2024년 03월 29일(금)

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[이슈분석]‘재건축’ 기회 잡을 서울 시내 노후주택단지는 어디?

서울시가 정비사각지대 재개발·재건축의 사업성 개선을 위해 '보정계수'를 새로 도입하면서 구축 아파트 단지가 리모델링 대신 정비사업의 기회를 잡을 수 있게 됐다. 여기에 더해 시는 과밀 단지 기존 용적률을 인정하고, 필요시 최대 1.2배까지의 추가용적률 또한 부여한다는 개획이다. 시는 지난 28일 이런 내용을 뼈대로 한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다. 최근 고금리와 공사비 인상으로 여러 재건축 단지에서 분담금 문제가 터지면서 사업이 지지부진해지고 있다. 이에 시는 규제를 풀고 인센티브를 제공해 사업성을 높여준다는 게 뼈대다. 구체적으로 △ 사업성 개선(5종) △ 공공지원(5종) 2개 분야, 총 10종 대책으로 구성됐다. 사업성 개선에는 역세권 준주거지까지 종상향, 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 공공기여 부담 완화, 기반시설 입체·복합화가 담겼다. 공공지원 분야는 재개발 사업구역 확대, 산자락 저층주거지 높이 규제 대폭 완화, 정비사업 통합심의 본격 추진, 정비사업 금융지원 확대, 공사비 갈등 제로 추진으로 이뤄진다. 시는 '사업성 보정계수' 제도를 도입해 소형 평형이 많고 땅값이 낮아 분양수입이 적은 단지들을 대상으로 용적률을 높여 사업성을 올려주기로 했다. 현재 10∼20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20∼40%까지 늘려준다. 허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다. 또 재건축 단지가 우수 디자인 등을 조건으로 받는 '허용용적률 인센티브(최대 20%p)'도 줄 예정이다. 보통 용적률 최소치인 기준용적률(3종 주거지 기준 210%)에서 이러한 인센티브를 받으면 허용용적률(230%)까지 상향시킬 수 있다. 여기에 기부채납에 따른 인센티브(20%p)를 더하면 상한용적률(250%)이 된다. 상한용적률에서 법적상한용적률(300%)로 가려면 용적률 증가분의 절반(25%p)을 임대주택으로 부담해야 했다. 하지만 시가 전날 발표한 보정계수를 활용하면 허용용적률 최대치가 지금보다 20%p 오르며, 임대주택이 줄고 분양주택이 늘어나는 효과를 볼 수 있게 된다. 결과적으로 임대주택은 기존 25%에서 15%로 줄게 되는 대신 분양주택 비중은 275%에서 285%로 10%p 늘어나면서 사업성 개선 효과를 볼 수 있다. 시는 이미 용적률이 200% 중반대에 있어 보정계수 도입 후 효과가 미미할 것으로 예상되는 '과밀 단지'에 대한 대책도 내놨다. 30년 이상 된 서울 노후 단지 중 과밀 단지는 총 149곳(8만7000가구)이다. 서울 과밀 아파트 단지는 용산구 '한강삼익'(260%), 마포구 '도화우성'(240%), 도봉구 '방학우성1차'(247%), 노원구 '중계현대2차'(252%) 등이 대표적이다. 이 단지들은 용적률이 허용용적률보다 높아 재건축시 공공기여 및 사업성 문제가 제기돼왔다. 시는 과밀 단지에 대해 '현재 용적률'을 허용 용적률로 인정해주고 과밀 정도를 고려해 법적 상한 용적률의 1.2배까지 규제를 더 풀어주기로 했다. 제3종 일반주거지역에 속한 노후 과밀 단지 용적률을 360%까지 올릴 수 있게 된 것이다. 이를 통해 분양 물량을 대폭 늘릴 수 있어, 그동안 용적률이 높아 리모델링을 추진해왔던 용산구 동부이촌동 노후 단지들이 혜택을 볼 전망이다. 또 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 반경 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거(최대 용적률 500%)까지 용도지역 상향한다. 역세권 용도지역 상향은 일자리 창출, 노인․유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다. 이를 통해 3종에서 준주거로 종상향 예정인 강남구 압구정3구역과 영등포구 여의도 시범아파트가 혜택을 볼 것으로 예상되고 있다. 그간 인접한 도로가 있어 재개발이 이뤄지지 못했던 광진구 중곡동, 중랑구 중화동·묵동 등 1970년대 '토지구획 정리사업 시행지구'로 지정됐던 지역도 이번 규재 완화로 재추진이 예상된다. 당초 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 보고 재개발을 허용하지 않았지만, 6m 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 접도율 기준을 완화했다. 이 경우 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 증가한다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “일반분양 늘어나면 조합원 부담 내려가니 이번에 서울시에서 발표한 지원 방안은 당연히 재건축시장 활성화에 도움이 될 수도 있다"면서도 “최근 공사비가 급등해 이 정도 지원을 해줘도 과거보다 사업성이 안 나올 수 있고, 재개발 초과 이익 환수 부담도 여전하기 때문에 이정도로 재건축 시장이 일사천리로 풀리지는 않을 것"이라고 전망했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

K-건설의 미래, 신재생에너지 공급망 구축에 달렸다

국내 대형 건설사들이 일제히 친환경 에너지 개발에 뛰어들면서 신재생에너지사업이 미래먹거리로 떠오르고 있다. 건설사들은 특히 해상풍력에 집중하는 모습을 보이면서 향후 성장 가능성에 대한 관심이 커고 있다. 25일 건설업계에 따르면 주요 건설사들이 태양광, 그린 수소·암모니아, 해상 풍력 발전 등 신재생에너지 구축 사업에 열을 올리고 있다. 삼성물산은 카타르에서 축구장 1400개 크기, 발전 용량은 875MW(메가와트)에 달하는 카타르 최대 규모 태양광발전 프로젝트를 수행 중이다. 약 150만가구에 전력을 공급할 수 있는 세계적 규모로, 완공된 후 카타르 에너지 관련 시설 및 국가 전력망에 전력을 공급한다. 삼성물산은 여기에 더해 사우디아라비아 투자부(MISA), 국부펀드(PIF) 등과 그린 수소 생산 및 활용을 위한 실증 사업에 속도를 내고 있으며 UAE에서는 연간 20만t 규모의 그린 암모니아 생산 플랜트 프로젝트를 추진 중에 있다. 또 다른 국내 대형 건설사인 SK에코플랜트도 최근 재생에너지 발전을 통한 전력으로 그린수소를 생산하는 밸류체인을 완비하고 해외 시장 공략에 나서고 있다. SK에코플랜트는 지난달 이집트에서 중국 최대 국영건설사인 중국건축공정총공사(CSCEC)와 손잡고 재생에너지 및 그린수소·암모니아 생산에 나서겠다는 계획을 발표했다. 두 회사는 이집트 수에즈 운하에 태양광 500MW, 육상풍력 278MW 등 총 778MW의 재생에너지 발전소를 구축한 뒤 여기서 만들어진 전력으로 블룸에너지 고체산화물 수전해기(SOEC)를 비롯한 250㎿ 규모의 수전해기를 통해 물에서 약 5만t 규모의 그린수소를 생산할 예정이다. 이후 그린수소를 저장 및 운송이 용이한 그린암모니아(25만t 규모)로 변환해 수출한다. 신재생에너지사업 범위가 확장되고 있는 가운데 건설사들은 특히 해상풍력에 집중하고 있다. 현대건설은 국내 유일의 초대형 해상풍력 전용 선박을 확보하며 신재생에너지사업에 박차를 가하고 있다. 현대건설은 지난해 6월 100% 출자해 설립한 자회사 현대스틸산업을 통해 해상풍력 설치선인 '현대프론티어호'를 경남 통영시 앞바다에 띄웠다. 현대프론티어호는 길이 85m, 폭 41m, 높이 6.5m, 1만4000톤급 선박으로 바다 위에서 해상풍력 터빈 인양·운반·설치까지 한 번에 가능하다. 이를 통해 해상풍력 기자재 설치 안정성이 확보되고 시간과 비용 또한 획기적으로 개선할 수 있다. 현대프론티어호는 지난해 7월 제주도 한림해상풍력발전단지(100MW급) 터빈 공사에 투입되기도 했다. 현대건설은 국내 최대 규모의 해상풍력발전단지인 제주한림해상풍력의 지분 10%를 쥐고 사업에도 참여하고 있다. 또 지난해 말 유럽 최대 에너지 기업 알더블유이 오프쇼어 윈드와 해상풍력발전·수소사업 업무협약을 맺었고 향후 글로벌 시장 진출을 꾀할 계획이다. 대우건설도 해상풍력 공사 진행과 수주를 위해 지난 1월 중국 국영기업인 중국교통건설유한공사와 해상풍력 주기기 설치 전용선박(WTIV) '강항핑 5호'의 국내독점사용 업무협약을 체결했다. 이 배는 길이 133m, 폭 50m, 높이 11m로 바다 위에서 15MW 급 해상풍력 터빈·블레이드·타워를 인양·운반·설치까지 한 번에 가능한 3만t급 자항식 선박이다. SK에코플랜트도 2021년 해상풍력 하부구조물을 제조하는 자회사 SK오션플랜트(구 삼강엠앤티)를 인수해 해상변전소, 부유체 개발 등으로 사업을 넓혀가고 있다. 계열사 SK오션플랜트는 지난해 12월 일본 최대 해상풍력 건설사인 NSE와 장기적 협력관계 구축을 위한 업무협약을 체결하기도 했다. 이는 국내 건설경기 침체의 장기화 속에서 신재생에너지 수요가 급증하고 있기 때문으로 분석된다. 이지혜 한국건설산업연구원 연구위원은 “부동산 경기가 꺾이면서 건설사들의 이익 창출이 줄어들자 자연스럽게 시장 다변화가 일어나고 있는 상황"이라며 “환경 및 신재생에너지의 전망이 좋다보니 건설사들이 그쪽으로 진출하는 것은 자연스럽다"고 말했다. 또 “특히 해상풍력은 공사 특성상 건설사의 역할이 두드러지는 분야이기 때문에 크게 관심을 가지는 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

[이슈분석]뉴:빌리지, 노후 빌라 주거 환경·시장 ‘두 마리 토끼’ 잡을까?

정부가 도시의 낡은 저층 단독·연립주택의 주거 환경을 개선하기 위해 '뉴:빌리지' 사업을 추진한다고 나섰다. 소규모 정비사업을 촉진하기 위해 주차장, 관리사무소, 운동시설 등 아파트 수준의 편의시설 설치를 지원한다는 게 골자다. 갈수록 노후화되고 있는 빌라 주거 환경 개선과 비아파트 시장 활성화라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있을지 관심이 커지고 있다. 21일 국토교통부 등에 따르면 윤석열 대통령은 지난 19일 '국민과 함께 하는 민생토론회 스물한 번째, 시민과 함께 만드는 새로운 한강의 기적'에서 기존 도시재생사업의 패러다임을 전환한 뉴:빌리지 사업을 추진하겠다고 밝혔다. 사업성이 떨어지고 규모가 작아 전면 재개발이 어려운 노후 저층주거지에 아파트 수준의 주거환경을 갖춘 부담 가능한 주택(affordable housing)을 공급한다는 취지다. 노후 빌라촌의 소규모 정비사업, 개별 주택 재건축과 주민 편의시설 설치 지원을 연계한 사업이다. 지방자치단체장이 지정하는 '소규모주택정비 관리지역'에서 자율주택정비사업을 하면 사업지 한 곳당 정부가 150억원 내외의 기반시설과 편의시설 설치비를 지원하는 것이 이번 사업의 핵심이다. 정부는 연간 1조원가량의 기존 도시재생사업 예산을 재구조화해 저층 주거지 편의시설 설치에 쓸 예정이며 10년간 10조원을 투입한다. 비아파트 공급 활성화를 추진하고 이를 통한 서민 주거안정을 꾀하는 등 두 마리 토끼를 잡기 위한 것으로 풀이된다. 윤 대통령은 “그동안 도시재생이라면서 펼쳐온 벽화 그리기, 화단 조성 같은 사업들이 주민의 삶에 실제 도움이 됐느냐"면서 “보여주기식 사업이 아니라 민생을 실제 살리는 방향으로 도시재생사업을 완전히 재편하겠다"고 강조했다. 정부가 뉴:빌리지 사업 추진 계획을 밝히자 이에 대한 찬반 여론이 갈리고 있다. 먼저 노후 빌라 개선 사업은 주택시장에 필수 요소이며, 그동안 도시재생사업을 통해 실질적인 삶의 개선이 없었기 때문에 이번 사업에 대한 지역 주민들의 체감이 더욱 클 것이라는 의견이다. 현실적으로 모든 노후 주택지역을 아파트로 재개발할 수 없는 상황에 뉴:빌리지 사업이 더욱 현실적이라는 지적도 있다. 반면 현실성이나 구체성이 부족하다는 비판도 나온다. 우선 비용이 문제다. 현재 건축비가 급등한 상황에 소규모 정비사업인 뉴:빌리지 사업을 추진한다면 비용 부담이 커 사업 추진이 어려워질 수 있다. 우리나라 국민들의 아파트 선호가 강한 것도 문제다. 노후 저층 주택을 개량한다고 하더라도 소비할만한 수요자들이 충분하지 않을 것이라는 의견이 나오는 이유다. 아파트는 단순 주거 목적이 아닌 자산가치로 평가받기 때문에, 아무리 기반시설을 잘 갖추더라도 환금성 등을 고려한다면 결과는 회의적일 수밖에 없다는 분석이다. 일부 전문가들은 뉴:빌리지 사업에 대한 명확한 가이드라인이 없다는 점을 지적하고 있다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “정부의 방향성은 좋으나 소규모 정비사업에 아파트 수준의 기반시설 및 편의시설을 지원하면 인건비 등 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있다"며 “충분한 로드맵과 가이드라인이 정해지기 전 사업 계획을 발표한 점이 아쉽다"고 말했다. 그는 이어 “과거에도 도시정비사업을 실행하다 중단된 사례가 태반"이라며 “주민들의 의견을 반영해 현재 노후 빌라에 필요한 요소들을 조사하고 명확한 로드맵과 가이드라인을 정해 뉴:빌리지 사업이 흐지부지하게 끝나지 않기를 바란다"고 강조했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“도시 재건축, ‘투자’ 아닌 ‘주거환경개선’이어야”

재건축으로 새 집을 공짜로 얻던 시대는 지났다. 최근 서울 강남 지역에선 5억원 안팎의 분담금을 내어야 시공사를 찾을 수 있다. 정부가 안전 진단 폐지 등 재건축 활성화 정책을 추진하고 있지만, '재건축' 시장의 황금기는 이미 끝나가고 있다. 사업성이 좋은 저층 주거지들의 재개발은 끝물에 다다랐고, 공사비 폭등에도 발목 잡혔다. 우리나라 재건축 시장의 현황과 문제점, 미래를 살펴본다. 재건축·재개발은 기본적으로 도시 주거 환경 개선을 목적으로 하고 있다. 아예 다 부수고 새로 아파트를 짓거나, 리모델링하는 등을 통해 깨끗한 주거 시설과 인프라를 공급해 삶의 질을 개선한다는 것이다. 하지만 우리나라의 재건축·재개발은 현재까지도 이런 본래의 목적 보다는 '공짜 새 아파트'를 얻거나 '로또 분양'을 통해 커다란 이익을 기존 소유주들이 얻는 일종의 투자 심지어 투기 성격까지 띄고 있는 실정이다. 그러나 인구 감소나 공사비 급등, 도시 과밀화·중층 아파트의 노후화 등 앞으로 재건축·재개발 시장의 환경이 급변하면서 미래의 도시정비사업도 새로운 모습으로 변모할 전망이다. 우선 재건축의 경우 윤석열 정부의 대대적인 규제 완화로 꿈틀대고 있지만 화려한 청사진에도 불구하고 사업성 등 내실이 갖춰질 수 있을 지는 미지수다. 우선 준공 30년을 지난 1기 신도시 아파트들이 대거 재건축을 준비하고 있다. 문제는 1980년 이후 건축된 아파트들은 용적률이 높아 사업성이 확보되지 않아 재건축이 쉽지 않다는 평가를 받고 있다. 특히 1기 신도시의 경우 평균 용적률이 △일산 169% △분당 184% △평촌 204% △산본 205% △중동 226% 등으로 일산과 분당을 제외한 지역들은 200%가 넘는다. 정부는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 지정하며 안전진단 면제와 통합심의를 통한 사업기간 단축, 용도지역 변경과 용적률 상향 등 인센티브 부여, 체계적 이주대책 등 지원에 나섰다. 하지만 업계에선 그럼에도 재건축이 쉽지 않을 것으로 평가하고 있다. 사업성이 높은 서울 지역 내 노후 주택 지구이 먼저 개발될 것이 뻔하기 때문이다. 공사비 폭증, 중층 이상의 아파트들이 집중돼 있는 것도 재건축의 추진에 걸림돌이 되고 있다. 실제 시장에서도 재건축 단지의 인기는 예전만 못하다. 부동산R114에 따르면 올해 1∼2월에 팔린 30년 초과 재건축 연령이 된 서울 아파트의 매매가는 작년 11∼12월 매매가보다 높게 팔린 상승 거래가 33.8%에 그쳤다. 도시주거환경 개선의 또 다른 방식인 리모델링도 대안으로 주목받고 있다. 기존 아파트를 완전히 철거하는 재건축과 달리 골조(뼈대)를 유지한 채 완전히 뜯어 고치고 별동을 증축하는 방식을 말한다. 서울을 비롯한 1기 신도시 대부분이 고용적률 아파트로 구성돼 있어 재건축보다는 리모델링이 적합하다는 평가를 받는다. 실제로 서울시가 지난해 10월 발표한 '2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'에 따르면 서울시내 공동주택 4217개 단지 중 3096개 단지는 리모델링으로 주거환경을 개선하는 것이 가장 합리적으로 나타났다. 준공 이후 15~20년이 지난 아파트면 사업추진이 가능해 재정비 속도가 빠르다. 철거·시공 과정에서 탄소배출을 재건축 대비 48% 줄일 수 있다. 난방에너지 소모량도 약 65~70% 감소한다. 다만 정비업계는 리모델링이 활성화되기 위해선 사업성을 제고할 수 있도록 규제완화가 시급하다고 지적하고 있다. 특히 리모델링의 대못 규제로 꼽히고 있는 수직증축 및 내력벽철거 등에 대한 개선이 이뤄져야 한다는 주장이다. 이동훈 리모델링협회 정책법규 위원장은 “리모델링 사업장들이 고전을 겪고 있다. 빠른 규제완화가 시급하다"고 말했다. 이어 “현재 수직증축 리모델링과 내력벽 철거와 관련해 입법이 되어 있는 상태지만 21대 국회에선 사실상 통과하기 어려운 만큼 정부가 관련 하위 규정들은 시행령으로 완화해주길 바란다"고 덧붙였다. 이와 함께 도심에 점점이 흩뿌려져 있는 단독, 다세대·빌라·연립 등의 노후 비아파트들에 대한 주거환경개선 사업의 필요성이 커지고 있다. 정부는 최근 재건축이 어려운 소규모 단독·연립주택 등 노후 저층 주거지에서 소규모 정비사업을 할 때 주차장, 관리사무소, 운동시설 등 아파트 수준의 편의시설 설치를 지원하는 '뉴빌리지' 사업을 발표했다. 지방자치단체장이 지정하는 '소규모주택정비 관리지역'에서 단독 10세대·다가구 20세대 미만 주민들이 모여 소규모 정비사업(자율주택정비사업)을 하면 정부가 150억원 내외의 기반시설·편의시설 설치비를 지원한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “모든 노후지역을 아파트로 치환할 수는 없으니, 노후도심 개선에 필요한 방향"이라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

‘우이신설 연장선’, 턴키 방식으로 완공 앞당긴다

서울시가 '우이신설 연장선'을 설계와 시공을 일괄입찰하는 턴키(Turnkey) 방식으로 추진하면서 공사 일정을 단축한다. 서울시는 우이신설선 솔밭공원역에서 1호선(경원선) 방학역까지 연결하는 '우이신설 연장선'을 설계와 시공을 일괄입찰하는 턴키(Turnkey) 방식으로 추진한다고 20일 밝혔다. 일괄입찰(턴키) 방식은 입찰 시 기본설계에 대한 설계도서를 입찰서와 함께 제출하는 방식으로 실시설계를 완료한 후에 공사를 발주하는 방식보다 높은 기술력과 정밀시공이 가능하며 사업 일정도 단축(약 9개월)할 수 있는 이점이 있다. 시는 이번 사업추진 방식이 일괄입찰(턴키)로 결정됨에 따라 설계와 시공을 일부 병행(Fast-track)할 수 있어 조기 착공을 기다리는 도봉구 방학동, 쌍문동 일대 주민들의 요구에 부응한다는 계획이다. 우이신설 연장선은 현재 운영 중인 우이신설선 솔밭공원역에서 1호선(경원선) 방학역을 잇는 총연장 3.93km, 정거장 3개소(방학역 환승 포함)를 건설하는 도시철도(경전철) 사업이다. 총사업비는 4267억원이며 2031년 준공 예정이다. 시는 지난 2월 국토교통부 노선별 기본계획 승인 이후 입찰방법 심의 등 본격적인 공사 발주 절차를 시작하였으며, 이후 각종 심의 및 중앙부처 협의(입찰 전 총사업비 조정) 등 관련 절차를 신속히 이행하여 올 7월에는 공사를 위한 입찰공고를 시행할 계획이다. 시는 입찰공고 이후 진행 상황에 따라 금년 예산 13억원으로 건설사업관리 용역 등을 하반기에 발주할 예정이며, 중앙투자심사(2024년 5월 예정) 결과에 따라 연차별 사업 예산을 적기에 투입하여 '31년까지 공사가 준공될 수 있도록 최선을 다하겠다고 밝혔다. 최진석 시 도시기반시설본부장은 “본 사업을 통해 우이신설선이 1호선 방학역과 연결되면 서울 동북권 지역주민들의 교통편의가 개선되고, 지역의 균형발전과 활성화에 크게 기여할 것"이라며, “도봉구 방학동, 쌍문동 일대 주민들이 오랫동안 기다려온 숙원사업인 만큼 사업이 지연되지 않도록 사업관리에 총력을 기울이겠다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

‘황금알 낳던’ 재건축, ‘돈 먹는 하마’ 신세로 전락

'황금알 낳는 거위'였던 서울 도심 재건축·재개발 사업이 '돈 먹는 하마' 신세로 전락하고 있다. 각종 비용 인상으로 인해 전국적으로 아파트 공사비가 치솟으면서 정비사업 조합과 시공사 간의 갈등이 커져가고 있다. 과거 돈 한 푼 내지 않고 새 집을 얻고 개발 이익까지 챙겼던 조합원들은 조합원들이 내야 할 분담금이 눈덩이처럼 불어나 골머리를 앓고 있다. 18일 서울시 '정비사업 정보몽땅'에 따르면 최근 서울 주요 지역 재건축 공사비는 3.3㎡ 당 1000만원을 훌쩍 뛰어넘었다. 예컨대 마포구 도화동 '마포로1구역 제10지구 재개발' 조합은 올해 1050만원의 평당 공사비를 제시했다. 조합은 지난해 930만원의 공사비로 시공사 선정에 나섰지만 유찰되면서, 공사비를 인상해 재공고를 낸 것이다. 이처럼 고금리 기조가 유지되는 상황에서 원자잿값, 인건비 등 각종 비용이 급등하면서 천정부지로 치솟은 공사비는 결국 조합원들의 추가 분담금으로 전가되고 있다. 과거에는 일반 분양 물량을 비싸게 팔아 기존 조합원들은 돈을 아예 내지 않거나 적은 비용을 부담하는 데 그쳤다. 층수가 낮고 일반 분양가가 높은 아파트 단지에서는 오히려 조합원들이 돈을 돌려받는 경우도 잦았다. 하지만 최근 고금리 기조에 더해 공사비도 급증하면서 조합원 부담이 크게 늘고 있다. 예컨대 서울 노원구 상계동 '상계주공5단지 재건축조합'은 전용면적 31㎡ 소유자들에게 84㎡로 확대시 5억원을 내라고 통보했다. 현재 시세인 4억7000만원보다 비싸다. 강남 재건축 대어 '압구정 3구역' 조합도 전용면적 84㎡ 보유 조합원들에게 동일 면적 3억300만원, 확장(100㎡)시 7억6000만원의 추가 분담금 지급을 통보했다. 서초구 잠원동 '신반포22차'도 공사비가 역대 최고 수준인 평당 1300만원 선으로 예상되는데, 이 경우 조합원 1인당 최소 5억원 수준의 분담금을 내야 한다. 용산구 '산호아파트' 재건축도 전용면적 84㎡ 소유자가 같은 면적의 아파트를 받으려면 4억8000만원의 추가 분담금을 내야 한다. 공사비가 이처럼 급등한 데에는 건설원자재 및 인건비의 유례없는 상승이 주효했다. 한국건설산업연구원에 따르면 건설자재비지수는 지난 3년간 35.6%(106.4→144.2) 상승했다. 특히 같은 기간 시멘트, 철근 등 주요 핵심 건자재 값은 50% 넘게 뛰었다. 인건비 상승률 또한 가파르다. 대한건설협회의 '건설업 임금 실태조사'에 따르면 지난 1월 기준 건설업 노동자 하루 평균임금은 28만원 수준으로 2020년 대비 약 17%나 상승했다. 각종 규제 강화로 인해 공사 기간이 길어지는 것 또한 공사비 상승의 원인 중 하나로 지목된다. 층간소음 사후인증제, 안전기준 강화, 중대재해처벌법과 주 52시간제 시행 등이 대표적인 규제 강화로 꼽히고 있다. 이처럼 재건축 분담금에 대한 부담이 커져가면서 '재건축=로또'는 옛말이 돼버린 것이 현실이다. 때문에 일각에서는 값비싼 추가 분담금을 내느니 보유하고 있는 집을 처리하고 신축 단지로 가는 것이 더욱 합리적이라는 의견도 있다. 박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “추가 분담금 관련 문제가 발생하는 것은 시공사 선정 시점과 공사 착공 시점 간의 시차 때문"이라며 “정부는 재건축·재개발 시장 활성화와 공사 기간 단축을 위해 시공사에 관련 인센티브를 부여해 사업성을 보완할 수 있도록 해야한다"고 지적했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

노후 빌라·연립 재건축때 ‘용적률 완화·세제 혜택’

서울시가 다가구·다세대·연립주택의 신축 또는 리모델링을 지원하기 위해 용적률 완화, 공사비 대출, 세제 감면 등 혜택을 주는 '휴먼타운 2.0' 사업을 시행한다고 18일 밝혔다. 각종 규제에 묶여 재개발이 어려운 노후 저층주택의 개별 정비를 적극 지원해 서민 주거 안정에 기여하겠다는 취지다. 시범사업 대상지는 재개발 추진이 어려웠던 종로구 신영동 214번지, 구로구 구로동 85-29번지, 중랑구 망우동 422-1번지 등 3곳이다. 휴먼타운은 오세훈 서울 시장이 과거 재임 시절인 2010년 도입했던 사업으로, 전면 철거 후 아파트를 짓는 개발 방식에서 벗어나 기존 저층 주거지를 보존하면서 도로·공원 등 기반 시설을 강화하는 '보존형 정비사업'을 표방했다. 이후 박원순 전 시장이 취임하면서 마을공동체 복원 사업에 흡수 통합되며 진행이 사실상 중단됐다. 시는 현재 주거 실정을 고려한 휴먼타운 2.0으로 사업 내용을 개편해 추진한다. △ 용적률·건폐율 등 건축기준 완화 △ 건축 관계 전문가 컨설팅 지원 △ 공사비 대출·세제 감면 등 금융지원 등을 뼈대로 한다. 먼저 노후 저층 주거지의 신축이나 리모델링 활성화를 위해 특별건축구역, 건축협정 집중구역, 리모델링 활성화구역 지정을 추진한다. 이를 통해 건폐율, 용적률, 높이, 조경면적 등 각종 건축기준을 일부 풀어주고, 보다 조화롭고 창의적인 건축을 끌어낸다는 방침이다. 단독 개발이 어려운 맹지, 협소·부정형 필지 등은 건축협정을 통해 공동개발을 할 수 있다. 신축 의사가 없는 건축주는 리모델링을 통해 증·개축 할 수 있다. 이처럼 건축기준 완화를 통해 건축주가 실질적으로 신축 또는 리모델링을 할 수 있도록 도시계획, 건축설계, 건축시공, 법률, 금융, 세무 등 분야별 전문가인 휴머네이터(휴먼타운과 코디네이터의 합성어)를 매칭해 지원한다. 금융지원으로는 건축물 신축 시 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)에서 공사비 대출(호당 7000만원)이나 보증(대출금액의 90%)을 받을 수 있도록 적극 지원한다. 리모델링 시 최대 6000만원까지의 공사비 또한 보조한다. 여기에 더해 원주민 건축주의 재정착 및 사업성 확보 등을 위해 서울주택도시공사(SH)나 한국토지주택공사(LH)와 동별 또는 부분별 신축매입임대 약정을 체결할 수 있도록 추진한다. 생활기반시설 확충을 위해 마을·주택관리 서비스를 종합 제공하는 모아센터(마을관리사무소)를 설치해 운영하고 도로·공용주차장 등 기반 시설도 정비한다. 한병용 시 주택정책실장은 “휴먼타운 2.0은 각종 개발의 사각지대에 있는 노후 저층 주거지의 주거 환경을 개선할 해결책"이라며 “다가구·다세대주택 공급을 위한 지원을 확대하는 등 서민 주거 안정을 위해 노력할 것"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

롯데쇼핑 ‘상암DMC복합몰’ 개발 가속도…“내년 착공”

롯데쇼핑이 '상암DMC 복합쇼핑몰 개발' 사업에 속도를 낸다. 롯데쇼핑은 지난달 29일 '상암DMC 복합쇼핑몰 지구단위계획 및 세부개발계획 결정(변경) 제안서'를 서울 마포구청에 제출했다고 18일 밝혔다. 마포구와 서울시의 의견을 적극 반영해 쇼핑판매 시설을 57% 가량 늘리고, 해외 유명 설계사를 통한 디자인 보완 등 대대적인 건축변경계획이 제안서에 포함됐다고 회사는 말했다. 롯데쇼핑의 상암DMC 복합쇼핑몰 개발 변경제안서 제출은 지난 13일 서울시가 DMC역과 수색역 일대의 개발규제 완화 내용을 담은 '미디어와 엔터테인먼트 중심의 업무지구 개발' 계획을 발표한데 따른 것이다. 상암 디지털미디어센터(DMC)의 디지털미디어 산업을 고도화하고 이를 중심으로 새로운 서울 서북권을 구현한다는 게 서울시의 구상이다. 즉, DMC 인근 문화비축기지 재개발, 하늘공원 내 대관람차 '서울링' 도입 등을 통해 서북권 도심 개발의 새로운 패러다임을 제시하겠다는 것이다. 이같은 서울시의 서북권 개발 계획 발표와 변경제안서 제출을 계기로 롯데쇼핑의 상암DMC 복합쇼핑몰 개발사업이 급물살탈 것으로 보인다. 지난 2013년 1972억원을 투자해 상암DMC 단지 내 약 2만여㎡ 부지를 매입했다. 해당 부지는 2011년 서울시가 복합문화상업시설 조성 청사진을 밝히며 특별계획구역으로 지정한 곳이다. 롯데쇼핑은 서울시의 '미디어와 엔터테인먼트 중심 업무지구 개발' 방향에 맞춰 쇼핑은 물론 엔터테인먼트, 컬처, 컨템포러리 집객시설 등을 포함한 미래형 복합쇼핑몰 조성을 목표로 한다. 상품에 치중한 획일화된 쇼핑시설을 넘어 차별화된 콘텐츠와 휴식 등이 유기적으로 연결된 혁신적인 쇼핑몰을 선보인다는 계획이다. 아울러 상암DMC의 미디어 및 첨단 이미지도 쇼핑몰에 반영할 예정이다. 지역민들의 수요와 상권에 최적화된 테넌트(입점사업자), 유튜버 등 1인 미디어의 활성화 추세에 따라 개인 미디어 작업이 가능한 라이브스튜디오 등을 적극 유치하기로 했다. 롯데쇼핑은 상암DMC 복합쇼핑몰 개발 본격화를 위해 올해 착공 사전준비작업에 박차를 가한다. 상반기에 내부 전담조직 및 인원 배치, 해외 설계사 선정 완료을 거쳐 연내에 도시건축공동심의를 마무리하는 등 내년 착공에 차질이 없도록 만전을 기할 방침이다. 쇼핑몰 완공 시점은 오는 2028년으로 잡고 있다. 롯데쇼핑 관계자는 “앞으로 서울시 및 마포구와 지속적인 소통 과정을 통해 상암 DMC의 스토리를 담고, 서북권을 대표하는 최고의 쇼핑몰에 구현에 최선을 다할 것"이라고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

여의도 마지막 ‘금싸라기’ 땅 풀린다…건설사들 ‘군침’

한국토지주택공사(LH)가 여의도 마지막 '금싸라기' 땅을 풀기로 발표해 국내 건설사들의 관심이 커지고 있다. 17일 건설업계에 따르면 LH는 지난 14일 '2024년 공동주택용지 공급계획 설명회'를 개최, 여의도 비축토지에 대한 공공입찰 계획을 밝혔다. 여의도 비축토지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2499평) 규모다. 공급 예정가격은 4024억5680만원이다. 3.3㎡(평)당 가격은 1억6000만원이다. 가톨릭대학교 여의도성모병원과 붙어있다. 과거 학교 용지로 지정됐지만 서울시교육청이 더 이상 학교가 필요하지 않다고 판단해 건축을 하지 않으면서 지난 40년 간 공터로 남아있었다. 현재 도시 계획상 '제2종 일반주거지역'으로 지구단위계획구역으로 묶여있다. 지구단위계획은 아파트 단지들이 재건축 정비사업 계획을 수립하기 전 마련하는 상위 계획이다. 토지를 더욱 합리적으로 이용하고 지역을 체계적이고 계획적으로 관리하는 것이 목적이다. 이 토지는 앞으로 서울시 심의를 거쳐 '준주거지역'으로 상향될 가능성이 있기 때문에 건설사들의 관심이 더욱 뜨겁다. 제2종 일반주거지역은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 지역을 뜻한다. 반면 '준주거지역'은 주거시설 뿐만 아니라 업무 및 상업시설 또한 건축할 수 있어 더 높은 층수의 건물을 지을 수 있다. 시 도시계획 조례상 2종 일반주거지역의 건폐율 및 용적률은 60%·200%이지만 준주거지역의 건폐율 및 용적률은 각각 60%·400%이다. 시는 지난해 5월 '여의도 금융중심 지구단위계획(안)'을 발표했으며 전략환경영향평가, 교통영향평가 심의가 완료되면 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 올해 1분기 이후 고시를 마무리할 계획이다. 향후 특별계획구역 세부개발계획 수립 후 시와 협의가 완료되면 여의도 비축토지는 준주거지역으로 상향될 수 있다. 여기에 더해 부지 맞은편에는 '시범아파트', '진주아파트', '한양아파트' 등 재건축 예정 단지들이 몰려있어 부동산 개발 호재가 충분하다. LH 관계자는 “지난해 5월 시 지구단위계획구역이 발표됐고 이후 그 다음 단계가 진행되고 있다"며 “현재 부동산 경기, 프로젝트파이낸싱(PF) 및 고금리 등 문제로 인해 건설업계 상황이 좋지 않음에도 불구하고 여러 건설사에서 문의가 이어지고 있다"고 말했다. LH는 오는 5월 23일 신청서 제출 및 입찰보증금 납부개찰낙찰자 발표를 진행하고, 8월 23일 계약을 체결한다. 입찰 방식은 최고가 경쟁으로 공급하며 개인이나 법인 또는 공동 참여도 가능하다. 건설사 관계자는 “여의도 비축토지의 입지를 고려했을 때 건설사들의 관심은 당연하고 일부 대형 건설사들은 적극적인 움직임을 보이고 있는 것으로 알고 있다"며 “현재 건설업계 상황을 고려했을 때 일부 중견 건설사들은 입찰하기가 조금 어렵지 않을까 생각한다"고 말했다. 전문가들도 이 토지의 높은 인기를 예감했다. 송승현 도시와경제 대표는 “여의도 지역 자체가 원래 서울의 최고 요지인 만큼 이 비축토지도 개발이 된다면 큰 수익이 기대돼 건설사들의 경쟁이 치열할 것"이라며 “주변의 아파트 단지들도 재건축을 앞두고 있어 용적률 상향이 확정된다면 토지의 가치가 몇 배 상승할 수 있는 상황"이라고 설명했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“예전엔 버스 종점, 요즘은 GTX”…내년 개통에 집값 ‘들썩’

서울 집값이 날로 높아지니 경기 및 인천 등 수도권으로 이사가는 사람들이 늘어나고 있다. 내년부터 수도권광역급행철도(GTX) 시대가 열리면서 이같은 현상은 더욱 확산될 전망이다. GTX 노선을 따라 인접 지역의 집값이 들썩이는 등 부동산 가치 상승에 대한 기대감도 커지는 분위기다. 14일 부동산업계에 따르면 지난해 통계청 인구조사에 따르면 지난해 서울 떠나 경기도와 인천으로 전입한 인구가 32만5317명으로 전년 23만4509명 대비 38.8% 증가했다. 서울 아파트 분양가격과 전세가격이 오르자 자금 부담을 느낀 예비 수분양자와 세입자들이 서울과 인천으로 전입하는 추세가 커지고 있는 것으로 풀이된다. 게다가 정부가 최근 GTX 연장 노선 및 적기 개통 등으로 서울 접근성을 더 강조하고 있다 보니 '탈서울' 가속화가 일어날 전망이다. 특히 GTX-A노선의 내년 상반기 개통에 따라 직접 호재 지역으로 꼽히는 곳들의 집 값이 들썩이고 있다. GTX-A 노선은 경기 파주 운정역에서 서울 삼성역을 거쳐 화성 동탄역까지 82.1km 구간을 잇는다. 내년 상반기 수서∼동탄 구간이 뚫리는데, 이동 시간이 기존 1시간 20분에서 19분 정도로 대폭 줄어든다. 이에 따라 경기 화성·동탄은 줄곧 신고가를 경신하고 있다. 국토부 실거래가시스템에 따르면 '동탄역 롯데캐슬' 전용면적 102㎡(41평)는 지난달 22억원(34층)에 신고가 거래가 이뤄졌다. 지난 4월 17억8000만원대를 찍더니 주기적으로 1억원씩 올라 22억원까지 오른 것이다. 이 가격은 지난 1월 거래된 서울 마포구 '마포래미안푸르지오' 전용 114㎡(46평)의 21억2000만원보다 높다. 또 지난달 성남시 분당구 '판교푸르지오그랑블' 전용 103㎡의 23억원 실거래가에 육박하는 수준이다. 다른 신설 노선 지역들의 집 값도 호조를 보이고 있다. 정부가 지난달 GTX-D·E·F 신설 사업 계획을 발표하자 강원 원주·춘천 역시 2월 초부터 연속 오름세를 이어가고 있다. 아직 개통까지는 갈 길이 멀지만 내년 초 GTX의 첫번째 구간인 A노선이 일단 가동될 경우 다른 노선들의 개통도 시간 문제일 것으로 여기는 분위기다. 상황이 이렇다 보니 최근 수도권 분양단지는 GTX와의 연결성을 필수로 홍보하고 있다. '광명 롯데캐슬 시그니처'는 가사단지털단지역을 내세워 GTX-D 추가 개통을 기대하고 있다. 인천지역에선 GTX-D·E 노선에 동시 포함된 인천지하철 1호선 작전역 일대에선 '두산위브더제니스', '힐스테이트 자이 계양'과 더불어 신규 공급되는 '계양 롯데캐슬 파크시티'까지 홍보에 반드시 GTX를 끼워 놓고 있다. 다만 GTX 호재가 꼭 수도권의 가치를 올릴 수 있다고 보기 어렵다는 주장도 있다. 동탄이 마포나 판교와 비슷한 수준의 아파트값이 형성된 것은 인접 지역에 삼성전자와 SK하이닉스 등 고소득·안정적 일자리가 있어서이지 GTX 호재만으로 집 값이 올랐다고 볼 수는 없다는 것이다. 게다가 GTX 확충은 인구분산 효과라는 장점이 있지만 수도권 거주자의 대부분 생활권은 여전히 서울에 있다. 대부분 일자리와 상권, 의료기관, 대학교 등이 서울에 있어 이른바 '빨대 효과'도 우려된다. 서울 외 다른 도시들이 전부 베드타운으로 전락할 가능성이 있다는 것이다. GTX로 인해 출퇴근 시간을 획기적으로 단축한다지만 매일 지불(수서-동탄 4450원 예상)해야 하는 교통요금도 무시할 수 없다. 또 시간이 줄어들 뿐 절대적인 거리가 짧아지는 것은 아닌 만큼 인프라를 활용하는 측면에서 여러 변수가 발생할 수 있다. 재정난과 공사비 상승 등 이유로 GTX가 적기에 완공한다는 보장도 없다. 송승현 도시와경제 대표는 “GTX 개통으로 경기남부 지역 등 좋은 일자리가 있는 동탄이나 판교 등은 긍정적인 영향을 받겠지만, 그 외 지역은 오히려 부정적일 수 있다"며 “수도권에 공급이 많아지면 많아지는 대로 수요공급 원칙에 따라 집값이 크게 오르긴 어려운 구조로 보인다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

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