정부가 서울 25개 자치구 전역과 과천, 성남 등 경기 12개 지역을 토지거래허가구역과 규제지역으로 지정하는 내용의 '초강력 부동산 대책'을 내놓으면서 과열 양상을 보이던 아파트 매수 수요도 '반짝' 위축될 것으로 전망된다. 다만, 시중의 풍부한 유동자금과 기준금리 인하 기대감, 전·월세 가격 상승 불안 요인 등이 맞물리면서 이번 대책의 실효성은 크지 않을 것이라는데 무게가 실린다. 오히려 정부가 수요 억제 위주로 부동산 대책을 가동한 탓에 하루라도 빨리 집을 매수해야 한다는 심리가 번질 수 있고, 전·월세 등 임대차 시장의 월세화를 부추길 것이라는 우려가 나온다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 15일 정부서울청사에서 '부동산관계장관회의'를 주재하고, '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 구 부총리는 “서울 전역과 과천·성남 등 경기 12개 지역을 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구로 지정해 주택 구입 시 실거주 의무를 부여하고, 대출‧세제 등 강화된 규제를 적용하겠다"며 “부동산 대출 규제를 보완해 주택담보대출 한도를 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 낮추겠다"고 밝혔다. 정부는 향후 한국은행이 기준금리를 인하할 경우 차주별 대출한도가 확대될 것에 대비해 스트레스 금리 하한도 상향 조정했다. 현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 3%로 올린다. 소유주택 지역과 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영한다. 즉, 이번 대책은 금액별 대출을 차등화해 상급지 갈아타기, 토지거래허가구역 지정을 통한 아파트 갭투자 제동 등이 핵심인 것이다. 정부가 6.27 대책에 이어 또 한 번 초강력 규제를 내놓으면서 수요자들이 관망세로 돌아설 것으로 관측된다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “서울 전역은 물론 수도권 아파트값을 주도하는 과천, 성남, 용인, 수원 등 경기 남부 벨트를 정조준해 집값 상승세 확산을 차단하려는 의지를 드러냈다"며 “이번 대책으로 마포구와 성동구, 광진구 등 한강벨트는 물론 수도권 인기지역도 타격을 받을 것"이라고 설명했다. 다만 이번 대책을 두고 “정부가 집값 상승하는 지역을 오히려 인정한 결과가 됐다"는 비판적인 시각도 만만치 않다. 정부가 공급 대책을 추가적으로 내놓지 않은 부분에 대해서도 아쉽다는 목소리다. 유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 “주택구입목적의 대출 한도를 시가 15억원 이하, 25억원 이하 등으로 나눠서 구매력을 규제하겠다고 했는데, 해당 규제의 효과에 대해서는 좀 더 지켜봐야 한다"며 “9.7 공급대책은 한국토지주택공사(LH)가 공급을 주도하는 형태로, 제대로 된 대책이라고 보기 어렵고, 민간을 통해 공급하겠다는 내용이 나와야 한다"고 강조했다. 시중의 유동자금이 4000조원을 넘어설 정도로 풍부한데다 기준금리 인하 기대감, 전·월세 가격 상승 불안 요인 등이 겹친 현재의 시장 상황도 해당 대책의 실효성을 반감시키는 요인들이다. 한국은행에 따르면 8월 평균 광의 통화량(M2)은 4040조2000억원으로 전월 대비 1.3%(55조8000억원) 증가했다. 증가율과 증가폭 모두 작년 3월(1.5%, 58조4000억원) 이후 최대다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올해 들어 집값이 많이 오른 주요 지역 대부분이 고가 아파트가 즐비한 강남권 및 한강 벨트였다"며 “이들 지역에서 대출에 구애받지 않고, 자체 자금을 통해 주택을 매수하려는 수요는 (정부에서도) 통제가 쉽지 않다"고 짚었다. 구매 수요를 억제하면서 전세가 상승 압력은 지속될 전망이다. 함영진 랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄어들 것"이라며 “그러나 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제"라고 설명했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “규제지역을 크게 확대했기 때문에 풍선효과가 다른 지역으로 바로 이동하긴 어렵고, 물건별로, 유형별로 가격이 저렴한 곳들을 찾을 것"이라며 “규제 지역에서 제외된 인천, 구리 등으로 대체재를 찾아서 이동할 여지가 있다"고 진단했다. 이어 그는 “특히 지금은 실거주 요건만으로 거주를 해야 하기 때문에 전월세 시장 문제가 커질 것"이라며 “시장에 매물이 돌지 않아 큰 부작용을 낳을 수 있다"고 밝혔다. 나유라 기자 ys106@ekn.kr

2025-10-15 16:03 나유라