서울시는 15일 오세훈 서울시장이 광진구 구의동에 위치한 동북권 교통 관문 '동서울터미널'을 방문해 노후 시설과 교통 상황을 직접 점검하고, 향후 사업 추진 일정과 계획을 논의했다고 밝혔다. 1997년 문을 연 동서울터미널은 하루 110여 개 노선에 평균 1000대 이상의 버스가 오가는 동북지역 핵심 교통시설이다. 그러나 38년간 운영되며 시설 노후로 인한 안전 문제와, 대규모 유동 인구 및 버스 통행에 따른 주변 교통 혼잡이 지속적으로 제기돼 왔다. 이에 서울시는 동서울터미널을 단순 여객터미널 기능을 넘어 교통·업무·판매·문화가 결합된 복합개발시설로 현대화하는 계획을 수립했다. 지난 5월 28일에는 '제9차 도시·건축공동위원회'에서 동서울터미널 부지의 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안을 수정 가결했다. 동서울터미널 현대화 사업은 교통영향평가, 건축심의, 건축허가 등 관련 인허가 절차를 거쳐 이르면 내년 말 착공해 2031년 완공을 목표로 추진된다. 새롭게 조성되는 동서울터미널은 지하 7층~지상 39층, 연면적 36만3,000㎡ 규모의 초대형 복합시설이다. 여객터미널과 환승센터 등 교통 기능은 지하에 집중 배치해 교통 혼잡과 대기오염을 최소화하고, 지상 공간은 한강 조망이 가능한 개방형 공간으로 조성한다. 전체 터미널 규모도 기존 대비 120% 이상 확대해 혼잡을 크게 완화할 계획이다. 공중부에는 상업·업무·문화시설을 유기적으로 배치한다. 특히 시는 용적률 상향에 따른 민간 개발이익을 사전협상 제도를 통해 공공시설 확충에 활용할 방침이다. 사전협상 제도는 대규모 개발사업의 공공성을 확보하기 위해 시가 2009년 전국 최초로 도입했으며, 2012년 법제화 이후 현재 16개 시·도가 운영 중이다. 우선 옥상에는 한강과 서울 전경을 조망할 수 있는 전망대를 설치해 터미널 이용객은 물론 시민과 관광객 누구나 이용할 수 있는 명소로 조성한다. 또 가로변에 분산 설치돼 있던 광역버스 정류장을 동서울터미널 지하로 이전하고, 동서울터미널과 강변북로를 연결하는 직결 램프를 신설해 버스 이동으로 인한 교통 체증과 매연 피해를 획기적으로 줄일 계획이다. 이와 함께 한강과 지하철 2호선 강변역을 잇는 보행데크를 조성해 한강 접근성을 높이고, 강변역사 외부 리모델링과 고가 하부광장 정비, 구의 유수지 방재 성능 고도화 등 주변 환경 개선 사업도 병행 추진한다. 오세훈 서울시장은 “노후화된 동서울터미널을 여객·업무·판매·문화를 한곳에서 누릴 수 있는 혁신 공간으로 탈바꿈시켜 강북의 새로운 랜드마크이자 복합교통허브로 조성하겠다"며 “강북 교통 인프라를 강화하고 미래형 복합문화단지 조성을 통해 '다시, 강북 전성시대'를 열겠다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 서울 주택시장에서 아파트와 오피스텔의 거래 흐름이 뚜렷하게 엇갈리고 있다. 규제지역 확대와 금융 규제 강화의 영향을 직접적으로 받은 아파트는 거래가 급감한 반면 규제 적용에서 상대적으로 자유로운 오피스텔은 거래량이 오히려 증가한 것이다. 15일 부동산 플랫폼 직방이 분석한 자료에 따르면, 서울 아파트 매매 거래량은 대책 이전 1만4038건에서 대책 이후 5367건으로 약 62% 감소했다. 대출 규제 강화와 토지거래허가구역 확대, 규제지역 지정 등이 겹치면서 투자성 수요가 위축되고 실수요 중심의 거래만 남은 영향으로 풀이된다. 반면 같은 기간 서울 오피스텔 매매 거래량은 1001건에서 1322건으로 약 32% 증가했다. 규제의 초점이 아파트에 맞춰지면서 오피스텔이 정책 영향권 밖에서 대체 투자·주거 상품으로 주목받은 결과로 해석된다. 지역별로 보면 거래 증가율과 실제 거래 규모는 서로 다른 양상을 보였다. 동작구(233%), 서대문구(120%), 노원·성북구(각 100%) 등에서는 거래 증가율이 두드러졌고, 절대 거래량은 강남구(128건), 영등포구(122건), 마포구(119건), 송파구(117건) 등 주요 업무지구와 도심권 오피스텔 밀집 지역에 집중됐다. 전용면적별로는 중·소형 위주의 거래 구조가 대책 이후에도 이어졌다. 오피스텔이 아파트의 대체 주거지로 부상하며 중대형 수요 확대 가능성도 거론됐지만, 실제로는 40㎡ 미만과 40~60㎡ 미만 비중이 가장 높게 유지됐다. 85㎡ 초과 대형 오피스텔은 뚜렷한 증가세 없이 기존 수준을 이어갔다. 거래량 증가와 달리 가격 변동은 제한적이었다. 서울 오피스텔 평균 거래가격은 대책 이전 3억3397만 원에서 대책 이후 3억3865만 원으로 큰 차이가 없었고, 중앙값도 2억1900만 원에서 2억1,000만 원으로 소폭 조정되는 데 그쳤다. 거래 증가가 특정 고가 지역에 쏠리기보다는 비교적 접근 가능한 가격대 단지로 분산된 영향으로 보인다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “이번 오피스텔 거래 증가는 단기적으로는 규제 차이에 따른 분산 효과가 작용한 결과로 보이지만, 거래량 증가에도 불구하고 가격 변동이 거의 없다는 점에서 투자 수요가 본격적으로 확대되기에는 구조적 제약이 있다"며 “오피스텔은 금리 수준과 임대시장, 대출 환경 등 외부 변수에 민감한 상품인 만큼 이번 흐름이 일시적 현상인지 시장 전환의 신호인지는 향후 여건 변화를 추세적으로 지켜볼 필요가 있다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

서울 지하철을 운영하는 서울교통공사노동조합이 임단협 난항을 이유로 오는 12일 총파업을 예고했다. 서울시가 방만경영·비효율을 이유로 내년까지 2200명 감원을 추진하는 것에 대한 반발이다. 특히 시가 최근 1000억원이 넘는 막대한 재정을 투입해 시작한 한강버스 사업도 문제삼고 있다. 대중교통이라지만 실제론 관광용 성격이 강한 곳엔 아낌없이 돈을 쓰더니 정작 시민의 발이자 안전을 좌우하는 지하철에는 적자를 이유로 인력을 출이고 있어 안전이 우려된다는 것이다. 서울교통공사 노사는 11일 오후 1시 본사에서 51일 만에 공식 임단협 교섭에 들어갔다. 노조의 핵심 요구는 인력 충원이다. 노조가 제시한 자료에 따르면 공사 정원은 1만7316명(임금피크 인력 등 별도 정원 포함)인데, 별도 정원을 제외한 지난 9월 말 기준 현원은 1만6856명으로 이미 460명이 부족한 상태다. 여기에 내년 정년퇴직 예정자 488명, 육아·병역휴직 등 장기 결원 133명, 진접선·하남선 연장 구간 투입 인력 184명까지 고려하면 최소 1265명의 충원이 필요하다는 것이 노조의 설명이다. 그럼에도 서울시는 올해 신규 채용을 289명만 승인했다. 노조가 인력 부족을 가장 우려하는 이유는 '안전' 때문이다. 노조에 따르면 2023년 연신내역 전기실에서는 2인 1조 원칙이 지켜지지 않아 단독 작업 중이던 직원이 감전사했다. 2022년 신당역 역무원 살해 사건 역시 야간 1인 근무 체계의 취약성을 드러낸 사례로 지목된다. 김진환 노조 교섭실장은 “역무·설비·전기 등 거의 전 직종에서 1인 근무가 일상화됐다"며 “이번 파업은 임금이 아니라 안전 인력 문제에 대한 경고"라고 호소했다. 한강버스 예산도 갈등의 불씨다. 한강버스는 총 1500억 원 규모 사업으로, 이 중 시는 선착장 조성 등에 227억 원을 들였다. 여기에 서울주택도시개발공사(SH) 자금 800억 원대까지 고려하면 사실상 공공재정사업이다. 한강버스는 올해 본격 운항을 시작했지만 속도가 너무 느려 시가 애초 밝혀왔던 출퇴근용 대중교통 수단으로는 전혀 활용할 수 없는 것으로 확인됐다. 여기에 잦은 운항 중단과 안전성 논란이 반복되며 “정체성이 모호한 혈세 낭비 사업"이라는 비판이 높다. 시민사회에서는 정작 시급한 지하철 안전을 위한 인력 확충은 외면한 채 오세훈 시장의 치적용·관광성 사업에는 예산을 퍼붓고 있다는 지적이 나오고 있다. 서울 한 시민단체 관계자는 “지하철 적자는 공공서비스 비용인 '착한 적자'인데, 시가 치적쌓기 사업엔 예산을 쏟으면서 지하철 안전 투자는 미뤄왔다"고 비판했다. 시는 지하철의 심각한 적자 구조를 바로잡아야 한다는 입장이다. 교통공사의 지난해 당기순손실은 7241억 원, 누적 적자는 18조9222억 원, 부채는 7조3474억 원으로 하루 이자만 3억 원이 넘는다. 시는 “요금 수입이 원가를 충당하지 못하고, 무임수송·정책요금 부담도 커 인력 효율화는 불가피하다"고 설명한다. 하지만 전문가들은 요금·무임 구조 개선 없이 인력 감축만으로는 실효성이 거의 없다고 지적한다. 서울교통공사 적자는 65세 이상 무임승차 손실(연 4000억 원대)과 낮은 원가보전율이 가장 큰 원인으로 꼽힌다. 여기에 기후동행카드 부담과 코로나19 이후 비용 상승이 더해져 이용객이 늘어도 적자가 줄지 않는 구조가 고착된 상태라는 것이다. 유정훈 아주대 교통물류학과 교수는 “현행 요금은 원가 보전율이 70% 아래이고 무임손실도 크다"며 “이 상태에서의 인력 감축은 전체 적자 규모에서 보면 '코끼리 비스킷' 수준"이라고 지적했다. 그는 “요금 정상화와 무임수송에 대한 중앙정부·지자체 책임 분담을 바로잡아 기본 재무구조를 정상화한 뒤, 그 위에서 인력·조직 효율화 논의를 해야 실효성을 갖는다"고 강조했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

서울 강남의 마지막 판자촌으로 불려온 구룡마을 일대 재개발 계획이 서울시 심의를 통과하면서 사업이 본격적인 속도를 내게 됐다. 개발이 완료되면 해당 지역은 신혼부부 장기전세주택과 공공임대, 분양주택이 어우러진 3739세대 규모의 자연친화형 주거단지로 탈바꿈한다. 시는 지난 10일 열린 제18차 도시계획위원회에서 '개포(구룡마을) 도시개발사업 개발계획 변경 및 경관심의(안)'을 조건부 가결했다고 11일 밝혔다. 구룡마을(강남구 양재대로 478 일대)은 1970~1980년대 서울올림픽 개최를 전후한 강남 개발 과정에서 철거민 등이 이주해 형성된 무허가 판자촌이다. 2016년 도시개발구역으로 지정된 뒤 서울주택도시개발공사(SH)가 사업시행자로 개발을 추진해 왔다. 이번 개발계획 변경은 지난 4월 공동주택 설계 공모 당선작의 내용을 반영해 △내부 도로체계 조정 △공동주택용지 확대 및 밀도 상향에 따른 공급량 확대(3520→3739세대) △과도한 상업시설 방지를 위한 근린생활시설용지 삭제 등을 담고 있다. 새롭게 조정된 공급 계획은 △신혼부부의 주거안정을 위한 장기전세주택Ⅱ(미리내집) 1,691세대 △기존 거주민 재정착용 통합공공임대 1107세대 △분양 941세대(공공 219·민간 722)로 구성된다. 공동주택용지 면적은 기존 9만705.0㎡에서 10만168.9㎡로 확대됐으며, 용적률은 180∼250%, 최고층수는 25~30층으로 상향됐다. 자연환경과의 연계를 강화하기 위한 계획도 포함됐다. 산지와 맞닿은 경사 지형의 불편을 해소하기 위해 입체보행로를 설치하고, 약 9만㎡ 규모의 근린공원을 조성해 구룡산·대모산과 연결되는 녹지 네트워크를 구축한다. 이는 '자연과 도시가 공존하는 주거단지'라는 개발 목표를 구현하기 위한 조치다. 시는 오는 2027년 상반기 착공, 2029년 준공을 목표로 기본·실시설계를 진행 중이다. 김창규 시 균형발전본부장은 “이번 개발계획 변경안 통과로 사업이 한층 탄력을 받게 됐다"며 “화재·홍수 등 재해 위험에 노출된 구룡마을을 신혼부부부터 시니어까지 모두가 어우러지는 자연친화 주거공간으로 조속히 조성하겠다"고 말했다. 도시계획위원회는 이날 회의에서 은평구 불광동 '범서구역 도시정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안)'도 수정 가결했다. 범서구역은 지하철 3·6호선과 수도권광역 급행열차(GTX)-A가 지나는 '트리플 역세권'으로, 상업·업무 기능을 강화해 서북권의 새로운 고밀 복합중심으로 조성하는 것이 목표다. 심의 통과에 따라 최고 150m, 연면적 약 5만㎡ 규모의 업무시설이 들어서며, 공공기여를 통해 용적률은 최대 988%까지 완화된다. 시는 저출산·고령화 대응을 위한 공공예식장, 연신내 지역의 업무기능을 보완할 공공임대 업무시설 등을 도입해 지역 중심성을 높인다는 방침이다. 지하철 출입구 이설 및 공개공지 조성으로 입체적 보행 네트워크도 구축된다. 이와 함께 마포구 공덕동 105-84번지 일대 '공덕1구역 주택재건축 정비구역 및 정비계획 변경(안)'도 일부 기반시설 조정과 인접 필지 편입을 반영해 구역 면적을 416㎡ 확대하는 내용으로 수정 가결됐다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

내년 서울 아파트 입주 물량이 급감해 주택 시장을 불안하게 하고 있다. 그러나 이를 해결해야 할 정부와 서울시의 주택 공급 방안 협의는 속도를 내지 못하고 있다. 정파 색깔을 빼고 장단기 대책을 빠르고 밀도있게 협의해 제때 대책을 내놔야 한다는 목소리가 높다. 11일 부동산업계에 따르면, 시와 국토교통부가 최근 주택 공급 활성화 방안을 놓고 협의 중이지만 세부 사항에 대한 이견 때문에 합의가 쉽지 않은 것으로 알려졌다. 현재 시와 국토부는 몇차례 세부 공급 방안을 놓고 협의를 진행 중이긴 하다. 오세훈 서울시장은 지난 7일 말레이시아 쿠알라룸푸르에서 열린 간담회에서 “국토부가 제시한 도심 부지 중 절반 정도는 서울시도 공급 가능하다고 동의한 상태"라며 협의 사실을 공개했다. 이와 관련 정부는 9·7 대책 발표 이후 도심 수요 대응을 위해 구체적인 공급 후보지 발굴에 나서며, 노후 공공청사·유휴 국공유지 등을 활용해 수도권 2만8000가구, 이 중 서울 도심에서 5년간 4000가구를 공급하겠다는 계획을 제시한 바 있다. 이후 김윤덕 국토부 장관과 오 시장은 지난달 13일과 이달 1일 두 차례 만나 세부 공급 방안을 논의하고 실무 협의를 시작했지만, 양측 모두 '절반 합의'에 해당하는 구체적인 대상지와 물량 공개는 미루고 있다. 국토부 관계자는 “서울시와 협업 중"이라면서도 “구체적 내용을 말하기는 어렵다"고 신중한 태도를 유지했다. 문제는 내년부터 서울 아파트 입주 물량이 급감하는 이른바 '입주절벽'이 예고돼 있다는 점이다. 시에 따르면 올해 4만7000가구였던 서울 아파트 입주 물량은 내년 2만4000가구로 급감한다. 한국부동산원·부동산R114·KB부동산 등 민간 통계를 종합해도 올해 4만6710가구에서 내년 2만4462가구로 47.6% 감소하는 것으로 나타났다. 경기도는 43.2%, 인천은 36.9% 줄어드는 등 수도권 전역에서 공급 축소가 동시에 진행될 전망이다. 입주 물량 축소는 전세 매물 부족과 전세 경쟁 심화로 이어져 매매가격 상승 압력을 높일 수 있다는 우려도 제기된다. 이 때문에 시장에서는 몇년씩 걸리는 신규 주택 공급 보다는 정부와 시가 대출 규제 완화나 거래세 인하 등 주택 거래 활성화를 통한 단기적 대책 마련도 검토해야 한다는 목소리가 높다. 한 시장 전문가는 “유휴부지나 노후 청사 부지를 발굴해 주택으로 공급하려면 최소 수년이 걸린다"며 “내년 3월 이사·학군 수요가 몰리는 시점이나 2026~2027년에 바로 입주로 이어지기는 현실적으로 불가능하다"고 말했다. 서진형 한국부동산경영학회장은 “이런 방식의 공급은 과거 정부에서도 여러 차례 시도됐지만 실제 입주 물량으로 이어지기까지 빠른 시일이 걸리기 어려웠다"며 “기반시설, 용도 변경, 소유권 조율 등 절차가 복잡하기 때문"이라고 설명했다. 그는 “단기적으로 서울 전월세 시장을 안정시키려면 재건축·재개발 활성화와 다주택자 세제 완화를 통해 민간 공급을 촉진하는 편이 현실적"이라며 “취득세 중과 폐지, 양도세 중과 감면이 병행돼야 기존 주택이 거래되면서 공급이 돌고 신규 사업도 움직인다"고 덧붙였다. 토지거래허가구역 해제와 대출 규제 완화의 필요성도 제기된다. 송승현 도시와경제 대표는 “단기적으로 전세가격 안정을 위해서는 이미 지어진 기존 아파트가 잘 순환되도록 만드는 게 우선"이라며 “토지거래허가구역 해제나 거래·대출 규제 완화처럼 기축 주택 매매·임대를 원활하게 해야 한다"고 지적했다. 그는 “신규 공급은 미래 대책이고, 당장 내년 전세 불안을 차단하려면 임대·매매시장의 순환을 먼저 풀어줘야 한다"고 강조했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

철도노조가 11일 오전 9시부터 무기한 총파업에 들어간다. 파업을 하루 앞둔 10일 코레일(한국철도공사)과의 막판 교섭이 성과급 정상화 문제를 둘러싼 입장 차를 좁히지 못한 채 결렬됐기 때문이다. 노사 양측은 이날 오후 3시 대전 본사에서 본교섭을 열었지만 성과급 정상화 안건이 공공기관운영위원회에 상정되지 않으면서 대화는 30여 분 만에 종료됐다. 노조는 “기획재정부가 절차상 이유를 들어 상정을 미루고 있다"며 “정부가 연내 해결 의지를 보이지 않는 이상 파업 강행은 불가피하다"고 밝혔다. 철도노조는 올해 임금·단체교섭에서 △성과급 정상화 △KTX·SR 통합 추진 과정의 안전대책 마련 △근무조건 개선 등을 요구해왔다. 특히 기본급의 80%만 반영되는 현행 성과급 체계를 정상화하는 문제가 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 노조는 지난해 파업 당시 정치권 중재로 복귀했지만 이후 정부가 약속을 이행하지 않았다고 주장했다. 노조는 전체 조합원 2만2000여명 가운데 약 1만 명이 이번 파업에 참여할 것으로 예상한다. 필수유지업무 대상 1만2000여명은 정상 근무한다. 코레일은 파업 대응을 위해 24시간 비상대책본부를 가동하고 열차 운행 축소를 최소화하는 데 주력하고 있다. 출퇴근 시간대에는 운전 경력자와 외부 대체 인력을 집중 투입해 주요 노선 운행을 유지한다는 계획이다. 파업 기간 수도권 전철은 평시 대비 75% 수준(출근 시간대 90% 이상), KTX는 66.9%, 일반열차는 새마을호 59%·무궁화호 62% 수준으로 운행된다. 화물열차는 긴급·필수 화물 중심으로 평소의 20%대 수준만 운행할 예정이다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

서울시는 전국철도노동조합과 서울교통공사 노동조합의 파업 예고에 따라 시민 불편을 최소화하기 위한 비상수송대책을 시행한다고 10일 밝혔다. 시에 따르면 코레일 노조는 이달 11일, 교통공사 노조는 12일 파업을 예고했다. 이에 따라 시는 비상수송대책본부를 구성해 상황별 대응 체계를 마련하고 24시간 비상 연락망을 운영한다. 시는 파업 초기부터 출퇴근 이동 불편을 최소화하기 위해 시내버스·지하철 등 대체 교통수단 투입을 확대하고 단계별 대응에 나선다. 우선 코레일 파업이 시작되는 11일 출근 시간(오전 7시~9시)부터 시내버스 수송력을 강화한다. 344개 일반노선의 출퇴근 집중배차시간을 기존보다 1시간씩 늘려 출근시간은 오전 6시부터 9시까지, 퇴근시간은 오후 5시부터 8시까지 운영하며 약 2538회 증회 효과가 발생할 것으로 전망했다. 다람쥐버스 17개 노선과 동행버스 20개 노선도 집중 운행시간을 1시간씩 연장해 각각 55회, 83회 증회한다. 지하철은 교통공사 노조 파업이 시작되는 12일부터는 출근 시간대 1~8호선 전체 100% 정상 운행하고, 퇴근 시간대(오후 6~8시)에는 정상 운행을 포함(5~8호선은 100% 정상 운행)해 전체 88% 수준의 운행률을 유지한다. 9호선은 최소 인력을 확보해 전 시간대 평시와 동일하게 정상 운행한다. 철도노조와 교통공사 노조가 동시에 파업에 들어갈 경우에는 시내버스 예비·단축 차량을 161개 노선에 모두 투입해 1422회 추가 증회하고, 지하철 2·3·4호선에는 퇴근 시간대 비상대기열차 5편성을 배치해 필요 시 즉시 투입한다. 시는 동시 파업 시에도 출근 시간대 운행률 90% 이상, 퇴근 시간대 80% 이상을 유지할 수 있을 것으로 보고 있으며, 비상대기열차 투입 시 운행률은 추가로 높아질 수 있다고 설명했다. 시는 지하철 안전 관리에도 집중한다. 파업 미참여자와 협력업체 인력 등 평시 대비 약 80% 수준인 1만3000여 명을 확보하고, 혼잡이 예상되는 31개 주요 역에 서울시 직원 124명을 배치해 역사 운영 지원과 안전 관리를 강화한다. 파업이 장기화할 경우에도 출근 90%, 퇴근 80% 이상 운행률을 유지하고 자치구 통근버스 등 대체수단 확보에 나설 계획이다. 또한 시는 TOPIS 누리집, 버스정보안내단말기, '또타지하철' 앱 등을 통해 지하철 파업 현황과 버스 증회 상황 등 시민 이동 정보를 제공한다. 여장권시 교통실장은 “파업 전부터 가능한 모든 수송력을 동원해 시민 불편을 최소화하고 있다"며 “노사 간 조속한 합의를 기대하며 지하철 운행 정상화를 위해 최선을 다하겠다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부가 올해 연달아 부동산 대책을 내놨지만 서울 아파트값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 이에 더해 내년에는 공급 감소와 전세 불안이 동시에 심화할 것으로 예상되면서 무주택자들의 고민도 깊어지고 있다. 전문가들 사이에서는 “관망보다는 덜 오른 지역을 노리거나 청약에 도전하는 등 현실적인 매수 전략이 필요하다"는 조언이 나온다. 9일 부동산 업계에 따르면, 정부의 10·15 대책 발표 이후 전국 아파트 상승 거래 비중은 소폭 줄었지만, 서울은 오히려 상승 비중이 확대됐다. 부동산 플랫폼 직방이 지난달 국토교통부 실거래가를 분석한 결과를 살펴보면 11월 전국 상승 거래 비중은 45.3%였으나, 서울은 같은 달 54.1%로 나타나 전월(52.2%) 대비 상승했다. 영등포·마포·동작 등 도심권을 중심으로 상승 거래가 이어지며 서울 수요는 여전히 강한 흐름을 보였다. 여기에 내년 서울 아파트 입주물량이 올해의 절반 수준으로 감소한다는 점도 시장 불안 요인으로 꼽힌다. 서울시가 올해 3월 발표한 '입주 전망' 자료에 따르면 올해 4만7000가구였던 입주물량은 내년 2만4000가구로 크게 줄어든다. 입주 물량 감소는 전세 시장에도 부담을 준다. 신규 전세 물건이 줄어들면 인기 지역을 중심으로 경쟁이 심해지고 전세가격 상승 가능성이 커진다. 전세 불안이 커질수록 일부 세입자가 매매로 이동하며 전세 수급을 더 압박하는 악순환이 나타날 수 있다는 지적도 나온다. 세제 변화 역시 시장 불안을 키운다. 내년 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 다가오면서 최근 일부 지역에서는 유예 기간 내 처분하려는 급매성 매물도 보이지만, 전문가들은 “유예 효과는 일시적이며 종료 이후 매물이 다시 잠길 가능성이 크다"고 본다. 지방선거 이후 거론되는 보유세 인상 가능성도 전세 시장을 자극할 수 있다. 보유세 부담이 커지면 집주인들이 이를 전·월세에 전가하려 하면서 전세의 월세·반전세 전환이 늘고 전세 물량이 줄어들 가능성이 있다는 것이다. 전문가들은 내년 시장을 구조적으로 '공급 감소 → 전세 불안 → 매물 축소' 흐름으로 요약한다. 이런 환경에서는 가격 급락을 기대하기 어렵고, 시장 대응 전략을 달리해야 한다는 조언이 이어진다. 우선, 무주택 매수자들이 가장 먼저 따져야할 요건은 자기자본 점검이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “수도권은 주담대 한도가 6억 원으로 묶여 있어 자금 구조가 곧 매수 가능 지역과 상품을 결정한다"고 말했다. 그는 한 가지 방식에만 매달리지 말고 △3기 신도시·공공택지 청약 △수도권광역급행철도(GTX) 역세권 분양 △경·공매 △기존 아파트 매입 등 구입 루트를 다변화하는 전략을 제시했다. 지역별 입주·인허가 흐름을 보면서 공급 공백 지역을 우선 검토하는 것도 필요하다고 조언했다. 상품 선택의 기준도 바뀌어야 한다는 지적이 나온다. 심형석 우대빵연구소 소장(미국 IAU 교수)은 “공급 절벽이 본격화되면 강남·송파 등 선호지역부터 가격 하방 경직성이 강해진다"며 “신축 부담이 크다면 규제가 강했던 지역의 구축·소형 등 비교적 저렴한 상품으로 눈높이를 조정하는 전략이 필요하다"고 말했다. 심 소장은 재개발 가능성이 있는 연립·다세대나 GTX·신분당선·월판선 등 교통 호재가 있는 역세권을 장기적 관점에서 검토할 만한 대안으로 꼽았다. 무주택자의 실제 진입 지역에 대해서는 현실적 접근이 강조된다. 김인만 김인만 부동산경제연구소 소장은 “입주장이 와도 싸게 사기 어려운 구조"라며 지나친 관망은 오히려 기회를 놓치는 결과가 될 수 있다고 지적했다. 그는 서울 핵심지는 이미 가격이 많이 올라 진입이 쉽지 않은 만큼 용인 수지·구리·동탄·남양주·송도·검단, 평촌·중동·일산 등 상대적으로 덜 오른 수도권 지역을 대안으로 제시했다. 자금 여력이 부족한 무주택자에게는 “3기 신도시 공공분양 등 청약을 꾸준히 노려야 한다"며 “서울만 고집하지 말고 현실적으로 접근 가능한 외곽·신도시까지 선택지를 넓힐 필요가 있다"고 강조했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

서울시가 '지역밀착형 사회복지관'을 대폭 확대하며 고립가구 지원 체계를 강화하고 있다. 시는 지역밀착형 사회복지관을 2021년 25개소에서 올해 89개소로 늘려 지역 돌봄 안전망을 확충했다고 9일 밝혔다. 지역 밀착형 사회복지관은 건물 안에서 서비스를 제공하는 기존 방식에서 벗어나 주민센터·교회·카페 등 동네 생활권 거점으로 직접 찾아가는 모델이다. 시는 지역 내 공간을 발굴·조성 후 각종 복지사업·서비스·프로그램을 제공하는 거점공간형 31개소와 지역으로 나가서 민관협력체계에 기반한 동별 특화사업을 진행하는 복지사업형 58개소를 운영하고 있다. 올해 서울시복지재단 성과분석에 따르면 지난 5년간 지역밀착형 사회복지관은 뚜렷한 성과를 냈다. 고립가구 지원 인원은 복지관당 평균 218.5명에서 691.8명으로 약 3배 증가했고, 취약계층 지원 인원도 361.3명에서 741.3명으로 2배 이상 확대됐다. 주민관계망 형성 활동도 연평균 112회(1079명 참여)에 달하며 고립 상태의 주민들에게 긍정적 영향을 미친 것으로 평가된다. 기관 간 협력 네트워크도 강화됐다. 복지관당 평균 공공기관 7.6곳, 민간기관 19.4곳과 협력체계를 구축해 주민센터와 함께 동 단위 복지안전망의 핵심 역할을 수행하고 있다. 운영 공간도 확대돼 현재 고정형 47개소, 유동형 201개소가 주민센터·교회·카페·경로당 등 다양한 생활자원을 기반으로 운영되고 있다. 이에 이용자들의 인식도 변화되는 성과를 거뒀다. 복지관을 취약계층만 이용하는 기관으로 보던 과거와 달리 지역밀착형 복지관 전환 이후에는 '우리 동네 복지관', '생활 속 사랑방'으로 받아들이는 경향이 강화됐다는 평가가 나온다. 사회복지사는 주민들에게 '안전지대 같은 존재'로 인식되고 있었으며, 특히 고립된 1인 가구와 중장년층의 경우 프로그램 참여를 통해 관계망을 회복하는 변화가 나타났다. 서울시복지재단은 지난 8일 중구 커뮤니티하우스 마실에서 '2025년 지역밀착형 사회복지관 실천공유회'를 개최했다. 공유회에서는 지역밀착형 사회복지관의 성과와 실천 사례, 사회복지사 개인 경험 발표, 실무자 토론 등이 진행됐다. 이수진 서울시복지재단 고립예방센터장은 “복지관이 건물을 벗어나 지역 안으로 들어갔을 때 비로소 주민을 가장 가까이에서 만나고 변화를 만들 수 있었다"며 “실천공유회가 새로운 시작점이 되어 더 많은 지역밀착형 복지관이 만들어지길 기대한다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

국내 첫 유네스코 세계문화유산인 종묘 인근 '세운4구역' 재개발을 둘러싼 논란이 좀처럼 진정되지 않고 있다. 용적률 상향에 따른 경관·문화재 훼손 우려를 넘어 서울시와 특정 민간업체 간 유착 의혹까지 불거졌다. 한 매체가 “세운4구역 개발이익이 1조 원에 달하며 특정 업체가 상당 부분을 독점하는 구조"라고 보도한 것이다. 개발이익 산정을 둘러싼 이 같은 논란은 이재명 대통령이 아직도 곤욕을 치르고 있는 '대장동 의혹'도 비슷한 양상이어서 시중의 관심을 모으고 있다. 시는 “사실이 아니다"라며 부랴부랴 해명했고, 해당 업체도 토지 전부를 서울주택도시개발공사(SH)에 매각하겠다며 의혹 진화에 나섰다. 그러나 핵심 쟁점인 '재개발 이익 산정 기준이 왜 다른지'에 대한 설명은 여전히 미궁에 빠져있다. 세운4구역 개발이익 논란이 쉽게 정리되지 않는 이유는 단순한 수치 차이 때문만은 아니다. 양측이 말하는 '개발이익'의 정의와 계산 방식이 애초부터 다르다는 점에서 비롯됐다는 지적이 나온다. 앞서 한 매체는 한호건설 계열사가 세운4구역 민간지분 27.1%를 확보한 점과 시의 대폭적인 용적률 상향을 근거로, 상향 전·후 사업가치 차이를 개발이익으로 보고 최대 1조원대 이익이 발생할 수 있다고 주장했다. 이 매체는 시 고시 분양가가 지나치게 낮게 잡혀 있고 인근 시세를 반영하면 총수입이 크게 늘어난다는 점을 근거로, 민간 몫이 수천억 원대까지 확대될 수 있다는 분석을 내놨다.​ 반면 시는 같은 사업을 두고 전혀 다른 산식을 적용하고 있다. 시는 “민간 토지 등 소유자에게 돌아갈 순이익은 112억 원, 그중 한호건설 몫은 약 34억 원 수준"이라는 입장을 밝힌 바 있다. 총수입 3조 3465억 원에서 총사업비 2조 9803억 원을 뺀 3662억 원을 손익으로 본 뒤, 여기에 종전자산(사업 전 토지가치) 3550억 원을 다시 차감하는 방식이다. 시 관계자들은 “원래 가진 땅값까지 이익으로 볼 수는 없다. 우리가 말하는 건 토지주가 실제로 손에 쥐는 돈"이라는 취지로 설명하며, 회계상 순수익 중심의 기준을 강조하고 있다.​ 쟁점은 여기서 갈린다. 사업 전체가 용적률 상향으로 새로 얻게 되는 가치 증가분을 개발이익의 핵심으로 보느냐 여부다. 시는 '토지주의 순수익'을 따져야 한다는 입장이다. 기존 자산을 이익 계산에서 별도로 떼어내지 않는다. 반면 이를 반드시 제외해야 한다고 보는 셈이다. 여기에 분양가 가정도 다르다. 해당 매체는 시장 시세에 가까운 높은 분양가를 반영해 총수입을 확대하고, 시는 고시된 2491만 원을 기준으로 보수적인 수입을 적용하고 있다. 같은 단어를 쓰더라도 서로 전혀 다른 대상을 계산한 결과, 1조 원과 112억 원이라는 극단적 차이가 발생했다는 분석이 나온다.​ 용적률 상향 전·후 개발이익 변화에 대한 설명도 논점이다. 시는 용적률 상향 이후 기준의 총수입·총지출·손익과 공공기여 2164억 원 등은 제시했지만, 상향 전 사업계획과 비교한 전체 초과이익 손익표나 증가분 규모는 별도로 공개하지 않았다. 이 때문에 언론 보도가 말하는 '상향으로 새로 생긴 이익'과 시가 제시한 '토지주 순수익'이 애초에 같은 선상에서 비교되기 어렵다는 지적도 제기된다.​ 종합하면 이번 논란의 본질은 특정 숫자 자체라기보다, 개발이익을 어떤 기준으로 정의하고 어떤 분양가·비용 가정을 적용하느냐에 따라 결과가 전혀 달라질 수 있다는 점이다. 이러한 기준 차이와 정보 공백이 해소되지 않으면 세운4구역 개발이익을 둘러싼 해석과 논쟁은 당분간 이어질 가능성이 크다는 평가가 나온다. 세운4구역 수익 산정 방식에 대한 불투명성은 이 사업이 여러 면에서 과거 대장동 재개발사업과 닮았다는 지적을 불러온다. 두 사업 모두 공공이 사업의 구조·룰을 정하는 위치에 있으면서도 실제 이익 배분은 민간에 유리하게 흘러갈 수 있는 구조적 위험을 안고 있다는 점에서다. 대장동의 경우 성남도시개발공사가 과반 지분을 보유했음에도 배당 구조는 “공공은 확정 수익, 초과이익은 민간 독식" 방식으로 설계돼 집값 상승기 민간이 수천억 원의 이익을 가져간 바 있다. 세운4구역 역시 SH공사가 전체 토지의 약 60%를 매입해 사업 리스크를 떠안고 있지만, 민간(특히 한호건설 계열) 지분은 30% 내외임에도 용적률이 660%에서 1008% 수준으로 크게 상향된 상황이다. 이 상향으로 발생할 추가 이익이 어떻게 배분되는지, 민간에게 얼마나 귀속될 수 있는지에 대해 정확한 산정 자료가 없는 상태가 오히려 우려를 키우고 있다. 시는 공공기여 2164억 원을 통해 “개발이익을 환수했다"고 주장하지만, 핵심인 '상향 이전 대비 얼마나 개발이익이 증가했는가(초과이익)'에 대한 비교 자료는 공개되지 않았다. 이 때문에 “공공이 룰을 쥐고 있으나, 초과이익 구조는 불투명하다"는 지적이 나오며, 이는 대장동 논란 초기의 문제 제기와 유사한 지점이라는 평가가 나온다. 이에 대해 한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 “세운4구역은 공공이 주요 리스크를 부담하는데 이익 구조는 민간에 열려 있는 준(準) 대장동식 구조와 비슷하다"며 “용적률 상향 이후 사업성을 고려하면 민간 이익이 수천억 원 수준까지 확대될 가능성도 배제할 수 없다. 초과이익 기준을 공개하지 않는 한 같은 논란은 반복될 수 있다"고 지적했다. 시는 세운4구역 개발을 '종묘–남산 녹지축 복원'이라는 도시계획 전략의 핵심 사업으로 규정했다. 시는 세운지구에 개방형 녹지와 공공임대상가를 조성해 13만6000㎡ 규모의 도심 녹지를 확보하고, 종묘 일대의 역사·경관을 회복하겠다는 목표를 내세웠다. 또한 세운 일대의 건축물 97%가 30년 이상 노후 건물이고, 목조 건물 57%, 도로 폭 6m 미만 비율 65% 등 안전 인프라가 취약해 정비는 더 미룰 수 없다고 설명했다. 오세훈 시장은 지난 3일 서울시장 누리집에 게재한 '세운상가 재개발 이슈 총정리' 영상에서 “종묘–남산 녹지축은 도시계획사에 남을 혁신적 모델"이라며 강한 추진 의지를 보였다. 이어 4일에는 세운지구를 직접 찾아 주민 간담회를 열고 “이 문제는 주민 삶의 질과 직결된 사안"이라고 강조했다. 시는 주민 의견을 반영해 사업 병목구간을 조정하고 일정 구체화에 나선다는 방침이다. 전문가들도 세운4구역 재개발의 필요성 자체에는 대체로 동의한다. 낡고 위험한 도심 환경을 개선해야 한다는 점, 종묘–을지로–남산으로 이어지는 도심축 정비가 필요하다는 점은 공통 인식이다. 홍성걸 서울대 건축학과 교수는 “상가 재건축 자체는 필요하다"고 평가하면서도 “그렇다고 현 방식이 정답인 것은 아니다"라고 강조했다. 그는 “현재 제시된 고층·고용적률 조감도는 멀리서 보면 그럴듯하지만, 실제 보행자의 눈높이에서는 '절벽'처럼 보일 수 있다. 도시는 한 번 지으면 되돌릴 수 없다"고 지적했다. 김경민 서울대 환경대학원 교수 역시 “이미 600%대의 높은 용적률에 1000%대 상향을 더하는 것은 특혜 논란을 피하기 어렵다"며 “사업성·공공기여·세운상가 매입·철거 비용 등 필수 정보가 공개되지 않은 상태에서 조감도만 먼저 제시하는 방식은 받아들이기 어렵다"고 비판했다. 두 전문가의 견해는 “개발은 필요하나, 제시된 방식은 검증이 부족하다"는 결론으로 모인다. 세운4구역이 강조하는 '녹지 조성 +개발 연계 방식'은 과거 보수정권의 상징사업과 닮은 측면도 있다. 2005년 청계천 복원, 2014년 롯데월드타워 승인 모두 '도시 경쟁력 강화'라는 큰 서사가 정책 추진의 원동력이었다. 그러나 세운4구역은 공공(SH)·민간(한호건설 등)·역사문화재(종묘)가 얽혀 있고, 용적률 인센티브·공공기여·민간 이익 배분이 충돌하는 복합 구조라는 점에서 성격이 다르다. 특히 유네스코 세계문화유산 종묘 맞은편이라는 입지는 경관 영향에 대한 국제 기준까지 고려해야 하는 부담을 안고 있다. 이 때문에 전문가들은 “세운4구역은 개발 필요성은 분명하지만, 추진 방식은 근거와 검증이 충분하지 않다"고 지적한다. 즉 개발을 하느냐 마느냐가 아니라 '어떻게 개발할 것인가'가 핵심 과제로, 현재 방식에는 더 신중한 재검토가 필요하다는 의견이 힘을 얻고 있다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr