한국토지주택공사(LH)가 부동산 경기 침체 장기화에 따라 잘 팔리지 않는 토지를 매각하기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 장기간 무이자 할부 판매는 물론, 매수자가 장기간 집을 짓지 못할 경우 원금에 이자까지 얹어 땅을 되사겠다는 파격적인 조건까지 내세우고 있다. 8일 LH에 따르면 최근 LH의 토지 매각시 토지리턴제 방식이 확대되고 있다. 지난 3일 LH 대구경북지역본부가 경북 경산 대임 공공주택지구 내 일반 상업용지 3필지를 이 방식으로 내놨다. 경쟁 입찰로 공급하며 납부는 5년 무이자 6개월 단위 분할납부다. 토지리턴제는 토지 구매자가 대금 수납 기간 50%가 경과한 날부터 잔금 납부 약정일까지 계약금 몰수없이 합의에 의한 계약 해지가 가능한 조건부 계약을 말한다. 쉽게 말해 땅을 팔고 난 후 일정 기간 내에 착공을 하지 못했을 경우 구매자가 LH에 땅을 다시 팔 수 있다는 얘기다. 이 경우 LH는 구매자에게 계약금 및 할부 원금에 이자까지 붙여 돌려줘야 한다. 건설사 등은 사업부담이 없다 보니 잘 팔리지 않는 토지를 적극적으로 매수할 수 있고, LH는 미매각 토지를 일단 팔아 미분양 부담을 줄일 수 있다. LH는 지난해 10월부터 이같은 토지리턴제를 재도입해 최근 여러 곳의 미분양 토지 매각에 적용했다. 특히 이전에는 지방 미매각 위주의 공동주택용지와 수도권은 상업용지만 적용했지만, 최근엔 서울 강남권은 물론 수도권 공동주택용지까지 확산하고 있다. 실제로 최근 수원 당수 지구 공동주택용지(C2BL)와 서울 강남권 주차용지마저 토지리턴제 방식으로 매각 공고를 냈다. 토지리턴제는 과거 2008~9년 글로벌 금융위기 이후로 부동산 경기가 악화됐을 때 토지 매각 활성화를 위해 활용됐다. 또 2013년 미매각 토지가 30조원대에 달했던 시기에도 LH가 '원금보장형 토지리턴제'를 실시한 바 있다. 이같은 토지리턴제가 다시 등장했다는 것은 현재도 당시처럼 부동산 시장이 극도로 침체돼 있다는 점을 시사한다는 분석이다. 실제로 현재 민간에 팔리지 않은 LH 미매각 토지는 약 2조원 규모다. LH에 따르면 지난 2022년 7429억원에 그친 공동주택용지 매각 대금 연체 규모는 올해 3월달 기준 9575억원까지 늘었고, 공동주택용지 해약 금액도 7732억원 수준으로 나타났다. 한편 토지리턴제는 상황에 따라 LH에게 큰 부담이 될 수 있는 '양날의 칼'이다. 구매자가 실제로 환불을 요구할 경우 막대한 손실이 생긴다. 2014년 인천시가 송도국제도시 6·8공구 내 세 개 필지(A1, A3, R1)를 교보증권 컨소시엄에 토지리턴제 방식으로 매각했다가 나중에 두 개 필지에 대한 환매 요청이 들어오는 바람에 이자를 포함해 총 5900억원이나 물어준 것이 대표적 사례다. LH도 리스크를 줄이고자 조건을 완화하지 않으면 매각이 불투명할 것이 분명한 토지들을 대상으로만 제한적으로 토지리턴제를 적용하고 있다는 입장이다. LH관계자는 “자금조달에 어려움을 겪고 있는 건설사가 공동주택용지 입찰 자체를 포기함에 따라 향후 주택 공급이 축소되는 상황을 미연에 방지하기 위해 시행하고 있다"며 “건설사의 재무부담을 경감하기 위한 조치일 뿐, 기납부한 계약보증금과 계약보증금을 제외한 납부대금에 그동안 발생한 이자를 합산해 반환하는 조건이므로 LH의 재무부담이 가중되는 것은 아니다"고 말했다. LH는 토지리턴제 외에도 거치식 무이자 할부 방식도 쓰고 있다. 최근까지 고양삼송 종합의료시설용지를 1년 6개월 거치 5년 무이자로 공고를 올렸고, 현재 남양뉴타운 단독주택(점포겸용), 준주거용지 및 병점복합타운 주유소용지도 1년거치 무이자 할부로 나왔다. 한 건설사 관계자는 “아무래도 할인 분양에 들어가면 관심을 갖기는 하지만 기본적으로 사업성이 없는 상황이라 쉽게 접근하기는 어려워 보인다"며 “상업용지든 공동주택용지든 대상을 확대한다는 것은 큰 의미가 없고 결국 해당 입지에 어떤 사업이 잘 어울릴지 판단하는 것이 가장 중요해 보인다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

“재건축 추가 분담금? 우리 아파트와는 상관없는 얘기죠." 최근 고금리 기조 유지, 원자잿값, 인건비 등으로 공사비가 치솟으면서 상당수의 서울 시내 재건축 예정 아파트 주민들이 수억대의 추가 분담금 때문에 사업 추진 자체를 망설이고 있다. 하지만 여전히 저층에 높은 대지 지분 등으로 자기 집 이외에 추가로 공사비를 납부할 필요가 없고, 심지어 일반 분양으로 낸 수익금을 돌려 받을 수 있는 단지들이 존재해 매력적인 투자처로 주목받고 있다. 지난 3일 서울시가 제3차 도시계획위원회를 열고 최고 70층으로 재건축을 승인한 송파구 '대장주' 잠실 주공5단지가 대표적 사례다. 이 아파트는 높은 대지지분으로 인해 재건축 시 환급액을 받는 것이 확실시되고 있다. 통상 재건축 아파트 단지의 대지지분은 면적의 3분의 1 수준이다. 하지만 잠실주공5단지 대지지분은 전용면적 76㎡의 경우 50.36㎡, 81㎡와 82㎡는 54.33로 대략 66% 비율이다. 15층 이하 중층 단지 기준 기존 용적률이 낮다는 점도 잠실주공5단지의 장점이다. 중층 단지 용적률이 180% 이하면 사업성이 좋은 것으로 평가받는데 현재 잠실주공5단지 용적률은 이보다 현저히 낮은 138%다. 또 지난해 단지가 제3종주거지역에서 준주거지역(서울시 기준 용적률 400%)으로 종상향되면서 추가로 확보 가능한 용적률도 넉넉하다. 이에 잠실주공5단지의 일반분양 가능 가구수는 2000여 가구에 달할 것으로 추산된다. 여기에 더해 최고 층수를 70층까지 상향하면서 희소성 또한 높아졌고 인근에 잠실종합운동장 복합개발(MICE)이 예정돼 있는 등 지역적 호재도 가치 상승에 영향을 끼치고 있다. 잠실동 A 공인중개사사무소 관계자는 “재건축 소식을 기점으로 매매 문의가 빗발치고 있다. 이미 4월에만 3건을 계약했다"며 “향후 재건축 과정을 거치며 잠실주공5단지의 가치는 더욱 올라갈 것이다. 재건축 이후 전용 82㎡ 기준 약 2억원의 환급금이 예상된다"고 말했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 잠실주공5단지 전용 82㎡는 지난달 18일 27억8600만원에 계약을 체결했다. 현재 동일면적의 시세는 28억3000만원~30억원에 형성돼있는 것으로 나타났다. 여의도 대표 재건축 단지인 '한양아파트', '시범아파트'도 재건축 이후 1억원 이상의 환급금이 예상되고 있다. 한양아파트의 경우 '여의도 재건축 1호'로 최근 시공사를 선정하며 사업에 속도를 내고 있다. 이 아파트는 전용 84㎡ 기준 복도식인 A~C동에서 새 아파트 동일 면적을 받는다면 9131만원~1억4298만원을 돌려받을 수 있는 것으로 알려졌다. 계단식인 D~E동에서 전용 110㎡를 받는다면 9997만원~1억4242만원을 환급받을 수 있을 전망이다. 시범아파트도 재건축 이후 환급금을 돌려받을 것이 확실시 된다. 지난해 3월 공고된 시범아파트 정비계획에 따르면 전용 84㎡ 소유자가 재건축 이후 같은 면적을 분양받으면 2억1500만원의 환급액이 주어지는 것으로 추산됐다. 3.3㎡(평)당 일반분양가 6400만원를 적용한 결과다. 이 아파트들의 환급금 지급 전망은 비교적 저렴하게 책정된 공사비 덕이 크다. 한양의 경우 시공사인 현대건설이 3.3㎡당 824만원의 공사비를 책정했고, 시범아파트도 3.3㎡ 당 850만원의 공사비를 적용했다. 초고층 재건축을 추진하면서 3.3㎡ 당 공사비가 1000만원을 훌쩍 넘길 거라던 예상과는 달리 합리적인 수준에서 책정되면서 조합원들에 대한 환급금 규모도 늘어난 것이다. 여기에 여의도 금융 중심지 조성에 따른 종상향으로 인해 일반분양 가구 수를 늘릴 수 있게 되면서 사업성이 향상된 것도 주효했다. 반면 “뚜껑을 열어 봐야 알 수 있다"는 지적도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “환급금은 공사를 진행해 봐야 알 수 있다. 둔촌주공 또한 용적률 80%로 환급금이 예상됐지만 공사비 갈등을 겪으며 공사가 6개월 간 중단되기도 했다"며 “800만원대 공사비는 현실성이 없고 앞으로 더 오를 가능성이 있어 추가 분담금이 없는 정도의 선에서 결정될 수도 있을 것"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

서울 송파구 '대장주' 잠실주공5단지가 최고 70층, 6338가구 규모의 대단지로 탈바꿈한다. 서울시는 3일 제3차 도시계획위원회(수권분과)를 개최하고 송파구 잠실아파트지구 개발기본계획 변경, 잠실주공5단지아파트 재건축 정비계획 결정(변경) 및 경관심의(안)을 '수정가결' 했다. 잠실주공5단지는 서울시에서 추진 중인 신속통합기획 자문사업(패스트트)을 거쳐 도시계획위원회 심의를 완료한 첫 사례로, 현재 30개동 3930가구(1978년 준공)인 단지를 28개동 6491가구로 재건축하게 된다. 잠실역 인근 복합시설 용지는 용도지역 상향(제3종일반주거→준주거)하고, 3종일반주거지역은 35층→49층으로, 준주거 복합용지는 50층→70층으로 높이를 완화한다. 1978년 준공된 이 사업지는 2022년 아파트지구 개발기본계획을 변경해 공동주택 6350가구 최고 50층으로 재건축 정비계획이 결정(변경)됐었다. 이후, 2040 서울도시기본계획에 따라 기존에 일률적으로 경직되게 운영된 높이(층수) 기준을 지역 특성을 고려해 다양한 경관이 창출될 수 있도록 유연하게 변경됐다. 조합은 신속통합기획 자문사업으로 정비계획 변경을 추진해 지난해 9월 자문회의를 시작한지 6개월여 만에 도시계획위원회(수권분과) 심의를 통과한 것이다. 이번 정비계획 변경 결정 시 신천초등학교는 존치하고, 학령인구 감소에 따라 학교신설 여부가 불확실한 중학교는 공공공지로 결정 후 교육부 중앙투자심사 통과 후 학교로 변경하도록 계획했다. 학교설치 계획이 무산되더라도 별도의 정비계획 변경 없이 정비사업이 안정적으로 진행될 수 있도록 했다. 잠실주공5단지는 이번 심의 시 수정가결된 내용을 반영해 재공람, 정비계획 변경 고시 후 금년 도입된 통합심의(건축, 교통, 교육 등)를 통해 건축계획을 신속히 확정하고 사업이 본격 추진될 것으로 예상된다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“1기 신도시 재개발의 해법은 이달 말부터 시행되는 노후계획도시정비및지원에관한특별법 만으로는 풀리지 않는다. 맞춤형 금융 지원 등 세밀한 뒷받침이 있어야 조기 착공이 가능하다." 2일 한국건설산업연구원이 주최한 '주택공급 활성화와 부동산금융 시장 안정 정책과제 세미나'서 이태희 부연구위원은 1기 신도시 재개발의 신속·원활한 추진을 위해 이같은 조건이 필요하다고 강조했다. 정부는 지난 2월 노후계획도시정비특별법 시행령을 발표했고, 이달 27일 시행에 들어간다. 이에 따라 용적률 상향 등 건축된 지 30년이 넘어 노후화된 1기 신도시 중고층 아파트들의 재건축을 촉진할 수 있는 계기가 마련됐다. 하지만 좀 더 세부적인 제도 개선이 필요하다는 게 이 부연구위원의 지적이었다. 특히 그는 용적률 상향만이 해법이 아님을 강조했다. 그는 “1기 신도시 선도지구 지정과 용적률 특례 전제가 되는 특별정지구역은 '통합정비'가 돼야 하는데 이렇게 되면 토지주들 간 이해관계가 복잡하게 얽혀 장기간 사업 지연이 될 가능성이 높다"고 주장했다. 구체적으로 노후계획도시정비특별법상 특별정비구역으로 지정되기 위해서는 폭 25m 이상의 대로(大路) 내 위치한 주택단지 등이 하나의 사업구역으로 통합해서 추진하는 '통합정비'가 이뤄져야 한다. 통합정비를 통해 공간을 완전히 재창조할 수 있어 완전한 도시기반을 갖출 수 있게 된다. 일조나 채광 등을 고려해 주택을 효율적으로 배치할 수 있기도 하며, 모두 헐고 지을 수 있기에 규모의 경제가 실현되는 만큼 공사비가 오히려 절감되기도 한다. 문제는 아파트와 집항상가 등이 하나의 구역으로 묶이게 되면 이해관계 조율이 어려워질 수 있다는 점이다. 자산의 배분방식이나 대중교통 접근성을 두고 서로 갈등이 유발하기도 하고, 주택과 상가 소유자간 갈등도 만만치 않아 사업추진에 발목을 잡는 경우가 많아진다는 단점도 있다. 그렇기에 꼭 통합정비만이 해법은 아니라는 게 이 부연구위원의 주장이다. 실제로 서울 행당 6·7구역이나 천호 3-2, 3-3구역은 통합으로 정비를 하지 않았는데도 공원과 기반시설을 갖추는 등 지구단위계획처럼 정비계획을 수립할 수 있었다. 즉 통합정비는 다수 주민이 희망하는 차원에서만 진행토록 할 필요가 있다고 보는 시각이 필요하다는 것이다. 1기신도시 특례는 또 분담금 부담이 어려운 토지주에게 문제가 될 것으로 지적됐다. 같은 1기 신도시라도 용적률이 높은 단지는 용적률 낮은 단지보다 분담금 납부가 훨씬 많기에 형평성 논란에서 자유로울 수 없다. 상황이 이렇다 보니 현금자산이나 미래 예상 수입이 충분하지 않은 고령자들은 젠트리피케이션(둥지 내몰림)이 발생할 우려가 있다. 이렇게 되면 조합 내 갈등으로 사업지연의 원인이 될 수 있고, 사회적으로도 바람직한 현상도 아니라고 보는 시각이 많아 사업추진을 더디게 할 것으로 보고 있다. 이에 전문가들은 자산이 부족한 고령자 등 원주민이 쫓겨나지 않도록 주택연금 등 맞춤형 금융구조 및 부분 리모델링 도입이 필요하다는 입장이다. 분담금 납부가 힘든 고령자에게 주택소유권을 한국주택금융공사(HF)에 넘기는 방식이다. 매월 일정 금액 연금을 수령하는 주택연금형 정비사업을 도입하면 분담금 부담이 크게 줄 것으로 예상된다. 분담금이 발생하면 해당금액을 HF가 우선 부담하고 이후 연금액을 재산정하는 방식이기 때문이다. 또 일부 지분을 LH에 매각해 분담금 및 이주비를 마련토록 하고, 향후 일정 조건이 만족되면 본인이나 직계가족이 해당 지분을 되사오는 지분매각 방식이 필요하다는 제안도 나오고 있다. 사망 후 상속인이 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 우선매수청구권 부여 등도 하나의 방법으로 제시됐다. 맞춤형 리모델링도 분담금을 줄이는 방식 중 하나다. 용적률이 높은데 무분별하게 용적률만 높여서 재건축하는 것이 아닌, 가성비 높은 부분 리모델링을 추진하는 사업이다. 예를 들어 지상 주차장만 있는 단지는 지하로 연결되는 지하주차장만 리모델링하거나, 복도형 아파트는 복도까지 주거공간을 확장할 수 있도록 하는 세대 확장형 리모델링을 하는 방식이다. 소방법 등 제도개선이 필요한 부분이 있지만, 모듈러 형식을 기존 아파트에 결합하는 식으로 해당 세대를 확장하는 리모델링도 있다. 이태희 부연구위원은 “1기 신도시 단지들은 인프라가 이미 어느 정도 갖춰져 있는 상태서 주택에 대한 하자만 있는 경우가 많다"며 사업성이 부족한 단지는 주택의 컨디션만 충족할 수 있는 방안을 고민해야 원주민이 쫓겨나지 않을 수 있다"고 설명했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

수도권 광역급행철도(GTX) 중 가장 먼저 개통하는 GTX-A 노선이 운행을 시작하면서 만성적인 교통난과 출퇴근 불편 해소 등의 긍정적 효과가 기대되고 있다. GTX-A는 아직 3개(수서, 성남, 동탄) 역만 운영지만 첫 개통이라는 점에서 큰 의미가 있다. 반면 서울 집중 현상이 강화되고 다른 지역은 베드타운화해 내·외부적으로 불균형을 초래하는 '빨대 효과' 우려도 제기되고 있다. 31일 국토교통부에 따르면 GTX-A 열차는 전날 오전 5시 30분 동탄발 첫차를 시작으로 수서∼동탄 34.9㎞ 구간의 운행을 개시했다. 만성적 교통난 및 출퇴근 불편 해소 등의 긍정적 효과를 기대하는 이들이 많다. GTX-A 열차는 오전 6시 30분∼오전 9시, 오후 4시 30분∼오후 7시 출퇴근 시간대 평균 17분 간격으로 운행하며 출근 시간대를 제외한 시간에는 운행 간격이 20분가량으로 길어진다. 은행시간 또한 수서~동탄(오전 5시 45분~ 오전 12시 39분), 동탄~수서(오전 5시 30분~오전 12시 27분)으로 넉넉하다. 배차 간격은 일반 지하철보다 넓지만 수서~동탄 간 이동 시간(정차 시간 포함 약 20분)에서 승용차(약 45분)와 버스(약 75분)보다 현저히 짧다. GTX-A 개통은 동탄에서 강남권으로 출퇴근하는 직장인들에게 희소식이 되고 있다. 요금도 저렴하다. GTX-A 이용 요금(4450원)은 같은 구간을 운행하는 고속열차 SRT(7400원)보다 싸고 버스(약 2900원)와 비슷하다. 개통 첫 날을 맞은 지난 30일 오후 3시 기준 GTX-A 수서∼동탄 구간의 누적 이용객은 약 8480명으로 집계됐다. 이는 국토부가 조사한 일평균 이용객 수요(2만1522명)의 40% 수준이었다. 수서~동탄 구간에서 만난 시민 A씨는 “직장이 강남 압구정동인데 다음주부터 출근시간에 GTX를 이용해볼까 해서 주말에 미리 한번 타봤다"며 “출퇴근 시간이 단축될 뿐더러 환승 또한 매우 편리해 앞으로 이용할 것 같다"고 말했다. GTX-A 개통은 그러나 노선이 통과하지 않는 구도심 침체, 일자리·거주지 분리 현상 심화, 역외소비 증가 등의 '빨대 효과'에 대한 우려 또한 커지고 있다. 서울 외 다른 도시들이 전부 베드타운으로 전락할 가능성이 있다는 것이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “강도는 다르겠지만 GTX 개통으로 인해 어느 정도의 빨대효과는 예상된다"며 “외곽 도시는 베드타운 성향의 주거기능 중심이 될 가능성이 있고, 역외소비도 증가할 것이다. 또 역세권은 발전하고 이외 주민들이 서울로 이주하는 등 접근성에 따른 차별회 된 영향이 나타날 것으로 예상한다"고 설명했다. 반면 긍정적인 효과가 더 클 것으로 예상도 많다. 이희정 서울시립대 도시공학과 교수는 “GTX 개통으로 인한 단점보다는 교통난 및 출퇴근 불편 해소에 대한 장점이 더 클 것"이라며 “일본과 같이 고속철도가 발전된 국가에서 이미 이러한 효과가 검증됐다"고 말했다. 그는 이어 “GTX 노선이 지나가는 지역의 상권 자체가 노선 개통으로 인해 큰 영향을 받을 만큼 형성돼있다고 보기 어려울뿐더러 역외소비는 오히려 과거에 더 심했다"며 “GTX 개통은 오히려 향후 수도권 지역발전에 도움이 될 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

서울시가 정비사각지대 재개발·재건축의 사업성 개선을 위해 '보정계수'를 새로 도입하면서 구축 아파트 단지가 리모델링 대신 정비사업의 기회를 잡을 수 있게 됐다. 여기에 더해 시는 과밀 단지 기존 용적률을 인정하고, 필요시 최대 1.2배까지의 추가용적률 또한 부여한다는 개획이다. 시는 지난 28일 이런 내용을 뼈대로 한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다. 최근 고금리와 공사비 인상으로 여러 재건축 단지에서 분담금 문제가 터지면서 사업이 지지부진해지고 있다. 이에 시는 규제를 풀고 인센티브를 제공해 사업성을 높여준다는 게 뼈대다. 구체적으로 △ 사업성 개선(5종) △ 공공지원(5종) 2개 분야, 총 10종 대책으로 구성됐다. 사업성 개선에는 역세권 준주거지까지 종상향, 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 공공기여 부담 완화, 기반시설 입체·복합화가 담겼다. 공공지원 분야는 재개발 사업구역 확대, 산자락 저층주거지 높이 규제 대폭 완화, 정비사업 통합심의 본격 추진, 정비사업 금융지원 확대, 공사비 갈등 제로 추진으로 이뤄진다. 시는 '사업성 보정계수' 제도를 도입해 소형 평형이 많고 땅값이 낮아 분양수입이 적은 단지들을 대상으로 용적률을 높여 사업성을 올려주기로 했다. 현재 10∼20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20∼40%까지 늘려준다. 허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다. 또 재건축 단지가 우수 디자인 등을 조건으로 받는 '허용용적률 인센티브(최대 20%p)'도 줄 예정이다. 보통 용적률 최소치인 기준용적률(3종 주거지 기준 210%)에서 이러한 인센티브를 받으면 허용용적률(230%)까지 상향시킬 수 있다. 여기에 기부채납에 따른 인센티브(20%p)를 더하면 상한용적률(250%)이 된다. 상한용적률에서 법적상한용적률(300%)로 가려면 용적률 증가분의 절반(25%p)을 임대주택으로 부담해야 했다. 하지만 시가 전날 발표한 보정계수를 활용하면 허용용적률 최대치가 지금보다 20%p 오르며, 임대주택이 줄고 분양주택이 늘어나는 효과를 볼 수 있게 된다. 결과적으로 임대주택은 기존 25%에서 15%로 줄게 되는 대신 분양주택 비중은 275%에서 285%로 10%p 늘어나면서 사업성 개선 효과를 볼 수 있다. 시는 이미 용적률이 200% 중반대에 있어 보정계수 도입 후 효과가 미미할 것으로 예상되는 '과밀 단지'에 대한 대책도 내놨다. 30년 이상 된 서울 노후 단지 중 과밀 단지는 총 149곳(8만7000가구)이다. 서울 과밀 아파트 단지는 용산구 '한강삼익'(260%), 마포구 '도화우성'(240%), 도봉구 '방학우성1차'(247%), 노원구 '중계현대2차'(252%) 등이 대표적이다. 이 단지들은 용적률이 허용용적률보다 높아 재건축시 공공기여 및 사업성 문제가 제기돼왔다. 시는 과밀 단지에 대해 '현재 용적률'을 허용 용적률로 인정해주고 과밀 정도를 고려해 법적 상한 용적률의 1.2배까지 규제를 더 풀어주기로 했다. 제3종 일반주거지역에 속한 노후 과밀 단지 용적률을 360%까지 올릴 수 있게 된 것이다. 이를 통해 분양 물량을 대폭 늘릴 수 있어, 그동안 용적률이 높아 리모델링을 추진해왔던 용산구 동부이촌동 노후 단지들이 혜택을 볼 전망이다. 또 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 반경 350ｍ 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거(최대 용적률 500%)까지 용도지역 상향한다. 역세권 용도지역 상향은 일자리 창출, 노인․유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다. 이를 통해 3종에서 준주거로 종상향 예정인 강남구 압구정3구역과 영등포구 여의도 시범아파트가 혜택을 볼 것으로 예상되고 있다. 그간 인접한 도로가 있어 재개발이 이뤄지지 못했던 광진구 중곡동, 중랑구 중화동·묵동 등 1970년대 '토지구획 정리사업 시행지구'로 지정됐던 지역도 이번 규재 완화로 재추진이 예상된다. 당초 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 보고 재개발을 허용하지 않았지만, 6ｍ 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 접도율 기준을 완화했다. 이 경우 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 증가한다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “일반분양 늘어나면 조합원 부담 내려가니 이번에 서울시에서 발표한 지원 방안은 당연히 재건축시장 활성화에 도움이 될 수도 있다"면서도 “최근 공사비가 급등해 이 정도 지원을 해줘도 과거보다 사업성이 안 나올 수 있고, 재개발 초과 이익 환수 부담도 여전하기 때문에 이정도로 재건축 시장이 일사천리로 풀리지는 않을 것"이라고 전망했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

국내 대형 건설사들이 일제히 친환경 에너지 개발에 뛰어들면서 신재생에너지사업이 미래먹거리로 떠오르고 있다. 건설사들은 특히 해상풍력에 집중하는 모습을 보이면서 향후 성장 가능성에 대한 관심이 커고 있다. 25일 건설업계에 따르면 주요 건설사들이 태양광, 그린 수소·암모니아, 해상 풍력 발전 등 신재생에너지 구축 사업에 열을 올리고 있다. 삼성물산은 카타르에서 축구장 1400개 크기, 발전 용량은 875MW(메가와트)에 달하는 카타르 최대 규모 태양광발전 프로젝트를 수행 중이다. 약 150만가구에 전력을 공급할 수 있는 세계적 규모로, 완공된 후 카타르 에너지 관련 시설 및 국가 전력망에 전력을 공급한다. 삼성물산은 여기에 더해 사우디아라비아 투자부(MISA), 국부펀드(PIF) 등과 그린 수소 생산 및 활용을 위한 실증 사업에 속도를 내고 있으며 UAE에서는 연간 20만t 규모의 그린 암모니아 생산 플랜트 프로젝트를 추진 중에 있다. 또 다른 국내 대형 건설사인 SK에코플랜트도 최근 재생에너지 발전을 통한 전력으로 그린수소를 생산하는 밸류체인을 완비하고 해외 시장 공략에 나서고 있다. SK에코플랜트는 지난달 이집트에서 중국 최대 국영건설사인 중국건축공정총공사(CSCEC)와 손잡고 재생에너지 및 그린수소·암모니아 생산에 나서겠다는 계획을 발표했다. 두 회사는 이집트 수에즈 운하에 태양광 500MW, 육상풍력 278MW 등 총 778MW의 재생에너지 발전소를 구축한 뒤 여기서 만들어진 전력으로 블룸에너지 고체산화물 수전해기(SOEC)를 비롯한 250㎿ 규모의 수전해기를 통해 물에서 약 5만t 규모의 그린수소를 생산할 예정이다. 이후 그린수소를 저장 및 운송이 용이한 그린암모니아(25만t 규모)로 변환해 수출한다. 신재생에너지사업 범위가 확장되고 있는 가운데 건설사들은 특히 해상풍력에 집중하고 있다. 현대건설은 국내 유일의 초대형 해상풍력 전용 선박을 확보하며 신재생에너지사업에 박차를 가하고 있다. 현대건설은 지난해 6월 100% 출자해 설립한 자회사 현대스틸산업을 통해 해상풍력 설치선인 '현대프론티어호'를 경남 통영시 앞바다에 띄웠다. 현대프론티어호는 길이 85m, 폭 41m, 높이 6.5m, 1만4000톤급 선박으로 바다 위에서 해상풍력 터빈 인양·운반·설치까지 한 번에 가능하다. 이를 통해 해상풍력 기자재 설치 안정성이 확보되고 시간과 비용 또한 획기적으로 개선할 수 있다. 현대프론티어호는 지난해 7월 제주도 한림해상풍력발전단지(100MW급) 터빈 공사에 투입되기도 했다. 현대건설은 국내 최대 규모의 해상풍력발전단지인 제주한림해상풍력의 지분 10%를 쥐고 사업에도 참여하고 있다. 또 지난해 말 유럽 최대 에너지 기업 알더블유이 오프쇼어 윈드와 해상풍력발전·수소사업 업무협약을 맺었고 향후 글로벌 시장 진출을 꾀할 계획이다. 대우건설도 해상풍력 공사 진행과 수주를 위해 지난 1월 중국 국영기업인 중국교통건설유한공사와 해상풍력 주기기 설치 전용선박(WTIV) '강항핑 5호'의 국내독점사용 업무협약을 체결했다. 이 배는 길이 133m, 폭 50m, 높이 11m로 바다 위에서 15MW 급 해상풍력 터빈·블레이드·타워를 인양·운반·설치까지 한 번에 가능한 3만t급 자항식 선박이다. SK에코플랜트도 2021년 해상풍력 하부구조물을 제조하는 자회사 SK오션플랜트(구 삼강엠앤티)를 인수해 해상변전소, 부유체 개발 등으로 사업을 넓혀가고 있다. 계열사 SK오션플랜트는 지난해 12월 일본 최대 해상풍력 건설사인 NSE와 장기적 협력관계 구축을 위한 업무협약을 체결하기도 했다. 이는 국내 건설경기 침체의 장기화 속에서 신재생에너지 수요가 급증하고 있기 때문으로 분석된다. 이지혜 한국건설산업연구원 연구위원은 “부동산 경기가 꺾이면서 건설사들의 이익 창출이 줄어들자 자연스럽게 시장 다변화가 일어나고 있는 상황"이라며 “환경 및 신재생에너지의 전망이 좋다보니 건설사들이 그쪽으로 진출하는 것은 자연스럽다"고 말했다. 또 “특히 해상풍력은 공사 특성상 건설사의 역할이 두드러지는 분야이기 때문에 크게 관심을 가지는 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부가 도시의 낡은 저층 단독·연립주택의 주거 환경을 개선하기 위해 '뉴:빌리지' 사업을 추진한다고 나섰다. 소규모 정비사업을 촉진하기 위해 주차장, 관리사무소, 운동시설 등 아파트 수준의 편의시설 설치를 지원한다는 게 골자다. 갈수록 노후화되고 있는 빌라 주거 환경 개선과 비아파트 시장 활성화라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있을지 관심이 커지고 있다. 21일 국토교통부 등에 따르면 윤석열 대통령은 지난 19일 '국민과 함께 하는 민생토론회 스물한 번째, 시민과 함께 만드는 새로운 한강의 기적'에서 기존 도시재생사업의 패러다임을 전환한 뉴:빌리지 사업을 추진하겠다고 밝혔다. 사업성이 떨어지고 규모가 작아 전면 재개발이 어려운 노후 저층주거지에 아파트 수준의 주거환경을 갖춘 부담 가능한 주택(affordable housing)을 공급한다는 취지다. 노후 빌라촌의 소규모 정비사업, 개별 주택 재건축과 주민 편의시설 설치 지원을 연계한 사업이다. 지방자치단체장이 지정하는 '소규모주택정비 관리지역'에서 자율주택정비사업을 하면 사업지 한 곳당 정부가 150억원 내외의 기반시설과 편의시설 설치비를 지원하는 것이 이번 사업의 핵심이다. 정부는 연간 1조원가량의 기존 도시재생사업 예산을 재구조화해 저층 주거지 편의시설 설치에 쓸 예정이며 10년간 10조원을 투입한다. 비아파트 공급 활성화를 추진하고 이를 통한 서민 주거안정을 꾀하는 등 두 마리 토끼를 잡기 위한 것으로 풀이된다. 윤 대통령은 “그동안 도시재생이라면서 펼쳐온 벽화 그리기, 화단 조성 같은 사업들이 주민의 삶에 실제 도움이 됐느냐"면서 “보여주기식 사업이 아니라 민생을 실제 살리는 방향으로 도시재생사업을 완전히 재편하겠다"고 강조했다. 정부가 뉴:빌리지 사업 추진 계획을 밝히자 이에 대한 찬반 여론이 갈리고 있다. 먼저 노후 빌라 개선 사업은 주택시장에 필수 요소이며, 그동안 도시재생사업을 통해 실질적인 삶의 개선이 없었기 때문에 이번 사업에 대한 지역 주민들의 체감이 더욱 클 것이라는 의견이다. 현실적으로 모든 노후 주택지역을 아파트로 재개발할 수 없는 상황에 뉴:빌리지 사업이 더욱 현실적이라는 지적도 있다. 반면 현실성이나 구체성이 부족하다는 비판도 나온다. 우선 비용이 문제다. 현재 건축비가 급등한 상황에 소규모 정비사업인 뉴:빌리지 사업을 추진한다면 비용 부담이 커 사업 추진이 어려워질 수 있다. 우리나라 국민들의 아파트 선호가 강한 것도 문제다. 노후 저층 주택을 개량한다고 하더라도 소비할만한 수요자들이 충분하지 않을 것이라는 의견이 나오는 이유다. 아파트는 단순 주거 목적이 아닌 자산가치로 평가받기 때문에, 아무리 기반시설을 잘 갖추더라도 환금성 등을 고려한다면 결과는 회의적일 수밖에 없다는 분석이다. 일부 전문가들은 뉴:빌리지 사업에 대한 명확한 가이드라인이 없다는 점을 지적하고 있다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “정부의 방향성은 좋으나 소규모 정비사업에 아파트 수준의 기반시설 및 편의시설을 지원하면 인건비 등 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있다"며 “충분한 로드맵과 가이드라인이 정해지기 전 사업 계획을 발표한 점이 아쉽다"고 말했다. 그는 이어 “과거에도 도시정비사업을 실행하다 중단된 사례가 태반"이라며 “주민들의 의견을 반영해 현재 노후 빌라에 필요한 요소들을 조사하고 명확한 로드맵과 가이드라인을 정해 뉴:빌리지 사업이 흐지부지하게 끝나지 않기를 바란다"고 강조했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

재건축으로 새 집을 공짜로 얻던 시대는 지났다. 최근 서울 강남 지역에선 5억원 안팎의 분담금을 내어야 시공사를 찾을 수 있다. 정부가 안전 진단 폐지 등 재건축 활성화 정책을 추진하고 있지만, '재건축' 시장의 황금기는 이미 끝나가고 있다. 사업성이 좋은 저층 주거지들의 재개발은 끝물에 다다랐고, 공사비 폭등에도 발목 잡혔다. 우리나라 재건축 시장의 현황과 문제점, 미래를 살펴본다. 재건축·재개발은 기본적으로 도시 주거 환경 개선을 목적으로 하고 있다. 아예 다 부수고 새로 아파트를 짓거나, 리모델링하는 등을 통해 깨끗한 주거 시설과 인프라를 공급해 삶의 질을 개선한다는 것이다. 하지만 우리나라의 재건축·재개발은 현재까지도 이런 본래의 목적 보다는 '공짜 새 아파트'를 얻거나 '로또 분양'을 통해 커다란 이익을 기존 소유주들이 얻는 일종의 투자 심지어 투기 성격까지 띄고 있는 실정이다. 그러나 인구 감소나 공사비 급등, 도시 과밀화·중층 아파트의 노후화 등 앞으로 재건축·재개발 시장의 환경이 급변하면서 미래의 도시정비사업도 새로운 모습으로 변모할 전망이다. 우선 재건축의 경우 윤석열 정부의 대대적인 규제 완화로 꿈틀대고 있지만 화려한 청사진에도 불구하고 사업성 등 내실이 갖춰질 수 있을 지는 미지수다. 우선 준공 30년을 지난 1기 신도시 아파트들이 대거 재건축을 준비하고 있다. 문제는 1980년 이후 건축된 아파트들은 용적률이 높아 사업성이 확보되지 않아 재건축이 쉽지 않다는 평가를 받고 있다. 특히 1기 신도시의 경우 평균 용적률이 △일산 169% △분당 184% △평촌 204% △산본 205% △중동 226% 등으로 일산과 분당을 제외한 지역들은 200%가 넘는다. 정부는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 지정하며 안전진단 면제와 통합심의를 통한 사업기간 단축, 용도지역 변경과 용적률 상향 등 인센티브 부여, 체계적 이주대책 등 지원에 나섰다. 하지만 업계에선 그럼에도 재건축이 쉽지 않을 것으로 평가하고 있다. 사업성이 높은 서울 지역 내 노후 주택 지구이 먼저 개발될 것이 뻔하기 때문이다. 공사비 폭증, 중층 이상의 아파트들이 집중돼 있는 것도 재건축의 추진에 걸림돌이 되고 있다. 실제 시장에서도 재건축 단지의 인기는 예전만 못하다. 부동산R114에 따르면 올해 1∼2월에 팔린 30년 초과 재건축 연령이 된 서울 아파트의 매매가는 작년 11∼12월 매매가보다 높게 팔린 상승 거래가 33.8%에 그쳤다. 도시주거환경 개선의 또 다른 방식인 리모델링도 대안으로 주목받고 있다. 기존 아파트를 완전히 철거하는 재건축과 달리 골조(뼈대)를 유지한 채 완전히 뜯어 고치고 별동을 증축하는 방식을 말한다. 서울을 비롯한 1기 신도시 대부분이 고용적률 아파트로 구성돼 있어 재건축보다는 리모델링이 적합하다는 평가를 받는다. 실제로 서울시가 지난해 10월 발표한 '2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'에 따르면 서울시내 공동주택 4217개 단지 중 3096개 단지는 리모델링으로 주거환경을 개선하는 것이 가장 합리적으로 나타났다. 준공 이후 15~20년이 지난 아파트면 사업추진이 가능해 재정비 속도가 빠르다. 철거·시공 과정에서 탄소배출을 재건축 대비 48% 줄일 수 있다. 난방에너지 소모량도 약 65~70% 감소한다. 다만 정비업계는 리모델링이 활성화되기 위해선 사업성을 제고할 수 있도록 규제완화가 시급하다고 지적하고 있다. 특히 리모델링의 대못 규제로 꼽히고 있는 수직증축 및 내력벽철거 등에 대한 개선이 이뤄져야 한다는 주장이다. 이동훈 리모델링협회 정책법규 위원장은 “리모델링 사업장들이 고전을 겪고 있다. 빠른 규제완화가 시급하다"고 말했다. 이어 “현재 수직증축 리모델링과 내력벽 철거와 관련해 입법이 되어 있는 상태지만 21대 국회에선 사실상 통과하기 어려운 만큼 정부가 관련 하위 규정들은 시행령으로 완화해주길 바란다"고 덧붙였다. 이와 함께 도심에 점점이 흩뿌려져 있는 단독, 다세대·빌라·연립 등의 노후 비아파트들에 대한 주거환경개선 사업의 필요성이 커지고 있다. 정부는 최근 재건축이 어려운 소규모 단독·연립주택 등 노후 저층 주거지에서 소규모 정비사업을 할 때 주차장, 관리사무소, 운동시설 등 아파트 수준의 편의시설 설치를 지원하는 '뉴빌리지' 사업을 발표했다. 지방자치단체장이 지정하는 '소규모주택정비 관리지역'에서 단독 10세대·다가구 20세대 미만 주민들이 모여 소규모 정비사업(자율주택정비사업)을 하면 정부가 150억원 내외의 기반시설·편의시설 설치비를 지원한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “모든 노후지역을 아파트로 치환할 수는 없으니, 노후도심 개선에 필요한 방향"이라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울시가 '우이신설 연장선'을 설계와 시공을 일괄입찰하는 턴키(Turnkey) 방식으로 추진하면서 공사 일정을 단축한다. 서울시는 우이신설선 솔밭공원역에서 1호선(경원선) 방학역까지 연결하는 '우이신설 연장선'을 설계와 시공을 일괄입찰하는 턴키(Turnkey) 방식으로 추진한다고 20일 밝혔다. 일괄입찰(턴키) 방식은 입찰 시 기본설계에 대한 설계도서를 입찰서와 함께 제출하는 방식으로 실시설계를 완료한 후에 공사를 발주하는 방식보다 높은 기술력과 정밀시공이 가능하며 사업 일정도 단축(약 9개월)할 수 있는 이점이 있다. 시는 이번 사업추진 방식이 일괄입찰(턴키)로 결정됨에 따라 설계와 시공을 일부 병행(Fast-track)할 수 있어 조기 착공을 기다리는 도봉구 방학동, 쌍문동 일대 주민들의 요구에 부응한다는 계획이다. 우이신설 연장선은 현재 운영 중인 우이신설선 솔밭공원역에서 1호선(경원선) 방학역을 잇는 총연장 3.93km, 정거장 3개소(방학역 환승 포함)를 건설하는 도시철도(경전철) 사업이다. 총사업비는 4267억원이며 2031년 준공 예정이다. 시는 지난 2월 국토교통부 노선별 기본계획 승인 이후 입찰방법 심의 등 본격적인 공사 발주 절차를 시작하였으며, 이후 각종 심의 및 중앙부처 협의(입찰 전 총사업비 조정) 등 관련 절차를 신속히 이행하여 올 7월에는 공사를 위한 입찰공고를 시행할 계획이다. 시는 입찰공고 이후 진행 상황에 따라 금년 예산 13억원으로 건설사업관리 용역 등을 하반기에 발주할 예정이며, 중앙투자심사(2024년 5월 예정) 결과에 따라 연차별 사업 예산을 적기에 투입하여 '31년까지 공사가 준공될 수 있도록 최선을 다하겠다고 밝혔다. 최진석 시 도시기반시설본부장은 “본 사업을 통해 우이신설선이 1호선 방학역과 연결되면 서울 동북권 지역주민들의 교통편의가 개선되고, 지역의 균형발전과 활성화에 크게 기여할 것"이라며, “도봉구 방학동, 쌍문동 일대 주민들이 오랫동안 기다려온 숙원사업인 만큼 사업이 지연되지 않도록 사업관리에 총력을 기울이겠다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr