강남 아파트 공시가 25% 급등에 반포 신축 34평 보유세 2855만원 ‘비명’

지난해 서울 강남과 한강벨트 아파트 가격이 급등한데 따라 올해 해당 지역 아파트 공시가격도 전년 대비 20% 이상 크게 올랐다. 반포 신축 아파트의 경우 이른바 '국민평형'이라고 불리는 전용면적 84㎡(34평) 보유세가 2885만원에 달하는 등 세금폭탄이 현실화 될 전망이다.

17일 국토교통부는 2026년 1월 1일 기준으로 조사·산정한 공동주택(약 1585만호)의 공시가격(안)에 대한 소유자 열람 및 의견청취 절차를 오는 18일부터 4월 6일까지 20일간 진행한다고 밝혔다.

올해 공시가격(안)은 지난해 11월 13일에 마련된 '2026년 부동산 가격 공시 추진방안'에 따라 2025년과 동일한 현실화율(69%)이 적용됐다. 따라서 올해 공동주택 공시가격은 2025년 한 해 동안의 개별 시세 변동만 반영한 결과이다.

올해 공시가는 전년 대비 전국 평균 9.16% 상승한 가운데 서울이 18.67% 올라 전국 평균 상승률보다 두 배 이상 공시가격이 뛰었다. 평균 상승률을 상회한 지역은 전국에서 서울이 유일했다. 서울을 제외한 전국 평균 공시가격 상승률은 3.37%에 그쳤다.

특히, 서울 내에서도 고가 아파트가 밀집한 강남, 송파, 서초 등 강남3구의 상승률은 24.7%로 서울 평균 상승률을 크게 앞섰다. 마포, 성동, 용산 등 한강 인접 자치구의 상승률도 23.13%를 기록해 서울 평균 상승률을 크게 상회했다.

이와 반대로 강남 3구와 한강 인접 자치구 8곳을 제외한 나머지 서울 14개 자치구의 공시가 상승률은 6.93%에 그쳐 서울 전체 평균 상승률에 3분의 1에 그쳤고, 전국 평균 공시가 상승률보다도 더 낮은 수치를 기록했다.

이와 같이 지난해 주택시장 급등세를 주도한 강남3구와 한강벨트 아파트가 공시가가 크게 오르면서 보유세 역시 큰 폭으로 올랐다. 반면 나머지 서울 지역 아파트와 지방 아파트는 대부분은 공시가격 변동이 미미해 보유세 부담이 미미할 전망이다.

실제로 국토부가 2026년 공시가격을 바탕으로 시뮬레이션한 서울 주요 아파트 단지 전용 84㎡(34평) 기준 올해 보유세(재산세+종합부동산세)를 살펴보면, 강남 아파트 대장주로 불리는 서초구 반포동 '래미안 원베일리'는 올해 공시가격이 45억6900만원으로 전년 대비 33% 오르고, 이에 따라 올해 납부하는 보유세도 2855만원으로 작년보다 56.1% 급증하는 것으로 나타났다.

잠실 엘스 34평의 2026년 공시가격은 23억3500만원으로 작년보다 25.2% 상승했고, 이에 따라 내야 할 올해 보유세도 859만원으로 전년 대비 47.6% 올랐다. 한강 이북에서도 마용성 랜드마크 단지인 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 34평 공시가격이 17억2300만원으로 전년 대비 30.9% 급등했고, 보유세는 439만으로 작년보다 52.1% 오를 것으로 전망된다.

한편, 2026년 공동주택 공시가격(안)은 오는 18일부터 '부동산 공시가격 알리미' 홈페이지와 해당 공동주택이 소재한 시‧군‧구청 민원실에서 열람할 수 있다.

의견이 있는 경우에는 오는 4월 6일까지 의견서를 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 온라인으로 제출하거나, 관할 시‧군‧구 민원실, 한국부동산원(각 지사)에 서면으로 제출할 수 있다.

올해 공동주택 공시가격(안)은 의견청취 절차 및 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 다음 달 30일 공시될 예정이다.

임진영 기자 ijy@ekn.kr