포스코이앤씨가 여의도 한양아파트 재건축 사업 수주의 총력을 기울이고 있다고 21일 밝혔다. 여의도 한양아파트는 기존 588가구의 아파트로서 재건축을 통해 최고 56층, 아파트 992가구로 거듭난다. 사업시행사인 KB부동산신탁은 오는 23일 여의도 하나증권빌딩에서 전체회의를 열고 시공사를 선정할 계획이다. 포스코이앤씨는 하이엔드 주거브랜드 '오티에르'만의 특별한 대안설계를 제안했다. 또한 서울시 신통기획 정비계획에서 요구하는 인허가 사항을 100% 반영함으로써 빠른 사업 추진도 가능하다. 이와 함께 최근 공사비 갈등 및 공사 중단 이슈가 없도록 입찰 당시 제출한 사업제안서와 일치하는 도급계약서 안을 날인해 제출함으로써 제안내용과 계약서가 불일치해 발생할 수 있는 리스크도 최소화했다. 특히 여의도 한양 재건축은 서울시의 도시공간 활용 정책에 따라 일반상업지역으로 정비계획을 승인받아 사업성이 매우 우수해졌다. 이에 소유주는 환급금을 돌려 받게 되는 구조로, 포스코이앤씨는 분양수입금을 소유주들에게 먼저 지급하고 사업비 대출을 은행에 상환 후 공사비를 받는 파격적인 조건을 제안했다. 또한 총 공사비 7020억원, 3.3m2당 798만원이라는 합리적인 금액을 제시했으며, 총 사업비 1조원을 책임 조달한다. 포스코이앤씨는 업계 최고 수준의 초고층 기술력과 역량을 집중할 계획이다. 국내 초고층 건축물 Top 5 중 부산 엘시티(2위, 412m), 여의도 파크원(3위, 333m), 인천 포스코타워 송도(4위, 305m) 세 곳을 성공적으로 준공하며 각 지역의 랜드마크로 탄생시킨 저력을 갖추고 있다. 전중선 포스코이앤씨 사장은 “여의도 한양아파트의 성공이 곧 오티에르의 성공이기에 모든 노력을 기울이고 있으며 전사의 역량을 집중할 계획'이라고 강조했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

윤석열 대통령이 부동산 공시가격 현실화 계획을 전면 폐지하겠다고 밝히면서 이에 대한 찬반 논쟁이 일고 있다. 조세 형평성 제고를 위해 값 비싼 주택 소유자들이 세금을 더 내는 게 맞다는 주장과 전국민들의 재산세 등 조세 부담을 완화할 수 있다는 주장이 맞선다. 20일 정부에 따르면 윤 대통령은 전날 주재한 21번째 민생토론회에서 과거 정부가 공시가격 현실화 계획을 시행해 곳곳에서 엄청난 부작용이 드러나고 국민들의 고통이 커졌다고 지적했다. 윤 대통령은 공시가를 5년간 연평균 10%씩 총 63%까지 올린 결과 집 한 채를 갖고 있는 국민의 거주비 부담이 급등했으며 특히 보유세가 두 배 증가했다고 설명했다. 이어 “일단 법을 개정할 수 없어 시행령을 통해 공시가 현실화 계획을 폐지할 것"이라며 “앞으로 더 이상 국민들이 마음 졸이는 일이 없도록 할 것"이라고 말했다. 윤 대통령은 또 “법 개정 전이라도 여러 정책 수단을 통해 폐지와 같은 효과가 나올 수 있도록 할 것"이라며 “시장을 왜곡하고 민생의 어려움을 가중시키는 무리한 과세로 더 이상 국민을 힘들게 하지 않겠다"라고 강조했다. 공시가격은 종합부동산세 및 재산세뿐만 아니라 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정제도의 기준이 된다. 현재는 공시가격이 시가의 약 69% 정도다. 문재인 정부 시절 시가보다 공시가격보다 너무 낮아 결과적으로 '돈 많은 사람이 세금을 더 많이 내는' 과세 원칙에 위배된다는 주장이 힘을 얻으면서 최대 90%까지 현실화하는 정책을 채택했다. 공시가격 현실화 계획이 폐기되면 재산세 및 건강보험료 등 각종 조세와 부담금에 따른 경제적 부담이 줄어들 수 있다. 또 기초생활보장 등 복지 수혜대상이 현실화 때보다 확대될 수 있다. 실제 한국조세재정연구원에 따르면 만약 기존 공시가격 현실화 계획이 예정대로 2035년까지 진행될 경우, 재산세 부담은 61% 증가할 것으로 추정된 바 있다. 반면 일각에서는 정부의 공시가격 현실화 계획 전면 폐기가 공시가격을 둘러싼 혼란이 더욱 키울 것이라는 우려가 나오고 있다. 여기에 더해 공시가격과 시세의 차이가 벌어질수록 고가주택 보유자의 세금 부담이 저가주택 보유자보다 줄어들게 된다는 점이 지적되면서 '부자 감세' 논란이 나오고 있다. 통상적으로 1주택자보다는 다주택자, 지방보다는 서울, 저가주택보다는 고가주택 보유자일수록 적용되는 공시가격과 시세의 차이가 크다. 이는 실제 보유하고 있는 부동산 자산 대비 세금을 덜 내고 있다는 것을 의미한다. 이 때문에 과거 공시가격을 현실화해야 한다는 주장이 꾸준히 이어졌으며, 문재인 정부는 이에 '2035년까지 공시가격을 시세의 90%까지 단계적으로 끌어올린다'는 내용의 공시가격 현실화 로드맵을 수립한 것이다. 공시가격 현실화 계획 수립 배경이었던 '고가주택과 저가주택의 시세 반영률 차이' 해소 방안 또한 아직 명확하지 않다. 국토교통부는 공시가격 현실화 계획 폐지 후에도 주택 유형, 지역, 가격대별 반영률의 '키 맞추기 작업'을 계속해나갈 것이라는 입장이지만, 당장 내년도 공시가격을 어떻게 산정할지조차 결론 내지 못한 상황이다. 일부 전문가들은 현실화 계획 폐지가 공시가격을 둘러싼 혼란을 더욱 키울 수 있다고 비판했다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “객관적 지표인 공시가격 현실화를 폐지하면 앞으로 세금은 어떤 기준으로 책정할 것이며 각종 개발 수용 가격은 어떻게 정할 것이냐"면서 “이는 세금 체계를 없앤다는 것과 같은 황당한 얘기고 현재 갖춰진 자본주의 시스템을 부정하는 수준의 발언이다"라고 말했다. 그는 이어 “공시가격 현실화 폐지는 향후 정부가 마음대로 세금에 대한 과세를 정할 수 있다는 것을 의미한다"며 “이로 인해 혼란스러운 상황이 벌어질 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

부동산 투기 억제를 위해 도입된 토지거래허가제(토허제)를 둘러 싼 존폐 논란이 다시 일고 있다. 토허제로 묶인 지역에서 주택들의 가격이 계속 상승하고 있어 '무용론'이 제기되는 반면 애초의 투기 방지 목적을 위해 유지해야 한다는 반론도 있다. 20일 국토교통부 실거래가에 따르면 최근 투기성 거래가 성행하거나 재건축을 앞두고 지정된 서울 시내 토허제 지역에서 주택 가격이 신고가를 경신하는 등 상승세를 유지하고 있다. 서울 강남구 압구정동에 있는 현대아파트 1, 2차(압구정 3구역) 196㎡ 13층에서 80억원 최고가가 나왔다. 종전 가격은 지난해 10월 67억원이었는데 4개월 만에 13억원이나 훌쩍 뛴 것이다. 정비업계에 따르면 압구정 재건축 6개 구역 중 4곳(8561가구)이 올해 하반기 시공사 선정에 나설 예정인 만큼 압구정 아파트에 더 관심이 가는 대목이다. 특히 삼성물산과 현대건설은 압구정현대 전담팀을 꾸리고 시공권을 따내기 위해 사활을 거는 중이다. 대우건설과 DL이앤씨와 포스코이앤씨, 롯데건설도 각각 하이엔드 브랜드를 내세워 참전을 할 모양새다. 압구정 외에도 양천구 목동과 성수동 등지에서 최고가 경신이 나왔다. 양천구 목동신시가지5단지에서 지난 2월 95㎡(35평) 2층이 최고가 22억5000만원에 거래됐다. 또 목동신시가지9단지에서도 같은달 156㎡(55평) 11층이 28억원에 계약서를 썼다. 지난해 11월 26억500만원, 12월 27억7500만원에 거래된 이후 지속 가격이 오르고 있다. 성수동 장미 아파트에서는 53㎡(19평)이 16억5500만원으로 최고가를 기록했다. 종전 거래는 직거래 13억7000만원이 최고였다. 강남구 압구정, 영등포구 여의도동 아파트 지구, 양천구 목동 택지개발지구, 성동구 성수동 전략정비구역 이 지역은 모두 내달 26일 1년 기한인 토허제 연장 여부를 결정해야 하는 곳들이다. 본래 토허제는 해당 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 계약 전에 시도지사의 허가가 필요하다. 토허제로 지정되면 부동산 매수 후 실거주나 직접 운영해야 하므로 세입자를 낀 갭투자 등은 들어올 수가 없다. 서울에선 압구정 외에도 잠실과 삼성, 청담동, 대치동이 지난 2020년 6월 지정돼 현재까지 이어오고 있다. 단 비아파트는 적용되지 않는다. 앞서 토허제는 시간이 지나면서 법이 규제 위주로 진화했다. 1979년 무분별한 토지개발로 인해 투기 부작용을 막기 위해 나온 토허제는 2005년 노무현 정부 시기 재개발 시장에 도입됐고, 문재인 정부 당시 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승 또는 우려가 있는 지역을 대상으로 토지 거래를 제한하도록 개정됐다. 그러나 부동산 경기가 극도로 침체돼 투기성 거래가 드물고, 재건축도 어려워진 상황에서 토허제를 유지하는 것이 적절치 않다는 '무용론'이 나오고 있다. 토허제는 재개발 지구로 지정된 후 착공에 들어가기 전까지 거래를 제한해 투기가 성행할 것을 방지하는 것인데, 현재는 대부분의 사업장에서 착공 시점이 불분명해 소용이 없다는 것이다. 오히려 거래를 제한함으로써 공급 부족 현상으로 인해 적용 지역의 집 값을 자극하는 역효과도 나타나고 있다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “토허제는 사실상 주택거래허가제를 전용하고 있고 거래가 제한이 되면 오히려 해당 지역 집값만 더 올리게 된다"고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “토허제가 처음 취지와 다르게 변형된 부분이 있고, 서울에 적용하는 것는 맞지 않아 해지하는 것이 바람직하다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

준공 30년이 지난 1기 신도시의 재건축·재개발은 수도권 주택 시장의 가장 큰 현안이다. 정부가 노후계획도시정비 특별법 제정 등을 통해 규제를 대폭 완화했지만 과도한 공공기여, 공사비 폭등 등 넘어야 할 산이 많다. 19일 국토교통부 등에 따르면 내달 분당·일산 등이 포함된 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 시행된다. 특별법은 누수와 층간소음, 주차난, 베드타운 등에 대응하기 위해 탄생한 법이다. 여기에는 안전진단 면제와 통합심의를 통한 사업기간 단축, 용도지역 변경과 용적률 상향 등 인센티브 부여, 체계적 이주대책 등 내용이 담겨 있다. 준공 20년 경과 단일 또는 인접 택지 등 면적이 100만㎡ 이상인 경우가 대상이며, 정부 추산으론 전국 약 108곳 내외가 적용될 것으로 보고 있다. 정부는 정비사업이 시급하고 주민 참여도가 높은 곳들을 선도지구로 지정하고 우선 시행할 방침이다. 선도지구로 지정된 단지는 2027년 착공을 목표로 하고, 2030년 입주를 목표로 한다. 첫번째 걸림돌은 '공공기여' 문제다. 특별법으로 재건축을 추진하는 만큼 대규모 공공기여, 즉 기부채납이 불가피하다. 용적률이나 건폐율을 완화받는 대신 개발 부지 일부에 임대주택이나 공공시설 등을 설치할 수 있도록 국가와 지자체에 무상 제공해야 한다. 1기 신도시는 정부가 특별법에서 정한대로 공공기여를 한다면 33%나 된다. 서울시의 신속통합기획보다 기여분이 많다. 1기 신도시는 33%포인트(p)의 가치를 금액으로 환산해서 그에 맞는 현금이나 임대주택, 기반시설, 생활SOC 등을 다양하게 채납해야 한다. 건설업계는 더 높게 보고 있다. 최근 김정주 한국건설산업연구원 연구원이 시뮬레이션한 결과 최대 43%를 기부채납해야 한다는 결과가 나왔다. 기본계획상 용적률 상한선이 500%인 현재 용적률 200% 'A 아파트'가 특별법을 적용받으면 750%까지 늘어나게 된다고 가정했을 때 추가 용적률 550% 중 300%는 10~40%를, 나머지 250%는 40~70%를 환수해야 한다. 중간값을 적용할 경우 전체 증가분 약 43%가 공공기여로 환수된다는 계산이 나온다. 1기 신도시 중 분당구 정도만이 이같은 과도한 기부채납에 대응할 수 있다. 그러나 평촌, 산본, 중동이나 일산 등에선 사업성을 장담할 수 없다. 전문가들은 과도한 기부채납이 재건축 주체들의 의지를 꺾는다고 보고 있다. 정부도 사업성이 없다는 것을 알기에 주민의 동의율 빈도에 따라서 선도지구를 지정할 예정이다. 이 지역 주민들도 선도지구에 지정되지 않으면 10년 이상을 더 기다려야 하는 만큼 동의율을 끌어 모으는 데 관심을 쏟고 있다. 1군 건설사도 분당 등 사업성이 있는 곳에는 관심을 두고 있지만 대부분의 사업지를 참여할 수 있을지는 불분명하다. 게다가 재건축초과이익환수제가 여전히 살아있는 한 과도한 기부채납과 더불어 치솟는 공사비까지 감당할 정도의 분담금은 사업추진 관계자들에게 큰 부담을 줄 것으로 예상되고 있다. 여기에 전반적인 주택·부동산 경기 침체도 걸림돌이다. 일부 전문가들은 노후계획도시정비법 자체가 1기 신도시 재건축을 10년 이상 늦췄다고 보고 있다. 즉 정부는 시행령을 통해 서울에 마지막 남아 있는 노후 주택 지구들에 대해서도 1기 신도시와 같은 조건의 규제 완화 혜택을 부여했다. 그나마 사업성이 있는 곳들이다. 게다가 우리나라 전체 건설사들의 시공 능력도 한계가 있다. 건설사들이 우선 '돈이 되는' 서울 지역 내 노후 주택 지구들에 집중하고, 10년 후에나 1기 신도시들의 재건축에 관심을 갖게 될 수 있다는 것이다. 여기에 최근 급등한 공사비, 15~20층 이상이 밀집돼 사업성 보장을 위해선 50층 안팎의 초고층 재건축이 불가피한 점도 걸림돌로 꼽힌다. 게다가 우리나라의 인구는 지속 감소하고 있는 상황에서 신규 주택 수요는 늘어나지 않고 있다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “재건축초과이익환수제도가 살아 있는 상태여서 이를 유예하거나 절충안을 마련하지 않으면 1기 신도시 재건축은 앞으로도 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

지난해 역대 최저 연간 거래량을 기록하며 침체의 늪에 빠졌던 전국 부동산 시장이 올해 1월 다소 회복된 것으로 나타났다. 19일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료(2024년 3월 4일 기준)를 분석한 결과 올해 1월 전국에서 매매가 성사된 부동산의 총 거래량은 8만1386건으로 2023년 12월 거래량인 7만5949건과 비교해 7.2% 가량 증가했다. 이는 2006년 국토부 실거래가 공개 이후 역대 최저치를 찍었던 전년도 1월 수치(5만9382건)와 비교해 37.1% 늘어난 것으로, 1년째 이어진 연 3.5%의 기준금리 동결 속에서도 최악의 상황은 피하며 시장 회복에 대한 희망의 불씨를 지폈다. 월간 거래금액은 직전월 22조1462억원에서 2.1% 상승한 22조6024억원으로 나타났으며, 전년 동월 16조3007억원에서 38.7% 오른 것으로 집계됐다. 각 유형별 매매량은 아파트(29.7%)와 상업·업무용 빌딩(27.1%), 공장·창고 등(일반)(14.8%), 공장·창고 등(집합)(11.9%), 단독·다가구(5.7%), 연립·다세대(5.6%)가 12월 대비 증가했고 상가·사무실, 오피스텔, 토지는 각각 36.1%, 8.7%, 2.9%씩 줄었다. 반면, 전년 동월과 비교하면 모든 유형이 최소 9.4%(공장·창고 등(집합))에서 최대 110.5%(상업·업무용 빌딩)까지 늘어난 것으로 확인됐다. 거래금액의 경우 전월 대비 아파트가 35.5%, 공장·창고 등(일반) 23.9%, 공장·창고 등(집합) 20.5%, 연립·다세대 4.5%, 단독·다가구가 2% 상승한데 비해, 상가·사무실(47.4%), 토지(38%), 오피스텔(9.8%), 상업·업무용 빌딩(0.9%)은 하락했다. 작년 1월 대비 공장·창고 등(일반) 유형이 28.5% 감소한 것을 제외하면 나머지 유형 모두 2%(토지)~82.3%(상업·업무용 빌딩) 사이의 증가율을 보였다. 작년 8월 3만6813건을 기록한 이후 12월까지 4개월 연속 거래량이 하락한 아파트는 시장 반등에 성공했다. 아파트는 올해 1월, 3만1148건이 11조7400억원에 매매되며 전월(2만4018건, 8조6612억원) 대비 각각 29.7%, 35.5%만큼 상승했다. 지난해 1월과 비교하면 1만9142건의 거래량에서 62.7%, 7조77억원의 거래금액에서 67.5% 가량 큰 폭으로 상승했다. 상가·사무실은 거래가 감소한 부동산 유형 중 가장 큰 낙폭 차를 기록했다. 1월 거래량은 2402건으로 12월 3760건에서 36.1% 감소했으며, 거래금액은 1조2216억원에서 47.4% 줄어든 6429억원으로 집계됐다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “4개월 연속 무겁게 가라 앉았던 아파트 시장이 반등하는 모습을 보이며 올해 1월 전국 부동산 거래 상승에 일조했다"며 “아파트를 포함한 주택 유형과 상업업무용 빌딩 등의 수치가 회복되고는 있지만 부동산 시장 전반으로 확산될 지는 지켜봐야 하는 상황"이라고 설명했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

주택사업자들이 체감하는 경기 전망이 이달 들어 소폭 개선된 것으로 나타났다. 주택산업연구원(주산연)은 한국주택협회 및 대한주택건설협회 회원사를 대상으로 설문 조사한 결과, 3월 전국 주택사업경기전망지수는 전월에 비해 4.0포인트(p) 상승한 68.0으로 집계됐다고 19일 밝혔다. 이 수치는 기준선인 100을 넘으면 경기가 좋아질 것으로 보는 업체의 비율이 높다는 것을, 100을 밑돌면 그 반대라는 것을 각각 의미한다. 지역별로 보면 수도권은 전월대비 9.0p 상승(61.7→70.7)했는데, 서울, 경기, 인천 모든 지역에서 상승세를 보였다. 지난 3분기 기준선(100) 이상을 유지하다 4분기에 하락세를 보였지만 올해 1월부터 상승세로 전환됐다. 서울은 11.9p(68.1→80.0)로 가장 큰 상승폭을 보였고, 인천은 7.7p(54.8→62.5), 경기는 7.6p(62.1→69.7) 상승했다. 비수도권은 2.9p 상승해 67.4로 전망됐다. 광역시가 도지역보다 더 큰 상승세로 나타났다. 광역시에서는 대전 29.5p(52.3→81.8), 광주 17.2p(55.5→72.7), 부산 7.8p(65.2→73.0), 대구 4.1p(62.5→66.6) 등 순으로 상승했다. 반면 울산은 8.4p(75.0→66.6) 하락했다. 도지역에서는 전북 9.1p(64.2→73.3), 충남 8.0p(62.5→70.5), 충북 7.7p(53.8→61.5) 등 순으로 상승했고, 세종은 지난달과 동일한 81.2로 전망됐다. 반면 전남1.4p(62.5→61.1), 경북 1.4p(62.5→61.1), 경남 8.6p(73.3→64.7), 강원 11.7p(58.3→46.6), 제주 11.9p(75.0→63.1) 등은 하락했다. 주산연 관계자는 “­분양가상한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예하는 주택법 개정안 통과와 신생아 특례대출이 3월부터 시행되면서 주택시장에 긍정적인 영향을 준 것으로 보인다"고 설명했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

찬바람이 불던 주택시장에서 '집값 바닥론'이 서서히 고개를 들고 있다. 전국 주택시장의 바로미터로 평가받는 서울 주택시장의 각종 지표들이 회복세를 보이고 있기 때문이다. 다만 부동산 업계에선 정책금융 영향 등으로 인한 일시적인 효과라며 집값 반등을 논하기에는 이르다는 분석이 많다. 우선 거래가 회복 기미를 보이고 있다. 19일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 지난 1월 서울 아파트 거래량은 2571건으로 지난해 9월(3400건) 이후 가장 많았다. 2월 거래량도 이날 기준 2263건이지만 3월 말까지 2월 거래신고를 접수하는 점을 고려하면 전달보다 많을 것으로 전망된다. 실거래가지수도 회복 시그널을 내고 있다. 한국부동산원에 따르면 1월 서울아파트 실거래가지수는 0.45% 올랐다. 이 지수가 상승한 것은 지난해 9월 이후 4개월 만이다. 실거래가격지수는 표본조사와 달리 실제 거래가격을 비교해 변동폭을 지수화한 것을 말한다. 여러 지표 가운데 시장 상황을 가장 정확하게 반영한다는 평가를 받는다. 상승세는 2월에도 이어질 전망이다. 조사일 현재까지 신고된 거래량으로 추정한 2월 아파트 실거래가 잠정지수는 서울이 0.30%, 전국은 0.08% 오를 것으로 조사됐다. 매수세도 늘어나고 있다. 서울 지역의 아파트 매매수급지수는 5주 연속 상승했다. 3월 둘째 주(11일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 85.7로 전주(84.7)보다 1.0포인트 상승했다. 매매수급지수는 기준선인 100을 넘으면 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다는 의미이며, 100 이하로 떨어질수록 그 반대를 의미한다. 부동산 업계에선 이 같은 회복세 요인으로 하반기 금리 인하 기대감, 4·10 총선을 앞두고 쏟아지고 있는 부동산 공약, 신생아특례대출 출시 등을 꼽고 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “글로벌 경제가 개선되고 하반기에는 금리가 인하될 것이란 수요자의 기대감이 시장 회복세의 영향을 미쳤다"며 “거래량 증가에는 신생아 특례대출 등 일부 정책금융도 작용했다"고 덧붙였다. 김인만 김인만부동산경제연구소장도 “총선을 앞두고 수도권 광역 급행철도(GTX) 등 부동산 공약이 쏟아지고 있고 금리도 몇 달 있으면 내려갈 것이란 기대감이 있다"며 “집값이 더 떨어지지는 않을 것이란 소비자들의 심리가 작용한 것"이라고 밝혔다. 다만 이같은 긍정적 신호에도 불구하고 집값 반등이나 본격적인 시장회복을 논하기에는 이르다는 의견이 많다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “올해 주택시장은 지역에 따른 격차가 더 커지고 있고 은행권의 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도 도입으로 대출받아 주택을 매입하기도 어려운 시기"라며 “당분간 현재와 같은 거래량과 하향 안정세가 지속될 가능성이 높다"고 내다봤다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 “거래량이 여전히 평년 수준에 못 미치고, 강화된 대출규제를 비롯해 매수세를 이끌만한 동력을 찾기 어려운 시장 상황을 고려하면, 본격적인 거래회복 시그널로 판단하기에는 한계가 있다"고 설명했다. 따라서 본격적인 부동산 시장 회복 시점은 금리 인하 이후에나 가능할 것이라는 거 전문가들의 분석이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현재 부동산 시장은 금리가 가장 중요한 변수"라며 “신생아특례대출은 소소한 요인이고 부동산 시장이 회복되기 위해선 무엇보다 금리가 내려가야 한다"고 설명했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

'황금알 낳는 거위'였던 서울 도심 재건축·재개발 사업이 '돈 먹는 하마' 신세로 전락하고 있다. 각종 비용 인상으로 인해 전국적으로 아파트 공사비가 치솟으면서 정비사업 조합과 시공사 간의 갈등이 커져가고 있다. 과거 돈 한 푼 내지 않고 새 집을 얻고 개발 이익까지 챙겼던 조합원들은 조합원들이 내야 할 분담금이 눈덩이처럼 불어나 골머리를 앓고 있다. 18일 서울시 '정비사업 정보몽땅'에 따르면 최근 서울 주요 지역 재건축 공사비는 3.3㎡ 당 1000만원을 훌쩍 뛰어넘었다. 예컨대 마포구 도화동 '마포로1구역 제10지구 재개발' 조합은 올해 1050만원의 평당 공사비를 제시했다. 조합은 지난해 930만원의 공사비로 시공사 선정에 나섰지만 유찰되면서, 공사비를 인상해 재공고를 낸 것이다. 이처럼 고금리 기조가 유지되는 상황에서 원자잿값, 인건비 등 각종 비용이 급등하면서 천정부지로 치솟은 공사비는 결국 조합원들의 추가 분담금으로 전가되고 있다. 과거에는 일반 분양 물량을 비싸게 팔아 기존 조합원들은 돈을 아예 내지 않거나 적은 비용을 부담하는 데 그쳤다. 층수가 낮고 일반 분양가가 높은 아파트 단지에서는 오히려 조합원들이 돈을 돌려받는 경우도 잦았다. 하지만 최근 고금리 기조에 더해 공사비도 급증하면서 조합원 부담이 크게 늘고 있다. 예컨대 서울 노원구 상계동 '상계주공5단지 재건축조합'은 전용면적 31㎡ 소유자들에게 84㎡로 확대시 5억원을 내라고 통보했다. 현재 시세인 4억7000만원보다 비싸다. 강남 재건축 대어 '압구정 3구역' 조합도 전용면적 84㎡ 보유 조합원들에게 동일 면적 3억300만원, 확장(100㎡)시 7억6000만원의 추가 분담금 지급을 통보했다. 서초구 잠원동 '신반포22차'도 공사비가 역대 최고 수준인 평당 1300만원 선으로 예상되는데, 이 경우 조합원 1인당 최소 5억원 수준의 분담금을 내야 한다. 용산구 '산호아파트' 재건축도 전용면적 84㎡ 소유자가 같은 면적의 아파트를 받으려면 4억8000만원의 추가 분담금을 내야 한다. 공사비가 이처럼 급등한 데에는 건설원자재 및 인건비의 유례없는 상승이 주효했다. 한국건설산업연구원에 따르면 건설자재비지수는 지난 3년간 35.6%(106.4→144.2) 상승했다. 특히 같은 기간 시멘트, 철근 등 주요 핵심 건자재 값은 50% 넘게 뛰었다. 인건비 상승률 또한 가파르다. 대한건설협회의 '건설업 임금 실태조사'에 따르면 지난 1월 기준 건설업 노동자 하루 평균임금은 28만원 수준으로 2020년 대비 약 17%나 상승했다. 각종 규제 강화로 인해 공사 기간이 길어지는 것 또한 공사비 상승의 원인 중 하나로 지목된다. 층간소음 사후인증제, 안전기준 강화, 중대재해처벌법과 주 52시간제 시행 등이 대표적인 규제 강화로 꼽히고 있다. 이처럼 재건축 분담금에 대한 부담이 커져가면서 '재건축=로또'는 옛말이 돼버린 것이 현실이다. 때문에 일각에서는 값비싼 추가 분담금을 내느니 보유하고 있는 집을 처리하고 신축 단지로 가는 것이 더욱 합리적이라는 의견도 있다. 박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “추가 분담금 관련 문제가 발생하는 것은 시공사 선정 시점과 공사 착공 시점 간의 시차 때문"이라며 “정부는 재건축·재개발 시장 활성화와 공사 기간 단축을 위해 시공사에 관련 인센티브를 부여해 사업성을 보완할 수 있도록 해야한다"고 지적했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

서울의 핵심 요지 여의도의 아파트 재건축 시대를 열 '한양아파트' 재건축 시공권을 놓고 건설사들의 막판 경쟁이 치열하다. 현대건설은 대표이사가 직접 사업지를 방문해 수주에 공을 들이고 있고 포스코이앤씨는 파격적인 공사비를 내세우며 조합원 표심 잡기에 나서고 있다. 17일 정비업계에 따르면 KB부동산신탁은 오는 23일 여의도 한양아파트 재건축 시공사 선정을 위한 전체회의를 개최한다. 이날 회의에선 '시공사 선정 및 계약체결의 건', '시공사 입찰보증금 사업비 전환 승인의 건' 등이 안건에 오를 예정이다. 여의도 한양아파트 재건축은 서울 영등포구 여의도동 일대에 기존 588가구를 허물고 최고 56층, 5개 동, 아파트 956가구와 오피스텔 210실 규모로 조성하는 사업이다. 당초 지난해 1월 신속통합기획안을 확정하고 그해 9월 말 시공사 입찰을 진행했지만 서울시가 시정조치를 내리면서 사업에 제동이 걸렸다. KB부동산신탁이 기존 정비계획안에 포함되지 않은 상가를 사업면적에 포함시킨 점을 서울시에서 지적한 것이다. 이 문제는 KB부동산신탁이 지난해 12월 롯데슈퍼 여의점과 용지 매입협상을 마무리하고 한양상가 부지 1482㎡를 898억원에 매입하면서 해결됐다. 이곳에 시공권을 두고 현재 현대건설과 포스코이앤씨가 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 양사 모두 각 사 하이엔드 브랜드인 '디에이치'와 '오티에르'를 단지에 적용하겠다고 밝혔다. 우선 현대건설은 글로벌 설계 디자인 그룹인 SMDP와 조경 디자인 그룹 SWA와 협업해 한강 조망을 극대화한 설계를 선보였다. 아울러 동일평형에 입주하는 소유주에게는 100% 환급해주는 사업조건을 내걸었다. 이를 위해 상가를 지하화하고 지상 연면적 여유분으로 아파트와 오피스텔 분양면적을 늘리는 방안을 제안했다. 현대건설이 제시한 3.3㎡(평)당 공사비는 824만원이다. 특히 지난 13일에는 윤영준 대표이사가 직접 여의도 한양아파트를 방문해 현장을 둘러보며 수주 의지를 드러내기도 했다. 현대건설 관계자는 “대표이사가 경쟁이 진행 중인 사업지를 직접 방문하는 것은 매우 이례적인 경우"라며 “재건축 공사 수주를 위해 총력전을 펼치고 있다"고 설명했다. 포스코이앤씨는 여의도 한양아파트에 3.3㎥당 798만원이라는 파격적인 공사비를 제시했다. 그외 총사업비 1조원 책임조달과 사업비 우선상환 등 조건도 내걸었다. 아울러 맞통풍 구조로 전세대가 한강조망이 가능하도록 3면 개방 구조를 제안했다. 특히 고층아파트인 만큼 입주민들이 불편하지 않도록 전 세대별 전용 엘리베이터와 최상급 유럽산 마감재를 적용하는 등 다양한 고급화 전략을 강조했다. 포스코이앤씨 관계자는 “시의 신통기획 정비계획을 준수한 설계를 바탕으로 인허가 지연 없는 사업추진이 가능해 소유주 분들의 걱정을 덜어드렸다"며 “마지막까지 진심을 다해 수주를 위해 노력할 것"이라고 말했다. 여의도 한양아파트 재건축 공사는 앞으로 본격화될 여의도 재건축 시장에서 유리한 고지를 선점한다는 점에서 의미가 있다. 현재 여의도에서 재건축을 추진 중인 단지는 총 16곳 8000가구에 이른다. 가장 먼저 시공사를 선정한 공작아파트를 시작으로 △광장 1·2동 △대교 △목화 △미성 △삼부 △삼익 △서울 △수정 △시범 △은하 △장미 △진주 △초원 △화랑 등 소규모 단지들이 대거 재건축을 추진 중이다. . 정비업계 관계자는 “여의도 한양아파트는 사업성이 괜찮고 수주할 경우 향후 여의도 재건축 시장을 선점할 수 있어 의미가 큰 사업장"이라며 “현대건설과 포스코이앤씨의 막판 수주경쟁이 더욱 치열하게 전개될 것"이라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

한국토지주택공사(LH)가 여의도 마지막 '금싸라기' 땅을 풀기로 발표해 국내 건설사들의 관심이 커지고 있다. 17일 건설업계에 따르면 LH는 지난 14일 '2024년 공동주택용지 공급계획 설명회'를 개최, 여의도 비축토지에 대한 공공입찰 계획을 밝혔다. 여의도 비축토지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2499평) 규모다. 공급 예정가격은 4024억5680만원이다. 3.3㎡(평)당 가격은 1억6000만원이다. 가톨릭대학교 여의도성모병원과 붙어있다. 과거 학교 용지로 지정됐지만 서울시교육청이 더 이상 학교가 필요하지 않다고 판단해 건축을 하지 않으면서 지난 40년 간 공터로 남아있었다. 현재 도시 계획상 '제2종 일반주거지역'으로 지구단위계획구역으로 묶여있다. 지구단위계획은 아파트 단지들이 재건축 정비사업 계획을 수립하기 전 마련하는 상위 계획이다. 토지를 더욱 합리적으로 이용하고 지역을 체계적이고 계획적으로 관리하는 것이 목적이다. 이 토지는 앞으로 서울시 심의를 거쳐 '준주거지역'으로 상향될 가능성이 있기 때문에 건설사들의 관심이 더욱 뜨겁다. 제2종 일반주거지역은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 지역을 뜻한다. 반면 '준주거지역'은 주거시설 뿐만 아니라 업무 및 상업시설 또한 건축할 수 있어 더 높은 층수의 건물을 지을 수 있다. 시 도시계획 조례상 2종 일반주거지역의 건폐율 및 용적률은 60%·200%이지만 준주거지역의 건폐율 및 용적률은 각각 60%·400%이다. 시는 지난해 5월 '여의도 금융중심 지구단위계획(안)'을 발표했으며 전략환경영향평가, 교통영향평가 심의가 완료되면 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 올해 1분기 이후 고시를 마무리할 계획이다. 향후 특별계획구역 세부개발계획 수립 후 시와 협의가 완료되면 여의도 비축토지는 준주거지역으로 상향될 수 있다. 여기에 더해 부지 맞은편에는 '시범아파트', '진주아파트', '한양아파트' 등 재건축 예정 단지들이 몰려있어 부동산 개발 호재가 충분하다. LH 관계자는 “지난해 5월 시 지구단위계획구역이 발표됐고 이후 그 다음 단계가 진행되고 있다"며 “현재 부동산 경기, 프로젝트파이낸싱(PF) 및 고금리 등 문제로 인해 건설업계 상황이 좋지 않음에도 불구하고 여러 건설사에서 문의가 이어지고 있다"고 말했다. LH는 오는 5월 23일 신청서 제출 및 입찰보증금 납부개찰낙찰자 발표를 진행하고, 8월 23일 계약을 체결한다. 입찰 방식은 최고가 경쟁으로 공급하며 개인이나 법인 또는 공동 참여도 가능하다. 건설사 관계자는 “여의도 비축토지의 입지를 고려했을 때 건설사들의 관심은 당연하고 일부 대형 건설사들은 적극적인 움직임을 보이고 있는 것으로 알고 있다"며 “현재 건설업계 상황을 고려했을 때 일부 중견 건설사들은 입찰하기가 조금 어렵지 않을까 생각한다"고 말했다. 전문가들도 이 토지의 높은 인기를 예감했다. 송승현 도시와경제 대표는 “여의도 지역 자체가 원래 서울의 최고 요지인 만큼 이 비축토지도 개발이 된다면 큰 수익이 기대돼 건설사들의 경쟁이 치열할 것"이라며 “주변의 아파트 단지들도 재건축을 앞두고 있어 용적률 상향이 확정된다면 토지의 가치가 몇 배 상승할 수 있는 상황"이라고 설명했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr