서울 내 대표 부촌으로 평가받는 강남3구(강남·서초·송파구)에서 매물이 급증하는 동시에 집값이 오르는 '이상현상'이 일어나고 있어 그 이유에 대한 수요자들의 궁금증이 커지고 있다. 7일 아파트 실거래가 빅데이터 아실에 따르면 이날 기준 강남3구 매물은 2만1071건으로 한 달 전(1만9536건)과 비교해 약 7.86%(1535건) 증가했다. 지역별로 보면 서초구 매물은 8.8%, 강남구는 7.7%, 송파구는 6.6% 급증하며 서울 내 지역 증가율에서 각각 1~3위를 기록했다. 비교시기를 지난 1월 1일로 앞당기면 강남3구 평균 매물 증가율은 22.8%로 급격하게 올라간다. 강남3구에 매물이 쌓이는 데에는 매수자와 매도자 간 힘겨루기가 팽팽해진 것이 주효했다는 해석이다. 매수자 입장에서는 고금리 기조가 장기화되면서 금융 부담이 좀처럼 해소되지 않아 거래를 망설이고 있으며, 매도자는 향후 집값이 더 오를 것을 기대하며 버티기에 나서고 있어 거래가 줄며 매물이 늘었다는 분석이다. 특히 총선을 앞두고 시장의 불확실성이 커지면서 이 같은 관망세는 짙어지고 있는 모양새다. 지난달 강남3구 아파트 거래량은 363건으로 지난 1월(484건) 대비 25% 감소했다. 이러한 상황과 반대로 강남3구 집값은 오름세를 보이고 있다. 통상적으로 매물량이 증가하면 급매물이 늘어나며 집값이 하락한다. 반면 최근 강남3구 집값은 오름세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 4월 첫째 주(지난 1일 기준) 서초구와 강남구 매매가는 각각 0.04%·0.01% 올랐다. 서울에서 가장 먼저 상승세로 돌아섰던 송파구는 0.05% 오르며 7주째 상승세를 이어갔다. 이처럼 매물이 늘고 거래량이 감소했음에도 불구하고 집값이 상승세로 돌아선 데에는 강남3구 일부 고가 아파트에서 신고가 행진이 이어진 것이 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 실제 지난달 서울에서 기록된 신고가 거래 상위 10건 중 7건은 강남3구에서 발생한 것으로 나타났다. 해당 순위에서 1위를 차지한 강남구 압구정동 '구현대 6·7차' 전용면적 245㎡는 지난달 27일 115억원에 거래되며 매매가가 2021년 4월 직전거래(80억원) 대비 무려 35억원이나 올랐다. 강남구 삼성동 A 공인중개사사무소 관계자는 “강남3구 매물 증가는 매수호가와 매도호가의 간극 때문이다. 일부 고가 아파트 신고가 거래가 매매가 상승세에 영향을 끼쳤다고는 하지만 일반 아파트에서도 상승거래 비중이 더 높게 나타나고 있다. 신고가 거래와 상관없이도 강남3구는 워낙 수요가 많은 지역이기 때문에 시간이 지나면서 우상향할 것으로 예상된다"고 말했다. 반면 일부 전문가들은 강남3구 부동산시장이 상승세로 돌아섰다고 판단하기는 어렵다고 주장했다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “현재 강남3구에서 신고가가 이어지는 초고가 아파트시장은 일반 시장과 엄연히 다른 '그들만의 리그'다"라며 “이를 일반 시장에 대입해서는 안된다"고 말했다. 그는 이어 “지금 강남3구 부동산시장은 보합이라고 볼 수 있고 신고가 행진보다 거래량이 줄었다는 점이 더욱 중요하다"며 “토지거래허가구역이 해제되면 조금 나아질 수도 잇겠지만 금리가 내리기 전까지는 지금과 같은 분위기가 유지될 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

부동산 시장 침체가 장기화하면서 지식산업센터, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장도 침체의 늪에서 헤어 나오지 못하고 있다. 무리하게 대출받아 투자했다가 고금리를 버티지 못하고 경매시장에 매물이 쏟아지고 있지만 낙찰받으려는 수요는 저조해 애물단지 취급을 받고 있다. 7일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 1분기(1∼3월) 법원 경매에 부쳐진 전국 지식산업센터는 총 236건이다. 이는 전년 동기 (125건) 대비 88% 급증한 것이다. 지식산업센터 경매 진행 건수는 2022년 403건에서 지난해 688건으로 70% 늘어나는 등 2년째 급증 추세가 이어지고 있다. 임대수익을 기대하고 무리하게 대출을 받아 투자했다가 임차인을 구하지 못해 대출 원리금을 제때 갚지 못한 투자자들의 매물이 경매시장에 쏟아지고 있는 것으로 풀이된다. 이처럼 경매 매물은 쌓이고 있지만 낙찰받으려는 수요는 저조해 낙찰률과 감정가 대비 낙찰가율은 뚝뚝 떨어지고 있다. 법원경매에 나온 지식산업센터의 낙찰률은 2022년 45.0%에서 2023년 28.9%, 올해에는 25.0%로 하락했다. 감정가 대비 낙찰가율 역시 2022년 88.7%, 2023년 71.2%, 올해 69.6% 등으로 하향곡선을 그리고 있다. 지식산업센터 거래도 얼어붙었다. 상업용 부동산 전문기업 알스퀘어에 따르면 지난해 서울 지역 지식산업센터 거래액은 총 6000억원으로 전년에 비해 38% 감소했다. 최고점을 찍었던 2021년 거래액(1조5천억원)과 비교하면 60% 줄었다. 2021년부터 2022년 상반기까지 연 20% 이상의 높은 상승률을 보였던 지식산업센터 매매가격 역시 지난 2022년 4분기에 전 분기 대비 2.0% 하락한 것을 시작으로 작년 3분기까지 5개 분기 연속 하락했다. 오피스텔도 상황은 비슷하다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 전국 오피스텔 거래량은 2022년과 2023년 각각 전년 대비 31%, 38% 줄어드는 등 2년째 큰 폭으로 감소했다. 매매가는 2022년 7월 이후 20개월 연속 하락세다. 지난 1분기 경매에 나온 전국 오피스텔은 총 4276건으로 작년 같은 기간(1774건)에 비해 무려 141% 증가했고, 낙찰률은 작년 1분기 23.8%에서 올해 1분기 15.2%로 급감했다. 수익형 부동산 특성상, 경기 여건에 따른 민감도가 크고 연초 전세사기 및 역전세 이슈로 임차수요 확보가 어려워지면서 오피스텔 선호도가 낮아졌다는 분석이다. 상가시장에도 한파가 이어지고 있다. 지난해 법원경매에 나온 상가는 전년(8139건) 대비 73% 늘어난 1만4106건을 기록한 데 이어 올해 1분기에는 5031건으로 작년 동기(2803건)에 비해 79% 증가했다. 낙찰률은 2022년 29.2%에서 2023년에는 19.4%로 뚝 떨어졌고, 올해 1분기에는 18.5%에 그쳤다. 낙찰가율 역시 2022년 76.0%, 지난해 64.9%, 올해 1분기 59.6%로 계속 떨어지고 있다. 수익형 부동산 업계 관계자는 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 큰 타격을 입었던 상가 시장이 엔데믹 이후에도 좀처럼 회복되지 못하는 모습"이라며 “높은 금리와 온라인 소비가 늘어난 영향이 크다"고 말했다. 연합뉴스

올해 1분기(1∼3월) 주요 건설사의 신용도가 줄줄이 하향 조정된 것으로 나타면서 건설업계의 자금 조달력 약화가 현실화되고 있다. 4.10 총선 이후 그간 억눌렸던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제가 본격화할 것이란 '4월 위기설'에 대한 우려가 여전한 상태에서 건설업계에선 건설사 신용도 강등 추세에 더욱 촉각을 세우는 분위기다. 7일 한국신용평가에 따르면 올해 들어 한국신용평가가 신용등급, 또는 향후 신용등급 조정 방향을 뜻하는 등급전망을 현재보다 강등한 건설사(신용등급 BBB- 이상)는 GS건설·신세계건설·한신공영·대보건설 등 총 4곳으로 집계됐다. GS건설의 경우 한신평뿐 아니라 나이스신용평가 역시 지난 2월 신용등급을 기존의 A+(부정적)에서 A(안정적)로 강등했다. 한국기업평가는지난해 연말 일찌감치 신용등급을 내린 상태여서, GS건설의 신용등급은 국내 3대 신평사로부터 모두 하향 조정된 상태다. GS건설의 경우 업황 악화와 더불어 인천 검단아파트 지하주차장 붕괴 사고라는 개별 이슈가 동시에 악재로 작용했다. GS건설은 주차장 붕괴 사고로 영업정지 8개월 처분을 받아 사업경쟁력이 약화되고 주택 브랜드 '자이'의 이미지가 훼손됐다. 여기에 지방사업장 미분양 발생과 건설 수주·투자 위축 등 업황 악화가 종합적으로 반영됐다. 신세계건설 역시 지난달 한신평과 한기평으로부터 신용등급이 기존의 A(부정적)에서 A-(안정적)으로 하향 조정됐다. 대구 지역 중심의 분양실적 부진이 장기화하는 가운데 미분양 현장 관련 손실, 공사원가 상승, PF 우발채무 리스크 증가 등이 신용등급 하락에 반영됐다. 신세계건설의 대규모 영업손실은 모기업인 이마트의 신용도에도 악영향을 줬다. 이마트는 이익창출력 저하라는 자체 문제와 함께 종속법인인 신세계건설의 실적 부진으로 손실 부담이 커지면서 최근 신용등급이 AA-(안정적)로 강등된 상태다. 한신공영도 지난 2월 한신평과 한기평에 의해 신용 등급전망이 '안정적'에서 '부정적'으로 낮아졌다. 현재 이 회사는 한신평과 한기평으로부터 각각 BBB-, BBB 신용등급을 부여받고 있다. 한신평은 대보건설에 대해서도 신용등급 BBB-를 유지하면서 등급전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 하향 조정했다. 신용 등급전망은 지금 당장 등급 자체를 조정하지는 않지만 향후 재무상태 등을 관찰해 등급을 조정하겠다는 것으로, '부정적' 등급전망은 신용등급을 강등할 여지가 있음을 의미한다. 주요 건설사의 신용도가 줄줄이 하향 조정되면서 업계에서는 총선 이후 부동산 PF 부실 문제가 본격화할 것이란 4월 위기설이 재점화되는 분위기다. 반면 정부는 위기 확산을 차단하는데 힘을 쏟고 있다. 성태윤 대통령실 정책실장은 지난달 24일 KBS '일요진단 라이브'에 출연해 “4월에 위기가 발생할 가능성은 전혀 없다고 단언한다"며 진화에 나섰었다. 연합뉴스

지방 거점지역을 중심으로 대형 건설사의 신규 분양이 활발해지면서 수요자들의 관심도 커지고 있다. 그동안 지방 도시의 경우 중견 건설사 위주로 새 아파트가 공급됐지만, 최근에는 대형 건설사들이 브랜드 가치와 우수한 상품성을 내세워 분양 시장을 공략하고 있기 때문이다, 4일 분양업계에 따르면 거점도시는 다른 지방 중소도시보다 인구가 많고 교통, 편의, 문화, 업무 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 수요층이 풍부하게 형성돼 있다. 따라서 주택 수요 저변이 넓어 부동산 시장이 안정적이다 보니 대형 건설사의 진출이 활발하게 이뤄지는 모습이다. 실제로 지방 거점도시에 대형 건설사의 분양 물량 비중은 크게 증가했다. 부동산R114 자료를 보면 올해 1분기(1월~3월) 지방 거점도시(수도권, 광역시 제외)에 분양한 1만2523가구 중 10대 건설사(2023년 시공능력평가 기준, 컨소시엄 포함)가 분양한 단지는 9,702가구로 전체의 약 77.47%를 차지했다. 이는 지난해 동기간(2023년 1월~2023년 3월) 비중 48.42%(6995가구 중 3387가구)보다 29.05%나 늘어난 수치다. 공급뿐만 아니라 청약 열기도 높게 나타나고 있다. 올해 2월 현대엔지니어링과 포스코이앤씨 컨소시엄이 경북 포항시 일원에 분양한 '힐스테이트 더샵 상생공원'은 1342가구(특별공급 제외) 모집에 8523건이 접수돼 1순위 평균 6.35대 1의 경쟁률을 기록했다. 또 같은 달 포스코이앤씨 컨소시엄이 전북 전주시 일원에 분양한 '서신 더샵 비발디'는 644가구(특별공급 제외) 모집에 3만5797건이 접수돼 1순위 평균 55.59대 1의 경쟁률로 올해 지방에서 분양한 단지 중 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 분양업계 관계자는 “대형 건설사의 브랜드 아파트는 기업의 노하우가 집약된 평면, 설계, 마감재, 커뮤니티, 조경 등 우수한 상품이 적용되고 지역 건설사 대비 사업 안정성이 높기 때문에 수요자들의 선호도가 높게 나타난다"라며 “건설사에서도 지방 거점지역에서 분양할 경우 희소성과 상징성을 모두 확보할 수 있기 때문에 물량을 계속 늘릴 것으로 보이는 만큼 연내 분양하는 신규 단지에 수요자들의 관심이 지속될 전망"이라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울 송파구 '대장주' 잠실주공5단지가 최고 70층, 6338가구 규모의 대단지로 탈바꿈한다. 서울시는 3일 제3차 도시계획위원회(수권분과)를 개최하고 송파구 잠실아파트지구 개발기본계획 변경, 잠실주공5단지아파트 재건축 정비계획 결정(변경) 및 경관심의(안)을 '수정가결' 했다. 잠실주공5단지는 서울시에서 추진 중인 신속통합기획 자문사업(패스트트)을 거쳐 도시계획위원회 심의를 완료한 첫 사례로, 현재 30개동 3930가구(1978년 준공)인 단지를 28개동 6491가구로 재건축하게 된다. 잠실역 인근 복합시설 용지는 용도지역 상향(제3종일반주거→준주거)하고, 3종일반주거지역은 35층→49층으로, 준주거 복합용지는 50층→70층으로 높이를 완화한다. 1978년 준공된 이 사업지는 2022년 아파트지구 개발기본계획을 변경해 공동주택 6350가구 최고 50층으로 재건축 정비계획이 결정(변경)됐었다. 이후, 2040 서울도시기본계획에 따라 기존에 일률적으로 경직되게 운영된 높이(층수) 기준을 지역 특성을 고려해 다양한 경관이 창출될 수 있도록 유연하게 변경됐다. 조합은 신속통합기획 자문사업으로 정비계획 변경을 추진해 지난해 9월 자문회의를 시작한지 6개월여 만에 도시계획위원회(수권분과) 심의를 통과한 것이다. 이번 정비계획 변경 결정 시 신천초등학교는 존치하고, 학령인구 감소에 따라 학교신설 여부가 불확실한 중학교는 공공공지로 결정 후 교육부 중앙투자심사 통과 후 학교로 변경하도록 계획했다. 학교설치 계획이 무산되더라도 별도의 정비계획 변경 없이 정비사업이 안정적으로 진행될 수 있도록 했다. 잠실주공5단지는 이번 심의 시 수정가결된 내용을 반영해 재공람, 정비계획 변경 고시 후 금년 도입된 통합심의(건축, 교통, 교육 등)를 통해 건축계획을 신속히 확정하고 사업이 본격 추진될 것으로 예상된다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

이달 분양전망지수가 전달에 비해 더 악화한 것으로 나타났다. 금리 하락에 대한 기대심리 등에 힘입어 수도권 아파트 분양시장은 개선될 것으로 예상됐지만, 지방 분양시장은 더 나빠질 것으로 전망됐다. 2일 주택산업연구원(주산연)은 주택사업자들을 대상으로 설문 조사한 결과 4월 아파트분양전망지수는 전국 평균 5.9포인트(p) 하락한 75.5로 나타났다고 밝혔다. 이 지수는 공급자 입장에서 분양을 앞뒀거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 100을 넘으면 시장 전망을 긍정적으로 보는 사업자들이 더 많다는 것을 의미하며 100 아래면 그와 반대다. 수도권은 지난 달 대비 6.1p 상승한 89.9로 나타났다. 서울의 전망지수가 11.8p(88.2→100.0), 인천이 0.7p(76.7→77.4), 경기가 5.8p(86.5→92.3) 각각 올랐다. 특히 서울 전망지수는 작년 10월 이후 처음으로 기준선(100.0)을 상회했다. 이는 금리하락과 서울 집값 상승 전환에 따른 기대 심리 때문으로 보인다고 주산역 측은 설명했다. 반대로 지방은 더 악화됐다. 모든 광역시가 하락하며 지난달 대비 11.0p 하락한 71.4로 전망됐다. 울산은 16.9p(87.5→70.6), 대전 15.7p(85.7→70.0), 세종 12.0p(93.3→81.3), 대구 9.2p(80.0→70.8), 부산 6.8p(70.8→64.0), 광주 5.9p(77.3→71.4)로 분양 전망이 악화했다. 울산과 대전이 가장 큰 폭으로 하락했는데, 이는 지난 2월 전월 대비 울산은 준공 후 미분양 주택이 28.9% 증가했고, 대전은 준공 전 미분양 주택이 29.9% 증가한 영향으로 보인다. 기타지역은 지난 달 대비 6.6p 하락한 73.2로 전망됐다. 강원(61.5→71.4), 충북(75.0→76.9)은 개선될 것으로 전망됐으나, 충남(85.7→70.6), 전북(78.6→66.7), 전남(82.4→70.6), 제주(94.1→82.4), 경남(87.5→76.5), 경북(73.3→70.6)은 하락했다. 주산연 관계자는 “주택가격 전망과 미분양 추이에 따라 수도권과 비수도권의 분양시장 양극화가 심해지고 있다"며 “앞으로 금리하락에 따른 매매 수요 증가와 공급 부족 누적, 기업구조조정 리츠 활용을 통한 미분양 주택 매입 정책이 분양 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 전망했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울 아파트 전셋값이 연일 상승을 이어가면서 매매시장도 자극을 받고 있다. 정부가 전세불안 해소를 위해 '든든전세주택' 카드를 꺼내들었지만 큰 효과를 기대하기는 어렵다는 지적이다. 부동산 전문가들은 다주택자들이 임대주택을 많이 공급할 수 있도록 하는 공급 촉진 정책이 필요하다고 조언한다. 2일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주(25일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.07% 상승을 기록해 전주 상승폭을 유지했다. 45주째 상승세다. 전세불안이 이어지면서 아파트 매매값도 상승전환했다. 3월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 지난주보다 0.01% 올랐다. 서울 아파트값은 작년 12월 첫째 주부터 15주 연속 하락하다 전주 0.00%의 변동률을 기록하며 보합으로 돌아선 바 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “매매시장과 전세시장은 서로 연결되어 있다"며 “서울 아파트 전세시장의 불안이 이어지면서 매매값을 밀어올리는 양상"이라고 설명했다. 이에 따라 정부는 최근 공공이 주택을 매입한 뒤 전세로 공급하는 '든든전세주택' 10만 가구를 서울·수도권 등 전국에 신규 공급하기로 했다. 빌라·오피스텔·단독주택 등 비아파트 10만채를 매입해 시세보다 싼 전월세로 공급한다는 계획이다. 2만5000가구는 주변 시세 90% 가격의 전세로 무주택 중산층에게 임대하고, 7만5000가구는 저소득층에 주변 시세보다 50~70%까지 저렴한 월세로 공급한다는 방침이다. 신생아 출산 가구와 다자녀 가구에 우선 공급한 뒤 잔여분을 추첨제로 공급하는데 무주택자면 신청할 수 있다. 다만 부동산 업계에선 전세불안을 잠재우기에는 역부족이란 지적이 나온다. 서 교수는 “공공의 제한적인 공급으로 전세수요를 감당하기에는 무리가 있다"며 “전세불안을 잠재우기에는 역부족"이라고 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “공공의 매입임대는 긍정적인 사안이지만, 모든 민간임대주택을 대체할 수는 없으므로 효과는 한정적"이라고 설명했다. 일각에서는 오히려 든든전세주택으로 수요층을 외면한 주택 공급이 늘어날 수 있다는 우려도 나온다. 정부에서 매입하는 주택 중 상당수가 입지와 상품성이 떨어질 수 있기 때문이다. 실제로 지난해 9월 국정감사에서도 전 정부가 비슷한 정책을 실시했으나, 전국 매입임대주택 중 상당수가 세입자를 찾지 못했다는 지적이 나온 바 있다. 지난해 6월 말 기준 공실인 매입임대주택은 4859가구로 집계됐다. 같은 해 7월 말 공공임대 입주 대기자가 9만713명이고, 일부 수도권에서는 평균대기 기간이 50개월을 넘는 상황과 대조적이다. 일부 부동산 전문가들은 전세불안 해소하기 위해선 다주택자들이 임대주택을 많이 공급할 수 있도록 하는 공급 촉진 정책이 필요하다는 입장이다. 서 교수는 “전세불안을 해소하기 위해선 다주택자들의 임대 주택 공급을 유도해야 한다"며 “보유세 완화, 양도세 감면 등의 정책이 필요하다"고 지적했다. 한편, 이달 입주물량이 감소하면서 전셋값은 당분간 계속 오를 것으로 예상된다. 직방에 따르면 4월 전국 아파트 입주물량은 1만4154가구로 전년 동기(1만8347가구) 대비 23% 감소했다. 전월(3만5131가구)과 비교하면 60%(2만977가구) 줄었다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 “봄 이사철 수요 증가와 더불어 전셋값은 당분간 계속 우상향 기조를 유지할 것"이라면서도 “큰 폭으로 상승하지는 않을 것"이라고 전망했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

정부가 최근 '4월 위기설'을 일축할 '건설경기 회복 지원 방안'을 발표했다. 핵심은 건설업체들을 살리기 위해 미분양 물량을 해소할 수 있는 '리츠'를 재도입하겠다는 것이다. 위기 때마다 등판해 온 리츠가 또 다시 건설사의 구원투수가 될지 관심이 주목되고 있다. 1일 국토교통부에 따르면, 정부는 최근 기업구조조정리츠(CR리츠)를 도입해 지방 미분양 주택을 매입, 미분양 리스크를 해소하기 위한 세제 지원 대책을 발표했다. 현재 다주택자의 주택 매입시 취득세를 중과적용하면 12%까지 내야 하는 것을 1~3% 적용 방향으로 지원할 방침이다. 또 취득 후 5년간은 종합부동산세 합산을 배제해 종부세 부담도 줄여주도록 했다. 다만 양도세 중과 배제 등은 미분양이 더 악화될지 상황을 더 지켜보고 추가검토할 예정이다. 리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 총 자산 70% 이상을 부동산 등에 투자 및 운용하고 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자기구다. 리츠의 일종인 CR리츠는 기업의 구조조정을 지원하기 위해 미분양만을 매입해 임대로 운영하면서 나중에 매각하거나 분양 수익으로 시세 차익을 보게 하는 구조다. CR리츠는 2009년 금융위기로 도산위기에 놓인 건설사를 구제하는 데 활용됐다. 주택산업연구원이 최근 발표한 자료에 따르면 당시 LH가 매입확약을 해준 '우투하우징 제1·2·3호, 우투신영하우징 제1호, 에프엔뉴하우징 제1·2호와, 매입확약이 없는 플러스타 제1·2·3호 등 총 9개 CR리츠가 있었다. 이들은 자기자본 총 7732억원을 투입해 총 3404가구를 매입한 바 있다. 이때 투자자들은 우투하우징 제1호를 통해 7%, 제2호 6.8%, 제3호 7%, 에프엔뉴하우징 제1호와 2호가 각각 6.8%, 6.6% 수익을 거둔 바 있다. 특히 참여 건설사들도 손실을 축소하면서 위기를 넘길 수 있었다. 이 리츠에 참여한 후순위에 놓인 건설사는 대림산업(현 DL이앤씨)과 한솔건설, 대우건설, 대성산업, GS건설 등이었다. 이들은 최소 30% 이상 손실을 볼 것을 10% 내외까지 줄였다. 대림산업이 참여한 우투하우징 제1호는 -6.2%, 한솔건설이 참여한 제2호는 -6.0%, 대우건설이 참여한 제3호는 -7.3%의 손실률을 기록했다. 당시 CR리츠는 1석4조의 효과를 선보여 금융위기에 빠진 건설업을 살리는 것은 물론 국민 경제에 선순환을 가져오는 등 긍정적인 효과를 보였다. 선순위에 있는 펀드 투자자는 수익을 봤고 후순위 건설사는 손실을 최소화했으며, 세입자는 주변보다 저렴한 임대료로 거주해 주거비 절감효과를 봤다. 정부는 당시 취득세를 면제하고 종합부동산세 합산을 배제하며 양도소득세도 기간을 정해 한시적으로 면제하는 등 세제 지원을 해줬지만 추후 매입 주택 분양으로 취득세수를 확보해 이를 보전할 수 있었다. 한국리츠협회 관계자는 “악성 미분양이 해소되지 않으면 하도급업체의 대금 미지급이나 근로자의 임금체불이 발생한다는 점에서 사회적 파장이 예상돼 해결책이 필요한 시점"이라며 “이럴 때 CR리츠가 수익성이 없는 지방 미분양 주택을 일정 수준 매입해 경기를 부양하는 것에 일조할 수 있을 것"이라고 설명했다. 다만 이번에도 성공할 수 있을 지는 미지수다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “지방 미분양 주택을 직접 투자하는 것보다 리츠러럼 간접으로 투자하면 리스크를 최소활 수 있다는 점에서 장점이 될 것 같다"며 “다만 리츠 상품의 생소함과 주식, 가상화폐 등 다양한 투자상품이 존재하는 측면에서 부동산 침체기 리츠가 얼마나 많은 일반 투자자를 끌어 모을 수 있을지는 명확하지 않다"고 진단했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

서울에서 중위소득 가구가 살 수 있는 아파트는 100채 중 6채에 그치는 것으로 나타났다. 31일 한국주택금융공사에 따르면 지난해 전국의 주택구입물량지수(K-HOI)는 55.0으로 집계됐다. 전년(47.0)보다 8.0포인트(p) 상승했다. 매년 연도별로 산출되는 주택구입물량지수는 중위소득과 자산을 활용해 총부채상환비율(DTI) 25.7%의 '표준대출'로 구입할 수 있는 아파트 물량 범위를 나타낸다. 이 지수가 55.0이라는 것은 중위소득 가구가 전체 100채 아파트 중 가장 가격이 낮은 순서대로 55번째 아파트까지 구입할 능력이 있다는 뜻이다. 전국 주택구입물량지수는 2012년 최초 통계 작성 당시 64.8을 기록한 후 추세적으로 하락해 2021년 44.6까지 떨어졌다가 2년 연속 상승했다. 특히 지역별로 보면 지난해 서울의 주택구입물량지수는 6.4로 집계됐다. 중위 소득 가구가 살 수 있는 가격 수준의 아파트가 6% 정도에 불과하다는 것이다. 전년(3.0)보다 올랐지만 10년 전인 2013년(27.4)과 비교하면 4분의 1에도 미치지 못했다. 세종은 2022년 50.4에서 지난해 43.7로 하락해 전국에서 유일하게 지수가 내렸다. 경기(44.4), 제주(47.4)도 중위소득 가구가 구입할 수 있는 아파트가 2채 중 1채에 그쳤다. 이어 부산(50.7), 인천(52.3), 대전(58.1), 대구(65.1), 광주(68.3), 울산(73.8), 충북(80.4), 전북(82.7), 강원(84.7), 충남(87.7), 전남(87.9) 등의 순이었다. 지수가 가장 높은 지역은 경북(91.6)이었다. 또 서울의 중위 소득 가구가 중위 가격 아파트를 구입하면 소득의 약 40%는 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 것으로 나타났다. 지난해 4분기 전국 주택구입부담지수(K-HAI)는 64.6으로 전분기(67.3)보다 2.7p 하락했다. 분기마다 산출되는 주택구입부담지수는 중위소득 가구가 중위가격 주택을 표준대출로 구입한 경우 원리금 상환 부담 정도를 나타낸다. DTI 25.7%에 더해 주택담보대출비율(LTV) 47.9%의 20년 만기 원리금 균등 상환 조건을 표준대출로 가정했다. 이 지수가 64.6이라는 것은 가구당 적정 부담액(소득의 25.7%)의 64.6%를 주택담보대출 원리금으로 부담하고 있다는 의미다. 전국의 주택구입부담지수는 2022년 3분기 89.3으로 최고점을 기록한 뒤 점차 내렸다. 집값이 떨어지고 금리도 정점을 찍은 후 하락했기 때문이다. 한국은행에 따르면 예금은행 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)는 2022년 4분기 연 4.73%에서 지난해 4분기 연 4.40%로 떨어졌다. 지역별로 보면 지난해 4분기 서울의 주택구입부담지수는 156.0으로 집계됐다. 전분기(161.4)보다 소폭 하락한 것으로, 소득의 약 40%를 주택담보대출 원리금 상환에 부담한 셈이다. 세종은 104.2로 서울을 제외하고 유일하게 100선을 웃돌았다. 경기(84.3), 제주(76.4), 인천(67.5), 부산(67.2), 대전(64.6), 대구(58.6), 광주(54.7) 등은 50 이상으로 나타났다. 이어 울산(48.8), 경남(40.1), 강원(38.1), 충남(36.0), 충북(35.6), 전북(33.4), 경북(30.8) 등이었다. 전남은 29.6으로 전국에서 가장 낮았다. 송두리 기자 dsk@ekn.kr

4.10 국회의원 총선거를 앞두고 여야는 전세사기와 관련해 '처벌 강화'과 '피해자 구호'에 각각 방점을 찍은 공약을 내세우고 있는 것으로 나타났다. 31일 정치권에 따르면 더불어민주당은 최근 총선 공약집을 펴내 전세사기 대책과 관련한 공약을 제시했다. 피해자 구제 강화에 초점을 맞췄다. '사회초년생 등 전세사기 피해자의 눈물을 닦아드리겠습니다'는 슬로건이다. △전세사기를 사회적 재난으로 간주하고 선보상 방식의 피해자 일상회복 추진 △주택도시보증공사의 보증금반환채권 매입 등 책임 강화 △ 피해자 중심의 종합구제대책 입법화 등을 추진하겠다고 공약했다. 구체적으로 전세사기 피해자 요건을 확대하는 한편 피해자 참여 '전세사기피해지원위원회' 운영하겠다는 입장이다. 또 신탁사기피해 주택에도 주택 인도소송 유예 및 중지, 공공매입이 가능하도록 하고, 다가구주택 피해자들의 공공매입을 확대하는 한편 전세사기로 인한 파산 또는 개인회생신청 등에서 금융거래 불이익을 방지하도록 해주자는 제안도 내놨다. 이어 우선 변제금 적용 대상인 소액임차인 기준 확대, 지자체의 전세사기 피해주택 관리감독 강화, 전세사기 피해 주택 소유를 위한 협동조합 설립 시 지자체 지원 근거 마련 등도 약속했다. 민주당은 전세사기 피해자에 대한 '선 구제 후 회수'(선구제 후구상권 청구)를 담아야 한다고 강조하고 있다. '선 구제 후 회수'는 피해자의 보증금을 빠르게 반환하고 나중에 회수하는 방식이다. 앞서 지난해 6월부터 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기 특별법)'이 통과됐고, 피해자들은 금융지원과 함께 경·공매 대행 서비스를 제공받게 됐다. 민주당은 이같은 특별법이 실질적으로 피해자 모두를 구제하지 못한다고 지적하면서 개정을 통해 보강해야 한다는 주장을 펴고 있다. 이미 민주당은 지난 2월 단독 의결로 본회의에 '선 구제 후 회수' 등을 포함한 개정안을 국회 본회의에 직회부한 바 있다. 개정안은 주택도시보증공사(HUG) 등이 전세사기 피해주택의 보증금 반환 채권을 매입해 피해 임차인을 우선 구제하고, HUG 등이 추후 임대인에게 구상권을 청구해 비용을 보전하는 내용을 담고 있다. 그러나 국민의힘이 반대하고 있어 쉽게 통과되지 않을 전망이다. 따라서 이번 총선 결과에 따라 민주당의 '선구제 후구상권 청구' 주장이 관철될 지 여부가 주목된다. 국민의힘은 최근 펴낸 22대 총선 공약집에 전세사기와 관련한 내용을 담지 않았다. 하지만 현재의 특별법만으로 전세사기 피해 대책을 세웠으므로 잘 집행하면 된다며 야당의 개정안에 반대 입장을 분명히 하고 있다. 특히 국토교통부는 특별법 개정안으로 인해 상당액의 혈세가 회수되지 못할 것으로 예상하기도 했다. 악성임대인 채무를 세금으로 대신 갚이주는 꼴이 된다는 입장이다. 특별법상 피해자로 인정받은 이들이 약 1만3000명 정도로, 평균 보증금 1~2억원인 점을 계산하면 최소 1조2000억원에서 2조4000억원이 드는 등 국고가 낭비된다는 것이다. 한편 국민의힘 소속 일부 후보는 전세사기범의 형량을 10년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금을 부과토록 처벌을 강화하겠다는 공약을 내걸기도 했다. 당 차원에서는 전세사기특별법 개정안 보다는 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차3법을 손질해 전세사기에 악용되는 부분을 잡겠다다는 입장을 알려져 있다. 한편 최근 전세사기 피해자들은 야당의 특별법 개정안 통과를 촉구하고 있다. 피해자로 인정받기도 힘들지만, 인정을 받더라도 다가구주택 피해자 등은 전세대출 빚을 빚으로 해결하는 방법밖에 없는 등 제대로 구제 지원을 받기 어렵다는 호소다. 안상미 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 공동위원장은 “구제라는 것이 사실 최우선변제금을 못 받는 후순위 피해자들로 한정해 보증금의 약 30%를 지원해준다는 취지인데 '구제'라는 인식이 강해 보증금 전액을 보상해준다는 국민적 오해가 있다"며 “선순위 피해자는 경공매 절차를 통해 보증금 상당 금액을 회수할 수 있어 세금이 온전하게 투입되는 것이 아닌 만큼 조속한 특별법 개정안 통과가 요구된다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr