남산·북한산 등 서울의 주요 산과 국회의사당 주변 건축물 높이를 제안해온 고도지구 제도가 50여년 만에 전면 개편된다. 서울시는 1일 열린 제6차 도시계획위원회에서 이런 내용을 담은 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도·특화경관지구) 결정 변경안을 수정 가결했다고 2일 밝혔다. 고도지구는 도시 경관 보호와 과밀 방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획이다. 시는 1972년 남산 성곽길 일대에 최초로 지정한 이래 남산·북한산 등 주요 산과 경복궁 등 주요 시설물 인근 8곳을 고도지구로 지정해 관리해왔다. 그러나 제도가 장기화하고 규제로 인식되면서 고도지구를 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 작년 6월 '신 고도지구 구상안'을 발표하고 연말까지 의견을 수렴했다. 이어 1월 열린 제1차 도계위에 고도지구 재정비안을 상정하고 그 결과에 따라 3월에는 주민 재열람공고를 했다. 시는 재열람공고 당시 접수된 주민·관계기관의 의견을 일부 반영해 남산 주변 부감 기준을 통한 완화 방안을 마련하고 해석하기 어려운 일부 문구는 명확하게 하는 수정 과정을 거쳤다. 다만 국회의사당 주변 고도지구의 경우 국회 이전 현황 등을 고려해 국회사무처와 협의를 이어 나갈 계획이다. 시는 1월부터 국회사무처와 실무 협의·고위관계자 면담 등을 통해 의사당 주변 고도지구 재정비안을 적극 논의해왔으나, 국회가 보안·방호 등의 사유로 현재 고도(해발 55·65ｍ) 유지를 견지하고 있다고 전했다. 시는 이달 중 수정 가결된 고도지구 등에 대한 재열람공고와 관련 부서 협의를 끝내고 6월 내로 결정 고시할 예정이다. 조남준 시 도시공간본부장은 “고도지구 전면 개편을 통해 노후 주거환경 개선 등에 대한 지원을 충분히 제공할 것"이라며 “서울 대개조를 앞당길 새로운 도시계획 체계 마련에 크게 기여할 것으로 기대한다"고 말했다. 전날 도계위에서는 홍은5 주택재건축 정비구역 및 정비계획 변경·경관심의안도 수정 가결됐다. 한편 이번 결정을 통해 서대문구 홍은동 277-45번지 일대의 홍은5구역에는 7개 동 614가구 아파트(공공임대주택 40가구 포함)가 들어선다. 심의안에는 구릉지이면서 경사가 심한 대상지의 지형을 고려해 배후 산지와 주변 건축물이 조화를 이루도록 하는 자연스러운 스카이라인을 계획하고 보행자와 차량이 안전하고 편리하게 이용할 수 있도록 단지 레벨과 보도, 차도를 개선하는 내용이 담겼다. 단지 내 커뮤니티 시설은 공공개방시설로 설치하고 공공보행통로와 도심 가로축을 연계해 주민이 함께 이용할 수 있는 공간으로 계획됐다. 한병용 시 주택정책실장은 “이번 정비계획 변경 결정으로 정비구역 지정 후 오랜 기간 정체돼 있던 홍은5구역 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 기대된다"며 “안정적인 주택공급이 이뤄질 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않겠다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

서울시가 지난달 30일 제9차 건축위원회를 열고 '마천3 재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업' 등 총 4건의 건축심의를 통과시켰다고 1일 밝혔다. 이번 심의에 통과된 곳은 △마천3 재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업 △광운대역 물류부지 개발사업(복합용지) △길동 삼익파크아파트 주택정비형 재건축사업 △영등포1-11 재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업 등 4곳이다. 총 7642가구(공공주택 1132가구, 분양주택 6510가구)의 공동주택이 공급되고, 근린생활시설, 부대복리시설 등이 건립될 예정이다. 지하철 5호선 마천역 인근에 있는 '마천3구역'은 25개 동 지하 5층~지상 25층 규모로 공동주택 2364가구(공공 400가구, 분양 1964가구)가 들어선다. 건축위원회는 서측 인접지구에서 동측 학교예정지로 통학 보행할 수 있도록 공공보행통로를 2개소 계획해 공공성을 확보했고, 쾌적한 보행환경 및 휴게공간을 제공했다. 또 대지를 여러 판으로 나눠서 지형의 고저 차에 순응하는 계획을 수립했고, 분양주택과 공공주택간 차별을 두지 않는 소셜믹스(사회혼합)를 적용해 건축계획 세대 배치를 계획했다. 지하철 1·6호선 석계역, 1호선 광운대역 인근에 있는 '광운대역 물류부지 개발사업'은 8개 동 지하 4층~지상 49층 규모로 공동주택 3072가구(공공 410가구, 분양 2662가구)와 부대복리시설이 들어선다. 건축위원회는 대지 북측·중앙·남측 주요 동선이 지나는 곳곳에 공공이 활용할 수 있는 공개공지를 조성했다. 아울러 단지의 규모를 고려해 주동별 부대시설을 별도로 계획해 편의성을 증진했다. 또 동측 인접주거단지변으로 연도형 상가를 추가 계획, 활력있는 가로환경을 조성했으며, 대상지 남북으로 이어지는 공공보행통로의 활성화를 위해 보행로를 따라 연도형 상가와 조경공간으로 다채로운 공간을 계획했다. 지하철 5호선 굽은다리역 인근에 있는 '길동삼익파크아파트 주택정비형 재건축사업'은 15개 동 지하 3층~지상 35층 규모로 공동주택 1388가구(공공 151가구, 분양 1237가구)와 부대복리시설이 들어선다. 건축위원회는 변경 심의를 실시해 특별건축구역으로 지정하고, 전차 위 계획 대비 일부 주동 위치의 이동 및 층수를 조정해 정북일조를 적용했으며 단지 내·외부의 일조를 개선하는 배치를 계획했다. 지하철 1호선 영등포역과 5호선 영등포시장역 사이에 위치한 '영등포 1-11 재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업'은 4개 동 지하 9층~지상 39층 규모로 공동주택 818가구(공공 171가구, 분양 647가구)와 판매시설 등이 건립된다. 건축위원회는 전차 위 지적사항을 개선해 영중로변에서의 통경축을 확보하고자 북서 측 가각부와 영중로변 중앙에 공개공지를 설치하고, 주동 타입을 타워형으로 변경했다. 한병용 시 주택정책실장은 “서울 내 원활한 주택을 공급하고, 서울의 매력을 한층 더 끌어올릴 수 있는 조화롭고 창의적인 건축계획이 이루어질 수 있도록 건축위원회를 운영하겠다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

고(故) 이건희 삼성그룹 회장의 기증 예술품 전시관이 건립될 예정인 서울 종로구 송현동 부지 용도가 문화공원으로 확정됐다. 서울시는 지난달 30일 제5차 도시·건축공동위원회를 개최하고 북촌 지구단위계획 결정(변경)(안)을 '수정가결'했다고 1일 밝혔다. 이번 지구단위계획 변경에는 송현동 48-9번지 일대 부지 3만6903㎡의 미대사관직원숙소 특별계획구역을 폐지하고 문화공원, 주차장및문화시설로 결정하는 내용이 담겼다. 송현동 부지는 경복궁, 광화문광장과 청와대, 헌법재판소, 대사관 등 주요 행정기관이 입지한 중심지에위치하고 있다. 현재 송현동 부지는 동서로는 서촌-경복궁-창덕궁을 잇고, 남북으로는 북촌, 인사동을 잇는 주요 역사·문화관광축 상에 위치하고있다. 임창수 시 미래공간기획관은 “송현동의 역사·문화적 가치 등을 고려해 이건희 기증관과 함께 시민 누구나 쉬고 문화를 즐길 수 있는 공간으로 조성할 계획"이라며 “도심 주차난 해소를 위한 인프라 확충과 함께 자연과 문화가 어우러진 열린 복합문화공간으로 만들겠다"고 말했다. 이날 위원회에서는 '구로디지털단지역 지구단위계획 결정변경안'도 수정 가결됐다. 대상지는 지하철 2호선 구로디지털단지역 남측으로 G밸리 국가산업단지와 연접해 위치하고 있다. 구역 내 먹자골목이 있어 입출퇴근시간 G밸리 근로자 및 상업가로 유동인구가 많은 지역이다. 이번 지구단위계획 변경안은 역세권 특성에 맞는 용도·밀도계획을 마련해 상업·문화기능을 활성화하는 내용의 관리계획 변경을 담고 있다. 시 관계자는 “가산·대림 광역중심의 생활권을 더욱 활기 있게 하고, 도시계획적관리를 도모하는 계기가 될 것으로 기대한다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

4월 위기설을 넘긴 건설업계가 여전히 긴장감을 놓치 않고 있다. 부동산 시장 장기침체와 고금리 기조, 미분양 증가 등 악재가 계속되고 있는 가운데, 정부가 이달 중 발표할 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안을 초조하게 기다리고 있는 실정이다. 부동산 PF 위기는 대내외적 환경 외에도 특유의 사업 구조로 인해 초래된 만큼 근본 원인을 찾아내 시정하는 한편 안정적 주택 공급과 일자리 창출 등을 위해 특단의 대책을 마련해야 한다는 목소리가 높다. 2일 관련업계에 따르면 부동산 PF 위기는 이른바 '빚 내서 집 짓는 구조'에서 촉발했다. 자금력이 부족한 시행사들이 5~10%만 자기 자본을 활용하고 대부분의 비용을 금융권 대출과 수분양자의 자금으로 건설자금과 사업비를 충당한다. 특별한 물적 담보 없이 미래가치만 담보로 해 재원을 공급하는 만큼 고위험 투자로 분류된다. 분양이 성공적으로 이뤄지면 수 천 억원대 고수익을 낼 수 있지만 부동산 시장 경기변동부터 정부의 시장 규제나 금리 상황 등 리스크에 매우 취약하다. 이번 PF 위기도 2022년 이후 금리가 가파르게 상승하면서 사업 재정 건전성 악화와 주택수요 감소로 인해 본격화됐다. 전쟁 등 원자재 가격의 가파른 상승으로 완공이 지연되는 사태가 발생해 위기를 부추겼다. 이같은 대외적 환경이 문제가 되기도 하지만 결국은 자기자본이 부족한 상황에서 PF사업을 하는 것이 근본적 문제라는 지적이다. 이미 한국건설산업연구원에서도 시행사가 자기자본 없이 과도한 레버리지를 활용해 개발사업 추진한 것을 문제로 삼기도 했다. 시공사들도 공사를 따내기 위해 PF조달 과정에서 보증을 서면서 덩달아 위기에 휩쓸리고 있다. 수분양자가 토지 밎 담보권에 대해 대주단만큼의 우선 순위를 차지하게 되다 보니, 대주단은 본PF 담보권을 확보하기가 어려워 시공사에게 신용보강을 요구하고 있기 때문이다. 한국금융연구원도 이를 지적하고 있다. 금융연구원 보고서에 따르면 시행사는 평균적으로 토지매입금 70~90% 이상을 금융기관 브릿지론을 통해 조달한다. 이후 시행사는 본PF에 들어서면 그 대출로 브릿지론을 상환하게 된다. 쉽게 대출을 대출로 막는 '돌려막기' 구조다. 이후 선분양을 통해 수분양자의 계약금과 중도금대출로 건설자금과 사업비를 마련한 뒤 분양으로 수익을 보게 된다. 주요 국가들은 다르다. 시행사의 자기자본 부담율이 높아 안정적인 사업 추진이 가능하다. 미국의 경우 총 사업비 20~30% 수준을 초기 자본금으로 한다. 이어 토지매입금액의 40~50% 정도는 토지를 담보로 차입하고, 투자자로부터 자금을 추가로 확보해 브릿지론을 상환한 뒤 본PF로 넘어가게 되는 것이 한국과 크게 다르다. 이보미 금융연구원 연구위원은 “부동산 PF 문제를 개선하기 위해서는 부동산PF의 첫 단추인 초기자본을 확보하는 것이 중요하다"며 “그러기 위해 시행사 자본 요건이 강화돼야 하고, 다양한 재무적 투자자를 유치하는 것이 필요하다"고 강조했다. 이 연구위원은 이어 “장기적으로 선분양 비율과 중도금을 줄이고 수분양자의 자금으로 개발이 이뤄지는 구조를 획기적으로 개선할 필요가 있다"고 덧붙였다. PF위기설은 이달에도 지속 이어질 전망이다. 업계에 따르면 건설사는 올해 1분기 전국에서 총 9곳이 부도가 났다. 이어 지난달에도 1곳이 부도 처리된 것으로 알려지며 건설사 위기설이 지속 업계를 맴돌고 있다. 게다가 미분양 주택도 계속 늘어나고 있다. 최근 국토교통부가 발표한 3월 기준 미분양주택은 총 6만4964가구로 미분양이 전월 대비 90가구 또 증가했다. 특히 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'은 더 심각하다. 지난달 1만2194가구로 한 달 새 2.8%(327가구) 늘었는데, 이는 지난해 8월부터 8개월 연속 증가세다. PF 대출 경색으로 주택 공급 지표마저 부진하다. 전국 주택 인허가 물량은 지난달 2만5836가구로 지난해 3월에 비해 27.2%나 줄었다. 상황이 이렇다 보니 위기설이 쉽게 종식되지 않고 있다. 게다가 미국발 금리 인하 기대도 낮아지고 있다. 이란-이스라엘 분쟁 등 중동 지정학적 리스크는 더 고조되고 있다. 업계에선 이달 정부의 PF 위기 대책 발표 후 전국적으로 수백여 사업장이 정리될 것으로 전망하고 있다. 또 채권 회수가 사실상 불가능하다고 판단되는 사업장들은 대거 경·공매 시장으로 나올 것으로 보인다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “금융권이 대부분의 PF 부실사업장의 대출 연장을 하지 않고 정리할 것으로 예상하고 있다"며 “구제할 수 있는 시기가 이미 너무 지나 큰 홍역을 치룰 것이라고 보고 있는 것이다"고 진단했다. 업계에선 좀 더 확실한 특단의 대책을 요구하고 있다. 현재 정부가 미분양 주택을 매입하기로 한 기업구조조정 리츠(CR리츠)에 대한 취득세 중과 면제, 종부세 합산배제 등의 혜택 등을 내놨지만 실효성이 부족하다는 입장이다. 건설업계 관계자는 “미분양을 해소하기 위해 취득세 면제, 재산세 최저 세율 적용, LH 매입확약 등이 추가로 보완돼야 한다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

부동산 시장에 큰 영향을 끼치는 국가 통계를 책임진 한국부동산원과 국토교통부가 엉터리 주택 통계 발표 사실이 밝혀졌음에도 불구하고 한 달이 넘도록 원인 규명은 커녕 책임 소재, 대책 마련 등 후속 대책을 내놓지 않은 채 '묵묵부답'으로 일관해 논란이 일고 있다. 29일 국토부와 부동산원에 따르면 부동산원이 발표한 지난해 아파트 입주 물량 예측치와 국토부가 집계한 실제 준공 숫자와 큰 차이를 보였다. 부동산 시장에 많은 영향을 주는 국가 통계에 심각한 오류가 발견된 것이다. 부동산원은 2022년 12월 기준으로 지난해 1년간 총 44만2977호의 아파트가 준공돼 입주할 예정이라고 전망했다. 그러나 실제는 이와 전혀 달랐다. 국토부의 집계 결과 지난해 12월 기준 전국 아파트 준공 숫자는 25만50128호에 불과했다. 무려 18만8000호 가량 차이가 난 것이다. 부동산원은 주택건설 실적 정보(인허가, 착공 등), 입주자 모집공고 정보, 정비사업 추진실적, 부동산R114 정보 등을 근거로 입주 예정 물량을 발표한다. 반면 국토부의 경우 실제 행정보고시스템을 통해 집계된 준공 승인 실적을 집계해 가장 정확하다. 부동산원의 입주 예정 물량 추정에 큰 헛점이 있었다는 얘기다. 특히 두 기관의 통계치는 2022년의 경우 입주예정 35만6천891호에 준공승인 32만3천186호로 90%의 정확도를 보였다. 그러나 2023년의 경우 57.6%로 오차가 컸다. 이같은 수치 차이는 공사비 급등, 인허가 지연, 부동산 경기 침체 장기화, 고금리 등에 따라 공사 중인 아파트들의 완공이 지연됐기 때문으로 추정된다. 문제는 국가 통계의 오류가 부동산 시장에 심각한 악영항을 끼친다는 것이다. 수많은 기관들이 국가 통계 결과를 토대로 각종 예측을 내놓고 경제 상황을 전망하기 때이다. 잘못된 수치로 예측을 내놓을 경우 이로 인한 나비효과는 부동산시장 및 건설업계에 심각한 악영향을 끼칠 수 있다. 국가 통계 신뢰도 저하는 고스란히 정부 정책이나 경제 전망에 대한 불신으로 이어진다. 더 큰 문제는 한 달이 넘도록 부동산원과 국토부가 이를 방치하고 있다는 것이다. 두 기관의 통계치가 이례적으로 큰 차이를 보이고 있다는 것은 지난 3월 말 박상우 국토부 장관의 간담회에서 언론의 지적에 의해 알려졌다. 그러나 두 기관은 원인을 파악하기는 커녕, 책임 소재 규명과 재발 방지 등 후속 대책을 전혀 내놓지 않고 있다. 부동산원 측은 에너지경제신문의 취재에도 미온적 태도로 일관했다. 부동산원의 해당 통계 작성 담당자는 “수치 차이에는 다양한 이유가 있을 수 있으며 세부적으로 분석하고 있다"며 “명쾌한 답변을 주고 싶지만 아직 정확한 이유가 나오지 않았기 때문에 지금 상황에서는 그럴 수 없다"고만 말했다. 그는 이어 "여러 부서의 의견을 취합해야하고 부동산R114등 다양한 기관 수치도 조사해봐야 그 이유를 알 수 있기 때문에 원인을 파악하는데 시간이 걸릴 것 같다“고 덧붙였다. 국토부도 수차례 입장 표명 요청에도 불구하고 “담당자가 자리에 없다"며 답변을 회피했다. 국토부의 '내로남불'식 행태도 도마 위에 올랐다. 국토부는 문재인 정부 시절 김현미 전 장관이 주택통계를 비롯한 각종 국가통계를 조작했다고 고발해 놓고, 정작 자신들이 최근 저지른 통계 오류에는 미온적 태도로 일관하고 있다는 것이다. 국토부는 김 전 장관이 2021년 8월까지 미리 보고받은 주택가격 변동률을 인위적으로 조작하도록 부동산원 임직원을 압박하는 방법으로 125차례에 걸쳐 서울과 인천, 경기 지역 매매·전세 가격 변동률에 입김을 불어넣었다고 고발했다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “원인을 파악하려고 하면 빠른 시간 내에 가능한 작업인데, 시간이 이렇게 걸린다는 것은 '직무유기'라고 할 수 있다"며 “빨리 파악해서 알려줘야 부동산시장 참여자들이나 건설사들이 상황에 맞게 대처할 수 있지 않겠냐"라고 지적했다. 그는 이어 “국가기관 통계 오류가 계속되면 잘못된 정보로 인해 경제 및 부동산시장에 부정적 영향을 초래할 것"이라며 “이는 왜곡현상을 가중하고 보이지 않는 공급 초과 및 가격 혼동을 가져올 수 있다"고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부가 사각지대에 놓인 다가구주택 층간소음에 대한 규제 강화에 나선다. 28일 정부에 따르면 국토교통부는 최근 '다가구주택 등 층간소음 개선방안 마련 연구' 용역을 발주했다. 이달 안에 수행 기관을 선정해 오는 10월까지 연구를 마친다. 핵심은 다가구주택에 공동주택 수준의 층간소음 규제를 도입하는 것이 가능한지 검증해보는 것이다. 층간소음으로 인한 갈등은 심각하다. 한국건설산업연구원에 따르면 층간소음 상담 건수는 2014년 2만641건에서 지난해 3만6435건으로 약 57% 급증했다. 특히 코로나19 시기인 2020~2022년 재택근무, 온라인 수업 등 사용자가 집에 머무는 시간이 늘면서 심화됐다. 이로 인한 강력범죄도 증가했다. 경제정의실천시민연합 분석에 의하면 층간소음에서 비롯된 살인·폭력 등 5대 강력범죄 발생 건수는 2016년 11건에서 2021년 110건으로 5년 만에 10배가 됐다. 정부도 대책을 마련하긴 했다. 지난해 12월 '공동주택 층간소음 해소 방안'을 발표했다. 층간소음 최저 기준인 49㏈(데시벨) 이하를 통과하지 못하는 아파트는 반드시 보완 시공해야 한다. 49㏈은 조용한 사무실 수준의 소음이다. 정부는 시공 중간 단계에도 층간소음을 측정해 품질 관리를 강화하고, 층간소음 검사 대상을 전체 공급 물량의 2%에서 5%로 확대하기로 했다. 한국토지주택공사(LH)도 바닥구조를 1등급 수준으로 전면 시행하기로 했다. 바닥 두께를 기존 21㎝에서 25㎝로 4㎝ 상향하고 고성능 완충재 사용 및 시공 관리 등으로 2025년부터 모든 공공주택에 현행 대비 4배 강화(49㏈→37㏈ 이하)된 '층간소음 기준 1등급 수준'을 적용하는 안이다. 문제는 이같은 대책에 연립주택, 다세대주택만 포함되고 원룸, 단독주택, 오피스텔, 상가(주상복합 상가 포함) 등은 해당하지 않아 관리 사각지대에 놓인다는 것이다. 특히 기존ㅇ도 원룸 및 오피스텔 등은 방 쪼개기나 저렴한 자재 사용으로 층간소음에 취약해 관련 범죄가 빈번했다. 다가구주택도 중량충격음 50㏈, 경량충격음 58㏈을 충족하는 바닥구조를 갖춰야 하는 규정이 있지만 문제는 완공 후 공사 감리자가 기준 충족 여부를 판단해 품질을 장담하기 어려웠다. 국토부 관계자는 “기준을 상향했을 때 다가구주택도 표준바닥구조를 맞출 수 있는지 검증이 필요하다. 늦었지만 기술적으로 어떻게 끌고 갈지 연구해 볼 것"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

#. 수도권 주민 A씨는 최근 주택연금 가입을 적극 고려하고 있다. 10년 전에만 해도 수도권 아파트를 분양받은 후 노후를 위해 주택연금 가입을 고려하다 포기했었다. 아파트 값이 계속 오르자 연금 수급액 보다 차익이 더 커 손해를 볼 것 같았기 때문이다. 하지만 고금리, 부동산 경기 침체, 인구 감소 등으로 집값이 앞으로 '대세 하락'할 것으로 보이면서 주택 보유에 따른 차익 보다는 연금 수급이 더 이득이 되겠다는 판단이 선 것이다. 28일 관련업계에 따르면 주택시장이 침체기에 접어들자 주택연금이 다시 인기를 끌고 있다. 막연히 집값이 오르길 기대하며 자산을 묶어두는 것 보단 연금에 가입해 현금 소득을 얻는 게 낫겠다는 사람들이 늘어난 것이다. 실제 한국주택금융공사(HF)에 따르면 주택연금 가입자는 최근 지속 늘어나는 추세다. 2019년 7만1034명이었던 가입자는 2020년 8만1206명, 2021년 9만2011명, 2022년 10만6591명, 2023년 12만1476명까지 늘어났다. 매년 약 1만명 이상이 신규 가입하고 있다. 특히 최근 들어 신규 가입자 수 증가 폭이 확대되는 추세다. 2020년의 경우 전년 대비 1만172명이 늘었지만, 2021년에는 1만805명, 2022년 1만4580명, 2023년엔 1만4885명으로 늘어났다. 올해도 현재 2월까지 총 2376명이 신규 가입했다. 이 추세라면 올해도 단순계산으로 총 1만4256명이 가입할 것으로 예상돼 전년 수준을 유지할 것으로 보인다. HF 등은 주택연금의 수요층들이 예전과 달리 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 주택 연금 가입을 통해 현금 유동성을 확보하려 하고 있다고 보고 있다. 특히 조금이라도 빨리 가입하면 월 수령액이 늘어나 신규 가입자들의 마음을 움직이고 있다. 김인만 김인만부동산경제소장은 “은퇴 후 여생이 길어지다 보니 자식에게 주택을 증여하는 것보단 '다 쓰고 가자'는 사람들이 많아지면서 주요 트렌드가 되고 있다"고 진단했다. 전문가들은 주택 등 부동산이 자산의 대부분의 차지하고 있는 데다 노인 빈곤이 심각한 한국의 특성상 주택연금 가입을 가장 효과적인 노후대비책으로 추천하고 있다. 방송희 HF 주택금융연구원 수석연구원에 따르면 고령가구가 직접 자가 주택에 사는 경우가 70% 정도이고, 자가점유 가구의 자산 중 주택의 비중이 75%를 넘어서고 있다. 노인 빈곤 현상도 심하다. 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 전 세계 전체가구 소득수준 대비 65세 이상 가구 소득 수준이 평균 88%이나, 한국은 66% 수준에 머물고 있는 것으로 나타났다 최근 주택 가격이 급등하면서 주택 연금 가입의 문호를 확대해야 한다는 지적도 나온다. 현재는 주택가액 12억원 이하 1주택자만 가입이 가능하다. 하지만 서울 지역의 경우 12억원 대 이상의 주택을 보유한 고령 가구가 16만호(전체의 1%)나 된다. 이들 중 상당수가 '부자'가 아니라 노후 대비가 부족한 고령층일 수 있다. 방 수석연구원은 “최근 실버타운 이주 시에도 주택연금에 가입할 수 있도록 법이 개정됐는데, 여기에 더해 실버타운 기존 거주자도 연금에 가입할 수 있도록 확장해야 한다"며 “또 지자체와 협의해서 유휴 담보주택을 일부 수선 후 공적 임대주택으로 활용할 수 있는 길을 열어준다면 더 많은 가입자가 나올 것이다"고 진단했다. 이어 “대상을 확대해야 기금 안정성을 도모할 수 있고 향후 변화하는 시장에도 탄력적으로 대응할 수 있다"고 덧붙였다. 다만 최근 주택연금 가입 문턱이 낮아졌음에도 오히려 고가 주택 소유 고령 가구들의 연금 가입 실적이 뚜렷히 증가하지 않고 있는 것도 현실이다. 지난해 10월 12일부터 12월 말까지 9억원 초과~12억원 이하 주택 신규 가입자는 256건이었으나 올해 2개월간은 72건 정도에 머물고 있다. 최근 고가 주택 위주로 집값이 오르고 있어 차익을 기대하는 고령 가구들이 연금에 가입하지 않고 있기 때문이다. 송승현 도시와경제 대표는 “집값이 빠질 때는 연금을 늘리는 경향이 있지만, 고가주택을 소유한 고령가구는 가격상승에 대한 기대감과 임대소득이 더 크다고 생각해 가입을 하지 않는 경우가 있는 것 같다"며 “스스로 주택연금과 향후 시세차익, 임대소득을 잘 고민하고 결정하는 것이 중요해 보인다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

더불어민주당이 다음달 21대 국회 임기가 끝나기 전에 '선(先)구제 후(後)회수' 방안을 담은 전세사기 피해지원 특별법 개정안을 통과시키겠다고 나선 가운데, 재정 투입 규모에 대한 정부와 시민단체의 주장이 갈리고 있다. 24일 서울 강남구 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부에서는 국토연구원 주최로 '전세사기 피해지원의 성과 및 과제 토론회'가 열려 특별법 개정안의 선구제 후회수 방안을 논의했다. 선구제 후회수는 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 전세보증금 반환채권을 우선 사들여 보증금 일부를 돌려준 후 임대인에게 구상권을 청구하거나 전세사기 피해주택을 매각하는 등의 방식으로 자금을 회수하는 방안이다. 정부는 사인 간 계약에서 발생한 손실을구제하는 방안이 전례에 없는 일이고, 다른 종류의 사기 피해자들과의 형평성 문제도 고려해야 한다는 이유로 선구제 후회수 방안에 선을 그어왔다. 하지만 특별법 개정안 처리는 4·10 총선에서 야당이 압승을 거두며 급물살을 타고 있다. 문제는 정부와 시민단체가 추산한 선구제 후회수 방안 재정 투입 규모가 큰 차이를 보이고 있다는 것이다. 정부는 '선구제 후회수'에 필요한 재정이 조 단위가 될 수 있다고 보고 있다. 윤성진 국토연구원 부연구위원은 이 자리에서 피해자의 평균 보증금을 1억3000만원으로 잡고, 피해자를 3만명, 보증금의 30%를 선구제액으로 잡으면 1조1700억원이 소요된다고 추잔했다. 5조원에 달할 것이라는 주장도 제기됐다. 이날 토론자로 참석한 이장원 국토부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과장은 “현재 추세대로라면 내년 5월까지 피해자 수가 3만6000명으로 늘 것"이라며 “평균 보증금 1억4000만원을 곱하면 5조원에 가까운 비용이 나온다"고 말했다. 다만 이 과장은 “전세사기 피해 인정자 1만5000여 명의 데이터를 토대로 가정에 가정을 거쳐 추산한 것"이라고 단서를 달았다. 반면 시민 단체들의 계산은 다르다. 약 5000억원이면 1만5000명에 달하는 피해자들을 선구제할 수 있다는 것이다. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회 대책위원회는 전날 기자설명회를 열고 “정부여당이 특별법 개정안에 담긴 선구제 후회수 방안을 시행하려면 수조원의 재정이 소요된다고 왜곡하고 있다"며 “제대로 된 피해 대책 마련을 호소하는 피해자들의 눈물과 절규를 외면하고 있다“고 비판했다. 이들은 지난해 8∼9월 실시한 자체 실태조사를 바탕으로 피해자 수를 1만5000명, 그중 보증금 일부조차 회수할 수 없는 후순위 임차인이면서 최우선 변제 대상이 아닌 이들을 50％로, 피해자 평균 보증금은 1억3000만원으로 가정하면 최대 4875억원이 소요된다고 주장했다. 피해자 수를 3만명으로 늘려도 최대 규모는 5850억원이라는 것이 이들의 계산이다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

우리나라가 현재의 저출산 추세를 지속할 경우 2050년 경엔 전국 주택 중 13%가 빈집으로 방치되면서 주택 수요가 급락할 것이라는 분석이 나왔다. 지난 23일 건설사업관리(PM) 전문기업 한미글로벌이 한반도미래연구원과 함께 '인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'를 주제로 개최한 토론회에서다. 이 자리에서 한국과 일본 전문가들은 두 나라의 인구 구조 변화와 부동산 시장에 끼칠 영향에 대해 비교 분석하면서 효과적인 대응 방안을 모색했다. 먼저 우리나라보다 저출산, 고령화 현상이 먼저 시작된 일본의 전문가들이 나서 자국의 상황을 설명했다. 우토 마사키 도쿄도시대 도시생활학부 교수는 “2010년 일본 인구는 1억3000만명 정점을 찍고 저출산 및 고령화와 함께 2070년 8700만명까지 감소할 것"이라며 주택 자산 가치 하락을 전망했다. 우토 교수에 따르면 2045년쯤 일본의 주택 가격은 2019년 대비 30% 하락해 총 94조엔(약 840조원)의 가치가 사라질 것으로 예측했다. 특히 도쿄 도심에서 30km이상 떨어진 지역, 즉 베드타운 등은 최대 80%까지 하락할 것으로 봤다. 우토 교수는 “주택자산 디플레이션은 도쿄 도심을 제외하고 모든 지자체에서 발생할 것이며, 출퇴근 시간 60분 초과지역에서 문제가 가장 심각할 것이다"며 “고령자는 주택자산 디플레이션이 발생하면 노후 생활자금이 부족할 가능성이 높아보인다"고 경고했다. 아울러 우토 교수는 오피스, 상업, 물류, 호텔 등 다른 부동산 자산 시장에 대한 전망도 내놨다. 인구감소로 인해 오피스는 도쿄 5구(치요다, 츄오, 미나토, 시부야, 신주쿠)를 제외하고 모두 정체할 것으로 봤다. 특히 지방은 침체 수준으로 전망했다. 상업은 이커머스(전자상거래) 부상으로 인해 대형 소매점 수요는 줄어들겠지만 도시 특성에 따라 오피스보다는 상황이 나을 것으로 내다봤다. 반면 물류는 이커머스 부상으로 인해 오히려 지속 성장할 것으로 봤고, 호텔은 외국인 방문객이 지속 늘어나면 저렴한 비즈니스 호텔 수요가 증가할 것으로 예상했다. 일본의 빈집 실태에 대해서도 발표했다. 현재 일본의 빈집은 사회적으로 큰 문제가 되고 있다. 전국 빈집은 850만 가구로, 전체 주택의 13.6% 비중이다. 이는 현 일본 빈집 역사상 최고 수준이라는 것. 이 중 별장이나 임대주택으로 활용되지 않는 실질적 빈집(방치)은 약 350만가구로 추산됐다. 이에 일본 정부는 경관을 훼손하거나 위생상태가 불량한 빈집에 대한 철거비용을 집주인에게 지원하고 있지만 제대로 작동하지 않는다는 지적이다. 우토 교수는 “한국도 일본과 비슷한 상황에 직면하게 될 것이기에 일본을 반면교사 삼아야 한다"며 “주택자산은 디플레이션이 확실하기에 정부가 (거주공간을 한 곳으로 밀집하는) 콤팩트시티 추진 등 이를 복지정책 관점에서 해결해야 한다"고 말했다. 한국의 부동산 시장도 앞서간 일본의 뒤를 따를 전망이다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 이날 토론회에서 우리나라의 가구 수는 인구 자연감소 추세에도 1인가구 증가로 인해 2039년 2378만가구로 정점을 찍겠지만 2040년부터 줄어들어 주택 가격이 떨어질 것이라고 예측했다. 이에 따라 2040년부터는 빈집이 급속도로 증가해 2050년부터는 전체 주택 10곳 중의 1곳 꼴로 빈집이 될 것이라는 게 이 교수의 전망이다. 이 교수는 주택 수요가 줄어드는 것이 자명한 만큼, 자산 유동화의 필요성을 강조했다. 즉 현재 부모들은 성인자녀가 독립을 해도 넓은 평수의 집을 그대로 갖고 있는 경우가 많은데, 부동산 가격 하락이 명백한 만큼 크기를 줄여 다른 자산을 보유하는게 바람직하다. 또 주택 가격이 떨어지기 전에 아예 매각해 그 자금으로 노후에 대비해야 한다고 조언했다. 또 도심 노후 주택 정비를 활성화해 빈집으로 인한 슬럼화를 막아야 하며, 청년층 주거 불안을 해소할 수 있는 민간임대주택 시장도 확대해야 한다는 제언도 내놨다. 김승배 한국부동산개발협회장은 “인구감소는 정주인구보다 활동인구가 많아지는 시대가 될 것이기에 이에 맞는 시장을 창출해야 한다"지적했다. 김준형 명지대 부동산 교수는 저성장 국면에 접어드는 만큼 개발보단 축소를, 방송희 한국주택금융공사(HF) 연구원은 집값 하락 전 주택연금의 적극 확대방안 등을 제안했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

#2030년, 직장인 A씨는 한강 위 사무실로 출근한다. 탁 트인 한강을 바라보며 일을 하니 업무 능률이 올라가고 스트레스도 풀린다. 퇴근길엔 수상푸드존에서 한강 뷰를 바라보며 여러 나라 음식을 먹는다. 주말에는 서울에 올라온 친구들과 한강 위 호텔이나 한강다리 호텔에서 '호캉스'도 즐긴다. 서울시는 2030년까지 1000만명이 한강 수상을 이용하는 시대를 연다고 24일 밝혔다. 한강으로 출근해 회사생활을 하는 것은 물론, 크고 작은 선박이 이동하고 정박할 수 있도록 수상을 활성화한다. 그저 바라만 보던 '한강뷰'를 넘어 '즐기고, 경험하고, 느끼는' '리버시티 서울'을 조성한다는 목표다. 한강에는 '수상오피스'를, 여의도한강공원 물빛무대 옆에는 '수상호텔'을 띄운다는 구상이다. 명동 먹거리 골목처럼 전 세계 다양한 음식을 맛보고 공연도 감상하는 '수상푸드존' 조성과 케이블을 활용한 '수상스키장'도 만들어 수상레저를 활성화한다. 또 모터보트 등 동력수상레저기구 소유 시민이 증가하는 '마이보트' 시대를 맞아 현재 130개 선박만 정박할 수 있는 것을 2030년까지 총 1000선석으로 확대한다. 아울러 올 상반기 개장 예정인 난지 서울수상레포츠센터에 더해 이촌과 잠실에 도심형 마리나를 확충한다. 올 10월부터는 여의도-경인아라뱃길에 유람선을 연간 1000회 이상 정기운항하고, 리버버스도 함께 그 길을 활용한다. 시는 이같은 '한강 수상활성화 종합계획'에 총 5501억원의 예산을 책정했다. 민간에서 3135억원, 시 재정으로 2366억원으로 분류했다. 구체적으로 시는 한강 수위가 올라가도 안전할 수 있도록 물 위에 떠 있는 부유식 시설로 '수상호텔'과 '수상오피스'를 조성한다. 수상오피스는 한강변 정비사업을 통한 기부채납이나 민관협력 사업으로 추진해 재정부담을 줄일 계획이다. 한강대교 북단 교량 위 '직녀카페'는 특색있는 숙박공간으로 리모델링 한다. 수상호텔은 올해 SH서울주택도시공사를 통해 타당성 조사를 시행하고, 2025년에 호텔업을 전문으로 하는 민간 사업자를 선정해 2026년부터 공사에 들어갈 계획을 세웠다. 수상푸드존은 약 2400명을 동시 수용하고 15~20개소 판매 부스가 들어설 수 있도록 조성할 계획이다. 올해 대상지를 선정하고 2025년 설계, 2026년 공사를 시작한다. 수요맞춤형 선박은 올해 10월 리버버스가 도입됨에 따라 기존 수상택시는 폐지하고 소규모 수요 맞춤형 선박을 도입해 관광을 활성화 한다. 1척당 199명이 동시에 탑승할 수 있는 리버버스는 올 10월부터 운영한다. 아울러 한강 최초 케이블 수상스키장과 수상 축제, 윈드서핑장 등 레저활동을 확대한다. 케이블 수상스키장은 기존 보트에 줄을 단 수상스키와 달리 탑처럼 설치된 케이브을 활용해 수상스키를 타는 시설이다. 또 수상영화관, 보트퍼레이트 등 축제를 열고 기존 뚝섬 윈드서핑장을 일반 시민도 이용하할 수 있게 운영구조를 개선한다. 잠실에 도심형 마리나를 신설하는 것도 목표다. 중대형 선박이 계류할 수 잇는 중규모 이상 도심형 마리나를 구축해 국제교류복합지구와 연계한 다양한 관광수요 창출을 꿈 꾼다. 2025년부터 잠실한강공원에 설계 및 공사를 시행해 2026년 개장할 예정이다. 이 외 복합 마리나 시설 '한강아트피어'(이촌한강공원 올 상반기 타당성조사 완료, 2026년 개장)와 서울수상레포츠센터, 여의도-아라뱃길 유람 활성화, 여의도 서울항 조성 등을 구축한다. 서울항은 마포대교와 원효대교 사이 여의도한강공원 올해부터 설계와 공사를 시작해 2026년 하반기 개항한다. 한강 위에 조성하는 만큼 생태계 파괴와 환경훼손, 수상안전에 대한 문제가 주요 과제로 떠올랐다. 오세훈 시장은 “홍수 및 범람 등 한강이 가진 기후적 특성으로 인해 그간 수변에만 활용됐던 한강을, 이제는 선진기술과 과학을 동원해 한강 위에서도 활성화할 수 있는 계기가 마련됐다"며 “10여년 전 한강르네상스를 통해 오히려 생태계가 더 다양한게 복원된 사례가 있고, 홍수를 예방할 각종 관제시스템 기술을 구축해 환경이나 안전문제에 충분히 대비할 수 있을 것이다"고 강조했다. 한편 시는 이번 사업으로 연간 6445억원의 생산파급 효과와 연간 2811억원의 부가가치 효과 등 연간 9256억원의 경제효과를 예상했다. 또 연간 90만명에 그친 수상 이용 시민을 약 1000만명(현 한강공원 이용객 6900만명)이 이용할 것으로 전망했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr