최근 시장침체와 고금리 등으로 주택 공급이 급감하면서 지난 5년간 수요대비 85만호가 부족했다는 분석이 나왔다. 또 다시 주택가격 급등 사태가 나기 전에 실효성 있는 대책을 마련해야 한다는 지적이다. 주택산업연구원(주산연)은 성일종 국회의원과 함께 17일 국회의원회관 제1세미나실에서 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 개최하고 이같이 밝혔다. 주산연은 2020~2024년 5년간 주택수요량에 비해 공급부족량이 85만호 가량 누적될 것으로 전망했다. 2020~2021년 2년동안 공급물량은 예년평균수준이었으나, 가구와 멸실주택 증가폭이 커서 38만호 수준의 공급부족이 누적됐고, 2022~2024 3년동안은 시장침체에 따른 공급감소로 47만호의 공급부족이 누적됐다는 설명이다. 주산연에 따르면 주택수요는 주택시장에 진입하는 30세 도달인구 증가와 독신가구 및 외국인가구 증가 등으로 계속 늘어나고 있다. 앞으로 금리하향 움직임과 경기회복 등에 따라 실제 구매수요인 유효수요도 빠르게 늘어날 수도 있다. 하지만 주택공급은 공사비 급등과 미분양 적체, 사업착수를 위한 브릿지론과 프로젝트파이낸싱(PF)의 어려움, 고금리 등으로 급감하고 있다. 실제 인허가는 예년평균(2017~2021) 54만호 보다 30% 줄어든 38만호 수준으로 예상된다. 다만 착공 물량과 분양물량은 늘어날 것으로 전망된다. 주산연은 주택시장 침체로 2021~2022년 사이 인허가를 받고 착공을 미룬 물량이 25만호 가량 대기 중인데, 올해 수도권 등 집값 상승전환지역에서 이들 대기물량의 착공이 늘어나면서 착공은 작년 24만호 보다 늘어난 35만호로 예상된다고 설명했다.이는 예년 평균 대비 27% 적긴 하지만 지난해보다는 28% 늘어난 수치다. 분양도 작년 24만호보다 늘어난 35만호, 준공은 3년전 착공된 물량(58만호)이 그 전년보다 많아서 작년보다 늘어난 45만호로 전망된다. 주산연은 소형주택과 비아파트의 공급감소가 두드러질 것이라고 내다봤다. 다주택자 중과에 따른 똑똑한 한 채 선호현상으로 비아파트인 다가구·다세대·연립주택과 60㎡이하 소형주택의 공급이 줄어들 것이란 것이다. 또 비주택인 오피스텔과 생활숙박시설은 예년 평균 대비 90%가 감소될 것으로 전망된다. 대도시지역에서 사회진입 초년생인 청년 독신 가구용 주택 감소로 전월세 급상승 가능성도 있다. 주산연은 이와 함께 사업성 악화로 디벨로퍼들이 주택사업 규모를 줄일 것으로 예상되면서 주택공급 부족현상은 더욱 심화될 것으로 예측했다. 실제 주산연이 지난 3일부터 14일까지 12일간 주택건설사업자와 디벨로퍼 300여명에 대한 설문조사 결과 70%가 향후 1년 내 주택사업규모를 줄이겠다고 응답했고, 공급을 줄이는 원인으로 사업성 악화를 꼽았다. 사업성 악화의 주요 원인으로 △시장침체와 공사비 급등 △고금리와 높은 수수료 등 PF조달 어려움 △다주택자 중과에 따른 소형주택 매수 기피 △개발사업 수익률제한과 용도변경 차익의 100%까지 부과되는 기부채납 등이 지목된다. 정부도 이러한 주택공급 부족의 문제점을 인식하며 최근 활성화 대책을 내놨지만 실효성이 떨어진다는 지적이다. 실제 주택사업자중 81%가 기존에 시행중인 정부의 주택공급 활성화대책이 효과가 없다고 응답했다. 시급한 활성화대책으로 △꽉 막힌 브릿지론과 PF 정상화 △실효성 있는 미분양대책 시행 △분양아파트 중도금대출과 잔금대출제한 완화 등을 들었다. 가장 시급한 PF활성화대책으로는 △사업성 있는 사업장에 대한 확실한 지원체제 구축 △최근 발표된 PF관리방안의 합리적 개선 △과도한 수수료와 연대보증 금지 등을 들었다. 주산연은 주택공급 부족 문제의 해법으로 △법적 근거가 없는 지자체 등의 임의적 분양규제 금지 △원가에 못 미치는 아파트 공급기준 건축비 현실화 △확실한 금융조달 애로 해소 △과도한 다주택 중과제도 적정화△확실한 미분양대책 마련 △공공지원 민간임대주택 제도 합리화 △도시개발사업에 과도한 수익제한과 기부채납 적정화 △도시정비 활성화로 주택공급 확대 등을 제시했다. 김 실장은 “분양아파트 기본형 건축비를 조속히 현실화 하고, 임대아파트 건축비는 모든 정권이 인상 시 마다 부담을 느껴 제대로 현실화하지 못했다"면서 “분양아파트 기본형건축비의 일정비율(80%)을 연동해서 적용하도록 법규에 명문화할 필요가 있다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울주택도시공사(SH)는 10일 공공 임대주택에 부과됐던 종합부동산세에 대해 위헌 소송을 추진한다고 밝혔다. SH는 다음 달 5년 동안 공사가 납부한 종부세를 환급해달라는 행정소송을 제기하고 향후 법원에 위헌법률심판 제청을 신청할 계획이다. 만약 재판부가 신청을 받아들여 헌법재판소에 위헌심판을 제청한다면, 결론이 날 때까지 재판 진행은 중단된다. SH가 지난해 납부한 종부세는 약 148억원이며, 이 중 공공 임대주택에 대한 종부세는 무려 83억원에 달한다. 특히 임대주택 종부세의 74%는 강남권 장기전세주택에 붙은 것으로 나타났다. 애시당초 종부세가 부동산 투기 억제라는 공익적 목적으로 입법됐기 때문에, 공공 임대주택에 대한 종부세는 정책 목적에 모순된다는 것이 SH 측의 입장이다. 또 공공 임대주택은 임대료 책정 등 재산권을 자유롭게 행사할 수 없는데 고액 부동산 보유자와 같은 기준으로 재산세와 종부세를 모두 부과하는 것은 불합리하다는 주장이다. 실제 SH는 2022년까지 10년간 임대료를 동결해 왔다. 여기에 더해 공공주택 특별법에 따라 공공 임대주택은 임대료에 제한이 있다. 공사에 따르면 SH 임대료는 시세의 35% 수준이며, 이에 따른 주거비 경감 편익은 약 1조3000억원에 달한다. 현행 법령상 임대주택을 직접 건설한 경우 9억원, 매입한 경우 6억원 초과시 종부세 부과 대상이다. 또 정부는 종부세 부담 경감 정책에 따라 지난해부터 종부세율 최대 2.7%(2주택 이하와 동일)를 적용받고 있는데, SH는 이 같은 처사가 여전히 과중하고 불필요한 규제라고 보고 있다. SH는 한국세무학회와 사단법인 부동산학술회의를 통해 지속 가능한 공공 임대주택 운영과 보유세 면제를 위한 연구용역을 진행하고 있으며, 공동 정책토론회 등 공론화 활동을 할 계획이다. 아울러 햐후 종부세뿐만 아니라 재산세 완전 면제를 위한 입법을 국회에 요청하고, 국토교통부에는 지방세 감면 건의서를 제출할 예정이다. 김헌동 SH공사 사장은 “공공 임대주택에 종부세를 부과하는 것은 불합리하다"며 “보다 많은 시민이 양질의 공공 임대 주택에 거주할 수 있도록 종부세는 물론 재산세 등 보유세 면제가 필요하다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

2023년 7월15일 오전8시40분쯤. 충북 청주시 오송읍 미호천 근처 궁평2지하차도에 갑자기 물이 찼다. 미호천교 확장 공사를 하면서 부실하게 쌓아 놓은 임시 제방이 폭우에 유실되면서 순식간에 벌어진 일이다. 이로 인해 14명이 숨지고 16명이 다치는 등 엄청난 피해가 발생했다. 1년 가까이 흐른 후 또 다시 폭우가 빈번한 여름철이 다가 오면서 정부와 건설업계가 장마철 공사장·반지하 등 위험 지역에 대한 수해·침수 방지 대책 마련에 나서고 있다. 하지만 여전히 곳곳이 위험에 노출돼 있어 좀더 강력하고 실효적 예방 조치가 필요하다는 지적이 높다. 10일 법조계에 따르면 지난해 7월 발생한 오송 참사의 원인이 된 미호강 임시 제방을 부실하게 축조하거나 관리한 혐의로 각각 징역 7년 6개월과 징역 6개월을 선고받은 건설업체 현장소장과 감리단장이 1심 판결에 불복, 모두 항소했다. 이처럼 14명이 숨지고 16명이 다친 오송 참사는 아직 '진행형'이다. 특히 장마철 건설현장 사망사고가 연례행사처럼 이어지고 있다. 문제는 확실한 예방 대책이 없다는 것이다. 건설공사 안전관리 종합정보망(CSI)에 따르면 지난 2년간 장마철(6~8월) 전국 건설현장에서 발생한 사망 사고는 다른 시기보다 유독 많다. 지난해 6~8월 세 달 간 발생한 총 1504건의 건설현장 사고 가운데 사망자가 발생한 사고는 63건으로 집계됐다. 이는 지난해 연간 건설현장 합산 사망사고(226건)의 무려 27.9%에 해당하는 수치다. 2022년 장마철에도 총 1360건의 건설현장 사고가 발생했으며, 한해 총 사망 사고(243건)의 28.0%인 68건이 이 기간에 집중됐다. 게다가 최근 수년간 짧은 기간 한정된 지역에 비가 집중적으로 내리는 국지성 호우가 더 빈번해지고 있다. 예측이 어려워 대비하는 것도 쉽지 않다. 건설사들은 사고 예방에 만전을 기하고 있지만 확실한 방법을 찾기는 현실적으로 쉽지 않다고 호소하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “항상 근로자의 안전을 첫 번째로 고려하고 있으며 매년 더 나은 대책을 찾기 위해 노력하고 있다"면서도 “하지만 현실적으로 장마철 정기적 안전점검을 통해 사전에 위험요소를 차단한다거나 현장 안전교육을 강화하는 것 외에는 별다른 방법이 없다"며 어려움을 토로했다. 정부의 장마철 침수 예방책 또한 실효성이 떨어진다는 평가를 받고 있다. 진현환 국토교통부 제1차관은 지난 7일 다가올 장마철에 대비해 서울 구로구 개봉동 반지하 매입임대 현장을 찾아 침수방지시설 설치 현황 및 입주자 안전 관리 상황 등을 점검했다. 이날 방문한 곳은 지난해 우기 전 침수방지시설을 설치한 반지하 3층 주택으로, 현재 입주민 안전을 위해 기존 거주자는 지상층 공공임대로 이주를 지원했다. 현재 매입임대주택 관리기관인 한국토지주택공사(LH)는 보유하고 있는 반지하 매입임대 가구 전체(4000가구)를 대상으로 침수방지시설(물막이시설, 창호, 침수경보장치, 배수펌프 등) 설치를 완료한 상태다. 여기에 더해 국토부는 우기 전까지 현장 안전점검을 진행하는 한편, 이재민 발생에 대비해 공급 가능한 공공임대 주택을 선제적으로 확보하는 등 주거안전망을 구축할 계획을 밝혔다. 그러나 침수 취약 지역 반지하 거주민의 안전 문제는 여전히 개선되지 않다는 지적이 많다. 2022년 8월 반지하 주택에서 안타까운 침수사고가 발생하며 일가족 3명이 숨졌음에도 불구하고, 서울시에 따르면 서울 내 침수 우려 주택 물막이판 설치 비율은 여전히 60.4%에 그친 것으로 나타났다. 서울시도 2022년 말부터 '반지하 특정바우처'를 신청 받아 지상층으로 이주하는 반지하 가구에 대해 최장 2년간 월 20만원을 지원하고 있지만, 이는 '언 발에 오줌 누기식' 전시행정이며 취약계층은 이에 대한 실효성을 전혀 느끼지 못한다는 비판이 나오고 있다. 부동산 수수료, 이사 비용 등 지상으로 옮기는데 드는 추가 금액을 생각하면 지원금이 너무 적어 현실적인 대책이 되지 못한다. 특히 2022년 8월 10일 이후 신규 반지하 입주자는 지원 대상에서 제외됐다. 건설업계 한 관계자는 “정부와 시가 힘을 합쳐 최저 보장 주거기준을 정해 취약계층을 지원해야하는데, 지원금액도 충분치 않을뿐더러 방식도 2년 전과 다른 것이 없다"며 “특단의 대책이 나오지 않는다면 이번 장마철에도 취약계층에서 무고한 피해자가 발생할 것"이라고 주장했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부가 1기 신도시 재정비 사업과 관련해 기존 이주단지 신축 계획을 백지화하고 주민 설문조사를 실시한 뒤 이주 계획을 다시 세우기로 했다. 국토교통부는 이달 말부터 1기 신도시 주민들을 대상으로 원하는 이주 계획 유형을 파악하기 위한 설문 조사를 실시할 계획이라고 9일 밝혔다. 설문 조사에는 이주 희망 지역, 희망 주택 유형·평형, 공공임대주택 입주 의향 여부 등이 담길 예정이다. 이후 설문조사 결과를 반영한 이주계획을 신도시별 정비 기본계획에 담을 계획이다. 기본계획 초안은 8월 중 공개한다. 앞서 정부는 올해 초 노후계획도시재정비특별법 시행령 제정을 통해 1기 신도시 재건축을 최대한 빨리 추진한다는 방침을 밝혔다. 2024년 11월 첫 선도지구 지정, 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행계획 수립, 2027년 착공, 2030년 준공이 목표였다. 이 경우 올 연말 선도지구 최대 3만9000가구를 시작으로 2027년부터 10년간 매해 2만~3만 가구의 이주가 불가피하다. 이에 따라 국토부는 1기 신도시 분당·일산·평촌·중동·산본에 최소 1곳씩 '이주단지'를 세워 전세 시장 불안을 잠재우기로 했었다. 그러나 이번 이주대책 관련 설문 조사 실시 방침은 기존의 대규모 이주단지 신설 방침을 전면 재검토하겠다는 것으로 해석되고 있다. 연합뉴스에 따르면 박상우 국토부 장관은 이날 “1기 신도시 생활권에서 이뤄지는 각종 인허가 상황을 들여다보고, 필요하다면 기존에 용도가 정해져 있는 땅을 용도 변경을 하거나 공공에서 새로운 소규모 개발 사업도 추가로 해 이주에 문제가 없도록 관리하겠다"고 밝혔다. 이어 “이렇게 해도 어려우면 이주 시기를 조정하는 방식을 쓸 수 있다"면서 “과천, 안양 같은 지역에서 (이주 시기 조정 등의 방식으로) 이주대책을 수립해 전셋값 급등 없이 재건축을 완료한 사례가 있다"고 말했다. 국토부는 이를 위해 2027∼2030년 1기 신도시 생활권별 입주 물량을 조사 중이다. 국토부 관계자는 “재건축 스케줄과 입주 물량을 맞춰보고 '미스매치'가 난다면 주택 공급량을 늘려야 한다"며 “이주단지에 대한 주민 거부감이 크다면 (임대주택이 아닌) 분양 주택을 지어 자연스럽게 전세시장에 물량이 나오도록 한다는 계획"이라고 밝혔다. 하지만 분당을 중심으로 임대주택형 이주단지 조성에 대한 반대 여론이 거세지자, 이 같은 계획을 밝힌 지 6개월도 안 돼 이주단지 조성 계획을 사실상 철회하기로 한 것으로 보인다. 심지어 '이주단지'라는 용어도 쓰지 않기로 했다. 당초 국토부는 3기 신도시 조성, 택지 개발 등으로 인근 주택 공급 물량이 많은 일산, 중동은 이주단지 조성이 불필요한 반면 분당과 평촌, 산본의 경우 주택 추가 공급이 필요하다고 판단하고 선도지구 지정 물량과 이주단지 공급 물량을 함께 발표하려 했으나 주민 선호부터 다시 파악하기로 한 것이다. 일각에서는 정부가 애초 너무 빠듯한 일정으로 1기 신도시 재건축 사업을 추진하다 이같은 상황을 자초했다는 지적이 나오고 있다. 이에 따라 3기 신도시 입주 시기와 맞물린 광역 대책 수립, 근거리 이주를 원하는 초·중·고등학생 자녀 가구에 대한 저리 이주자금 대출, 인근 비아파트 매입임대주택 활용 등 다양한 방안을 고려해야 한다는 지적이 나오고 있다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

2년 여간 얼어붙은 주택 경기를 살리기 위해선 수요를 늘려야 하며, 이를 위해 정부가 발표한 주택 공급 및 수요 진작 정책을 뒷받침 할 법안들이 22대 국회에서 통과되어야 한다는 지적이 나왔다. 다만 건설설부동산 업계에선 여소야대 정국 속 협상이 쉽지 않아 주택시장 침체가 당분간 계속될 것으로 전망하고 있다. 8일 대한건설정책연구원에 따르면 올해 3월 기준 수도권아파트 매매 및 전세수급지수는 2년 넘게 '100' 이하 수준을 유지하는 등 수요 위축 상황이 지속되고 있다. 2022년 들어 '100' 이하로 하락한 수급지수는 위축 상태를 유지하고 있으나 최근 소폭 개선되는 전환 국면에 들어서고 있다. 수요 약세가 지속되면서 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)도 하락해 '100' 이하의 수준을 보이고 있다. 최근 수급지수의 소폭 개선에 맞추어 가격전망CSI지수도 약한 상승세를 보이고 있으나 여전히 '100' 이하의 수준에 머물고 있어 상승 전망에 대한 심리적 여건은 미약한 상태다. 부동산 시장 침체가 장기화하면서 정부는 수요 진작을 위해 올해 초부터 24회에 걸친 민생토론회를 개최해 부동산 관련 정책 179개를 마련했다. 이 중 법 개정이 필요한 사안은 17개로 21대 국회가 지난달 29일 임기가 종료되면서 모두 폐기됐다. 부동산 공시가격 현실화 로드맵 폐지(부동산 가격 공시에 관한 법 개정), 준공 30년 이상 단지의 안전진단 규제 완화(도시 및 주거환경정비법 개정), 재건축초과이익환수제 폐지(재건축초과이익 환수에 관한 법 개정), 취득세, 양도세, 종합부동산세 중과 규제 완화(소득세법, 지방세법, 종부세법 개정) 등이 대표적이다. 정부의 부동산 정책 기조는 여전히 규제 완화에 방점이 찍혀 있지만 22대 국회에서도 여소야대 정국이 이어져 법률 개정이 쉽지 않을 것으로 예상된다. 더불어민주당 170석과 조국혁신당 12석, 개혁신당·진보당 각 3석 등 범야권 의석수가 192석에 달한 반면 국민의힘은 108석에 불과하다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “22대 국회에서도 야당이 압도적인 다수당을 구성하고 있기 때문에 정부의 부동산 규제 완화 정책은 힘을 받기 어려울 것"이라며 “관련 법령 개정안이 설사 국회 문턱을 넘더라도 대폭 손질이 불가피하다"고 설명했다. 실제 이중 종부세 완화의 경우만 더불어민주당 지도부-일부 의원이 제기했다가 지지층 반발에 쑥 들어간 상태다. 앞서 박찬대 원내대표는 1주택자를 대상으로 한 종부세를 폐지해야 한다고 주장했고, 고민정 최고위원은 아예 종부세 자체를 없앨 필요성이 있다고 언급했다. 하지만 진성준 정책위의장이 지지층 반발에 종부세 완화론에 선을 긋고 있다. 건설부동산업계에선 현재 시장 침체, 수요 위축에서 비롯됐다며 공급늘리는 규제 완화보다는 수요 규제 개선의 적극적 추진이 필요하다고 지적한다. 권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 “현 주택시장에서 공급 위축이 수요 급감에서 비롯된 것이라는 점을 감안하면 현 정부가 추진하려던 각종 수요 위축 완화 대책도 실현 가능성이 사라짐에 따라 주택시장 침체 상황은 당분간 지속될 수밖에 없는 상황"이라고 전망했다. 이어 “기존의 규제 완화 및 개선의 불확실성이 당장 시장 침체를 완화할 수 없다 하더라도 시장 정상화를 유도하는 가이드로서 시장 불확실성을 제거할 수 있으므로 수요 규제 개선의 적극적 추진이 요구된다"고 덧붙였다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

정부가 추진하는 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 정비사업 선도지구 지정 계획 및 추진 일정 등이 확정됐다. 이에 지역 내 일부 단지에서는 집주인들이 아파트 매물을 거둬들이고, 매도 호가를 올리는 등 분위기가 과열되고 있다. 다만 1기 신도시 재건축은 아직 갈 길이 먼 상황이며, 이주 대책 마련이나 공사비 급등 등으로 인한 문제들이 여전히 존재하고 있다. 때문에 이로 인해 사업 추진이 늦어지거나 과도한 공사비에 따른 자가 부담금·거액의 재건축 초과 이익 환수(재초환) 등이 현실화 될 경우, 지금과 같은 오르고 있는 호가에 섣부르게 매매 계약을 체결한다면 향후 큰 손해가 발생할 수도 있다는 지적이 뒤따르고 있다. 4일 아파트 실거래가 빅데이터 아실에 따르면 최근 분당 등 재건축이 추진 중인 일부 1기 신도시 지역에서 매물이 사라지고 호가가 상승하는 등 집 값이 들석이고 있다. 우선 통합 재건축을 추진 중인 분당구 정자동 아파트 단지 5곳(임광보성·화인유천·계룡·한라·서광영남) 아파트 매물은 이날 기준 44건으로, 정부가 1기 신도시 선도지구 지정 기준을 발표한 지난달 22일(93건) 대비 52.7% 줄어들었다. 매도 호가도 급등했다. 시범삼성·한신 등과 통합 재건축을 추진 중인 분당구 서현동 시범한양 전용면적 134㎡은 지난달 8일 15억원에 거래됐지만, 약 3주후인 지난달 27일 19억5000만원에 시장에 올라오며 가격이 폭등했다. 분당구 수내동 양지5단지한양 전용 164㎡ 또한 직전 실거래가(19억5000만원)보다 4억5000만원 높은 24억원에 시장에 나와 있는 상황이다. 그러나 전문가들은 1기 신도시 추진을 믿고 섣불리 구축 매입 등 투자에 들어가서는 안 된다고 조언하고 있다. 우선 재건축 일정이 지연될 가능성이 높다. 7년 내 입주까지 마무리짓겠다는 정부의 계획이 과도하게 빠르며, 현실성이 부족하다는 지적이 나오고 있다. 보상과 규제 완화 지연. 대규모 이주 대책 마련 등 각종 문제로 인해 사업 추진이 늦어지거나 지속적인 공사비 증가로 큰 금액의 자가 부담금이 발생한다면 그 손해는 고스란히 수요자들이 떠안을 수 있다. 올해부터 '부활'한 재초환도 수억원대 까지 불어날 수 있어 재건축 추진의 큰 걸림돌이다. 한 업계 관계자는 “이주 대책 및 공사비 문제가 해결되지 않는다면 정부의 계획대로 사업이 진행되는 데에는 어려움이 있을 것"이라며 “지금과 같은 시기에 섣부른 1기 신도시 아파트 매매를 주의해야 한다"고 지적했다. 1기 신도시 중에서도 지역에 따라 폭등한 호가가 끼치는 영향이 다르므로 매매시 신중을 기해야 한다는 조언도 있다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “정부가 1기 신도시 재개발에 대한 과속 페달을 밟고 있으니 수요자들은 마치 모든 것이 확정된 것이라 착각하고 이로 인해 기대감이 올라가면서 호가가 폭등한 것"이라면서도 “재개발 사업은 정부의 의도대로 되는 것이 아니라 사업 주체들이 어떻게 의사 합의를 가져가느냐의 문제"라고 설명했다. 그는 이어 “호가가 급등했지만, 분당의 경우 인프라와 입지를 갖췄기 때문에 지금 투자하더라도 큰 손실을 가져오지는 않을 것"이라며 “하지만 다른 1기 신도시의 경우 투자에 주의해야 할 것"이라고 강조했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

'전세사기 피해지원 특별법' 시행이 1년을 맞이했다. 그동안 1만7593명이 피해 인정을 받았지만, 제대로 된 피해구제까지는 아직 갈 길이 멀다는 지적이 나온다. 2일 국토교통부와 연합뉴스에 따르면 전세사기피해지원위원회는 지난달 29일 전체회의를 열고 피해자 결정 신청 533건을 가결했다. 이로써 지난해 6월 1일 전세사기 특별법 시행 이후 1년간 피해지원위원회가 인정한 피해자는 총 1만7593명이 됐다. 피해 신청 가운데 79.4%가 가결되고, 10.2%(2267건)는 부결됐다. 전세금 반환 보증보험에 가입했거나 최우선변제금을 받아 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 7.3%(1601건)는 피해 인정 대상에서 제외됐다. 전세사기 특별법 시행으로 피해자들은 금융, 임시거처, 법률, 주택매입 지원 등을 받을 수 있게 됐지만 여전히 사각지대의 있는 피해자들이 많다. 특별법은 전세사기 피해자가 거주 중인 주택이 경매로 넘어갈 경우 피해자에게 우선매수권을 부여하고, 경매자금을 저리로 대출받을 수 있도록 했다. 피해자가 주택 매수를 원치 않는다면 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 넘겨받아 매입한 뒤 피해자에게 시세의 30∼50% 수준에 임대하도록 했다. 그러나 지금까지 LH가 우선매수권을 넘겨받아 사들인 피해주택은 단 1가구에 그치고 있다. 전세사기 피해주택에 대한 경·공매 유예 조치로 경·공매 절차가 본격적으로 시작되지 않았기에 매입 실적이 낮은 것이라고 국토부는 설명하고 있다. LH가 피해주택 매입을 위해 피해자들에게 받은 사전협의 신청은 지난달까지 714건이 접수됐다. 이 중 LH가 권리분석을 거쳐 매입이 가능하다고 통보한 주택은 118가구다. 피해자단체 및 야당이 요구하는 선구제 후회수 방안을 담은 특별법 개정안이 지난 27일 국회를 통과했으나, 윤석열 대통령의 거부권 행사와 21대 국회 임기 만료로 폐기돼 시행할 수 없게 됐다. 정부여당은 사인 간 계약에서 발생한 손실을 구제하는 방안이 전례가 없어 다른 사기범죄 피해자들과의 형평성 문제가 있고, 천문학적 비용이 든다며 특별법 개정안을 반대하고 있다. 국토부는 22대 국회에서 특별법 '정부안'을 새로 발의해 후속 대책을 마련할 계획이다. 우선매수권을 양도받고 경매차익을 활용해 피해자에게 추가 임대료 부담 없이 살던 집에서 최대 20년간 거주할 수 있도록 하고 이익도 돌려주는 내용 등이 담길 것으로 예상된다. 피해자 단체들은 반발하고 있다. 전세사기 피해자 대책위원회는 “정부안이 피해 주택을 매입하라는 피해자들의 요구를 일부 수용했으나, 불투명한 감정가 산정 방식 등 경매차익을 통한 구제 방안이 불문명하고, 보증금채권 매입방안(특별법 개정안)과 달리 최우선변제금 수준도 보장받지 못할 우려가 있다"고 지적했다. 연합뉴스

서울시가 2026년까지 3년간 신혼부부에게 공공주택 4396가구를 공급한다. 2026년부터는 매년 신혼부부의 10%에 공공주택을 공급한다. 20년간 거주할 수 있는 장기전세주택 시즌2를 시작하고, 새로운 임대주택 모델인 신혼부부 안심주택도 도입한다. 오세훈 서울시장은 29일 시청 청사에서 이 같은 내용의 '저출생 대응 신혼부부 주택 확대방안'을 발표했다. 주거 문제로 출산을 고민하는 신혼부부가 없도록 안정적이고 장기적인 거주 공간을 공급하는 것이 핵심이다. 우선 무자녀 신혼부부와 예비부부도 입주할 수 있는 장기전세주택 시즌2를 새롭게 도입했다. 자녀 출산시거주기간 연장, 우선 매수청구권 부여 등 혜택도 있다. 올림픽파크포레온(둔촌주공)에 300호 공급을 시작으로 매년 상·하반기 입주자를 선정할 계획이다. 2026년까지 총 2396호를 공급할 예정이다. 자녀 출산 시 거주기간 연장 및 우선 매수청구권 부여 등 혜택을 부여한다. 아이를 1명 낳으면 최장 거주기간이 10년에서 20년으로 연장된다. 2명을 낳으면 20년 뒤 살던 집을 시세보다 10%, 3명을 낳으면 20% 저렴하게 매수할 수 있다. 자녀 수가 많아지면 넓은 평수의 집으로 이사할 기회를 준다. 해당 단지 내 공가 발생 시 가능하며, 공가가 없다면 입주자 희망에 따라 다른 지역으로 이동할 수 있다. 입주대상은 무주택 세대원으로 구성된 신혼부부다. 모집공고일 기준 혼인신고일부터 7년 이내 또는 6개월 이내 혼인신고 예정이면 누구나 신청할 수 있다. 중산층과 실수요자를 위해 소득 기준도 완화했다. 전용면적 60㎡ 이하는 도시근로자 가구당 월평균 소득 120% 이하(맞벌이가구 180%), 60㎡ 초과는 150% 이하(맞벌이가구 200%)다. 소유부동산 2억1550만원 및 자동차 3708만원 이하도 충족해야 한다. 입주자는 유자녀와 무자녀 가구를 구분해 공급물량의 50%씩 선정하고, 자녀가 있는 가구에는 방 2개 이상의 넓은 평형을 우선 배정한다. 서울시 연속 거주기간, 무주택 기간, 청약저축 가입기간 등을 반영해 점수순으로 선정하되 동점자는 추첨한다. 다만, 맞벌이 가구에 대한 소득 기준 완화와 자녀 출산 시 거주기간 연장은 국토교통부 승인사항으로 현재 협의 중이다. 시는 다른 유형의 공공임대주택에도 입주 후 출산 가구에 대한 인센티브를 제공하는 방안도 국토부에 요청한 상태다. 신혼부부를 위한 새로운 임대주택 공급모델인 신혼부부 안심주택도 도입한다. 대상지는 역세권 350m 또는 간선도로변 50m 이내로 오는 2026년까지 2000호가 공급된다. 결혼 7년 이내인 신혼부부와 결혼 예정인 신혼부부를 대상으로 하며 민간·공공주택 70%, 분양주택 30%로 공급한다. 민간임대주택은 주변시세의 70~85%, 공공임대주택은 50% 수준이다. 출산 시 우선 양도권과 매수청구권을 준다. 신혼부부 안심주택의 가장 큰 특징은 맞춤형 주거공간과 서비스를 제공한다는 점이다. 신혼부부 특성과 세대원 구성 변화를 반영해 알파룸·자녀방 등 다양한 구조·형태를 갖추고, 생활편의를 위한 냉장고·세탁기·인덕션·에어컨 등 고급형 빌트인 가전을 설치한다. 공동 육아나눔터, 서울형 키즈카페 등 맞춤형 육아시설 설치를 의무화한다. 입주신청~계약~퇴거에 이르는 전 단계에서 원스톱으로 이용할 수 있도록 신혼부부 안심주택 종합지원센터를 운영한다. 입주 시 보증금 지원 신청, 입주 이후 관리비 상담, 시설·서비스 이용 연계 등 주거지원을 전담한다. 신혼부부 안심주택의 원활한 공급을 위해 민간 사업자 대상 지원도 강화한다. 각종 심의를 통합·간소화해 통합심의위원회 사전자문부터 사업계획 승인까지 통상 12개월 이상 걸리는 인허가 기간을 6개월 이내로 대폭 단축한다. 용도지역도 법적 상한용적률을 최대로 부여한다. 예컨대 현행 200%인 2종일반주거지역을 준주거지역으로 상향, 상한용적률을 최대 500%까지 받을 수 있다. 최근 금리 인상, 원자재값 폭등에 따른 건설업계의 어려운 여건을 고려해 건설자금 최대 240억원에 대한 이자 차액 2%를 지원한다. 오 시장은 “그동안 장기전세주택이 출산율을 높이는 데 도움이 됐던 것처럼 할 수 있는 것은 다 해본다는 각오로 이번 대책을 내놓게 됐다"며 “모든 방법을 동원해 아이를 낳기만 하면 사회가 함께 키우는 시스템을 정착시키고 필요한 자원을 최우선으로 투입해 나가겠다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

'선(先)구제 후(後)회수' 방안을 담은 전세사기 피해지원 특별법 개정안의 국회 표결을 앞두고 국토교통부가 정부의 특별법 개정안을 발표한다. 피해자들과 야당이 주장하는 선구제 후회수 방안 대신 한국토지주택공사(LH)의 전세사기 피해주택 매입 요건을 완화해 저조했던 매입을 확대하는 방안을 담을 것으로 알려졌다. 26일 국토교통부에 따르면 국토부는 오는 28일 국회 본회의 전에 전세사기 피해지원 보완책을 담은 정부안을 공개할 예정이다. 앞서 국토부는 지난 13일 보완책을 발표할 예정이었으나, 정부가 새 대책을 내놓으면 여야 논의에 부담이 될 수 있다는 여당 우려를 받아들여 하루 전날 일정을 취소했다. 하지만 이달 특별법 개정안 본회의 처리가 유력해지자 정부안을 발표해 재차 반대 입장과 대안을 밝히기로 한 것이다. 앞서 박상우 국토부 장관은 “특별법 개정안이 국회에서 통과되면 (윤석열 대통령에게) 거부권을 건의하는 방안도 열어놓고 고민하겠다"고 밝히기도 했다. 야당이 발의한 특별법 개정안에 포함된 선구제 후회수는 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 전세사기 피해자의 전세보증금 반환채권을 사들여 보증금 일부를 우선 돌려준 후 전세사기 피해주택을 매각하는 등의 방식으로 자금을 회수하는 것이다. 국토부는 개정안이 통과되면 주택도시기금에서 1조원 이상 손실이 날 것이라고 예상하고 있다. 이에 따라 선구제 후회수를 제외하되 LH의 전세사기 피해주택 매입을 확대하는 방안을 정부안에 담기로 했다. 특별법이 시행된지 1년 가까이 지났으나 LH가 피해자에게 우선매수권을 넘겨받아 사들인 피해주택은 단 1건에 그칠 정도로 LH 매입을 통한 전세사기 피해 구제가 저조한 상황이기 때문이다. LH는 근생빌라 등 불법 건축물이나 전세사기 피해 세입자 전원의 동의를 얻지 못한 다가구 주택, 경·공매를 완료 이후에도 소멸하지 않는 권리가 있는 주택 등은 매입 대상에서 제외하고 있다. 앞으로는 불법 건축물이더라도 LH가 사들인 뒤 위법 사항을 해소할 수 있는 주택은 매입에 나서는 등 매입 요건을 완화할 예정이다. 권리관계가 복잡해 협의매수가 어려운 주택은 경·공매 매입을 검토한다. 국토부는 LH가 피해 주택을 감정가에 매수하는 협의매수 방안도 내놓았지만 이 역시 신청이 2건에 그치는 등 실적이 저조하다. 국토부는 선구제 후회수 외 특별법 개정안의 다른 조항은 정부안에 포함시킬 계획이다. 피해 구제 사각지대에 있는 신탁 전세사기 피해자들에 대한 구제책과 전세사기 피해자 요건 중 임차 보증금 한도를 상향 조정하는 내용 등이 담긴다. 또 전세사기 피해주택 관리가 정상적으로 이뤄지지 않으면 지자체장이 실태 조사를 거쳐 최장 2년간 위탁 관리할 수 있도록 하고, 피해자로 인정될 수 있는 임차인에는 외국인이 포함되도록 할 예정이다. 송두리 기자 dsk@ekn.kr

정부가 추진하는 1기 신도시(분당·평촌·산본·중동·일산) 정비사업이 선도지구 지정 계획과 추진 일정 확정 등 본궤도에 올랐다. 문제는 공사비 급등으로 인한 사업상 악화, 재건축초과이익환수제(재초환) 등 넘어야할 고비가 많다는 것이다. 대규모 이주로 인한 임대시장 혼란 역시 복병으로 꼽힌다. 26일 정비업계에 따르면 국토교통부는 지난달 22일 수도권 1기 신도시 가운데 재건축 규제 완화 혜택을 처음 받게 될 선도지구 선정 규모를 발표했다. 올해 1기 신도시 선도지구로는 2만6000호+α가 선정됐다. 구체적으로는 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 규모를 선정하고, 필요에 따라 지자체가 1~2개 구역(기준 물량의 50% 이내)을 추가 지정할 수 있도록 했다. 이는 전체 정비대상 주택물량의 10~15% 정도에 해당된다. 정부는 선도지구에 대해선 특별정비계획 수립에 착수해 내년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비를 추진할 예정이다. 정부의 계획대로 된다면 굉장히 빠른 속도로 1기 신도시의 재건축이 완료된다. 규제 완화 등으로 절차가 간소화되면 가능해질 수도 있다. 그러나 여러가지 과제와 걸림돌이 산적해 있어 전문가들은 정부가 제시한 재건축 플랜은 현실적으로 무리가 있다는 지적을 내놓고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이에 대해 “빠듯한 기한"이라며 “정비사업을 착착 진행하는 것이 현실에서는 만만찮은 사안이므로 1기 신도시 전체가 재정비되기까지 소요되는 시간은 상당할 것"이라고 내다봤다. 특히 최근 공사비 급등으로 정비사업의 사업성이 악화된 것이 1기 신도시 재건축 추진의 최대 걸림돌로 꼽힌다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 재건축, 재개발 등 도시정비사업 평균 공사비는 40% 넘게 급등해 3.3㎡당 687만5000원을 기록했다. 3년 전(480만3000원)보다 43% 증가했다. 철근과 시멘트 등 건설자재값이 폭등했고, 고금리에 따른 금융 비용 증가, 인건비 등 물가 인상 등으로 인한 영향이 컸다. 무엇보다 재초환에 발목이 잡힐 가능성이 높다는 우려가 나온다. 재초환은 재건축으로 얻는 조합원 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 8000만원을 넘을 때 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 지난 2006년 도입된 재초환이 우여곡절을 거듭하면서 지금까지 실제 적용돼 부담금을 납부한 곳은 없었다. 하지만 지난해 기존보다 다소 조건을 완화해 1주택 보유자, 고령자들의 부담을 대폭 덜어주는 방향으로 법안이 개정돼 올해 3월부터 본격 시행에 들어갔다. 1기 신도시 경우 특별법을 적용하면 용적률을 최대 750%까지 확대해 사업성을 높일 수 있지만 그만큼 재초환 부담금이 늘어날 수밖에 없다. 특히 1기신도시는 용적률 상향폭이 커 가구당 수억원대 분담금 폭탄을 피하기 어려울 것으로 예상된다. 이미 서울에선 추가분담금 부담에 사업이 난항을 겪는 사례를 심심치 않게 볼 수 있다. 일례로 서울 노원구 상계주공 5단지도 재건축 분담금이 5억원으로 매매가와 동일해 재건축 추진을 중단했다. 서진형 광운대학교 법무학과 교수는 “1기 신도시 재건축도 초과이익 환수 대상"이라며 “사업에 큰 걸림돌로 작용할 가능성이 높다"고 밝혔다. 이어 “완화나 폐지 등의 정책이 필요한데 여소야대 상황이라 어려운 상황"이라고 설명했다. 이주가 진행되는 과정에서 발생할 수 있는 전세 등 임대시장 혼란 역시 복명으로 꼽힌다. 정부는 정비 시기를 분산하고, 이주 단지를 조성해 임대 수요를 흡수하는 '안전판'을 마련한다는 방침이다. 하지만 정부가 지정한 이주 단지에 1기 신도시 이주민을 의무적으로 이주하게 할 강제 규정은 없다. 교통망 등이 충분치 않은 신도시 외곽 등에 이주 단지가 지정되면 이주율이 더 떨어질 수밖에 없다. 한편 1기 신도시의 기존 주택 가격은 단기적으로 현 상태를 유지할 것으로 전망된다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “분당이나 평촌 지역은 수요가 조금 몰릴 수 있겠지만 정부가 발표한 계획이 실질적인 내용이 없고 타임 스케줄이 현실적으로 어려운 만큼 집값이 반등하기는 무리가 있다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr