규제 푼다지만…정비현장은 여전히 ‘재초환 눈치’

▲서울 강남·송파구 일대 아파트 단지. 사진=연합뉴스

새 정부 출범 이후 정비사업 활성화에 대한 기대감이 커지고 있지만, 현장에서는 여전히 재건축초과이익환수제(재초환)의 그림자가 짙게 드리워져 있다. 조합원당 억대의 부담금이 현실화될 가능성이 제기되면서 조합과 건설사 모두 사업 추진 여부를 놓고 신중한 행보를 이어가고 있다.

15일 국토교통부에 따르면 이달 기준 전국에서 재초환 부과가 검토 중인 정비사업 단지는 총 58곳에 달한다. 이 가운데 서울이 29곳으로 가장 많으며, 서울 지역 조합원의 1인당 평균 부담금은 약 1억4741만 원으로 집계됐다. 특히 부담금이 가장 높은 단지는 1인당 3억9000만 원에 달할 것으로 예상된다.

재초환은 조합원 1인당 재건축 초과이익이 8000만 원을 넘을 경우, 초과분의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 처음 도입돼 2012년 폐지됐다가, 2018년 문재인 정부에서 다시 부활했다. 실제 부과 사례는 아직 없어 유명무실한 상태였다.

하지만 올해부터는 국토부가 부담금 부과 검토를 본격화하면서 현장 분위기도 달라졌다. 부담금 규모가 큰 서울 등 주요 지역 정비사업 조합들 사이에서는 제도 유예나 산정 기준 완화를 요구하는 목소리가 커지고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 “조합들 입장에선 억대 부담금이 사라지면 수익성이 크게 개선돼 사업 추진이 수월하기 때문에 재초환 유예 또는 폐지 요구가 계속 나오고 있다"고 전했다.

이미 재초환 때문에 사업 추진에 말썽이 생긴 곳도 있다. 서울 용산구 한남파라곤, 강남구 청담동 e편한세상3차 등에서는 부담금 산정 기준을 둘러싼 갈등 끝에 일정을 늦추거나 소송 등이 진행 중이다.

전문가들은 제도의 즉각 폐지보다는 '부분 유예'나 '기준 조정' 등 제한적 완화 가능성이 크다고 본다. 서진형 한국부동산경영학회 회장은 “정부 입장에서 정책 신뢰성과 형평성을 고려할 때 갑작스러운 폐지는 어렵다"며 “현행 제도를 유지하면서 완화 수위를 조절할 가능성이 크다"고 분석했다.

김인만 부동산경제연구소 소장도 “재초환은 미실현 이익에 대한 이중과세라는 지적이 있고, 강남권 고가 단지를 중심으로 부담이 과도하다는 불만이 크다"며 “유예나 산정 기준 조정 형태의 일부 완화 가능성이 있다"고 말했다. 다만 그는 “정비사업 지연의 주요 원인은 재초환 외에도 공사비, 금리, 인허가 지연 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한다"고 덧붙였다.

정비사업은 서울 등 수도권 신규 주택 공급의 핵심 축인 만큼 재초환은 상징성과 현실적 영향력이 모두 큰 제도다. 조합 측은 부담금 과다 산정 문제를 지적하며 국토부에 유예 요청 공문을 보내거나, 국민청원·성명서 등을 통해 제도 개선을 요구하고 있다.

정부는 아직 명확한 입장을 내놓지 않았지만, 업계와 전문가들은 공급 확대 기조가 실현되기 위해서는 현실적인 규제 개선이 반드시 병행돼야 한다는 데 무게를 두고 있다. 정비사업 활성화라는 정부의 공약이 실행력을 갖추기 위해선 재초환 제도의 방향성과 구체적인 보완책 마련이 관건으로 떠오르고 있다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr