▲서울 아파트 건축 현장. 사진=연합뉴스
국토교통부 1차관으로 재건축 초과이익 환수 제도의 필요성을 주장해온 이상경 가천대 도시계획조경학부 교수가 임명돼 향후 정책 방향에 관심이 집중되고 있다. 재초환은 실효성 논란에 조합들의 반발로 아직도 실행되지 못하고 있으며, 공사비 인상에 따라 폐지론이 거세다.
30일 업계에 따르면, 29일 부동산 정책을 총괄할 신임 이상경 국토부 1차관은 부동산 개발이익의 공공 환수에 대한 연구를 꾸준히 해온 인물이다. 실제로 대통령실은 이 차관에 대해 “부동산 불로소득 차단과 개발이익 환수를 강하게 주장해온 대표적인 부동산 개혁론자"라며 “맞춤형 공공주택 확충 등 주거를 소유가 아닌 권리로 인식하는 정책 패러다임의 전환을 주장해왔다"고 밝힌 바 있다.
전임 윤석열 정부는 재초환 폐지를 추진하며 실제 부담금 부여를 미뤄 왔다. 그러나 야당이던 더불어민주당은 재초환 폐지를 지속적으로 반대해왔다. 현재 업계는 “올 게 왔다"는 분위기로, 조만간 부담금액이 통보되는 재건축 단지들이 속속 나올 것으로 우려하고 있다.
재초환은 재건축을 통해 얻은 초과이익이 8000만원을 넘을 경우, 최대 50%까지 환수하는 제도다. 건설업계는 재건축 활성화를 통한 주택 공급 확대를 위해 필요하다고 요구하고 있다. 그러나 강남 등 고급 주택 지역의 재건축 활성화에만 도움이 될 뿐이며, 거액의 불로소득을 환수해야 한다는 국민 정서도 만만치 않아 논란이 거세다.
실제로 국토부에 따르면 서울의 재건축 부담금은 가구당 평균 1억4741만원으로 집계됐다. 이는 초과이익은 조합 설립 시점부터 준공 시점까지의 집값 상승분에서, 해당 자치구의 평균 상승률과 공사비 등 사업비용을 제외한 금액이다. 서울 상급지의 경우 최대 3억9000만원 정도로 예상된다. 재건축시 건물주가 받는 수익이 그만큼 크고 이에 따른 시세 차익 기대도 높다.
더욱이 재초환은 강남이나 반포 등 일부 상급지를 제외하면 영향이 크지 않으며, 공급 물량 측면에서도 강남이 서울 전체에서 차지하는 비중은 높지 않다는 지적도 나온다. 즉, 강남은 실제 공급 물량보다 부동산 시장에서 갖는 상징성이 커, 부동산 과열을 억제하고 주식시장에 긍정적 신호를 주려는 정부로서는 재초환 폐지를 시사하기 어렵다는 분석이다.
반면 조합들은 지금은 재건축 부담금 대상이 아니더라도 실제 금액 산정은 준공 시점이 기준인 만큼, 오른 공사비로 인해 향후 재정적 부담이 커질 수 있어 부담이라는 입장이다. 이로 인해 전국 재건축 조합 70여 곳이 모인 전국재건축정비사업조합연대는 재건축 부담금 부과가 현실화되면 전 조합이 행정소송에 나설 계획인 것으로 알려졌다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “조합의 기대와 국민의 눈높이 사이에 격차가 큰 건, 재건축은 기본적으로 땅값이 비싸야 수익이 나는 구조이기 때문"이라며 “재건축은 재테크 사업이자 주거환경을 개선하는 수단이라 수익이 없으면 사업을 하지 않게 돼 있다"고 말했다. 일산처럼 땅값이 낮은 지역은 건축비만 평당 900만원 수준이나, 분양가를 높이기 어려워 재개발을 하지 못하고 사실상 집을 고쳐 사는 수준에 그친다는 것이다.
김인만 부동산경제연구소장도 “아무리 강남 아파트를 갖고 있어도 3억 원을 부담하는 건 현실적으로 어렵다"며 “강남은 수요가 몰린 지역이나 재건축·재개발 외에는 신규 물량이 나오기 어렵고, 재초환이 해소되지 않으면 자금 부담 때문에 사업이 지연돼 폐지가 필요하다"고 지적했다.
결국 서울 아파트 공급을 위해서는 도시정비사업이 현실적인 대안이라는 것이 전문가들의 공통된 주장이다. 업계에 따르면 도시정비사업은 서울 아파트 공급의 80% 이상을 차지하는 데다 수요 분산이 기대되는 3기 신도시는 아직 입주가 먼 상태라서다. 그나마 내년에 인천 계양에서 일부 입주가 시작될 예정으로, 대부분의 물량은 2030년 이후에야 입주가 가능할 것으로 전해진다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재초환도 당장 폐지해야 하고 공공기여나 임대주택 비율 확대 문제도 함께 고려해야 한다"며 “공공기여 비율이 높아지면 사업성이 떨어져 결과적으로 공급이 줄어들 수 있기 때문에 이 부분에 대해서도 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.
;){kind=link}