서울시가 2026년까지 3년간 신혼부부에게 공공주택 4396가구를 공급한다. 2026년부터는 매년 신혼부부의 10%에 공공주택을 공급한다. 20년간 거주할 수 있는 장기전세주택 시즌2를 시작하고, 새로운 임대주택 모델인 신혼부부 안심주택도 도입한다. 오세훈 서울시장은 29일 시청 청사에서 이 같은 내용의 '저출생 대응 신혼부부 주택 확대방안'을 발표했다. 주거 문제로 출산을 고민하는 신혼부부가 없도록 안정적이고 장기적인 거주 공간을 공급하는 것이 핵심이다. 우선 무자녀 신혼부부와 예비부부도 입주할 수 있는 장기전세주택 시즌2를 새롭게 도입했다. 자녀 출산시거주기간 연장, 우선 매수청구권 부여 등 혜택도 있다. 올림픽파크포레온(둔촌주공)에 300호 공급을 시작으로 매년 상·하반기 입주자를 선정할 계획이다. 2026년까지 총 2396호를 공급할 예정이다. 자녀 출산 시 거주기간 연장 및 우선 매수청구권 부여 등 혜택을 부여한다. 아이를 1명 낳으면 최장 거주기간이 10년에서 20년으로 연장된다. 2명을 낳으면 20년 뒤 살던 집을 시세보다 10%, 3명을 낳으면 20% 저렴하게 매수할 수 있다. 자녀 수가 많아지면 넓은 평수의 집으로 이사할 기회를 준다. 해당 단지 내 공가 발생 시 가능하며, 공가가 없다면 입주자 희망에 따라 다른 지역으로 이동할 수 있다. 입주대상은 무주택 세대원으로 구성된 신혼부부다. 모집공고일 기준 혼인신고일부터 7년 이내 또는 6개월 이내 혼인신고 예정이면 누구나 신청할 수 있다. 중산층과 실수요자를 위해 소득 기준도 완화했다. 전용면적 60㎡ 이하는 도시근로자 가구당 월평균 소득 120% 이하(맞벌이가구 180%), 60㎡ 초과는 150% 이하(맞벌이가구 200%)다. 소유부동산 2억1550만원 및 자동차 3708만원 이하도 충족해야 한다. 입주자는 유자녀와 무자녀 가구를 구분해 공급물량의 50%씩 선정하고, 자녀가 있는 가구에는 방 2개 이상의 넓은 평형을 우선 배정한다. 서울시 연속 거주기간, 무주택 기간, 청약저축 가입기간 등을 반영해 점수순으로 선정하되 동점자는 추첨한다. 다만, 맞벌이 가구에 대한 소득 기준 완화와 자녀 출산 시 거주기간 연장은 국토교통부 승인사항으로 현재 협의 중이다. 시는 다른 유형의 공공임대주택에도 입주 후 출산 가구에 대한 인센티브를 제공하는 방안도 국토부에 요청한 상태다. 신혼부부를 위한 새로운 임대주택 공급모델인 신혼부부 안심주택도 도입한다. 대상지는 역세권 350m 또는 간선도로변 50m 이내로 오는 2026년까지 2000호가 공급된다. 결혼 7년 이내인 신혼부부와 결혼 예정인 신혼부부를 대상으로 하며 민간·공공주택 70%, 분양주택 30%로 공급한다. 민간임대주택은 주변시세의 70~85%, 공공임대주택은 50% 수준이다. 출산 시 우선 양도권과 매수청구권을 준다. 신혼부부 안심주택의 가장 큰 특징은 맞춤형 주거공간과 서비스를 제공한다는 점이다. 신혼부부 특성과 세대원 구성 변화를 반영해 알파룸·자녀방 등 다양한 구조·형태를 갖추고, 생활편의를 위한 냉장고·세탁기·인덕션·에어컨 등 고급형 빌트인 가전을 설치한다. 공동 육아나눔터, 서울형 키즈카페 등 맞춤형 육아시설 설치를 의무화한다. 입주신청~계약~퇴거에 이르는 전 단계에서 원스톱으로 이용할 수 있도록 신혼부부 안심주택 종합지원센터를 운영한다. 입주 시 보증금 지원 신청, 입주 이후 관리비 상담, 시설·서비스 이용 연계 등 주거지원을 전담한다. 신혼부부 안심주택의 원활한 공급을 위해 민간 사업자 대상 지원도 강화한다. 각종 심의를 통합·간소화해 통합심의위원회 사전자문부터 사업계획 승인까지 통상 12개월 이상 걸리는 인허가 기간을 6개월 이내로 대폭 단축한다. 용도지역도 법적 상한용적률을 최대로 부여한다. 예컨대 현행 200%인 2종일반주거지역을 준주거지역으로 상향, 상한용적률을 최대 500%까지 받을 수 있다. 최근 금리 인상, 원자재값 폭등에 따른 건설업계의 어려운 여건을 고려해 건설자금 최대 240억원에 대한 이자 차액 2%를 지원한다. 오 시장은 “그동안 장기전세주택이 출산율을 높이는 데 도움이 됐던 것처럼 할 수 있는 것은 다 해본다는 각오로 이번 대책을 내놓게 됐다"며 “모든 방법을 동원해 아이를 낳기만 하면 사회가 함께 키우는 시스템을 정착시키고 필요한 자원을 최우선으로 투입해 나가겠다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

부동산 시장이 갈등의 장이 되고 있다. 곳곳의 정비사업 현장에서 공사비 분쟁으로 시공사-조합 간 줄소송이 잇따르는 모습이다. 미분양 사업장에서도 할인분양을 둘러싸고 수분양자와 시행사의 갈등이 격화하고 있다. 28일 건설업계에 따르면 최근 공사비 인상으로 건설사-조합간 갈등이 극심하다. 자잿값과 인건비가 대폭 오르자 건설사들의 원가율(매출액에서 원가가 차지하는 비율)이 90% 이상으로 치솟았다. 이는 적정 수준인 80%를 훨씬 웃도는 수치다. 원가율을 개선해야 하는 건설사들은 자재값 인상분을 공사비에 반영해 달라고 요구하고 나섰다. 하지만 조합은 분담금 증가를 우려해 강하게 반발하고 있다. 부산 부산진구 범천1-1 재개발사업이 대표적 사례다. 시공사인 현대건설은 539만9000원이던 3.3㎡(평)당 공사비를 926만원으로 증액하겠다고 통보해 조합과 갈등을 겪고 있다. 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구에는 548만원에서 829만원으로 공사비 증액을 요청했다. 소송전으로 비화하는 경우도 심심치 않다. GS건설은 지난 3월 서울 강북구 미아3구역 재개발 조합을 상대로 물가상승 공사대금 등 청구소송을 제기했다. 소송액은 약 323억원이다. 미아3구역은 2014년 총공사비 1980억원에 도급계약을 체결해 2017년, 2021년, 2023년 세 차례에 걸쳐 690억원을 증액했다. 롯데건설 역시 서울 송파구 거여2-1구역 재개발조합(107억원) 강남구 대치2지구 재건축조합(85억원) 인천 미추홀구 주안4구역 재개발조합(83억원) 등과 공사대금 소송을 진행하고 있다. DL이앤씨 또한 인천 부평구 청천2구역 재개발조합과 1645억원의 공사대금 청구소송을 이어오다가 최근 조합이 공사비 증액을 결정해 합의서를 작성한 것으로 알려졌다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “원자재 가격 인건비 인상 등으로 공사비가 급등하면서 조합과 시공사 간 갈등이 늘어나고 있다"며 “정부는 갈등 중재를 위해 적극적으로 나서야 한다"고 지적했다. 악성 미분양 물량을 처리하기 위한 할인 분양을 둘러싼 수분양자와 시행사의 갈등이 격화하고 있다. 이달 대구 동구 '안심호반써밋이스텔라'는 입주자 반발에 할인분양을 보류하기로 했다. 당초 시행사인 호반산업은 미분양 단지를 사면 '5년 뒤 잔금 납부' '최대 9000만원 할인' 등 파격적인 조건으로 할인분양을 시도했지만 이에 기존 입주민들이 거세게 반발했다. 입주민들은 지난 2월 서울로 '상경 트럭 시위'를 벌였으며 지난 13일에는 아파트 출입구를 차로 가로막아 통행을 방해했다. 대구 수성구 빌리브헤리티지는 시행사의 할인분양을 막기 위해 기존 입주자들이 철조망을 치고 경계를 서기도 했다. 이들은 정문을 비롯해 아파트 사방에 철조망을 설치하고 '공매 및 수의계약 세대 입주 결사반대' '2차 추가 가압류 확정' 등 플래카드를 내걸었다. 건설업계에선 이같은 할인분양 갈등이 더욱 늘어날 것으로 예상하고 있다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 늘어나고 있는 추세이기 때문이다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 기준 준공 후 미분양은 1만2194가구로, 한 달 새 2.8%(327가구) 증가했다. 지난해 8월부터 8개월 연속 증가세를 이어오고 있는 것이다. 특히 준공 후 미분양 주택은 수요가 적은 지방에 몰려 있다. 정부가 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입하는 경우, 주택 수 산정에서 제외하는 등 세제 혜택을 주겠다고 밝혔지만, 이렇다 할 성과를 거두지 못하는 상황이다. 부동산 전문가는 이같은 갈등을 해결하기 위해선 시장의 수요를 진작시킬 수 있는 정책이 필요하다고 조언하다. 서 교수는 “미분양이 늘어나는 상황에서 할인분양 갈등은 더욱 늘어날 것"이라며 “정부는 갈등을 해결하기 위해 취득세나 양도세를 감면하는 등 획기적인 수요 진작 정책을 내놓을 필요가 있다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

건설부동산권익보호협회가 국회의원회관에서 '건설부동산 위기 진단과 해법' 전문가 간담회를 27일 개최했다. 간담회에 참석한 전문가들은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 문제 해결에 대해 정부의 적극적인 대응이 필요하다고 한 목소리를 냈다. 첫번째 발제를 맡은 김인만 부동산연구소 소장은 부동산 시장은 계속해서 위기 상황이지만 국민들이 체감을 하지 못하고 있다며 정부의 적절한 대책이 필요하다고 강조했다. 김 소장은 “부동산 시장은 공급자 시장, 수요자 시장으로 나뉘어져 있어서 체감이 어렵다. 다수의 국민은 서울 집값이 오르면 부동산 시장이 좋아진다고 생각한다"라고 말했다. 다만 “그것은 일시적인 반등일 뿐, 공급자 시장에서 보면 굉장히 심각한 상황"이라며 “잃어버린 20년이 온다면 아마 PF 위기에서 시작이 될 가능성이 있다. 굉장히 위기감을 가져야 한다"고 설명했다. 이어 “한국토지주택공사가 부실 사업장 매입하고 기업구조조정 리츠(CR리츠)로 미분양 매물을 산다고 하는데 LH는 전세 사기, 공공 사업도 해야 하는 상황이라 CR리츠로 해결할 수 있는 미분양 매물은 3000호 수준"이라고 분석했다. 그는 “시장에서는 서울을 제외하면 지방은 다 위기인 상황이다"라며 “근본적으로 건설회사들은 분양가 할인을 해줘야하고, 정부는 5년간 양도세를 면제해주고, 은행들은 저리 대출을 통해 지방에 미분양을 매매하게 해야 한다"고 해결책을 제시했다. 두번째 발제자인 이충한 건설부동산권익보호협회 기술본부장은 기준금리 상승이 부동산 PF 시장 부실화의 주요 원인 중 하나라고 꼽았다. 아울러 정부의 공공주택 확대를 해결 방안으로 제시했다. 이 본부장은 “물가 상승과 고금리 환경이 지속되면서 PF 대출에 대한 이자 부담이 증가했고 부동산 가격은 하락하면서 프로젝트의 수익성을 악화시켰다"고 진단했다. 그러면서 “부동산PF 부실화로 인한 시장 붕괴는 단순한 가격 하락 이상의 심각한 문제를 초래한다"며 “이를 위해 정부의 적극적인 정책 개입과 시장 안정화 조치가 필요하다"고 말했다. 이어 “정부는 향후 공공주택 확대 및 공급 부족 완화 대책을 포함한 잠재적 해결책을 고려해야 한다"며 “새 아파트의 공급을 늘리기 위해 시행사 건설사의 수익성을 높이고, 다주택 소유에 대한 규제를 완화하는 등 정책적 조정이 필요하다"고 분석했다. 두번째 발제자인 원영섭 건설부동산권익보호협회 협회장은 저출산 극복을 위한 주택 공급에 대해 거론하며 “주택 가격이 100% 상승할 때 출산율은 최대 0.3명까지 감소하고 무주택자와 자가로 주택을 소유한 사람의 출산율이 0.45명 차이가 난다"고 지적했다. 이어 “정부는 1인 가구화가 진행 중이라는 전제하에 중소형 아파트 집중 공급 정책을 펼치고 있지만, 소형 아파트를 공급하는 것이 맞는지에 대한 근원적인 의문점이 있다"고 말했다. 원 회장은 “자녀와 함께 사는 3040세대 실수요자들은 84㎡의 중형 아파트를 선호한다"며 “앞으로 4인 가구와 4인 주거 회복을 지향한 중형 아파트 공급을 확대해야 한다"고 강조했다. 그러면서 “군인들의 주거에 대한 문제를 해결해도 출산율을 높게 만들 수 있는 개선책이 될 수 있다고 생각한다"고 덧붙였다. 이번 세미나는 서병수 국민의힘 의원과 법률사무소 집 후원으로 개최됐다. 사회는 이종훈 정치평론가가 맡았다. 윤수현 기자 ysh@ekn.kr

정부가 경매차익을 활용해 전세사기 피해자의 보증금 피해를 회복하는 방안이 담긴 전세사기 피해지원 특별법 대안을 내놨다. 국토교통부는 27일 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 시행 1년을 앞두고 관계 부처 합동으로 '전세사기 피해자 주거 안정 지원 강화방안'을 발표했다. 우선 한국토지주택공사(LH)는 피해자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 경매를 통해 매입한 후 그 주택을 공공임대로 피해자에게 장기 제공한다. 경매 과정에서 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 차익(LH 감정가-경매 낙찰가)을 활용해 피해자에게 추가 임대료 부담 없이 살던 집에 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하고, 피해자가 이후에도 계속 거주를 희망하면 시세 대비 50~70% 할인된 저렴한 비용으로 추가로 거주(10+10년)할 수 있도록한다. 또 임대료를 지원하고 남은 경매차익은 피해자의 공공임대주택 퇴거시 지급해 보증금 손해를 최대한 회복할 수 있도록 지원한다. 그간 매입대상에서 제외되었던 위반건축물, 신탁사기 주택 등도 요건을 완화해 지원한다. 위반건축물의 경우 입주자 안전에 문제가 없으면 이행강제금 부과를 면제하는 등 한시적 양성화 조치를 하고, 위반사항은 수선을 통해 안심하고 거주할 수 있는 환경을 조성한다. 그간 지원의 사각지대에 놓여있던 신탁사기 피해자에 대해서도 LH가 신탁물건의 공개매각에 참여하고, 매입 시 남는 공매차익을 활용해 피해자를 적극적으로 지원한다. 다가구주택은 피해자 전원의 동의로 공공이 경매에 참여하여 매입하고, 남은 경매차익을 피해액 비율대로 안분하여 지원함으로써 피해자는 보증금 피해를 회복할 수 있다. 전세사기 피해자 전용 정책대출의 요건을 완화해 금리 부담도 낮추어 준다는 계획이다. 피해자로 결정되면 임대차계약 종료 이전에도 임차권등기 없이 기존 전세대출의 대환을 신청할 수 있도록 하고, 기존 다른 버팀목전세대출이용자도 피해자 전용 버팀목전세대출로 대환할 수 있도록 지원한다. 피해주택 유형 중 오피스텔이 많은 점을 고려해 전세사기 피해자 보금자리론 지원대상에 주거용 오피스텔을 추가한다. 임대차계약 과정에서 임차주택에 대한 임차인들의 정보접근성을 강화하고, 공인중개사의 손해배상 책임도 강화함으로써 예기치 못한 전세사기 피해로부터 임차인을 든든하게 보호한다. 안심전세앱을 활용하여 임대인의 주택 보유 건수·보증사고 이력 등을 종합한 위험도 지표를 제공하고, 다가구주택 임대차계약을 체결하려는 임차인은 임대인 동의 없이도 확정일자 정보를 열람할 수 있도록 개선한다. 또 공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화를 위해 중개대상물 확인설명서에 임대차계약 체결 관련 주요 정보를 확인하여 설명하였음을 별도로 기록하도록 한다. 중개사고 발생 시 조속한 손해배상을 위해 공제금 지급절차도 간소화할 계획이다. 정부는 각계각층의 의견수렴을 거쳐 이날 발표한 지원방안을 보완·발전시켜 나가고, 특별법 개정을 추진할 계획이다. 박상우 국토교통부 장관은 “전세사기 피해자 지원은 민생 현안이므로 현실적인 대안을 마련하여 신속히 집행하는 것이 중요하다"며 “22대 국회가 구성됨과 동시에 정부안을 중심으로 여·야와 긴밀히 협의하고 각계각층의 의견을 수렴하여 전세사기 피해자의 주거안정이 이뤄질수 있도록 최선의 노력을 다하겠다"고 밝혔다 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

다음달 강화된 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업성 평가가 첫 적용될 예정인 가운데 건설업계에선 보완이 필요하다는 목소리가 나오고 있다. 연착륙을 위한 옥석 가리기는 필요하지만 부실사업장을 나누는 기준이 지나치게 획일적이어서 오히려 줄도산의 도화선이 될 수 있다는 지적이다. 27일 건설업계에 따르면 오는 6월부터 부동산 PF 사업장별 사업성 평가가 실시돼 PF 부실 사업장에 대한 옥석 가리기가 본격화된다. 금융회사는 7월 초까지 사업장별로 사업성 평가를 마무리해야 한다. 기존 양호·보통·악화우려 등 3단계에서 가장 낮은 등급인 악화우려 등급을 세분화했다. 유의 등급 사업장은 재구조화 또는 자율매각을 추진하고, 부실우려 사업장은 경공매 처리하도록 한다. PF 만기를 4회 이상 연장했거나 준공예정일 이후 18개월이 지났을 때 분양률이 50% 미만이면 '부실우려'로 분류해야 한다. '유의' 또는 '부실우려' 등급 판정을 받은 사업장은 적극적인 사후 관리를 유도한다. '유의' 등급 사업장은 재구조화와 자율매각을, 사실상 사업 진행이 어려워 '부실우려' 판정을 받은 사업장은 상각 또는 경·공매를 통한 매각 수순을 밟는다. 건설업계는 강하게 반발하고 있다. 금융당국이 대출 만기 연장 횟수, 분양률 등 단순 계량 지표로만 사업성을 평가하도록 강제한다는 것이다. 특히 획일적으로 기준을 적용할 경우 대형 건설사에 비해 유동성이 부족한 지역 중소형 건설사들은 생존 경쟁에 내몰릴 것을 우려하고 있다. 부실 사업장을 정리하는 과정에서 대규모 자금 손실이 불가피하기 때문이다. 유의, 부실 우려 등급을 받아 경공매 시장에 물량이 쏟아지면 부동산 가격이 더 떨어져 부실 사업장이 급증하는 악순환도 우려된다. PF 대출 잔액이 230조원에 달하는데 부실채권 매입을 위한 정책자금이 크지 않아 시장 충격을 흡수하기에는 역부족이라는 지적도 제기된다. 건설업계 한 관계자는 “같은 PF 연체 상황이라도 아파트와 비아파트, 복합개발 등 현장마다 사정이 다른데 이를 고려하지 않은 것 같다"면서 “어떤 PF 사업장은 금융회사들이 9개월 주기로 만기를 연장해 준 반면 수수료를 많이 떼기 위해 3개월 단위로 연장해 준 곳도 있는데, 횟수를 기준으로 위험도를 판단한다는 것은 금융회사들의 책임을 모두 시행사에게로만 떠넘기는 것"이라고 주장했다. 이어 “연착륙을 위한 옥석 가리기는 필요하지만 다음달부터 시행되는 PF방안이 오히려 줄도산의 도화선이 될 수 있다"며 “금융당국과 정부는 합리적인 기준을 다시 마련해야 한다"고 덧붙였다. 금융당국은 단순히 만기연장 횟수 등으로만 획일적으로 평가해 구조조정 대상을 선정하지 않을 것이란 입장이다. 사업성 평가시 한개 지표에 의존하지 않고 다양한 위험요인을 종합적으로 고려할 것이란 방침이다. 사업의 특수성이 인정되는 경우 예외 평가가 가능하므로 합리적이고 객관적인 평가가 가능할 것으로 보고 있다. 부동산 전문가들은 근본적인 PF 대책은 시장을 활성화는 방안을 마련하다는 것이 중요하다고 조언한다. 악성 미분양 등을 해소하기 위해 취득세나 양도세를 감면하는 등 획기적인 조치가 필요하다는 것이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “PF 시장 정상화를 위한 가장 근본적인 방법은 침체된 시장을 활성화시키는 것"이라며 “지방 악성 미분양 등을 해소하기 위해 취득세나 양도세를 감면하는 등 획기적인 조치가 더 필요하다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

'선(先)구제 후(後)회수' 방안을 담은 전세사기 피해지원 특별법 개정안의 국회 표결을 앞두고 국토교통부가 정부의 특별법 개정안을 발표한다. 피해자들과 야당이 주장하는 선구제 후회수 방안 대신 한국토지주택공사(LH)의 전세사기 피해주택 매입 요건을 완화해 저조했던 매입을 확대하는 방안을 담을 것으로 알려졌다. 26일 국토교통부에 따르면 국토부는 오는 28일 국회 본회의 전에 전세사기 피해지원 보완책을 담은 정부안을 공개할 예정이다. 앞서 국토부는 지난 13일 보완책을 발표할 예정이었으나, 정부가 새 대책을 내놓으면 여야 논의에 부담이 될 수 있다는 여당 우려를 받아들여 하루 전날 일정을 취소했다. 하지만 이달 특별법 개정안 본회의 처리가 유력해지자 정부안을 발표해 재차 반대 입장과 대안을 밝히기로 한 것이다. 앞서 박상우 국토부 장관은 “특별법 개정안이 국회에서 통과되면 (윤석열 대통령에게) 거부권을 건의하는 방안도 열어놓고 고민하겠다"고 밝히기도 했다. 야당이 발의한 특별법 개정안에 포함된 선구제 후회수는 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 전세사기 피해자의 전세보증금 반환채권을 사들여 보증금 일부를 우선 돌려준 후 전세사기 피해주택을 매각하는 등의 방식으로 자금을 회수하는 것이다. 국토부는 개정안이 통과되면 주택도시기금에서 1조원 이상 손실이 날 것이라고 예상하고 있다. 이에 따라 선구제 후회수를 제외하되 LH의 전세사기 피해주택 매입을 확대하는 방안을 정부안에 담기로 했다. 특별법이 시행된지 1년 가까이 지났으나 LH가 피해자에게 우선매수권을 넘겨받아 사들인 피해주택은 단 1건에 그칠 정도로 LH 매입을 통한 전세사기 피해 구제가 저조한 상황이기 때문이다. LH는 근생빌라 등 불법 건축물이나 전세사기 피해 세입자 전원의 동의를 얻지 못한 다가구 주택, 경·공매를 완료 이후에도 소멸하지 않는 권리가 있는 주택 등은 매입 대상에서 제외하고 있다. 앞으로는 불법 건축물이더라도 LH가 사들인 뒤 위법 사항을 해소할 수 있는 주택은 매입에 나서는 등 매입 요건을 완화할 예정이다. 권리관계가 복잡해 협의매수가 어려운 주택은 경·공매 매입을 검토한다. 국토부는 LH가 피해 주택을 감정가에 매수하는 협의매수 방안도 내놓았지만 이 역시 신청이 2건에 그치는 등 실적이 저조하다. 국토부는 선구제 후회수 외 특별법 개정안의 다른 조항은 정부안에 포함시킬 계획이다. 피해 구제 사각지대에 있는 신탁 전세사기 피해자들에 대한 구제책과 전세사기 피해자 요건 중 임차 보증금 한도를 상향 조정하는 내용 등이 담긴다. 또 전세사기 피해주택 관리가 정상적으로 이뤄지지 않으면 지자체장이 실태 조사를 거쳐 최장 2년간 위탁 관리할 수 있도록 하고, 피해자로 인정될 수 있는 임차인에는 외국인이 포함되도록 할 예정이다. 송두리 기자 dsk@ekn.kr

서울 강남·서초구와 용산구 등의 아파트 시세가 종전 최고가 수준까지 회복한 것으로 나타났다. 서울 전체 아파트 매매가도 전고점의 95%까지 도달한 것으로 파악된다. 26일 부동산R114가 서울 시내 아파트 116만 가구를 표본으로 가구당 평균 가격을 조사한 결과 지난 17일 기준 서울 강남구 아파트 평균 가격은 25억8135만원으로 나타났다. 전고점을 찍은 2021년의 26억949만원의 99% 수준이다. 용산구는 18억6643만원으로 전고점(2022년 18억8432만원)의 99% 수준까지 회복했으며, 서초구는 27억7147만원으로 전고점(2022년 28억3111만원)의 98%까지 올랐다. 송파구는 18억6473만원으로 전고점(2021년 20억225만원)의 93% 수준이었다. 종로구(9억135만원)는 전고점(2022년 9억1546만원)의 98%를 회복했고, 영등포구(12억9506만원)와 양천구(13억6276만원)도 각각 전고점의 97% 수준까지 올라왔다. 서울 시내 25개 자치구 중 19곳이 전고점의 90%까지 올라온 것으로 파악됐다. 이에 따라 서울 전체 가구당 매매가는 12억9921만원으로 전고점(2021년 13억7147만원)의 95% 수준이다. 다만 중구(89%), 강동구(88%), 노원구(87%), 강북구(87%), 관악구(86%), 도봉구(85%) 등은 상대적으로 회복이 더디다. 상대적으로 아파트 가격이 고가인 지역 위주로 가격 회복이 빠르게 이뤄지고 있는 것이다. 실제 서울 강남구 압구정동 현대 1, 2차 아파트 196㎡는 지난달 15일 89억원에 거래되며 역대 최고가 기록을 갈아치웠다. 서울 서초구 반포 자이 132㎡도 지난달 18일 역대 최고가인 49억2000만원에 거래됐다. 서울 용산구 LG한강자이 전용 133㎡는 지난달 8일 33억원에 거래되며 전고점을 넘어섰다. 일반적으로 부동산이 상승하면 고가 지역이 먼저 오르며 상승세를 주도하기 떄문에 부동산 가격 상승세가 다른 지역으로 확산될 가능성이 있다고 전문가들은 분석한다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “전체적인 추세를 보면 고가 지역이 먼저 치고 나가고 나머지 지역이 갭을 메우며 따라간다"며 “지금 가격 회복이 더딘 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등의 지역도 결국 키 맞추기 현상을 보일 것"이라고 말했다. 송두리 기자 dsk@ekn.kr

정부가 추진하는 1기 신도시(분당·평촌·산본·중동·일산) 정비사업이 선도지구 지정 계획과 추진 일정 확정 등 본궤도에 올랐다. 문제는 공사비 급등으로 인한 사업상 악화, 재건축초과이익환수제(재초환) 등 넘어야할 고비가 많다는 것이다. 대규모 이주로 인한 임대시장 혼란 역시 복병으로 꼽힌다. 26일 정비업계에 따르면 국토교통부는 지난달 22일 수도권 1기 신도시 가운데 재건축 규제 완화 혜택을 처음 받게 될 선도지구 선정 규모를 발표했다. 올해 1기 신도시 선도지구로는 2만6000호+α가 선정됐다. 구체적으로는 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 규모를 선정하고, 필요에 따라 지자체가 1~2개 구역(기준 물량의 50% 이내)을 추가 지정할 수 있도록 했다. 이는 전체 정비대상 주택물량의 10~15% 정도에 해당된다. 정부는 선도지구에 대해선 특별정비계획 수립에 착수해 내년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비를 추진할 예정이다. 정부의 계획대로 된다면 굉장히 빠른 속도로 1기 신도시의 재건축이 완료된다. 규제 완화 등으로 절차가 간소화되면 가능해질 수도 있다. 그러나 여러가지 과제와 걸림돌이 산적해 있어 전문가들은 정부가 제시한 재건축 플랜은 현실적으로 무리가 있다는 지적을 내놓고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이에 대해 “빠듯한 기한"이라며 “정비사업을 착착 진행하는 것이 현실에서는 만만찮은 사안이므로 1기 신도시 전체가 재정비되기까지 소요되는 시간은 상당할 것"이라고 내다봤다. 특히 최근 공사비 급등으로 정비사업의 사업성이 악화된 것이 1기 신도시 재건축 추진의 최대 걸림돌로 꼽힌다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 재건축, 재개발 등 도시정비사업 평균 공사비는 40% 넘게 급등해 3.3㎡당 687만5000원을 기록했다. 3년 전(480만3000원)보다 43% 증가했다. 철근과 시멘트 등 건설자재값이 폭등했고, 고금리에 따른 금융 비용 증가, 인건비 등 물가 인상 등으로 인한 영향이 컸다. 무엇보다 재초환에 발목이 잡힐 가능성이 높다는 우려가 나온다. 재초환은 재건축으로 얻는 조합원 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 8000만원을 넘을 때 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 지난 2006년 도입된 재초환이 우여곡절을 거듭하면서 지금까지 실제 적용돼 부담금을 납부한 곳은 없었다. 하지만 지난해 기존보다 다소 조건을 완화해 1주택 보유자, 고령자들의 부담을 대폭 덜어주는 방향으로 법안이 개정돼 올해 3월부터 본격 시행에 들어갔다. 1기 신도시 경우 특별법을 적용하면 용적률을 최대 750%까지 확대해 사업성을 높일 수 있지만 그만큼 재초환 부담금이 늘어날 수밖에 없다. 특히 1기신도시는 용적률 상향폭이 커 가구당 수억원대 분담금 폭탄을 피하기 어려울 것으로 예상된다. 이미 서울에선 추가분담금 부담에 사업이 난항을 겪는 사례를 심심치 않게 볼 수 있다. 일례로 서울 노원구 상계주공 5단지도 재건축 분담금이 5억원으로 매매가와 동일해 재건축 추진을 중단했다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수는 “1기 신도시 재건축도 초과이익 환수 대상"이라며 “사업에 큰 걸림돌로 작용할 가능성이 높다"고 밝혔다. 이어 “완화나 폐지 등의 정책이 필요한데 여소야대 상황이라 어려운 상황"이라고 설명했다. 이주가 진행되는 과정에서 발생할 수 있는 전세 등 임대시장 혼란 역시 복명으로 꼽힌다. 정부는 정비 시기를 분산하고, 이주 단지를 조성해 임대 수요를 흡수하는 '안전판'을 마련한다는 방침이다. 하지만 정부가 지정한 이주 단지에 1기 신도시 이주민을 의무적으로 이주하게 할 강제 규정은 없다. 교통망 등이 충분치 않은 신도시 외곽 등에 이주 단지가 지정되면 이주율이 더 떨어질 수밖에 없다. 한편 1기 신도시의 기존 주택 가격은 단기적으로 현 상태를 유지할 것으로 전망된다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “분당이나 평촌 지역은 수요가 조금 몰릴 수 있겠지만 정부가 발표한 계획이 실질적인 내용이 없고 타임 스케줄이 현실적으로 어려운 만큼 집값이 반등하기는 무리가 있다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

건설부동산권익보호협회가 오는 27일 최근 건설부동산 산업 위기와 관련 국회에서 전문가 간담회를 개최한다. 이번 간담회에서 첫 번째 발제자인 김인만 부동산경제연구소 소장은 '건설부동산 산업 위기 진단과 해법'에 관해 발표한다. 두 번째 발제자인 이충한 건설부동산권익보호협회 기술본부장은 '벼랑끝 부동산PF 그 타개책은 무엇인가?'라는 주제로 발표한다. 세 번째 발제자인 건설부동산권익보호협회 회장 원영섭 변호사는 '저출산 극복을 위한 주택 공급 해법'에 관해 발표한다. 김인만 소장은 발제문에서 현재의 건설부동산 위기에 대한 해법으로 첫째 지방 미분양 해소, 둘째 부실 사업장 공공 매입, 셋째, 주택공급 인허가 철저히 관리 감독을 제시한다. 이충한 기술본부장은 건설부동산 PF 부실화에 따른 2차 위기를 공사비 위기로 진단하고, 그 징후를 5가지 측면에서 분석한다. 원영섭 회장은 최근 사회적으로 크게 문제가 되고 있는 저출산과 관련, 혼인률-출산율-주택공급의 명백한 비례성에 주목한다. 종합토론에서는 장혜원 전국레지던스연합회 부회장이 '생활숙박시설 규제와 건설부동산 위기에 대한 준주택 편입' 해법을 중심으로 토론을 벌일 예정이다. 심동섭 한국종합컨설팅그룹 회장은 '건설부동산 PF 위기 타개 방안'을 중심으로 토론을 벌일 예정이다. 윤수현 기자 ysh@ekn.kr

지방이 사라지고 있다. 한국고용정보원은 2023년 2월 기준 전국 228개 시·군·구에서 소멸 위험 지역은 118곳(52%), 소멸 고위험 지역은 51곳(22%)이라고 발표했다. 절반 이상이 소멸될 처지에 놓였다. 그나마 인구가 몰린 도시 지역도 마찬가지다. 빈집이 늘어나 슬럼화되고 일부 지역에만 사람이 몰리는 등 양극화 현상이 심화될 전망이다. 인구 감소를 늦추면서 균형과 효율을 동시에 잡을 수 있는 국토발전전략에 대한 필요성이 대두되고 있다. 통계청에 따르면 지난해 4분기 우리나라 합계출산율(여성이 평생 낳을 것으로 기대되는 아이의 수)은 0.65까지 떨어지며 역대 최소치를 기록했다. 통계청은 지난해 0.72명이었던 우리나라 합계출산율이 올해 0.68명까지 감소할 것이라고 예측했다. 2021년 기준 경제협력개발기구(OECD) 38개 회원국 중 합계출산율이 1.00명에 못 미치는 국가 또한 우리나라가 유일하다. 향후 우리나라 인구의 급격한 감소는 불가피해 보여진다. 현재 중위가정 기준 약 5175만명인 우리나라 인구는 2040년 5006만명, 2072년에는 3622만명까지 감소할 것으로 추정된다. 저위가정 기준 올해부터 향후 10년간 연평균 19만명 내외로 감소해 2033년에는 4981만명, 2072년에는 3017만명 수준으로 감소할 것으로 예상된다. 급격한 인구 변화로 인해 경제활동인구인 생산가능인구(15~64세) 또한 감소할 예정이다. 2022년 3674만명이었던 생산가능인구는 2072년에는 1658만명으로 절반 이상이 감소할 것으로 예측되고 있다. 우리나라 인구가 급감하면서 지방 도시 소멸 및 양극화 현상 또한 심화되는 모양새다. 지난 6일 한반도미래인구연구원이 발간한 '2024 인구보고서'에 따르면 2047년 전국 모든 지자체(228개)는 소멸 위험 단계로 진입한다. 해당 지자체에 거주하는 20~39세 여성 인구가 65세 이상 노인 인구의 절반 아래로 떨어질 때, 지역은 '소멸 위험'으로 분류된다. 지난해 전국의 소멸 위험 지역은 118개(51.8%) 수준이었다. 이러한 상황에 수도권(서울, 경기, 인천)과 비수도권의 인구 격차가 지속적으로 벌어지면서 양극화가 심화되고 있다. 행정안전부에 따르면 지난해 수도권 인구(2601만4265명)와 비수도권 인구(2531만1064명)는 70만3201명로 역대 최대 규모의 격차를 기록했다. 수도권 인구는 지방 인구가 꾸준하게 유입되면서 지속적인 증가세를 보이고 있다. 수도권 인구는 지난 2019년 처음 비수도권 인구를 앞지른 이후 해마다 격차를 키우고 있다. 이러한 현상은 일자리, 교육, 문화, 의료 등의 이유로 청년들이 수도권으로 몰리며 발생한 것으로 풀이된다. 외국 언론과 전문가들마저 우리나라의 유례없는 인구 감소에 대해 우려를 표하고 있다. 뉴욕타임스는 “한국은 흑사병이 창궐했던 14세기 유럽 수준의 재앙적인 인구 감소를 피할 수 없다"고 묘사했다. 데이비드 콜먼 영국 옥스퍼드대 교수는 ““인구소멸 국가 1호는 대한민국이 될 것이다"라고 경고했다. 이처럼 지방 소멸이 국가적 문제로 대두되면서 정부는 '세컨드 홈' 제도, '생활인구 증가 정책' 등을 제시했지만 아직까지 별다른 효과는 보이지 않고 있다. 정부의 뾰족한 해결책이 없는 상황에, 인구 감소로 인한 양극화는 향후 더욱 심화될 것으로 관측된다. 전국경제인연합 조사에 따르면 지방민의 41.1%는 미래에 지방을 떠나 수도권으로의 이주를 희망한다고 응답했으며, 이 중 47.4%는 열악한 일거리 여건을 이유로 들었다. 이에 일부 지방민들 사이에서는 지방민 및 젊은 층에게 양질의 일자리를 공급한다면 지방민들이 수도권으로 떠나지 않을 것이라는 지적이 나오고 있다. 한 업계 관계자는 “인구 감소보다 수도권 쏠림으로 인한 양극화가 더욱 커다란 문제다. 이를 해결하려면 수도권으로 사람들이 몰리는 것을 방지해야 하는데 수도권 지역에 대한 투자를 이어가며 지역균형발전을 이루겠다는 것은 '어불성설'이다"라며 “메가시티를 조성하기 보다는 지방 인프라에 대한 투자를 늘리고 일자리를 창출해야한다"고 강조했다. 이러한 상황에도 현 정부는 일자리 등의 유인책 없이 '다극화' 전략인 '메가시티' 조성 정책을 내세우고 있으며, 이를 통한 행정구역 재편 또한 계획하고 있다. 앞서 지난해 대통령 직속 지방시대위원회는 충청권, 광주·전남권, 대구·경북권, 부산·울산·경남(부울경) 등 4대 초광역권과 강원권·전북권·제주권 등 3개 특별자치권 등 7개 메가시티를 만들어 지방 소멸을 막겠다고 발표한 바 있다. 정부는 향후 메가시티 조성을 통한 행정구역 재편에 더욱 힘을 쏟을 것으로 관측된다. 행안부는 지난 13일 미래지향적 행정체제개편 자문위원회(이하 미래위)를 출범시키며 1995년 민선자치제 출범 이후 30년간 유지된 행정구역 재편에 시동을 걸었다. 특히 전북특별자치도의 경우 이미 지방자치단체 통합에 대한 법률적 근거 등을 갖추고 있는 것으로 나타났다. 행안부가 공식화한 미래위는 대한민국 행정지도를 다시 그리는 자문위 역할을 맡아 지자체 통합부터 관할구역 변경 등 새로운 행정체제 출범 방향을 논의하고 공론화할 예정이다. 반면 메가시티 조성은 양극화를 심화시킬 뿐, 적절한 해결책이 아닐 수도 있다는 의견이 나오고 있다. 과거 경험에 비춰봤을 때 메가시티를 조성하면 농촌적 성격이 강하거나 세력이 약한 지자체는 오히려 쇠락하는 모습을 보여와 이에 대한 우려도 이어지고 있다. 또 행정통합을 실현하기 위해서는 정치적 지형에 따른 변수 및 지역민들의 의견을 수렴해야 하는 과정 등을 거쳐야 하는 만큼 예상보다 많은 시간이 걸릴 수 있는 점도 지적된다. 일각에서는 현 정부의 다극화 전략인 메가시티 조성 정책은 도시와 도시를 묶는 단순한 형태일 뿐이라고 지적하며, 인구감소시대에 균형과 효율 두 마리 토끼를 잡으려면 생활권을 발견하고 묶는 형식으로의 논의가 다시 이뤄져야 한다고 주장하고 있다. 이에 메가시티처럼 개별 도시들을 물리적으로 결합하고 도시 규모에 따라 위계적인 구조를 형성하는 것이 아닌, 도시간의 연계 협력을 중시하는 '메가리전'(교통·경제적 연계가 긴밀한 도시 연결 권역) 전략이 해법으로 떠오르고 있다. 도시와 도시를 단순히 묶는 정책은 과거에도 실패한 바 있으며, 향후 정부의 양극화 방지 정책이 성공적으로 정착하려면 일자리, 교통 등의 편의를 발전시키는 방법을 통해 행정구역을 넘나들며 도시와 도시가 퍼지게 해야 한다는 주장이다. 수도권의 복제 모델인 메가시티 전략보다는 지역의 독자성을 유지하며 지역 간의 거버넌스를 강조한 메가리전 정책이 더욱 효율적이라는 해석이다. 여기에 더해 미국의 경우처럼 지역마다 세율을 다르게 책정하거나, 막대한 예산을 쏟아 인프라를 구축하는 대신 지방 거주민들에게 세액 공제 해택을 제공하는 방법 또한 거론되고 있다. 또 이민정책을 확대해 지방 생산가능 인구를 늘리고 국가 지속이 가능한 인구구조를 형성해야 한다는 대안 또한 제시되고 있다. 한쪽에서는 간헐적이고 미시적인 대책으로는 지방 회생이 불가능하며, 1970년대 낙후 지역이었던 강남의 선례처럼 수도권이 현재까지 누려온 성장의 과실을 지방으로 이전해야 한다는 극단적인 처방까지 나오고 있다. 또 당장의 대책 보다는 시간이 걸리더라도 근원적인 여러 사안들을 동시에 차근 차근 해결해 나가야 인구감소 및 수도권-지방 양극화 문제에 대한 해답을 찾을 수 있다는 조언도 있다. 강명구 서울시립대 도시공학과 교수는 “메가시티와 메가리전은 규모를 형성하는 방식의 차이일 뿐이다. 이보다 더 중요한 것은 삶의 질을 확보해 사람들이 살고 싶어 하는 지역을 조성하는 것"이라며 “현 정부는 과거 정부와 마찬가지로 도시계획을 가지고 있지 않다. 출산율을 늘리고 양극화 문제를 해결하려면 일자리, 산업, 문화, 주거환경 등 삶의 질 자체를 끌어 올릴 수 있는 도시계획을 치밀하게 세우고 하나하나 이행해야 한다"고 설명했다. 그는 이어 “정부의 문제는 도시계발계획을 가지고 있다고 착각하는 것이다. 효율을 위한 단기적인 대책도 필요하지만, 이를 쫒다가는 과거의 실수가 미래에도 반복될 것이다. 만약 과거부터 도시계발개획을 세우고 착실하게 이행했다면 지금과 같은 모습이 되지는 않았을 것"이라며 “단순 메가시티 조성, 인프라 구축, 일자리 창출 등으로는 현재의 문제를 해결할 수 없다. 문제를 해결하기 위해서는 지금 나오는 모든 대안들이 같이 진행돼야 한다. 문제 해결을 위해 뭐라도 해야겠다는 생각 보다는, 지금부터라도 출산율 및 양극화 문제를 해결하기 위해 장기적 계획을 세우고 하나씩 이행해야한다"고 강조했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr