[에너지경제신문 김준현 기자] 소득세법 시행령 개정 이후 주택임대사업자는 임대 주택 외 거주하는 주택 양도소득세 비과세는 생애 1회만 받을 수 있게 됐다. 최근 부동산 세금 규제완화 바람 속 일시적 2주택자로서 거주주택 양도세 면제가 지속될 수 있도록 법 개정이 가능한지에 대해 다주택자들 관심도가 커지고 있다. 개정 전과 개정 후 달라진 양도세 비과세를 정리하고 두 번 받을 수 있는 사례는 어떠한 것이 있는지 알아본다.-주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 개정 전에는 비과세가 횟수에 상관없이 받을 수 있었는지.▲ 장기임대주택을 보유한 임대사업자는 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 시 1가구 1주택으로 인정받아 횟수 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 또한 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우는 기존 거주주택을 양도한 후 발생한 양도차익에 대해서 비과세를 받을 수 있었다. -개정 후에는 비과세 혜택이 어떻게 됐는지요?▲ 최초 거주주택을 양도한 경우에만 비과세를 1회만 허용하도록 개정됐다. 이는 시행일인 2019년 2월 12일분부터 적용하되, 시행일 당시 거주하는 주택(계약금을 지불한 경우도 포함)은 종전 규정에 따른다.-임대주택을 거주주택으로 전환한 경우는 어떻게 됐는지요?▲ 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우 전체 양도차익에 대해서는 과세로 전환된다. 그러나 최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 된 후 거주주택으로 전환할 시엔 직전 거주주택 양도 후 양도 ‘차익분’이 비과세가 된다. 예로 거주주택 A를 2019년 2월 12일 전에 양도해 비과세 특례를 받았다. 임대주택인 B주택 취득도 2019년 2월 12일 전이다. 이후 B주택을 거주주택으로 변경할 시 A주택 양도일 이후의 기간분만 비과세가 적용된다. 그래서 A주택 양도차익보다 B주택 양도차익이 더 크면 오히려 더 불리해질 수도 있음을 유의해야 한다.-2019년 2월 11일 이전 취득한 주택은 지금도 비과세가 되는지.▲ 그 이전에 취득한 주택이라도 무조건 거주주택 양도세 비과세를 받는 것은 아니다. 예로 2015년 A주택을 취득해 실거주 했다가 2017년 B주택을 취득하고 임대사업자로 등록했는데 2018년 A주택을 양도하면 비과세가 적용된다. 2019년 2월 12일 개정법 적용 후 C주택을 2020년에 실거주로 취득했다가 2년 뒤 C주택을 양도한다고 해도 비과세를 적용받지 못한다. 생애 1회라는 개념은 그 이전의 기록까지도 본다는 것으로 간주하고 있기 때문이다.-임대사업자가 거주주택 양도세 비과세를 두 번 받는 경우는 불가능한지.▲ 가능한 경우가 있다. 예로 2015년 5월 A주택을 취득해 실거주 했다가 2017년 5월 B주택을 취득하고 임대사업자로 등록했는데 2018년 5월 A주택을 양도하면 비과세가 적용되는 것 까지는 위와 같다. 그런데 여기서 2019년 2월 12일 개정법 적용 직전 2018년 7월 C주택을 취득해서 실거주하고, 2023년 4월 C주택을 팔면 C주택도 양도세 비과세 혜택을 받게 되는 것이다. 이 경우는 과거를 따지지 않는 사례에 해당된다.-비과세 두 번 적용되는 또 하나의 예를 든다면.▲ 2015년 5월 A주택을 실거주했다가 2017년 5월 B주택을 취득하고 임대사업자로 등록했는데 2018년 7월 C주택을 취득해서 실거주하는 중이다. 이러다가 2019년 2월 12일 개정 때까지 C주택을 실거주하고 있는 상태에서 2019년 5월 A주택을 양도하면 A주택 양도세 비과세 혜택을 받는다. 또한 2022년 5월 현재 거주 중이었던 C주택을 양도하면 양도세 비과세를 적용받게 돼 두 번 적용받는 경우에 해당된다. 이는 2019년 2월 12일 개정 이후 생애 한 차례로 A주택을 양도세 받았지만 개정 당시 살고 있던 C주택은 거주 중이었기에 비과세가 가능했던 사례다.-[전문가 시각] 향후 소득세법 시행령 개정안을 통해 거주주택 비과세 생애1회를 횟수 제한으로 재개정할 수 있을지.▲ 김제경 투미컨설팅 소장 : 현실적으로 이 내용은 중요한 규정이 아니다. 임대사업자는 이보다 더 중요하게 해결해야 쟁점이 많고, 또한 행정안전부나 국토교통부 등 중앙부처에서도 관심을 갖지 않을 것이다.▲ 김성범 세무법인메가넷 부동산 전문 세무사 : 세금부담 완화의 기본 취지를 부동산 시장 ‘거래 활성화’라고 한다면 임대사업자 비과세 혜택은 큰 영향은 끼치지 않을 것으로 보인다. 이 보다는 종합부동산세 완화와 양도세 중과만 없더라도 큰 힘이 될 것이다. kjh123@ekn.kr최근 정부의 부동산 세금 규제완화 바람 속 일시적 2주택자로서 거주주택 양도세 면제가 가능한지에 대해 다주택자들 관심도가 커지고 있다. 다만 전문가들 입장에선 실현 가능성은 낮은 것으로 나타났다. 사진=에너지경제신문 김준현 기자

[에너지경제신문 김다니엘 기자] 부동산 시장 ‘시한폭탄’으로 불리는 미분양 사태가 심화되고 있는 가운데 이달에만 전국에 2만가구가량이 일반분양을 앞두고 있어 미분양 주택 10만 돌파에 대한 우려가 높아지고 있다.3일 국토교통부에 따르면 지난 2월 전국 미분양 주택은 7만5438가구로 집계되면서 2012년 11월(7만6319가구) 이후 10년3개월 만에 가장 큰 수치를 기록했다. 이는 기존 정부가 내세운 미분양 ‘위험선’인 6만2000가구를 크게 웃도는 수치이다.◇ 미분양 주택 증가세 대폭 축소되기는 했지만…전국 미분양 주택수는 지난해 11월 5만8027가구를 시작으로 12월 6만8148가구, 지난 1월 7만5359가구까지 늘어나다가 지난 2월 7만5438가구를 기록하며 상승세가 꺾였다.월마다 1만가구가량 증가하던 미분양 증가세가 대폭 축소됐다는 점이 긍정적이기는 하지만 미분양 심화에 대한 우려는 부동산 시장 전반에 여전히 남아있다.여기에 더해 악성 미분양이라고 불리는 ‘준공 후 미분양’이 최근 급격하게 규모를 키우면서 미분양 심화에 대한 걱정의 목소리는 점점 더 커지고 있는 상황이다. 준공 후 미분양은 일반적인 분양의 경우와 다르게 완공 때까지 분양을 마치지 못한 물건으로 공사금 회수가 어렵고 이로 인한 이자는 빠르게 불어나 건설사에게 치명적일 수 있다. 이 같은 준공 후 미분양 물량은 지난 2월 전국 기준 8554가구로 전월(7546가구)에 비해 13.4%(1008가구) 급증했다.연이은 악재의 여파로 미분양 사태가 수도권보다 심각한 지방에서는 최근 중소건설사들의 폐업이 이어지고 있다.지난달 30일 국토교통부 건설산업지식정보 시스템에 따르면 올해 1~3월 전국 종합·전문건설사 총 923곳이 폐업신고를 했으며 이 중 수도권을 제외한 지방 건설사는 547곳으로 60%가량을 차지했다.일반적으로 건설사들은 금융사에서 빌린 돈으로 사업을 진행하기 때문에 미분양 및 준공 후 미분양 물량이 증가하게 된다면 시공사 존폐에 치명적인 영향을 끼친다는 해석이다. 미분양 문제는 날이 갈수록 심각해지고 있지만 정부에서는 아직 이에 대한 특별한 대책을 내놓고 있지 않은 상황이다.앞서 지난달 말 원희룡 국토교통부 장관은 "미분양 물량 10만가구까지는 예측 내지 각오하고 있다"고 말하며 아직 정부 개입 시기는 아니라는 뜻을 밝힌 바 있어 향후 미분양 사태는 더욱 악화될 것으로 예상되고 있다.◇ 미분양 사태 악화되는데 대규모 분양?이러한 가운에 이달 전국에서는 일반분양 아파트 1만9495가구의 공급이 예정돼 있다.이날 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 전국에서는 29개 단지, 2만7399가구(30가구 미만·임대·사전청약 제외)가 분양되며 이 중 1만9495가구는 일반분양될 예정이다. 이 같은 수치는 지난해 동월과 비교했을 때 총 가구수가 87%(1만2783가구), 일반분양 물량이 57%(7070가구) 각각 증가한 것이다.불행 중 다행으로 이달 예정된 전체 분양 예정 물량 중 74% 이상인 2만304가구는 미분양 사태가 심각한 지방이 아닌 수도권에서 분양될 예정이다. 경기도는 1만2455가구로 최다 물량인 것으로 나타났으며 서울에서는 5854가구, 인천은 1995가구가 분양된다.당초 지난달 예정이던 분양권 전매제한 완화가 이달 중 시행될 것으로 예상되면서 분위기가 되살아나고 있는 수도권 분양시장에는 따뜻한 봄바람이 기대되고 있다.이 같은 규제완화가 시행령 개정 이전 이미 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다는 점 때문에 분양시장 분위기 반전에 대한 목소리에 힘이 실리고 있지만 일각에서는 이러한 분위기는 일시적일 뿐, 미분양 사태는 시간이 지날수록 심화될 것이라는 목소리가 나오기도 한다.전문가들은 이러한 분위기는 일시적이며 미분양 사태에 대한 정부의 대책이 필요하다는 점을 시사했다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "(미분양)2월 증가폭이 예상보다 낮게 나왔지만 급매물 거래와 규제완화 효과로 부동산 시장 분위기가 좋았던 것일 뿐 일시적인 현상"이라며 "현재 미분양 7만5000가구는 절대 적은 숫자가 아니고 이는 향후 더욱 증가할 것"이라고 전망했다.김 소장은 이어 "산불을 빨리 진압해야지 불이 번지면 힘들다"라며 "부동산 PF 쪽으로 불길이 번지기 전에 국토부는 대책을 준비해야 한다"라고 강조했다. daniel1115@ekn.kr미분양 사태가 심화되고 있는 가운데 이달에만 전국에 2만가구가량이 일반분양을 앞두고 있어 우려의 목소리가 커져만 가고 있다. 사진은 ‘미분양 무덤’으로 불리는 대구에 건설되고 있는 한 아파트 단지. 사진=에너지경제신문 김다니엘 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 반포 대장주로 불리는 서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’가 오는 8월 입주를 앞둔 가운데 분양권 가격이 수억원씩 치솟는 등 과열 양상을 띠고 있다. 전용 84㎡의 경우 분양권 가격이 30억원 초반에 형성돼 있었으나 최근 들어 프리미엄(P·웃돈) 가격이 상승하면서 40억원 매물도 등장했다.3일 부동산 업계에 따르면 래미안원베일리는 오는 8월 말 입주를 목표로 막바지 공사 작업이 진행 중이다. 단지 형태가 일정 수준 갖춰지기 시작하자 매수 수요가 오를 것을 기대한 조합원들이 분양권 가격을 올리고 있다.인근 A 공인중개사사무소 관계자는 "분양 당시부터 기대가 컸던 단지인 데다 최근 82평 펜트하우스가 100억원에 거래된 이후로 기대심리가 커지면서 매도인들이 분양권 호가를 올리려는 분위기"라며 "면적이 넓어질수록 호가가 더 높게 붙고 있다고 보면 된다"고 말했다.현재 분양권 가격은 평당 1억1000만원부터 1억2000만원 선에서 시작하며 전용 84㎡ 분양권 가격은 프리미엄 붙어 31억~40억원까지 형성돼 있다. 40억원 매물의 경우 19억원인 분양가를 크게 웃도는 프리미엄이 21억원 더 붙은 셈이다. 전용 116㎡의 경우 65억원까지도 나와 있다. 프리미엄 가격이 계속 상승하면서 분양권 가격 자체가 분양가의 두 배 수준을 웃도는 상황이다.이처럼 조합원들은 분양권 호가를 계속해서 끌어올리고 있지만 사실상 해당 호가에 거래되긴 힘들 것이라는 게 인근 중개업자들의 의견이다. 인근 B 공인중개사사무소 관계자는 "매도인들은 호가를 높이고 있지만 매도인과 매수인 간 가격 간극이 커서 이 가격에 매수하려는 수요는 없다"며 "다들 가격이 떨어지면 거래하겠다며 관망하고 있다"고 말했다.입주가 가까워질수록 분양권 가격이 오르면서 예상 전세 시세도 변동 양상을 보이고 있다. 신축 특성상 인근 단지보다 다소 높게 책정됐다.인근 중개업소에 따르면 이날 기준 전용 59㎡는 11억5000만~13억원, 84㎡는 이보다 높은 14억~16억원 선에 책정돼 있다. 단지 인근 래미안퍼스티지와 아크로리버파크의 동일면적 전세 가격은 12억~15억원대다. 다만 실제 입주 시점이 되면 전세 가격이 낮아질 수 있다. 올해 초 강남구 개포동에 약 3300가구 규모의 개포자이프레지던스가 입주하면서 발생한 입주폭탄에 일대 전세 가격이 급락한 것을 감안하면 래미안원베일리 입주 시점인 오는 8월께 일대 전세가격도 요동칠 수 있어서다.한편 래미안원베일리는 신반포3차·경남 아파트를 재건축하는 단지로 지하 4층~지상 35층, 23개동, 총 2990가구 규모로 조성된다. 지난 2021년 분양 당시 3.3㎡당 평균 분양가는 5653만 원이었다. 오는 8월 입주 목표로 오는 7월 중순 입주 전 사전점검이 진행될 예정이다.giryeong@ekn.kr오는 8월 입주를 앞둔 서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’의 분양권 가격이 수십억원의 프리미엄이 붙으며 급등하고 있다. 사진은 공사가 진행 중인 래미안원베일리 모습. 사진=에너지경제신문 김기령 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 지난해 기준금리 인상 등으로 1년째 집값이 하락하고 있지만 여전히 서울에서 중위소득 가구가 구매할 수 있는 아파트는 100채 중 3채에 불과한 것으로 나타났다. 3일 주택금융공사(HF)에 따르면 지난해 전국의 주택구입물량지수는 47.0으로 집계됐다. 전년(44.6) 대비 2.4포인트(p) 올랐지만 여전히 50을 하회했다. 주택구입물량지수는 주택구입능력을 측정하는 지수로, 중위소득 가구가 구입 가능한 주택수의 비율을 0∼100 기준으로 보여준다. 수치가 높을수록 중위소득 가구가 구입 가능한 주택물량이 많다는 의미다. 수치가 100일 경우 중위소득 가구가 100% 주택을 구입할 수 있다는 뜻이다. 해당 지수는 한국은행의 예금은행 주택담보대출 금리(신규취급)와 한국부동산원 아파트 시세, 통계청의 도시근로자 가계소득과 노동부의 5인 이상 사업체 상용근로자 월 급여 총액 등을 이용해 산출한다. 지역별로 보면 지난해 서울의 주택구입물량지수는 3.0으로 나타났다. 서울의 중위소득 가구가 보유한 순자산과 소득을 기준으로 대출을 받아도 살 수 있는 아파트가 100채 중 3채에 불과하다는 의미다. 서울의 주택구입물량지수는 2012년에만 해도 32.5로 30이 넘었다. 그러나 2016년 20.2에서 2017년 16.5로 20 아래로 내려간 뒤 2018년 12.8, 2019년 13.6에 이어 2020년 6.2, 2021년에는 2.7까지 떨어졌다. 불과 10년 전에는 중위소득 가구가 구입 가능한 서울 주택이 3채 중 1채꼴이었지만, 지난해에는 100채 중 3채 수준으로 급감한 셈이다. 경기도의 지난해 주택구입물량지수가 33.5로 서울 다음으로 낮았고, 인천(39.7), 부산(44.6), 제주(47.4) 등도 중위소득 가구가 구입 가능한 주택이 2채 중 1채에도 못 미쳤다. 세종(50.4), 대전(52.2), 대구(56.6), 광주(63.1), 울산(64.9) 등은 지수가 50∼60대를, 충북(75.5), 경남(75.9), 전북(77.1), 강원(78.2), 충남(78.8), 전남(84.2), 경북(85.7) 등은 70∼80대로 집계됐다. 주택가격이 떨어진데다 주택담보대출 금리 역시 정점을 찍고 하락하면서 지난해 3분기 사상 최고를 경신했던 주택구입부담지수도 내림세를 보였다. 지난해 4분기 전국의 주택구입부담지수는 81.4로 3분기(89.3) 대비 7.9포인트 떨어졌다. 전국 주택구입부담지수는 2021년 4분기(83.5)에 이어 지난해 1분기(84.6)와 2분기(84.9), 3분기(89.3)까지 네 분기 연속 사상 최고를 경신한 바 있다. 주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수다. 지수가 낮을(높을)수록 주택구입부담이 완화(가중)됨을 의미한다. 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출된다. 역시 부동산원의 아파트시세와 통계청 가계조사 및 노동부의 노동통계조사, 한국은행의 예금은행 주택담보대출(신규취급) 금리 등을 토대로 지수를 계산한다. 즉 가계 소득과 금리, 주택가격을 모두 아우르는 만큼 주택가격의 고평가 또는 저평가 여부를 판단할 수 있다. 지난해 4분기 전국 주택구입부담지수가 하락세로 전환한 것은 주담대 대출 금리가 3분기 4.8%에서 4분기 4.6%로 떨어진 반면, 중간가구소득은 같은 기간 561만4000원에서 571만2000원으로 1.8% 증가했기 때문이다. kjh123@ekn.kr서울 아파트 ㅁㅁ 주택금융공사에 따르면 서울에서 중위소득 가구가 구매할 수 있는 아파트는 100채 중 3채에 불과한 것으로 나타났다. 서울 안산에서 바라본 아파트 단지 모습. 사진=김준현 기자