한국토지주택공사(LH)가 과천 서울경마공원과 국군방첩사령부 부지에 9800호 수준의 주택 공급을 계획하면서도 정작 사업시행자엔 LH가 아직 선정되지 않은 것으로 드러났다. 더군다나 경마장 대체 부지, 이전 재원, 기반시설 확충 방안 등도 확정되지 않아 지역사회에서는 공급 물량과 일정부터 앞세운 것 아니냐는 비판이 나온다. 15일 에너지경제신문 취재를 종합하면 정부는 지난 1월 발표한 주택공급 대책에서 과천경마장 부지 개발의 예정 사업시행자로 LH를 제시했다. 하지만 LH는 본지에 아직 공식 사업시행자로 선정된 상태는 아니라고 밝혔다. LH 관계자는 “과천경마장 부지 개발의 공식 사업시행자로 선정된 것은 아니다"라며 “현재 관련 내용을 검토하는 단계"라고 말했다. 정부가 9800호 수준의 공급 규모와 개발 방향을 발표했지만, 토지이용계획과 사업성 검토, 주민 협의를 최종적으로 책임질 기관은 공식화되지 않은 셈이다. 본지는 사업시행자 선정 절차와 9800호 산출 근거, 주민 의견수렴 계획, 교통·하수처리 등 기반시설 대책을 LH와 국토교통부에 수차례 문의했으나 현재까지 답변을 받지 못했다. 정부가 공개한 계획에 따르면 개발 대상은 과천경마공원 약 115만㎡와 인근 방첩사 부지 약 28만㎡를 합친 총 143만㎡다. 정부는 이곳에 주택 9800호 수준과 자족시설을 조성하고, 과천지식정보타운과 서울 양재 인공지능(AI) 특구를 연결하는 첨단산업 거점을 구축한다는 구상이다. 새 개발지에는 기존 과천지식정보타운보다 높은 수준의 자족용지를 확보한다는 방향도 제시했다. 다만 주거용지와 자족용지의 구체적인 면적, 용적률, 주택 유형별 물량 등 세부 토지이용계획은 아직 공개되지 않았다. 정부가 지난 1월 공식적으로 밝힌 주택 착공 목표는 2030년이다. 이후 언론 보도를 통해 착공 시기를 2029년 4분기로 앞당기는 방안과 경마장 이전 로드맵이 검토되고 있다는 내용이 알려졌다. 언론 보도에 따르면 정부는 서울경마공원을 한 번에 옮기는 '일괄 이전'을 원칙으로 두고, 2026년 이전계획 수립과 한국마사회 이사회 의결, 2027년 대체 부지 확정과 인허가·설계, 2028년 신규 경마장 착공, 2029년 이전 및 주택 착공으로 이어지는 일정을 검토하는 것으로 전해졌다. 전체 이전이 지연될 경우를 대비해 단계적으로 주택사업에 착수하는 방안도 거론된다. 마사 일부가 화성 화옹지구 말조련단지로 먼저 옮겨갈 경우 방첩사와 맞닿은 약 3만평 부지부터 우선 개발하는 방식이다. 다만 2029년 4분기 조기 착공 일정과 단계별 개발계획은 현재까지 공개된 정부 공식 자료를 통해 확정되지 않았다. 정부가 속도를 내는 것과 달리 실제 개발 절차는 출발선에 가깝다. LH가 공식 사업시행자로 지정되지 않은 데다 경마장 이전 부지도 결정되지 않았다. 9800호라는 공급 물량 역시 주거용지와 도로·공원·학교·자족시설 배치가 확정되기 전 제시된 정책 목표 수준이다. 과천시와 주민들은 기존 개발사업에 따른 기반시설 부담도 충분히 반영되지 않았다고 반발한다. 과천에서는 과천과천지구와 과천주암지구, 과천갈현지구, 과천지식정보타운 등 대규모 개발사업이 동시에 추진되고 있다. 여기에 경마장·방첩사 부지 9800호가 추가되면 도로와 상하수도, 학교, 전력시설 등이 늘어난 인구를 감당하기 어렵다는 주장이다. 정부는 기존 과천과천·과천주암지구 사업에 차질이 없도록 기반시설을 별도로 조성하겠다는 원칙을 밝혔다. 그러나 교통망 확충 노선과 하수처리시설 용량, 학교 신설 규모, 사업비 분담 주체와 일정 등 구체적인 대책은 공개하지 않았다. 14일 찾은 과천경마공원 일대에는 경마장 이전과 공공주택 개발에 반대하는 현수막이 곳곳에 걸려 있었다. 지하철 4호선 경마공원역과 맞닿은 경마장 정문 주변에는 기존 공공주택사업 구역과 노후 주거지, 비닐하우스가 혼재해 있었다. 주민들은 “추가 주택 공급으로 늘어날 교통량과 하수처리 수요에 대한 설명은 없는데 9800호라는 숫자부터 발표됐다"고 지적했다. 과천시도 정부 대책 발표 이후 도로와 교통, 상하수도, 교육시설 등 도시 기반시설 수용 여건이 이미 한계에 이르렀다며 충분한 사전 협의 없는 추가 공급계획을 받아들이기 어렵다는 입장을 밝혔다. 서울경마공원 이전에 드는 막대한 비용도 사업의 핵심 변수다. 기보도에 따르면 한국마사회는 건물 공사비와 경주로·마사 등 특수시설 설치비를 포함해 토지 매입비를 제외하고도 최소 1조2000억원가량이 필요하다는 의견을 제시한 것으로 알려졌다. 국제 수준의 경마장 조성과 관련 기반시설 요구까지 반영하면 비용이 2조원을 크게 웃돌 수 있다는 전망도 나온다. 정부와 마사회는 과천 부지 매각대금을 이전 재원으로 활용하는 방안을 검토하는 것으로 전해졌다. 이를 위해 관련 법과 재원 운용 방식을 손질하는 방안이 함께 거론된다. 레저세 감면과 금융 지원, 규제 완화 등을 통해 마사회의 이전 부담을 줄이는 방안도 논의 대상으로 알려졌다. 하지만 레저세 감면이 현실화하면 경기도와 해당 기초지방자치단체의 세입이 줄어들 수 있다. 지방정부와의 협의 없이 정부가 일방적으로 결정하기 어려운 사안이다. 대체 경마장 부지도 정해지지 않았다. 화성 화옹지구를 비롯해 경기 북부와 남부의 여러 지방정부가 후보지로 거론되고 있지만, 정부는 경기도 안에서 이전한다는 기본 방향 외에 확정된 부지를 제시하지 않았다. 마사회는 현재 과천 부지보다 넓은 토지와 대중교통 접근성, 철도역 설치, 경영 안정 대책 등이 필요하다는 의견을 정부에 전달한 것으로 알려졌다. 화옹지구는 넓은 평지와 기존 말조련단지 계획을 갖췄다는 점에서 유력한 후보로 거론된다. 반면 간척지 특성상 연약지반 보강에 추가 비용이 들 수 있고, 대중교통 접근성이 과천보다 떨어진다는 약점이 있다. 경기 북부 미군 반환공여지 등은 서울 접근성이 상대적으로 좋지만 주거지와의 거리, 산악지형, 환경 훼손 가능성 등이 걸림돌로 꼽힌다. 마사회 노동조합과 마필관리사, 조교사 등 말산업 종사자들도 고용 불안과 산업 생태계 훼손을 우려하고 있다. 서울경마공원은 단순한 공공기관 부지가 아니라 경주마 훈련과 관리, 말 생산농가, 운송업체, 마주·기수·조교사 등 다양한 종사자가 연결된 산업시설이다. 과천 시민단체와 마사회 노조는 대체 부지와 이전 재원, 고용 및 산업 유지 방안이 확정되지 않은 상태에서 주택 착공 일정부터 앞당겨서는 안 된다고 주장하고 있다. 경마장 정문 맞은편 '꿀벌마을'에서는 신규 9800호 공급계획과 별개로 기존 과천과천 공공주택지구 사업에 따른 보상과 이주, 철거가 진행되고 있다. LH가 현재 공개한 경마장·방첩사 개발 대상은 두 시설 부지 143만㎡다. 공개된 계획상 꿀벌마을은 신규 9800호 공급 대상지에 포함돼 있지 않다. 다만 주민들은 기존 과천과천지구의 기반시설 계획이 경마장 부지에 추가될 9800호 수요를 반영하지 않은 만큼 하수처리시설과 도로계획을 전면적으로 재검토해야 한다고 주장한다. 꿀벌마을 관계자는 본지와의 통화에서 “마을 자체가 현재 발표된 경마장·방첩사 개발 대상에 포함되는 것은 아니다"라면서도 “기존 설계에는 추가 주택 수요가 반영돼 있지 않아 하수처리시설 등의 재검토가 필요하다"고 말했다. 과천과천 공공주택지구는 경기도와 LH, 경기주택도시공사(GH), 과천도시공사가 공동으로 시행한다. 꿀벌마을을 포함한 구간의 보상과 이주는 GH가 맡고, 보상과 이주가 완료된 건축물 철거는 LH가 담당한다. LH에 따르면 지장물 해체공사는 2025년 8월 11일 계약이 체결됐고, 현재 보상과 이주가 완료된 공가를 대상으로 철거가 진행 중이다. 실제 거주자가 남아 있거나 보상과 이주가 끝나지 않은 건축물은 철거 대상에 포함되지 않는다는 설명이다. LH는 원주민의 안정적인 이주와 사업 추진을 위해 관련 법령에 따라 과천시 관내와 인근 지역에 임시사용 임대주택을 세 차례 공급했다고 밝혔다. 다만 주민들이 문제를 제기한 임대주택의 정확한 전용면적과 위치, 보증금과 임대료, 거주 가능 기간 등 구체적인 조건에 대해 LH는 답하지 않았다. 마을 관계자는 “주민 전체를 대상으로 충분한 설명과 협의를 진행하기보다 고령자 등을 개별적으로 접촉해 이주 절차를 진행하고 있다"며 “제시된 임대주택도 규모가 작아 원주민들의 생활 여건과 재정착 요구가 충분히 반영되지 않았다"고 주장했다. 이에 대해 LH는 토지와 지장물 보상 진행률, 미보상 가구 수, 주민설명회 실시 여부와 개별 면담 방식에 관한 사항은 보상·이주를 담당하는 GH 소관이라고 설명했다. 토지소유자와 세입자, 무허가 건축물 및 비닐하우스 거주자 등에 대한 법정 이주대책은 아직 수립 전이다. LH는 향후 이주대책을 마련한 뒤 관련 법령에 따른 자격요건을 충족한 대상자에게 지원할 예정이라고 밝혔다. 결국 경마장 신규 개발은 LH가 예정 사업시행자로 제시됐지만 공식 지정 절차가 끝나지 않았고, 경마장 바로 맞은편 기존 공공주택사업에서는 보상·이주와 철거의 담당 기관이 나뉘어 있다. 주민 입장에서는 개발사업의 단계와 업무에 따라 서로 다른 공공기관을 찾아가야 하는 구조로, 행정 편의주의와 탁상 행정이라는 비판이 나오고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

공급 부족보다 이미 계획된 주택이 시장에 나오지 못하는 구조가 문제라는 지적이 나왔다. 정부가 국민 의견을 반영한 새 부동산 정책 마련에 본격 착수했다. 그러나 첫 번째 '주택공급 경청토론회'에서 나온 전문가들의 진단은 예상보다 명확했다. 공급 목표를 새로 제시하기보다 이미 계획된 공급이 실제 착공과 입주로 이어질 수 있도록 금융과 규제를 손질하는 것이 우선이라는 것이다. 국토교통부는 14일 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안'을 주제로 전문가와 업계, 지방자치단체, 정비사업 현장 관계자 등이 참여한 공개 토론회를 열었다. 정부는 이번 공급 토론회를 시작으로 주택금융(15일), 부동산 세제(16일) 토론회를 잇달아 개최한 뒤 오는 23일 대통령 주재 부동산 대토론회에서 주요 의견을 종합 검토할 계획이다. 이날 토론에서는 공급 확대를 위한 해법으로 ▲공급 파이프라인 복원 ▲비아파트 시장 정상화 ▲재건축·재개발 사업성 개선 ▲이주비 대출 규제 완화 ▲도심 유휴부지 활용 ▲공공분양 제도 개선 ▲민간 임대주택 공급주체 다변화 등이 핵심 과제로 제시됐다. 첫 발제에 나선 진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수는 현재 주택시장의 가장 큰 문제를 '공급 파이프라인 단절'로 진단했다. 그는 인허가 물량 자체보다 인허가에서 착공, 준공, 입주까지 이어지는 공급 흐름이 중간에서 끊어지고 있다고 지적했다. 진 교수는 “공급은 인허가를 많이 내는 것만으로 해결되지 않는다"며 “착공 과정의 병목 현상을 해소하고 금융과 세제, 건설시장 전반이 함께 움직이는 공급 생태계를 회복해야 한다"고 말했다. 이어 “재건축 활성화 역시 용적률만 높인다고 해결되는 문제가 아니다"라며 “무엇을 누구에게 공급할 것인지까지 함께 고민해야 진정한 주거 안정으로 이어질 수 있다"고 강조했다. 토론에서 가장 많은 공감대를 형성한 주제는 비아파트 시장이었다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원 최근 비아파트 공급 급감의 원인으로 전세사기 후폭풍과 금융 규제, 세제 변화 등을 꼽았다. 그는 “비아파트는 일반 아파트와 달리 민간 임대시장과 다주택자 시장이 함께 움직이는 구조"라며 “규제지역 확대 이후 대출 규제가 강화되면서 사업 자체가 멈추는 사례가 늘고 있다"고 설명했다. 이에 따라 LTV 규제 완화와 정책금융 확대, 다세대·연립주택 건축기준 개선, 소규모 정비사업 지원 등이 필요하다고 제안했다. 연합뉴스 서미숙 부장도 “비아파트 착공 물량이 불과 4년 만에 11만 가구에서 3만 가구 수준으로 급감했다"며 “공사비 상승과 전세사기 여파, 임대사업자 규제가 복합적으로 작용하면서 시장이 크게 위축됐다"고 진단했다. 다만 그는 임대사업자 세제 지원 확대에는 공감하면서도 비아파트를 주택 수 산정에서 제외하는 방안에 대해서는 투기 수요 유입 가능성을 고려해 신중한 접근이 필요하다고 말했다. 재건축·재개발 분야에서는 이주비 대출 문제가 가장 시급한 과제로 떠올랐다. 김덕래 박사는 “정비사업의 이주비 대출은 일반 주택담보대출과 성격이 다르다"며 “규제지역 확대 이후 조합원들의 자금 조달 계획이 흔들리면서 사업이 지연되고 있다"고 말했다. 그는 재건축초과이익환수제와 임대주택 의무비율 등 사업성을 떨어뜨리는 제도도 현실에 맞게 재검토할 필요가 있다고 덧붙였다. KB국민은행 김효선 수석전문위원은 서울의 노후주택 비중이 49.8%에 달하고, 정비사업 추진 단지 2249곳 가운데 시공 단계에 진입한 곳은 약 7%에 불과하다고 설명했다. 현장 목소리는 더욱 절박했다. 가리봉1구역 재개발조합 오현석 조합장은 “용적률을 높여도 임대주택 기부채납 부담 때문에 사업성이 오히려 악화되는 경우가 있다"며 지역별 사업 여건을 반영한 임대주택 비율 조정이 필요하다고 말했다. 신길2구역 김명희 위원장은 “이주비 대출이 막히면 주민은 이사조차 갈 수 없고 결국 철거와 착공도 불가능하다"며 “공급 확대를 추진하면서 공급의 출발점인 자금 조달을 막는 것은 모순"이라고 지적했다. 서울시도 이날 ▲이주비 대출 규제 완화 ▲조합원 지위양도 제한 완화 ▲재개발 임대주택 비율 조정 ▲민간 정비사업 용적률 상향 ▲조합 설립 동의율 완화 등 다섯 가지 제도 개선 과제를 정부에 건의했다. 도심 공급 확대를 위한 새로운 해법도 제시됐다. 박천규 국토연구원 본부장은 “재건축과 신규 택지 공급이 모두 어려움을 겪고 있는 만큼 저이용 부지를 새로운 공급 축으로 활용해야 한다"고 말했다. 중공업지역과 업무시설 용지, 장기간 방치된 유휴부지의 용도를 탄력적으로 변경하고 공공의 토지 비축 기능도 강화해야 한다는 것이다. 김용진 대한토지신탁 리츠1본부장은 공사비와 금융비용이 현재 공급 확대의 가장 큰 걸림돌이라며 장기 고정금리 금융체계 구축 필요성을 제기했다. 토론 후반에는 공급량 자체보다 공급 방식에 대한 논의도 이어졌다. 이빈 강원대 교수는 “공급은 수단이고 목적은 주거 안정"이라며 현재 공공분양 제도의 '로또 청약' 구조를 개선해야 한다고 주장했다. 그는 재판매 가격 제한 등을 통해 공공분양 주택이 지속적으로 시세보다 저렴하게 공급되는 구조를 만들어야 한다고 제안했다. 이날 토론에서는 세부 해법에는 차이가 있었지만 “공급 계획보다 실행력이 중요하다"는 데에는 대부분 의견이 일치했다. 정부는 이번 토론회를 시작으로 국민 의견을 온라인과 오프라인에서 수렴한 뒤 오는 23일 대통령 주재 부동산 대토론회에서 향후 정책 방향을 논의할 예정이다. 토론 과정에서 제기된 의견은 향후 부동산 정책과 제도 개선에 반영될 전망이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

오세훈 서울시장이 부동산 정책 관련해 대정부 건의사항 3가지를 발표했다. 오 시장은 14일 오전 청와대에서 열린 국무회의에 참석했지만 의견을 밝히지 못하고 제도개선 보고서만 제출했다. 이날 오 시장은 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 정비사업 속도를 높이는 방안과 민간임대주택 공급 활성화방안, 세금 정책 개선 방안을 밝혔다. 서울시는 정비사업의 속도를 높이기 위한 제도개선 방안을 밝혔다. 오 시장은 “이주비대출이 막혀 사업지연이 많다"면서 “대출규제를 완화하는 등 합리적 개선이 필요하다"고 강조했다. 조합원 지위 양도 제한을 완화하는 방안과 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브를 확대하는 방안도 건의했다. 용적률 완화를 위해 적용하는 임대주택 제공비율 조정도 현행 50% 수준에서 합리적으로 조절할 필요가 있다고 했다. 민간임대주택 공급 활성화 방안도 밝혔다. 오 시장은 “비아파트는 청년·서민 주거를 받치는 주요 축"이라면서 “민간임대사업자 공급기능을 정책적으로 인정할 필요가 있다"고 말했다. 기업형·민간임대사업자를 적대시하는 정책이 아니라 매입형 민간임대사업자 등에게 대출규제를 완화하고 종합부동산세에 대한 세제체계 보완이 필요하다는 진단이다. 세금정책은 공급을 살리는 방향으로 설계돼야 한다고 강조했다. 재산세와 종부세의 과표체계를 손질할 필요가 있다는 것이다. 오 시장은 “현행 과표 기준은 2009년에 마련됐다"면서 “그동안 서울 집값이 달라졌고, 공시지가가 6억이 넘었다는 이유만으로 최고세율을 적용받는 사례가 발생한다"고 말했다. 이어 “실거주자의 과도한 세부담을 덜기 위해 재산세·종부세 최고세율 과표구간 높여야 한다"고 말했다. 오 시장은 “공급이 뒷받침돼야 시장이 안정되고 청년과 서민도 다시 미래를 계획할 수 있다"며 “국민의 삶과 가장 가까운 정책이 주택정책인 만큼 정부의 주택정책에 적극 반영해 주시기 바란다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 양천구 목동신시가지 7단지 아파트가 최근 재건축조합 설립인가를 받은 이후 에너지경제신문이 현장을 직접 찾았다. 목동 7단지는 여느 노후 아파트와 크게 다르지 않았다. 지어진 지 40년이 넘은 외벽과 지상에 빼곡히 주차된 차량, 페이트가 벗겨진 외벽은 오랜 세월의 흔적을 보여줬다. 하지만 단지 밖 공인중개업소에서 가장 많이 들린 이야기는 재건축으로 목동 최고가 아파트가 바뀔 수 있다는 전망이었다. 시장 분위기는 호가에서도 확인된다. 네이버부동산 기준 목동신시가지 7단지 전용 74㎡(공급면적 약 23평) 매물은 3년 전 약 20억원 수준에서 현재 25억원 안팎까지 올랐다. 재건축 기대감이 커지면서 집주인들이 매도 호가를 높이고 있다는 것이 인근 공인중개업소의 설명이다. 목동 주민들은 같은 신시가지라도 '앞단지'와 '뒷단지'를 구분한다. 목동신시가지 1~7단지는 '앞단지', 8~14단지는 '뒷단지'로 불린다. 앞단지는 행정구역상 목동에 속하고 목동역과 오목교역, 현대백화점, 학원가 접근성이 뛰어나다. 반면 8~14단지는 행정구역상 신정동에 속해 상대적으로 낮은 가격대를 형성해 왔다. 가령 신정동에 위치한 '목동센트럴아이파크위브'는 단지 안에 신남초등학교가 위치한 이른바 '초품아' 단지임에도 전용 59㎡(20평대) 기준 시세가 12억 원대 중반 수준을 형성하고 있다. 또 다른 신축 단지인 '어반클라쎄 목동' 역시 신목초와 목동중 등 목동에서도 손꼽히는 학군을 배정받지만, 분양 당시인 2023년 전용 59㎡(23평형) 기준 약 7억4000만원의 분양가에도 초기 분양이 순조롭게 이뤄지지 못했다. 한 부동산 전문 유튜버는 “목동에 오래 거주한 사람들 사이에서는 흔히 말하는 목동은 앞단지(1~7단지)를 의미하는 경우가 많다"며 “앞단지 중심의 생활권과 커뮤니티에 대한 인식이 강하게 형성돼 있다"고 설명했다. 이어 “행정구역상 신정동에 위치한 단지들은 이름에 '목동'을 사용하더라도 시장에서는 앞단지와 동일한 프리미엄을 인정받지 못하는 경우가 적지 않다"며 “이 같은 지역 인식이 신정동 일대 아파트와 앞단지 간 가격 차이에도 영향을 미치는 요인 중 하나"라고 분석했다. 앞단지 안에서도 최고가는 늘 주상복합의 차지였다. 목1동에 위치한 '트라팰리스'와 '현대하이페리온'은 오랫동안 목동을 대표하는 고급 주거지로 꼽혔다. '트라팰리스'는 드라마 '별에서 온 그대'​에서 배우 전지현이 연기한 천송이의 집 촬영지로 알려지며 전국적인 인지도를 얻었다. 가장 작은 평형도 40평대부터 시작하는 대형 평형 위주로 구성돼 목동 부촌의 상징으로 자리 잡았다. 현대하이페리온 역시 목동의 대표 랜드마크다. 단지 지하가 현대백화점과 직접 연결돼 쇼핑과 문화생활을 편리하게 누릴 수 있으며, 장영란이 트라팰리스에서 이사해 현재 거주 중인 곳으로 알려지면서 다시 한 번 화제가 됐다. 현재도 목동 최고가 자리는 주상복합이 차지하고 있다. 네이버부동산 기준 현대하이페리온 1차의 가장 작은 평형인 53평형은 31억원의 호가를 형성하고 있으며, 트라팰리스의 최소 평형인 42평형 역시 29억8000만원에 매물이 나와 있다. 같은 목1동에 살더라도 “하이페리온이나 트라팰리스에 산다"는 말은 부러움의 대상이었다는 것이 주민들의 공통된 설명이다. 하지만 최근에는 분위기가 달라지고 있다. 재건축조합 설립인가를 받은 목동신시가지 7단지가 목동 집값의 새로운 기준이 될 수 있다는 기대가 커지면서다. 인근 공인중개업소에서는 “재건축이 완료되면 하이페리온과 트라팰리스를 넘어 평균 호가 40억 대의 목동 최고가 단지가 될 가능성이 있다"는 전망도 나오고 있다. 7단지는 목동신시가지 가운데 핵심 입지로 평가받는다. 규모는 14단지가 더 크지만 행정구역이 신정동인 점을 감안하면 시장에서는 사실상 7단지를 목동을 대표하는 단지로 인식하는 분위기다. 목운초, 목운중 학군과 목동역, 현대백화점, 학원가를 모두 가까이 누릴 수 있는 입지에 현재 용적률도 약 125%로 낮고 대지지분이 넓어 일반분양 물량 확보가 유리하다는 평가를 받는다. 시장 기대감은 가격에서도 드러난다. 네이버부동산 기준 목동신시가지 7단지 전용 74㎡(공급면적 약 23평) 호가는 3년 전 약 21억원에서 현재 28억원 안팎으로 올라 약 7억원 상승했다. 인근 공인중개사는 “현재 가격은 낡은 구축이 아니라 앞으로 들어설 신축의 가치를 미리 반영한 것"이라며 “시장은 이미 7단지를 목동의 미래 랜드마크로 보고 있다"고 말했다. 재건축 사업도 본궤도에 올랐다. 조합은 지난 8일 조합 설립인가를 받은 데 이어 오는 10월 시공사 입찰공고를 낼 계획이다. 오세훈 서울시장이 지난달 치뤄진 지방선거에서 극적으로 당선되면서 시장 연임에 성공한 이후 이달부터 대치 은마와 잠실주공5단지 등 서울 내 주요 재건축 기대주들이 일제히 사업시행인가를 받는 등 훈풍을 탄 가운데, 목동 7단지도 '오세훈발' 재건축 패스트트랙에 편승해 속도를 내고 있다는 평가다. 조합 관계자는 “현재 삼성물산과 롯데건설이 적극적인 관심을 보이고 있다"면서도 “좋은 커뮤니티를 갖추면서도 공사비와 분담금을 낮추는 것이 가장 큰 목표지만, 최근 6단지처럼 단독 입찰 가능성도 있어 상황을 지켜보고 있다"고 말했다. 인근 공인중개업소에서는 재건축이 완료되면 평균 호가가 40억원 안팎까지 형성될 가능성도 내다봤다. 현재 호가를 감안하면 최소 15억원 이상의 시세 상승을 기대할 수 있다는 전망이다. 다만 이는 사업이 계획대로 진행되고 시장 여건이 유지된다는 전제 아래 나온 전망으로, 실제 입주 시점의 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 한때 목동의 부동산 자산가치는 주상복합 듀오인 하이페리온과 트라팰리스가 상징했다. 그러나 재건축이라는 거대한 변화 앞에서 목동 아파트 시장은 이미 다음 주인공인 신시가지 7단지를 바라보고 있다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 길나현 인턴기자 khilnayheon@gmail.com

이재명 대통령이 초고가 1주택에 대한 보유세 강화 가능성을 공식 언급하면서 정부의 부동산 세제 개편 논의가 본격화됐다. 정부는 이날부터 공급·금융·세제를 주제로 공개 토론을 시작하고 오는 23일 국민대토론회를 통해 부동산 정책의 큰 방향을 확정할 예정이다. 이 대통령은 14일 청와대에서 열린 국무회의에서 “대한민국 부동산 세제는 형평성 있는 조세가 가장 중요한데 현재 주택 분야는 제도가 많이 왜곡돼 있다"며 “조세 정상화가 필요하다"고 말했다. 이어 “집값을 잡기 위해 세금을 부과하는 것이 1차 목표가 아니라 조세를 정상화하는 것이 우선"이라고 강조했다. 특히 실거주 1주택이라도 초고가 주택은 별도의 세 부담이 필요하다는 입장을 내비쳤다. 이 대통령은 “100억원짜리 집도 실거주 1주택이면 거의 감면해 주는 것이 맞느냐는 논란이 있다"며 “초고가 주택은 세제를 강화하자는 데 대해 대체로 공감하는 것 같다"고 말했다. 이날 국무회의에서는 이례적으로 유튜브 생중계 댓글을 활용한 즉석 여론조사도 진행됐다. 초고가 주택의 추가 보유 부담에 대한 의견을 묻자 약 90%가 찬성 의견을 나타냈고, 초고가 기준으로는 시가 30억원을 선택한 의견이 가장 많았다고 정부는 전했다. 이에 이 대통령은 “30억원도 가혹한 것 아닌가"라며 “20억원으로 하면 우리 큰일 날 것 같다"고 말해 구체적인 기준 설정에는 신중한 태도를 보였다. 정부는 이날 국무회의에서 '부동산정책 주요 쟁점' 자료도 공개했다. 주택 공급과 금융, 세제 등 3개 분야 21개 의제를 중심으로 국민 의견을 수렴할 계획이다. 공급 분야에서는 재건축·재개발 규제 완화와 도심 유휴부지 활용, 공공·민간 공급 비중 등이 논의된다. 금융 분야에서는 정책대출과 전세대출, 이주비 대출 규제가 주요 의제로 제시됐다. 세제 분야에서는 종합부동산세 개편, 보유세 적정 수준, 장기보유특별공제 개편, 양도세 체계 등이 논의 대상이다. 국토교통부는 이날 오후 김윤덕 장관 주재로 첫 공개토론회를 열어 공급 확대 방안을 논의하고, 15일 금융위원회가 금융 분야를, 16일 재정경제부가 세제 분야를 각각 토론한다. 이어 오는 23일에는 이 대통령이 직접 주재하는 국민대토론회에서 각 분야 논의 결과를 종합해 향후 부동산 정책 방향을 제시할 예정이다. 우선 이날 첫번째로 열리는 주택 공급 관련 토론회에서는 민간 재개발이나 재건축 활성화를 위한 규제 완화 방안 등이 논의될 예정이다. 용적률을 높이고 대출 규제를 완화해 재개발·재건축을 유도해야 한다는 의견과 규제를 풀면 투기를 불러올 것이라는 전망이 맞서는 가운데 공급 규제에 관한 각계 의견을 청취한다, 용산 국제업무지구 등 도심 내 유휴부지 활용 여부, 공급 확대를 위해 다주택자 예외를 인정할 것인지 예외 없이 규제할 것인지도 주요 논의 과제다. 도시·건축 규제 유연화, 민간임대주택 공급 주체, 수도권 기관 지방 이전을 통한 수요 분산 방안도 의제로 오른다. 한편, 이날 국무회의에서는 오세훈 서울시장도 처음 참석해 재건축·재개발 관련 의견을 전달하려 했지만 별도의 발언 기회는 얻지 못했다. 이에 이 대통령은 서울시가 재건축·재개발 현황과 공급 부족 원인 등을 담은 보고서를 제출해 달라고 요청했다. 이번 논의는 공급 확대와 금융 규제, 조세 정상화를 하나의 패키지로 검토하겠다는 정부 기조를 공식화했다는 점에서 의미가 있다. 특히 초고가 1주택 보유세와 종합부동산세 개편 방향이 국민 의견 수렴과 공개 토론을 거쳐 구체화될 가능성이 커지면서 향후 부동산 시장의 핵심 변수로 떠오를 전망이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“확실히 매물이 줄었죠. 거래도 끊기는 분위기입니다." 지난 9일 호우특보와 함께 장대비가 쏟아지던 경기도 용인시 기흥역 인근의 한 부동산. 텅 빈 사무실에서 공인중개사 A씨가 노트북 모니터를 바라보며 대답했다. 정부가 용인 기흥구를 투기과열지구 및 조정대상지역 지정과 함께 토지거래허가구역(토허제)으로 전격 묶은 규제 효력이 발생(5일)한 지 나흘이 지난 시점이었다. 수인분당선 기흥역에 내리자 궂은 날씨에도 수십 명의 승객이 쏟아져 나왔다. 9개의 출구로 각기 바쁜 걸음을 했다. 기흥역세권은 서울 못지않은 인프라를 자랑하고 있었다. 역과 바로 연결된 AK플라자 기흥 내부에는 점심시간을 맞아 활기가 넘쳤다. 규제 폭탄을 맞아 침울할 것이라는 예상과 달리, 1층의 스타벅스는 주민들로 가득 차 있었다. 주민들의 일상은 평온해 보였다. 그러나 대단지 신축 아파트들이 즐비한 이곳의 주택 시장은 최근 숨가쁘게 달리고 있다. 역 바로 위에 위치한 힐스테이트 기흥은 120㎡ 기준 13억원 선에 시세가 형성돼 있다. 기흥역 롯데센트럴시티 115㎡는 9억8000만원, 기흥역 더샵 118㎡과 기흥역더퍼스트푸르지오 118㎡는 평균 매매가가 각각 11억5000만원과 10억8000만원 수준이다. 이는 작년 여름과 비교하면 1억~2억 정도 오른 가격이다. 이처럼 아파트 값이 상승하자, 국토교통부는 지난달 30일 집값 상승세가 가파른 용인시 기흥구를 투기과열지구와 조정대상으로 추가 지정했다. 대출과 청약, 세제 규제를 강화해 투기 수요를 차단하겠다는 의미다. 지정효력은 이달 5일부터 발생했다. 정부 당국이 반도체 클러스터 호재와 더불어 작년 경기 용인시 수지구 규제에 따른 풍선효과로 기흥구 집값이 과열됐다고 판단하자 '3중 규제' 족쇄를 채운 것이다. 기흥구 안에서도 처인구와 맞닿은 현장으로 이동했다. 기흥역에서 10번 버스를 타고 9분 거리에 위치한 기흥구 상하동의 쌍용아파트입구 삼거리. 버스에서 내리자마자 기흥역의 화려함은 사라지고 낡은 저층 건물들과 적막한 거리 풍경이 눈에 들어왔다. '투기 과열'이라는 단어와는 어울리지 않는 소박한 동네였다. 이곳에서 만난 공인중개사 B씨는 “최근들어 매물이 들어간 것은 사실이다"라며 “자세히는 모른다"라고 전했다. B씨는 상하동 인근에서 가장 시세가 높다는 '진흥더루벤스'로 가볼 것을 권하며 “건너편의 처인구 삼가동 아파트가 여기보다 1억원은 더 비쌀 겁니다. 거긴 새 아파트니까요."라고 말했다. 규제 지역인 기흥구보다 비규제 지역인 처인구의 아파트값이 더 비싼 '가격 역전' 현상이 벌어졌다는 설명이다. 정부는 10.15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 그러나 풍선효과, 반도체, GTX 호재 등 집값 상승세가 멈추지 않자 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 추가했다. B씨의 말대로 걸어서 10분 거리의 기흥 진흥더루벤스 2차 단지를 찾았다. 2008년에 준공된 이 아파트의 115㎡(35평형) 매매가는 4억원에서 4억5000만원 선. 서울 외곽 금천구의 35평형 평균 매매가(4억 9000만원)보다도 낮은 수준이었다. 다만 주민들 사이에선 아직 토허제 규제가 체감되지 않는 분위기였다. 단지 인근에서 김밥집을 운영하는 주민 C씨는 김밥을 말다 말고 되물었다. “토허제가 뭐예요? 우리는 그런 거 잘 몰라요… 그냥 그런가보다 합니다." 상하동에서 다시 10번 버스를 타고 처인구 삼가역에 도착했다. 상하동(기흥구)에서 삼가동(처인구)까지 오는데 불과 7분 밖에 걸리지 않았다. 이곳에서는 기흥구와 처인구의 경계가 불분명했다. 버스에서 내리자마자 상하동 공인중개사가 말한 처인구의 대장격 단지, '용인행정타운 두산위브 2단지'가 눈에 들어왔다. 2013년에 준공된 이 아파트는 확실히 상하동의 구축 단지들과 차별화되는 신축 아파트의 외관을 하고 있다. 용인행정타운 두산위브 2단지 115㎡(35평형)의 매매가는 5억 5000만 원 선으로, 바로 옆 동네인 기흥구 상하동보다 실제로 같은 평수 대비 1억 원가량 높게 형성돼 있다. 기흥구 상하동과 처인구 삼가동의 차이는 부동산 중개업소에서도 확인된다. 규제 탓인지 조용하던 기흥구 부동산들과 달리, 처인구 삼가동 일대 부동산 3곳은 모두 내방객들과 계약서를 체결하느라 분주한 모습이었다. 여기에 더해 2027년 3월 입주를 앞둔 인근의 '두산위브더제니스센트럴 용인' 분양권 (83㎡)이 최근 5억 1560만 원에 거래되는 등 처인구 삼가동 일대는 활기를 띈 모습이었다. 삼가역 인근 공인중개사 D씨는 “기흥구 토허제로 처인구 집값 상승을 기대하기는 아직 이르다"며 “기흥구를 토허제로 묶는 것으로 집값 문제가 해결될 거 같지는 않다. 어디까지 내려올지 모르겠다"고 귀띔했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 정수빈 인턴기자 chloejung0318@gmail.com

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 착공 전 단계인 '브릿지론'에서 준공까지 마친 '본PF' 단계로 옮겨가고 있다는 분석이 나왔다. 고금리 기조 이후 중도에 접기 어려운 사업은 준공까지 이어져 브릿지론 단계 리스크가 본PF 단계로 이동한 상황이다. 13일 부동산업계 등에 따르면 한국신용평가는 '8차 부동산PF 전금융권 현황 점검' 보고서에서 올해 3월 말 기준 금융권 PF 위험노출액(익스포저)가 170조원으로 2023년 말(231조원) 대비 감소세를 이어가고 있다고 분석했다. 유의이하비율은 전분기 말 8.4%에서 올해 1분기 9.7%로, 부실우려비율은 6.3%에서 7.1%로 상승하며 PF 건전성은 다시 악화되는 모습을 보였다. 부실 수준을 뜻하는 유의이하 사업장 잔액은 올해 1분기 16.4조원이었다. 전분기 말 14.7조원 대비 1.7조원 증가했다. 정리·재구조화 속도가 둔화되는 가운데 신규 부실 사업장이 유입된 영향이다. 완공 이후에도 회수가 어려운 사업장이 늘어나는 배경으로는 고금리 이후 이어진 부동산 시장 침체가 꼽힌다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “브릿지론 단계에서는 '건물을 지을 수 있느냐'가 핵심 리스크였다면, 본PF 단계에서는 '완공한 건물이 팔리느냐, 임대가 되느냐'가 핵심 리스크"라며 “부실이 본PF로 이동했다는 것은 결국 시장 수요가 위축됐다는 의미"라고 설명했다. 이어 “2022년 금리 급등 이후 신규 사업은 사업성이 떨어지면 착수를 미루거나 포기하는 사례가 늘었다"며 “반면 이미 상당 부분 진행된 사업은 중도에 접기 어려워 일단 준공까지는 갔지만, 이후 분양 부진이나 매각 지연으로 자금 회수가 막히는 사례가 증가해 본PF 단계로 부실이 넘어오는 것"이라고 말했다. 이 같은 흐름은 한신평 분석에서도 확인된다. 본PF 잔액은 2분기 중 약 0.9조원 증가해 경·공매 추진 사업장 내 본PF 비중은 전분기 16.7%에서 20.6%로 상승했다. 6월 말 기준 본PF 비중이 23.6%까지 확대돼 본PF 사업장의 유입 속도가 빨라지고 있는 모습이다. 한신평은 “기존 브릿지론 단계의 사업진행 리스크에 더해, 완공 이후 분양성과 부진 및 매각 지연에 따른 본PF 회수위험이 점차 부각되고 있다"고 분석했다. 실제 회수 여건도 악화되는 모습이다. 법원경매정보 자료에 따르면, 부동산 경매 매각률과 매각가율이 2024년 하반기에 최고점을 찍고 꾸준히 하락하고 있다. 5월 말 기준 매각가율은 58.2%까지 낮아졌다. 경매를 통한 사업장 해소가 지연되고 담보가치 회수와 관련한 불확실성이 높아지고 있는 것으로 풀이된다. 실제로 에너지경제신문이 금융투자협회 경공매 PF 매각추진 사업장 리스트를 직접 분석한 결과, 이같은 흐름을 보여주는 실제 사례들이 다수 확인됐다. 충남 천안시 성성동의 한 업무시설(감정가 약 3136억원)은 준공을 마쳤지만 아직 공매조차 개시되지 않은 상태다. 경기 부천시 내동의 한 물류센터(감정가 약 1802억원)는 완공 이후 화재보험 등 미비 서류를 보완하며 공매 절차를 밟고 있다. 인천 남동구 간석동의 한 주상복합 사업장(감정가 약 405억원)은 유치권 분쟁으로 매각이 장기화되고 있다. 오피스텔·도시형생활주택 일부 호수는 매입 협의가 무산됐고, 현장을 점유 중인 유치권자와의 협의도 수개월째 진전이 없는 상태다. 경남 김해시의 한 병원 건물(감정가 약 240억원)은 준공 후 전체가 공실로 남아 있고, 광주광역시의 한 주상복합 사업장(감정가 약 190억원)은 입주 지정일이 지나면서 수분양자들이 시행사를 상대로 소송을 진행 중인 것으로 확인됐다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

“정부에선 전세사기 피해자를 어떻게 보고 있는지 모르겠어요. 저는 피해자가 아닌 건가요?" 전세 계약 전 임대인의 근저당권 설정 여부·세금 체납 내역까지 확인한 20대 신혼부부. 이들이 계약할 당시에도, 지금도 전셋집의 등기부 등본은 깨끗하다. 그럼에도 전세 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했다. 13일 에너지경제신문이 이들을 만나 이야기를 들어봤다. 사건의 발단은 올해 1월 진행된 재계약이었다. 재계약 당시 1억7400만원에서 1억6000만원으로 감액 계약을 했다. 차액 1400만원을 돌려받았어야 했으나 임대인은 이를 반환하지 않았다. 당시 대리인으로 나선 집주인의 딸은 “가족들과 상의해보고 연락 주겠다"고 한 뒤로 답변 없이 이들을 차단했다. 알고 보니 계약 당시 임대인은 임대 사업자라는 사실을 숨긴 채 관련 의무 조항이 빠진 일반 임대차계약서를 작성했다. 임대인은 이들 부부가 거주하는 오피스텔의 다른 집도 소유하고 있었는데, 해당 집은 이미 경매가 진행 중인 것으로 알려졌다. 피해구제를 받기 위해 이들은 전세사기피해지원센터에 연락했다. 임대인과 문자로는 이미 임대차 계약을 종료하겠다고 이야기가 된 상태이지만, 피해지원센터에서는 “계약서 상으로는 계약이 끝난 게 아니기에 피해자로 인정받을 수 없다"고 했다. 현 시점에서는 사기 피해가 아니라 임대인의 채무불이행에 해당한다는 이야기다. 민사소송이라는 선택지도 있지만, 임대인이 돈이 없다고 버티고 있는 상황에서 승소하더라도 실질적인 보증금 회수를 기대하기는 어려운 실정이다. A씨는 “임대인이 가지고 있는 다른 집에 이렇게 문제가 많은 줄 알았다면 계약에 신중했을 것"이라며 “임차인 입장에서 서류상 확인할 수 있는 것은 전부 확인했다고 생각했는데도 이런 일을 당하니, 그동안 전세를 살며 무사했던 건 그저 운이 좋았기 때문"이라고 말했다. A씨는 임대 사업자 자격 기준을 강화해야 한다고도 했다. B씨는 “임대 사업자 등록 시 임대인의 부채비율이나 자산규모 등 실질적인 자본력을 검증하는 절차를 강화해야 한다"며 “이를 주기적으로 갱신하는 방안을 마련해야 자금을 돌려막기 하다가 생기는 피해를 줄일 수 있지 않겠냐"고 강조했다. 이재명 정부는 전세사기를 사회적 재난으로 인식하고 대책 마련에 속도를 내고 있다. 지난 2월 민주당 전세사기대책특별위원회는 전세사기 피해자 지원 강화를 위한 입법 과제를 구체화했다. 주요 방안으로 △경·공매가 종료된 전세사기 피해자를 대상으로 임차보증금의 일정 비율 회복을 보장하는 '최소보장제' △신탁사기 등 무권계약 피해자에게 경·공매 종료 전 최소보장금 '선지급-후정산' △'공동담보 피해자에게 경매 차익 일부 선지급' 방안이 마련됐다. 그 일환으로 국토교통부와 LH는 7월 중 공동담보 피해자의 경매 차익 일부를 선지급하는 방안을 실시할 예정이다. 11월에는 최소보장제와 선지급-후정산 제도를 실시할 계획이다. 2022년에 전세사기 문제가 불거진 이후, 피해자 선구제 논의가 이제야 구체화 된 이유는 결국 재원마련과 형평성 논란 때문이다. 진장익 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “그동안 개인이 맺은 사적 계약의 피해를 정부가 재정으로 보조해 주는 것이 맞느냐는 논의가 있어 왔다"며 “정부가 취약 계층에게 주거 복지 차원의 지원을 제공하듯, 전세사기 피해자 역시 복지적 관점에서 접근해 지원할 수 있는 것"이라고 봤다. 재원 확보 방안에 대해 진 교수는 부동산 상승기 때 정부와 지자체가 확보한 초과세수 수입을 활용할 필요가 있다고 제언했다. 부동산 시장에서 발생한 세수는 부동산에서 발생한 피해와 부작용을 치유하는 데 쓰이는 것이 타당하다는 것이다. 진 교수는 “늘어난 지방세 수입을 특별회계로 묶어 피해자 구제 재원으로 충당하는 방안도 있을 것"이라고 덧붙였다. 한편 정부의 구제 방안의 부실화 위험을 경계해야 한다는 목소리도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 선구제-후정산 방안에 대해 “전세 사고가 발생한 이후에 개입하는 사후 조치인 데다, 정부가 매입한 구상채권은 기본적으로 회수가 어려운 부실채권이 될 가능성이 매우 높다"며 “결국 국민의 세금이 대거 투입되지만 정작 채권 회수는 되지 않는 재정 부실화 문제를 초래할 수 있다"고 우려했다. 전문가들은 이 같은 대책이 진일보했다면서도 피해자들이 체감하는 실효성은 제한적일 수 있다고 지적한다. 또 여러 보완책에도 정교해지는 전세사기를 원천 차단하기는 어렵다고 봤다. 서 교수는 “작정하고 속이려는 수법이 워낙 다양한 데다, 근본적으로는 자산 가격 급등락 과정에서 전세금이 높아졌다가 집값이 하락하며 생기는 구조적 성격이 있기 때문"이라고 설명했다. 피해자 부부는 '골든쀼'라는 이름으로 인스타그램 계정을 운영하고 있다. 이들이 전세사기 피해 사실을 공유한 릴스(짧은 동영상)를 올리자 13일 기준 600개 가까운 댓글이 쏟아졌다. 이들이 놀란 이유는 최근에 전세사기 피해를 당한 사람들이 이렇게나 많고, 이렇게 다양한 사기 수법이 있는 줄 몰랐기 때문이었다. B씨는 “언론에서 많이 다루지 않으니 직접 겪기 전까지는 전세사기는 주춤한 줄 알았다"며 “당사자가 될 줄은 상상도 못했다"고 했다. 이들은 전세사기 피해자 인정 기준의 필요성에 공감하면서도 기준을 조금 더 유연화했으면 한다는 아쉬움이 있다고 했다. A씨는 “전세사기 방법은 너무 다양한데 피해자로 인정받기는 어렵다고 느꼈다"며 “일단 전세사기 피해자로 인정받기 못하면 안내를 받기가 어려워 어떤 것부터 알아봐야 하는지, 그 다음엔 뭘 해야 하는지 막막하다"고 말했다. 이어 “피해자로 인정 자체가 안됐으니 국가에선 이런 케이스가 있다는 사실도 알지 못할 것 아니냐"고 반문했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 송파구 올림픽선수기자촌아파트 재건축사업의 최대 쟁점인 중심상가 제척을 둘러싸고 새로운 논란이 불거지고 있다. 1988년 건설부 사업승인 고시와 준공서류 등에는 중심상가가 복리시설·중심시설 등으로 포함된 내용이 확인됐다. 이에 반해 추진위원회는 “현재는 법적·행정적으로 분리된 별개 부지"라며 맞서고 있다. 13일 에너지경제신문은 최근 1987년 건설부 고시 제55호와 1988년 준공통보서, 준공검사필증, 올림픽선수촌 착공 당시 건설개요 자료 등을 확보했다. 건설부 고시 제55호에는 올림픽선수·기자촌 건설사업이 대지면적 62만6641㎡ 규모의 하나의 사업으로 승인된 것으로 나타난다. 당시 건설개요 안내판에도 아파트 122개동 5540가구와 함께 중심시설, 편익시설, 체육시설 등이 동일 사업 시설로 기재돼 있다. 1988년 준공 관련 문서 역시 아파트와 중심상가, 스포츠센터 등 부대시설을 하나의 사업 아래 준공 처리한 정황을 담고 있다. 당시 서울시 자료에서도 중심상가는 판매·편익시설 등 '복리시설'로 분류돼 매각 절차가 진행된 것으로 확인됐다는 것이 상가 측 설명이다. 상가 측은 현재 중심상가와 아파트의 지번이 다르다는 이유만으로 별도 단지로 볼 수 없다고 주장한다. 올림픽선수촌은 조성 이후 행정 편의를 위해 아파트뿐 아니라 학교와 파출소, 주민센터, 교회, 중심상가 등을 각각 다른 지번으로 관리했을 뿐 애초 하나의 생활권으로 계획됐다는 것이다. 상가 측 관계자는 “중심상가만 따로 지번이 있는 것이 아니라 학교와 파출소, 주민센터 등도 각각 별도 지번"이라며 “지번이 다르다는 이유만으로 처음부터 별개의 사업이었다고 볼 수는 없다"고 말했다. 상가 측은 상가 소유주들의 실제 의사 역시 '단독 재건축'이 아니라 '통합 재건축'에 가깝다고 주장한다. 상가 측에 따르면 중심상가 소유주는 모두 304명이며, 지난달 20일 열린 소유주 총회와 서면결의서를 합치면 전체의 60% 이상이 아파트와 함께하는 통합 재건축에 동의했다는 설명이다. 또 추진위원회가 상가 제척의 근거 가운데 하나로 제시한 것으로 알려진 '임시관리인 명의 내용증명'에 대해서도 대표성과 권한에 문제가 있다고 주장했다. 상가 측은 “법원이 선임한 임시관리인의 역할은 관리단 집회를 개최해 정식 관리인을 선출하는 것"이라며 “상가 소유주들의 의사를 묻거나 통합·단독 재건축 여부를 결정할 권한은 없다"고 밝혔다. 이어 “임시관리인이 전체 소유주의 의견을 수렴한 적도 없고, 설령 단독 재건축 취지의 내용증명을 보냈더라도 이를 상가 전체의 의사로 볼 수는 없다"고 주장했다. 본지는 임시관리인에게 내용증명 발송 경위와 권한 범위 등에 대한 입장을 요청했으나, 임시관리인 측은 “건축·재건축 관련 부분은 잘 모르고, 당시 일도 오래전 일이라 지금은 잘 알지 못한다"며 별도의 입장을 밝히지 않았다. 반면 추진위원회는 주민공람 과정에서 배포한 소식지를 통해 올림픽프라자 상가는 법적·행정적으로 아파트와 분리된 별개의 부지라는 기존 입장을 유지하고 있다. 소식지에 따르면 추진위는 아파트 부지(방이동 89번지)와 중심상가(89-11번지), 스포츠센터(89-12번지)는 지번이 명확히 구분된 독립 필지이며, 폭 8m 이상 도로와 성내천 등으로 물리적으로 구분돼 주택법상 동일 주택단지로 보기 어렵다고 주장했다. 또한 1988년 준공 당시에도 아파트는 주거시설, 중심상가는 상업시설로 각각 사용승인을 받았고, 지난 30여 년간 관리주체와 회계, 관리체계 역시 독립적으로 운영돼 왔다고 설명했다. 추진위는 상가를 현 단계에서 정비구역에 포함할 경우 도시정비법상 추가 동의 절차와 행정절차가 필요해 정비구역 지정이 장기간 지연될 수 있다고도 주장했다. 추진위는 “상가 내부에서도 독자적인 사업 추진 움직임이 있는 상황에서 무리하게 정비구역에 포함하는 것은 상가 소유자의 자기결정권과 아파트 소유자의 재산권 모두를 침해할 수 있다"며 “현행 정비계획안은 사업의 신속성과 아파트 소유자의 재산권 보호를 위한 최선의 방안"이라고 밝혔다. 다만 추진위는 단지 내 개별 분산상가와는 협의를 이어가겠다는 입장이다. 추진위는 향후 중심상가 측이 충분한 동의를 확보한 공식 협상안을 제시할 경우 조합 설립 이후 상생 방안도 검토할 수 있다고 밝혔다. 본지는 주민공람 과정에서 새롭게 제출된 1987년 건설부 고시와 1988년 준공 관련 자료에 대한 추진위원회의 추가 입장을 듣기 위해 수차례 전화와 방문을 통해 접촉을 시도했으나, 추진위 측은 회의 중이라는 이유 등으로 기사 마감 시점까지 별도의 답변을 하지 않았다. 한편 송파구는 최근 추진위원회에 공문을 보내 상가 제척과 관련해 사실관계가 확정되지 않은 내용을 유튜브나 소식지 등에서 단정적으로 표현하지 말고, 주민 갈등을 유발할 수 있는 홍보를 자제해 달라고 요청했다. 정비업계에서는 이번에 공개된 최초 사업승인 및 준공 자료와 추진위가 제시한 법적 근거가 정면으로 맞서고 있는 만큼, 향후 송파구와 서울시가 정비구역 지정 과정에서 올림픽프라자의 법적 성격과 동일 주택단지 여부를 어떻게 판단할지가 사업의 핵심 변수가 될 것으로 보고 있다. 다만 이번에 공개된 사업승인·준공 자료가 현행 도시정비법상 정비구역 지정이나 동일 주택단지 판단에 어떤 법적 효력을 갖는지는 향후 관계 행정기관의 검토와 판단이 필요한 사안이다. 본지는 서울시를 통해 해당 문건이 주민공람 과정에서 송파구에 제출된 사실을 확인했고, 관련 자료에 대한 송파구의 검토 및 입장을 기다리고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“공공주택을 짓지 말자는 것이 아닙니다. 55년 동안 그린벨트로 희생한 사람들에 대한 대책부터 내놓으라는 것입니다." 서울 서초구 서리풀 공공주택지구 개발을 둘러싼 갈등이 행정소송으로 이어지고 있다. 주민대책위원회는 공공주택 공급 자체를 반대하는 것이 아니라 원주민 재정착 대책과 정당한 보상, 충분한 주민 협의가 선행돼야 한다고 주장하고 있다. 10일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 서리풀 공공주택지구는 서울 서초구 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 약 2만 가구를 공급하는 정부 핵심 주택공급 사업이다. 국토교통부는 올해 2월 서리풀1지구에 이어 지난달 서리풀2지구를 공공주택지구로 지정했다. 한국토지주택공사(LH)는 최근 이성훈 사장 취임 이후 착공 시기를 1년 이상 앞당기는 방안을 검토하는 등 사업 추진에 속도를 내고 있다. 반면 주민대책위는 전략환경영향평가와 주민 의견수렴 절차가 충분하지 않았고, 원주민 재정착과 보상 방안도 구체적으로 제시되지 않았다며 일부 주민들이 국토교통부를 상대로 공공주택지구 지정 취소를 구하는 행정소송을 제기했다고 밝혔다. 권영은 주민대책위 사무국장은 이번 소송이 사업 자체를 막기 위한 것이 아니라 지구 지정 과정의 적법성과 절차적 정당성을 확인하기 위한 것이라고 설명했다. 권 사무국장은 “전략환경영향평가와 주민 협의, 문화유산 보전 등 여러 절차가 충분히 검토되지 않았다고 판단해 소송을 제기했다"며 “사업을 무조건 반대하려는 것이 아니라 관련 절차가 법과 원칙에 따라 진행됐는지를 확인하는 것이 핵심"이라고 말했다. 그는 특히 보상 기준이나 원주민 재정착 방안이 제시되지 않은 상태에서 지장물 조사부터 추진되는 점을 우려했다. 권 사무국장은 “주민들은 앞으로 어떤 기준으로 보상을 받고 어디에서 다시 살아가게 되는지 아직 충분한 설명을 듣지 못한 상태"라며 “재정착과 보상에 대한 구체적인 설명 없이 조사부터 진행되면 주민들의 불안감이 커질 수밖에 없다"고 주장했다. 최성희 주민대책위원장은 인터뷰 내내 개발 자체보다 '55년 동안 이어진 희생'을 먼저 이야기했다. 최 위원장은 “정부는 수십 년 동안 이곳을 개발제한구역으로 묶어두며 서울의 허파라고 설명해 왔다"며 “환경 보전을 이유로 재산권 행사를 제한해 놓고 이제 와서 공공주택을 짓겠다며 주민들에게 떠나라고 하는 것은 쉽게 받아들이기 어렵다"고 말했다. 그는 “부모 세대부터 농사를 지으며 살아온 원주민들은 개발제한구역 지정 이후 재산권을 제대로 행사하지 못했고 생업 선택의 폭도 넓지 않았다"며 “국가 정책에 협조하며 살아왔는데 정작 개발이 시작되자 주민 희생에 대한 대책보다 공급 계획만 먼저 논의되는 현실이 안타깝다"고 말했다. 다만 공공주택 공급의 필요성 자체는 인정했다. 최 위원장은 “청년과 신혼부부를 위한 주택 공급이 필요하다는 점은 충분히 이해한다"며 “공공주택 공급 자체를 반대하는 것이 아니라 공익사업으로 희생하는 원주민들도 개발 이후 이 지역에서 계속 살아갈 수 있는 방안을 함께 마련해 달라는 것"이라고 강조했다. 이어 “공익사업이라면 공익을 위해 희생한 주민들의 재정착 권리를 먼저 보장하는 것이 순서"라며 “삶의 터전을 잃는 문제를 단순히 보상금 지급만으로 해결할 수는 없다"고 말했다. 또 “토지를 제공한 주민들이 정작 개발이 끝난 뒤에는 이 지역에서 다시 살 수 있을지조차 불확실하다"며 “국가 정책에 협조한 결과가 삶의 터전을 잃는 것이라면 어느 주민이 납득하겠느냐"고 반문했다. 그러면서 “정부가 주민들과 충분히 협의하고 신뢰를 쌓았다면 지금처럼 행정소송까지 이어지지는 않았을 것"이라며 “지금이라도 일방적으로 사업을 서두르기보다 주민들과의 대화를 우선해야 한다"고 말했다. 주민대책위는 지난 9일 작성한 '서리풀1지구 주민 요구사항'을 통해 공공주택 공급계획 재검토를 포함한 7개 요구안을 관계기관에 전달했다. 대책위는 현재 계획안을 기준으로 공공성 주택 공급 비율이 약 80% 수준인 것으로 보고 있다며 이를 재검토해 달라고 요구했다. 또 공공임대주택 비율을 조정하고 일반분양 및 원주민 재정착 물량을 확대해야 한다고 주장했다. 최 위원장은 “청년과 신혼부부를 위한 주택이 필요하다는 사실은 누구보다 잘 안다"며 “하지만 원주민이 배제된 공급 정책은 또 다른 갈등을 만들 수 있다"고 말했다. 이어 “토지를 제공한 주민들이 기존 생활권에서 안정적으로 다시 정착할 수 있는 현실적인 대책이 마련된다면 지금과 같은 갈등도 상당 부분 해소될 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 주민대책위는 단순히 사업을 반대하는 것이 아니라 서리풀1지구의 개발 방향도 재검토할 필요가 있다고 주장했다. 대규모 주택 공급에 그치기보다 인근 양재 AI 미래융합 혁신특구와 연계한 연구·업무·주거 복합도시로 조성해야 한다는 것이다. 최재만 주민대책위원장은 “서리풀1지구가 주택만 밀집한 베드타운으로 조성돼서는 안 된다"며 “양재 AI 미래융합 혁신특구와 연계해 자족용지와 업무시설, 미래산업 기반시설을 충분히 확보해야 한다"고 말했다. 이어 “공공주택 공급과 미래산업, 자족 기능, 원주민 재정착이 함께 이뤄지는 새로운 공공개발 모델을 만들 필요가 있다"며 “서울의 마지막 대규모 전략개발지라는 입지적 잠재력을 충분히 살려야 한다"고 강조했다. 주민대책위는 경부고속도로 양재나들목(IC) 이후 서리풀1지구를 통과하는 구간의 지하화 또는 상부공원화도 요구하고 있다. 고속도로로 단절된 생활권을 연결하고 도시 경쟁력을 높이기 위해 관계기관의 적극적인 검토가 필요하다는 주장이다. 최 위원장은 “사업 기간을 무리하게 단축하면서 개발을 추진하면 한 번 훼손된 자연환경과 공동체는 되돌리기 어렵다"며 “정부는 서민 주거 안정이라는 정책 목표뿐 아니라 개발 이후 도시의 모습과 주민들의 삶까지 함께 고려해야 한다"고 말했다. 주민대책위는 서리풀1지구 내 일부 구거부지와 도로부지가 개인에 의해 무단 점유돼 주민 통행에 불편을 주고 있다며 서초구의 실태조사와 행정조치도 요구했다. 대책위는 일부 하천부지와 도로부지가 막히면서 통행 불편뿐 아니라 안전사고 우려도 제기되고 있다며 관계 법령에 따라 점유 실태를 조사하고 통행 환경을 개선해야 한다고 주장했다. 또 사업계획 수립과 추진 과정에서 주민 의견이 충분히 반영될 수 있도록 서초구가 국토교통부와 LH, 서울시 사이에서 적극적인 행정적 역할을 해야 한다고 요청했다. 대책위는 앞으로도 행정소송과 별도로 국토교통부와 LH, 서초구 등 관계기관과 협의를 이어간다는 계획이다. 전략환경영향평가의 적정성과 개발제한구역 해제 절차, 주택 유형별 공급 비율, 원주민 재정착 방안 등을 지속적으로 제기하겠다는 입장이다. 국토교통부 관계자는 “주민들이 행정소송을 제기했다고 하지만 현재 구체적인 소송 내용은 확인이 필요한 상황"이라며 “택지사업은 법적 절차에 따라 추진되는 사업인 만큼 절차상 하자가 있을 것으로 보지는 않는다"고 말했다. 이어 “행정소송이 진행되더라도 집행정지나 가처분 결정이 없는 이상 토지이용계획 수립과 지구계획 등 후속 절차는 계속 추진할 계획"이라며 “현재 목표인 2028년 착공 일정에 맞춰 사업을 진행하면서 주민들과도 지속적으로 소통하겠다"고 밝혔다. 주민들이 제기한 지구지정 절차와 전략환경영향평가 적법성 논란에 대해서는 “위법 여부는 소송 과정에서 판단될 사안"이라면서도 “주민설명회와 협의체 구성 등 관련 절차는 법령에 따라 진행해 왔으며, 절차를 지키지 않고 사업을 추진할 수는 없다"고 설명했다. 그러면서 “공공주택 공급도 법과 제도가 허용하는 범위 안에서 추진되는 사업"이라며 “주민 의견을 경청하면서 대안을 찾을 수 있는 부분은 적극 소통해 나가겠다"고 덧붙였다. LH 관계자는 “기존 주민대책위와 운영해온 상생위원회, 민관공협의체 등을 활용하여 주민들과의 소통을 지속적으로 강화하도록 노력하겠다"고 밝혔다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr