부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기 자본 비율을 높이면 사업 리스크가 크게 줄고 사업비도 절약된다는 분석이 나왔다. 황순주 한국개발연구원(KDI) 선임연구위원은 22일 오전 정부세종청사에서 브리핑을 갖고 이같은 내용의 '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안' 보고서를 발표했다. 현재 대부분의 부동산PF들은 시행사가 총사업비의 3% 정도의 자기자본만 투자한 후 나머지는 대형건설사 등 시공사의 보증으로 금융기관의 돈을 빌려와 사업을 진행한다. 문제는 금리 변동, 부동산 경기 침체의 경우 사업성이 악화되고 만약 시행사가 부도날 경우 건설사, 금융사의 부실로 확산되는 등 부작용이 심각하다는 것이다. 황 선임연구위원은 이번 보고서에서 자기자본 비율을 현행 3%에서 20%로 상향 조정할 경우 나타나는 효과를 구체적으로 분석했다. 즉 2013년부터 올해까지 추진된 약 800개 PF 사업장을 실증 분석한 결과, 자기자본비율이 20%로 높아질 경우 아파트 등 주거용 PF 사업장의 투자금 회수 기준 분양률이 13%포인트(p) 하락했다. 총사업비도 절약할 수 있었다. 자기자본 비율이 20%가 되면 전체 PF사업장의 평균 총사업비가 3108억원에서 약 7.2% 감소한 2883억원으로 줄어들었다. 특히 아파트의 경우 3151억원에서 2801억원으로 11.1% 감소해 비용 절감을 더 많이 할 수 있었다. 자기자본이 많을 수록 대출 이자 등 금융 비용이 줄어들고 시공사의 보증 규모도 줄어들어 공사비를 줄일 수 있었기 때문이다. 다만 황 선임연구위원은 자기자본 비율 상향이 자칫 개발 사업의 위축을 가져올 수 있다고 우려했다. 따라서 PF 대출 총액한도 규제는 저자본 사업장에 한해서만 적용해야 하며, 용적률 등 각종 정책적 혜택이 부여되는 기준이 되는 PF 적격 자기자본에 보통주뿐만 아니라 상환 의무가 없는 우선주도 포함하는 등 지분 투자를 활성화해야 한다는 게 보고서의 지적이다. 또 총사업비의 4분의 1 수준을 차지하는 토지비 부담을 줄이기 위해 토지 현물출자를 유도하도록 양도소득세 부담을 미뤄주는 제도를 상시화하는 방안도 제시했다. PF 사업에서 널리 활용되는 도관체(SPV)인 'PFV'에 대해서도 프로젝트 리츠나 부동산펀드처럼 건전성 규제와 감독이 필요하다는 지적도 내놨다. 황 선임연구위원은 “프로젝트 리츠는 최소 33% 이상, 부동산 펀드는 최소 20% 이상의 자기자본비율을 갖춰야 하는데 PFV는 이런 규제가 없어 자기자본비율이 3%에 불과하고, 감독체계도 없다"고 말했다. 연합뉴스

서울시는 서울의 도시 건축문화를 세계에 알리고, 시민과 함께 즐기는 축제로 자리매김하기 위해 '제5회 서울도시건축비엔날레'를 오는 26일 개막한다고 22일 밝혔다. 행사는 11월 18일까지 열린송현 녹지광장과 서울도시건축전시관 등 도심 곳곳에서 전시와 포럼, 시민 참여 프로그램을 선보인다. 올해 비엔날레는 '매력 도시, 사람을 위한 건축(Radically More Human)'을 주제로 열리며, 영국 출신 세계적 디자이너 토마스 헤더윅(Thomas Heatherwick)이 총감독을 맡았다. 시는 이번 행사를 통해 '사람 중심 도시'라는 비전을 공유하고, 국제 건축 교류의 장으로 발전시키겠다는 목표다. 개막식은 26일 오후 6시 30분 열린송현 녹지광장에서 열리며, 오세훈 서울시장과 헤더윅 총감독, 국내외 건축가, 각국 외교사절, 시민들이 참석한다. 이어 주말 이틀간 서울시청 다목적홀에서는 '글로벌 개막포럼: 감성 도시(Emotional City)'가 열린다. 포럼에서는 건축물 외관이 인간의 행동과 사회에 미치는 영향과 미래 도시건축 전략을 다루며, 유튜브를 통해 생중계된다. 비엔날레 기간 서울 도심은 '지붕 없는 미술관'으로 변신한다. 전시는 △주제전 △도시전 △서울전 △글로벌 스튜디오 등 네 가지로 구성된다. 열린송현 녹지광장에서는 시민과 창작자가 협업한 친환경 조형물 '휴머나이즈 월(Humanise Wall)'과 '일상의 벽(Walls of Public Life)'을 선보인다. 도시전에는 켄고 쿠마, 헤르조그&드 뫼롱 등 세계적 건축가들이 참여한다. 서울전은 주요 건축물을 통해 서울의 과거·현재·미래 변화를 조망하며, 글로벌 스튜디오는 세계 시민이 공유한 사진을 인터랙티브 미디어 작품으로 구현해 '사람을 위한 매력 도시'를 표현한다. 이번 비엔날레는 시민 참여 프로그램도 한층 강화했다. 헤더윅 총감독 워크숍과 강연, 해외 작가 강연, 건축가와 함께하는 달리기 '아키런', 드로잉 체험 등 다양한 프로그램이 무료로 진행되며, 서울시 공공서비스예약 누리집에서 신청할 수 있다. 임창수 서울시 도시공간개선단 기획관은 “이번 비엔날레는 13살 아이도 이해할 수 있을 만큼 대중적인 프로그램으로 시민과 한층 가까워진 것이 특징"이라며 “한국 건축가들의 다양한 사례를 통해 'K-건축문화'의 도약을 모색하고, 연계 전시와 시민 참여를 확대해 행사를 더욱 풍성하게 했다. 또 국내외 글로벌 기업과 협력해 역대 최대 규모로 준비한 것도 차별점"이라고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

지난 11일 새만금 국제공항 개발사업 기본계획 취소 소송에서 국책 사업으로서는 유례없는 국토부의 패소 판결이 나왔다. 이날 서울행정법원은 공동행동 소속 시민 1300여 명이 제기한 소송에서 원고 측 손을 들어줬다. 공교롭게도 같은 시각 김의겸 새만금개발청장과 기자간담회를 진행하던 중이었다. 김 청장과 질의응답을 하던 도중 패소 소식이 전해지자 현장 분위기가 술렁였다. 함께 앉아 있던 새만금개발청 관계자들의 어깨가 동시에 들썩이는 모습을 볼 수 있었을 만큼 충격이 컸다. 새만금 신공항은 전북도 입장에서는 절실할 수밖에 없는 사안이다. 근거리에 군산공항이 있는 데다 여객 수요 기대는 크지 않지만, 정부와 함께 구상하고 있는 물류 트라이포트의 핵심 축이 새만금 신공항이기 때문이다. 2차전지를 비롯한 신기술 기업들의 수출입과 투자 유치에도 직결된다. 계속 홀대받았던 전북 지역의 균형 발전을 위한 핵심 사업이기도 하다. 이 때문에 예비타당성조사까지 면제하며 밀어붙였지만, 조류 충돌 위험 대책과 환경영향평가 등 사업 근거를 제대로 준비하지 못한 실책이 발목을 잡았다. 법원은 국토부가 사전타당성 조사와 전략환경영향평가 등에서 조류 충돌 위험을 축소·왜곡했다고 지적했다. 공항 입지 선정시 조류 충돌 위험이 제대로 반영되지 않았다는 점도 문제삼았다. 신공항이 들어설 갯벌은 조류 충돌으로 인한 위험도가 높은 장소였지만, 평가 모델을 기준에 부합할 때까지 여러 차례 바꿨음에도 끝내 기준치에 도달하지 못하자 평가 범위를 13㎞에서 5㎞로 줄여 위험도를 희석했다는 것이다. 조류 충돌 방지 대책이나 수라·서천갯벌의 생태 보존 대책도 실효성이 없고 구체적인 계획도 부족하다며 낙제점을 받았다. 아무리 지역균형발전이 중요하더라도 안전성과 환경 영향을 외면할 수는 없다. 지난해 12월 무안 공항 참사처럼 매우 위험성이 높다. 자칫 물류 트라이포트는 커녕 수조원짜리 애물단지가 될 수 있다. 새만금 신공항이 상대적으로 낙후된 서남 해안 지역의 발전에 핵심적이라는 사실도 부인할 수 없다. 특히 이재명 정부는 지역균형발전을 '진짜 성장 전략'의 핵심 과제로 삼고 있어 포기하기도 힘들 것이다. 그런 만큼 철저히 준비해 사업에 임해야 한다. 기초적인 준비조차 제대로 하지 못하고 부실한 근거로 밀어붙이다 패소한 이번 재판 결과에 도민들이 분노하는 것도 당연하다. 국토부가 2심은 철저히 준비해 2029년 공항 개항 일정에 차질이 없기를 바란다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

김윤덕 국토교통부 장관이 19일 오전 위례 신도시 민간참여 공공주택사업 단지인 위례 자이더시티를 방문했다. 지난 2012년 도입된 민간참여사업은 공공과 민간이 공동 사업시행자가 되어 공공은 토지를 제공하고, 민간 건설사는 건설비 투입과 설계 및 시공을 전담하며 자사 브랜드 아파트를 짓는 민관 협력형 공공주택사업이다. LH는 이 사업을 '14년부터 본격화하여 올해까지 10만호 규모를 추진했다. 특히 24년 2.4만호, 25년 3만호를 추진했고 9.7주택공급 대책에 따라 30년까지 LH가 직접 시행하는 5.3만호도 민간참여사업으로 추진할 계획이다. 오늘 김 장관이 방문한 위례 자이더시티는 '20년 5월 공모를 통해 GS 건설 컨소시엄이 건설한 800세대 규모의 공공분양 주택 중심의 소셜믹스 단지로, '23년 3월부터 입주를 시작했다. 아파트 외관과 세대를 둘러본 김 장관은 “민간 아파트에 못지않은 우수한 디자인과 특화 시설 등에 놀랐다"며, “공공의 안정성과 민간의 기술력이 만나 공공주택을 차갑게 보는 인식을 바꾸고 사회적 신뢰를 쌓는 중요한 사례"라고 강조했다. LH의 사업현황을 보고 받은 김 장관은 “민간참여사업을 통해 LH는 재무 부담을 줄이고, 민간은 미분양을 비롯한 사업 리스크를 최소화하고, 국민께는 고품질 공공주택을 공급하는 '1석 3조'의 효과를 거뒀다"고 강조했다. 특히, 시공능력평가 100위권 내의 주요 건설사들이 높은 참여율(94.1%)을 보인 점을 긍정적으로 언급하며, “민간 건설시장이 위축된 상황에서 민간참여사업은 LH의 책임 아래 신속하게 추진되어 건설경기 활성화에도 큰 도움이 될 것"이라고 기대감을 드러냈다. 아울러, 김 장관은 GS 건설의 적극적인 참여 의향에 대해 화답하며 “정부도 업계와 꾸준히 소통하며 건설사들의 참여를 확대할 수 있는 다양한 유인책을 마련하겠다"고 의지를 밝혔다. 이 자리에서 김 장관은 “여러분의 만족도가 정책의 가장 확실한 성공 지표"라며, “정부도 단순히 '많은 집'을 짓는 것이 아니라 '살고 싶은 집'을 만드는 것에 중점을 두고 있다"며, “앞으로도 품질과 안전 관리를 최우선으로 하며 고품질 공공주택을 만들어가겠다"고 화답했다. 또, 소셜믹스 단지가 늘어나는 만큼 제도적 개선방안을 국토부와 LH가 함께 검토해서 개선해 나갈 것"이라고 덧붙였다. 한편, 지난 8월 28일 출범한 LH 개혁위원회는 9·7 공급 대책에서 발표된 LH 직접 시행의 추진계획을 포함한 전반적인 LH 개혁 방안 마련을 위해 매주 2차례 속도감 있는 논의를 이어 나가고 있다. 앞으로 국민 눈높이에 맞는 개혁안 마련을 위해 개혁위원회 논의를 바탕으로 대국민 자문단 등을 통한 의견 수렴도 추진할 예정이다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

오세훈 서울시장이 주택 정책을 두고 이재명 정부와 연일 대립각을 세우고 있다. 정부의 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책을 잇따라 비판하며, 서울시 차원의 별도 공급책을 준비 중이라는 점을 공개적으로 시사했다. 전문가들은 중앙정부와 지자체가 따로 움직일 경우 정책 혼선과 공급 차질이 불가피하다고 지적한다. 19일 업계에 따르면 오 시장은 전날 페이스북에 '신혼부부의 꿈을 막는 정책, 바로잡아야 하지 않겠습니까'라는 제목의 글을 올리고, 정부의 6·27 대출 규제를 “신혼부부의 꿈까지 짓누르는 교각살우(矯角殺牛)"라고 강도 높게 비판했다. 그는 “집값 억제와 무관한 장기전세까지 묶어 신혼부부의 짐만 키웠다"며 “서울과 지방의 집값이 다른데도 똑같은 잣대를 들이댄 것이 문제"라고 꼬집었다. 특히 시 장기전세주택 '미리내집'을 예로 들며 “버팀목대출은 보증금 4억 원 이하 주택에만 적용되는데, 서울에서 이 조건을 충족하는 단지는 4분의 1에 불과하다"고 지적했다. 이어 “지난 6·27 규제 이후 대출 한도가 3억 원에서 2억5000만 원으로 줄면서 성북구 미리내집 입주에 필요한 자기 자금이 9000만 원에서 1억4000만 원으로 늘었다"며 부작용을 강조했다. 오 시장은 “서울시가 제도 개선을 수차례 요청했지만 국토교통부는 요지부동"이라며 “'집값 잡기'와 무관한 주거 안정은 오히려 적극 장려해야 하지 않겠나"라고 반문했다. 그는 정부의 9·7 공급 대책에 대해서도 “정부 대책만으로는 서울 집값 안정을 기대하기 어렵다"며 “강남권 등 집값 급등 지역에 대한 획기적 공급 없이는 효과가 제한적"이라고 말했다. 이어 “시 차원의 보완책을 조만간 내놓겠다"고 예고했다. 정부의 9·7 공급 대책은 2030년까지 수도권 135만 호 착공을 목표로 한국토지주택공사(LH) 직접시행, 도심 공공복합사업 상시 추진, 용적률 완화 등을 골자로 한다. 공공 주도 확대를 전면에 내세운 셈이다. 그러나 국토부가 토지거래허가구역 지정 권한까지 가져가면서 지자체와의 갈등이 불가피하다는 전망이 나온다. 시는 정반대 길을 걷고 있다. 신속통합기획, 모아타운 등 민간 주도 정비사업 지원 제도를 확대하는 동시에 강남권 중심의 공급 보완책을 검토 중이다. 김준형 시 주택부동산정책수석은 최근 국회 토론회에서 “도심 주택 공급의 열쇠는 민간 정비사업에 있다"며 “기존 신통기획이 정비구역 지정까지만 초점을 맞췄다면, 이제는 관리처분인가까지 기간을 줄이는 '신통기획 시즌2'를 준비하고 있다"고 밝혔다. 시는 이를 통해 재건축·재개발 소요 기간을 평균 18년 6개월에서 13년 이내로 줄인다는 구상이다. 전문가들은 주택 공급 확대라는 공통 목표에도 불구하고 정부와 시가 따로 움직일 경우 실행력이 떨어지고 시장 혼란만 키울 수 있다고 경고한다. 한 시장 전문가는 “135만 호 착공 목표는 토지 보상과 인허가 절차를 고려하면 쉽지 않은 계획"이라며 “정부와 시가 주도권 경쟁에 치우치면 시장 혼선이 더 커질 수 있다"고 지적했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부의 노후 공공임대주택 재건축이 내년부터 본격화된다. 19일 국토교통부에 따르면, 서울 노원구 하계5단지와 상계마들 단지의 재건축이 내년 초 착공되며, 2029년 준공해 재입주한다. 정부는 지난 9·7 부동산 대책에서 서울 도심 주택 공급 대책의 일환으로 노후 공공임대 재건축을 앞당겨 추진하겠다는 방침을 밝혔었다. 30년 이상 된 노후 공공임대 아파트들에 대해 용적률을 상향 조정해 고층 아파트로 재개발, 신규 주택을 공급하겠다는 방침이다. 이를 통해 오는 2030년까지 수도권에 2만3000가구가 신규 착공된다. 하계5단지는 현재 640가구 규모인데 지난해부터 재개발이 추진되면서 이미 입주민들이 이주 주중이다. 통합 공공임대 640가구와 장기전세 696가구로 재건축 된다. 170가구의 상계마들 아파트도 통합공공임대 170가구 외에 장기전세 193가구로 공급된다. 정부는 노원구 중계1단지도 내년에 사업 승인을 거쳐 재건축을 신속 추진할 예정이다. 현재 882가구인데, 통합공공주택 882가구와 분양 488가구로 공급된다. 분양은 2028년으로 예상된다. 분양가상한제를 적용해 저렴하게 공급된다. 2027년엔 강서구 가양7단지, 강남구 수서주공1단지 등 매년 3개 단지의 재건축을 착수한다. 4~5년 걸리는 사업 기간 동안엔 입주민들에게 인근 공공임대주택 또는 매입임대주택 등에서 거주하도록 할 예정이다. 국토부 관계자는 “기존 임대주택 입주자 대부분이 주거 취약계층인 점을 고려해 재건축 이후 재입주 시 임대료는 연구용역을 거쳐 부담을 최소화하는 쪽으로 책정할 계획"이라며 “일부 단지는 임대주택과 분양주택을 함께 공급하고, 같은 동에 임대·분양이 혼합된 '소셜 믹스'를 채택해 여러 계층이 어우러지는 공공주택으로 운영한다"고 밝혔다. 김봉수 기자 bskim2019@ekn.kr

정부가 9·7 대책을 통해 공급 확대를 내세웠지만, '마용성'(마포·용산·성동구) 지역은 여전히 수요가 집중되고 있다. 다만 6·27 대출 규제로 갭투자가 막히면서 거래가 실수요자 위주로 이뤄지고 있어, 현장 분위기는 '줄 서서 집을 보는' 수준까지는 아니라는 전언이다. 전문가들은 여력이 된다면 지금 매수하되, 매물은 계속 쌓이고 있으니 무리하게 쫓아갈 필요는 없다고 조언한다. 18일 업계에 따르면, 최근 마포·용산·성동구에서 아파트 신고가가 잇따르고 있다. 올해 초 토지거래허가구역(토허제) 해제로 '강남 3구'(강남·서초·송파)에서 시작된 서울 아파트값 상승세가 '마용성'까지 번진 모습이다. 실제로 KB부동산원 월간 아파트 매매가격지수에 따르면, 성동구는 1월 97.922에서 8월 108.508로 올해 들어 10.811% 상승했다. 용산구도 1월 103.708에서 8월 112.796으로 8.762% 올랐고, 마포구는 98.401에서 8월 106.099로 7.822% 상승했다. 서울 평균 상승률이 3.785%였던 것과 비교하면 두 배 이상 높은 수준이다. 한국부동산원이 발표한 8월 전국 주택가격 동향 통계에서도 이 같은 흐름이 확인됐다. 전월 대비 용산구는 1.06%, 성동구는 0.96%, 마포구는 0.59% 각각 상승했다. 송파구(1.20%)보다는 낮지만, 서초구(0.61%)나 강남구(0.54%)보다는 높은 상승치다. 서울 내 다른 지역인 광진구(0.52%), 영등포구(0.54%)와 비교해도 오름폭이 크다. 이 때문에 마용성은 “집이 하나 나오면 주말에 줄 서서 본다", “현금이 있어도 매물이 없어 못 산다"는 말까지 나올 정도다. 실제 현장을 확인해보니 '줄을 서서 집을 본다'는 표현은 다소 과장이지만, 인기 단지를 중심으로 집주인들이 매물을 신중히 내놓는 상황이라고 공인중개사들은 입을 모았다. 마포구 A 중개업소 관계자는 “매물이 워낙 없으니 중개사끼리도 공유하지 않고, 만약 돈을 싸들고 온다고 해도 당장 원하는 매물을 구하기는 어려운 상황은 맞다"면서도, “집이 나오면 바로 팔린다고 줄 서서 보는 건 과장"이라고 말했다. 이전 매물이 21억원에 팔리면 23억원에 내놓는 식으로 호가를 계속 올리며 여유 있게 지켜보는 분위기라 나가는 데도 다소 시간이 걸린다는 설명이다. 그는 “매물이 없는 이유는 집값 오름 기대 뿐 아니라, 대출이 막혀 갭투자를 통한 갈아타기가 어려워 그냥 보유하는 경우가 많기 때문"이라고 덧붙였다. 마포 B 중개사도 “토허제 지정 가능성으로 매매가 몰릴 거라는 예측은 있지만, 실제 체감은 크지 않다. 돈이 있고 실거래할 의사가 있는 사람 위주로 거래가 이뤄져 한 번 오른 가격 아래로 거래되진 않지만, 시장은 여전히 조용하다"고 말했다. 다른 중개사를 통해서도 고객이 있으니 그 자리에서 1000~2000만원 정도를 올려 거래하는 경우가 있긴 하지만, 매물을 거두려는 집주인에게 호가를 더 올려가며 집을 구매할 정도로 과열된 상황은 아니라는 전언이다. 마포 C 공인중개사는 “6·27 이전에는 거래가 활발했지만 현재는 멈춘 상태로, 9.7 대책 이후에 마포는 크게 달라지지 않았다"며 “잠실·삼성·대치동은 매물이 도는 편이지만 마포는 여전히 잠잠하다. 다만 대출이 막혀 돈 있는 사람만 유리해졌고, 매매가 오르면서 전세·월세도 덩달아 오르고 있다"고 토로했다. 또, 성동구 A 공인중개사도 “성수동은 줄 서서 살 정도는 아니지만, 대출 규제가 강해 현금 여력이 있는 사람만 사는 상황"이라며 “더 오를 거라는 기대감으로 집주인들이 배짱을 부리고 있어 연말까지 매물이 늘어날 가능성은 크지 않다"고 말했다. 성동구 B 공인중개사는 “집값은 10년 주기로 오른다는 얘기가 있는데, 2015년 이후 2025년이 딱 맞아떨어져 집값 상승을 향한 기대감이 여전히 높다"며 “매매가 올랐지만, 전세는 씨가 말랐다. 대출규제 이후 집주인들이 전세 대신 월세를 선호해 전환하는 분위기로, 기존 세입자들도 연장을 택해 신규 전세 매물이 나오지 않는 상황"이라고 강조했다. 현장에서 전하는 바와 같이 신고가 거래는 계속 이어지고 있다. 성동구 행당동 '서울숲리버뷰자이' 전용 84.96㎡는 지난 4일 25억1000만 원에 거래돼 직전 대비 2억2000만원 올랐다. '서울숲더샵' 전용 92.24㎡는 1일 3억1000만원 오른 24억1000만원에 손바뀜했다. '롯데캐슬파크' 전용 102㎡는 지난달 23일 1억2000만원 상승한 20억9000만 원에 거래됐다. 또, 용산구에서는 6일 '산호아파트' 전용 86.12㎡가 직전 대비 4억원 오른 24억원에 거래됐다. '대우월드마크용산' 전용 107.62㎡는 지난달 27일 2억5000만원 뛰어오른 20억원에 손바뀜했다. 마포구에서도 지난달 15일 '공덕자이' 전용 114㎡가 1억원 오른 25억5000만원에 판매됐다. '마포프레스티지자이' 전용 84.8㎡는 지난달 30일 3억8000만원 급등한 27억5000만원에 새 주인을 찾았다. 다만 신고가 소식이 잇따르는 와중에도 직전 거래보다 낮은 사례가 포착돼, 시장은 다소 혼조세를 보이고 있다. 예시로, 마포구 '현대아파트' 전용 84.47㎡는 지난달 29일 11억8000만원에 거래돼 가격이 1억2000만원 떨어졌다. 성동구에서 지난달 25일 판매된 '래미안옥수리버젠' 전용 84.73㎡도 직전 대비 6500만원 낮은 24억500만원에 팔렸다. 10일 손바뀜한 '서울숲더샵' 전용 92.08㎡도 8000만원 내린 19억7000만원에 거래됐다. 세 아파트 모두 직전 거래가 6월에 이뤄진 만큼, 신고가를 지나치게 확대 해석하지 말아야 한다는 진단이 나오는 이유이다. 전문가들은 이 같은 마용성의 인기 요인으로 젊은 세대의 '신축·한강변·직주근접' 선호를 꼽는다. 특히 20~40대 실수요자들이 한강변 입지와 도심·강남 접근성을 이유로 선호한다는 설명이다. 지하철 2호선, 5호선, 6호선, 경의중앙선 등 편리한 교통망도 장점이다. 성동·마포는 신축 아파트 공급이 많다는 점도 차별화 요인이 됐다. 재건축·재개발 기대감도 수요를 끌어올리고 있다. 용산 국제업무지구, 마포 아현뉴타운·공덕 재개발, 성산시영 재건축, 성동 성수전략정비구역 등이 추진되고 있어서다. 연초 토허제 재지정된 강남3구와 용산은 17일 토허제가 약 1년 연장됐지만, 마포와 성동은 비규제지역으로 남아 실거주 의무가 없는 것도 특장점이다. 다만 신고가가 속출하며 집값 흐름이 심상치 않은 탓에 마포와 성동은 토허제 추가 규제 가능성도 열려 있는 상태다, 마포구의 7월 거래량은 120건에서 8월 148건으로 23% 증가했고, 성동구도 7월 102건에서 8월 170건으로 늘어나 거래 회복세가 뚜렷해졌기 때문이다. 정부는 9·7 주택공급대책에서 국토부 장관의 토허제 지정 권한 확대 제도 개선안을 발표했다. 서울시도 마포·성동 지역 매수세를 예의주시하고 있다. 다만 토허제가 지정되면 해당 지역이 '정부가 찍은 요충지'로 간주돼 집값 상승을 자극할 가능성도 배제할 수 없다. 더욱이 대출 규제가 당분간 지속될 것으로 전망되는 만큼 추가 규제 시 아파트 매입이 어려워질 경우 지금 선택하는 것도 좋은 방법이라고 전문가들은 조언한다. 다만 현 시장 분위기를 과도하게 확대 해석해 무리할 필요는 없다는 설명이다. 윤지해 부동산R114프롭테크리서치랩장은 “선호하는 지역에서 내가 원하는 유형과 가격대가 확보될 수 있는지를 보고 향후에 살 수 있다는 판단이 서지 않는다면 결정하게 되는 것"이라며 “정부가 9·7 대책에서 규제지역을 확대할 가능성이 시사해, 원래 가능했던 대출도 추후에는 범위가 줄어드는 식으로 어려워질 수 있다. 현금 여유가 있는 사람은 상관없지만, 선택지가 제한될 가능성이 있는 사람은 지금 움직이는 것이 유리할 수 있다"고 말했다. 김효선 NH 농협 부동산 수석 위원은 “전체 아파트에 비해 가격이 올라가는 고가 아파트는 많지 않고, 대세를 움직일 만큼 의미 있는 거래량이 나오는 것도 아니다"며 “지금은 대다수 거래가 이루어지지 않거나 매물이 계속 쌓이고 있는 상태로, 일부 사례를 지나치게 확대 해석하면 시장에 왜곡된 결과를 초래할 수 있다. 내 집 마련은 장기적 관점에서 접근해야 하며, 단기적 가격 상승만 보고 무리하게 쫒아갈 필요는 없다"고 조언했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

서울시와 정부가 토지거래허가구역(토허제) 지정 권한을 놓고 미묘한 신경전을 벌이고 있다. 시는 최근 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 토허제 적용을 내년 12월까지 1년 3개월 연장했지만 마포·성동구로 확대하지는 않은 것이다. 국토부가 지정 권한을 나눠가지려 하는 상황에서 홀로 부담을 지기 싫었다는 분석이 나온다. 규제가 계속되고 확대될 경우 예상되는 부작용의 몫을 떠넘겼다는 것이다. 18일 업계에 따르면 시는 전날 제15차 도시계획위원회를 열어 강남 3구와 용산구의 토허제 지정을 1년 3개월 연장하기로 결정했다. 기존 규제가 이달 말 만료될 예정이었지만, 실수요자 주거 안정과 투기 억제를 위해 재연장이 불가피하다는 것이 시의 설명이다. 이와 함께 신속통합기획 재개발 후보지 등 8곳도 새롭게 토허구역으로 지정했다. 그러나 추가 지정이 유력하다고 거론됐던 마포·성동구는 이번에도 빠졌다. 두 지역 모두 최근 집값 상승세가 두드러져 규제 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 실제 지난 8일 한국부동산원 조사에 따르면 성동구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 올라 전주(0.20%)보다 상승 폭이 확대됐다. 마포구 역시 0.17% 올라 전주(0.12%)보다 오름 폭이 커졌다. 이는 서울 전체 상승률(0.09%)을 크게 웃도는 수치다. 전문가들은 시가 마포·성동 신규 지정을 미룬 배경으로 국토부와의 규제 주도권 조율 부담과 제도 장기화에 따른 리스크를 꼽는다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “마포·성동은 지정 요건을 갖췄지만 국토부가 규제지역과 시장 관리의 주도권을 쥔 상황에서 시가 단독으로 추가 규제를 발표하기엔 부담이 컸을 것"이라며 “집값 책임을 서울시가 스스로 떠안기보다 국토부가 주도하는 편이 속이 편했을 것"이라고 말했다. 토허제는 특정 지역에서 부동산 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도로, 실거주 목적이 없는 투기성 거래를 막고 부동산 가격 안정을 도모하기 위해 시행되고 있다. 현행법상 국토부는 국가 개발사업이나 시·도 간 중첩 지역에서만 토허제를 지정할 수 있다. 하지만 정부·여당은 최근 토허제 지정 권한을 중앙정부로 이관하는 방안을 추진 중이다. 9·7 공급대책 직후 국회에서는 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 일부 개정안이 발의됐다. 핵심은 토허제 지정권을 국토부로 확대하는 것이다. 정부와 여당이 지자체가 규제에 비협조적일 경우 지정권을 중앙정부가 직접 행사하겠다는 의도를 드러낸 셈이다. 국토부는 마포·성동뿐 아니라 경기 과천과 분당 등 수도권 주요 지역까지 토허제 확대 지정을 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 전문가들 사이에선 토허제의 구조적 한계와 장기 적용에 따른 리스크를 우려하는 목소리도 높다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토허제는 본래 신도시 보상금 급등을 막기 위해 도입된 한시적 제도였는데, 지금처럼 도심에 장기 적용하는 것은 취지와 어긋난다"며 “인위적으로 가격 변동을 억제해도 언제까지 누를 것인지가 문제이고 재산권 침해 소지도 있다"고 지적했다. 그는 “사실상 주택거래허가제 성격을 띠는 토허제가 일시적 거래 억제 이상의 효과를 내긴 어렵다"고 덧붙였다. 윤지해 부동산R114 연구위원은 “시는 이미 지정된 지역을 유지하는 데 초점을 맞췄다. 신규 지정은 향후 해제가 어려워지는 만큼 리스크가 크다"며 “올해 2월 한 차례 해제했다가 한 달여 만에 재지정했던 경험이 신규 지정의 문턱을 높였다"고 분석했다. 시장에서는 마포·성동의 비지정이 되레 대기수요를 자극할 것이라는 전망도 나온다. 윤지해 연구원은 “풍선효과라기보다 원래 마포·성동을 노리던 수요가 규제 전에 집을 사기 위해 매입을 서두를 가능성이 크다"고 내다봤다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수도 “마포·성동을 안 묶으면 '아직 안 묶였다'는 기대감이 대기 자금에 불을 붙일 수 있다"며 “광진·영등포·동작 등 인접 지역에서 이미 상승세가 나타나고 있다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부가 서울 내 유휴부지에 4000가구 규모의 주택을 짓겠다고 나섰지만 일부 토지주들과의 협의가 마무리되지 않은 상태인 것으로 확인됐다. 협상이 끝나지 않은 상태에서 계획을 확정·발표한 것이다. 토지주측을 설득하지 못할 경우 2027·2028년 착공 목표가 '공염불'이 될 우려가 나온다. 18일 에너지경제신문이 찾아간 도봉구 성균관대학교 소유 야구장은 철문이 굳게 닫혀 있었다. 출입문 너머로 야구장에서 스포츠 활동을 하고 있는 사람들이 눈에 띄지 않았다. 철문엔 성대 측에서 붙여놓은 '외부인 출입금지' 경고판이 눈에 들어왔다. 정부는 최근 발표한 '9.7 주택공급 확대방안'을 통해 이곳 4만8055㎡ 규모의 야구장 부지에 1800가구의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 착공은 2027년으로 계획됐다. 특히 현재 토지 소유주인 성균관대와 한국토지주택공사(LH)가 부지 매입을 위한 협의를 진행 중이라는 것이 정부 측 입장이다. 그러나 이날 현장에선 이 땅이 여전히 학교에서 체육 수업을 위해 사용하고 있는 것으로 확인됐다. 유휴부지로 단시일 내에 매입·개발이 가능하다는 정부의 설명이 무색해지는 순간이었다. 성대 관계자는 “도봉구 야구장은 현재 스포츠 교양수업 등 학생들의 수업과 체육활동이 이뤄지는 공간으로 계속 사용 중"이라며 “(LH와) 야구장 부지 매각을 두고 협의를 진행 중인 것은 맞지만, 아직 부지를 매각하는 것이 확정된 상황은 아니다"라고 밝혔다. 이어 “매입 비용 등 조건이 맞지 않을 경우 매각이 이뤄지지 않을 수 있다"고 설명했다. 반면 성대 측과 부지 매입 협의를 진행 중인 LH는 “(성대와) 상당 부분 큰 틀에서 토지 매입을 위한 합의가 이뤄진 상황"이라고 말했다. 이처럼 토지 매각을 두고 양자 간 입장이 엇갈리는 것과 관련해 국토부 관계자는 “아직 협의가 진행 중인 상황인 만큼, 확정적으로 토지 매입이나 매각에 대한 얘기를 하는 것은 어렵다"며 “상황에 따라 달라질 수 있는 부분이 있다"고 인정했다. 그러나 정부가 당장 2027년 착공이 가능하다는 유휴부지가 실제로는 여전히 토지 소유자가 사적으로 사용을 하고 있는 실사용 부지인데다가, 토지 소유주가 토지 매각에 대한 큰 틀에서의 합의를 정부 측과 이룬 사실이 없다는 것이 드러나면서 정부가 밝힌 '9.7 공급대책'에 대한 신뢰에 금이 가고 있다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

9.7 대책 이후 서울 아파트값은 2주 연속 오름폭을 키우며 지난주 0.09%에 이어 이번 주 0.12% 상승했다. 다만 전문가들은 아직 정책 효과가 본격적으로 시장에 반영된 것은 아니라고 진단했다. 한국부동산원이 발표한 2025년 9월 3주 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면, 전국 주간 아파트 매매가격은 매매가격은 지난주 0.01%에서 소폭 확대돼 0.02% 상승했다. 서울(0.09%→0.12%)과 수도권(0.03%→0.04%)은 오름폭을 확대했다. 지방(-0.02%→-0.01%)도 하락세가 다소 둔화했다. 구체적으로, 서울 강북 지역은 성동구(0.27%→0.41%), 마포구(0.17%→0.28%), 광진구(0.20%→0.25%) 등이 뚜렷한 오름세를 보였다. 중구(0.16%→0.18%)도 상승했으나, 용산구(0.14%→0.12%)는 소폭 둔화했다. 반면, 강남 11개구는 상대적으로 오름폭이 작았다. 다만 △양천구(0.10%→0.19%) △송파구(0.14%→0.19%) △서초구(0.14%→0.17%) △영등포구(0.11%→0.15%) 등은 꾸준한 상승세를 보였다. 서울 아파트값은 6.27 대책 이후 오름폭이 축소되며 8월 넷째 주와 9월 첫째 주에 0.08%로 보합세를 보였다. 다만 9월 들어 둘째 주 0.09%, 셋째 주 0.12%로 상승세가 확대됐다. 부동산원은 “거래 관망세가 이어지고 있지만, 재건축 추진 단지와 대단지·역세권 등 선호 단지를 중심으로 매수 문의가 늘고 계약 체결이 이어져 서울 전체가 상승했다"고 설명했다. 또, 인천은 보합(0.00%)을 기록했다. 지역별로는 부평구(0.01%→-0.04%), 연수구(0.02%→-0.03%)가 하락세를 보였다. 반면 미추홀구(0.00%→0.05%) 등은 상승 전환했다. 경기는 보합에서 0.01% 상승으로 전환했다. 이천시(-0.10%→-0.12%) 등이 하락했으나, 성남 분당구(0.28%→0.34%), 광명시(0.16%→0.28%)가 상승세를 이끌었다. 5대 광역시는 -0.02%로 전주와 같은 하락폭을 보였다. 대구(-0.05%), 대전(-0.04%) 등은 하락세를 이어갔지만, 세종(-0.05%→0.10%)은 상승 전환했다. 이밖에 8개 도 지역(-0.01%→0.00%)도 보합세를 보였다. 시도별로는 전북(0.05%→0.06%), 울산(0.03%→0.05%), 충북(0.05%→0.03%) 등이 상승했다. 부산(0.00%)은 보합을 유지했고, 전남(-0.07%→-0.04%) 등은 하락폭이 줄었다. 한편, 전국 주간 아파트 전세가격은 0.03%로 상승세를 유지했다. 서울(0.07%)과 수도권(0.04%), 지방(0.01%) 모두 이전과 같은 상승폭을 이어갔다. 5대 광역시(0.02%도 동일한 흐름을 보였다. 반면 세종(0.26%→0.14%)은 하락 전환했고, 8개 도(0.00%→0.01%)는 소폭 올랐다. 김효선 NH농협 부동산 수석전문위원은 “서울 아파트 가격 흐름이 소폭 오르긴 했으나 거래량이 폭발적으로 늘어나거나 주변까지 확산될 정도는 아니라 6.27 대책이 효과를 상실했다고 보기는 어렵다"며 “9.7 대책은 장기적 공급 전략으로 구체적인 지역 등을 언급하지 않아 실수요자들이 이를 바탕으로 구매 계획을 세우진 않을 것 같지만, 아직은 추세를 더 지켜봐야 한다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr