지난 10년간 우리 사회는 보수·진보가 번갈아 집권했고, 두 번의 탄핵을 겪었으며 코로나19를 지나왔다. 그럼에도 주택 가격 상승과 월세화는 청년 주거의 고질적인 병폐로 지적된다. 문제는 예견됐지만 상황은 더 악화됐다. 정책 대응은 바람직했는가? 구조적 한계로 '백약이 무효'했나? 지난 2016년 국토연구원 보고서의 분석 대상이었던 25~34세 청년층이 35~44세가 됐다. 이들의 뒤를 잇는 청년층의 앞으로의 10년을 위한 주택정책 방향성을 점검한다. 2016년 국토연구원은 국토정책 브리프(brief) 이슈 보고서를 통해 청년 주거문제 완화를 위한 주택정책 방안을 분석했다. 당시 연구원은 청년세대가 다른 세대보다 상대적으로 더 심각한 주거 불안 문제에 직면해 있다고 지적했다. 2008년 금융위기 이후 우리 경제의 성장 잠재력이 둔화됐고, 고용의 질은 저하됐기 때문이다. 주택 가격 상승과 월세화도 원인이었다. 연구원은 인구·사회적 변화와 청년이 직면한 어려움이 주택 시장의 구조적 장기침체로 이어질 것을 우려했다. 수요가 받쳐주는 새로운 계층이 안정적이지 못해 만성적인 수요 부진을 겪은 상황을 발생시킬 가능성이 있다는 것이다. 특히 청년층에서 전세 거주와 주거 소비 면적이 크게 감소하고 있는 반면, 월세 상승으로 실제 주거비 지출이 빠르게 증가하고 있다고 분석했다. 이에 따라 청년 주거비 부담이 가중될 것으로 봤다. 낮은 연령의 청년일수록 상대적으로 실제 주거비 지출이 더 많다고 분석했다. 고용의 질 저하와 소득 증가율 둔화는 서울·경기·울산·부산 거주 25~34세 중·저소득층 가구의 임대료 부담을 더욱 가중시키고, 주택가격 상승으로 청년 소득 대비 부담 가능한 주택이 부족한 현상이 지속됐다. 연구원은 청년층이 주택을 선택할 때 자신이 원하는 가격대가 아닌 주택을 선택하는 '미스매치'가 있을 수밖에 없다고 분석했다. 이는 주거비 부담을 가중하고 주거 선택을 둘러싼 청년세대 내 갈등을 유발하는 요인이 될 수 있다고 전망했다. 청년 주거 불안 문제의 구조적 배경으로 지목되는 성장 잠재력 둔화와 주택가격 상승, 월세화는 10년 전에 비해 심화됐다. 2016년 연간 실질 GDP 성장률은 2.7%였다. 26일 한국은행이 발표한 올해 실질 GDP 성장률 전망치는 2.0%로 기존 예상치였던 1.8%에서 상향됐다. 건설투자가 성장률을 견인하고 반도체·디스플레이 수출 증가세가 성장률에 주요 영향을 주는 구조다. 주택가격 상승은 꾸준한 흐름을 유지했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 10년간 서울 아파트 매매가격지수는 2023년과 2024년을 제외한 모든 연도에서 증가했다. 이는 2022년 말부터 시작된 미 연준의 공격적인 금리 인상 여파로 풀이된다. 최근 매매가 흐름도 상승세다. 한국부동산원은 1월 전국주택가격동향조사에서 매매가격지수가 12월 대비 0.28% 상승했다고 밝혔다. 서울은 정주여건이 양호한 선호 단지 중심으로 매수문의가 꾸준히 이어졌다는 설명이다. 서울 아파트 전세물건은 3년간 꾸준한 하락세를 보였다. 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 1만8715건으로 2025년(2만8846건) 대비 35.1%, 2024년(3만2666건) 대비 42.8% 감소했다. 전세 수급 불균형도 심화하는 모양새다. 한국부동산원은 1월 수도권 아파트 전세수급지수는 102.2로 전년동월(97.3) 대비 4.9포인트 상승했다고 밝혔다. 전세 수급 지수가 100을 넘어가면 수요가 공급보다 많다는 의미다. 전세 공급 부족 우려는 현실화되고 있다. 아실에 따르면 서울 25개 자치구 모두 전월대비 전세 물량이 줄었다. 특히 서초(636건), 강남(624건), 송파(415건) 순으로 전세 물량이 큰 폭으로 줄었다. 감소 비율이 큰 곳은 노원구(-42.7%), 도봉구(-37.7%), 마포구(-34.8%) 순이다. 지난해 12월 서울 전월세전환율은 5.5로, 2024년 12월 기준 5.2보다 상승했다. 전월세전환율은 집주인에게는 수익률이고, 세입자에게는 월세 부담 수준을 나타낸다. 전문가들은 전세가 줄어든 최근의 흐름을 자본수익률로 설명했다. 2016년 국토연구원 보고서를 작성한 이수욱 선임연구위원은 “임대인은 전세와 월세의 수익을 비교한다"며 “전세금을 은행에 예금할 때 적용되는 금리와 월세액을 비교하는데, 요즘은 월세가 선호되는 흐름"이라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “임대인들이 보유세 같은 세금 대비를 위해 현금을 확보하려는 시도가 이어지고 있다"며 “예전에는 전세금을 받아 은행에 예치하면 돈이 됐지만 저성장·금리동결 장기화 등으로 전세금에 대한 기회비용이 높지 않아 월세를 선호하는 측면도 존재한다"고 말했다. 그러면서 “10년 전과는 달리 임대차법이 시행됐기 때문에 2년이 아닌 4년 주기로 의사결정을 해야 한다"며 “지금 시장 환경에서는 현금을 받을 수 있는 월세가 선호되는 경향이 있다"고 진단했다. 전문가들은 전세가 월세로 전환되는 것을 시장의 큰 흐름으로 봤다. 그러면서도 전세가 상당 부분 월세로 전환되더라도 '월세→전세→자가'라는 공식은 유지될 것으로 전망했다. 송 대표는 “내 집 마련의 징검다리 역할을 했던 전세가 과거보다 서서히 축소될 가능성이 크다"고 말했다. 이 위원은 “전세와 월세를 비교했을 때 전세가 40% 수준"이라며 “전세의 월세화가 진행되더라도 전세가 사라지지는 않고 완만히 줄어들 것"이라고 설명했다. 청년층이 종잣돈을 모으는 데는 전세제도가 월세보다 유리할 수 있다. 전세와 월세의 구분이 의미 없는 경우는 아파트같이 전세금이 높은 경우다. 아파트로 단숨에 이사가 어려운 청년층은 원룸이나 빌라 전세로 우선 들어간다. 이 경우 전세자금 대출 금액이 크지 않으므로 소액을 갚아나가며 돈을 모으기 용이해진다. 2016년 당시에도 청년층 대상 주택구입·전세자금 지원, 공공임대주택 공급, 주택특별분양 지원 등이 시행 중이었다. 연구원은 당시 주거안정 지원정책이 청년을 정책적 배려 대상으로 인식하여 중장기적인 해결을 지원하지 못하는 한계가 있다고 진단했다. 이에 정부는 청년 주거안정을 지원하는 주택수요정책, 사회진입 초기부터 자산을 형성할 수 있도록 기반을 조성하는 주거안정 지원정책을 중장기적으로 개선했다. 또 뚜렷한 정책효과를 얻기 위해 소득계층과 인구·사회적 특성을 분리해서 정책대상을 구분하도록 했다. 정책의 기본 골격은 그대로 두되, 형평성이나 지속가능성 측면에서 제도개선을 해 온 것이다. 이런 제도적 노력의 연장선에서, 전문가들은 청년들을 위한 전세 공공물량을 확보하는 한편 대출 규제 완화가 필요하다고 설명한다. 이수욱 위원은 “공공에서 안정적인 공급 물량을 확보한 뒤 재정 지원을 해야 주택 가격 상승을 막을 수 있다"고 설명했다. 청년들은 임대주택에서 계속 살기보다 자가를 소유하기를 원한다. 전문가들 사이에선 공공이 이런 정책 수요에 맞춰 지분형 주택이나 분양전환을 해주는 주택공급을 확대해야 한다는 의견이 나온다. 현재 정부의 대출 규제 정책은 다주택자만을 대상으로 하는 것이 아니다. 청년이나 신혼부부도 DSR 규제의 대상이 돼 연 소득 대비 대출금액이 작아진다. 송 대표는 “집을 사기 위해서 집값이라는 담벼락을 낮춰주든지 대출을 통해 발판을 높여주든 해야하는데 여전히 벽은 높고 발판은 낮아진 상황"이라며 “청년 주거 안정은 내 집 마련으로부터 오는 심리적 안정도 포함된다"고 강조했다. 이어 “청년세대들은 앞으로 연봉 상승 여지가 있기 때문에 신용이 확보돼 있다면 대출을 열어주는 것이 청년 주거 안정에 도움이 될 것"이라고 내다봤다. 한편, 이 위원은 “정책 방향이 크게 바뀌지 않았다는 점은 청년 주거 문제가 여전하다는 의미"라면서 “청년들이 미래세대로서, 또 그 다음 미래세대를 준비하기 위해서도 주거에 자산의 상당 부분을 담보 잡혀 산다는 것은 국가적 차원으로 고민해야 할 문제"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 대통령이 주거 여부, 주택 수, 주택 가격 수준 등에 따라 세액에 세밀하게 가중치를 두겠다고 언급하면서, 보유세 개편안이 '초읽기'에 들어갔다는 관측이 나온다. 전문가들은 보유세 현실화가 일정 부분 효과를 낼 것으로 보면서도, 강남 수요 분산 등 복합적인 정책 병행과 함께 빠른 시행이 관건이라고 조언한다. 2일 주택업계 등에 따르면 이 대통령은 앞서 국무회의 등에서 보유세 강화는 아직 이르다고 밝혔던 기존 기조와 달리, 지난달 26일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 세제 개편안을 시사한 바 있다. 구체적으로 이 대통령은 “강력한 금융·세제·규제 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기 목적의 1주택자까지 보유보다 매각이 유리한 환경을 만들겠다"며 “초고가 주택에는 선진국 수도 수준에 상응하는 부담과 규제를 부과하겠다"고 말했다. 이어 “각종 규제와 부담은 실거주용 1주택을 기본으로, 주거 여부와 주택 수, 가격 수준, 규제 이력, 지역 특성 등에 따라 세밀하게 차등 적용해 통상적 주거는 보호하되, 주택을 이용한 투자·투기는 철저히 차단하겠다"고 강조했다. 이는 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후에도 매각이 유리한 구조를 만들어, '버티는 것이 더 손해'인 시장 환경을 조성하겠다는 취지이다. 이 대통령은 전날에도 주택 투기가 손실로 이어지도록 세금·금융·규제를 종합적으로 설계하겠다고 재차 강조했다. 전문가들은 이러한 발언이 사실상 보유세 개편을 시사한 것으로 해석한다. 남기업 토지+자유연구소장은 “보유세는 주택 보유에 따른 비용을 발생시켜 소득 수준에 맞는 주거 선택을 유도하는 장치"라며 “그러나 우리나라는 소득과 무관하게 고가 주택을 장기간 보유하는 구조가 고착화돼 있다"고 말했다. 그는 “미국은 40대 고소득 시기 도심의 양질 주택에 거주하다가 은퇴 이후 소득이 줄면 외곽으로 이동하는 것이 일반적이지만, 우리는 고령자·장기보유 공제 등으로 보유 부담을 완화해 이런 이동이 거의 일어나지 않는다"며 “정부가 왜곡된 주거 구조를 바로잡기 위해 보유세 현실화에 나선 것으로 보인다"고 설명했다. 또 “미국은 1억원짜리 주택이든 10억원짜리 주택이든 동일 세율을 적용하는 비례세 구조인 반면, 우리는 누진세 체계로 고가 주택일수록 세 부담이 커지지만, 종합부동산세의 경우 각종 공제로 실효세율은 여전히 낮다"며 “미국·영국·프랑스·일본 등 주요국의 보유세 실효세율은 우리보다 최소 두 배 이상 높아, 이를 감안하면 보유세 현실화는 불가피한 흐름"이라고 덧붙였다. 실제로 강남권의 자가 점유율은 강북보다 낮다. 강북은 자가 점유율이 60%를 웃도는 반면, 강남은 이보다 낮아 실거주 목적보다 시세 차익 기대를 반영한 보유 수요 비중이 크다는 설명이다. 다만 정책 효과를 높이기 위해서는 수요 분산 대책과 시행 시점 조율 등 보완책이 병행돼야 한다는 지적이 나온다. 재정경제부는 오는 7월 말 발표 예정인 세제 개편안에 부동산 관련 내용을 포함할 것으로 보이지만, 종합부동산세 과세 기준일이 매년 6월 1일이라는 점에서 제도 시행이 늦어질 경우 실효성이 떨어질 수 있다는 평가다. 세제 개편이 지연되면 보유세 강화는 2027년 이후로 미뤄질 가능성이 커지고, 이 경우 집주인들의 '버티기' 전략에 상대적으로 유리한 환경이 조성될 수 있다는 분석도 제기된다. 아울러 강남 쏠림 현상 완화, 임대차 시장 안정 등 주거 불안을 줄이기 위한 종합 대책을 함께 추진해야 한다는 목소리도 나온다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “미국처럼 보유세를 1%포인트 인상하더라도 지난해 서울 집값은 시세 기준으로 13% 상승했고, 한국부동산원 통계로도 8.98% 올랐다"며 “보유세 부담이 1% 늘어난다고 해도 집주인들은 충분히 버틸 수 있다는 의미"라고 말했다. 그는 “강남을 중심으로 대기업, 고소득층, 이른바 '8학군' 선호 수요가 집중된 구조에서 세금 인상만으로 수요 분산을 기대하기는 어렵다"며 “근본적으로는 수요가 특정 지역에 쏠리지 않도록 분산시키는 정책이 병행돼야 한다"고 강조했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “비거주 주택 보유자를 투기 수요로 볼 것인지, 실수요로 볼 것인지에 대한 정교한 판단이 필요하다"며 “비거주 주택까지 일괄적으로 규제해 세금 중과 등의 조치를 취할 경우 시장 왜곡이 발생하고, 전세 시장 불안과 서민 주거 부담 증가로 이어질 수 있다는 점을 고려해야 한다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

6월 지방선거를 앞두고 정부와 서울시가 집값 안정을 위해 앞다퉈 공급 대책을 내놓고 있다. 정부는 공공주도로 수도권에 6만 가구를 공급하겠다는 1·29 대책을, 서울시는 민간 정비사업 지원을 통해 서울에 8만5000호를 공급하겠다고 제시했다. 숫자 경쟁처럼 보이지만 목표도, 시장에 주는 영향도 다르다. 공급 물량만큼이나 중요한 것은 공급의 성격이다. 공급의 성격이 분양형이냐 임대형이냐에 따라 매매시장에 미치는 영향과 전·월세 시장에 미치는 영향이 다르다. 2일 부동산 업계 등에 따르면 분양형 비중이 높다면 매매시장에, 임대형 비중이 높다면 전·월세 시장에 영향을 주게 된다. 임대주택이 중심일 경우 전월세 시장은 안정되나 매매시장 영향은 제한적이다. 임대 공급은 매매가를 직접 누르기 보다는 임대료를 방어한다. 공공분양이 중심일 경우 매매수요가 분산되는 효과가 있다. 정부 공급은 시세보다 저렴하게 분양하기 때문에 무주택자의 자가진입이 확대된다. '1·29 대책'은 물량을 청년·신혼부부에 중점 공급한다. 도심 내 공공부지 활용해 43만5000호, 신규 공공주택지구를 조성해 6만3000호, 노후청사 복합개발을 활용해 9만9000호를 공급한다. 2027년부터 순차적으로 착공을 시작해 2030년까지 공급한다는 목표다. 이번 공급은 민간기업 대신 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행사로 나선다. 물량 대부분은 아파트로 구성한다. 임대와 분양 비율은 정해지지 않았다. 다만 국토교통부 관계자는 “기존 임대주택뿐만 아니라 중산층 임대 등 모든 사람이 선호하는 임대주택에 대해 고민하고 있다"고 밝힌 바 있다. 정부 공급 대책이 임대 중심이라고 말하긴 어렵지만 청년·신혼부부 지원이라는 정책목표를 고려할 때 민간 주도 공급에 비해 임대 비중이 높을 것으로 예상된다. 송승현 도시와경제 대표는 “임대형은 전·월세시장에서 전세수요를 공공으로 빠르게 흡수하여 임대차 시장 안정에 즉각 기여한다"고 설명했다. 다만 “매매시장에서 임대형 위주는 자산 형성 욕구를 충족시키지 못해 장기적으로 매매 수요를 잠재우기 어렵다"고 분석했다. '서울시 신속착공'은 재개발·재건축 속도를 높여 2026~2028년까지 8만5000호를 공급하겠다는 민간중심 대책이다. 시는 민간의 재개발·재건축에 대해 공정을 점검해 착공시기를 앞당기거나 규제를 완화하는 역할만 담당한다. 시는 연도별 순증물량을 밝혔다. 2026년 3000호, 2027년 9000호, 2028년 4000호로 재개발·재건축이 완료되면 기존 가구 수보다 1만6000호 증가하는 것이다. 또 서울 아파트 입주물량은 2026~2027년 4만3000호이다. 아파트 외에도 빌라(다세대·연립), 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 포함되는데, 비아파트 추정 입주물량은 2026~2027년 간 1만6000호다. 시는 2008년 값은 자료가 없어 분석하지 못했다고 밝혔다. 철거와 입주는 전셋값에 직결되는데, 위 기간동안 입주물량이 철거예정물량보다 많아 전셋값을 자극하지 않을 것으로 풀이된다. 핵심공급 전략사업 대상지는 대단지 위주다. 한남3구역(5970세대)·갈현1구역(4116세대)·이문4구역(3502세대)·백사마을(3178세대) 등 1000세대를 크게 넘기는 대규모 사업지들이 주를 이룬다. 또 재개발·재건축 핵심지들(한남3·흑석11·노량진1·4·5·7)과 강남권 주요 재건축 단지들(방배13·14·방배신동아)이 포함됐다. 신속착공은 재개발·재건축 중심이므로 기존 조합원과 일반분양 위주로 진행돼 임대 비중은 제한적일 가능성이 높다. 정비사업 고시는 '재개발사업의 사업시행자는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 20퍼센트를 임대주택으로 건설하여야 한다'고 규정하고있다. 송 대표는 “매매시장에서는 분양형 비중이 높을수록 무주택자의 패닉바잉을 억제하고 대기 수요를 흡수해 매매가 안정을 도울 수 있다"면서도 “다만 전·월세시장에서는 입주 전까지 대기자가 기존 임대차 시장에 머무르게 하므로 단기적인 전세 압박을 해소하기에 한계가 있다"고 지적했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

내년까지 공급 예정된 전국 공동주택 입주 물량은 41만4906가구로, 이 가운데 절반 이상이 수도권에 집중된 것으로 나타났다. 서울 4만4355가구, 경기 14만6062가구, 인천 3만537가구가 입주를 앞두고 있다. 28일 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해를 포함한 향후 2년간 전국 공동주택 입주 예정 물량이 총 41만4906가구로 파악된다. 이 가운데 올해 19만8583가구, 내년 21만6323가구가 입주할 예정이다. 지역별로는 경기가 14만6062가구로 가장 많았고, 서울 4만4355가구, 인천 3만537가구 순으로 수도권 비중이 컸다. 이어 △부산 2만9239가구 △대전 2만3620가구 △충남 2만2163가구 △충북 1만9780가구 △광주 1만9917가구 등 광역시와 충청권에도 비교적 많은 물량이 예정돼 있다. 영남권에서는 △경북 1만2834가구 △대구 1만2438가구 △울산 9655가구 △경남 9718가구가 공급될 예정이다. 호남권은 △전남 1만647가구 △전북 8719가구 △광주 1만9917가구로 나타났다. 강원은 1만2418가구, 제주는 2762가구, 세종은 42가구로 상대적으로 물량이 적었다. 연도별로 보면 올해는 경기(6만2893가구), 서울(2만7158가구), 인천(1만5161가구) 순으로 공급이 많다. 내년에는 △경기(8만3169가구) △인천(1만5376가구) △부산(1만7750가구) △대전(1만7441가구) 등의 입주 물량이 집중될 전망이다. 다만 건설사업계획 변경과 추가 분양 물량 발생 등에 따라 실제 입주 물량은 달라질 수 있다. 이번 전망치는 공공분양 주택의 경우 지난해 12월 기준, 30세대 이상 공동주택은 가구 수 기준으로 산정했으며, 정비사업은 사업 추진 단계 중 착공 기준 정보를 반영해 집계했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

최근 '부동산과의 전쟁'을 선언한 이재명 대통령이 27일 배우자 김혜경 여사와 공동명의로 보유한 경기도 성남시 분당구 아파트를 매물로 내놨고, 곧바로 매매 계약이 체결된 것으로 전해졌다. 강유정 청와대 대변인은 이날 공지를 통해 “이 대통령은 거주 목적의 1주택 소유자였으나, 부동산 시장 정상화의 의지를 국민께 몸소 보여주겠다는 의도로 내놓은 것"이라고 설명했다. 이어 “해당 아파트를 전년 실거래가 및 현재 시세보다 저렴하게 매물로 내놨다"고 덧붙였다. 이 대통령이 매물로 내놓은 아파트는 분당구 수내동 양지마을 금호1단지 164.25㎡(약 50평)다. 같은 면적 기준 가장 최근 거래는 지난해 9월 29억원에 매매가 이뤄진 바 있다. 이 대통령은 매물 호가를 실거래가와 동일한 29억원에 내놨다. 현재 해당 평형의 호가는 31억~32억원 수준이다. 실제로 대통령이 매물을 내놓자마자 바로 매매 계약이 체결됐다는 것이 현장 일대 부동산 중개업소들의 전언이다. 시세보다는 낮은 가격인데다 현직 대통령의 집이라는 '프리미엄'이 붙어 시장에 나온 매물이 곧바로 소화된 것으로 보인다. 한편 이 대통령은 전날에도 X에 글을 공유하며 “주식시장 개혁, 자본시장 선진화, 주택시장 안정, 부동산투기공화국 탈출은 앞으로도 쭈욱 계속된다"고 강조한 바 있다. 이번 매물 등록은 그 연장선에서 정책 메시지를 직접 행동으로 보여주려는 조치로 풀이된다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

분양가상한제에 적용되는 기본형건축비가 2.12% 인상되면서 서울 강남3구와 용산구 등 상한제 적용 지역의 신축 아파트 분양가가 추가 상승할 가능성이 커졌다. 조정된 기본형건축비는 ㎡당 222만 원으로, 오는 3월 1일부터 적용된다. 국토교통부는 3월 1일자로 분양가 상한제에 적용되는 기본형건축비를 정기 고시한다고 27일 밝혔다. 기본형건축비는 분양가 상한을 구성하는 핵심 항목 가운데 하나로, 택지비와 각종 가산비와 함께 최종 분양가 산정의 기준이 된다. 정부는 매년 3월 1일과 9월 15일, 공사비 변동 등을 반영해 이를 6개월마다 정기적으로 조정하고 있다. 이번 고시에서는 직전 대비 2.12% 오른 ㎡당 222만 원으로 기본형건축비가 상향됐다. 레미콘 등 자재비와 노무비 상승분이 반영된 결과다. 이는 지난해 두 차례 인상률(3월 1.61%, 9월 1.59%)을 웃도는 수준이다. 2024년에는 자잿값과 인건비가 동반 상승하며 두 차례 모두 3%대 인상률을 기록했다. 이후 인상 폭이 다소 둔화됐다가 다시 확대되는 흐름을 보인 셈이다. 분양가 상한제는 서울 강남·서초·송파·용산구 등 투기과열지구 내 민간택지와 전국 공공택지에서 공급되는 아파트에 적용된다. 이번 인상분을 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 아파트에 적용하면, 지상층 기준 건축비 상한액은 2억4864만원으로 기존보다 약 515만 원 늘어난다. 업계에서는 이번 조정으로 강남3구와 용산구 등 분양가상한제 적용 지역의 신규 분양가가 추가 상승할 가능성이 크다고 보고 있다. 현재 가격 수준을 보면, 예컨대 지난해 12월 분양한 서울 강남구 '역삼 센트럴 자이'는 전용 59㎡가 19억 원대 중반~20억 원 초반, 84㎡는 20억 원대 중반~후반, 122㎡는 70억 원대 중반으로 책정됐다. 해당 단지는 분양가심사위원회 심의를 거쳐 평당 분양가 8087만 원, 확장비는 평당 약 58만 원 수준에서 분양가가 확정됐다. 다만 기본형건축비 인상분이 그대로 분양가 상승으로 이어지는 것은 아니다. 실제 분양가격은 기본형건축비 외에도 택지비와 각종 가산비용을 종합적으로 고려해 지방자치단체 분양가심사위원회에서 최종 확정된다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

구리역 일대에 총 3022가구 매머드급 규모의 신축 대단지 아파트가 들어선다. DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄은 이달 중 경기 구리시 수택동 496-6번지 일원에 '구리역 하이니티 리버파크'를 분양할 예정이라고 27일 밝혔다. '수택E구역 주택재개발정비사업'을 통해 조성되는 이 단지는 총 4개 단지, 지하 6층~지상 최고 35층, 26개 동(아파트 24개 동, 주상복합 2개 동), 총 3022가구의 대단지다. 이 가운데 전용면적 29~110㎡ 1530가구를 일반 분양으로 공급한다. 전용면적별 일반분양 가구수는 △29㎡ 146가구 △38㎡ 29가구 △44㎡ 141가구 △59㎡A 397가구 △59㎡B 187가구 △59㎡C 365가구 △77㎡ 20가구 △84㎡ 186가구 △110㎡ 59가구 등이다. 구리역 하이니티 리버파크는 단지 중앙에서 직선거리 800m 내에 지하철 8호선·경의중앙선 환승역인 구리역이 위치한다. 네이버지도 기준 잠실역을 20분대, 삼성역·봉은사역·종각역을 30분대에 이동할 수 있다. 단지는 구리 도심권에 위치해 있고 롯데백화점과 CGV, 구리전통시장을 도보로 이용 가능하다. 단지와 반경 1km 내에 구리초, 수택초, 토평중·고, 구리여중·고 등 초중고교가 밀집해 있다. 단지 내 유치원 및 국공립 어린이집에 예정돼 있고, 수택동 학원가도 도보 거리에 있다. 단지는 바로 앞 왕숙천 둘레길을 따라 한강까지 자전거로 10분대 접근이 가능해 여가와 휴식을 아우르는 한강 생활권의 장점을 누릴 수 있다. 단지 옆 검배근린공원과 인창천 생태하천(2025년 착공), 장자호수공원, 구리시립체육공원, 인창중앙공원, 구리광장 등 다수의 공원에서 여가 생활을 즐기기 좋다. 특히 수영장과 다목적체육관, 평생학습관 등이 마련된 검배체육문화센터가 단지 바로 옆에 위치해 편리하게 이용 가능하다. 커뮤니티 시설로는 △피트니스센터 △실내골프연습장 △사우나 △커뮤니티라운지 △라운지카페 △게스트하우스 등 주요 시설들이 블록별로 상이하게 조성될 예정이다. DL이앤씨 관계자는 “구리역 하이니티 리버파크는 구리시 최초이자 최대 규모인 총 3000가구 이상 대단지로 분양 전부터 수요자들의 관심이 높은 상황"이라며 “DL이앤씨 등 국내를 대표하는 대형 건설사가 컨소시엄으로 시공을 맡은 만큼 차별화된 혁신 설계와 검증된 품질력을 제공해 향후 구리시 랜드마크의 기준이 될 것"이라고 전했다. 구리역 하이니티 리버파크의 주택전시관은 경기 구리시 수택동 287-16(현장 부지)에 마련된다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

이재명 대통령이 지난달 23일 '망국적 부동산 투기'와의 전쟁을 선포한 이후, 서울 상급지인 강남3구와 용산의 가격 흐름이 한 달 만에 꺾였다. 전문가들은 강남이 서울 주택시장의 '지표' 역할을 하는 지역인 만큼, 이번 조정이 시장 전반으로 확산될 가능성이 크다고 보고 있다. 하반기 반등 가능성도 거론되지만, 정부가 추가로 어떤 정책을 내놓을지 예측하기 어려운 상황에서 섣부른 낙관은 경계해야 한다는 조언이다. 26일 한국부동산원이 발표한 '2월 4주 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면, 서울 아파트값 상승률은 전주 0.15%에서 0.11%로 둔화됐다. 특히 강남3구는 모두 하락 전환해 눈길을 끌었다. 강남구는 전주 0.01%에서 이번 주 -0.06%로 떨어졌다. 송파구는 0.06%에서 -0.03%로, 서초구는 0.05%에서 -0.02%로 각각 하락했다. 용산구 역시 전주 0.07%에서 -0.01%로 내려섰다. 이 대통령이 지난달 23일 양도세 중과 유예 종료를 선언하기 전과 비교하면 조정 폭은 더욱 뚜렷하다. 지난달 19일 기준 강남구는 0.20%, 서초구는 0.29%, 송파구는 0.33%, 용산구는 0.27%의 상승률을 기록했다. 이 주 수치와 비교하면 강남구는 0.26%p 하락했고, 서초구는 0.31%p, 송파구는 0.36%p, 용산구는 0.28%p 각각 내려간 것으로 집계됐다. 전문가들은 다주택자를 중심으로 급매물이 쏟아지면서 하락 거래가 잇따른 영향으로 풀이하고 있다. 실제로 서울 아파트 매물은 5만6219건에서 7만784건으로 25.9% 증가했다. 매물 증가의 영향으로 평균 실거래가도 큰 폭으로 하락했다. 지난달 23일 기준 최근 한 달간 서울 아파트 평균 실거래가는 직전 한 달과 비교해 11억1288만원에서 10억6787만원으로 4501만원 떨어진 것으로 알려졌다. 특히, 강남구 평균 실거래가는 거래 평형이 다소 줄어든 점을 감안하더라도 6억2509만원 급감했다. 반면 실수요자 중심 일부 지역은 상대적으로 오름폭을 유지했다. 은평구는 0.07%에서 0.20%로 상승폭이 확대됐고, 양천구는 0.08%에서 0.15%로, 금천구는 0.01%에서 0.08%로 각각 올랐다. 다만 최근 급등했던 관악구는 0.27%에서 0.09%로 상승세가 크게 둔화됐다. 동작구는 0.08%에서 0.05%로, 노원구는 0.18%에서 0.16%로, 강서구는 0.29%에서 0.23%로 오름폭이 줄어 지역별 혼재가 여실했다. 향후 외곽 지역에서의 풍선효과 가능성도 크지 않다는 평가가 나온다. 매물 증가세가 초기에는 강남3구를 중심으로 나타났지만, 최근에는 외곽 지역으로 확산되는 흐름이 뚜렷해서다. 실제로 금천구 매물은 지난달 23일 1160건에서 이날 1228건으로 5.8% 늘었고, 강북구는 1133건에서 1229건으로 8.4% 증가했다. 도봉구는 2339건에서 2549건으로 8.9% 늘었으며, 구로구 역시 2478건에서 2704건으로 9.1% 확대됐다. 특히 매물 증가 폭 상위 지역 가운데 하나인 동작구는 노도강·금관구에 비해 가격대가 높지만, 강남과 인접해 실수요자의 '키 맞추기' 매수가 활발했던 지역이다. 지난달 23일 기준 1249건이던 매물은 이날 1816건으로 45.3% 늘어났다. 최상급지 외 지역에서도 매물 출회가 본격화되고 있다는 설명이다. 전문가들 역시 외곽 지역 풍선효과에 대해 회의적인 시각을 보이고 있다. 강남이 오르지 않는 상황에서 김포·의정부·인천 등을 비롯한 외곽 지역이 단기간에 크게 오르기는 쉽지 않다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집값이 조정 국면에 접어들 가능성이 높다"며 “수도권에서는 강남이 상징성과 주도성을 동시에 갖고 있어, 일종의 '텐트폴'처럼 강남이 움직이면 주변 지역도 함께 반응하는 구조"라고 말했다. 이어 “일부에서는 15억원 이하, 혹은 12억원 이하 주택은 대출 규제 영향이 없어 '무풍지대'라고 보지만, 실제로는 그렇지 않다"며 “다주택자와 1주택자 매물이 본격적으로 함께 나오면서 4월 중순까지 상당한 물량이 출회되고, 가격도 일정 수준 하락 흐름을 보일 가능성이 크다"고 전망했다. 또 “5월부터 9월 사이에도 1주택자 매물과 임대주택 매물이 추가로 나올 가능성이 있어, 매물 부족에 따른 급등장이 갑자기 나타나기는 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다. 박 위원은 “일각에서는 '상저하고' 흐름을 전망하지만, 오히려 상반기와 중반이 상대적으로 약하고 하반기 역시 불확실성이 큰 '상중·하중' 정도로 보는 것이 현실적"이라며 “현재로서는 시장이 어떻게 전개될지 누구도 단정하기 어렵다"고 말했다. 이어 “단기적으로는 정부를 이기는 시장이 없고, 장기적으로는 시장을 이기는 정부도 없다"며 “특히 단기 국면에서는 정부 정책이 시장에 결정적인 영향을 미치는 만큼, 정책 변수를 중심으로 해석할 필요가 있다"고 강조했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

서울시가 재개발 구역에서 법적 사각지대에 놓인 세입자들에게 손실을 보상하는 정책을 시행한다. 26일 주택업계 등에 따르면 이번 정책은 시 재정을 통한 단순 현금성 지원이 아니라 사업 시행자가 자발적으로 손실을 보상하면 그 대가로 용적률을 올려주는 인센티브 제도라는 점에서 긍정적 평가를 받는다. 동시에 전문가들은 이 정책이 원래 의도대로 순기능을 발휘하기 위해선 정책 수혜 대상자의 철저한 검증이 필요하다고 강조한다. 재개발 구역에서 손실보상을 받을 수 있는 주거 세입자·영업 세입자는 '구역지정 공람공고일' 이전부터 거주하거나 영업한 자로 한정된다. 공람공고일 이후에 전입했다면 법적으로 이주 보상 대상이 아니다. 사업 시행자가 법적 의무가 아니더라도 이들에게 손실보상을 실시하면 정비구역 상한 용적률 125% 범위 내에서 인센티브를 받는다. 추가 손실보상 금액만큼 환산부지 면적을 산정하고, 이를 상한 용적률 완화에 반영하는 방식이다. 법적 보상을 받는 세입자들과의 형평성도 고려한다. 추가 보상액은 법적 세입자가 받는 최대 금액 범위 내에서 거주·영업 기간에 따라 차등 적용한다. 공람공고일 다음 날부터 사업시행인가 고시일까지 전체 기간 중 실제 거주 기간에 비례해 보상액을 산출한다. 또 사업 시행자 여건에 따라 법적 보상액의 일정 비율을 최저 기준을 정할 수 있게 했다. 이번 정책은 법의 사각지대에 있는 사람들을 구제하기 위한 목적으로 도입됐다. 이재훈 주거정비지원팀장은 “기존 세입자들은 주거이전비를 지원받거나 임대주택을 지원받아야 하는데 임대주택을 받는건 극히 일부"라며 “나가야 하는 세입자 입장에서도, 사업 속도를 높이고 싶은 조합 입장에서도 서로 윈윈하는 관계를 만들기 위해 정책을 도입했다"고 말했다. 시는 인센티브 도입으로 인한 사업 지연을 막기 위해 정비계획 변경을 '경미한 변경'으로 처리하겠다고 밝혔다. 기존의 용적률을 10% 초과 확대하는 경우는 거의 없을 것으로 예상되기 때문이다. 용산 참사 이후 17년. 그동안 시는 관리처분인가 이후에 조합·세입자·공무원 사전협의체를 구성해 원만한 이주 협의를 이끌어내도록 조정하거나, 겨울철에 강제철거를 금지하는 조례를 제정해 시행해왔다. 명도집행과정에서 무력충돌이 있지 않도록 현장에 안전지킴이를 파견하는 정책도 시행했다. 이같은 흐름 속에서 전문가들은 긍정적인 평가를 내놨다. 전문가들은 이 정책이 이주 갈등과 명도분쟁을 완화해 사업 지연 요인을 줄일 수 있다는 점에 주목했다. 강제 규제가 아닌 용적률 인센티브라는 경제적 유인 제공을 통해 자발적인 상생을 유도했다는 점도 긍정적으로 평가됐다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “올려주는 용적률이 보통 3% 내외일 것이기 때문에 큰 부담은 없을 것"이라며 “쫓겨나는 세입자들을 위한 최소한의 배려를 담은 좋은 정책"이라고 평가했다. 용적률을 크게 변화시키지 않아 사업이 지연되는 일은 거의 없을 것이라는 의미다. 법의 사각지대에 있는 세입자들을 보호한다는 측면에서 개포동 구룡마을 사례도 언급됐다. 지난달 16일 구룡마을 4·6지구 일대는 화재로 소실돼 폐허가 됐다. 구룡마을 일대 판잣집은 건축법상 '주택'이 아닌 '간이 공작물'로 분류돼 분양권 대상에서 제외됐다. 권 교수는 “추가 부담금을 내더라도 이런 사람들이 정책 수혜자가 된다면 좋을 것"이라고 말했다. 그러면서도 권 교수는 재개발 현장의 '가짜세입자'와 '조합과 현금청산자 간 담합'을 경고했다. 용적률 인센티브는 조합이 세입자에게 돈을 썼다는 증빙이 있어야 나온다. 조합장이 자기 지인이나 가짜 세입자를 명부에 올려놓고 비법적세입자로 둔갑시키는 경우 뒷돈을 챙길 수 있다. 권 교수는 “인허가권자인 서울시가 조합이 세입자에게 보상을 해줬다는 근거를 철저히 조사해야한다"고 강조했다. 인허가권자는 해당 세입자가 실제로 거기 살았던 사람이 맞는지, 억울하게 입주권이 없는 사람인지 전입세대 열람 등 서류를 전수조사해서 가짜를 걸러낼 필요가 있다는 설명이다. 또 재개발 구역에는 집주인이지만 입주권을 포기하고 현금을 받아 나가는 현금청산자들이 있다. 이들은 감정평가액에 따라 재산을 팔고 나가지만, 감정평가액이 예상보다 적을 때 보통 청산자는 조합을 상대로 토지보상금 소송을 한다. 이때 토지보상금 소송을 하는 대신 조합이 청산자에게 비법적세입자 자격으로 주거이전비를 지원하고 그 대가로 용적률을 상향할 수 있다면 문제가 된다. 인허가권자의 조사가 철저히 이뤄져야하는 이유다. 지역별 형평성 문제에 있어선 전문가들의 의견이 갈렸다. 같은 처지더라도 서울이 아닌 다른 지자체에 사는 세입자들은 손실보상을 받지 못했을 때 생기는 우려다. 이에 권 교수는 지자체별로 지역별 상황이나 자체 조례에 따라 용적률은 유연하게 조정되기 때문에 문제없다는 입장이다. 서울시가 이러한 제도를 도입하면 다른 지자체에서도 비슷한 제도를 차후에 얼마든지 도입할 수 있다는 설명이다. 반면 서울시와 다른 지자체간 통일적인 보상계획이 필요하다는 의견도 있다. 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수는 “지자체에서 조례를 지정하는 것과는 별개로 국토부 차원에서 통일적인 보상이 필요하다"며 “도시계획 차원에서도 정부와 지자체 간 합심이 중요하다"고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 전세 매물 감소로 발품을 팔아도 계약이 쉽지 않다는 평가가 나오는 가운데, 송파구에서는 오히려 기존 시세보다 1억원~1억5000만원가량 낮춘 '급전세' 매물이 등장해 수요자들의 이목을 끌고 있다. 이달 초까지만 해도 찾아보기 어려웠던 급전세가 모습을 드러낸 것은 다주택자 규제 강화와 인근 대규모 입주에 따른 전세 수요 위축의 영향으로 풀이된다. 26일 송파 대단지 헬리오시티 인근 공인중개업소를 둘러본 결과, '급전세' 전단지가 다수 붙어 있는 모습이 포착됐다. 실제 매물을 보면 전용 84㎡(33평형)는 11억원에 급전세로 나와 기존 시세 대비 최대 1억5000만원가량 낮았고, 선호도가 높은 남향 고층 매물도 전용 39㎡(18평형) 기준 7억원에 등장해 기존 최저가(8억원)보다 1억원가량 저렴했다. 또 다른 33평형 급전세 매물은 11억8000만원에 나와 있었는데, 이는 지난달 시세(12억5000만원) 대비 약 7000만원 낮은 수준이다. 이들 대부분은 2월 말에서 3월 중순 사이의 빠른 입주를 희망하는 매물이다. 입주 시기를 앞당기는 조건으로 가격을 조정한 사례가 적지 않았다. '급전세'까지는 아니더라도, 빠른 입주를 전제로 기존 가격 대비 5000만원가량 추가 조정이 가능한 경우도 빈번하다는 전언이다. 이달 초까지만 해도 급전세는 찾아보기 힘들었다. 당시에는 다주택자 매물을 중심으로 매매 급매만 쏟아졌던 것과는 대비되는 모습이다. 예컨대 현재 헬리오시티 급매물은 전용 110㎡(42평형)가 30억원에 나와 기존 최저가 대비 4억5000만원 이상 하락했고, 또 다른 42평형 매물은 32억원으로 기존 대비 약 2억원 낮아졌다. 33평형 역시 29억5000만원으로 1억5000만원 인하된 매물이 등장했다. 그러나 최근에는 매매 급매뿐 아니라 '급전세' 매물까지 동시에 늘어나면서, 과거처럼 전세가 빠르게 소진되는 분위기도 아니라는 설명이다. 헬리오시티 인근 한 공인중개사는“급전세'가 등장한 건 정부 규제로 다주택자들이 조급해지면서 빠르게 현금을 확보하려는 움직임이 겹친 영향"이라며 “특히 소형 매물은 실거주 목적보다는 투자 성격이 강해, 갈아타기 등 본인의 실거주 주택 마련을 위해 전세를 서둘러 거래하려는 경우가 많다"고 말했다. 이어 “원래 전세 매물이 잘 나오지 않는데, 최근 만기가 도래한 매물들이 나왔으나 세입자 수요도 예전만 못해 소진 속도가 빠르지 않다"고 귀띔했다. 또 다른 공인중개사는 인근 입주 물량 증가도 영향을 미쳤다고 설명했다. 올해 들어 신천동 잠실래미안아이파크(2678가구)와 잠실 르엘(1865가구) 등 총 4543가구의 새 아파트가 연달아 입주하면서 전월세 공급이 늘었다는 것이다. 다만 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 올해 1월 1일을 기준으로 잡았을 때 25일 현재 송파구 전세 매물은 3571건에서 3524건으로 1.4% 감소한 것으로 집계됐다. 전문가들도 다주택자 규제 강화와 전세대출 축소에 따른 전세 수요 위축이 주요 원인이라고 진단했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “현재 전세값을 크게 낮출 만한 구조적 요인은 많지 않지만, 해당 단지는 규모가 1만 가구에 육박할 정도로 크고 임대차 매물도 상대적으로 많은 편"이라며 “최근 다주택자 대상 대출 만기 연장 제한과 LTV 축소 등 대출 규제가 강화되면서 상환 부담을 우려한 집주인들이 보증금을 낮춰서라도 대출 상환 재원을 마련하려는 움직임으로 해석된다"고 말했다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문의원은 “전세대출이 막히면서 임차인들이 충분한 자금을 마련해 입주하는 경우가 많지 않다"며 “최근 전세대출 한도가 사실상 6억원 수준으로 제한되면서 반전세로 전환하는 사례가 늘고 있다"고 말했다. 이어 “전세금을 더 높게 받으려 하면 세입자들이 자기자본 투입을 꺼려 고가 전세에 대한 수요가 줄어든 것으로 보인다"며 “송파구 일대는 입주 물량이 늘며 단기적으로 수요가 감소한 영향도 있어 보인다. 현금 보유자들도 금액 차이는 있겠지만 기왕 높은 금액으로 입주할 거라면 신축을 선호할 수 있다"고 덧붙였다. 다만 매매 시장은 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이후에도 대출 규제로 인한 수요 부족으로 추가 하락 가능성이 거론되는 것과 달리, 전세값의 장기 하락은 부정적인 시각이 우세하다. 이날 송파구 한 공인중개사는 “지금은 예외적으로 매물이 나오고 있지만, 양도세 중과 유예 종료 이후 정부 규제가 본격화되면 전월세 매물은 다시 잠길 가능성이 크다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr