다음 달 9일로 다주택 양도세 중과 유예가 끝나고 4월 17일부터 다주택자의 수도권·규제 지역 아파트 담보대출 만기 연장이 전면 중단되었다. 놀라운 사실은 정부의 규제로 서울 집값이 하락했을 거라는 예상이 완전히 빗나갔다는 것이다. 서울시가 실제 계약된 아파트 매매 사례를 전수 분석한 결과, 시장의 가격상승이 오히려 강해졌다. 20일 서울시가 공개한 한국부동산원의 '2월 서울 아파트 매매 실거래가격지수'에 따르면, 지난 2월 서울 아파트 실거래가는 전월 대비 1.9% 상승했다. 이는 지난 1월의 상승 폭을 앞지른 것이다, 하지만 진짜 문제는 정부 규제의 직격탄을 월세 시장이 맞고 있다는 것이다. 이사철이 한창이지만 서울 아파트 전세 물건은 2년 전에 비해 절반 가까이 줄어든 것으로 나타났다. 19일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 1만5427건으로 2년 전인 2024년 4월18일(3만750건) 대비 49.9% 줄어든 것으로 나타났다. 2년 실거주 의무가 부여되면서 갭투자가 차단된 영향이 컸다. 전세 품귀 속에서 기존 전세 계약 갱신을 택하는 세입자가 늘었고 전세 매물은 귀해진 상태다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1분기 서울 아파트 전세 거래 3만1458건 가운데 갱신 계약은 1만5719건으로 그 비중이 49.9%에 이르렀다. 1년 전 같은 기간(38.8%)과 견줘 11%포인트 이상 늘어난 수치다. 게다가 한국부동산원의 주택가격동향조사를 보면, 지난달 서울 아파트 평균 전세가는 6억149만원으로 6억원선을 넘어섰다. 서울 아파트의 매매가격은 상승세가 주춤한 가운데 전셋값이 오르자 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)도 지난달 52.1%로 11개월 만에 상승 전환했다. 수요,공급의 원칙에 따라 다주택자가 매물을 많이 내놓으면 수요의 변동이 없다면 공급이 증가하기 때문에 매매가는 하락한다. 하지만 임차수요에서 매매수요로 전환된 이들이 매매시장으로 들어와 매매수요를 늘린다면 다시 매매가격은 원래 가격으로 돌아가고 수요가 좀더 급격하게 증가하면 매매가가 전보다 더 오른다. 정부의 규제와 전세 품귀로 인해 매매시장으로 넘어오는 임차수요는 중저가 매매시장에 좀 더 집중될 거라는 예상은 들어맞고 있다. 6억 정도 전세로 살던 사람이라면 그동안 저축을 했을 것이고 그렇다면 7-8억 짜리 집은 일부 대출을 통해 충분히 살 수 있을 거다. 마찬가지로 그보다 싼 3-4억의 전세를 살던 사람도 6억 이하의 집을 사려고 할 것이다. 임대 물건 부족으로 중,저가 시장의 매매시장의 수요가 늘어났다. 그 결과 서울시 전수 조사에서 이 중저가 시장이 살아나면서 2월에 가격이 전월 대비 1.9%가 오른 결과치가 나왔다고 생각한다. 문제는 전세가 아니라 월세 물건이 부족하다는 점이다. 서울 아파트 월세 물건은 1년 전 대비 24.9%, 2년 전 대비 16.9% 줄어든 1만5009건으로 집계됐다. 전세난 속에서 월셋집이라도 구하려는 임차인들이 늘어나면서 월세나 반전세 물건의 소진 속도가 빨라지고 있다는 것이 시장의 분석이다. 부동산원 시세 기준 서울 아파트 평균 월세가는 지난달 152만8천원으로, 월별 역대 최고치를 갈아치웠다. 민간 임대공급은 줄고, 공공임대나 사회주택도 여전히 부족한 상황에서 중,저가의 전세를 살던 사람들은 매매시장으로 옮겨 갈 수 있겠지만 보증금이 없어 월세로 살아야 하는 사람들은 또다시 깡통전세의 구렁텅이로 몰려가는 건 아닌지 걱정이 앞선다. 전세 보증금이 없어 월세를 선택해야만 하는 서민층의 주거 불안이 심해지는 상황이 현실이 되는 건 아닌지 걱정스럽다. 공공주택, 사회주택의 확충 등 정부의 임대시장 대책이 시급하다. bienns@ekn.kr

롯데건설이 아파트형 주택과 오피스텔로 구성된 '정동 롯데캐슬 136' 17일부터 견본주택을 열고 분양을 시작한다. 직주 근접성이 뛰어나 직장인, 신혼부부 수요가 높을 것으로 예상됐다. 에너지경제신문이 견본주택이 위치한 서울 용산구 한강대로 일원을 직접 방문한 결과, 현장에서는 투자 목적 중장년층이 눈에 띄었다. 정동 롯데캐슬 136은 서울 중구 순화동 일원에 위치해 시청·서울역·광화문과 가깝다. 금융기관이나 대기업 본사, 언론사, 공공기관 등 서울 도심에 위치한다는 점에서 직장인들의 실수요가 높을 것으로 예상된다. 뛰어난 교통 편리성도 장점이다. 인근에 지하철 1·2·4·5호선과 수도권 광역급행철도(GTX), 공항철도 등 6개의 주요 노선 이용이 가능하다. 2호선 시청역과 충정로역·5호선 서대문역·4호선 회현역·경의중앙선 등이 지나는 서울역이 주변에 있어 강남과 여의도, 용산 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다. 현장에서는 투자자들을 대상으로 한 마케팅이 눈에 띄었다. 아파트 전세시장이 위축되고 오피스텔 공급이 감소됨에 따라 2015년 이후 월세가격지수가 사상 최고치를 기록했음을 강조했다. 단지 주변으로 개발 호재가 있다는 점도 강조했다. 분양 관계자는 “인근에 300석 규모의 호암아트홀은 1100석 규모로 재개발 예정이고, 서소문 빌딩 재개발이 끝나면 삼성그룹 금융 타운이 조성된다"며 “서울역으로 향하는 길목에는 북부 역세권 개발사업부지가 조성돼 코엑스처럼 개발될 것"이라고 설명했다. 현장에서 투자 목적의 중장년층이 많은 이유중 하나는 이 단지가 비규제상품이기 때문이다. 아파트형 주택과 오피스텔로 구성돼 아파트와 달리 최초 분양자에 한해 실거주 의무가 적용되지 않는다. 만 19세 이상 국내 거주자일 경우 청약통장 여부와 거주 지역에 상관없이 청약이 가능하다. 재당첨 제한에서도 자유롭다는 점이 특징이다. 이 단지는 최대 20층, 1개 동이다. 아파트형 주택(59㎡) 102세대와 오피스텔(118㎡·119㎡) 34실로 구성된다. 이 중 임대를 제외한 아파트형 주택 62세대와 오피스텔 34실이 일반분양 대상이다. 아파트형 주택은 중·소형 평형 중심으로 실용성을 갖췄고, 오피스텔은 중형이라는 점에서 2인 가구 수요도 겨냥했다. 평형은 아파트형 주택은 3가지 타입이 있고 오피스텔은 2가지 타입이 있다. 아파트형 주택의 경우 A·B 타입은 공용욕실의 위치만 다를 뿐 거의 유사하다. C타입은 1.5룸 형태의 호텔구조다. 순환구조를 가지고 있어 동선이 연결된다는 특징이 있다. 견본주택에는 아파트형 주택 59㎡ B타입과 오피스텔 119㎡O타입 유닛이 마련됐다. 59㎡ B타입은 2.4m의 높은 층고를 가져 답답함이 없었다. 3베이 판상형 구조와 ㄷ자형 주방이 적용됐다. 침실 붙박이장이나 드레스룸이 넉넉히 설계됐다. 거실 창의 경우 한쪽이 고정돼있는 것이 보통이지만 양쪽 모두 개폐가 가능했다. 오피스텔 119㎡O타입에는 4베이 판상형 구조로 펜트리 3개와 드레스룸 등이 조성됐다. 오피스텔 역시 2.4m 층고를 가진다. 견본주택을 방문한 40대 여성은 “세탁실이 욕실과 이어져있는 동선이 마음에 든다"고 말했다. 욕실과 다용도실, 건식 세면대가 이어져있는 구조로 세탁실은 붙박이장처럼 안으로 들어가있다. 세탁기와 건조기 모두 들어가는 구조지만 프리스탠딩형 세탁기만 기본으로 제공되고 건조기는 해당되지 않는다. 아파트형 주택과 오피스텔 모두 냉장고·세탁기·시스템에어컨이 무상 옵션으로 제공된다. 추가적인 확장비 없이 모두 분양가에 포함된다. 분양가는 아파트형 주택 14억6100만~14억9900만원, 오피스텔 25억9895만~26억7120만원이다. 현장에서 만난 60대 남성은 “분양가가 높다고 생각했지만 입지나 확장이 돼서 나오는 점을 감안하면 이해되는 가격"이라고 말했다. 다만 1개 동으로 구성돼있고 세대수가 136가구로 적어 커뮤니티 규모가 작다. 그럼에도 피트니스, 실내골프 시설을 조성될 예정이다. 오피스텔 청약 접수일은 22일이며 아파트형 주택 청약 접수일은 27일이다. 당첨자 발표일은 30일이다. 정당계약은 오피스텔은 다음 달 1일, 아파트형 주택은 11일부터 13일까지 3일간 진행된다. 입주는 2027년 4월 예정이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 대통령의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공) 손질 발언을 계기로 부동산 세제를 둘러싼 sh논쟁이 확산되고 있다. 보유 기간만으로 과도한 세제 혜택을 주는 구조에 대한 문제 제기가 나오면서, 장특공 축소 가능성이 시장의 핵심 변수로 부상하는 모습이다. 22일 부동산업계 등에 따르면 장특공 폐지 논란의 출발점은 이재명 대통령의 최근 공개 발언이다. 이 대통령은 장기보유특별공제가 보유기간만으로도 높은 공제율을 인정하는 구조에 대해 문제를 제기하며, “실제 거주 여부와 관계없이 장기간 보유했다는 이유만으로 세 부담을 크게 줄여주는 것은 조세 형평에 맞지 않는다"고 밝혔다. 특히 실거주 요건 없이 보유만 한 1세대 1주택자를 중심으로 제도 손질 필요성을 언급하면서, 장특공 적용 기준을 '보유'에서 '거주' 중심으로 전환해야 한다는 입장을 내비쳤다. 아울러 제도 개편 방식과 관련해 일정 기간 유예를 둔 단계적 축소 구상도 함께 제시했다. 우선 약 6개월의 유예기간을 거친 뒤 보유기간에 따른 공제율을 현행 대비 절반 수준으로 낮추고, 이후에는 해당 공제 자체를 폐지하는 방안까지 검토할 수 있다는 취지다. 이 같은 발언이 알려지자, 단순한 문제 제기를 넘어 구체적 개편 시나리오가 제시된 것으로 받아들여지면서 시장에서는 세 부담 증가 가능성을 즉각 반영하는 움직임이 나타났다. 대통령 발언은 형식적으로는 '비거주 1주택자'에 한정돼 있지만, 장특공 구조 자체가 보유기간과 거주기간을 합산해 공제율을 산정하는 방식이어서 실제 영향은 그 범위를 넘어설 수 있다는 지적이 나온다. 현행 제도는 보유기간 최대 40%, 거주기간 최대 40%를 각각 인정해 합산 최대 80%까지 공제하는 구조다. 이 때문에 보유기간에 대한 공제 비중이 축소되거나 제외될 경우, 실거주 기간이 충분하더라도 전체 공제율이 크게 낮아지는 문제가 발생한다. 예컨대 10년 이상 보유·거주한 1주택자의 경우 현재는 최대 공제율 80%가 적용되지만, 보유 공제가 축소될 경우 거주기간에 해당하는 40%만 인정되거나, 실제 거주기간이 짧다면 20% 내외 수준으로 공제율이 떨어질 수 있다. 결과적으로 동일한 보유·거주 조건에서도 과세표준이 크게 늘어나면서 양도세 부담이 수배 수준으로 증가하는 구조가 된다. 시장에서는 이러한 구조적 특성 때문에 정책 대상이 비거주자에 한정되더라도, 제도 개편이 현실화될 경우 장기 실거주 1주택자까지 세 부담 증가가 확산되는 '연쇄 효과'가 불가피하다는 분석이 나온다. 정치권 반응은 엇갈렸다. 더불어민주당은 “세제 개편을 검토한 바 없다"며 확대 해석을 경계한 반면, 국민의힘은 “실거주 1주택자까지 겨냥한 세금 인상"이라며 공세를 강화했다. 고가 주택 보유층과 직결된 사안인 만큼 정치적 부담이 반영된 대응이라는 해석이 나온다. 장기보유특별공제는 주택을 일정 기간 보유하거나 거주한 뒤 매도할 때 발생한 양도차익의 일부를 공제해주는 제도다. 현행 소득세법상 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·거주하면 공제율은 최대 80%까지 올라간다. 다만 양도세 비과세 기준이 12억원으로 설정돼 있어, 실제로는 고가 주택 보유자에게 혜택이 집중되는 구조라는 평가가 많다. 이 제도는 2008년 도입 당시 15년 이상 보유 시 최대 45% 공제에 그쳤지만, 이후 여러 차례 개편을 거치며 공제율이 확대돼 왔다. 그 결과 양도차익이 클수록 절세 효과가 커지는 구조가 형성됐고, 고가 주택 보유자에게 유리한 '역진적 혜택'이라는 비판과 함께 이른바 '똘똘한 한 채' 선호를 자극한다는 지적도 이어졌다. 실제 장특공이 고가 주택에 유리하게 작동한다는 분석도 나온다. 경제정의실천시민연합(경실련)의 시뮬레이션에 따르면, 서울 강남권 아파트를 10년 보유 후 매도할 경우 1세대 1주택 비과세(12억원)와 장특공 최대 80%를 적용하면 실효세율이 한 자릿수 수준까지 낮아질 수 있는 것으로 나타났다. 양도차익 규모가 클수록 세후 수익이 크게 유지되는 구조다. 시장에서는 정책 불확실성을 가장 큰 변수로 보고 있다. 세제 변화 방향이 명확하지 않은 상황에서 매도 시점을 판단하기 어려워 거래 위축으로 이어질 수 있다는 분석이다. 장특공 축소 시 세 부담이 얼마나 커지는지는 구체적인 수치에서도 확인된다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면, 동일한 보유·거주 조건에서도 공제 구조가 바뀌는 순간 과세표준이 크게 늘어나며 세금이 급증하는 구조다. 예를 들어 10년 전 10억원에 취득한 주택을 2년 거주 후 40억원에 매도하는 경우를 가정하면, 현행 제도에서는 보유기간과 거주기간을 합산해 공제율 48%가 적용된다. 이 경우 과세 대상 양도차익이 절반 가까이 줄어들면서 양도세는 약 4억6000만원 수준으로 계산된다. 반면 보유기간 공제를 제외하고 거주기간만 반영할 경우 공제율은 16%로 급감한다. 과세표준이 크게 늘어나면서 양도세는 약 7억9000만원 수준까지 증가한다. 동일한 거래임에도 세 부담이 3억원 이상 늘어나며, 증가율로 보면 약 70% 가까이 확대되는 셈이다. 차익 규모가 더 큰 고가 주택일수록 증가 폭은 더 커진다. 장특공은 공제율이 높을수록 과세표준을 직접 줄이는 구조이기 때문에, 공제율이 낮아지면 그만큼 과세 대상 금액이 직선적으로 늘어난다. 이로 인해 수십억 원대 양도차익이 발생하는 경우에는 세 부담 증가가 수억 원 단위로 확대되는 구조다. 단순한 사례에서도 유사한 흐름이 나타난다. 10억원에 취득해 20억원에 매도한 1세대 1주택자가 10년 보유·거주한 경우, 현행 제도에서는 비과세 구간과 장특공을 적용하면 세 부담이 약 1400만원 수준에 그친다. 그러나 공제율이 절반 수준으로 축소될 경우 세금은 약 7700만원으로 증가한다. 공제율 변화만으로 세 부담이 5배 이상 뛰는 셈이다. 이처럼 장특공은 '공제율 몇 % 조정' 수준의 변화로 보이지만, 실제로는 과세표준 자체를 크게 바꾸는 구조이기 때문에 세 부담에 미치는 영향은 비선형적으로 확대된다. 시장에서는 이러한 특성 때문에 제도 개편이 현실화될 경우 고가 주택뿐 아니라 중간 가격대 1주택자까지 체감 세 부담이 크게 늘어날 가능성이 높다는 분석이 나온다. 자산 규모가 커질수록 세 부담 증가 폭은 더욱 확대되는 구조다. 이에 따라 고가 주택 보유자일수록 정책 변화에 민감하게 반응할 가능성이 크다는 분석이 나온다. 부동산 시장 구조에도 변화 가능성이 제기된다. 한 부동산 전문가는 “장특공 축소는 단순한 세제 조정이 아니라 상급지로 이동하려는 수요 자체를 억제하는 효과를 낼 수 있다"며 “세 부담 증가로 기존 주택 매각 자금이 줄어들면 주거 상향 이동이 어려워질 수 있다"고 분석했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “서울 아파트 평균가격이 15억원을 넘고 중위가격이 12억원 수준인 점을 고려하면 장특공 조정 대상에 포함되는 1주택자가 상당수에 이를 수 있다"며 “고가주택 중심으로 이사 수요가 감소하면서 거래 위축으로 이어질 가능성이 있다"고 말했다. 반면 장특공 개편 필요성을 강조하는 목소리도 나온다. 정택수 경실련 부동산국책사업팀 부장은 “부동산 시세차익에 대한 과세는 강화될 필요가 있다"며 “고가 주택 보유자에게 집중된 세제 혜택이 조세 형평성을 훼손하고 있다"고 지적했다. 이어 “1세대 1주택 비과세 기준이 이미 12억원까지 설정돼 있는 상황에서 추가 공제까지 적용되는 것은 과도하다"며 “제도 전반에 대한 재검토가 필요하다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 주요 재건축 현장에서 상가를 둘러싼 갈등이 다시 부상하고 있다. 과거에는 상가 소유자의 아파트 분양 자격을 둘러싼 법적 해석이 핵심 쟁점이었다면, 최근에는 사업 구조 변화에 따른 '이익 배분'과 의사결정의 투명성이 갈등의 중심으로 이동하는 양상이다. 잠실 장미아파트와 압구정 재건축 사례는 이러한 흐름 변화를 단적으로 보여주는 대표 사례로 꼽힌다. 21일 에너지경제신문 취재를 종합하면 장미아파트 재건축 사업은 2020년 조합 설립 당시 상가와 아파트의 재산과 이익을 각각 분리 정산하는 '독립정산제'를 전제로 출발했다. 당시에는 준주거지역 종상향을 통해 상가 이전과 주상복합 개발을 병행하는 방안이 유력하게 검토됐지만, 서울시 신속통합기획 적용 이후 사업 방향이 크게 틀어졌다. 상가 부지가 공동주택용지로 반영되면서 기존 '상가 이전' 중심 구조에서 '아파트 편입' 중심 구조로 재편됐고, 토지 이용 방식 변화와 함께 사업성 구조 역시 근본적으로 달라졌다는 평가다. 상가 측에 따르면 장미아파트 A·B종합상가 부지는 약 6700평 규모로, 상당 부분이 공동주택용지로 활용되는 구조다. 이로 인해 가구 수 증가 등 사업성이 확대됐으며 400가구 이상 추가 공급이 가능한 여지가 생겼다는 주장이다. 사업 규모 역시 10조 원대 수준까지 확대될 수 있다는 입장이다. 김의천 장미아파트 상가 재건축협의회장은 “상가 부지가 단순 부속 시설이 아니라 사업성 확대의 핵심 토지로 기능하게 됐다"며 “그에 상응하는 권리 배분이 이뤄져야 한다"고 주장했다. 이번 갈등은 상가 측이 상가 존치가 아니라 주거전환 확대를 요구하고 있다는 점에서도 기존 사례와 결이 다르다. 공실 리스크와 수익성 저하를 고려할 때 상업시설 비중을 줄이고 주거 비중을 높이는 것이 사업 전체 수익성을 높이는 방향이라는 판단이다. 실제 상가 측은 주거전환 비율을 85% 수준까지 확대해야 한다는 입장이지만, 최근 정비계획에는 약 76% 수준만 반영된 것으로 전해졌다. 상가 측은 “비율 자체보다 산정 근거와 협의 과정이 공개되지 않았다는 점이 더 큰 문제"라며 “정비계획 원안도 확인하지 못한 채 결과만 통보받았다"고 반발하고 있다. 갈등의 배경에는 협의 구조에 대한 불신이 깊게 자리하고 있다. 상가 협의회에 따르면 지난 3년간 조합, 특히 2기 집행부는 상가 측과의 공식 협의 테이블을 단 한 차례도 마련하지 않았으며, 면담 요청에도 응하지 않는 등 사실상 접촉이 차단된 상태였다는 주장이다. 이런 상황에서 조합은 상가 측 동의율이 9.1%에 불과함에도 아파트 조합원을 포함한 전체 동의율 71.5%를 근거로 정비계획안 입안을 추진한 것으로 전해졌다. 상가 측은 이를 “절차 요건만 충족한 채 실질 협의를 배제한 일방 추진"이라고 규정하고 있다. 행정당국도 중재에 나섰다. 송파구청은 공문을 통해 조합과 상가 간 충분한 협의를 거칠 것을 수차례 권고했지만, 상가 측은 조합이 협상단 구성 이전에 계획안을 상정하는 등 협의보다 사업 속도를 우선시했다고 주장한다. 상가 측은 “정비계획 원안 공개 없이 결과만 통보하는 방식은 협상이 아니라 일방 통보에 가깝다"고 지적했다. 법적 리스크 역시 갈등을 증폭시키는 핵심 변수다. 현행 도시정비법 시행령은 상가 소유자에게 원칙적으로 상가를 공급하도록 규정하고 있으며, 아파트 분양은 제한된 예외 요건을 충족할 때만 가능하다. 특히 상가를 분양받고 남은 권리가액이 '아파트 최소 분양단위 추산액'을 넘어야 하는데, 장미아파트는 최소 평형 기준이 기존보다 상향되면서 기준 금액이 높아졌다. 이에 따라 권리가액이 낮은 소액 지분 상가 조합원은 요건 충족이 어려워질 가능성이 커졌고, 일부는 현금청산 대상에 포함될 수 있다는 우려도 나온다. 관련해 조합 측은 본지에 입장 표명을 하지 않겠다는 뜻을 밝혔다. 이 같은 갈등은 특정 단지에 국한된 문제가 아니라는 지적도 나온다. 압구정3구역 역시 상가를 둘러싼 구조적 제약을 안고 있는 대표 사례다. 단지 중앙에 위치한 상가 특성상 정비구역에서 제외하거나 분리 개발이 어렵고, 지분 쪼개기(재건축 아파트 입주권을 확보하기 위해 조합설립인가 이전에 상가의 전유부분이나 지분을 여러 개의 소규모 지분으로 쪼개는 행위) 영향으로 일부 상가 수가 기존 160여 개에서 200여 개 이상으로 증가한 것으로 전해지면서 이해관계가 더욱 복잡해졌다. 조합 입장에서는 조율해야 할 권리자가 늘어난 반면, 상가 측 내부에서도 권리 배분 요구가 다양해지는 구조다. 한 현장 관계자는 “압구정 3구역의 경우 과거부터 상가 지분 쪼개기 문제가 누적돼 있어 재건축 추진 과정에서 핵심 변수로 작용할 가능성이 크다"며 “건축행위 제한 이전에 신축이 이뤄지면 상가 지분이 더 세분화되면서, 향후 아파트 철거 시점까지도 권리 관계가 복잡하게 얽힐 수 있다"고 했다 이어 “상가 한 곳에 2~3명 이상이 공동지분 형태로 얽혀 있는 경우가 많아, 추후 상가 존치나 분할 여부를 둘러싼 합의가 쉽지 않은 구조"라며 “토지가 아닌 상가 분양을 목적으로 한 투자 성격이 강한 만큼 이해관계 충돌이 불가피하다"고 설명했다. 그는 “필지 단위가 쪼개져 있거나 상가 소유주 수가 많은 구역은 1대1 재건축도 쉽지 않아, 일정 기간 사업 지연 가능성도 배제하기 어렵다"도고 했다. 현행법상 상가 조합원에게는 원칙적으로 상가를 분양해야 하지만, 사업 속도를 고려해 일부 상가에 아파트 분양을 허용하는 사례도 나타나고 있다. 다만 이는 명확한 법적 권리가 아니라 사업장별 합의에 기반한 예외적 운영에 가까워 분쟁 가능성을 내포하고 있다. 조합 측은 “정비계획 확정 이후 세대수 등을 기준으로 상가 조합원과 협의를 진행해왔으며 현재 설명회도 잡혀 있다"라며 “일부 문제 제기는 과장된 측면도 있으며 사업 과정에서 자연스럽게 해소될 사안"이라고 밝혔다. 두 사례는 모두 상가 처리 문제에서 출발했지만 갈등의 성격은 다르다. 압구정이 '아파트 분양 가능 여부'라는 법적 해석 문제에 가깝다면, 장미아파트는 '확대된 사업성을 어떻게 배분할 것인가'라는 경제적·협상적 문제에 가깝다. 전자는 판례에 따라 결론이 달라지는 사안이고, 후자는 협의 구조와 정보 공개 수준에 따라 갈등 강도가 좌우되는 사안이다. 실제로 법적 환경도 불확실성을 키우고 있다. 도시정비법 시행령을 둘러싸고 '상가를 포기하는 경우'를 어떻게 해석할지를 두고 판례가 엇갈리고 있기 때문이다. 과거에는 정관 변경만으로 아파트 분양이 가능하다는 해석이 있었지만, 최근에는 조합원 전원 동의를 요구하는 방향으로 판단이 강화되는 흐름이다. 익명을 요구한 한 법조인은 “과거에는 상가 분양 포기를 정관 변경으로 처리해 왔지만, 최근 판례는 이를 시행령상 예외 요건 완화로 보며 전원 동의를 요구하는 방향으로 해석하고 있다"며 “전원 동의는 현실적으로 충족이 어려워 상가 조합원의 분양 통로가 크게 좁아진 상황"이라고 설명했다. 이어 “반포주공 2단지와 방배6구역·신반포2차 판례가 병존하면서 사업 설계 자체가 불안정해졌고, 조합은 소송 리스크를 고려해 보수적으로 접근할 수밖에 없다"며 “장미아파트처럼 상가 비중이 큰 단지는 사업성 배분 문제와 법적 리스크가 동시에 충돌해 갈등이 장기화될 가능성이 높다"고 덧붙였다. 정비업계에서는 이러한 변화를 구조적 문제로 보고 있다. 과거에는 법적 기준이 명확하면 갈등을 일정 부분 통제할 수 있었지만, 최근에는 사업 구조 자체가 유동적으로 변하면서 이해관계 조정이 더욱 어려워졌다는 것이다. 특히 신속통합기획 등 속도 중심 정책이 확대되는 상황에서 절차적 합의가 뒷받침되지 않을 경우, 유사한 갈등이 서울 전역으로 확산될 수 있다는 우려가 나온다. 청담 삼익 재건축(청담 르엘) 사례는 상가 갈등이 재건축 사업 전반에 어떤 파장을 미치는지를 보여주는 대표적 선례다. 이 사업은 2003년 조합 설립 당시부터 상가를 포함하지 않는 방식으로 출발했다. 상가 소유주들의 동의 확보가 쉽지 않자, 조합은 아파트 소유자들만으로 조합을 구성하고 상가 부지는 별도로 분리하는 이른바 '분할 건축(토지 분할)' 구조를 전제로 사업을 추진했다. 사업 속도를 높이기 위한 선택이었지만, 이는 곧바로 법적 분쟁으로 이어졌다. 상가 소유주들은 자신들을 배제한 조합 설립이 위법하다며 조합설립인가 무효 소송을 제기했고, 실제로 2017년 1심 법원은 상가 측의 손을 들어주며 조합 설립이 무효라고 판단했다. 이 판결로 사업은 사실상 중단 위기에 놓였고, 재건축 추진 자체가 좌초될 가능성까지 거론됐다. 이후 2018년 항소심에서 재판부는 “일부 절차상 하자가 있더라도 조합 설립이 무효로 볼 정도의 중대한 위법은 아니다"라고 판단을 뒤집었고, 2019년 대법원이 상고를 기각하면서 조합의 적법성이 최종 확정됐다. 법적 승소가 곧바로 사업 정상화를 의미하지는 않았다. 1심부터 대법원 확정까지 이어진 장기간 소송 과정에서 사업은 수년간 지연됐고, 그 사이 금융비용 증가와 시장 환경 변화 등 추가적인 부담이 누적됐다. 조합은 법적으로는 '상가를 배제한 재건축'이 가능하다는 판단을 받았지만, 실제 사업을 진행하기 위해서는 여전히 상가와의 이해관계를 정리해야 하는 상황에 직면했다. 결국 조합은 2018년을 전후해 상가 측과 토지 분할 및 권리 관계에 대한 합의를 도출하며 갈등을 봉합하는 방향으로 선회했다. 이 같은 사정에 대해 정비업계 관계자는 “이는 상가를 물리적으로 분리하는 방식이 법적으로 가능하더라도, 실무적으로는 상가와의 협의 없이 사업을 완결하기 어렵다는 점을 보여준다"며 “동시에 강제적 배제 전략이 장기 소송과 사업 지연이라는 비용으로 돌아올 수 있다는 점에서, 청담 삼익 사례는 이후 재건축 사업에서 상가 갈등을 어떻게 다뤄야 하는지에 대한 중요한 기준점으로 평가된다"고 전했다. 이어 “상가를 배제하거나 포함하는 방식 모두 협의 없이 추진될 경우 사업 리스크로 귀결된다는 점을 보여준다"고 강조했다. 상가 갈등이 더 이상 부수적 변수가 아닌 재건축의 핵심 변수로 부상하고 있다는 점에서, 장미와 압구정 사례는 향후 도시정비사업 전반의 방향성을 가늠하는 시험대가 되고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

국토교통부가 지역주택조합 사업 지연과 조합원 피해 개선을 위한 제도개선 방안을 내놨다. 주택공급 속도와 물량 확대가 이번 정부 주택 공급 기조임에도, 지역주택조합 제도개선의 핵심 목표는 조합원의 피해 최소화다. 21일 국토부의 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'에 따르면 정부는 정상적인 지주택 사업장의 추진 속도를 높이고 조합원을 보호에 나설 방침이다. 지역주택조합은 무주택이거나 주거전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자들이 조합을 결성해 사업 주체로서 토지를 매입하고 자가 주택을 마련하는 제도다. 지역주택조합 물량은 준공 기준으로 약 4.2%(1.9만가구)를 차지한다. 이 제도는 1987년에 정비됐다. 당시에는 나대지가 많았기 때문에 토지 확보가 쉬웠고, 지역주택조합제도는 저렴하고 빠르게 집을 공급할 수 있는 방법이었다. 빈 땅이 거의 없어지자 사업 불확실성이 크게 늘었고 사업지연으로 구조적 한계가 발생했다. 그럼에도 정부는 대안적인 주택 공급 수단으로서 제도가 갖는 장점을 고려해 조합원을 보호하는 방향으로 개선안을 내놨다. 정부는 지난해 10월 부실 조합 신규진입 차단을 골자로 하는 1차 개선 방안을 발표한 바 있다. 이번 2차 개선 방안은 이미 추진 중인 사업장을 주 대상으로 한다. 전반적인 정보의 투명성을 제고하는 한편, 정상 사업장은 사업을 신속히 추진할 수 있도록 지원한다. 부실한 사업장에 대해서는 출구전략을 마련할 방침이다. 주요 제도개선 방안은 사업 지연 최소화·조합 운영 투명성 제고·조합원 결정권 강화·부실조합 해산·관리 감독 기능 강화 목적이다. 지역주택조합은 땅 확보부터 시작해야 하는 만큼 사업 지연 문제가 크다. 정부는 토지확보기준을 개선하면서 모집신고 기준은 강화해 불확실성은 낮추고, 사업계획승인 단계의 토지소유권 기준은 완화해 속도를 높이는 투트랙 전략을 썼다. 기존에는 모집신고기준이 사용권원 50%만으로 가능했지만 이를 강화해 토지매매계약 80%를 확보해야 신고가 가능하도록 기준을 강화했다. 조합설립인가기준 역시 사용권원 대신 토지매매계약으로 변경하여 토지매매계약 65%·토지소유권 15%로 기준이 강화됐다. 대신 사업계획승인은 기존 토지소유권 95%에서 80%로 완화해 사업 속도를 높였다. 기존에는 95%의 소유권을 가져와야했지만 개선안은 80% 소유권만 확보하면 나머지 20%는 매도청구권을 사용할 수 있는 것이다. 이 경우 관계자 추산으로 대략 사업기간이 1~2년 가량 단축될 것으로 본다. 조합 운영의 전문성·투명성 제고를 위해 정보 제공도 대폭 개선된다. 기존에는 인출사용목적이 업무대행비와 같이 포괄적으로 공개됐지만, 구체적으로 어느 구역에 대한 토지매입비인지 등 목적을 구체적으로 밝히도록 개선했다. 현행은 자금인출·사용내역 공개시 증빙서류가 필요 없었으나 매매계약서 사본이나 세금계산서를 포함하도록 변경했다. '대행업 등록제'를 도입해 부실업체의 시장진입도 차단한다. 현재는 등록제를 운영하지 않아 공인중개사나 주택건설사업자, 정비 전문 업체 등이 업무를 대행할 수 있었다. 제도 개선 이후 자본금이나 전문 인력에 있어 엄격한 기준을 갖춘 업체만 조합 업무 대행이 가능하게 바뀐다. 건설사가 설계변경을 요구하거나 추가 공사비를 요구하며 조합의 비전문성을 악용하는 일을 방지하기 위해 표준도급계약서를 도입한다. 또 시공사가 공사비 증액을 요구할 경우 한국부동산원 등 전문기관 검증을 의무화한다. 조합원의 결정권을 강화하기 위한 제도개선도 이어졌다. 지역주택조합의 경우 정비사업과 달리 조합원 거주지가 퍼져있는 경우가 많다. 기존에 제한적으로만 사용돼왔던 온라인 총회와 전자의결을 활성화해 총회 의사결정과정을 지원한다. 총회에 참석하지 않는 조합원들을 대신해 업무대행사 직원들을 대리인으로 참석시켜 의사결정을 왜곡한 사례가 있는 만큼, 대리인 인정범위도 배우자, 직계존·비속으로 엄격히 제한한다. 부실조합은 적기에 해산될 수 있게 한다. 장기간 정체중인 조합은 중도해산에 대한 재의결 근거를 마련한다. 사실상 조합이 운영되지 않는 경우나 토지 권원을 임의 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 관리감독권을 강화할 방침이다. 사업이 완료된 조합은 신속하게 해산을 유도한다. 조합이 해산되지 않을 경우 조합을 유지하며 조합장 앞으로 매달 수천만원의 급여와 운영비가 지출되는 불상사가 발생할 수 있기 때문이다. 사업 완료시 1년 이내 해산 총회 개최를 의무화 하고 정당한 사유없이 미해산시 지자체가 직권으로 해산할 수 있도록 근거를 마련한다. 지자체의 관리·감독기능을 강화해 실태점검과 컨설팅 기능도 강화한다. 현재 서울시는 조합원 모집 중이거나 설립 인가 이후 단계에 있는 전체 지역주택조합을 연 2회 정기적으로 실태조사를 진행하고 있다.시는 위반 사항 적발이 누적되면 고발·수사의뢰를 하거나 과태료를 부과하는 등 행정조치를 시행해왔다. 국토부는 이를 전국으로 확대해 지자체가 주택조합에 대한 현장조사, 자료제출 등을 요구할 수 있는 법적 근거를 마련한다는 설명이다. 국토부 관계자는 “주택법 개정안은 6월 발의하고, 하반기 본회의 통과를 목표로 해 내년 초부터 개선안이 적용되도록 할 계획"이라고 말했다. 한편, 1차 개선안에 포함됐던 지구단위계획 변경이 선행되는 경우에만 모집 신고를 수리하도록 하는 내용 등은 현재 발의돼 개정이 진행 중이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

올해 1분기 기준 건설사 폐업신고가 1000건을 넘어가면서 중소형 건설사들의 위기가 대형 건설사까지 번지는 것 아니냐는 우려가 나온다. 특히 최근 상위 10대 건설사인 롯데건설이 희망퇴직을 시행함에 따라 건설업계 전반에 구조조정 흐름이 감지된다. 주택 경기 둔화와 정비사업 지연으로 수익성이 악화되자 대형 건설사는 조직 슬림화로 위기에 대응하는 모양새다. 18일 에너지경제신문 취재에 따르면 건설산업지식정보시스템(KISCON)이 발표한 올 1분기 기준 건설사 폐업신고 건수는 1088건이다. 2016년부터 2025년까지 10년간 1분기 건설사 폐업신고 건수가 평균 937건이다. 전년대비 폐업 신고수는 17.6% 상승했다. 중소형 건설사 폐업 원인으로는 공사비 상승과 지방을 중심으로 발생한 준공 후 미분양 사태가 꼽힌다. 한국건설기술연구원(KICT)이 집계한 2월 건설공사비지수는 133.69로 잠정 집계됐다. 2020년을 기준으로 33.69% 상승했고 전년 동월 대비로는 2.04% 상승했다. 2월 건설공사비 지수는 2023년(127.16), 2024년(130.05), 2025년(131.02)로 꾸준히 상승했다. 건설공사비 상승은 팬데믹 이후 2020년 하반기부터 철근값 상승, 2022년 러시아-우크라이나 전쟁과 시멘트 공급대란, 2023년 하마스 침공으로 촉발된 중동분쟁, 2026년 미국-이란전쟁과 호르무즈 해협 봉쇄 여파 등 일련의 사태들의 영향을 받아왔다. 건설자재 가격, 물류비용, 인건비의 동반상승은 건설업 전반에 부담으로 작용했다. 준공 후 미분양 사태는 중소형 건설사들이 자금난에 빠지는 원인으로 지목된다. 건설사들이 지출한 인건비나 자재비를 회수할 수 없어 유동성 확보가 어렵기 때문이다. 국토교통부 통계누리 미분양주택현황보고에 따르면 2월 준공 후 미분양은 3만1307가구다. 전년동월(2만3722가구) 대비 32% 상승한 수치다. 올해 미분양 물량 중 86%를 차지하는 2만7015가구가 비수도권이라는 점에서 지역건설사들의 부담이 가중될 것으로 보인다. 전문가들은 지방·중소형 건설사들이 무너지면 대형 건설사들도 부정적 영향을 받을 수 있음을 우려하면서도 건설부문 업황의 등락 사이클을 지나고 있는 과정으로 본다. 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “대형 건설사의 하도급업자가 중소 건설사"라며 “공사비 부담과 민간 주택 경기가 좋지 않아 공공 위주로 사업이 진행되다 보니 일자리 감소 등의 부담이 중소건설사에서 대형 건설사로 번질 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “내년 1000건 이상의 폐업규모가 누적된다면 위기신호겠지만 동시에 신규등록건 때문에 전체 건설업체 수가 크게 감소한 것은 아니"라면서도 “폐업수가 계속 적지 않은 규모로 집계 되는 것은 건설업황이 그리 좋지 않다는 의미"라고 설명했다. 대형 건설사도 건설업 구조조정에서 자유롭지 못한 상황이다. 2025년 시공능력평가 순위 8위에 위치해 있는 롯데건설이 장기 근속자와 임금피크제 대상자에 대해 희망퇴직을 시행한다는 소식이 최근 전해지자 대형 건설사들도 불황기에 조직 슬림화로 대응하고 있다는 해석이 나온다. 희망퇴직자는 근속 연수에 따라 최대 기본급 30개월치 위로금과 특별 위로금 3000만원을 별도 지급받는 것으로 알려졌다. 이는 고비용 인력인 장기 근속자와 임금피크제 대상자에 대한 인건비 부담을 덜고 고정비를 단기간에 줄이려는 조치로 풀이된다. 이 위원은 “건설업은 등락이 있고 그 경향은 수년간 지속된다"며 “불확실성이 커진 건설사들은 보수적인 판단을 하게될 것"이라고 말했다. 그는 “신규 사업도 꼼꼼히 사업성을 판단해서 취사선택 수주하고, 필요하다면 감원까지 포함한 위기경영으로 스탠스를 변경한다"고 설명했다. 이어 “조직 슬림화와 비용구조 정비를 먼저 마치고 안착시킨 기업들이 불황기를 더 오래 버텨낼 가능성이 높고, 다음번 경기 회복 국면에서 시장지배력을 높이거나 더 큰 수익을 창출할 수 있다"고 덧붙였다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 중동 상황으로 경영 어려움을 겪고 있는 건설사의 유동성 확보 지원을 위해 건설 전 과정 금융 패키지를 시행한다. 17일 건설업계 등에 따르면 국토교통부는 건설사를 대상으로 특별융자 시행, 보증수수료 할인 등 금융지원 패키지를 시행한다. 특별융자는 건설공제조합과 전문건설공제조합에서 각각 3000억원 규모로 지원한다. 건설사 신용 등급에 따라 연 2% 후반에서 3% 초반의 낮은 금리로 자금조달이 가능하게 지원한다는 계획이다. 협력업체 보호를 위한 지원도 있다. 하도급대금 지급보증과 건설기계 대여대금 지급보증 수수료를 10% 할인해 보증 가입 문턱을 낮춘다는 계획이다. 원자재 수급난으로 인해 공사가 지연되는 경우 연장보증이 필요하다. 계약보증과 공사이행보증 수수료를 30% 할인하는 방안도 지원사항에 포함됐다. 계약보증은 계약상 의무를 이행하지 않으면 손해를 금전으로 배상할 것을 담보하는 제도다. 공사이행보증은 수급인이 공사를 완료하지 못할 시 보증기관이 공사 완성을 담보하는 것이다. 건설공제조합은 조합원 당 최대 1억원 한도로 지원한다. 5월 중으로 융자를 실시할 계획이며, 지원 대상은 신용등급 BB이하의 영세 조합원이다. 전문건설공제조합은 기존에 PF위기 대응을 위해 운영한 건설안정 특별 융자를 지속 운영키로 했다. 현재 즉시 융자신청이 가능하며 5월부터 올해 말까지 보증수수료 할인도 추진한다. 주택도시보증공사(HUG)도 보증수수료 감면으로 지원한다. 보증료 할인은 5월 중으로 시행돼 1년간 진행된다. 신규 발급 보증을 비롯해 이미 보증 승인된 사업장의 남은 사업비에 대한 분할 발급 보증에도 적용될 예정이다. 주택사업자에 대해 주택분양보증과 정비사업자금 대출보증 수수료를 30% 할인한다. 이는 주택공급 위축을 방지하기 위함이다. 주택분양보증은 사업장의 분양 계약자를 보호하고, 사업 주체의 자금조달을 지원하는 목적이다. 정비사업자금은 재개발·재건축 사업비를 조달을 지원하기 위함이다. 특히 주택 공급이 멈추지 않도록 주택건설을 위해 돈을 빌릴 때부터 분양할 때까지 전 과정 지원도 포함된다. PF 대출 보증과 분양 보증을 함께 발급받을 경우 분양보증분 수수료를 30% 추가 인하해 최대 60%의 보증료를 감면한다. 한편 지난 8일 국무총리 주재로 열린 건설·금융업권 합동 간담회에서는 건설업계의 석유·나프타·플라스틱에 대한 공급 안정화와 공사비용 상승에 따른 금융비용 논의가 있었다. 이억원 금융위원장은 간담회에서 정상 사업장의 일시적 유동성 애로 개선을 위해 HUG의 PF보증 지원방안을 언급한 바 있다. 해당 내용이 이번 금융지원으로 구체화 된 것으로 풀이된다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 정부가 연초 '부동산과의 전쟁'을 선포한 이후 9·7 공급대책(135만 가구)과 1·29 공급대책(6만 가구)를 잇달아 내놓으며 오는 2030년까지 총 141만 가구 이상의 주택공급(착공) 방안이 마련됐다. 다만 수요자들은 정부의 주택 공급을 체감하기 어렵다. 주택을 짓고 공급하는 데 시차가 존재하는 것은 당연하다. 그럼에도 수요자에게 '착공' 소식이 구체적인 공고의 형태로 확인되려면 얼마나 시간이 더 소요되는지, 어디서 공고를 확인하면 되는지가 국민들에게 잘 알려지지 않고 있다. 여기에 9·7 공급대책과 1·29 공급대책을 통해 주택을 공급하는 주체도, 그 방식도 다양하다. 정책이 촘촘하게 짜여질수록 더 구체적인 정책수요자들을 보호할 수 있지만 동시에 정보의 장벽도 높아진다. 17일 에너지경제신문 취재에 따르면 국토교통부는 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시개발공사(SH)·경기토지주택공사(GH)·인천도시공사(iH)와 함께 연내 6.2만 가구 규모의 주택 착공을 추진 중이다. 그럼에도 수요자 입장에선 '착공'소식 이후 구체적으로 임대·분양 공고가 뜨기까지 얼마나 시간이 소요되는지 알기 어렵다. 인천에 거주하는 30대 직장인 A씨는 “공급 소식은 들었지만 지으려면 시간이 한참 걸릴 것 같아서 큰 기대는 안하고 있다"고 말했다. 정부의 주택 공급 발표가 수요자들에게 유의미하게 체감되기까지는 간극이 존재한다. 주택 공급 정책은 다음과 같이 진행된다. 우선 주택 공급을 위한 후보지 발표가 있고 나면 지구를 지정해 사업지 경계를 확정한다. 토지이용계획을 세워 부지를 조성할 설계도를 그리고, 환경영향평가를 거친다. 토지이용계획을 세울 때 임대단지·분양단지의 비중을 정한다. 도로 정비도 이때 밑그림이 그려진다. 토지이용계획이 승인되고 나면 부지를 조성한다. 토지보상도 이 단계에서 이뤄진다. 이러한 계획에 따라 블록 별로 공사가 시작된 것을 '착공'으로 발표하는 것이다. 국토부 관계자에 따르면 착공 이후 분양 단지는 6개월 이내에 분양 공고가, 임대 단지는 1년 후부터 입주자 모집 공고가 나온다. 올해 상반기 착공에 들어간 단지를 기준으로 하면 분양 물량은 이르면 연내, 임대 물량은 내년 하반기부터 공고가 순차적으로 올라오기 시작한다는 의미다. 공공주택지구의 공공주택 건설 비율은 공공주택 특별법 시행령에 따라 정해진다. 공공임대주택은 전체 주택 호수의 35% 이상, 공공분양주택은 전체 주택 호수의 30% 이상이다. 그럼에도 그 중 어떤 단지를 언제 착공할지는 상황에 따라 달라지므로 임대·분양 물량을 예측하기는 현실적으로 어렵다. 이번 정부의 공급대책이 대대적으로 진행되는 만큼 LH·SH·GH·iH가 모두 공급주체로 참여한다. 공급 주체는 지역별로 나뉜다. LH는 국토교통부의 지휘를 받아 전국 단위 공공주택을 담당하고, SH·GH·iH는 지방자치단체의 지휘를 받아 각각 서울·경기·인천 물량을 맡는다. 같은 수도권 도심 공급이라도 어느 지역이냐에 따라 담당 기관이 달라진다. 공급 방식도 크게 세 갈래로 나뉜다. 신규 택지를 개발해 대규모 공공물량을 공급하는 방식·유휴부지를 전환해 도심 내 소규모로 공급하는 방식·민간 정비사업(재건축·재개발) 방식이다. 신규 택지 개발을 통한 대규모 공공 공급은 3기 신도시와 수도권 공영개발 택지를 중심으로 이뤄진다. 이번 착공 물량에 인천계양(2811가구)·남양주왕숙1·2(9136가구)·고양창릉(3706가구) 등 3기 신도시에서 총 1.82만 가구가 포함됐다. 유휴부지를 전환해 도심 내 소규모로 공급하는 방식은 도심 내 방치된 국·공유지나 노후화된 공공청사를 복합 개발하는 것이다. 민간 정비사업의 경우 재개발·재건축을 말하고, 민간이 지은 신축주택을 공공이 매입해 공급하는 '신축매입임대' 방식도 포함된다. 전방위적인 공급 드라이브가 걸리는 상황에서 여러 공급주체와 제도들이 중첩된다. 이는 다양한 정책수요자들을 촘촘하게 보장한다는 의미로 해석될 수 있다. 동시에 복잡한 제도 자체가 장벽이 될 수도 있다. 임대제도만 해도 △영구임대 △국민임대 △50년임대 △매입임대 △10년임대 △6년임대 △5년임대 △장기전세 △전세임대 △행복주택 △공공지원민간임대주택 △통합공공임대 등이 있다. 특히 공공임대 제도들은 주거취약계층을 위한 것이다. 통합공공임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 사회취약계층의 주거안정을 지원한다. 매입임대주택은 저소득층 주거 안정을 위해 정부의 재정보조를 받아 기존주택을 매입하여 저렴하게 공급한다. 전세임대주택은 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 거주할 수 있도록 기존주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 임대주택이다. 장기전세주택은 20년 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택이다. 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 임대할 목적으로 건설하는 것이 특징이다. 무주택세대구성원으로서 일정 소득 및 자산 기준을 충족해야 입주자격을 갖는다. 5·10·50년 공공임대주택은 임대의무기간 동안 임대 후 분양전환하는 주택을 말한다. 행복주택과 공공임대(10년), 국민임대, 영구임대는 유사해보이나 공급 목적에 따라 공급 대상에서 각각 차이가 있다. 전문가들은 주거취약계층을 위한 제도들이 촘촘하게 구비돼있지만 정책 대상자들이 복잡한 제도들을 공부하기란 쉽지 않다고 말한다. 부동산 업계 관계자는 “임대제도 중 매입임대는 가난한 사람들을 위한 제도"라며 “현실적으로 그 사람들이 복잡한 제도를 공부할 시간이 어디있겠냐"고 지적했다. 다양한 상황에 놓인 주택 수요자들에게 핀셋으로 지원을 해주기란 현실적으로 어렵다. 정부도 산발적으로 흩어져있는 정보들을 통합하고 정책 정보들을 쉽게 제공하려는 시도들을 해왔다. 대표적인 예가 국토교통부의 '마이홈'이다. 마이홈 홈페이지에 들어가면 LH, SH 등 다양한 공급주체들에서 올라온 공공임대·공공분양 공고들을 한눈에 보여준다. 자가진단을 통해 자신에게 가장 필요한 주택 유형이 무엇인지도 파악할 수 있게 했다. 문제는 이처럼 주택공급 정보를 통합해서 보여주는 마이홈 사이트가 LH의 주택공급 홈페이지인 '청약홈' 사이트에 비해 방문자 수가 저조하다는 것이다. 트래픽 분석 사이트인 'Similarweb'을 통해 최근 3개월 간 방문자 수 누적 그래프를 살펴보면 LH(주황색)가 817만8000건으로 가장 높고, SH(하늘색)가 424만9000건으로 뒤를 이었다. 마이홈(보라색)은 204만3000건으로 3위를 기록했다. GH와 iH는 각각 57만6754건, 16만2203건으로 뒤를 이었다. LH의 월간 방문건수는 272만6000건이고, 이어 SH의 월간 방문건수는 141만6000건이다. 마이홈의 월간 방문건수는 68만1046건이다. 월별 고유 방문자 수 역시 LH, SH, 마이홈 순으로 112만5000건, 50만8573건, 43만5099건이다. 정부의 주택공급 정책 사령탑인 국토부의 정보창구가 국민들에게 가장 인지도가 낮은 셈이다. 물론 LH가 워낙 오래전부터 공공주택 공급의 주체를 맡아왔던 상황에서 LH 청약홈의 대국민 인지도가 압도적으로 높은 배경은 존재한다. 그럼에도 이재명 정부가 대대적인 주택공급 정책의 드라이브를 건 상황에서 주택공급 서비스 내용을 주무부처인 국토부로 일원화하고, 국민들에게 좀 더 통일된 주택공급 정보를 국토부가 제공할 필요성이 점차 높아지고 있는 상황이다. 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수는 “자신에게 맞는 제도는 알아서 찾는 수밖엔 없다"면서 “임대나 분양을 언제 얼만큼 모집한다는 공고가 홈페이지에 통합돼 올라오지만 홍보가 미흡한 상황"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

한국철도공사(코레일)와 SR 간 통합과 관련해 합병이 아닌 사업양수도 방식을 타진하고 있는 것으로 알려졌다. 사업양수도 방식이 확정된다면 코레일·SR은 이 방식으로 통합하는 최초 공공기관 사례가 된다. 16일 에너지경제신문 취재 결과, 양사 통합이 사업양수도 방식으로 기울고 있는 이유는 정부가 통합에 속도를 올리고 있기 때문이다. 합병 방식으로 통합하려면 법 개정이 필요하다. 코레일은 한국철도공사법에 근거해 설립된 특수법인이다. SR은 상법에 근거해 설립된 비상장 회사로 코레일이 대다수 지분을 보유한 자회사 형태다. 합병을 위해선 코레일이 SR 법인 자체를 흡수해야 한다. 이 과정에서 공사법상 자본금의 규모·설립 목적·조직구조 등을 수정해야 하므로 법 개정이 필요한 것이다. 사업양수도 방식으로 통합을 진행한다는 것은 SR이 보유한 고속열차 운영권·차량·인력 등 핵심 자산을 코레일이 사오는 방식을 의미한다. 사업양수도 방식은 법 개정 없이 가능하다. 철도업계 관계자는 “사업양수도 방식으로 통합이 진행될 경우 코레일이 SR의 자산과 부채를 인수하는 과정에서 회계법인의 SR 자산에 대한 평가가 필요하다"고 설명했다. 이재명 대통령은 코레일과 SR 합병을 지난해 6월 치뤄진 21대 대선공약으로 내세웠고, 이에 따라 정부는 합병을 서두르고 있다. 당초 국토교통부는 2027년 통합을 목표로 했지만 지난해 말 업무보고에서 이 대통령이 통합을 서두를 것을 지시한 뒤로 올해 9월까지 통합 시한을 당겼다. SR 노조는 통합 기간을 약속과 다르게 앞당긴 것이 불만이라는 입장이다. 당초 계획은 2027년 말까지 운영 통합을 추진하며 실제 통합 시 이점과 경쟁 체제 장점에 대한 데이터를 쌓고 비교하는 것이었지만 현재로선 계획 이행이 어렵다는 것이다. 양사 이해관계를 조율하는 것도 숙제다. 정왕국 SR 대표이사는 지난 14일 세종시에서 열린 국토교통부 출입기자단과의 오찬 간담회에서 통합 후 충돌 가능성에 대해 초창기에는 혼선이 일부 나타날 수 있지만 갈등이 오래가지 않을 것이라는 입장를 밝힌 바 있다. 코레일의 예산·인력 규모가 SR에 비해 월등히 크다는 이유에서다. 코레일 예산은 10조원이고 인력은 약 3만2000명에 달한다. 반면 SR 예산 규모는 8000억원, 인력은 약 700명 규모다. SR이 코레일로부터 완전히 독립된 회사가 아니었기 때문에 운영 과정에서 잡음도 나왔다. 예·발매 시스템의 경우 SR은 코레일 시스템을 써야 했다. 시스템 수정 권한을 코레일이 가지고 있어 SR은 독자적인 영업 정책에 한계가 있었다는 것이다. 임금 체계 문제도 존재한다. 양사 월급에 있어 기본급은 코레일이 높고 실수령액은 성과급 체제인 SR이 조금 더 높다. 월급 체계를 통합하는 과정에서 상향 평준화 될 수 있게 조율하는 작업이 진행 중인 것으로 알려졌다. KTX와 SRT가 나뉘어 운영함으로써 인력·정비 등에서 중복 비용이 발생한다는 지적이 있어 왔다. 업계 관계자는 “중복 비용이 발생한다는 것은 철도공사 입장이라 SR 입장과 차이가 있을 수 있다"며 “일반적으로 중복비용은 인건비에 해당되는 부분일 것"이라고 말했다. 이어 “통합과정에서 정부가 인위적인 구조조정은 없다고 약속했기에 인건비 절감에서 오는 비용 효과는 크진 않을 것"이라고 설명했다. 다만 운영기관 통합시 하루에 1만6000석 추가 공급 가능하기 때문에 대기시간을 단축하고 회전율을 높여 비용 효율화가 가능하다고 봤다. SRT는 1편성당 410석 규모고 KTX는 1편성당 955석이다. 교차 운행 시 왕복 1000석 가량 공급 확대가 가능한 것이다. 시범 교차운행에 이어 시범 중련운행 방식도 다음 달 15일부터 도입해 좌석 공급은 차질없이 가능할 것으로 봤다. 중련운행 방식은 두 대의 열차를 하나로 연결해 운행하는 방식이다. 철도 업계에서는 재무 자문 결과를 토대로 사업양수도 구조와 통합 방식이 구체화 될 경우 실질적인 논의가 가속화될 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 “자산 가격을 어떻게 산정하느냐에 따라 재무 부담이 달라질 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 안으로 들어서면, 시간의 결이 조금 다르게 느껴진다. 에너지경제신문이 직접 찾은 단지 사이로 널찍하게 벌어진 동간 거리, 세월을 머금은 나무들, 중앙광장을 축으로 펼쳐진 묵직한 단지의 골격은 1988년 서울올림픽의 기억을 고스란히 품고 있다. 오래된 대단지만이 줄 수 있는 여유와 질서가 여전히 살아 있다. 그런데 그 풍경 한편에는 또 다른 공기가 감돈다. 재건축 안내문이 붙고, 현수막이 걸리고, 중개업소 앞에는 매물을 보러 온 듯한 사람들의 발걸음이 이어진다. 1988년의 유산 위로 2026년의 기대가 겹쳐지는 순간이다. 올림픽훼밀리타운이 본격적으로 변신의 출발선에 섰다. 서울시는 최근 도시계획위원회 심의를 통해 이 단지의 정비계획을 수정가결했다. 이에 따라 기존 4494가구 규모의 노후 단지는 용적률 300% 이하, 최고 26층, 총 6787가구 규모의 대단지로 재편될 전망이다. 아시아선수촌, 올림픽선수촌과 함께 이른바 송파구 '올림픽 3형제'로 불리는 재건축 단지들 가운데서도 사업 속도는 가장 앞선다는 평가가 나온다. 추진위원회 승인 이후 불과 4개월 만에 정비계획 확정 단계까지 나아가면서, 강남권 주택 공급의 핵심 축으로 존재감을 키우고 있다. 이 변화는 시장에도 곧바로 반영되고 있다. 현장 중개업소들은 “분위기가 달라졌다"고 입을 모은다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 9일 전용 158㎡는 저층임에도 32억원에 거래됐다. 주력 평형인 전용 136㎡도 지난 2월 30억9000만원에 거래되며 30억원 선에 안착을 시도하는 흐름을 보였다. 평형별로 보면 전용 84㎡는 올해 1월 27억8000만원에 거래된 뒤 현재 28억~30억원 수준의 호가가 형성돼 있고, 117㎡는 32억~34억원대, 136㎡는 31억8000만~33억5000만원대, 158㎡는 34억~36억원 수준의 매물이 시장에 나와 있다. 다만 현장의 온도는 숫자만큼 뜨겁지는 않다. 기대가 없는 것은 아니지만, 과열과도 다르다. 단지 인근 공인중개사는 “재건축 이슈는 이미 가격에 상당 부분 반영돼 있다"며 “요즘은 확 오르거나 확 빠지는 시장이 아니라 매수자와 매도자가 서로 눈치를 보면서 거래가 '야금야금' 되는 분위기"라고 말했다. 다른 중개업소 관계자도 “강남권 전체가 조정 국면을 겪으면서 가격이 예전보다 다소 눌린 건 맞지만, 재건축 기대가 버팀목 역할을 하고 있다"며 “예전처럼 정비계획 통과만으로 가격이 급등하는 시대는 아니다"라고 했다. 그럼에도 이 단지를 둘러싼 기대는 분명하다. 현장에서는 “장기적으로 40억원 이상도 가능하지 않겠느냐"는 이야기가 심심찮게 돈다. 인근 대단지인 헬리오시티와 비교하며 재건축 완료 이후 더 높은 가격대를 형성할 수 있다는 전망도 나온다. 다만 중개업소들의 말은 대체로 비슷하다. “오를 수는 있지만 한 번에 뛰는 시장은 아니다. 조합 설립, 사업시행인가, 이주 같은 단계가 쌓이면서 천천히 반영될 가능성이 높다"는 것이다. 기대는 있지만, 그 기대를 소비하는 방식은 예전보다 훨씬 신중해졌다. 올림픽훼밀리타운의 강점으로 가장 먼저 꼽히는 것은 역시 입지다. 가락시장역 3·8호선을 바로 이용할 수 있는 더블역세권이고, 문정역과 수서역 생활권도 가깝다. 문정법조단지와 가락시장, 수서역 복합환승 체계까지 닿아 있는 데다 향후 위례신사선, 탄천동로 지하화 같은 교통 호재도 거론된다. 중개업소 관계자는 “가락시장역을 바로 쓰고 문정역도 생활권에 들어오니 사실상 복수 역세권"이라며 “수서역 SRT와 GTX-A 접근성까지 고려하면 서울 동남권에서 교통 경쟁력은 상당히 강한 편"이라고 설명했다. 예전 올림픽 유산의 상징성이 이제는 법조단지, 광역교통, 대형 유통 인프라와 결합해 전혀 다른 가치로 읽히고 있다는 얘기다. 상품성에 대한 평가도 나쁘지 않다. 이 단지는 소형보다 중대형 비중이 높은 구조다. 시장에서는 이를 사업성과 고급 주거 수요 측면에서 강점으로 보는 시각이 많다. 중대형 위주 단지는 재건축 이후 평면 구성이나 일반분양 전략에서 유연성을 확보하기 좋고, 조합원 권리가액 측면에서도 상대적으로 안정적인 편이라는 분석이 뒤따른다. 중개업소 관계자는 “강남권 재건축 단지 가운데 입지에 비해 현재 가격이 아주 과하다고 보긴 어렵다"며 “그래서 실수요자나 장기 투자 관점에서 '가성비가 괜찮은 재건축'으로 보는 경우도 있다"고 전했다. 사업 주체인 추진위원회는 속도와 안정성을 함께 강조하고 있다. 추진위에 따르면 동의서 징구 개시 4일 만에 50%, 18일 만에 70%를 넘기며 대단지 재건축으로는 이례적으로 빠른 흐름을 보였다. 현재 동의율은 70% 중반대까지 올라온 것으로 전해진다. 추진위 측은 “초고층 경쟁보다는 법적 범위 안에서 사업 안정성과 수익성을 균형 있게 확보하는 데 초점을 두고 있다"며 “단기적인 외형보다 입주 이후 20~30년을 내다보는 장기적 관점으로 접근하고 있다"고 설명했다. 또 공공지원 방식을 통해 초기 비용 부담을 낮춘 점도 사업 리스크를 줄인 요소로 보고 있다. 추진위는 정비구역 지정 고시 이후 주민총회를 거쳐 연내 조합 설립을 목표로 일정을 관리하고 있다는 입장이다. 하지만 현장에서 들리는 목소리가 모두 낙관적인 것만은 아니다. 오히려 단지 안쪽으로 들어갈수록, 재건축이라는 거대한 프로젝트 앞에서 각자의 셈법과 불안이 더 또렷해진다. 돈 문제는 더 민감하다. 재건축은 결국 개인의 자금 부담이 들어가는 사업인 만큼, 공사비 상승이나 일정 지연이 길어질수록 부담은 커질 수밖에 없다. 특히 중형 평형 보유자들의 불안이 상대적으로 더 크다는 분석이 나온다. 전용 84㎡ 소유자가 재건축 뒤 같은 면적으로 이동하더라도 수억원대 추가분담금이 발생할 수 있고, 더 넓은 평형을 택하면 부담은 더 커질 수 있다는 관측이다. 반대로 기존 중대형 보유자는 권리가액이 높아 동일하거나 더 작은 평형을 선택할 경우 부담이 상대적으로 적거나 일부 환급 가능성까지 거론된다. 이 때문에 단지 안에서는 재건축이라는 공통 목표 아래서도 평형별, 자산 여력별로 이해관계가 엇갈릴 수 있다는 전망이 나온다. 조합원은 “가락시장 현대화나 문정법조단지, 위례신사선 같은 호재를 감안하면 올림픽훼밀리타운의 입지는 사실상 최고 수준이라는 평가가 많다"며 “시장에서는 재건축 이후 60억원 이상도 가능하다는 전망이 나오지만, 정작 그 가치를 지금의 원주민들이 끝까지 누릴 수 있을지는 장담하기 어렵다"고 말했다. 이어 “특히 84㎡ 같은 중소형 보유자 중에는 수억원대 분담금을 감당하기 버거운 가구들도 적지 않다"며 “결국 자금 여력이 부족한 주민이 현금 여력이 있는 사람에게 집을 넘기고 떠나는 식의 상황이 현실화할 수 있다는 불안이 크다"고 토로했다. 정비업계 관계자는 “현재 시장에서 거론되는 분담금 추정치나 사업 일정은 아직 확정된 내용이라기보다 여러 가정을 전제로 한 시나리오에 가깝다"며 “종전자산 감정평가와 비례율, 일반분양가, 공사비, 금융비용, 설계 변경, 인허가 절차 등에 따라 사업성 지표와 조합원 부담 규모는 언제든 달라질 수 있다"고 말했다. 이어 “일부에서 2026년 조합 설립, 2030년 이주·철거, 2034년 준공 등의 일정을 예상하고 있지만, 이는 사업이 비교적 순조롭게 진행될 경우에 가능한 일정"이라며 “실제 현장에서는 내부 의견 조율과 외부 변수에 따라 사업 기간이 예상보다 더 길어질 가능성도 충분히 열려 있다"고 지적했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr