그동안 건설업계에서 '황금알 낳는 거위' 대접을 받던 국내 대형 공공 공사들이 시공사를 찾지 못해 발을 동동구르고 있다. 공사비 폭등에 맞지 않는 '짠물' 예산과 공사 자체의 지나치게 짧은 기한·높은 난도 등에 건설사들이 수주를 주저하고 있기 때문이다. 12일 건설업계에 따르면 최근 많게는 수조원의 공사비로 막대한 수익이 예상되는 대형 공공공사를 포기하거나 입찰을 외면하는 건설업체들이 늘고 있다. 대표적으로 서울시는 전날 사업비가 1조5000억원에 달하는 위례신사선 도시철도 사업 우선협상대상자 GS건설 컨소시엄이 공사를 공식적으로 포기했다고 밝혔다. 지난 5일 실시된 부산 강서구 가덕도 신공항 건설 공사 입찰도 마찬가지다. 활주로와 방파제 등을 포함해 총 공사비가 10조5300억원에 이르는 초대형 공사지만 한 곳도 참여하지 않아 유찰됐다. 올해 시가 상습 침수 지역 수해 방지를 위해 발주한 대심도 빗물터널 공사 입찰도 두 차례나 무산됐었다. 결국 시가 공사비를 늘린 후에야 입찰자가 나타나 수의계약 절차를 밟고 있지만 1년이나 늦어져 2028년 말에나 완공될 전망이다. 여기에 남산 곤돌라 사업(400억원), 정부 세종 신청사 건립공사 등도 시공사를 찾지 못하고 있다. 예전만 해도 이같은 대형 공공 인프라 공사들은 인기가 높았다. 시행자 측이 부도날 일이 없고 대금 지급도 안정적이어서 다소 이익이 적게 나더라도 건설업체들이 너도 나도 따내려 했다. 대형 인프라 실적은 건설업체의 시공 능력 순위를 높이는 첩경이기도 했다. 하지만 최근 들어 건설업체들이 대형 공공 공사 수주에 소극적이 됐다. 무엇보다 공사비 급등으로 '밑지는 장사'가 됐기 때문이다. 위례신사선이 대표적 사례다. 위례신도시와 서울 강남구 신사역(3호선)을 연결하는 총 길이 14.7㎞의 대형 공사다. 2020년 1월 GS건설 컨소시엄이 약 1조2500억원에 공사를 따냈다. 하지만 이후 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인한 원자재가가 급상승했고, 인건비 폭등·고금리 등으로 기존 공사비로는 도저히 남는 게 없는 사태가 벌어졌다. GS건설 측은 공사비 증액을 요구했지만 수용되지 않자 결국 사업 포기를 선언하고 말았다. GS건설 관계자는 “2020년 수주 이후 예상치 못한 대외환경 이슈로 급격히 오른 공사원가를 감당할 수 없었다"고 설명했다. 건설업계에선 공공 인프라 공사비 현실화를 요구하는 목소리가 높다. A건설사 관계자는 “고공행진하던 원자재가격이 최근 안정되긴 했지만 안전규제 및 품질 규제 강화로 공사비 부담은 여전하다"며 “건설사 입장에서 손해를 감수하고 사업에 뛰어들 수는 없다"고 호소했다. 가덕도 신공항 공사 입찰 무산에는 공사비 급등 외에도 촉박한 공사기한과 엄격한 입찰 기준 등이 작용했다는 게 업계의 설명이다. 당초 가덕도 신공항은 2035년 6월 완공이 목표였다. 하지만 정부가 2030 부산 세계 박람회(엑스포) 유치를 명분으로 공기를 2029년 12월로 5년 이상 당기면서 문제가 생겼다. 공법 난이도가 높아 최소 10년은 필요한 공사로, 정부의 계획에 맞추기가 사실상 불가능하다고 판단한 건설사들이 집단으로 외면하는 사태가 발생한 것이다. 정부는 조기 완공의 명분이었던 부산 엑스포 유치가 무산됐음에도 이를 조정하지 않고 있다. 한 건설사 관계자는 “국토교통부가 가덕도 신공항 건설방식을 산을 깎아 육·해상에 걸쳐 짓는 것으로 변경했는데 부등침하(지반이 불균등하게 내려앉는 현상)가 예상되는 난공사"라며 “공사 기간이 너무 짧은 반면 난도는 높아 이대로라면 시공사를 찾기 어려울 것"이라고 말했다. 여기에 시공능력평가 상위 10대 건설사 간 공동도급을 2개사로 제한한 것도 큰 부담으로 작용했다. 10조원이 넘는 규모의 대규모 인프라 프로젝트임에도 부담을 분담할 수 있는 공공도급을 제한해 비용 리스크가 너무 커졌다는 것이다. 가덕도 신공항 공사는 이번 1차 입찰이 무산되며 전체 사업계획이 연기될 가능성이 커졌다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “기대를 모으던 국내의 대형 공공 국책사업들이 시공사 선정에 어려움을 겪으며 표류하고 있다"며 “공공 인프라 조성사업에 빨간불이 켜지고 있는 만큼 정부 차원의 대책이 필요하다"고 설명했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울 강남권과 위례신도시를 잇는 위례신사선 경전철 사업이 난항을 겪게됐다. 우선협상대상자인 GS건설 컨소시엄이 사업 포기했기 때문이다. 서울시는 새 사업자를 다시 찾는다는 방침이다. 오세훈 시장은 11일 오전 시의회 정례회의에 참석해 시가 추진해온 위례신사선 도시철도 민간투자사업과 관련해 기존 우선협상대상자였던 GS건설 컨소시엄이 포기했다고 밝히고 “차선책을 찾아야 한다"고 말했다. 오 시장은 또 “민간 사업자 재공고 과정을 거친 뒤 이후 사업자가 없으면 재정 투입을 고려하고 있다"고 밝혔다. 위례신사선은 위례신도시와 서울 강남구 신사역(3호선)을 연결하는 경전철 노선을 말한다. 총 길이 14.7㎞로, 서울 강남구 대치동·삼성동, 송파구 가락시장 등 12개 역이 들어설 예정이다. 2014년 5월 광역교통개선대책에 민간투자사업으로 반영됐고, 서울시가 2020년 1월 GS건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다. 하지만 우선협상대상자 선정 이후 자잿값 급등과 금리 인상 등 투자사업 추진 여건이 나빠졌고 이런 상황이 장기간 지속하면서 컨소시엄에 참여했던 주요 건설 출자자 기업들이 사업 참여를 포기했다. 이에 따라 시는 GS건설 컨소시엄에 부여했던 우선협상대상자 지위를 취소하고 사업을 재추진하기로 했다. 시는 올해 하반기 중 새로운 우선협상대상자를 찾기 위한 제3자제안 공고를 다시 내고 우선협상대상자를 지정할 계획이다. 마땅한 사업자가 없을 경우 신속히 재정투자 사업으로 전환하게 된다. 재정투자 사업 전환을 위한 도시철도망 구축계획 변경 절차를 동시에 진행한다. 재정투자 사업으로 추진하면 민간 투자 방식보다 착공이 3년쯤 늦어진다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

최근 고객들이 실제 주거 환경을 직접 체험해보고 선택할 수 있는 실물 견본주택을 짓지 않고 사이버 홍보관만 운영하는 경우가 잦아지고 있다. 부동산 경기 침체로 아파트 분양이 어려워지자 건설업계가 비용을 줄이기 위한 고육 지책으로 해석된다. 또 주로 유명 브랜드나 분양가 상한제 적용되는 등 '희소성과 상품성'이 있는 곳들인 만큼 분양 성공에 대한 '근자감(근거 있는 자신감)'을 표시했다는 분석도 있다. 소비자들에 대한 정보를 충실하게 제공하지 못하는 만큼 선택의 기회를 제한한다는 비판도 만만치 않다. 10일 분양업계에 따르면 이날부터 12일까지 청약 접수를 받는 서울 광진구 '강변역 센트럴 아이파크'는 실물 견본주택을 운영하지 않는 대산 사이버 견본주택을 운영 중이다. 사이버 견본주택은 인터넷 홈페이지에 가상현실(VR) 기술 등을 활용해 아파트 내·외부의 디자인, 소재, 성능 등을 간접적으로 체험해 볼 수 있도록 소개하는 방식을 말한다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 사회적 거리두기 방침이 시행됐을 때 널리 활용됐지만 지금은 실물 견본 주택을 개관하고 분양에 나서는 것이 일반적이다. 소비자들의 경우 대부분 평생 가장 큰 소비 중 하나인 만큼 실물을 직접 보고 디자인, 색상, 소재와 설계 등을 확인하려 하기 때문이다. 그럼에도 사이버 견본주택 방식만을 택한 건 비용 문제를 염두에 둔 것으로 보인다. 실물 견본 주택을 조성하고 운영하는데 적게는 수억원, 많게는 수십억원이 든다. 하지만 이 아파트는 가로주택정비사업아파트라 215가구 규모로 단지 규모가 작고 일반분양 물량도 45가구에 불과하다. 업계에선 이러한 결정의 배경엔 흥행 자신감도 깔렸다. 이 단지는 서울 지하철 2호선 강변역과 구의역이 반경 500m 이내에 위치한 더블 역세권 입지와 저렴한 분양가로 경쟁력을 갖췄다. 이 아파트의 분양가격은 전용면적 84㎡ 기준 12억7202만~12억7480만원으로 인근 단지 시세 14억 대비 저렴하다. 포스코이앤씨가 최근 전북특별자치도 전주에 선보인 '에코시티 더샵 4차'도 실물 견본주택 없이 분양에 나섰는데 1순위 청약에서 191.2대1의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다. 일반분양 물량이 354가구로 적지 않지만 분양가상한제가 적용돼 높은 경쟁률을 보였다. 지난 3월 분양에 나서 완판(완전판매)에 성공한 경기 성남시 '분당 금호어울림 그린파크'도 사이버 견본주택만 운영했다. 전체 242가구 규모의 이 단지는 일반분양 물량이 74가구에 불과했다. 이밖에 152.5대 1의 청약 경쟁률을 통해 조기 완판에 성공한 서울 송파구 '힐스테이트 e편한세상 문정'도 지난해 11월 분양 당시 사이버 견본주택만 단독 운영했다. 부동산 전문가들은 건설사들의 비용 절감 노력도 중요하지만 현재 주택시장이 선분양 관행이 정착돼 있다는 점에서 정보의 비대칭성이 강한데 실물 견본주택을 짓지 않는 것은 수요자들에게 더욱 불리하게 작용할 수 있다고 지적한다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “주택의 경우 수억에서 수십억원이 드는 평생의 가장 큰 소비 중 하나"라며 “사이버 공간은 실물 견본주택에 가는 것만큼 집 구조를 상세히 뜯어볼 수 없어 소비자들의 선택의 기회를 더욱 제한할 수 있다"고 설명했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “건설사 입장에선 비용절감 측면이 있지만 실물 견본주택을 못보고 청약해야 한다면 소비자에게는 불리한 것이 사실"이라고 밝혔다. 한편, 부동산 시장 침체가 이어지고 있지만 분양시장은 입지와 분양가 등으로 양극화 양상을 보이고 있다. 실제로 지난달 13일 기준 올해 전국에서 1순위 청약에 나선 99개 단지의 1순위 평균 경쟁률은 4.6대 1이었다. 이 중 서울의 평균 경쟁률은 124.9대 1을 기록했다. 분양업계 한 관계자는 “고금리와 원자재가격 인상에 따른 분양가 상승기조가 오히려 '똘똘한 한채'를 더욱 심화시켰다"며 “입지와 분양가가 괜찮은 곳의 선호현상이 앞으로도 이어질 것"이라고 설명했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

부동산 경기침체로 전국에서 미분양 주택이 증가하고 있지만, 건설사들은 오히려 이번 달 올해 최대 물량을 공급할 예정이다. 안 팔릴 것이 뻔하지만, 고금리에 따른 금융 부담, 장기 불황 가능성, PF(프로젝트 파이낸싱) 사업 구조 등 때문에 '울며 겨자 먹기식' 분양에 나선 것이다. 2일 국토교통부에 따르면 지난 4월 전국 미분양 주택은 7만1997가구로 집계됐다. 전월보다 10.8%(7033가구) 늘어나며 5개월 연속 증가세를 보였다. 미분양 주택이 7만가구를 넘어선 것은 지난해 4월(7만1365가구) 이후 1년 만이다. 게다가 '악성 미분양'으로 꼽히는 준공 후 미분양은 지난달 1만2968가구로 전월보다 6.3%(744가구) 늘었다. 이는 2020년 11월(1만4060가구) 이후 가장 많은 수치다. 사업 주체가 지자체에 보고하지 않거나 축소 등 거짓으로 신고해도 보고를 강제하거나 검증할 방법이 없는 만큼 업계에선 미분양 주택이 이미 10만가구를 넘었다는 분석도 나온다. 미분양이 많은 것으로 드러나면 불리해지는 사업자들이 축소 응답했을 가능성을 고려하면 실제 미분양이 10만가구를 넘어섰을 가능성이 있다는 게 대한주택건설협회 등 건설업계의 주장이다. 정부는 준공 후 미분양을 매입하면 세제 산정 때 주택 수에서 제외하도록 시행령을 개정하고, 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 10년 만에 재도입했으나 시장의 반응은 시큰둥하다. CR리츠가 지방 미분양 주택을 매입하면 취득세 중과 배제(준공 후 미분양 한정)와 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하는 세제 혜택을 준다. 취득세 중과 배제는 이달 28일부로 시행됐으며, 현재 종부세 합산 배제를 위한 시행령 개정안을 입법 예고 중이다. 이같은 상황이지만 건설사들이 분양물량을 늘리면서 이달 들어 올해 최대 물량 분양이 예정돼 있다. 부동산R114에 따르면 6월 전국 분양예정 아파트는 62개 단지, 총 5만2258가구(임대 포함)로 조사됐다. 1~5월까지 매월 평균 2만가구 안팎으로 공급됐던 분양물량이 6월 들어 2배 이상 증가했다. 이같은 분양물량 분출은 그간 무기한 분양을 미루고 그 시기를 저울질하던 건설사들이 금융 비용 등을 감안해 더이상 연기할 수 없다는 판단을 내린 것으로 풀이된다. 부동산 시장의 장기 불황 가능성이 높아지고 있고 고금리로 인해 금융부담이 증가하고 있다. PF 업계에 따르면 부동산 PF 대출 금리는 선순위 기준 10%를 넘기며 최근 두 자릿수까지 올랐다. 부동산 PF는 사업부지 취득과 인허가 과정의 자금과 관련된 단기 브릿지론과 인허가 이후 착공 및 준공 등 건설 과정에 필요한 본 PF로 구분된다. 건설사들은 통상 분양 과정에서 회수한 중도금을 통해 PF 원금 및 이자를 충당하는 등 자금을 융통한다. 분양 시장이 침체됐더라도 금리가 낮다면 일정을 미루고 때를 기다리면 되지만 현재는 공사비 급등 및 낮은 사업성으로 인한 공사 중단, 미분양 등 위험 요인이 있음에도 분양을 감행해야 할 만큼 이자 부담이 큰 상황이다. A건설사 관계자는 “최근 매매시장이 회복된 점은 긍정적이지만 미분양이 심각한 상황이라 분양에 나서기 부담스러운 상황"이라며 “이자 부담이 커 어쩔 수 없이 분양에 나설 수밖에 없다"고 설명했다. B건설사 관계자도 “건설은 브릿지론으로 토지가격을 지불하고 인허가 이후 본 PF로 갈아타면서 시작되는 구조"라며 “본 PF에 들어가지 않으면 부실 사업장으로 몰려 연내 청산될 수 있기 때문에 본 PF 전환을 하긴 하지만 막상 성공해도 공사비 증가 등 위험 요인으로 부담이 큰 상황"이라고 밝혔다. 한편 폐업이 속출하는 등 건설사들은 그 어느 때보다 어려움을 겪고 있다. 올해 1∼4월 종합건설사 폐업 신고는 152건으로 지난해 같은 기간(111건)보다 36.93% 증가했다. 같은 기간 전문건설사 폐업 건수도 715건에서 781건으로 늘었다. 부동산 전문가들은 시장의 수요를 진작시킬 수 있는 정부의 획기적인 정책이 필요하다고 조언하다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “부동산 시장 침체가 장기화될 것으로 예상되고 미분양도 심화할 것"이라며 “정부는 미분양을 해결하기 위해 취득세나 양도세를 감면하는 등 획기적인 수요 진작 정책을 내놓을 필요가 있다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

오피스텔, 지식산업센터 등 부동산 호황기에 투자자들 사이에서 큰 인기를 끌었던 수익형 부동산이 애물단지로 전락하고 있다. 부동산 전문가들은 수익형부동산 시장 침체가 장기화될 것으로 예상되는 만큼 시장을 활성화할 수 있는 대책이 필요하다고 조언한다. 30일 부동산업계에 따르면 오피스텔 시장은 고금리 기조와 부동산 시장 침체 여파로 청약 수요가 크게 위축됐다. 실제로 올해 들어 오피스텔 청약 17건이 이뤄졌는데 평균 경쟁률이 4.9 대 1에 불과하다. 이는 2022년(5.3 대 1)과 지난해(6.7 대 1) 연간 평균 경쟁률보다 낮은 수치다. 서울 주요 지역 역세권 오피스텔에서도 청약미달이 속출하고 있다. 지난달 17~19일 청약을 실시한 강서구 화곡동 '한울에이치밸리움 더하이클래스' 오피스텔은 117실 모집에 13명(평균 경쟁률은 0.11 대 1)만이 청약을 신청했다. 지난 3월 청약에 나선 구로구 가리봉동 '가산 G밸리 라티포레스트'(3.3 대 1), 금천구 시흥동 '서울 우남 w컨템포287 오피스텔'(2.7 대 1) 등도 한 자릿수 청약 경쟁률을 기록했다. 경기 부천시 소사본동 '현대 프라힐스 소사역 더프라임'은 미분양 물량을 털어내지 못해 올 4월까지 아홉 차례 청약을 진행했다 상황이 이렇자 건설사들은 오피스텔 공급을 꺼리고 있다. 부동산R114에 따르면 지난달 전국 오피스텔 분양실적은 전국 159가구에 그친 것으로 집계됐다. 전국 오피스텔 분양이 아예 없었던 올해 1월을 제외하면 지난 2009년 8월(148가구) 이후 14년 만에 기록한 역대 최저 기록이다. 지난달 서울 오피스텔의 매매가격이 상승세로 전환하면서 일각에선 시장 회복에 대한 기대감이 나오기도 한다. 실제 KB부동산에 따르면 지난달 서울 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.03% 올라 5개월 만에 상승으로 돌아섰다. 하지만 건설업계에선 시장 회복을 논하기에는 시기상조라는 평가가 지배적이다. 지식산업센터 시장도 갈수록 침체 늪에 빠져들고 있다. 경공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 1분기 법원 경매에 나온 전국 지식산업센터는 총 236건으로 전년 동기(125건)대비 88% 급증했다. 경매 매물은 증가하고 있지만 수요는 적어 낙찰률과 감정가 대비 낙찰가율은 하락세다. 법원 경매에 나온 지식산업센터의 낙찰률은 지난 2022년 45.0%에서 지난해 28.9%, 올해는 25.0%로 급락했다. 감정가 대비 낙찰가율도 지난 2022년 88.7%에서 올해 69.6%로 떨어졌다. 거래도 얼어붙었다. 상업용 부동산 전문기업 알스퀘어에 따르면 지난해 서울 지역 지식산업센터 거래액은 총 6000억원으로 전년에 비해 38% 감소했다. 최고점을 찍었던 2021년 거래액(1조5천억원)과 비교하면 60% 줄었다. 2021년부터 2022년 상반기까지 연 20% 이상의 높은 상승률을 보였던 지식산업센터 매매가격 역시 지난 2022년 4분기에 전 분기 대비 2.0% 하락한 것을 시작으로 작년 3분기까지 5개 분기 연속 하락했다. 부동산 업계 관계자는 “지난 몇 년간 호황기를 맞이해 투자처로 인기를 높였던 지식산업센터는 최근 공급 과잉과 고금리 등의 여파로 큰 어려움을 겪고 있다"고 설명했다. 생활형 숙박시설(생숙), 분양형 호텔, 물류센터 등 다른 수익형 부동산들도 마찬가지다. 최근 경기가 침체도 수요가 줄어든데다 몇년새 공급은 폭증했다. 국토부에 따르면 생숙은 2022년 8만6920개로, 2018년 3만여개에서 2배 이상 늘었다. 지식산업센터는 지난 1월 말 전국에 총 1529곳이 공급됐는데, 이는 4년 전에 비해 362곳이나 늘었다. 그바람에 전국적으로 50~90%가 공실로 남아 있다. 부동산 전문가들은 수익형 부동산 시장 침체가 오랫동안 지속될 것으로 예상되는 만큼 용도 변경 허용을 통한 대출 및 거래 활성화, 세제 혜택 등 시장을 활성화 수 있는 정책이 마련될 필요가 있다고 조언한다. 서진형 광운대 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “국제 경제의 불확실성과 국내 부동산 경기의 불확실성이 겹쳐서 상업용 부동산 시장이 많이 침체된 상황"이라며 “시장 침체가 오랫동안 지속될 것으로 예상되는 만큼 양도세, 소득세 완화 등 시장을 활성화하는 획기적인 대책이 필요하다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

부동산 시장이 갈등의 장이 되고 있다. 곳곳의 정비사업 현장에서 공사비 분쟁으로 시공사-조합 간 줄소송이 잇따르는 모습이다. 미분양 사업장에서도 할인분양을 둘러싸고 수분양자와 시행사의 갈등이 격화하고 있다. 28일 건설업계에 따르면 최근 공사비 인상으로 건설사-조합간 갈등이 극심하다. 자잿값과 인건비가 대폭 오르자 건설사들의 원가율(매출액에서 원가가 차지하는 비율)이 90% 이상으로 치솟았다. 이는 적정 수준인 80%를 훨씬 웃도는 수치다. 원가율을 개선해야 하는 건설사들은 자재값 인상분을 공사비에 반영해 달라고 요구하고 나섰다. 하지만 조합은 분담금 증가를 우려해 강하게 반발하고 있다. 부산 부산진구 범천1-1 재개발사업이 대표적 사례다. 시공사인 현대건설은 539만9000원이던 3.3㎡(평)당 공사비를 926만원으로 증액하겠다고 통보해 조합과 갈등을 겪고 있다. 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구에는 548만원에서 829만원으로 공사비 증액을 요청했다. 소송전으로 비화하는 경우도 심심치 않다. GS건설은 지난 3월 서울 강북구 미아3구역 재개발 조합을 상대로 물가상승 공사대금 등 청구소송을 제기했다. 소송액은 약 323억원이다. 미아3구역은 2014년 총공사비 1980억원에 도급계약을 체결해 2017년, 2021년, 2023년 세 차례에 걸쳐 690억원을 증액했다. 롯데건설 역시 서울 송파구 거여2-1구역 재개발조합(107억원) 강남구 대치2지구 재건축조합(85억원) 인천 미추홀구 주안4구역 재개발조합(83억원) 등과 공사대금 소송을 진행하고 있다. DL이앤씨 또한 인천 부평구 청천2구역 재개발조합과 1645억원의 공사대금 청구소송을 이어오다가 최근 조합이 공사비 증액을 결정해 합의서를 작성한 것으로 알려졌다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “원자재 가격 인건비 인상 등으로 공사비가 급등하면서 조합과 시공사 간 갈등이 늘어나고 있다"며 “정부는 갈등 중재를 위해 적극적으로 나서야 한다"고 지적했다. 악성 미분양 물량을 처리하기 위한 할인 분양을 둘러싼 수분양자와 시행사의 갈등이 격화하고 있다. 이달 대구 동구 '안심호반써밋이스텔라'는 입주자 반발에 할인분양을 보류하기로 했다. 당초 시행사인 호반산업은 미분양 단지를 사면 '5년 뒤 잔금 납부' '최대 9000만원 할인' 등 파격적인 조건으로 할인분양을 시도했지만 이에 기존 입주민들이 거세게 반발했다. 입주민들은 지난 2월 서울로 '상경 트럭 시위'를 벌였으며 지난 13일에는 아파트 출입구를 차로 가로막아 통행을 방해했다. 대구 수성구 빌리브헤리티지는 시행사의 할인분양을 막기 위해 기존 입주자들이 철조망을 치고 경계를 서기도 했다. 이들은 정문을 비롯해 아파트 사방에 철조망을 설치하고 '공매 및 수의계약 세대 입주 결사반대' '2차 추가 가압류 확정' 등 플래카드를 내걸었다. 건설업계에선 이같은 할인분양 갈등이 더욱 늘어날 것으로 예상하고 있다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 늘어나고 있는 추세이기 때문이다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 기준 준공 후 미분양은 1만2194가구로, 한 달 새 2.8%(327가구) 증가했다. 지난해 8월부터 8개월 연속 증가세를 이어오고 있는 것이다. 특히 준공 후 미분양 주택은 수요가 적은 지방에 몰려 있다. 정부가 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입하는 경우, 주택 수 산정에서 제외하는 등 세제 혜택을 주겠다고 밝혔지만, 이렇다 할 성과를 거두지 못하는 상황이다. 부동산 전문가는 이같은 갈등을 해결하기 위해선 시장의 수요를 진작시킬 수 있는 정책이 필요하다고 조언하다. 서 교수는 “미분양이 늘어나는 상황에서 할인분양 갈등은 더욱 늘어날 것"이라며 “정부는 갈등을 해결하기 위해 취득세나 양도세를 감면하는 등 획기적인 수요 진작 정책을 내놓을 필요가 있다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

다음달 강화된 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업성 평가가 첫 적용될 예정인 가운데 건설업계에선 보완이 필요하다는 목소리가 나오고 있다. 연착륙을 위한 옥석 가리기는 필요하지만 부실사업장을 나누는 기준이 지나치게 획일적이어서 오히려 줄도산의 도화선이 될 수 있다는 지적이다. 27일 건설업계에 따르면 오는 6월부터 부동산 PF 사업장별 사업성 평가가 실시돼 PF 부실 사업장에 대한 옥석 가리기가 본격화된다. 금융회사는 7월 초까지 사업장별로 사업성 평가를 마무리해야 한다. 기존 양호·보통·악화우려 등 3단계에서 가장 낮은 등급인 악화우려 등급을 세분화했다. 유의 등급 사업장은 재구조화 또는 자율매각을 추진하고, 부실우려 사업장은 경공매 처리하도록 한다. PF 만기를 4회 이상 연장했거나 준공예정일 이후 18개월이 지났을 때 분양률이 50% 미만이면 '부실우려'로 분류해야 한다. '유의' 또는 '부실우려' 등급 판정을 받은 사업장은 적극적인 사후 관리를 유도한다. '유의' 등급 사업장은 재구조화와 자율매각을, 사실상 사업 진행이 어려워 '부실우려' 판정을 받은 사업장은 상각 또는 경·공매를 통한 매각 수순을 밟는다. 건설업계는 강하게 반발하고 있다. 금융당국이 대출 만기 연장 횟수, 분양률 등 단순 계량 지표로만 사업성을 평가하도록 강제한다는 것이다. 특히 획일적으로 기준을 적용할 경우 대형 건설사에 비해 유동성이 부족한 지역 중소형 건설사들은 생존 경쟁에 내몰릴 것을 우려하고 있다. 부실 사업장을 정리하는 과정에서 대규모 자금 손실이 불가피하기 때문이다. 유의, 부실 우려 등급을 받아 경공매 시장에 물량이 쏟아지면 부동산 가격이 더 떨어져 부실 사업장이 급증하는 악순환도 우려된다. PF 대출 잔액이 230조원에 달하는데 부실채권 매입을 위한 정책자금이 크지 않아 시장 충격을 흡수하기에는 역부족이라는 지적도 제기된다. 건설업계 한 관계자는 “같은 PF 연체 상황이라도 아파트와 비아파트, 복합개발 등 현장마다 사정이 다른데 이를 고려하지 않은 것 같다"면서 “어떤 PF 사업장은 금융회사들이 9개월 주기로 만기를 연장해 준 반면 수수료를 많이 떼기 위해 3개월 단위로 연장해 준 곳도 있는데, 횟수를 기준으로 위험도를 판단한다는 것은 금융회사들의 책임을 모두 시행사에게로만 떠넘기는 것"이라고 주장했다. 이어 “연착륙을 위한 옥석 가리기는 필요하지만 다음달부터 시행되는 PF방안이 오히려 줄도산의 도화선이 될 수 있다"며 “금융당국과 정부는 합리적인 기준을 다시 마련해야 한다"고 덧붙였다. 금융당국은 단순히 만기연장 횟수 등으로만 획일적으로 평가해 구조조정 대상을 선정하지 않을 것이란 입장이다. 사업성 평가시 한개 지표에 의존하지 않고 다양한 위험요인을 종합적으로 고려할 것이란 방침이다. 사업의 특수성이 인정되는 경우 예외 평가가 가능하므로 합리적이고 객관적인 평가가 가능할 것으로 보고 있다. 부동산 전문가들은 근본적인 PF 대책은 시장을 활성화는 방안을 마련하다는 것이 중요하다고 조언한다. 악성 미분양 등을 해소하기 위해 취득세나 양도세를 감면하는 등 획기적인 조치가 필요하다는 것이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “PF 시장 정상화를 위한 가장 근본적인 방법은 침체된 시장을 활성화시키는 것"이라며 “지방 악성 미분양 등을 해소하기 위해 취득세나 양도세를 감면하는 등 획기적인 조치가 더 필요하다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

'한 번도 겪어 보지 못한 사회가 온다. ' 최근 우리 사회의 주요 화두는 인구 감소라는 사상 초유의 사태를 초래하고 있는 저출산 문제다. 지난해 우리나라 합계출산율은 0.72명이었다. 통상 현재 인구를 유지하려면 합계출산율이 2.1명이어야 한다는데 절반도 미치지 못한 것이다. 올해 합계출산은 0.68명을 기록할 전망으로 이제는 0.7명대도 위협받고 있다. 이에 따라 사회의 급격한 변화가 예상되는데, 가장 큰 관심사 중 하나는 부동산 시장의 향배다. 어떤 이들은 인구 감소, 고령화에도 불구하고 집 값이 유지될 것이라고 보는 반면 대세 하락이 불가피하다는 의견도 나오고 있다. 이에 창간 35주년을 맞은 에너지경제신문은 경제 전문가들로부터 인구감소시대 주택시장 전망을 듣는 지상좌담을 마련했다. ■지상좌담 참가자 △홍춘욱 프리즘투자자문대표(이하 홍) △한문도 서울디지털대학교 부동산학과 겸임교수(이하 한) △박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원(이하 박) ◇현재 부동산 시장은 장기 침체에 빠져있다. 원인과 대책, 향후 전망은? △홍: 부동산 시장의 침체 원인은 소득에 비해 주택가격이 가파르게 오르는, 버블이 출현했다 붕괴된 데 있다. 다행히 최근 경제성장률이 가파르게 높아지고 있어, 곧 '소득>주택가격'의 관계가 형성될 것으로 기대하고 있다. 이런 흐름을 더욱 촉진하는데 금리인하가 도움될 수 있다. △한: 부동산가격 거품이 제거되지 않았다. 현재 주택 가격은 실수요자들이 접근하기에 과도하게 높은 수준이다. 2020년부터 2022년 상반기까지 미래 실수요가 미리 소진됐다. 수요 공백기에 다다른 상황이다. △박: 고금리, 원자잿값 급등, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실에 따른 자금난 등 3대 악재로 부동산 시장이 침체에 빠져 있다. 이에 따라 민간공급이 위축된 상황으로 공공에서 적극적으로 공급에 나서 공급난 우려를 불실시킬 필요가 있다. ◇높은 집값에 출산율이 떨어지고 있는 만큼 정부가 다양한 부동산 대책을 내놓고 있지만 실효성은 떨어지는 모습이다. 출산율 증가에 도움이 될 수 있는 부동산 정책은? △홍: 소득과 자산가격의 상승은 저출산을 유발하는 경향이 있다. 소득이 높아짐에 따라, 경력단절 여성의 기회비용이 높아진다. 더 나아가 자가 보유가 결혼이나 출산의 전제조건인 경우, 주택가격 상승은 출산율을 낮춘다. 따라서 GTX(수도권광역급행철도) 등을 통한 주택시장 부양 노력은 출산율 하락 위험을 높일 수도 있다. 대신 출산가정에 대한 대출 혜택 부여는 출산율 반등에 도움이 될 것으로 예상된다. △한: 수도권 인구는 전국민의 50% 수준인데 수도권의 주택 가격은 청년층이 결혼을 하기에 부담스러운 가격이다. 현 주택 가격수준이 서울 수도권에 경우 30%에서 40% 조정되었을 경우 혼인율 증가로 이어질 것이다. 또 수도권의 그린벨트 지역 및 관리지역 등에 대해 교통망 확충과 함께 자족도시형 주택단지를 공공과 민간이 합동 개발하는 방식으로 주택공급을 확대해야 한다. △박: 지속적인 저가 공공주택 및 임대주택 확충이 필요하다. 그리고 수도권 쏠림 현상을 완화해야 저출산에 따른 인구충격을 막을 수 있다. ◇향후 집값 향방에 관심이 쏠린다. 저출산과 고령화를 먼저 경험한 일본처럼 침체가 우려되는데? △홍: 인구가 줄더라도 '노령층 증가→내수 감소→기업 이익 감소→부동산·주가 하락'이라는 경기침체의 악순환이 벌어질 가능성은 크지 않다고 본다. 일단 지금부터 늘어나는 우리나라의 노령층은 '단군 이래 가장 부자'다. 1970년대 이후 고도성장의 과정을 겪으며 처음으로 자산을 추적한 세대다. 따라서 미국처럼 '노령화→인력 부족→임금 상승→자산 증가'의 경로를 밟을 수 있다. 일본은 단순히 고령화와 인구 감소로 불황에 빠진 것이 아니다. 일본 정부는 2000년대 중반 이후, 인구감소 및 노령화 현상을 인정하고, 국토의 균형 발전 대신 도시재생으로 방향을 틀었다. 이후 일본의 주택공급은 드라마틱하게 감소됐고 신도시 건설이 중단되는 대신, 닛폰기힐스 같은 도심 재생 프로젝트가 진행되면서 대도시 위주로 주택 가격을 회복했다. △한: 2030년경 연간 혼인 가구 수가 20만에서 10만대로 금감한다. 이 같은 신규 실수요자의 감소와 사망자 증가로 일본 버블 붕괴 보다는 약하지만 주택가격 조정 하락이 불가피하다. 특히 2040년 전후로 주택 수요가 둔화될 것이다. 저출산 고령화 현상은 은퇴계층의 소득감소, 고령 1~2인가구 증가, 주택 매입의 핵심 연령층 감소 등의 현상을 부르며 이는 주택시장 구조의 변화를 유발할 것이다. 다만 수도권, 특히 서울의 경우 정부의 정책 방향에 따라 주택가격 하락 폭이 미약할 수 있다. 미래 주거용 부동산 시장은▲지역별 양극화 불가피 및 국가균형발전을 위한 조치가 없을 경우 양극화 가속 ▲전체 주거용 부동산 가치의 점진적 하락 ▲공장, 기업, 대학 등 일자리가 많은 도시로의 집중 현상 발생 등이 예상된다. △박: 우리나라 부동산은 일본을 따라가지 않더라도 수축이 불가피하다. 통계청에 따르면 우리나라 인구는 2020년부터 줄고 있지만 가구 수는 2039년에 정점을 찍고 그 다음 해부터 줄어든다. 부동산 시장은 2030년부터 인구감소의 영향을 받을 가능성이 높고 인구와 가구 수가 함께 줄어드는 2040부터는 충격이 본격화할 것이다. 이 경우 그동안의 부동산 문법이 통하지 않을 수 있다. 물론 인구 위기론에도 불구하고 당장 부동산시장에서 인구 쇼크가 현실화할 가능성은 낮다. 향후 주택시장은 도심은 부상하고 외곽은 위축되는 초양극화 현상이 진행될 것이다. 교육, 병원, 쇼핑 등 각종 편의시설이 갖춰진 곳에 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 이에 따라 비선호지역은 제대로 된 도시의 기능을 발휘하지 못할 전망이다. ◇정부나 소비자(개인), 공급자 등 시장 참여 주체들의 바람직한 대응 방향이 있다면? △홍: 소비자는 당분간 똘똘한 한 채 전략이 유망하다. 젊은 인구가 집중되며, 도시 인프라가 갖춰진 지역의 독주 현상이 지속될 것으로 판단되기 때문이다. 아울러 부동산 양극화에 대비해 클러스터 지역에 집중하는 한편 해외 리츠(REITs)에 투자하는 등 다변화해야 한다. 정부는 하루 빨리 정책기조를 전환해 도시재생 정책을 꾸준하게 펼치는 노력을 해야 한다. △한: 건설회사 기업들의 경우 건설 분양의 수익 모델만 가지고 향후 감소하는 수요를 감안할 때 기업 유지에 어려움과 문제가 발생할 수밖에 없다. 일본의 경우 버블 붕괴 이후 건설업체의 50%가 쓰러졌다. 민간 임대주택 사업을 통한 안정적 수익의 장기성을 확보하는 수익모델이 필요하다. △박: 기업의 경우 사업포트폴리오를 다각화할 필요가 있다. 주택사업 비중이 높은 건설사들은 주기적으로 위기에 봉착할 가능성이 높다. 토목사업의 비중을 높여 안정적으로 사업을 운영해야 한다. 소비자는 원화 자산인 우리나라 부동산에 집중 투자하는 것은 바람직하지 않다. 부동산 비중이 많다면 줄여야 한다. 또 부동산 투자를 바라보는 시각도 바꿔야 한다. 시세 차익보다는 현금 흐름이 더욱 중요해지고 있다. 부동산 가격이 크게 오르지 않는 상황에서는 현금 흐름에 따라 부동산의 등급이 매겨질 수 있다는 점을 인식해야 한다. ■좌담회 참석자 프로필 홍춘옥: △연세대학교 사학과 학사 △고려대학교 대학원 경제학 석사 △명지대학교 대학원 경영학 박사 △前 KB국민은행 수석 이코노미스트 △前 국민연금 투자운용팀장 △現 프리즘투자자문 대표 한문도: △고려대학교 원예과학과 학사 △부산동의대학교 대학원 부동산학 박사 △前 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 △前 서울사이버대 부동산학과 겸임교수 △現 서울디지털대 부동산학과 겸임교수 박원갑: △고려대학교 외교정치학 학사 △건국대학교 부동산대학원 금융투자 석사 △강원대학교 대학원 부동산학 박사 △前 중앙일보 부동산 기자 △前 스피드뱅크부동산연구소장 △現 KB국민은행 수석부동산전문위원 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울 강남 한복판에 105층 초고층 빌딩을 중심으로 한 국제교류복합지구 조성 사업에 큰 차질이 생겼다. 핵심 부지인 옛 한전부지를 매입한 현대자동차그룹이 비용 감축을 위해 마천루 건설을 사실상 포기하고 55층 규모 빌딩 2개 건축 등 '실용'을 택하겠다고 나섰기 때문이다. 초고층 빌딩을 전제로 수천억원의 특혜까지 제공했던 시는 지구를 상징하는 랜드마크 빌딩을 포기해야 할 상황이 되자 이를 회수하기 위해 재협상이 필요하다는 입장이다. 반면 현대차는 '특혜'는 부지 인수의 전제조건이었으며, 여러가지 사정상 55층 빌딩 건축은 불가피하다고 일축하고 있다. 22일 건설업계에 따르면 서울 강남구 삼성동에 들어설 '글로벌 비즈니스 콤플렉스'(GBC) 빌딩 층수를 두고 시와 현대차가 대립하고 있다. 현대차는 지난 20일 GBC 빌딩 조성 사업의 새로운 계획안과 조감도를 공개했다. 당초 현대차는 105층 초고층 빌딩 1동과 중·저층 빌딩 4동 등 총 5개 동을 지을 계획이었다. 하지만 최근 55층 빌딩 2동과 저층 빌딩 4동 등 총 6개 건물을 짓는 것으로 계획안을 수정했다. 현대차는 55층 2동은 모빌리티 산업 혁신 클러스터로, 저층 4동은 복합 문화 공간으로 조성할 계획이라며 단지의 이름 또한 기존 '글로벌비즈니스센터'에서 '글로벌비즈니스컴플렉스'로 변경했다. 현대차는 2014년 삼성동 옛 한전 부지를 매입해 7만9342㎡ 면적에 초고층 빌딩 1개 동과 저층 건물 4개 동을 짓기로 했었다. 이후 시와의 협의를 거쳐 2020년 착공에 들어갔으며, 총 사업비로는 부지 대금과 취득세, 토지 부대비용, 공공기여, 건축비 등을 합해 15조원을 웃돌 전망이었다. 하지만 본격적인 공사가 지연되는 사이, 공사비 상승과 초고층 빌딩 건립으로 인한 고도 제한 문제 등으로 현대차는 기존 설계안에 대한 재검토에 들어갔다. 이후 지난 2월 GBC 빌딩의 실용성 및 안전성, 대내외 경영환경 변화, 그룹 미래전략 등을 종합적으로 고려해 시에 변경안을 제출했다. 결국은 돈 문제였다. GBC 빌딩 최고 층수를 절반가량으로 낮추면 공사비용을 대폭 감소 할 수 있을 뿐더러 공사 기간도 줄일 수 있다는 판단에서다. 시는 현대차의 변경안을 수용할 수 없다는 입장이다. 105층 GBC를 랜드마크로 하는 서울국제교류복합지구 계획에 차질이 생겼다. 특히 초고층 빌딩 건축을 명분으로 용도지역 상향 및 공공기여 감축 등 각종 인센티브를 제공했는데 계획이 바뀌었으니 다시 협상해야 한다는 주장이다. 시는 현대차가 2016년 105층 건축 계획을 세우자 초고층 공사비 부담을 감안해 종상향에 따른 공공기여금을 2300억원가량 깎아준 것으로 알려졌다. 시 관계자는 “GBC 프로젝트는 시작부터 사전협상제도를 통해 인근 코엑스 등과 같은 민간사업을 유치해 국제적인 용도로 사용할 수 있는 장소를 만들겠다는 계획으로 준비된 것"이라며 “사업 처음부터 (105층을 전제로) 현대차와 공공기여, 교통 영향 등에 대해 함께 논의하고 사전협상을 끝냈다"고 설명했다. 그는 이어 “55층으로 계획을 변경한다면 내용을 다시 검토해야 하며 이러한 입장에는 변화가 없다"면서 “건축허가가 아미 나와있는 상태에서 변경 계획이 들어온 상황"이라며 “현대차 측과 적극적인 대화와 논의를 이어가고 있으며 의견을 맞추려고 노력하고 있다"고 덧붙였다. 반면 현대차는 시의 이같은 주장에 대해 '사실과 다르다'는 입장이다. 현대차 관계자는 “시가 초고층 빌딩 건축을 명분으로 혜택을 제공했다는 얘기가 있는데 이는 토지 매입 전부터 확정됐던 것으로 알고 있다"면서 “당시 시는 원활한 부지 매각을 위해 용도변경 및 용적률 상향 등의 조건을 걸고 입찰 참여를 유도했다. 이제 와서 다른 얘기를 하는 것은 앞뒤가 맞지 않다"고 말했다. 그는 이어 “새로운 계획안은 디자인 위주의 변경이기 때문에 추가 협상 대상이 아니라고 본다"며 “단독으로 진행하는 사업이 아니기 때문에 긴밀한 협업이 필요한 만큼 협의가 잘 이뤄져 원만히 해결되길 바란다"고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

한국토지주택공사(LH)와 지방공사들이 민간참여 공공주택사업의 공사비를 올려준다. 올해 하반기부터 공공주택 부문에서도 공사비 인상이 본격화하는 것이다. 21일 건설업계에 따르면 국토교통부는 지난 20일 LH와 경기주택도시공사(GH), 인천도시공사(iH), 부산도시공사, 충남개발공사 등 지방공사에 민관합동 건설투자사업(PF·프로젝트파이낸싱) 조정위원회의 1차 조정에 따른 후속 조치를 이행해달라는 공문을 보냈다. 국토부는 지난해 10월 PF 조정위원회를 10년 만에 재가동해 공사비 인상, PF 금리 인상으로 위기에 몰린 사업장에 대한 조정에 나섰다. 1차 조정 신청 당시 총 34건이 접수됐는데, 민간참여 공공주택이 70%(24건·7조6000억원 규모)를 차지할 정도로 공사비 갈등이 심각했다. 민간참여 공공주택은 LH가 토지를 제공하고 민간 건설사는 건설과 분양을 맡아 수익을 투자 지분에 따라 배분하는 사업 방식이다. 민간참여 공공주택사업은 계약 체결 당시 '물가 변동에 따른 공사비 증액 조항'이 없었기 때문에, 조정을 신청한 건설사 대부분은 공사비 상승분을 공공이 조금 더 부담할 것을 요청했다. 하지만 시공사 측이 공사비 인상을 요구해도 LH는 기존 협약서에 근거해 이를 거부해왔다. 시간이 지나며 공사비 갈등으로 공공주택 공급이 지연되고, PF 부실이 불거질 수 있다는 우려가 커지자 PF 조정위는 공사비 상승분의 일정 부분을 공공이 부담하는 것을 골자로 한 가이드라인을 내놨다. 조정위는 건설공사비지수로 산출한 실제 물가상승률에서 통상 물가상승률(사업 시작 전 10년간 건설공사비지수 상승률 평균)을 빼 '급등 물가상승률'을 구한 뒤 이를 공사비 분담에 활용하도록 했다. LH 지분 60%, 민간 건설사 지분 40%, 총사업비는 1000억원인 민간참여 공공주택사업의 경우, 급등 물가상승률이 10%로 산출됐을 때 LH가 오른 공사비 100억원 중 지분율에 따라 60억원을 민간 건설사에 보전해줘야 한다는 것이다. 공공기관들은 공사비 증액 때 LH 등 공공기관이 배임 논란에 휩싸일 수 있다는 점을 우려해 공사비 증액을 머뭇거렸다. 이에 정부는 공공기관이 감사원의 사전 컨설팅을 거쳐 '감사 면책'을 받은 뒤 민간참여 공공주택사업에서 공사비 증액에 나서도록 했다. 국토부는 LH 등에 보낸 공문에서 “각 기관에서는 조정이 조속히 이뤄질 수 있도록 공사비 분담 가이드라인에 기반해 사업장별 민간 협의 및 감사원 사전컨설팅 후속 절차를 이행해달라"고 밝혔다. 두 달가량 소요되는 감사원 사전 컨설팅 이후 민간참여 공공주택사업 공사비 증액은 올해 하반기부터 이뤄질 것으로 전망된다. 지난달 마감한 PF 조정위의 2차 접수 때는 민간참여 공공주택사업 50건(11조원 규모)이 조정을 신청했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr