서울시가 저층 주택 지역의 재개발 추진 요건을 지나치게 완화했다가 주민 갈등이 심해지자 뒤늦게 처방에 나서 빈축을 사고 있다. 서울시는 모아주택·모아타운 재개발 추진 지역에 투기 세력 유입을 차단하고 사업을 희망하는 지역주민의 실행력을 적극적으로 지원하기 위해 '모아주택·모아타운 갈등 방지대책'을 마련했다고 21일 밝혔다. 모아주택·모아타운은 오세훈 서울시장 들어 대규모 재개발을 추진하기 어려운 소규모 노후 주택지구의 재정비를 촉진하기 위해 도입됐다. 사업성을 높여주기 위해 용적률을 완화해주고 추진 요건인 주민 동의율 관련 규제를 대폭 완화해주는 내용을 담았다. 문제는 이같은 낮은 진입 문턱을 이용해 투기세력들이 기존 주민들의 의지와 관계없이 재개발을 마구잡이로 추진해 갈등이 초래되고 있다는 것이다. 실제 지난 6일 이같은 갈등이 빚어지고 있는 서울 12개 동 일부 상가·단독·다가구 주택 소유주들은 서울시청 앞에서 모아타운 반대 집회를 개최하면서 시에 대책마련을 촉구했다. 이들은 재개발 추진에 대한 설명이 전혀 없었고, 감정평가상 시가에 비해 부동산 가격이 저평가되고 있는 점, 투기 세력들이 진입해 지분쪼개기나 갭투자가 횡행하는 현실 등을 이유로 모아타운 추진 철회를 촉구했다. 이에 따라 시는 이날 주민 갈등 해소 대책을 내놨다. 앞으로는 모아타운 추진 시 토지등소유자 25% 이상 반대하거나 이전 공모에 지원했다가 선정되지 않았던 사유가 해소되지 않으면 모아타운 공모에 지원할 수 없게 된다. 또 투기가 의심되는 경우엔 구청장이나 주민 요청에 의해 건축허가도 제한된다. 구체적으로 △자치구 공모 제외요건 마련 △권리산정기준일 지정일 변경 △지분쪼개기 방지를 위한 건축허가 및 착공 제한 △투기수요 차단을 위한 주택공급 질서 교란 신고제 도입 및 현장점검반 운영 등의 내용이 포함됐다. 이에 따라 △토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적의 1/3 이상 반대하는 경우 △부동산 이상거래 등 투기세력 유입이 의심되는 경우 △이전 공모에 제외된 사업지 중 미선정 사유가 해소되지 않았다 판단될 경우에 구창장이 대상에서 제외할 수 있다. 또 지분쪼개기 등 투기 세력 유입을 조기 차단하기 위해 조합원이 주택 등 건축물을 분양받을 수 있는 권리를 정하는 기준 날짜인 권리산정기준일을 당초 '모아타운 대상지 선정결과 발표 후 고시할 수 있는 날'에서 '공모 접수일'로 앞당겼다. 투기 징후가 보이거나 의심되는 지역에서 구청장 또는 주민(50% 이상 동의 시)이 요청할 경우 시가 건축위원회 심의 등을 통해 건축허가 또는 착공을 제한할 방침이다. 등록되지 않은 정비업체·부동산 중개업소가 난립하지 못하도록 '위법활동 신고제'를 도입해 신고를 상시 접수한다. 또 시 공무원으로 구성된 현장점검반을 꾸려 모아타운 주요 갈등 지역을 직접 점검, 투기 등 위반행위를 적발해 고발 등 강력하게 대응할 방침이다. 이번 대책은 이날부터 즉시 적용된다. 다만 '권리산정기준일'은 기 고시된 대상지를 제외하고 향후 모아타운 대상지 선정위원회 신규 심의 안건부터 새로운 기준을 적용할 예정이다. 시는 앞서 지난해 말에도 조례를 개정해 대상지 공모에 필요한 주민동의율을 30%에서 60%로(자치구 제안은 30% 유지) 강화하는 보완대책을 실행하기도 했다. 이에 따라 시가 주민들의 개별 재산권 행사가 제약될 수 있는 재개발 추진 관련 규제를 섣불리 대폭 완화했다가 뒤늦게 '소잃고 외양간' 고치기에 나섰다는 비판이 일고 있다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

수도권광역급행철도(GTX) 수서-동탄 정기 이용자가 편도 2~3천원대 이용이 가능토록 요금체계가 산정됐다. 여기에 모든 역에서 철도 환승이 가능토록 했다. 또한 출근시간에는 평균 17분 간격으로 열차가 운행되도록 운행시간도 확정됐다. 21일 국토교통부에 따르면 3월 말 개통되는 수서-동탄 구간 4개 역 중 수서역·성남역·동탄역만 먼저 운행할 예정이고, 용인 구성역은 공정 문제로 6월 말에 개통할 예정이다. 첫 열차는 동탄역에서 오전 5시 30분에 운행을 시작하고, 마지막 열차는 각 역에 새벽 1시경에 도착하게 편성했다. 또한 개통 초기 출근시간대(6시 30분~9시) 평균 17분 간격으로 운행토록 했다. 인터넷 포털사이트나 각 모바일 어플리케이션, 역별 안내표지 등을 통해 미리 확인하면 역에서의 대기시간을 줄일 수 있다고 보고 있다. 수서역-동탄역(32.7km)은 정차시간을 포함해 약 20분이 소요될 것으로 예상했다. 각 역간 6~7분 만에 도착할 수 있다는 계산이 나온다. 동탄-수서간 GTX 기본요금은 3200원이다. 여기에 5km 마다 거리요금 250원(10km 초과 시)이 추가된다. 이러면 동탄-수서 구간은 요금이 4450원, 성남-수서 구간은 3450원으로 이용할 수 있다. 동탄역은 GTX와 노선을 같이 쓰는 SRT와 비교하면 시간은 크게 차이가 안 나는데(약 3분 차이) 요금이 약 3000원 가량 줄어든다고 볼 수 있다. 국토부는 여기에 각종 할인 프로그램을 활용하면 더 저렴해진다고 보고 있다. 버스나 전철에 환승 할인이 적용된다는 것이 SRT와 크게 차이가 있다는 입장이다. 예로 동탄역에서 수서역까지 SRT를 단독으로 이용하면 7400원이고 3호선 일원역까지 이동하면 총 8800원이 든다. 그러나 GTX를 활용하면 4450원에 전철비용이 따로 들지 않으니 총 4350원의 비용을 절감할 수 있다. 왕복으론 8700원, 한달 20일 출근이라고 하면 17만4000원을 절약할 수 있다. 또 5월부터 시행될 국토부의 K-패스를 이용하면 사후 환급도 가능하다. K-패스는 대중교통 월 15회 이상 이용하면 지출금액의 20%(성인기준)를 돌려받을 수 있어 동탄-수서 구간은 3560원에 이용할 수 있다. 어린이·청소년·경로·장애인·유공자는 더 큰 혜택을 받는다. 별개로 주말에는 기본요금이 10%(350원) 할인된다. 각 철도역에는 버스나 택시 등 이용이 쉽도록 연계교통 방안을 점검하고 보완하기도 했다. 먼저 수서역에서 버스를 이용하는 경우 일원·강남·가락시장·잠실 등 방면은 4번과 5-1번출구(신설), 세곡·용인 등 방면은 5-2번(신설)과 6번 출구 인근 버스정류장에서 버스로 환승이 가능하다. 택시를 이용하려면 여객은 5번 출구(대형마트 인근)나, 5-1번출구(신설)를 이용하면 인근에 위치한 택시정거장을 이용할 수 있다. 성남역은 GTX와 같은날 개통하는 경강선(판교~여주)과 환승할 수 있다. 출퇴근 수요가 많은 판교역(신분당선)과 이매역(수인분당선)까지의 거리가 가까워 도보로도 충분히 이용할 수 있다고 본다. 참고로 성남역 2번출구에서 판교역까지 도보 8분거리다. 성남역은 1·2·5번 출입구 인근 버스정류장에서 버스로 환승해 판교테크노밸리를 포함한 성남시 전역으로 이동할 수 있다. 택시로 환승하는 여객은 5번 출구 앞에 위치한 택시정류장을 이용할 수 있다. 동탄역은 GTX와 SRT가 모두 지하 6층에 승강장이 위치하고 있어, GTX에서 내리면 바로 옆 승강장에서 편리하게 SRT로 환승할 수 있다. 또한 1·2번 출입구 인근의 버스·택시 통합승강장에서 버스와 택시를 이용할 수 있다. 6월 말에 개통되는 구성역은 1·3번 출구 앞 버스정류장과 1번 출구에서 200m 거리에 있는 버스정류장에서 버스로 환승 할 수 있다. 택시로 환승하고자 하는 여객은 신설되는 GTX 출입구와 기존 2번 출입구 앞 택시정거장을 이용하면 된다. 박상우 국토부 장관은 “앞으로도 향후 이용 중 발생할 수 있는 불편사항 등을 지속적으로 보완해 나갈 예정이다"고 밝혔다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

윤석열 대통령이 부동산 공시가격 현실화 계획을 전면 폐지하겠다고 밝히면서 이에 대한 찬반 논쟁이 일고 있다. 조세 형평성 제고를 위해 값 비싼 주택 소유자들이 세금을 더 내는 게 맞다는 주장과 전국민들의 재산세 등 조세 부담을 완화할 수 있다는 주장이 맞선다. 20일 정부에 따르면 윤 대통령은 전날 주재한 21번째 민생토론회에서 과거 정부가 공시가격 현실화 계획을 시행해 곳곳에서 엄청난 부작용이 드러나고 국민들의 고통이 커졌다고 지적했다. 윤 대통령은 공시가를 5년간 연평균 10%씩 총 63%까지 올린 결과 집 한 채를 갖고 있는 국민의 거주비 부담이 급등했으며 특히 보유세가 두 배 증가했다고 설명했다. 이어 “일단 법을 개정할 수 없어 시행령을 통해 공시가 현실화 계획을 폐지할 것"이라며 “앞으로 더 이상 국민들이 마음 졸이는 일이 없도록 할 것"이라고 말했다. 윤 대통령은 또 “법 개정 전이라도 여러 정책 수단을 통해 폐지와 같은 효과가 나올 수 있도록 할 것"이라며 “시장을 왜곡하고 민생의 어려움을 가중시키는 무리한 과세로 더 이상 국민을 힘들게 하지 않겠다"라고 강조했다. 공시가격은 종합부동산세 및 재산세뿐만 아니라 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정제도의 기준이 된다. 현재는 공시가격이 시가의 약 69% 정도다. 문재인 정부 시절 시가보다 공시가격보다 너무 낮아 결과적으로 '돈 많은 사람이 세금을 더 많이 내는' 과세 원칙에 위배된다는 주장이 힘을 얻으면서 최대 90%까지 현실화하는 정책을 채택했다. 공시가격 현실화 계획이 폐기되면 재산세 및 건강보험료 등 각종 조세와 부담금에 따른 경제적 부담이 줄어들 수 있다. 또 기초생활보장 등 복지 수혜대상이 현실화 때보다 확대될 수 있다. 실제 한국조세재정연구원에 따르면 만약 기존 공시가격 현실화 계획이 예정대로 2035년까지 진행될 경우, 재산세 부담은 61% 증가할 것으로 추정된 바 있다. 반면 일각에서는 정부의 공시가격 현실화 계획 전면 폐기가 공시가격을 둘러싼 혼란이 더욱 키울 것이라는 우려가 나오고 있다. 여기에 더해 공시가격과 시세의 차이가 벌어질수록 고가주택 보유자의 세금 부담이 저가주택 보유자보다 줄어들게 된다는 점이 지적되면서 '부자 감세' 논란이 나오고 있다. 통상적으로 1주택자보다는 다주택자, 지방보다는 서울, 저가주택보다는 고가주택 보유자일수록 적용되는 공시가격과 시세의 차이가 크다. 이는 실제 보유하고 있는 부동산 자산 대비 세금을 덜 내고 있다는 것을 의미한다. 이 때문에 과거 공시가격을 현실화해야 한다는 주장이 꾸준히 이어졌으며, 문재인 정부는 이에 '2035년까지 공시가격을 시세의 90%까지 단계적으로 끌어올린다'는 내용의 공시가격 현실화 로드맵을 수립한 것이다. 공시가격 현실화 계획 수립 배경이었던 '고가주택과 저가주택의 시세 반영률 차이' 해소 방안 또한 아직 명확하지 않다. 국토교통부는 공시가격 현실화 계획 폐지 후에도 주택 유형, 지역, 가격대별 반영률의 '키 맞추기 작업'을 계속해나갈 것이라는 입장이지만, 당장 내년도 공시가격을 어떻게 산정할지조차 결론 내지 못한 상황이다. 일부 전문가들은 현실화 계획 폐지가 공시가격을 둘러싼 혼란을 더욱 키울 수 있다고 비판했다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “객관적 지표인 공시가격 현실화를 폐지하면 앞으로 세금은 어떤 기준으로 책정할 것이며 각종 개발 수용 가격은 어떻게 정할 것이냐"면서 “이는 세금 체계를 없앤다는 것과 같은 황당한 얘기고 현재 갖춰진 자본주의 시스템을 부정하는 수준의 발언이다"라고 말했다. 그는 이어 “공시가격 현실화 폐지는 향후 정부가 마음대로 세금에 대한 과세를 정할 수 있다는 것을 의미한다"며 “이로 인해 혼란스러운 상황이 벌어질 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

준공 30년이 지난 1기 신도시의 재건축·재개발은 수도권 주택 시장의 가장 큰 현안이다. 정부가 노후계획도시정비 특별법 제정 등을 통해 규제를 대폭 완화했지만 과도한 공공기여, 공사비 폭등 등 넘어야 할 산이 많다. 19일 국토교통부 등에 따르면 내달 분당·일산 등이 포함된 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 시행된다. 특별법은 누수와 층간소음, 주차난, 베드타운 등에 대응하기 위해 탄생한 법이다. 여기에는 안전진단 면제와 통합심의를 통한 사업기간 단축, 용도지역 변경과 용적률 상향 등 인센티브 부여, 체계적 이주대책 등 내용이 담겨 있다. 준공 20년 경과 단일 또는 인접 택지 등 면적이 100만㎡ 이상인 경우가 대상이며, 정부 추산으론 전국 약 108곳 내외가 적용될 것으로 보고 있다. 정부는 정비사업이 시급하고 주민 참여도가 높은 곳들을 선도지구로 지정하고 우선 시행할 방침이다. 선도지구로 지정된 단지는 2027년 착공을 목표로 하고, 2030년 입주를 목표로 한다. 첫번째 걸림돌은 '공공기여' 문제다. 특별법으로 재건축을 추진하는 만큼 대규모 공공기여, 즉 기부채납이 불가피하다. 용적률이나 건폐율을 완화받는 대신 개발 부지 일부에 임대주택이나 공공시설 등을 설치할 수 있도록 국가와 지자체에 무상 제공해야 한다. 1기 신도시는 정부가 특별법에서 정한대로 공공기여를 한다면 33%나 된다. 서울시의 신속통합기획보다 기여분이 많다. 1기 신도시는 33%포인트(p)의 가치를 금액으로 환산해서 그에 맞는 현금이나 임대주택, 기반시설, 생활SOC 등을 다양하게 채납해야 한다. 건설업계는 더 높게 보고 있다. 최근 김정주 한국건설산업연구원 연구원이 시뮬레이션한 결과 최대 43%를 기부채납해야 한다는 결과가 나왔다. 기본계획상 용적률 상한선이 500%인 현재 용적률 200% 'A 아파트'가 특별법을 적용받으면 750%까지 늘어나게 된다고 가정했을 때 추가 용적률 550% 중 300%는 10~40%를, 나머지 250%는 40~70%를 환수해야 한다. 중간값을 적용할 경우 전체 증가분 약 43%가 공공기여로 환수된다는 계산이 나온다. 1기 신도시 중 분당구 정도만이 이같은 과도한 기부채납에 대응할 수 있다. 그러나 평촌, 산본, 중동이나 일산 등에선 사업성을 장담할 수 없다. 전문가들은 과도한 기부채납이 재건축 주체들의 의지를 꺾는다고 보고 있다. 정부도 사업성이 없다는 것을 알기에 주민의 동의율 빈도에 따라서 선도지구를 지정할 예정이다. 이 지역 주민들도 선도지구에 지정되지 않으면 10년 이상을 더 기다려야 하는 만큼 동의율을 끌어 모으는 데 관심을 쏟고 있다. 1군 건설사도 분당 등 사업성이 있는 곳에는 관심을 두고 있지만 대부분의 사업지를 참여할 수 있을지는 불분명하다. 게다가 재건축초과이익환수제가 여전히 살아있는 한 과도한 기부채납과 더불어 치솟는 공사비까지 감당할 정도의 분담금은 사업추진 관계자들에게 큰 부담을 줄 것으로 예상되고 있다. 여기에 전반적인 주택·부동산 경기 침체도 걸림돌이다. 일부 전문가들은 노후계획도시정비법 자체가 1기 신도시 재건축을 10년 이상 늦췄다고 보고 있다. 즉 정부는 시행령을 통해 서울에 마지막 남아 있는 노후 주택 지구들에 대해서도 1기 신도시와 같은 조건의 규제 완화 혜택을 부여했다. 그나마 사업성이 있는 곳들이다. 게다가 우리나라 전체 건설사들의 시공 능력도 한계가 있다. 건설사들이 우선 '돈이 되는' 서울 지역 내 노후 주택 지구들에 집중하고, 10년 후에나 1기 신도시들의 재건축에 관심을 갖게 될 수 있다는 것이다. 여기에 최근 급등한 공사비, 15~20층 이상이 밀집돼 사업성 보장을 위해선 50층 안팎의 초고층 재건축이 불가피한 점도 걸림돌로 꼽힌다. 게다가 우리나라의 인구는 지속 감소하고 있는 상황에서 신규 주택 수요는 늘어나지 않고 있다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “재건축초과이익환수제도가 살아 있는 상태여서 이를 유예하거나 절충안을 마련하지 않으면 1기 신도시 재건축은 앞으로도 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

올해 아파트를 비롯한 전국 공동주택 공시가격이 1.52% 오름에 따라 서울 강남권을 비롯해 집값이 오른 단지는 보유세 부담이 커질 것으로 보인다. 1가구 1주택 종합부동산세 대상이 되는 주택 수는 지난해 23만1391가구(1.56%)에서 26만7061가구(1.75%)로 3만5000여가구 증가한다. 국토교통부는 올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 전국 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 1523만가구의 공시가격을 공개하고 다음 달 8일까지 소유자 의견을 받는다고 19일 밝혔다. 국토부에 따르면 공동주택 공시가격은 올해 전국 평균으로 1.52% 상승했다. 지난해에는 집값 하락 등으로 역대 최대 낙폭인 18.61%를 기록한 바 있다. 올해 공시가격에는 작년과 동일한 현실화율인 69%가 적용됐다. 한국부동산원이 산정한 아파트 시세가 10억원이라면 공시가격이 6억9000만원으로 산정되는 것이다. 매년 높아지도록 설계한 현실화율을 동결하면서 올해는 시세 변동이 공시가격 차이로 이어지게 됐다. 한국부동산원 주택가격 동향을 보면 지난해 전국 아파트 매매가격지수는 2.77% 하락했고, 전국 아파트 실거래가지수는 3.64% 올랐다. 서울 아파트는 매매가격지수로는 0.40% 떨어졌으나, 실거래가지수로는 10.02% 올랐다. 올해 공동주택 공시지가 상승·하락의 방향은 시도별로 달랐다. 전국 17개 시도 중 서울·인천·경기 등 7곳의 공시가격이 오르고, 대구·부산 등 10곳은 떨어졌다. 공시가격이 가장 많이 상승한 곳은 세종으로 6.45% 올랐으며, 서울(3.25%), 대전(2.62%), 경기(2.22%), 인천(1.93%)이 뒤를 이었다. 세종 공시가격은 지난해 30.68% 하락하며 전국에서 가장 큰 폭으로 떨어진 바 있다. 공시가격이 가장 많이 내려간 곳은 대구(-4.15%)였다. 이어 광주(-3.17%), 부산(-2.89%), 전북(-2.64%), 전남(-2.27%)이 2∼3%대 하락률을 보였다. 서울에서도 구별로 공시가 변동 폭에 편차가 있었다. 송파 공시가격이 10.09% 올랐으나, 노원(-0.93%)·도봉(-1.37%), 강북(-1.15%)은 하락했다. 서울에선 송파와 함께 양천(7.19%), 영등포(5.09%), 동대문(4.52%), 강동(4.49%), 마포(4.38%)의 공시가격 상승률이 높았다. 공시가는 재산세, 건강보험료 등 각종 부담금을 매기거나 취약계층의 복지제도 수급 자격을 선별하는 기준으로 쓰인다. 60여개 행정제도에서 직·간접적으로 활용된다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “올해 공시가격 변동 폭이 크지 않아 보유세 문제로 매물을 내놓는다든지, 회수하는 등의 시장 영향은 없을 것"이라며 “지역별로 주택가격 회복세가 차별화되면서 공시가격도 상승·하락이 혼재돼 나타났다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 “공시가격 변동에 따른 보유세 증감이 크지 않으므로 주택 보유자들은 공시가격보다 금리 동향, 총선 이후 부동산 정책에 더 주목할 것"이라고 말했다. 올해 공동주택 공시가는 다음 달 30일 결정·공시된다. 결정·공시 이후 5월 29일까지 한 달간 이의 신청을 받고, 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 27일 조정·공시하게 된다. 박성준 기자 mediapark@ekn.kr

'황금알 낳는 거위'였던 서울 도심 재건축·재개발 사업이 '돈 먹는 하마' 신세로 전락하고 있다. 각종 비용 인상으로 인해 전국적으로 아파트 공사비가 치솟으면서 정비사업 조합과 시공사 간의 갈등이 커져가고 있다. 과거 돈 한 푼 내지 않고 새 집을 얻고 개발 이익까지 챙겼던 조합원들은 조합원들이 내야 할 분담금이 눈덩이처럼 불어나 골머리를 앓고 있다. 18일 서울시 '정비사업 정보몽땅'에 따르면 최근 서울 주요 지역 재건축 공사비는 3.3㎡ 당 1000만원을 훌쩍 뛰어넘었다. 예컨대 마포구 도화동 '마포로1구역 제10지구 재개발' 조합은 올해 1050만원의 평당 공사비를 제시했다. 조합은 지난해 930만원의 공사비로 시공사 선정에 나섰지만 유찰되면서, 공사비를 인상해 재공고를 낸 것이다. 이처럼 고금리 기조가 유지되는 상황에서 원자잿값, 인건비 등 각종 비용이 급등하면서 천정부지로 치솟은 공사비는 결국 조합원들의 추가 분담금으로 전가되고 있다. 과거에는 일반 분양 물량을 비싸게 팔아 기존 조합원들은 돈을 아예 내지 않거나 적은 비용을 부담하는 데 그쳤다. 층수가 낮고 일반 분양가가 높은 아파트 단지에서는 오히려 조합원들이 돈을 돌려받는 경우도 잦았다. 하지만 최근 고금리 기조에 더해 공사비도 급증하면서 조합원 부담이 크게 늘고 있다. 예컨대 서울 노원구 상계동 '상계주공5단지 재건축조합'은 전용면적 31㎡ 소유자들에게 84㎡로 확대시 5억원을 내라고 통보했다. 현재 시세인 4억7000만원보다 비싸다. 강남 재건축 대어 '압구정 3구역' 조합도 전용면적 84㎡ 보유 조합원들에게 동일 면적 3억300만원, 확장(100㎡)시 7억6000만원의 추가 분담금 지급을 통보했다. 서초구 잠원동 '신반포22차'도 공사비가 역대 최고 수준인 평당 1300만원 선으로 예상되는데, 이 경우 조합원 1인당 최소 5억원 수준의 분담금을 내야 한다. 용산구 '산호아파트' 재건축도 전용면적 84㎡ 소유자가 같은 면적의 아파트를 받으려면 4억8000만원의 추가 분담금을 내야 한다. 공사비가 이처럼 급등한 데에는 건설원자재 및 인건비의 유례없는 상승이 주효했다. 한국건설산업연구원에 따르면 건설자재비지수는 지난 3년간 35.6%(106.4→144.2) 상승했다. 특히 같은 기간 시멘트, 철근 등 주요 핵심 건자재 값은 50% 넘게 뛰었다. 인건비 상승률 또한 가파르다. 대한건설협회의 '건설업 임금 실태조사'에 따르면 지난 1월 기준 건설업 노동자 하루 평균임금은 28만원 수준으로 2020년 대비 약 17%나 상승했다. 각종 규제 강화로 인해 공사 기간이 길어지는 것 또한 공사비 상승의 원인 중 하나로 지목된다. 층간소음 사후인증제, 안전기준 강화, 중대재해처벌법과 주 52시간제 시행 등이 대표적인 규제 강화로 꼽히고 있다. 이처럼 재건축 분담금에 대한 부담이 커져가면서 '재건축=로또'는 옛말이 돼버린 것이 현실이다. 때문에 일각에서는 값비싼 추가 분담금을 내느니 보유하고 있는 집을 처리하고 신축 단지로 가는 것이 더욱 합리적이라는 의견도 있다. 박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “추가 분담금 관련 문제가 발생하는 것은 시공사 선정 시점과 공사 착공 시점 간의 시차 때문"이라며 “정부는 재건축·재개발 시장 활성화와 공사 기간 단축을 위해 시공사에 관련 인센티브를 부여해 사업성을 보완할 수 있도록 해야한다"고 지적했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

'임대주택도 중고차처럼'. 정부가 대기업을 참여시켜 소비자 복리를 향상시킨 중고차 시장을 참고로 새로운 형태의 기업형 민간임대 주택 모델을 구상하고 있다. 기업이 공공의 지원을 받지 않고 오피스텔처럼 오로지 임대로만 수익을 낼 수 있는 주택을 만드는 것이 궁극적 목표다. 전세 사기 예방, 양질의 장기 임대 주택 공급 등 효과가 예상되지만 기업 입장에선 안정적 수익 보장이 의문이고 소비자도 비싼 임대료가 걱정되는 등 넘어야 할 과제가 많다. 17일 국토교통부에 따르면 정부는 기존 중소업체·개인들만 참여해 온 임대주택 공급 시장에 대기업의 참여를 허용하는 '기업형 장기 임대 주택' 제도를 검토 중이다. 대기업들이 다수의 주택을 임대해 수익을 낼 수 있는 모델이다. '분양 전환'을 조건으로 하는 기업형 임대주택 '뉴스테이'와 공공 위주인 '공공지원 민간임대주택'과는 달리, 분양 전환없이 임대만 한다. 대신 임차인들이 2년 마다 이사를 하지 않고 장기 거주할 수 있다. 또 정부는 기업들의 수익을 보장하기 위해 임차료에 제한을 두지 않고 자율적으로 결정하는 방안을 모색하고 있다. 이 제도는 '전세 사기'를 방지하는 동시에 안정적 임대 주택 공급을 장려하자는 취지다. 기존 전세 위주의 임대 주택 시스템은 세입자가 2~4년마다 반복적으로 둥지를 옮겨야 하는 비자발적 퇴거위험이나, 일관되지 않은 불안한 전세가격으로 인해 역전세·무자본 갭투기·기획사기 등이 성행하고 있다. 또 이자비용 자체가 사실상 은행에 월세를 주는 기형적 형태라는 지적도 한 몫하고 있다. 이에 임대시장 패러다임 전환을 요구하는 목소리가 높다. 마치 정부가 2022년 중소기업 위주 시장이었던 중고차 시장에 현대차·SK렌터카·롯데렌탈 등 대기업 진출을 허용한 것과 궤를 같이 한다. 과거 중고차 시장에서 '미끼매물' 등 심각한 불공정 행위가 판을 치고 소비자 피해가 심했다. 하지만 대기업이 진출하면서 품질 보증·소비자 신뢰도 제고 등 시장의 체질이 급격히 개선되고 있다. 국토부는 KT그룹 계열사 KT에스테이트의 '리마크빌'이나 부동산개발회사 SK디앤디의 '에피소드'가 기업형 장기임대 성공 모델로 보고 있다. 양 사 모두 동대문, 영등포, 강남 신촌, 서초, 성수 등 서울 알짜배기 땅에서 회의실, 도서관 등 공용공간을 제공하는 임대주택이다. 하지만 넘어야 할 산이 많다. 기업 입장에선 안정적 수익을 보장 받을 수 있냐는 게 문제다. 기존 부동산 업계에선 불신을 표시하고 있다. 부동산 가격이 오르락 내리락하고 전세 등 임대차 시장이 급격히 변동을 보일 때 정부의 규제나 통제가 뻔히 보인다는 것이다. 한 부동산 업계 관계자는 “뉴스테이는 부동산 가격이 지속 오르는 상황에서 제한된 임대료로 버티다가 분양전환 때 수익을 내는 구조였는데, 시장 상승기 이를 크게 수익봤다고 공공성이 떨어진다는 측면에서 규제에 들어갔다"며 “이번 모델도 역시 정부가 정권교체와 상관없이 일관성을 보장할 수 있을 지가 가장 의문"이라고 말했다. 임차인 입장에선 임대료가 비싸질 수 있다는 우려가 높다. 정부가 임대료 규제를 포기할 경우 중·소형 주택, 즉 '서민 주거 서비스 공급'이 아니라 값 비싼 고급 임대 주택만 늘어날 수 있다. 실제 '성공 모델'이라는 리마크빌이 보증금 약 1000만원에 월세 70~80만원 선이며, 에피소드는 보증금 약 1000만원에 월세 80~130만원, 관리비 약 16만원 정도로 알려져 있다. 임차인은 월 100~150만원 정도의 임대료를 감당해야 한다. 입지도 문제다. 최근 분양된 공공지원 민간임대주택은 대부분 입지가 좋지 않았다. 야당의 반대도 걸림돌이다. 기업형 임대주택이 나오려면 '민간 임대주택 특별법'을 개정해야 한다. 하지만 야당은 서민을 위한 정책이 아니라며 반대 입장을 분명히 하고 있다. 박원갑 KB부동산 수석전문연구위원은 “기업이 임대료로 수익을 내기엔 한계가 있어 인세티브 부여가 중요하며, 특히 기업이 빠져나갈 출구를 열어줘야 사업에 참여할 것으로 보인다"며 “세입자 입장에선 5% 상한선이 있는 만큼 장기 거주나 가격 변동성 측면에서 좋은 선택지가 될 것으로 예상된다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

서울시가 다가구·다세대·연립주택의 신축 또는 리모델링을 지원하기 위해 용적률 완화, 공사비 대출, 세제 감면 등 혜택을 주는 '휴먼타운 2.0' 사업을 시행한다고 18일 밝혔다. 각종 규제에 묶여 재개발이 어려운 노후 저층주택의 개별 정비를 적극 지원해 서민 주거 안정에 기여하겠다는 취지다. 시범사업 대상지는 재개발 추진이 어려웠던 종로구 신영동 214번지, 구로구 구로동 85-29번지, 중랑구 망우동 422-1번지 등 3곳이다. 휴먼타운은 오세훈 서울 시장이 과거 재임 시절인 2010년 도입했던 사업으로, 전면 철거 후 아파트를 짓는 개발 방식에서 벗어나 기존 저층 주거지를 보존하면서 도로·공원 등 기반 시설을 강화하는 '보존형 정비사업'을 표방했다. 이후 박원순 전 시장이 취임하면서 마을공동체 복원 사업에 흡수 통합되며 진행이 사실상 중단됐다. 시는 현재 주거 실정을 고려한 휴먼타운 2.0으로 사업 내용을 개편해 추진한다. △ 용적률·건폐율 등 건축기준 완화 △ 건축 관계 전문가 컨설팅 지원 △ 공사비 대출·세제 감면 등 금융지원 등을 뼈대로 한다. 먼저 노후 저층 주거지의 신축이나 리모델링 활성화를 위해 특별건축구역, 건축협정 집중구역, 리모델링 활성화구역 지정을 추진한다. 이를 통해 건폐율, 용적률, 높이, 조경면적 등 각종 건축기준을 일부 풀어주고, 보다 조화롭고 창의적인 건축을 끌어낸다는 방침이다. 단독 개발이 어려운 맹지, 협소·부정형 필지 등은 건축협정을 통해 공동개발을 할 수 있다. 신축 의사가 없는 건축주는 리모델링을 통해 증·개축 할 수 있다. 이처럼 건축기준 완화를 통해 건축주가 실질적으로 신축 또는 리모델링을 할 수 있도록 도시계획, 건축설계, 건축시공, 법률, 금융, 세무 등 분야별 전문가인 휴머네이터(휴먼타운과 코디네이터의 합성어)를 매칭해 지원한다. 금융지원으로는 건축물 신축 시 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)에서 공사비 대출(호당 7000만원)이나 보증(대출금액의 90%)을 받을 수 있도록 적극 지원한다. 리모델링 시 최대 6000만원까지의 공사비 또한 보조한다. 여기에 더해 원주민 건축주의 재정착 및 사업성 확보 등을 위해 서울주택도시공사(SH)나 한국토지주택공사(LH)와 동별 또는 부분별 신축매입임대 약정을 체결할 수 있도록 추진한다. 생활기반시설 확충을 위해 마을·주택관리 서비스를 종합 제공하는 모아센터(마을관리사무소)를 설치해 운영하고 도로·공용주차장 등 기반 시설도 정비한다. 한병용 시 주택정책실장은 “휴먼타운 2.0은 각종 개발의 사각지대에 있는 노후 저층 주거지의 주거 환경을 개선할 해결책"이라며 “다가구·다세대주택 공급을 위한 지원을 확대하는 등 서민 주거 안정을 위해 노력할 것"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

한국토지주택공사(LH)가 여의도 마지막 '금싸라기' 땅을 풀기로 발표해 국내 건설사들의 관심이 커지고 있다. 17일 건설업계에 따르면 LH는 지난 14일 '2024년 공동주택용지 공급계획 설명회'를 개최, 여의도 비축토지에 대한 공공입찰 계획을 밝혔다. 여의도 비축토지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2499평) 규모다. 공급 예정가격은 4024억5680만원이다. 3.3㎡(평)당 가격은 1억6000만원이다. 가톨릭대학교 여의도성모병원과 붙어있다. 과거 학교 용지로 지정됐지만 서울시교육청이 더 이상 학교가 필요하지 않다고 판단해 건축을 하지 않으면서 지난 40년 간 공터로 남아있었다. 현재 도시 계획상 '제2종 일반주거지역'으로 지구단위계획구역으로 묶여있다. 지구단위계획은 아파트 단지들이 재건축 정비사업 계획을 수립하기 전 마련하는 상위 계획이다. 토지를 더욱 합리적으로 이용하고 지역을 체계적이고 계획적으로 관리하는 것이 목적이다. 이 토지는 앞으로 서울시 심의를 거쳐 '준주거지역'으로 상향될 가능성이 있기 때문에 건설사들의 관심이 더욱 뜨겁다. 제2종 일반주거지역은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 지역을 뜻한다. 반면 '준주거지역'은 주거시설 뿐만 아니라 업무 및 상업시설 또한 건축할 수 있어 더 높은 층수의 건물을 지을 수 있다. 시 도시계획 조례상 2종 일반주거지역의 건폐율 및 용적률은 60%·200%이지만 준주거지역의 건폐율 및 용적률은 각각 60%·400%이다. 시는 지난해 5월 '여의도 금융중심 지구단위계획(안)'을 발표했으며 전략환경영향평가, 교통영향평가 심의가 완료되면 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 올해 1분기 이후 고시를 마무리할 계획이다. 향후 특별계획구역 세부개발계획 수립 후 시와 협의가 완료되면 여의도 비축토지는 준주거지역으로 상향될 수 있다. 여기에 더해 부지 맞은편에는 '시범아파트', '진주아파트', '한양아파트' 등 재건축 예정 단지들이 몰려있어 부동산 개발 호재가 충분하다. LH 관계자는 “지난해 5월 시 지구단위계획구역이 발표됐고 이후 그 다음 단계가 진행되고 있다"며 “현재 부동산 경기, 프로젝트파이낸싱(PF) 및 고금리 등 문제로 인해 건설업계 상황이 좋지 않음에도 불구하고 여러 건설사에서 문의가 이어지고 있다"고 말했다. LH는 오는 5월 23일 신청서 제출 및 입찰보증금 납부개찰낙찰자 발표를 진행하고, 8월 23일 계약을 체결한다. 입찰 방식은 최고가 경쟁으로 공급하며 개인이나 법인 또는 공동 참여도 가능하다. 건설사 관계자는 “여의도 비축토지의 입지를 고려했을 때 건설사들의 관심은 당연하고 일부 대형 건설사들은 적극적인 움직임을 보이고 있는 것으로 알고 있다"며 “현재 건설업계 상황을 고려했을 때 일부 중견 건설사들은 입찰하기가 조금 어렵지 않을까 생각한다"고 말했다. 전문가들도 이 토지의 높은 인기를 예감했다. 송승현 도시와경제 대표는 “여의도 지역 자체가 원래 서울의 최고 요지인 만큼 이 비축토지도 개발이 된다면 큰 수익이 기대돼 건설사들의 경쟁이 치열할 것"이라며 “주변의 아파트 단지들도 재건축을 앞두고 있어 용적률 상향이 확정된다면 토지의 가치가 몇 배 상승할 수 있는 상황"이라고 설명했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

박상우 국토교통부 장관이 15일 임대료 제한을 풀고 세제·금융 지원을 통해 기업형 장기임대 주택을 활성화하겠다고 밝혔다. 박 장관은 이날 서울 여의도 태흥빌딩에서 '개인간 전월세 시장의 불안감을 감지하고 기업형 장기임대주택 활성화 방안을 위해 관계기관 및 업계와 간담회를 갖고 이같이 말했다. 이 자리에서 그는 “현재 우리나라 주택임대시장은 60% 이상이 개인간 비제도권 전월세로 구성돼 주거불안에 노출돼 있다"며 “특히 공공임대, 민간등록임대와 달리 일반 전월세는 비자발적 퇴거 위험이 있고, 역전세·전세사기로 주거불안 가중시키고 있다"고 강조했다. 개인간 전월세 위주 주택임대시장의 패러다임을 장기임대로 전환할 필요가 있다는 것이다. 이미 앞서 지난 1월 정부는 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 통해 기업형 장기임대를 도입하겠다고 밝힌 바 있다. 임대사업자의 초기 임대료 제한과 증액에 대한 규제를 완화하고 합리적인 금융 및 세제 지원 수준으로 개편하겠다는 것이 골자다. 박 장관은 “현재 우리나라 기업형 임대주택 시장이 대부분 임대운영 후 분양전환 방식으로 운영하고, 최근 코리빙 등 특화서비스 모델도 등장하는 등 기업형 임대사업이 있다"며 “그러나 여전히 임대료 증액제한 등 과도한 규제로 인해 안정적 운영이 어려워 활성화 되지 못한 측면이 있다"고 말했다. 이날 간담회에는 주택도시보증공사(HUG) 유병태 사장을 비롯해 한국토지주택공사(LH) 김재경 본부장 등 기관이 참석했다. 단체에선 김재식 한국주택협회 부회장, 정원주 대한주택건설협회장, 김승배 부동산개발협회장, 정병윤 한국리츠협회장, 임채욱 한국주택임대관리협회장 등이 참석했다. 장용동 주거복지포럼 대표, 박종철 대한토지신탁대표이사 등도 왔고, 기업에선 김영규 이랜드건설 대표이사, 배영한 우미건설 대표이사, 김도현 SK디앤디 대표이사, 김환서 KD리빙 대표이사도 자리를 가졌다. 한편 이날 간담회 시작 전 빌라사업을 주로 하는 임대사업자들이 “규제에 막혀 고사 직전에 있다"며 대책 마련을 촉구했다. 전세금반환 보증금을 주택 공시지가 150%에서 126%로 설정해 전세금이 떨어지게 만드는 등 영세사업자의 임대차사업을 폐업의 길로 들어서게 했다고 주장했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr