지방 아파트 시장 침체에도 '입시 요충지'로 분류되는 일부 단지는 상승세를 타고 있어 눈길을 끈다. 학군이 상대적으로 돋보이는 지역의 경우 수요가 워낙 탄탄해 매매 뿐 아니라 분양 시장에서도 흥행이 예고되고 있다. 3일 업계와 국토교통부 실거래가 시스템 등에 따르면 대구 수성구에 있는 '힐스테이트 범어' 전용면적 84㎡ 매물이 지난 10월 16억원에 손바뀜했다. 2021년 5월 나온 역대 최고가 기록을 3년5개월여만에 회복했다. 범어동은 대구 지역 대표적인 학군지로 꼽힌다. 힐스테이트 범어는 414가구 수준 소규모 아파트임에도 2020년 준공된 신축 매물이라는 이유로 인기를 끌고 있다. 10월 기준 대구 수성구 아파트 평균 매매 가격은 3.3㎡당 1667만원이다. 이는 대구 전체 평균가(1179만원) 대비 40% 이상 높은 수치다. 울산광역시 상황도 비슷하다. 대표 학군지 중구 신정동 아파트의 3.3㎡당 가격은 남구 대비 2배 이상 높게 형성돼 있다. '문수로 대공원 에일린의 뜰'은 지난 8월 전용면적 84㎡가 9억4700만원으로 거래됐다. 84㎡ 기준 울산 남구 아파트 평균 가격은 4억원에 미치지 못한다. 대전광역시 서구 둔산동과 천안 서북구 불당동에서도 학군을 앞세워 아파트 가격이 오름세를 타고 있다. 대전 서구 둔산동에 '크로바 아파트' 전용면적 84㎡가 지난 6월 10억800만원으로 거래됐다. 대전 서구 평균 가격(약 4억1000만원)의 2배가 넘는 수준이다. 천안 불당동 '천안불당지웰더샵' 전용면적 84㎡는 7월 8억4700만원에 새 주인을 찾았다. 천안 서북구 평균 시세(약 3억7000만원)를 크게 상회하는 수치다. 분양 시장 분위기도 비슷하다. 전라북도 전주 완산구 서신동 '서신더샵비발디'에는 지난 2월 644가구 일반공급에 3만5797명이 몰렸다. 대표 명문 학교인 서신중, 상산고 등이 가깝다는 이유에서다. 충청남도 아산시 탕정면에 공급된 '더샵 탕정인피니티시티'는 1~3차에 걸쳐 총 6만4086명의 청약자를 모았다. 인접한 배방읍에서도 8월에 분양한 '아산배방 금강펜테리움 센트럴파크'가 1순위 평균 경쟁률 약 15대1을 기록했다. 읍·면 지역이지만 농어촌특별전형으로 대학에 진학할 수 있고 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰졌다는 점이 부각된 결과로 풀이된다. 이달 분양을 앞둔 '아산탕정 자이 퍼스트시티'의 경우 농어촌특별전형에 도전할 수 있으면서도 천안 불당동 일대 학원가를 이용할 수 있다는 점이 눈길을 끌고 있다. 업계 한 관계자는 “신축 선호 현상이 뚜렷해지는 가운데 지방에서는 교통만큼이나 교육 환경에 관심을 가지는 경우가 많은 만큼 특정 (학군) 지역이 주목받는 상황"이라고 말했다. 여헌우 기자 yes@ekn.kr

최근 신축 아파트 인기가 높은 서울 강북권에서 분양가 15억원대 아파트들의 미분양이 잇따라 발생하고 있다. 수요자들이 “집값이 너무 비싼데다 앞으로 오를 수 있을 지 잘 모르겠다"며 선뜻 지갑을 열지 않고 있기 때문이다. 몇 년 새 치솟은 공사비와 소득 대비 너무 오른 집값이 부동산시장 침체의 한 원인으로 작용하고 있다는 지적이 나오고 있다. 2일 부동산R114에 따르면 지난 10월 기준 전국 아파트 분양가는 3.3㎡(평)당 평균 2041만원으로 전년(1800만원) 대비 241만원 상승했다. 같은 기간 서울 아파트 분양가(5297만원)는 평당 2657만원이 올라 전용 84㎡ 기준 9억원 이상 오른 것으로 나타났다. 이 같은 분양가 급등은 부아파트들의 청약 미달로 이어지고 있다. 올해 3분기 전국에서 분양한 단지는 총 64개 단지이며, 이 중 1순위 청약에서 마감된 단지는 34.38%(22곳)에 불과했다. 최근 서울에서는 입지가 좋다고 평가받는 아파트 분양에서 마저 높은 가격을 이유로 대형 평형이 미달되는 사태가 빚어지고 있다. '국민평형'으로 불리는 전용 84㎡ 기준 분양가가 약 15억원 수준으로 형성된 노원구 월계동 '서울원 아이파크'는 최근 진행된 1순위 청약에서 1414가구 모집에 2만1129명이 몰리며 약 14.94대 1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 전용면적 105㎡ 이상인 중대형 타입은 16개 중 무려 8개 타입이 청약 마감에 실패했다. 서울 아파트 분양가 및 집값이 급등하자 외지인 투자 또한 감소하는 모습이다. 한국부동산원 매입자 거주지별 아파트 매매 거래현황에 따르면 올해 들어 지난달까지 서울 거주자 외 외지인의 서울 아파트 매입 비중은 전체의 22.7%로 지난해(24.6%) 대비 약 2%포인트(p)가량 감소한 것으로 나타났다. 이는 지난해 동기(24.9%)와 비교해도 낮은 수치다. 외지인의 서울 아파트 매입 비중은 2022년 집값 하락 당시 상대적 안전 자산이라고 평가되는 서울로 매수세가 몰리면서 지난해(24.6%) 2006년 관련 통계 조사 시작 이래 역대 최고치를 기록했다. 하지만 기준금리 인하 지연과 더불어 집값 급등으로 인한 가격 부담이 커지면서 1년 만에 다시 하락하는 모양새다. 서울의 집값은 전 세계 기준으로 봤을 때도 최상위권인 것으로 나타났다. 한국은행이 주요국 가격 통계 비교사이트 '넘베오'를 분석한 결과에 따르면 서울의 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)은 지난 6월 기준 25.1인 것으로 집계됐다. PIR이란 서울 지역의 연평균소득을 모아 중간값 수준의 주택을 구입할 때 걸리는 시간을 뜻한다. 중위권 소득으로 서울에서 집을 사려면 25년 정도 걸린다는 얘기다. 이는 파리(17.8), 로마(15.1), 런던(14.8), 뉴욕(14.0) 등 세계 각국 주요 도시보다 두배 가깝게 더 오랜 시간이 필요하다. 2013년 10.4배에 그쳤던 서울의 PIR은 2017년에는 17.8배까지 오르더니 2019년에는 20.7배로 집계되며 가파른 상승세를 보였다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “현재 우리나라 집값이 높은 측면도 있지만, 노동생산성이 떨어지다 보니 이러한 현상이 나타나는 것"이라며 “모든 가격이 다 오르는데 임금만 안 오른다면 실수요자들의 내 집 마련이 점점 더 어려워질 수 밖에 없다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“지하철역에서 나오자마자 건물이 보이니 찾아오기 편해요. 내부도 너무 깔끔하게 조성됐네요." 지난달 29일 서울 강서구 '코엑스 마곡 컨벤션센터'에서 만난 30대 여성의 말이다. 서울 최대 규모 MICE 복합단지가 서부권에도 조성됐다. 롯데건설이 시공한 '르웨스트' 일부인 코엑스 마곡이 문을 열면서다. 코엑스 마곡은 지하철 9호선과 공항철도가 교차하는 마곡나루역 바로 앞에 자리잡았다. 지하 통로로 바로 이동할 수 있는 동선이 있다. 역 앞 광장으로 나가면 눈앞에 큼직하게 'COEX'라는 글자가 보인다. 대중교통 접근성이 매우 뛰어나다는 평가다. 인천·김포공항에서 공항철도를 타거나 강남권에서 9호선 급행열차를 이용하면 된다. 공항고속도로나 올림픽대로를 이용해 방문하기도 수월하다. 코엑스 강남과 비교해 전시 공간으로 진입이 훨씬 편리했다. 1층 입구로 들어서면 곧바로 홀 입구가 보인다. 지하철역에서 나와 5분 안에 표를 발급받고 내부로 입장할 수 있는 수준이다. 르웨스트 연면적은 84만㎡로 코엑스 강남(46만㎡)의 약 1.8배 규모다. 단지는 총 4개 블록으로 나뉜다. 코엑스 마곡은 4개 블록 중 규모가 가장 큰 CP1에 위치한다. 지하 2층~지상 5층에 7452㎡ 규모 전시장을 갖췄다. 최대 2200명을 수용할 수 있는 르웨스트홀 등 회의실도 마련됐다. 1층부터 5층까지 뻥 뚫린 구조라 시원한 느낌이 들었다. 건물 양쪽에 위치한 에스컬레이터나 엘리베이터를 이용해 이동이 수월하다. 2층에 마련된 운영사무실에서는 4~5명 가량 직원들이 폐쇄회로(CC)TV 등을 확인하며 바쁘게 움직이고 있었다. 5층까지 다양한 규모 회의실이 마련돼 있다. 각종 세미나, 콘퍼런스, 학술회 등 개최가 용이할 것으로 관측된다. 이날 1층 전시공간은 '서울리빙디자인페어 in 마곡' 현장을 찾은 인파로 붐볐다. 1994년부터 디자인하우스와 코엑스가 공동 주최해온 행사다. 가구·가전, 인테리어자재·설계, 조명, 침구·패브릭, 식품 등 다양한 분야에서 130여개 브랜드가 부스를 꾸몄다. 관람객은 어린 아이부터 노년층까지 다양한 연령대로 구성됐다. 신혼부부, 사회 초년생, 시니어 등을 겨냥한 다양한 리빙 콘텐츠가 많기 때문으로 풀이된다. 방문객들은 넓고 쾌적한 공간 배치가 마음에 든다고 입을 모았다. 한 60대 여성은 “화장실도 깨끗하고 실내 공간도 쾌적해 만족스럽다"고 했다. 코엑스 마곡 주변에는 서울식물원, LG아트센터, 스페이스K 서울 미술관 등이 자리잡고 있다. 비즈니스 출장객이나 여행객들 입장에서는 다양한 볼거리를 한 번에 즐길 수 있는 셈이다. 르웨스트 CP1에는 4성급 호텔 '머큐어 앰버서더 서울 마곡', 쇼핑몰 '더 스퀘어', 업무시설 '르웨스트 시티 타워' 등도 들어섰다. 코엑스 마곡은 입지부터 시설까지 다양한 국내외 행사 개최에 유리한 조건을 두루 갖춘 공간이었다. 앞으로 서울 강남에 쏠린 MICE 수요를 서부권으로 분산시키는 균형추 역할을 할 것으로 기대된다. 여헌우 기자 yes@ekn.kr

“집이 면적에 비해 넓게 나와서 만족도가 높을 것 같다. 가격이 조금 높은 것 같긴 하지만 발코니 확장이 포함돼 있다는 점을 감안하면 이해가 된다." 29일 서울 동대문구 신설동에 마련된 '창경궁 롯데캐슬 시그니처' 견본주택에서 만난 50대 여성의 말이다. 이날 찾은 창경궁 롯데캐슬 견본주택은 주중 오후임에도 불구하고 많은 방문객들이 몰려 강북권에 새로 들어설 신축 아파트에 대한 관심을 대변했다. 롯데건설이 선보이는 창경궁 롯데캐슬 시그니처는 성북구 삼선5구역을 재개발하는 아파트 단지로 지하 4층~지상 18층, 19개 동, 총 1223가구(일반분양 509가구)로 조성된다. 일반분양 물량은 모두 실수요자들의 선호도가 높은 전용 59㎡와 84㎡로 공급되는 데 타입별로 △59㎡A 54가구 △59㎡B 97가구 △59㎡C 218가구 △84㎡ 140가구로 구성된다. 분양 관계자는 “1단지는 한성대입구역과 가까워 편리한 교통을 누릴 수 있고, 2단지는 지형 자체가 높아 전망이 좋다. 3단지의 경우 초등학교가 들어서 있어 아이를 둔 학부모들이 선호할 것"이라고 설명했다. 이어 “단지 2km 반경에는 지하철역과 관공서들이 위치해 있고 1km 내에는 수많은 학교들이 있어 교육툭구 아파트라고 할 수 있다"라고 덧붙였다. 여타 견본주택과 다르게 곳곳에 아파트 관련 설명글이 부착돼 있는 점도 눈길을 끌었다. 질문이나 적극적인 설명 응대를 꺼리는 우리나라 방문객들이 안내원들의 방해 없이 정보를 손 쉽게 취득하도록 배려한 것이 인상적이었다. 유니트가 위치한 층에는 스마트패스 시스템(스마트키, 스마트폰 소지만으로 공동현관 개폐와 엘리베이터 호출이 가능한 시스템), 스마트주차 시스템(주차장 빈 공간을 알려주는 시스템) 등 아파트가 갖춘 각종 기능에 대한 설명이 있는 부스가 크게 마련돼 있었다. 견본주택에는 59㎡C와 84㎡ 유니트가 마련돼 있었다. 유니트 내에도 각종 유·무상 옵션에 대한 설명이 곳곳에 부착돼 있어 방문객들의 궁금증을 해소해 주는 느낌이었다. 이 아파트는 발코니 확장이 기본으로 적용돼 타사 동일 면적 아파트 대비 넓어 보인다는 점이 가장 큰 설계상 특징이었다. 특히 거실폭은 4.5m로 가시성을 확보했고 천장 또한 2.3m로 일반적인 아파트에 비해 층고가 높은 편이다. 분양사나 관람객들이 꼽은 가장 큰 장점은 뛰어난 입지였다. 40대 남성 예비수요자 A씨는 “지하철역과 가까워 서울 어느 곳으로도 이동이 편리하고, 인근에 초등학교부터 대학교까지 위치해 있어 이사를 가지 않고 오랜 기간 거주할만한 아파트 단지"라고 평했다. 실제 단지 건너편에는 초등학교가 위치해 있으며, 인근에는 다수의 중·고·대학교가 있어 '학세권'이라는 홍보 문구가 어울릴 만 했다. 종로생활권에 위치한 단지는 광화문을 포함한 중심업무지구(CBD)로의 이동이 편리하고 지하철 4호선 한성대입구역, 6호선·우이신설선 보문역이 도보권에 위치해 트리플 역세권 입지를 자랑했다. 다만 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 4200만원에 대해 부담스럽다는 평가도 있었다. 50대 여성 방문객 B씨는 “각종 비용 인상으로 분양가가 아무리 올랐다지만 강남도 아닌 지역의 분양가가 14억원 수준이라는 것은 납득이 되지 않는다"고 말했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “4호선 한성대입구역이 인근에 있고 직주근접 또한 가능한 위치라 1순위에서 준수한 경쟁률을 기록할 것으로 보인다"고 전망했다. 한편 창경궁 롯데캐슬 시그니처는 오는 9일 특별공급을 시작으로 10일 1순위, 11일 2순위 청약을 받으며 17일 당첨자 발표, 28~30일 정당계약을 진행한다. 입주는 2027년 4월 예정이다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부의 주택 대출 규제로 6개월여 만에 하락전환한 전국 아파트 매매가격이 2주 연속 하락세를 이어갔다. 서울 아파트값은 상승세가 계속되면서 36주 연속 오름세를 이어갔다. 반면 상승폭은 감소하면서 주춤하는 모습이 계속됐다. 28일 한국부동산원에 따르면 11월 넷째 주(지난 25일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.02% 내려가며 전주(-0.01%) 대비 하락폭이 늘었다. 지난 5월 셋째주(0.01%) 이후 26주 만애 하락한 전국 아파트 매매가격은 2주 연속 하락세가 지속됐다. 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 상승해 36주 연속 상승세를 이어갔다. 상승폭은 지난주(0.06%)보다 소폭 줄었다. 구별로는 강남구가 0.13% 올라 서울에서 가장 큰 폭으로 올랐다. 송파구(0.05%), 서초구(0.09%) 등 강남권에서도 강세가 계속됐다. 종로구와 용산구도 각각 0.08% 올랐다. 성동구 또한 0.08% 오르며 상승폭이 주춤한는 모습을 보였다. 경기도는 2주 연속 보합(0.00%)을 유지했으며 수도권(0.01%) 또한 전주 대비 동일한 상승폭을 기록했다. 부동산원은 “일부 신축 단지와 재건축 사업 추진 단지에서는 상승거래 발생하고 있으나, 그 외 단지에서는 가격급등 피로감과 대출규제 영향으로 매수자가 관망세를 보이며 지난주 대비 상승폭이 축소됐다"고 설명했다. 서울 전세가격은 0.02% 오르며 전주 대비 상승폭이 줄어들었고 같은 기간 수도권(0.03%) 또한 상승폭이 감소했다. 경기의 경우 0.03% 오르며 상승폭이 지속적으로 줄어드는 모습을 보였다. 전국 전세가격은 0.01% 올랐으며 지방은 2주 연속 보합을 유지했다. 서울 내 지역별로는 강남·서초·중구 등이 각각 0.10%·0.09%·0.08%로 가장 큰 폭 상승했다. 반면 광진·동대문구는 0.01% 내려가며 하락전환했고, 송파(-0.11%)·구로(-0.02%)는 각각 4주연속 하락세를 이어갔다. 강동(-0.05%)·동작구(-0.01%)는 각각 3주·2주 연속 하락세가 지속됐다. 부동산원은 “역세권 및 신축 등 선호단지 위주로 전세가격 상승 지속되고 있으나, 일부 단지에서 가격상승 피로감으로 전세가격이 하향 조정되는 등 혼조세를 보이며 전주 대비 상승폭이 축소됐다“고 설명했다. 경기는 0.03% 오르며 전주(0.05%) 대비 상승폭이 줄었다. 이천시(-0.21%)는 공급물량 영향 지속되며 증포동 및 부발읍 위주로, 안성시(-0.14%)는 공도읍‧당왕동 대단지 위주로 하락했으나, 구리시(0.17%)는 교통환경 양호한 인창·갈매동 위주로, 남양주시(0.12%)는 다산·별내동 역세권 위주로, 여주시(0.11%)는 주거환경 양호한 교‧천송동 위주로 상승했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부와 서울시가 도심 내 주요 철도 지하화 사업을 본격 추진하기로 했다. 성공할 경우 거주민들 삶의 질이 개선되고 도시 경쟁력이 향상될 것으로 기대된다. 단절된 도시가 이어지고 소외된 곳들이 개발되면서 부동산 시장에도 큰 변화가 예상된다. 엄청난 재원을 어떻게 조달하느냐는 관건이다. 철도 지하화 주요 거점들을 직접 찾아가 현장의 반응과 실태, 예상되는 개발 효과와 풀어야할 숙제 등을 점검해 본다. [편집자주] “청량리는 여러 지하철 노선이 지나가고 버스환성센터도 있어 동북권 교통의 요지로 꼽힌다. 하지만 청량리는 머물고 싶은 공간보다는 단순히 거쳐가는 공간이란 인식이 강하다. 철도 지하화 사업과 일대 재개발이 본격화되면 동북권 경제 중심지가 될 것으로 기대된다." 28일 오전 청량리역 인근에서 만난 한 주민의 말이다. 청량리역 일대는 서울 동북부 지역의 교통 요지이자 상권 중심지로 이날도 많은 사람들이 오가고 있었다. 청량리역은 현재 지하철 1호선·수인분당선·경의중앙선·경춘선·KTX 강릉선·중앙선 등 6개 노선이 운행 중이며, 향후 수도권 광역 급행철도(GTX)-B 노선(송도-마석), GTX-C 노선(덕정-수원), 면목선(청량리-신내동), 강북횡단선(청량리-목동) 등 4개 노선 신설이 예정돼 있다. 국토교통부에 따르면 2020년 기준 청량리역은 하루 평균 약 15만 명이 이용하고 있으며, 2030년에는 약 30만 명으로 늘어날 전망이다. 하지만 문제는 청량리역 일대가 머물고 싶은 곳보다는 거쳐가는 공간이란 인식이 강하다는 점이다. 현재 청량리역 상권은 롯데백화점 청량리역점과 맞은편 경동시장·농수산물시장 같은 전통시장이 전부였다. 역 주변은 정비사업 추진으로 2000년대 초반부터 상권이 쇠락하고 있는 상태다. 이런 상태에서 정부와 서울시가 청량리역과 주변 철로 등 철도 지하화를 본격 추진하고 나서면서 주변 상인들이나 주민들의 기대가 매우 컸다. 철로를 공원화하는 한편 역부지를 복합개발할 경우 유동인구를 크게 늘릴 수 있고, 무엇보다 철도로 인한 소음과 진동, 지역간 단절을 해소해 주민들의 삶을 크게 개선시킬 수 있다는 것이다. 이날 청량리역에서 만난 40대 주민 A씨는 “청량리가 교통이 좋고 경동시장과 농수산물시장 같은 큰 전통시장이 있어 생활 인프라가 좋다고 생각하지만 동북권 대표주자라는 인식을 감안했을 때 상권이 부족한 것이 현실"이라고 말했다. 50대 주민 B씨도 “청량리역사를 봐도 동서 간의 격차가 있고 문화도 다르다. 지상 철도가 지역을 단절시키고 있다"며 “철도지하화는 주민들의 오랜 숙원사업"이라고 기대감을 표시했다. 청량리역 일대 철도지하화는 집값에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 청량리역 일대는 그동안 노후 주택과 전통 시장, 성매매업소 밀집 지역 등으로 부정적 이미지가 강해서 부동산 시장에서 저평가 받아왔다. 하지만 현재는 대규모 주상복합단지들로 탈바꿈하며 부정적인 인식을 지운지 오래다. 대표적인 단지들로는 △주상복합 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'(최고 65층·1425가구) △주상복합 '청량리역 한양수자인그라시엘'(최고 59층·1152가구) △아파트 '청량리역해링턴플레이스'(최고 40층·220가구) 등이 있다. 청량리역 일대 인근 정비사업들도 시너지 효과를 볼 것으로 전망된다. 현재 청량리6구역(GS건설), 7·8구역(롯데건설), 제기4구역(현대건설), 6구역(SK에코플랜트) 등 주요 구역에서 정비사업이 진행 중이다. 이에 더해 미주아파트와 전농9·12구역에서도 재개발이 지속적으로 추진되며 지역의 주거환경이 대폭 개선될 전망이다. 송승현 도시와경제 대표는 “청량리역 일대는 이미 재개발이 활발하게 이뤄지고 있다. 지하철뿐 아니라 광역 교통 중심지로 기능하면서 철도지하화가 이뤄지면 도심과 연결된 새로운 생활 거점으로 더욱 주목받을 것"이라고 말했다. 이어 “기존의 재개발 구역과 철도 지하화 상부 개발이 시너지를 내며 청량리 일대는 중대형 상업 시설과 주거지로 확대될 가능성이 크다"고 설명했다. 하지만 넘어야할 산도 많다는 평가다. 여러 노선을 지하화하기 때문에 엄청난 예산이 필요하고 고난도 기술이 요구된다. 공사 과정에서의 소음, 진동은 물론 기존의 선로 등 기반시설이나 역사 등 운영시설 축소로 인해 이용객들의 불편도 예상된다. 건설업계 관계자는 “청량리는 여러 노선이 지나기 때문에 지하화하는데는 엄청난 기술력과 예산이 필요할 것"이라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울 강남구 압구정 현대아파트가 최고 70층으로 재건축을 추진하기로 해 논란이 되고 있다. 63빌딩보다 높은 250m의 초고층 아파트가 들어설 경우 주변 경관을 해치고 다른 시민들의 한강 조망권을 침해할 것으로 예상되기 때문이다. 인근 초고층 재건축을 추진하는 단지에도 영향을 줄 가능성이 커 한동안 시끄러운 상황이 연출될 것으로 보인다. 서울시는 지난 25일 제12차 도시계획위원회 수권분과소위원회를 열고 압구정 2구역 재건축 정비계획을 가결했다. 지난해 이 일대 신속통합기획이 수립된 이후 16개월만에 내려진 결정이다. 압구정동 434일대 현대아파트를 용적률 300% 이하, 12개 동 2606세대(공공주택 321세대 포함) 주거단지로 만드는 게 골자다. 최고 높이는 250m로 정했다. 동호대교 남단 논현로 주변은 20∼39층으로 낮게 계획했다. 이밖에 타워형 건물을 계획하는 등 디자인 특화구간을 설정했다. 너비 8ｍ의 공공 보행통로도 만들 방침이다. 최대 관심사였던 높이 규제는 사실상 조합안 그대로 받아들여졌다. 조합은 당초 264m 70층을 주장했지만 시는 14m 줄인 250m로 기준을 정했다. 14m는 당초 조합안에 있던 1층 필로티 높이를 깎은 수준이라 '70층 초고층아파트'를 만드는 데 제약이 안 된다. 시는 이번 위원회를 통해 성수전략정비구역(1∼4) 주택정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 도시관리계획(지구단위계획) 결정 변경안도 통과시켰다. 지난 2009년 전략정비구역으로 지정돼 2011년 재개발 정비계획이 수립됐지만 오랜 기간 사업 추진에 난항을 겪어온 곳이다. 시는 지난해 이 지역도 신속통합기획 대상지로 선정했다. 이 일대는 용적률 300%(준주거지역은 500%) 9428가구(임대주택 1792가구) 규모 아파트로 재개발된다. 최고 높이의 경우 창의혁신 디자인 가이드라인에 맞게 건축 계획을 짠다는 전제 아래 250m까지 허용하기로 했다. 문제는 한강변에 63빌딩(249m) 규모 아파트가 들어설 경우 도시 경관을 해칠 수 있다는 점이다. 주변 저층 아파트나 주택에 사는 시민들은 원치 않는 '아파트 뷰'를 강요받을 수 있다. 모두가 함께 누려야 할 한강이라는 자원을 일부 아파트 주민들이 독점하는 모양새가 된다는 지적도 나온다. 이번 결정이 앞으로 초고층 재건축을 추진하는 아파트 단지에 영향을 줄 수도 있다. 즉 나머지 압구정 1~6구역 등이 모두 250m짜리 아파트를 짓겠다고 나서면 한강이 거대한 아파트산으로 둘러 싸일 수 있다. 이 지역만 집값이 지나치게 뛰며 사회적 위화감을 조성할 수 있다는 얘기도 들린다. 일각에서는 공사비 부담 탓에 계획안이 성사될지 미지수라는 의견이 나온다. 건물이 높아질수록 공사비는 느는데 재건축초과이익 환수금 제도 등이 있어 수익 규모를 당장 예측하기 힘들기 때문이다. 실제 70층 이상 아파트 건립을 추진해온 목동 등에서도 공사비 등 현실적인 문제 탓에 층수를 자발적으로 내렸다. 시는 한강 조망 확보 등을 위해 주동을 분리하는 등 나름대로 노력을 기울였다는 입장이다. 최고층 아파트가 단지 한가운데 가도록 설계를 바꾼 것도 같은 맥락이다. 구체적인 개발안은 추가적인 심의를 거쳐 최종 확정된다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “재건축 아파트 층수가 높아진다고 무조건 좋은 것은 아닐 수 있다. 장미아파트 사례 등에서 보듯 시장에서 선택하는 일이기도 하다"며 “앞으로 사회적 합의 과정 등을 지켜봐야 할 것"이라고 짚었다. 그러면서 “층수가 (높게 만들 수 있는 환경이) 주어졌기 때문에 장벽이 될 거라는 예상은 할 수 있지만 부여되는 조건들이 있으니 어떤 답이 나올지는 (지금 상황에서) 알 수 없다"며 “주동의 형태, 이격 등을 통해 개방감을 줄지 여부 등 다양한 측면을 살펴야 할 것"이라고 말했다. 여헌우 기자 yes@ekn.kr

정부가 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 사업을 본격화했다. 13곳의 선도지구를 발표하고 이주대책 마련에 나서는 등 2030년 첫 입주를 목표로 하고 있다. 현지 부동산 시장은 벌써부터 매수 문의가 줄을 잇고 집 주인들은 매물 회수에 나서면서 가격이 들썩이는 등 꿈틀하고 있는 상황이다. 그러나 대규모 이주에 따른 대책, 재건축 분담금 규모, 높아진 공사비 등에 따른 사업성 문제 등 앞으로 풀어야할 과제가 산적한 상황이다. 28일 정가에 따르면 국토교통부는 전날 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역, 3만5987가구를 지정하면서 현지 부동산 시장이 들썩이고 있다. 국토부는 2026년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공에 들어가 2030년 입주하는 것을 목표로 하고 있다. 이 같은 계획이 발표된 후 해당 지역 내 집 값이 단기 급등하고 있다. 선도지구에 지정된 분당구 수내동 양지1단지금호 전용 84㎡의 이날 기준 시세는 최대 18억5000만원으로 지난주(17억3000만원) 대비 호가가 1억원 이상 급등했다. 수내동 A 공인중개사사무소 관계자는 “선도지구 선정 단지들에 매수 문의가 몰리고 있는 반면, 발표 이후 집주인들은 호가를 올리거나 매도를 미루고 있다“고 말했다. 그러나 33년 만에 추진되는 1기 신도시 재건축이 원활히 이뤄지려면 아직 남은 과제가 많다. 우선 대규모 이주 문제를 해소해야 한다. 1기 신도시 이주 규모는 국내 최대 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온·1만2032가구)의 3배 수준인 약 3만6000여가구다. 이주가 2년도 채 남지 않은 상황에 3만6000가구의 대체 거주지를 어떻게 마련할 지 아직도 정부의 대책이 마련되지 않은 상태다. 정부는 향후 대규모 공실이 발생할 수 있다는 이유로 이주만을 위한 영구 임대주택 건설 계획을 취소한 상태다. 다양한 유형의 주택을 공급해 전월세 시장에서 이주 수요를 자연스럽게 흡수하도록 할 것이라며 관련 대책을 내달 발표하겠다고 했다. 정부가 올해 하반기 발표한 부동산 공급대책의 핵심 '매입임대' 카드를 활용할 거것이라는 예측도 있다. 서울의 신축빌라 '무제한' 매입을 통해 전세가를 낮추면서 수도권 아파트 매매가격을 낮추는 것이 골자다. 또 분당의 경우 오리역 일대 역세권 복합개발을 통해 주거시설을 공급하는 방안이 거론되고 있으며 일산과 중동은 각각 3기 신도시인 고양창릉, 부천대장에 지어지는 아파트를 이주 대책으로 활용할 수도 있다는 전망이다. 1가구당 수억원 이상이 예상되는 추가 분담금도 문제다. 선도지구에 지정된 1기 신도시 단지들은 추가 공공 기여를 제안하는 한편 이주 대책에 쓰일 임대주택 비율을 최대한으로 써내는 등 공격적인 제안을 한 것으로 알려졌다. 문제는 이로 인해 재건축 추진 과정에서 비용 증가가 불가피해 수억 원의 추가분담금이 나온다는 것이다. 주민 간 갈등이 불거지고 사업 추진이 늦어질 수 있다. 여기에 더해 용적률에 따른 사업성 차이로 추가분담금 폭탄이 터질 가능성도 있다. 최근 2~3년새 아파트 공사비가 크게 올라 집 주인들이 비용해야 할 돈도 늘어났고 시공사 입장에서도 사업성 확보에 어려울 수 있다는 문제도 풀어야할 숙제다. 정부는 한국부동산원을 통해 추가분담금 산정 결과와 공사비 상승으로 인한 갈등 요소를 줄이겠다는 방침만 세웠을 뿐 구체적인 대안은 내놓지 못하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이정도 규모의 재건축 사례가 없기 때문에, 정비사업을 원활하게 진행하는 것은 현실적으로 만만찮은 사안"이라면서도 “이주와 착공이 한 번에 몰리면 큰 문제가 되겠지만, 현재 분위기상 그럴 것 같지 않기 때문에 할 수 있는 방안은 다 시도해보는 것이 맞다고 본다"고 말했다. 이어 "지금은 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 재건축 추진의 관건“이라며 "이 때문에 부촌 중심으로 사업 추진 속도가 두드러질 여지가 크고, 1기 신도시 내에서도 지역적 양극화로 연결될 수 있다“고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

1기 신도시 중 가장 먼저 재건축에 나설 선도지구가 선정됐다. 1991년 최초 입주한 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)들이 33년 만에 재건축을 본격화하게 됐다. 국토교통부와 지자체 5곳(분당·일반·평촌·중동·산본)은 27일 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역 3만6000여가구를 선정했다고 밝혔다. 분당에서는 △샛별마을(동성·라이프·우방·삼부·현대) 2843가구 △양지마을 (1단지 금호, 2단지 청구, 3·5단지 금호한양, 5단지 한양, 6단지 금호청구, 6단지 한양) 4392가구 △시범단지(우성, 현대)와 장안타운건영3차 3713가구 등 3개 구역에서 1만948가구가 선정됐다. 일산은 △백송마을(1·2·3·5단지) 2732가구 △후곡마을(3·4·10·15단지) 2564가구 △강촌마을(3·5·7·8단지) 3616가구 등 3개 구역 8912가구가 선정됐다. 평촌에서는 △꿈마을 금호, 한신, 라이프, 현대 1750가구 △샘마을 임광, 우방, 쌍용, 대우·한양 등 2334가구 △꿈마을 우성, 건영5, 동아·건영3 등 1376가구 등 3개 구역 5460가구가 선정됐다. 중동은 △반달마을A(삼익, 동아·선경·건영) 3570가구 △은하마을(대우동부, 효성쌍용, 주공1단지, 주공2단지) 2387가구 등 2개구역 5957가구가 재건축 대상이 됐다. 산본은 △자이백합, 삼성장미, 산본주공11 등 2758가구 △한양백두, 동성백두, 극동백두 등 1862가구 등 2개 구역 4620가구 등이 뽑혔다. 이밖에 정부는 연립주택이 들어서 있는 △분당 목련마을 빌라단지(1107가구) △일산 정발마을 2·3단지(262가구) 등도 별도 정비물량으로 선정해 선도지구에 준하는 수준의 지원·관리를 할 예정이다. 국토부는 이날 선정된 선도지구 등 특별정비구역에 대한 지원 계획도 발표했다. 재건축 대상에 선정된 단지에 거주하고 있는 주민들이 이주하게 됨에 따라 자녀들의 학교 문제를 해소하기 위해 교육부, 경기도 교육청과 긴밀히 협의한다. 또 한국부동산원을 통해 재건축 분담금 산출 업무를 지원해 추정 분담금 산정 결과에 대한 주민 간의 갈등과 민원을 예방한다는 계획이다. 정비사업 동안 반복되는 동의서 작성과 검증 과정에서 발생하는 지자체와 주민의 피로감을 줄이기 위해 이르면 내년 3월부터 전자 동의서 제도를 선제 도입하기로 했다. 이번에 선정된 선도지구에 대한 특별정비계획은 내년에 수립한다. 12조원 규모의 미래도시펀드 또한 조성해 2026년 정비사업 초기사업비를 지원한다는 계획이다. 아울러 이번 선도지구에서 제외된 1기 신도시 재건축 수요에 대해선 내년부터 주민제안 방식을 통해 연차별 정비물량 안에서 승인하는 방안을 검토한다. 향후 10년 간 매년 약 3만 가구씩 30만가구의 정비계획을 세우는 것이 목표다. 한편 정부는 내달 이주자 대책과 함께 광역교통 개선 방안도 발표한다. 1기 신도시 선도지구 재건축에 따라 발생하는 이주 가구 규모는 현재 국내 최대 규모 재건축인 서울 강동구 둔촌주공(단지명 '올림픽파크포레온') 1만2032가구의 세 배에 달한다. 2027년 착공, 2030년 입주를 위해 2026년부터 이주가 본격화된다. 막대한 이주 수요에 따라 수도권 주택 시장이 혼란에 빠지지 않도록 세밀한 대책을 세운다는 방침이다. 당초 계획했던 전용 단지를 조성하지 않는 대신 이주자를 흡수하도록 일반 주택 공급을 늘리는 게 핵심이다. 유휴부지를 민간에 팔아 민간주택 공급을 늘리고, 영구임대 주택을 재건축해 3년 정도 이주자에게 공급한 뒤 다시 영구임대로 돌리는 등의 대안을 검토 중이다. 박상우 국토부 장관은 “오늘 1기 신도시 정비 선도지구 선정을 완료하며 국민들과 약속을 차질 없이 이행하고 있다"며 “12월에는 유휴용지 개발, 영구임대주택 순환정비 등 이주대책과 광역교통 개선방안 등을 발표할 예정"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

건설업계에서 연말 신규 분양 물량을 쏟아내고 있는 가운데, 최근 서울 강북에서 대형 평형 위주로 미분양 물량이 잇따라 발생하고 있다. 여전히 모든 신규 분양 물량이 매진되고 있는 강남 지역과는 사뭇 양상이 다르다. 분양가의 지나친 상승·대출 규제 등으로 상대적으로 선호도가 떨어지는 강북 아파트 시장이 빠르게 얼어붙고 있는 형국이다. 전국 부동산 시장의 수도권-서울간 양극화 현상 심화에 이어 서울에서도 강북-강남 양극화 신호가 뚜렷해졌다는 분석이 나오고 있다. 27일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 연말 전국에서 아파트 분양 물량이 쏟아지고 있다. 이달 3주차부터 연말까지 도급순위 상위 10위 건설사들이 전국에 분양하는 아파트 단지는 전국 26개, 총 2만7860가구이다. 이중 일반분양은 총 1만8486가구로 전년 동기 대비 약 2.3배 많은 수준이다. 문제는 공사비 급등을 이유로 분양가가 지나치게 오른데다 정부의 가계 부채 관리 기조에 따른 대출 규제의 영향으로 일부 평형의 청약 미달 사태가 이어지고 있다는 것이다. 한국부동산원에 따르면 강북 최대어로 꼽히는 '서울원 아이파크'는 전날 진행된 1순위 청약에서 1414가구 모집에 2만1129명이 몰리며 약 14.94대 1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 청약 결과를 자세하게 보면 양극화 현상이 포착된다. 전용 59㎡A 타입의 경우 231.3대 1이라는 높은 경쟁률을 기록한 반면, 전용면적 105㎡ 이상인 중대형 타입은 16개 중 무려 8개 타입이 청약 마감에 실패했다. 이처럼 수도권 내 입지가 좋다고 평가받는 아파트 분양에서 대형 평형이 미달 사태가 빚어진 것은 최근 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있는 분양가가 주효했다는 분석이다. 서울원 아이파크 전용 59㎡ 분양가는 10억원 안팎으로 형성됐으며, '국민평형'으로 불리는 전용 84㎡ 분양가는 12억8100만~14억1400만원으로 결정됐다. 여기에 각종 옵션 등을 더하면 15억원이 넘어가는 가격이다. 월계동 일대 신축 아파트 전용 84㎡ 최근 거래가가 10억원 수준인 것을 고려한다면 분양가가 시세보다 훨씬 비싼 것이다. 실제 치솟는 분양가로 인해 청약 시장에서는 선호지역 및 면적 간 양극화가 심화되는 모습이다. 부동산R114에 따르면 지난 10월 기준 전국 아파트 분양가는 3.3㎡(평)당 평균 2041만원으로 전년(1800만원) 대비 241만원 상승했다. 같은 기간 서울 아파트 분양가(5297만원)는 평당 2657만원이 올라 84㎡ 기준 9억원 이상 오른 것으로 나타났다. 결국 이는 비선호 지역에 위치한 아파트들의 청약 미달로 이어지고 있다. 올해 3분기 전국에서 분양한 단지는 총 64개 단지이며, 이 중 1순위 청약에서 마감된 단지는 34.38%(22곳)에 불과했다. 여기에 정부의 대출 규제도 양극화 현상을 부추기고 있다. 지난 9월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 실시되는 등 대출 문턱이 한층 높아지자 잔금 마련이 어려워진 수도권 아파트 계약자들 중심사이에서는 마이너스 프리미엄(마피) 매물까지 나오고 있다. 내년 11월 입주를 앞둔 강북구 미아동 '한화포레나미아' 전용 80㎡는 10억2642만원에 매물이 급매로 올라와 있다. 같은 평형 분양가가 10억8415만원(최고가 기준)이고, 발코니확장비(3650만원)가 포함되지 않은 점을 고려하면 마피는 9500만원 수준일 것으로 추정된다. 수요자들의 인식 변화 때문이라는 의견도 있다. 신규 분양에 대한 인식이 실거주 목적에서 투자 목적으로 넘어가면서, 향후 차익을 고려해 가치가 높다고 판단되는 지역 및 면적으로 수요자들이 몰린다는 분석이다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “지역마다 적정 금액이 있는데, 서울 일부 아파트 분양가는 중대형으로 가면 너무 높아진다"며 “수요자들은 그 가격이라면 상위 지역 구축 아파트로 가는 것이 낫다고 생각하기 때문에, 일부 대형 평형에서 미달이 발생하는 것"이라고 말했다. 이어 “수요자들은 현재 분위기를 보고 상황을 판단하는데 경기 불황, 미국 도널드 트럼프 재당선으로 인한 불확실성, 대출 규제 등 각종 부정적 영향 때문에 올해까지는 입지가 확실한 사업장 위주로의 선별투자가 이어질 것"이라고 전망했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr