정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 기준을 대대적으로 손본다. 현물출자를 통해 현재 3∼5%에 불과한 자기자본비율을 20% 이상으로 높이기로 했다. 토지·건물을 부동산투자회사(리츠)에 현물출자하는 경우에는 실제 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 정부는 14일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 골자로 한 '부동산 PF제도 개선방안'을 발표했다. 핵심은 토지주가 토지·건물을 부동산 투자 회사(Real Estate Investment Trusts·리츠)에 현물출자하도록 유도해 PF 자기자본비율을 20% 이상으로 높인다는 것이다. 이를 촉진하기 위해 토지를 PF사업에 출자할 때 내야 하는 법인·양도세도 조세특례법을 개정해 납부 시기를 늦춰주기로 했다. 수도권 주요 지자체 내 100평 이상 주거·상업지역 나대지 7000만㎡ 가량이 현물출자 대상으로 꼽힌다. 우리나라에서 대규모 주택·업무용 부동산 개발은 현재 디벨로퍼(시행사)가 총 사업비의 약 3~5%만 출자해서 만든 부동산PF를 통해 진행된다. 따라서 사업비가 없어 토지 매입 단계부터 고금리 대출이 불가피하다. 영세한 시행사들은 담보 능력이 없어 주로 대형 건설사나 투자신탁사의 보증(책임 준공 확약)에 의존해 은행 대출을 받는다. 갑자기 금리가 오르거나 부동산 경기 불황이 찾아 와 사업성이 악화되면 시행사는 물론 사실상의 보증을 선 건설사나 은행들까지 위기에 빠지게 된다. 2000년대 말 미국발 금융 위기 때 등이 대표적 사례다. 우리나라는 대형 건설사들의 부도로 인한 금융권 디폴트 사태를 막기 위해 대규모 공적 자금을 투입해야만 했다. 최근에도 부동산 경기 불황이 지속되면서 정부가 수조원대의 돈을 부실 부동산 PF 정리에 투입한 상태다. 그러나 미국, 일본 등 주요 국가들은 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30∼40%를 갖고 토지를 매입한다. 이후 건설 단계에서 대출을 받는다. 네덜란드의 자기자본비율 기준도 총 35%(시행사 10%, 지분투자자 25%)다. 정부는 이번 대책을 통해 앞으로 부동산 PF의 자기자본 비율을 20% 이상으로 높여 체질을 개선, 안정적인 사업 추진과 책임성을 강화하기로 했다. 내년부터 토지 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위한 선도사업도 진행한다. 토지 용도 제한과 건폐율·용적률 규제를 대폭 완화하는 '공간혁신구역'에 랜드마크 빌딩을 세우는 것을 목표로 공공에서 리츠 설립과 사업성 분석 컨설팅을 지원한다. 토지주가 기업형 장기임대주택 같은 정책사업을 위해 토지 현물출자를 하면, 한국토지주택공사(LH)가 매입 확약으로 사업성을 보완한다. 서울시는 자기자본비율이 높은 PF사업에 용적률·공공기여 완화 등 도시규제 특례를 적극 부여하기로 했다. 정부는 범부처 태스크포스(TF)를 꾸려 책임준공 개선 방안과 PF 수수료 개선 방안도 내년 중 마련할 계획이다. 전문가들은 이번 발표 관련 전반적으로 긍정적인 반응을 보였다. 낮은 자기자본비율로 과도한 대출을 일으키는 구조 자체에 문제가 있었던 만큼 중장기적인 체질 개선책을 마련했다는 이유에서다. 제도 수혜를 누리기 힘들 것으로 예상되는 중소 시행사(디벨로퍼) 구제안이 필요하다는 목소리도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “부동산 PF 관련 개선안은 꾸준히 마련·발표돼 왔고 이번 결정 또한 그 연장선상에 있다"며 “당장 부실 위험이 없어지거나 하진 않겠지만 조금 늦더라도 (과도한 부채를 끌어쓰는 등) 문제를 해결해나가고 있다는 점은 긍정적"이라고 봤다. 그러면서 “결국 건실한 디벨로퍼 위주로 살아남는 구조가 되는만큼 중소업체들이 어떻게 될지 지켜봐야 할 것"이라고 짚었다. 김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “기존 지원책들은 이자 지연 등 단기적인 게 대부분이었는데 이번에는 장기적으로 PF 사업의 불안정한 부분을 개선할 수 있는 체질개선을 목표로 했다는 점이 긍정적"이라며 “영세한 디벨로퍼들이 많은데 경험·자본이 있는 곳들과 협업을 하게 해주는 등 지원책을 마련할 필요가 있다"고 진단했다. 이어 “(이번 발표 관련) 시스템 구축에 비용과 시간이 많이 소요될 것"이라며 “기준을 정확하게 세우지 않으면 오히려 리스크가 커질 수 있기 때문에 정확하고 안전한 시스템을 구축하는 게 중요하다"고 덧붙였다. 여헌우 기자 yes@ekn.kr

정부가 보증하는 전세보증보험 대위변제금이 기하급수적으로 늘어나면서 국가 재정 수지 악화에 치명타를 가하고 있다. 사인간 거래를 국가가 담보없이 보증, 피해금을 지원하는 전세계 유일무이한 한국 특유의 '전세제도'를 전면 개편해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 13일 주택도시보증공사(HUG)가 손명수 더불어민주당 의원에게 제출한 '연도별 전세보증금반환보증 대위변제 및 회수 현황'에 따르면 2013년부터 올해 8월까지 전세사기를 당한 입주자에게 HUG가 임차주 대신 보증금을 지급한 '대위변제액'은 8조5119억원에 달한다. 이 중 회수금은 전체의 23%(1조9271억원) 수준에 불과했다. 나머지 6조5848억원은 미회수 상태인 것으로 나타났다. 특히 전세보증보험 대위변제금액은 해마다 폭발적으로 증가하고 있다. 2015년 1억원에 불과했지만 이후 △2016년 26억원 △2017년 34억원 △2018년 583억원 △2019년 2837억원 △2020년 4415억원 △2021년 5041억원 △2022년 9241억원으로 늘어났다. 전세사기 피해가 급증한 지난해에는 무려 전년 대비 3배 이상 급증한 3조5544억원을 기록했다. 올해에도 9월 기준 3조220억으로 집계됐으며, 연말까지 4조원이 넘어갈 것으로 예상된다. 반면 전세보증금반환보증 회수율은 줄어들고 있다. 2017년 100%였지만 △2018년 95% △2019년 91% △2020년 74% △2021년 52% △2022년 29% △2023년 15%로 줄었다. 올해는 8월 기준 8%로 바닥으로 추락했다. 이에 따라 HUG가 지급하는 전세보증보험 대위변제에 투입되는 국민들의 세금도 어마어마한 규모로 늘어났다. 민홍철 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 국토부는 HUG에 2021년 3900억원 규모 출자를 시작으로 지난 3월에는 보유하고 있던 한국도로공사 주식 4조원 가량을 현물 출자했다. HUG가 지난 4년간 이렇게 출자 받은 금액은 총 5조4739억원이다. 이것도 모자라 HUG는 최근 최대 7000억원 규모의 신종자본증권을 발행을 시도하고 있다. '밑 빠진 독에 물 붓는 꼴'인 만큼 전세제도 위주인 주택 임대 시스템을 전면 개편해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 주택 임대 시장을 월세 위주로 재편해야 한다는 것이다. 우리나라는 주택 구매시 대출한도가 낮아 구매 자금을 마련하기 위해 전세제도를 활용하는 경우가 많다. 그러나 해외 주요국의 경우 주택 구매시 집값의 80~105%를 대출해 임대인이 담보 대출을 받아 집을 구매하고 임차인은 월세만 내도록 하는 외국의 시스템을 따라가야 한다는 것이다. 전세사기를 막을 수도 있다. 보증보험 보장 범위를 추가적으로 줄여야한다는 의견에도 힘이 실리고 있다. 지난해까지 보증보험 보장 범위는 전세금액의 100%였지만 올해부터는 90%로 줄어들었다. 상황이 어려운 만큼 엄청난 적자와 혈세 투입을 방지하기 위해서는 국민들도 어느 정도 리스크를 감수해야 한다는 것이다. 정부가 보증을 서서 전세대출을 해주고 사고가 발생했을 때 손해를 감수하며 원금까지 보장해주는 시스템 자체가 비현실적이라는 지적 또한 이어진다. 이광수 광수네부동산 대표는 “우리나라에는 전세제도를 이용해 갭투자를 한 사람들이 많기 때문에 현재 상황은 특수한 상황"이라면서도 “전세시장 규모가 너무 크고 대체재가 없기 때문에 제도가 붕괴할 가능성은 적다"고 말했다. 이어 “전세제도가 유지된다면 향후 HUG의 상황은 더욱 심각해질 것이다. 현재 상황을 타파하기 위해서는 정부가 전세금을 보증하는 대신, 에스크로 계좌를 통해 집주인들이 전세금을 사용하지 못하게 관리하는 제도가 필요하다"며 “현재 HUG가 겪고 있는 손실의 경우 자금충당 및 압류자산 유동화를 통해 장기적으로 관리해야한다"고 지적했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

가수 김흥국의 노래 '59년 왕십리'로 유명한 서울 성동구 왕십리. 노래 제목처럼 왕십리는 한동안 4대문안 도심이나 신흥 지역인 여의도, 강남 일대에 비해 상대적으로 낙후된 곳으로 여겨져 왔다. 지형적으로 북쪽의 북한산, 동쪽의 아차산, 남쪽의 관악산으로 둘러 쌓인 서울 분지의 한 가운데 위치한 요지다. 하지만 600여년 전 조선초 궁궐터가 될 기회를 놓친 이후 상인, 군인 등 중인층들이 주로 사는 '2등 지역'의 설움을 겪어 온 것이다. 그러나 최근 들어 서울 교통의 중심지가 됐고 성수동 등 일부 지역은 '핫플레이스'로 떠올랐다. 특히 현재 지역을 두 동강내 교통-물류-유동인구의 흐름을 막고 있는 지상철도 구간을 지하화한다는 계획이 발표되면서 도시의 핵심 업무 지구로 떠오를 수 있는 기회를 맞이했다는 기대감에 설레이고 있었다. 11일 오전 찾아간 왕십리역 일대. 이 곳은 이미 많은 유동인구가 오가고 지하철 2호선·5호선, 수인분당선, 경의중앙선 등 4개 철도가 지나며 GTX-C(덕정~수원)·동북선(중계동 은행사거리~왕십리역)까지 개통 예정인 핵심 요지였다. 문제는 지상철도 구간으로 인해 심각한 교통 혼잡 등 지역간 단절 현상이 벌어지고 있다는 것이다. 계획대로 철도가 지하화되면 도로가 확장되거나 개선되어 차량 흐름이 원활해지고, 도심 내 교통 체증을 크게 줄일 수 있게 될 전망이다. 지역 단절 및 진동, 소음 피해 등도 성동구 주민의 오랜 민원이었다. 이날 왕십리역 근처에서 만난 한 주민은 “왕십리역은 여러 노선이 지나기 때문에 철도 소음과 진동이 상당하다"며 “철도지하화는 주민들의 오랜 숙원사업"이라고 기대감을 표시했다. 이미 성동구청 차원에서도 구체적인 활용 방안 마련에 나선 상태다. 성동구의 지상철도 구간은 옥수에서 왕십리를 지나 청계천까지의 경의중앙선 4.4km다. 마장축산물시장 일대, 왕십리역 일대, 응봉역 일대다. 마장축산물시장 일대 구간의 경우 왕십리-청량리를 오가는데, 마장축산물시장과 연계돼 발전 가능성이 높다. 왕십리역 일대는 현재도 광역 철도 교통의 중심지이며, 응봉역 일대는 응봉산을 배후로 한강을 마주보는 배산임수의 지역적 특성을 갖추고 있다. 구 관계자는 “서울에서 가장 긴 수변을 접하고 있는 물의 도시"라며 “중랑천 및 한강변에 위치한 경의중앙선 지상부 개발은 일대 경관 개선에도 큰 도움이 될 것"이라고 설명했다. 툭히 구와 주민들은 현재 추진 중인 왕십리역 일대 국제 비즈니스허브 조성 사업과의 연계를 통해 여의도를 능가하는 비즈니스 타운을 조성하겠다는 계획을 세우고 있다. 왕십리역 일대 철도지하화 상부공간에 숲과 공원 등 편의시설을 조성하고, 현재 성동구청·성동구의회·성동경찰서가 있는 곳에는 상업·업무 공간을 확충해 기업을 유치하겠다는 것이다. 왕십리역 근처 A 공인중개사무소 관계자는 “왕십리 일대는 50층 건축이 가능한 역세권 일반상업지역으로 앞으로 여의도 같은 고층 건물들이 들어 설 수 있다"라며 “왕십리역 일대 철도지하화 사업은 비즈니스허브 조성 사업과 함께 굉장한 시너지를 발휘할 것"이라고 설명했다. 인근 B 공인중개사무소 관계자도 “왕십리역은 향후 6개 노선이 지나갈 예정이고 개발사업도 여러 개발사업도 진행되고 있어 인구유입 가능성이 상당하다"며 “여의도를 넘는 서울의 핵심 도시가 될 것"이라고 기대했다. 왕십리역을 이용하는 대학생들도 환경 개선에 대한 기대를 내비쳤다. 한양대, 한양여대 학생들은 그동안 지상철도 역사 특성상 탑승을 위해 수많은 계단을 오르내려야 했다. 한 한양대 재학생은 “왕십리역은 한양대 먹자골목과 연결될 만큼 한양대와 가깝다. 그래서 왕십리역에서 내려 걸어가는 경우가 많은데 수많은 계단을 오르내리기 매우 힘들었다"며 “철도지하화가 되면 주변 미관 개선은 물론 상권에도 도움이 되고 등교도 편리해질 것 같아 기대가 된다"고 말했다. 주변 집값에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 현재 성동구 일대에서는 재개발·재건축 사업이 속도를 내고 있다. 성수 1-4구역, 행당7구역, 신당8·10구역, 응봉1구역, 모아타운 1·2·3차, 용답재개발사업 등 각종 도시정비사업이 추진 중이다. 송승현 도시와경제 대표는 “왕십리역은 교통 요충지로 철도지하화로 인한 변화는 주변 지역 개발에 큰 호재로 작용할 것"이라며 “철도 지하화와 연계된 상부개발이 완성되면 주변 재개발 추진 지역들과 함께 왕십리 역세권 개발 사업으로 부동산 가치가 더욱 높아질 전망"이라고 평가했다. 그러나 장애물이 산적해 있다는 평가다. 여러 노선을 지하화하기 때문에 엄청난 예산이 필요하고 오랜 시간 고난도의 공사가 진행되어야 하기 때문이다. 실제 현재 왕십리역 5호선 노선이 지하 약 30m의 중심도에 있으며 동북선과 GTX-C노선도 착공된 상황이다. 여기에 지하화 계획을 수립한다면 지하화 노선의 심도는 60m 이상이 될 것으로 예상된다. 공사 과정에서의 소음, 진동은 물론 기존의 선로 등 기반시설이나 역사 등 운영시설 축소로 인해 이용객들의 불편도 예상된다. 한 건설업계 관계자는 “왕십리역은 여러노선이 지나기 때문에 대규모 재원 투입과 난공사가 예상된다. 착공시 운영시설 축소도 불가피하기 때문에 건설사 입장에선 선호하지 않는 공사현장"이라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

“경의중앙선 신촌역과 철로가 지하로 들어가고 공원이 된다고? 그렇게만 된다면야 경의선숲길 공원(연트럴파크) 때문에 홍대 앞에 빼앗긴 '핫플레이스'의 명성을 되찾을 수도 있을 것이다." 지난 8일 서울 서대문구 신촌역 앞에서 만난 한 상인의 말이다. 서울시가 최근 발표한 경원선 등 지상철도 전체 구간 지하화 계획에 대해 신촌역 일대 주민들의 기대가 매우 크다는 것이다. 상인의 설명은 이랬다. 연세대, 이화여대 등 대학들이 몰려 있는 신촌 일대는 2000년대까지만 해도 '젊음의 성지'였다. 연세대 앞쪽 지하철 2호선 신촌역 일대는 젊은이들의 약속 장소 1순위였다. 이화여대 앞 거리는 한국의 패션과 뷰티를 선도했다. 하지만 2015년 '라이벌' 홍대 앞의 경의선 철로가 폐쇄되고 '연트럴파크'가 들어서자 상황이 달라졌다. 철도로 인한 소음·진동이 사라지고 단절된 도로가 연결되고 걷기 편한 산책로와 공원이 조성됐다. 단숨에 젊은이들의 최고의 데이트 코스로 떠올랐다. 당연히 최고의 '핫플' 지위는 홍대 앞으로 넘어갔다. 결국 신촌 일대 상권은 과거의 명성을 잃은 채 쇠퇴를 거듭하고 있는 실정이다. 실제 이날 신촌역 일대 상권은 과거의 영광이 완전히 지워진 채 쇠락하고 있는 흔적이 역력했다. 금요일임에도 불구하고 영업을 하지 않는 가게들이 다수 보였고, 공실인 상가를 찾기도 어렵지 않았다. 한국부동산원이 내놓은 '3분기 상업용 부동산 임대동향조사'에 따르면 신촌역 상권의 3분기 소규모 상가 공실률은 9.4%나 된다. 서울 전체 평균보다 2배 가까이 높다. 이런 상황에서 경의중앙선 신촌역과 철로가 지하화된다는 소식이 들려 오자 인근 주민들은 반색하고 있었다. 신촌역 인근 A공인중개사 관계자는 “경의중앙선 철로와 역사는 지역을 남북으로 가로 질러 연세대와 이화여대쪽 안산 일대와 서강대쪽 노고산 일대의 '분단'시켜왔다"면서 “지역 환경 개선은 물론 연트럴파크처럼 유동인구가 늘어나 지역 상권 전체에 도움이 될 것"이라고 기대했다. 신촌역을 이용하는 대학생들도 환경 개선에 대한 기대를 내비쳤다. 연세대, 이화여대 학생들은 그동안 지상철도 역사 특성상 탑승을 위해 수많은 계단을 오르내려야 했다. 학교를 오가기 위해 철로 밑 굴다리를 지나가야 한다는 불편함도 있었다. 신촌역에서 만난 대학생 B씨는 “등교가 한층 편해질 것 같기는 하다"며 “기차가 지나갈 때마다 소음이나 진동이 심하다. 매번 계단을 통해 역에 올라가거나 밤마다 굴다리 지나가는 것도 고충이다"고 말했다. 신촌역 앞쪽에는 오피스텔 상권도 수혜 지역으로 꼽힌다. 열차 소음 및 교통체증 문제가 해소되기 때문이다. 철로 지하화로 인해 지상부가 공원화되고 역사가 업무·문화·상업 시설로의 복합개발이 이뤄진다면 보행환경 및 교통체증 개선으로 인해 역으로의 이동 동선이 편리해지고 주거 환경이 향상된다. 결국 주택을 찾는 사람들이 늘어 집값이 올라갈 수 있다. 여기에 더해 청년층을 포함한 유동인구가 증가해 신촌역 상권이 확장돼 상업적 수혜를 입을 것이라는 전망이다. 신촌역 앞에 위치한 B 공인중개사 관계자는 “신촌역 오피스텔 상권은 서울 대학가 중 월세가 가장 높음에도 불구하고 수요가 끊이지 않는 지역"며 “현재도 높은 몸값을 자랑하지만, 철도화가 완료되고 주거환경이 개선되면 신촌역 오피스텔 가치는 더욱 올라갈 것"이라고 말했다. 그는 이어 “상권의 경우 외국인 관광객 감소로 공실이 점점 늘어나고 있다. 지하화 사업 이후 공원이 조성되고 상권이 재개발된다면 제2의 '연트럴파크'를 기대해도 되지 않을까 생각한다"고 내다봤다. 인근 주민들 또한 지하화 사업 성사에 대한 기대감을 드러냈다. 경의중앙선 신촌역 인근 아파트 단지에 거주하는 30대 남성 C씨는 “역사 바로 앞에 거주하는 사람들의 경우 지하철로 인한 소음에 시달려 왔다"며 “확실히 대학가 상권이 있는 곳이라 교통체증이 심한 편이라 지하화 사업이 완료된다면 이러한 문제는 해결될 것 같다. 공원 및 새로운 상권이 생기면 쾌적한 환경이 조성되며 집값에도 긍정적인 영향이 있을 것 같아 기대하고 있다"고 털어놨다. 하지만 아직까지 장애물은 많이 남아 있다. 워낙 큰 공사로 대규모 재원 투입과 장시간 고난도의 공사가 불가피하다. 공사 과정에서의 소음, 진동, 교통 체증 등 불편도 예상된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현재 철도지하화 특별법을 보면 이 사업은 개발수익 및 민간자본으로만 진행하게 돼있다. 즉 지자체 및 정부 국비가 들어갈 수 없는 것"이라며 “법적으로. 기존 철도 운행 기능은 유지하면서 지하화 공사를 진행해야하기 때문에 사업자 입장에서도 진행이 어려운 상황"이라고 말했다. 이어 “공사가 완료된다면 신촌이 다시 한 번 서울의 핵심 지역으로 올라설 가능성이 있고 집값 상승 및 상권 부활도 가능할 것"이라며 “미래에 대한 다양한 청사진 제시한다는 면에서는 긍정적이지만, 단기에 드라마틱한 성과가 나오기는 쉽지 않은 상황이다. 여기에 더해 사업이 광대해 여러 사업자가 구간을 나눠 진행한다고 해도 엄청난 시간이 걸릴 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

최근 정부의 대출 규제로 서울 아파트 매매가 위축되고 있는 가운데, 그동안 전세사기 여파로 수요자들에게 외면 받던 빌라(연립·다세대) 시장이 활기를 되찾고 있다. 7일 국토교통부에 따르면 정부는 가계 부채 관리를 위해 전날 또 다른 주택 대출 규제 정책을 발표했다. 주택시장 및 가계부채를 안정적으로 관리하고 기금의 지속 가능성 제고를 위한 조치의 일환으로 '주택도시기금 구입자금 대출(디딤돌대출) 맞춤형 관리방안'을 시행하기로 한 것이다. 구체적으로 서울 및 수도권 아파트 구매 시 디딤돌대출 가능액은 5000만원가량 줄어들게 됐다. 정부는 앞서 지난 9월 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 시행하면서 1차적인 주택 대출 조이기에 나선 바 있다. 하지만 방 주택과 빌라·오피스텔 같은 비(非)아파트는 제외되면서 수요자들이 아파트보다 상대적으로 저렴한 비아파트로 눈길을 돌리고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 연립·다세대 주택 매매 거래량은 2826건으로 집계됐다. 이는 전년 동월(2221건) 대비 21.4%(605건) 증가한 수치이며, 지난 1월(1981건)과 비교하면 무려 29.9%(845건)나 늘어난 것이다. 지난 2월 1800건대에 머물던 서울 빌라 매매는 8월 2985건까지 늘어나며 상승곡선을 그리고 있다. 서울 연립·다세대 매매 실거래가 지수도 지난 8월 142.1를 기록하며 직전 최고치였던 2022년 7월(145.6) 수준으로 상승했다. 서울 연립·다세대 매매 실거래가 지수는 지난 2월 134.5로 집계된 이후 6개월 연속 상승세를 보이고 있다. 이러한 상황은 시장 후행 지표인 경매시장에서도 고스란히 재연되고 있다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이에 따르면 지난달 빌라 낙찰가율은 84.5%로 81.9%를 기록한 전월 대비 2.6%포인트(p) 올랐다. 실제 지난달 거래된 서울 관악구 신림동 전용면적 30㎡ 빌라는 감정가(2억6900만원)에 비해 7500만원 높은 3억4400만원에 낙찰되면서 127.9%의 낙찰가율을 기록한 바 있다. 이처럼 비아파트 시장이 활성화된 것은 정부가 8·8 공급 대책을 통해 지원을 늘린 영향도 컸다. 정부는 당시 오는 12월부터 청약에서 무주택자으로 인정하는 비아파트 범위를 85㎡(수도권 5억원·지방 3억원) 이하로 확대한다고 밝혔다. 현재 수도권에서 무주택으로 인정받는 기준은 전용면적 60㎡ 이하 공시가격 1억6000만원(시세 약 2억5000만원) 이하인 아파트와 비아파트이다. 여기에 연말부터 생애 최초로 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택 등 소형주택을 구입하는 경우에 취득세 감면 범위를 현행 200만원에서 300만원 확대할 예정이다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “서울의 경우 신통기획 및 모아타운 등 재개발사업이 이뤄지고 있어 빌라 선호도가 올라간 것은 사실"이라며 “투자 목적으로 빌라를 구입하거나 아파트 대체재로 빌라를 거래하는 사람들이 늘어났다"고 말했다. 이어 “비아파트 시장이 제대로 살아나려면 공급이 늘어야 하는데 아직까지 그런 움직임은 보이고 있지 않다"며 “당분간 지금의 상황을 유지하면서 급격히 가격이 변동되지는 않을 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“정부가 서울만 보면서 방관하는 동안 지방 부동산은 죽어가고 있다. 사람이 몰려드는 서울·수도권 부동산 시장의 규제를 인구가 감소해 소멸 위기에 있는 지방에도 똑같이 적용하는게 문제다. 다주택 보유를 오히려 장려하고 토지나 건물을 쉽게 거래하고 다양한 용도로 활용할 수 있도록 이원화된 정책 시세틈을 시급히 마련해야 한다." 최근 만난 주택업계 한 관계자의 지적이다. 정부가 수도권 부동산 시장에만 관심의 초점을 두면서 지방은 인구 감소·고령화의 직격탄을 맞아 부동산 시장이 '소멸' 지경이다. 우리나라의 지속 가능한 발전에 가장 치명적인 위협으로 등장한 저출생 문제를 해결하기 위해서라도 수도권 과밀화 해속·지역 균형 발전이 시급한데, 지금처럼 단일화된 규제 시스템이 아니라 이원화된 정책을 통해 지방 부동산 시장을 살려야 한다는 주장이었다. 실제 올해 정부가 내놓고 있는 부동산 대책은 대부분 수도권 주택 공급에 초점이 맞춰져 있다. 금융위기 직후인 2009년 운용됐던 기업구조조정(CR) 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용해 미분양 주택을 임대주택으로 전환하는 방안 등 비수도권 미분양 주택 해소 방안도 일부 등장하긴 했지만 효과는 미미하다. 특히 가계부채 관리를 위해 대출을 조이는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행하면서 지방 주택 시장과 건설사들은 초토화 직전의 위기를 겪고 있는 상태다. 반면 서울을 비롯한 수도권 아파트값은 상승 폭이 둔화됐을 뿐 여전히 상승세를 이어가고 있는 상황과 대조적이다. 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 오르며 32주째 상승세를 이어갔다. 수도권 전체 상승률도 0.05% 기록하며 상승세를 계속 보이고 있다. 이같은 수도권-지방 부동산 시장의 양극화는 갈수록 심각해질 전망이다. 한국건설산업연구원은 지난 6일 내년 부동산 시장 전망에서 수도권은 강보합, 비수도권은 하락세로 양극화 심화를 예상했다. 전문가·지방건설업계에선 특단의 대책을 요구하고 있다. 우선 미분양 해소를 위해 지방에 한해 다주택 소유자의 양도소득세 감면 제도를 도입해야 한다는 목소리가 나온다. 한 지방 건설업계 관계자는 “악성 미분양 주택이 계속해서 쌓이면서 지방 건설사들은 줄도산 우려가 상당하다"며 “양도세 완화는 시장 침체 상황에서 추가 재정 투입 없이 시장 심리를 회복시킬 수 있다"고 주장했다. 전영준 건산연 미래산업정책연구실장은 “현재 건설산업은 건설경기 침체와 건설물가 상승에 따른 이중고를 겪고 있다. 지방의 영세 중소 건설사일수록 더 심각하다"며 “지역건설사를 지원하고 건설산업 및 지역경제 활성화를 위해서라도 지원이 필요하다"고 주장했다. 무엇보다 수도권과 비수도권 간 부동산 시장 양극화 해소를 위해선 지역 맞춤형 산업 육성과 인프라 확충을 통해 인구 유입을 늘리는 것이 가장 중요하다. 지역 균형 발전을 위해 수도권 과밀화를 해소할 수 있는 다양한 제도 개선이 거론되고 있다. 우선 지방 주택 대출 규제 완화, 빈집 리모델링 허가 간소화 및 세계 혜택, 지방 주택 공급 규제 완화 및 공공개발 지원 확대, 지방 임대사업자 세제 혜택 강화 및 임대 등록 요건 완화 등이 필요한 대책으로 꼽힌다. 또 △ 지방 상업용 부동산 개발 용적률 상향 △ 농지 전용 규제 완화 △기업 유치시 부동산 세제 및 금융 지원 강화, △지방 기반 부동산 투자 펀드 활성화 및 법적 지원 강화 △ 지방 신규 주택 거주자 세제 혜택 부여 등도 과제로 거론된다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “부동산 시장 양극화의 주요 원인은 인구 감소 및 수도권 집중"이라며 “지역 맞춤형 산업 육성과 인프라 확충을 통해 침체한 지역에 사람을 유입할 수 있는 방안을 찾아야 한다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울시는 도시계획위원회에서 강북구 미아동 754번지 일대 재개발사업의 정비계획 수립 및 정비구역 지정안을 가결했다고 7일 밝혔다. 대상지는 구역면적은 1만7716㎡으로 우이신설선 삼양사거리역 역세권 내에 위치해 있다.이번 정비구역 지정 및 계획 결정은 열악한 주거환경을 개선하고 삼양사거리 역세권 지역의 도시환경을 정비하는 것이 핵심이다. 공동주택 획지 1만5135㎡에 총 661세대(공공임대주택 239세대)를 건립할 예정이며, 이 중 190세대가 역세권 장기전세주택으로 공급될 계획이다. 또한 서측 삼양로 변에는 판매 및 근생시설을 배치하여 가로활성화를 유도하고, 쌈지공원 형태의 공개공지를 조성토록하여 열린공간이 확보되도록 했다. 강북 청소년문화정보 도서관과 연접한 단지내에 노인복지센터(연면적657㎡)를 단지 내 신축하여 노인복지 및 지역커뮤니티 기능이 강화되도록 했다. 아울러 단지에 면한 구역 남측 삼양로46길을 확폭(6m→9m)하여 교통여건을 개선하고, 구역 경계부 도로변에는 보도형 전면공지(폭4~3m)계획하여 보행환경이 개선되도록 했다. 시 관계자는 “이번 삼양사거리역세권(미아동 754번지 일대) 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정으로 삼양사거리역세권 일대의 지역특성을 고려한 주거환경 정비 및 양질의 장기전세주택 공급을 통해 서민주거 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

최근 건설업체들이 공사비 급등으로 인한 높은 원가율에 따른 수익성 악화로 고전을 면치 못하고 있는 데, 20년 넘게 고정된 공공공사의 최저낙찰가 기준을 상향 조정해야 한다는 주장이 제기됐다. 물가 인상분을 반영하지 못하면서 공공공사의 잇딴 유찰 및 사회간접자본(SOC) 구축 차질의 원인이 되고 있다는 지적이다. 6일 대한건설정책연구원에 따르면 우리나라의 공사비 지수는 2020년 1월 100에서 지난 6월 130까지 급등했다. 공사비지수는 이후에도 지속적으로 상승해 지난 9월에는 130.45로 잠정 집계되며 역대 최고치를 기록했다. 공사비지수는 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등 자원 등 직접공사비의 가격변동을 측정하는 수치이다. 이 같은 수치가 계속해서 증가하면서 최근 재건축 및 재개발 사업장을 중심으로 공사비 갈등에 의한 공사 중단 우려와 소송 우려가 커지고 있다. 정부도 대책 마련에 나서긴 했다. 최근 자잿값, 인건비, 공공조달 등 공사비 3대 안정화 방안을 마련하겠다고 밝혔다. 하지만 이렇다 할 효과는 나오지 않고 있는 실정이다. 정부는 연평균 8.5% 수준이던 공사비 상승률을 내년까지 2% 이내로 감소시키고, 중장기적으로 연 4% 수준을 유지할 수 있도록 지원한다는 방침이다. 하지만 공사비 상승의 주요 원인인 인건비 및 간접비에 대한 정책 방안이 부실한 만큼, 실효성에 대한 의문이 뒤따르고 있다. 건정연은 이에 따라 공사비 현실화를 위해 정부가 공공공사 입찰의 최저 낙찰가 기준을 상향 조정해야 한다고 주장했다. 현재 정부는 중소건설사 사업영역인 100억원 미만(지방계약법 공사 300억원 미만) 공공공사를 입찰할 때 '적격 심사 제도'를 적용하고 있다. 덤핑수주 방지, 적정공사비 확보를 통한 성실시공 유도를 위해 최초 공표된 예정가격의 일정한도 내에서 낙찰하한률을 설정한다. 건설, 용역, 물품공급, 주택관리 등 다양한 공공 발주 사업에서 계약자를 선정할 때 계약이행 능력과 입찰가격을 종합심사해 낙찰자를 결정하는 제도로 1995년 도입됐다. 이 제도가 도입된 이유는 과거 시행된 제도인 최저가낙찰제도가 부실공사의 원인으로 지목됐기 때문이다. 즉 다른 심사항목의 점수가 만점이라는 가정 하에 적격심사 통과점수를 만족시키는 최저 입찰가격의 비율로, 낙찰 가능한 최저가를 제한하고 있다. 현재 적격심사제도에 따른 낙찰하한률은 예정가의 79.995%∼87.745%다. 문제는 이 기준이 2000년 이후 고정돼 있다는 것이다. 그동안 인건비, 원자잿값 등 건설물가가 크게 올랐지만 전혀 반영되지 않았다. 이로 인해 예정가격에서 일반관리비와 이윤을 제외한 순공사비(재료비·노무비·경비 합계액)'가 낙찰가를 상회하면서 공사비 부족 현상을 초래하고 이에 따른 적자시공 및 부실시공의 가능성이 큰 상황이다. 실제 연구원에 따르면 최근 3년간 공공공사 순공사비 비율 평균은 현행 기준인 88%보다 4.9%포인트(p) 높은 92.9%나 됐다. 특히 군부대 공사의 경우 순공사비 비율은 96% 수준에 달하는 것으로 조사됐다. 공사원가는 2020년 대비 30% 상승한 반면, 적격심사제 공사의 예정가격은 불과 6.7%만 올라 전체 공사비에서 순공사비가 차지하는 비중이 증가할 수밖에 없는 상황이라는 것이다. 홍성호 건정연 선임연구위원은 “순공사비 비율이 현재 기준인 88%보다 4%p 이상 높다는 점을 감안한다면 적격심사제 입찰가격 평가산식의 기준비율을 92%로 변경해 낙찰하한률을 개선할 필요가 있다"며 “50억원 이상 공사는 순공사비 비율이 94% 이상이지만, 공사규모별 낙찰하한률 정합성 확보를 위해 동일하게 적용해야 한다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“전세사기 증가에 따른 공인중개사의 책임이 커졌다. 계약서 작성 과정에서 다세대 주택의 적정 전세가를 분석해 전세사기 여부를 검증할 수 있는 시스템을 만들었다." 이종혁 한국공인중개사협회장는 5일 서울 관악구 협회 회관에서 '전세가 이상거래 검증 시스템' 출시 기자설명회를 열고 이같이 밝혔다. 기존 운영 중인 부동산통합지수시스템(KARIS)에 다세대 주택의 적정 전세가 분석 기능을 추가한 시스템이다. 공인중개사를 통해 전세사기 예방 효과의 실효성을 제고한 것이 특징으로 공인중개사가 별도 앱을 검색하지 않아도 '한방' 플래폼을 통한 계약서 작성과정에서 이상거래 유무를 판단할 수 있다. 거래신고의무가 없는 6000만원 이하 전세 계약 정보도 포함돼 있어 소규모 주택의 전세가격 제공도 가능하다. 협회는 “그간 전세피해 예방을 위해 많은 정책들이 시도되고 있지만 무엇보다 중요한 예방을 위해서는 세입자에게 적정 전세가를 제시해 줄 수 있는 정보제공이 우선돼야 한다"고 지적했다. 그러면서 “그간 협회에 누적된 5300만건에 달하는 매매와 임대차 계약정보를 토대로 만들어진 부동산통합지수시스템에 적정 전세가를 분석, 알려주는 기능을 추가해 공인중개사는 물론 일반에 공개한다"고 덧붙였다. 지금도 빌라 등 다세대 주택에 대한 전세가격 정보는 정부의 '안심전세 2.0'을 통해 확인할 수 있다. 그러나 전월세 신고제의 시행시기가 짧고 보증금 6000만원 미만은 신고의무가 없다보니 공적 데이터 제공에 한계가 있다는 지적이 있어 왔다. 또한 공인중개사들은 안심전세앱을 잘 사용하지 않아 현장에서는 실효성 의문이 제기돼 왔다. 이번에 발표한 시스템은 특정 연립·빌라를 기준으로 주변 지역 100미터에서 500미터 이내의 유사한 면적대 연립·빌라 거래사례를 찾아 이를 기초로 가격분석 시점의 시세 변동, 밀집도와 유사성 등을 종합적으로 반영해 적정한 전세 가격을 자동으로 산출해 준다. 이 시스템은 향후 단독주택과 다가구 주택까지 그 범위가 확대될 예정이며, 권리분석, 특약 분석 정보 등을 종합해 정밀하게 판별할 수 있도록 고도화할 계획이다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

인구 감소와 수도권-지방간 양극화 현상 등이 심해지면서 지방 건설사들이 위기를 호소하고 있다. 악성 미분양 적체 심화, 부동산 프로젝트 파이낸싱 위기(PF), 비용 상승에 따른 수익성 악화 등으로 줄도산이 잇따르고 있다. 특히 지방 건설사들은 정부가 여전히 '온기'가 남아 있는 수도권에만 초점을 두고 있다며 '한겨울'인 지방 부동산 시장 활성화를 위해 핀셋 대책을 마련해야 한다고 목소리를 높이고 있다. 4일 건설업계에 따르면 분양이 활발하고 아파트 가격이 꾸준히 상승하고 있는 수도권과 달리 지방의 건설 경기는 부동산 PF 사업장이 잇따라 좌초한 데다 신규 수주 가뭄까지 겹쳐 갈수록 어려워지고 있다. 특히 중소, 지역 건설사의 경우 기초 체력이 이미 부실해진 상황이라 줄도산 위기감이 높다. 일례로 지난해 광주·전남지역 중견사인 남양건설(시공능력평가순위 127위)은 올해 6월 법정관리를 신청했다. 이보다 앞서 5월에는 부산지역 최장수 건설사 익수종합건설이 부도가 났다. 이 업체는 부산·경남을 축으로 중견업체로 성장했지만, 지역 부동산 침체에 결국 문을 닫았다. 실제 올해 부도 건설업체 수가 급증했다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 1월~10월(28일 기준) 누적 기준 부도가 난 건설사는 총 25곳이다. 전년 동기(12곳) 대비 2배 이상 늘었다. 종합건설사 9곳, 전문건설사 16곳이다. 전년 같은 기간(종합건설사 6곳·전문건설사 6곳) 대비 각각 3곳, 10곳 늘었다. 서울과 수도권 중심으로 집값 상승에 따른 부동산 시장의 온기는 대형 건설사의 몫이다. 지방 건설사들은 좀처럼 해소되지 않은 미분양 물량에 따른 유동성 위기를 호소하고 있다. 다양한 경품과 파격적인 할인분양 혜택 등에도 출구를 찾지 못하고 있다는 것이다. '9월 주택통계'에 따르면 전국 미분양 물량은 6만6776가구로 이중 79%인 5만2878가구가 지방에 집중됐다. 특히 악성 미분양으로 평가받는 준공후 미분양 물량은 1만4375가구에 달한다. 한 지방 건설업계 관계자는 “경쟁률이 어느 정도 나오는 서울이나 수도권과 달리 지방은 미분양 적체가 심각하다"면서 “에르메스나 샤넬 가방 등 고가의 경품을 증정하거나 할인 분양을 내걸고 있지만 수요자들의 관심이 거의 없다"고 호소했다. 다른 한 지방 건설업계 관계자도 “수도권 중심으로 집값이 상승하며 온기가 돌고 있지만 지방은 침체가 계속되고 있다"며 “대출을 조이는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되면서 지방 주택 시장과 건설사들은 사지에 몰리고 있다"고 지적했다. 게다가 내년 사회간접자본(SOC) 관련 예산이 올해보다 1조원가량 적게 책정되면서 내년도 지방 건설 경기의 전망을 더욱 어둡게 하고 있다. 이에 지역 건설사들과 지자체에선 지방 부동산 시장 맞춤형 핀셋 정책이 시급하다고 요구하고 있다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 대출 보증 제도를 활성화시켜야 한다는 목소리가 높다. 정부는 지난해 1월 HUG를 통해 5조원 공급을 목표로 미분양 대출 보증을 출시했다. PF대출을 갚지 못하는 미분양 사업장을 대상으로 HUG가 보증을 서 줘 금융권의 차환대출을 받을 수 있도록 하자는 상품이다. 정부는 최근 8.8 부동산 대책을 통해 전용 면적과 관계없이 분양가의 70%까지 한시적으로 확대하기도 했다. 문제는 지방 사업장의 경우 분양 전망이 어두운 까닭에 신규 PF대출 자체가 사실상 불가능하다. 실제 지난해부터 올해 8월까지 약 1년 8개월 동안 HUG의 미분양 대출 보증 이용실적은 전국적으로도 단 2건에 불과했다. A 지방 건설사 관계자는 “최근들어 서울 주택 거래량이 급증하고 있지만 , 지방에선 미분양 주택이 증가하는 등 주택 양극화가 더욱 심화되고 있다"며 “지역별 상황에 맞는 맞춤형 대책이 필요하다"고 주장했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)도 “정부의 주택시장 안정화 정책은 수도권 중심의 공급 위주 정책"이라며 “지역 미분양 주택 해소를 위한 금융·세제 지원 등 수요 촉진 정책이 필요하다"고 지적했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr