록하고 있다. 여기서 HUG의 인수조건변경 물건은 전세보증보험을 가입한 세입자가 HUG를 통해 보증금을 먼저 받고, HUG는 그 집을 경매에 신청하는 경우를 말한다. 지지옥션 자료에 따르면 지난해 12월 89건까지 매각됐던 HUG 물건은 올해 1월 76건, 2월 72건까지 매각됐더니 3월에는 46건만이 매각됐다. 저조한 매각율이 반복되는 것은 빌라 등 비아파트 주택시장의 거래가 활성화되지 않아 경매로서도 매력을 잃어서다. 또한 대항력이 있는 선순위 보증금이 있는 깡통주택은 유찰이 10회는 우습게 넘기고 있는 실정이다. 그나마 HUG가 대항력(묶여있는 보증금)을 포기한 물건은 곧 팔릴 수 있다는 희망도 공존하고 있다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “빌라 시장이 녹록치 않다 보니 유찰이 반복되는 것은 어쩔 수 없는 상황이고, 신통기획이나 모아타운에 지정된 물건들만 그나마 팔리는 실정이다"며 “그럼에도 자체조사를 통해 확인한 결과 HUG가 인수한 물건들이 많아지면서 지난해 한 자릿수였던 낙찰율이 10%대로 다시 반등하고 있다"고 설명했다. 앞서 지지옥션은 HUG가 채권자로 있는 경매 진행물건을 대상으로 진행물건과 예정물건 정보를 제공하고 있다. 3월 기준 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 있는 경매 진행물건 약 2000여건, 경매 예정물건 약 3000여건의 정보를 무상으로 제공하는 한편, 향후 제보를 통해 수집된 전세피해 소명 물건들을 추가 공개하겠다는 입장이다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

부동산 경기 침체가 장기화되면서 미분양 물량도 더 늘어나고 있다. 전국 미분양 주택은 3개월째 증가세를 보이고 있고, 수도권에서는 미분양관리관리지역이 재차 나왔다. 이에 정부가 미분양 해소를 위해 리츠 및 세컨드홈 등 다양한 대책을 내놓고 있는 가운데, 큰 효과는 기대하기 어려워 '언 발에 오줌누기식' 대책이란 지적이 나온다. 16일 건설업계에 따르면 정부가 최근 미분양의 심각성을 인지하고 미분양관리 지역 선정 및 리츠를 통한 미분양 매입, 세컨드홈 도입 등의 미분양 관련 대책을 내놓고 있다. 미분양과 악성 미분양이 지속 증가하고 있어서다. 국토교통부에 따르면 지난 2월 기준 전국 미분양 주택은 6만4874가구로 전월(6만3755가구) 대비 1.8% 증가했다. 최근 3개월 연속 미분양 물량이 증가하고 있다. 게다가 '악성 미분양'으로 꼽히는 준공 후 미분양은 전국 1만1867가구로 전월보다 4.4% 증가했다. 여기서 지방 준공 후 미분양은 9115가구에서 9582가구로 5.1%(467가구) 증가했다. 이에 정부는 다시 미분양관리지역 선정에 나섰다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 10일부터 경기 안성과 대구 남구, 울산 울주, 강원 강릉, 충북 음성, 전북 군산, 전남 광양, 경북 포항·경주 9곳이 미분양관리지역으로 지정됐다. HUG는 미분양 세대 수가 1000가구 이상이면서 '공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수'가 2% 이상인 시군구 중 미분양관리지역을 지정한다. 미분양 증가 속도가 빠르거나, 미분양 물량이 계속해서 해소되지 않는 지역, 신규 미분양이 발생할 우려가 있는 곳이 대상이다. 여기에 포함되면 분양보증 발급 전 사전 심사를 받아야 하는 등 규제가 강화된다. 기존 미분양 물량이 해소될 때까지 신규 주택 공급을 제한하는 것이다. 공급을 규제하는 동시에 완화 정책도 펼치고 있다. 앞서 정부는 지난달 말 기업구조조정리츠(CR리츠)를 10년 만에 부활해 리츠가 지방 미분양 주택을 매입하면 취득세 감면, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 주기로 했다. CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 우선 임대로 운영하고, 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조다. 정부는 지난 8일부터 오는 30일까지 CR리츠 수요조사를 받은 뒤 리츠 인가 등 후속 절차를 진행할 예정이다. 다만 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “리츠 목적이 사회 공헌이 아닌 수익인데, 미분양이라는 건 상품성이 떨어져 매입 효과 자체가 제한적일 수밖에 없다"고 회의적 시각을 표했다. 여기에 더해 전날 열린 비상경제장관회의에서는 정부가 '세컨드홈' 활성화 카드도 내놨다. 수도권 등 지역 1주택 소유자가 인구감소지역에 있는 공시가 4억원 이하 주택을 구입하면, 계속 1세대 1주택자로 인정돼 종합부동산세 등의 세제 혜택을 받게하는 것이 핵심이다. 특례대상지역은 수도권과 광역시를 제외한 인구감소지역 89곳 시군구로 선정됐다. 지방광역시, 수도권에 속하는 부산 동구·서구·영도구와 대구 남구·서구, 경기 가평군 등 6곳은 제외됐다. 다만 접경지역인 인천 강화군·옹진군, 경기 연천군과 광역시 군 지역인 대구 군위군은 특례 대상에 포함된다. 부동산 업계에선 지방 부동산 활성화 효과는 제한적일 것이란 평가가 나온다. 고금리가 이어지면서 부동산 투자 수요가 위축된 데다, 실제 수요자들이 주택 매수에 관심을 보이더라도 이 같은 관심이 지방 주요 도시에 집중될 가능성이 높기 때문이다. 이 연구위원은 “정책 자체는 긍정적이지만, 지방에서도 주요 도시를 중심으로 먼저 활용될 가능성이 높기 때문에 정책의 효과는 제한적일 것으로 보인다"고 밝혔다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “도심과 최대한 가까운 지역, 자연 환경이 좋거나 전원주택의 느낌을 줄 수 있는 곳에만 수요가 몰릴 수 있다"며 “지방 부동산 시장 활성화에는 큰 도움이 되지 않을 것"이라고 말했다. 이어 “지방 부동산 시장 활성화를 위해선 양질의 지역 일자리를 창출해 지역 경제를 활성화하는 방안을 마련해야 한다"고 덧붙였다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr