에너지경제신문

[르포] 역세권 고밀개발 후암1구역 가보니…"개발 환영하지만 보상이 관건"

[에너지경제신문 최지혜 기자] "조만간 재개발이 되면 좋은 아파트로 이사갈 것 같아 기대감이 큽니다. 집주인도 동네 환경이 좋아질 것이라고 반기는 분위에요. 저희는 기초생활수급자라서 주민센터에서 이사비도 지원받을 수 있고 임시주택도 제공된다니 사업이 차질없이 잘 됐으면 하는 바람입니다." (후암1구역 연립주택 세입자 A) 정부가 서울역 인근 용산구 위치한 후암특별계획구역 1구역 1획지(동자동) 쪽방촌을 공공재개발 해 2410가구의 주택을 공급키로 했다. 1250가구는 공공임대주택, 200가구는 공공분양주택, 960가구는 민간분양주택으로 각각 공급할 예정이다. 정부는 원주민들의 정착률을 높이기 위해 공원과 게스트하우스 등을 이용해 선이주단지를 조성한 뒤 부분적으로 철거하는 방식으로 진행한다. 후암1구역은 서울역 고층 오피스텔 타운 뒤편에 위치한 낙후된 지역이다. 2006년 재개발 대상 구역으로 지정됐으나 15년 동안 사업이 정체됐다. 이 구역의 면적은 4만4993㎡로 역세권 고밀개발계획에 따라 기존 250%보다 높은 700%의 용적률을 적용받는다. 2·4 공급대책 이후 첫 번째로 진행되는 도심 역세권 고밀개발 사업이다. 정부 발표 다음날인 6일 현장을 방문했다. 정부의 공공재개발에 관한 현지 주민들의 반응은 다양하게 나타났다. 쪽방촌에 거주하는 세입자들은 대부분 임대아파트로 이주 소식을 반기고 있다. 다만 실제 쪽방촌에 살고 있는 주민이 정부가 예상했던 숫자보다 많아 사업 추진에 걸림돌이 될 수 있다. 후암1구역 다세대주택 세입자 B씨는 "정부는 1차로 철거될 부지에 1000여명이 거주하고 있는 것으로 파악하고 있지만 실제 2000명이 넘는 사람들이 거주하고 있어 집계되지 않은 주민들은 사각지대에 놓이게 된다"면서 "이들 대부분 경제적 능력이 부족해 개발이 진행되면 갈 곳을 잃는다"고 말했다. 토지나 상가 소유주들은 개발을 긍정적으로 평가하면서도 앞으로 있을 보상에 관심이 더 많다. 후암1구역 소재 건물을 소유하고 직접 소매업을 운영하는 C씨는 "이 지역 건물 소유주 일부는 공공재개발을 반기지 않고 있다"며 "기존 임대수익이 주택 분양권으로 얻는 시세차익보다 더 크기 때문이다"라고 말했다. 상가 세입자들은 사업장 이전을 걱정하고 있다. 현지에서 카페를 운영하는 상가세입자 D씨는 "재개발이 추진되면 사업장을 옮겨야 하기 때문에 비용이 들고 불편할 뿐"이라며 "여기서 오랜 기간 안정적으로 사업을 정착시켜 왔는데 사업장을 옮겨야 하니 반대하는 경향이 강하다"고 말했다. 현지 부동산 관계자들은 정부의 보상이 충분하다면 사업 진행에 무리가 없을 것으로 보고 있다. 후암1구역 E부동산 관계자는 "앞서 재개발에 대한 주민 동의율이 70%에 달할 정도로 개발에 대한 기대가 크다"면서 "보상이 충분하다면 토지주와 상가주들도 개발을 반대하지 않을 것"이라고 말했다. 오정자 후암1구역 재개발추진위원장 역시 보상문제가 "보상금보다 분양권 등으로 보상이 이뤄지길 바라는 주민들이 많다"면서 "현재 시세대로의 토지보상은 토지주에게 불리하기 때문에 기대에 미치지 못할 경우 탄원서를 제출하는 등 반대 의견을 전달할 계획"이라고 덧붙였다. 한편, 후암1구역은 건물의 대다수가 30년 이상 지나 낙후하고 오랜 기간 재개발이 정체돼 부동산 시장에서는 큰 변화가 없었다. 현지 공인중개사들에 따르면 매물 거래가 거래가 거의 없고 거래가 되더라도 인근의 고층 오피스텔과 달리 가격변동 폭도 크지 않다. 작년 12월 후암1구역에 위치한 동자아파트 3층 전용면적 27㎡는 5억원에 매매됐다. 같은 면적 1층은 작년 7월 4억8000만원에 거래된 바 있다.동자1 정부가 서울역 인근 용산구 후암1구역을 고밀개발을 시작한다. 쪽방촌인 이곳을 공공이 시행하는 재개발 사업을 통해 2410가구의 주거단지로 개발해 250가구는 공공임대주택, 200가구는 공공분양주택, 960가구는 민간분양주택으로 각각 공급할 방침이다. 후암1구역 골목길 모습. 사진=최지혜 기자

LH, ‘보호종료아동’ 주거안정 지원 총력

[에너지경제신문 최지혜 기자] 한국토지주택공사(LH)는 ‘보호종료아동’의 주거불안을 해소하고 사회정착을 돕기 위해 임대주택을 제공하고 콜센터를 운영하는 등 지원 정책을 추진한다고 7일 밝혔다. 보호종료아동은 만 18세가 돼 보호시설을 떠나는 아동을 의미한다. 이들은 소액의 자립정착금과 수당만으로 생활해 주거불안에 취약하다. 먼저 정부는 시설을 떠난 아동들의 주거안정을 지원하기 위해 최장 20년까지 거주 가능한 매입·전세임대주택을 주변시세 40% 수준의 저렴한 임대료로 공급한다. 정부는 지난해 이들의 희망수요를 반영해 임대주택 유형을 건설임대주택까지 확대했고 관련법을 개정해 우선공급 기준을 마련했다. 이에 작년 1258명의 보호종료 아동들이 LH가 제공한 주택에 입주했다. 아울러 정부는 관련 제도를 알리기 위해 보호종료아동 전담 콜센터인 ‘유스타트(Youth+Strat) 상담센터’를 지난해 개설했다. 상담센터는 임대주택 주거지원 상담, 입주자모집 계획, 신청자격·준비서류 등의 정보를 제공한다. 또 청년층이 이해하기 쉽도록 ‘만화로 보는 주거복지사업 안내’를 발간해 주거지원 제도에 대한 접근성과 이해를 높이고 있다. 올해부터는 주택제공을 넘어 주거환경 개선도 함께 추진한다. LH는 주택에 입주하는 보호종료아동에게 식탁, 책상, 의자 등 가구와 수납·인테리어 정보 등을 지원할 예정이다. LH는 2022년까지 보호종료아동을 위한 공공임대주택 6000가구를 공급할 계획이며, 지원대상도 ‘청소년쉼터 퇴소자’까지 확대할 계획이다. LH 관계자는 "우리사회 미래 재목인 보호종료아동들의 성장과 자립을 위해 임대주택 제공과 각종 지원사업을 지속적으로 확대할 예정이다"라고 말했다.LH 보호종료아동 LH 유스타트 상담센터 포스터

[르포] 역세권 고밀개발 후암1구역 가보니…기대감 크지만 보상이 걸림돌

[에너지경제신문 최지혜 기자] "조만간 재개발이 되면 좋은 아파트로 이사갈 것 같아 기대감이 큽니다. 집주인도 동네 환경이 좋아질 것이라고 반기는 분위에요. 저희는 기초생활수급자라서 주민센터에서 이사비도 지원받을 수 있고 임시주택도 제공된다니 사업이 차질없이 잘 됐으면 하는 바람입니다." (후암1구역 연립주택 세입자 A) 정부가 서울역 인근 용산구 위치한 후암특별계획구역 1구역 1획지(동자동) 쪽방촌을 공공재개발 해 2410가구의 주택을 공급키로 했다. 1250가구는 공공임대주택, 200가구는 공공분양주택, 960가구는 민간분양주택으로 각각 공급할 예정이다. 정부는 원주민들의 정착률을 높이기 위해 공원과 게스트하우스 등을 이용해 선이주단지를 조성한 뒤 부분적으로 철거하는 방식으로 진행한다. 후암1구역은 서울역 고층 오피스텔 타운 뒤편에 위치한 낙후된 지역이다. 2006년 재개발 대상 구역으로 지정됐으나 15년 동안 사업이 정체됐다. 이 구역의 면적은 4만4993㎡로 역세권 고밀개발계획에 따라 기존 250%보다 높은 700%의 용적률을 적용받는다. 2·4 공급대책 이후 첫 번째로 진행되는 도심 역세권 고밀개발 사업이다. 정부 발표 다음날인 6일 현장을 방문했다. 정부의 공공재개발에 관한 현지 주민들의 반응은 다양하게 나타났다. 쪽방촌에 거주하는 세입자들은 대부분 임대아파트로 이주 소식을 반기고 있다. 다만 실제 쪽방촌에 살고 있는 주민이 정부가 예상했던 숫자보다 많아 사업 추진에 걸림돌이 될 수 있다. 후암1구역 다세대주택 세입자 B씨는 "정부는 1차로 철거될 부지에 1000여명이 거주하고 있는 것으로 파악하고 있지만 실제 2000명이 넘는 사람들이 거주하고 있어 집계되지 않은 주민들은 사각지대에 놓이게 된다"면서 "이들 대부분 경제적 능력이 부족해 개발이 진행되면 갈 곳을 잃는다"고 말했다. 토지나 상가 소유주들은 개발을 긍정적으로 평가하면서도 앞으로 있을 보상에 관심이 더 많다. 후암1구역 소재 건물을 소유하고 직접 소매업을 운영하는 C씨는 "이 지역 건물 소유주 일부는 공공재개발을 반기지 않고 있다"며 "기존 임대수익이 주택 분양권으로 얻는 시세차익보다 더 크기 때문이다"라고 말했다. 상가 세입자들은 사업장 이전을 걱정하고 있다. 현지에서 카페를 운영하는 상가세입자 D씨는 "재개발이 추진되면 사업장을 옮겨야 하기 때문에 비용이 들고 불편할 뿐"이라며 "여기서 오랜 기간 안정적으로 사업을 정착시켜 왔는데 사업장을 옮겨야 하니 반대하는 경향이 강하다"고 말했다. 현지 부동산 관계자들은 정부의 보상이 충분하다면 사업 진행에 무리가 없을 것으로 보고 있다. 후암1구역 E부동산 관계자는 "앞서 재개발에 대한 주민 동의율이 70%에 달할 정도로 개발에 대한 기대가 크다"면서 "보상이 충분하다면 토지주와 상가주들도 개발을 반대하지 않을 것"이라고 말했다. 오정자 후암1구역 재개발추진위원장 역시 보상문제가 "보상금보다 분양권 등으로 보상이 이뤄지길 바라는 주민들이 많다"면서 "현재 시세대로의 토지보상은 토지주에게 불리하기 때문에 기대에 미치지 못할 경우 탄원서를 제출하는 등 반대 의견을 전달할 계획"이라고 덧붙였다. 한편, 후암1구역은 건물의 대다수가 30년 이상 지나 낙후하고 오랜 기간 재개발이 정체돼 부동산 시장에서는 큰 변화가 없었다. 현지 공인중개사들에 따르면 매물 거래가 거래가 거의 없고 거래가 되더라도 인근의 고층 오피스텔과 달리 가격변동 폭도 크지 않다. 작년 12월 후암1구역에 위치한 동자아파트 3층 전용면적 27㎡는 5억원에 매매됐다. 같은 면적 1층은 작년 7월 4억8000만원에 거래된 바 있다.동자1 정부가 서울역 인근 용산구 후암1구역을 고밀개발을 시작한다. 쪽방촌인 이곳을 공공이 시행하는 재개발 사업을 통해 2410가구의 주거단지로 개발해 250가구는 공공임대주택, 200가구는 공공분양주택, 960가구는 민간분양주택으로 각각 공급할 방침이다. 6일 오후 후암1구역 골목길 모습. 사진=최지혜 기자

국토부 "2·4 대책 공공분양, 청약통장별 불이익 없앤다"

[에너지경제신문 오세영 기자] 정부가 2·4 대책으로 공급되는 공공분양 아파트와 관련해 청약통장 종류에 따라 불이익이 가지 않도록 노력하겠다는 의지를 밝혔다. 국토교통부는 5일 공공이 주도하는 개발 사업을 벌여 공공분양 아파트를 집중적으로 공급하겠다는 내용의 2·4 대책과 관련해 이 같이 밝혔다. 현행 제도에 따르면 공공분양 아파트 청약에서 전용 85㎡ 이하는 청약저축·종합저축 가입자만 신청할 수 있다. 이 때문에 청약예금이나 청약부금 가입자가 상대적으로 불이익을 당하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다. 원래 정부의 주택공급 계획으로 나오는 주택은 상당수 민영주택일 수 있었는데 공공 개발이 이뤄지면서 공공주택으로 나오게 됐기 때문이다. 이에 대해 국토부는 설명자료를 내고서 "이번 주택공급 확대 방안에 따라 공급되는 물량 중 85㎡ 이하 주택은 청약통장에 따라 청약기회가 부당하게 축소되지 않도록 제도 개선을 할 예정"이라고 밝혔다. 국토부는 "85㎡ 이하의 공급물량은 당초 민영주택으로 공급될 가능성이 있던 물량인 점을 고려하고 있다"고 덧붙였다. 제도 개선이 이뤄질 경우 청약예금·부금 가입자도 정부의 새로운 공급 정책으로 나오게 될 공공분양 85㎡ 이하 주택 청약에 응할 수 있게 될 전망이다. 국토부 관계자는 "세부 시행방안은 추후 청약시점 등을 종합적으로 감안해 발표할 계획"이라며 "정확한 청약 대상 통장은 아직 결정되지 않았다"고 말했다.공공재개발 양평 국토교통부와 서울시가 지난달 공공재개발 시범사업 후보지를 선정한 서울 영등포구 양평13·14구역 모습. 연합뉴스

2·4 대책 이후 첫 사업 '서울역 쪽방촌'…2410가구로 재개발

[에너지경제신문 윤민영 기자] 서울 용산구 동자동(후암1구역) 쪽방촌이 2·4 공급대책의 첫 사업지로 결정됐다. 한국토지주택공사(LH)와 서울도시주택공사(SH)는 공동사업시행자를 맡아 이곳을 고층 아파트 단지로 탈바꿈시킬 예정이다. 국토교통부와 서울시, 용산구는 5일 이 같은 내용의 '서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공공주택 및 도시재생 사업' 추진계획을 발표했다. 서울역에서 남산 방향으로 있는 용산구 동자동 일명 서울역 쪽방촌 일대(4만7000㎡)가 사업 대상지로, 남산과 가까운 데다 서울역 인근이어서 교통도 매우 좋은 특급 입지임에도 불구하고 1960년대 조성된 쪽방촌 때문에 개발이 지체됐다. 현재 이곳에 있는 쪽방촌 주민은 서울시 집계로 1007명이다. LH와 SH는 공동 사업시행자로 나서 공공주택 1450가구, 민간분양 960가구 등 총 2410가구의 주택을 건설할 예정이다. 공공주택은 임대주택 1250가구와 공공분양 200가구로 구성된다. 기존 쪽방촌 주민은 이곳에 지어지는 임대주택에 재정착한다. 구체적인 단지 규모는 지구계획 등을 거쳐 확정되지만, 정부의 대략적인 계획상으로도 아파트 동만 17개 규모로 구상되고 있다. 서울시는 이곳의 건물 층수를 40층까지 허용하기로 했다. 사업은 임대주택과 공공분양주택이 들어설 지역의 기존 건물을 철거하고 공공주택을 지어 기존 거주자의 재정착이 완료된 이후 나머지 부지를 정비해 민간주택을 공급하는 순환정비 방식으로 진행된다. 기존 쪽방촌 주민 재정착을 위한 임대주택부터 먼저 짓는다. 해당 부지에 거주 중인 쪽방 주민 150여명을 위한 임시 거주지는 사업지구 내 게스트하우스나 사업지 내 공원 모듈러주택 등을 활용해 조성한다. 쪽방 주민들은 기존보다 2~3배 넓고 쾌적한 공간을 현재의 15% 수준의 저렴한 임대료로 거주할 수 있게 된다. 사업지에 일반 주택은 100여가구가 있는데, 이들 중 희망하는 가구에는 인근 지역의 전세·매입 임대를 임시 거주지로 제공한다. 임대주택은 현재 추진 중인 통합공공임대 형태로 공급된다. 현 거주자의 가구원 수 등을 고려해 1인가구용과 다인가구용 주택을 적절히 배분할 방침이다. 사업지구에 편입되는 토지 소유자에게는 현 토지용도와 거래사례 등을 고려해 보상할 예정이다. 상인에게는 영업보상을 하거나 주택 단지 내 상가 등을 통해 영업활동을 이어갈 수 있도록 지원할 계획이다. 정부는 주민 의견수렴 등 절차를 거쳐 올해 지구지정을 완료할 예정이다. 이어 내년에 지구계획 및 보상에 들어가 2023년 공공주택 단지를 착공해 2026년 입주하고, 2030년에는 민간분양 택지 개발을 끝낸다. 변창흠 장관은 "영등포 쪽방촌에서 시작된 쪽방촌 선순환 개발이 대전에 이어 규모가 가장 큰 이곳 서울역에서도 마침내 결실을 맺게 됐다"면서 "서울역 인근에 분양주택 1160가구, 임대주택 1250가구가 공급될 수 있다는 것은 주택정책에서도 큰 의미를 갖는다"고 말했다. 변 장관은 또 “어제 발표된 주택복합사업에 서울역 쪽방촌을 그대로 적용하면 이곳은 역세권이자 저층주거지"라며 전날 발표된 '공공주도 3080+ 공급대책'의 일환이 맞다”고 밝혔다.변창흠 국토교통부 장관이 5일 서울 용산구 KDB생명타워에서 열린 쪽방촌 정비방안 계획발표에 참석해 부지를 바라보고 있다.연합뉴스

서울 공공개발 사업 후보지 222곳…설 이후 설명회

[에너지경제신문 윤민영 기자] 정부가 서울에서 공공 직접시행 정비사업이나 도심공공주택복합사업을 벌이기 위해 222곳을 추려내 설 연휴 이후 주민 설명회를 할 예정이다. 윤성원 국토교통부 1차관은 5일 CBS라디오 김현정의 뉴스쇼에 출연해 이같이 말했다. 국토부는 앞서 4일 공공기관 직접시행 정비사업과 역세권·준공업지역·저층주거지를 상대로 한 도심공공주택복합사업을 추진해 2025년까지 서울 32만3000가구 등 전국 83만6000가구를 공급하는 계획을 발표했다. 이를 위해 국토부는 우선 추진 검토대상 사업지 리스트를 뽑았다. 국토부는 "공급목표 달성을 위해 공간분석으로 도출된 사업유형별 대상지 중 별도의 후보지 선정기준으로 우선 추진 검토구역을 선정해 관리 중이며 사업 협의 과정에서 불참하는 지역이 있을 것을 대비해 차순위 후보지도 별도 관리하고 있다"고 설명했다. 이들 지역은 노후·슬럼화 지역, 면적이 크고 소유구조가 단순해 사업 여건이 우수한 지역, 신설 사업을 통한 주거환경개선 및 주택공급 효과가 큰 구역 등이다. 서울에서 공공 직접시행 정비사업(재개발·재건축) 후보지는 67곳이다. 동남권에 25곳으로 가장 많고 서남권이 22곳, 도심권 10곳, 동북권 9곳, 서북권 1곳 순이다. 도심공공주택복합사업 후보지는 155곳이다. 유형별로 역세권은 동북권에 53곳으로 가장 많고 서남권 26곳, 서북권 19곳, 도심권 14곳, 동남권 5곳이다. 준공업지역은 서남권에만 17곳이 있고 저층주거지는 동북권 14곳, 서남권 6곳, 동남권 1곳 등 21곳이다. 정부는 설 연휴 이후 이들 후보지 주민들과 시공업체 등을 상대로 온라인 사업 설명회를 열어 공공 개발 사업 내용을 설명하고 사업 참여 의향을 타진할 예정이다.공공재개발 정부가 설 이후 공공개발 후보지 222곳에 대한 주민 설명회를 진행할 예정이다. 사진은 지난달 15일 공공재개발 시범사업 후보지로 선정된 서울 동작구 흑석동 흑석2구역 모습.연합뉴스

[2·4 주택공급대책] 전문가들 "파격적" vs "현실성 의문"

[에너지경제신문 윤민영 기자] 정부가 4일 발표한 2·4 부동산 공급대책을 두고 전문가들은 ‘실현 가능성’에 초점을 맞추고 있다. 정부가 전국에 83만6000가구의 주택을 공급하겠다고 밝혔지만 구체적인 시행 방식이 정해지지 않았고 공공주도 사업 참여율을 보장할 수가 없기 때문이다. 단기간에 입주할 수 있는 물량이 부족해 실질적인 공급 체감 효과는 미미할 것이라는 의견도 나온다. 여기에 개발 호재로 인한 집값 급등에 대한 우려도 제기된다.전문가들은 정부가 내놓은 주택 공급 대책에 대해 "예상을 뛰어넘는 물량이지만 실질적으로 시장 안정에 기여하려면 계획대로 시행될 수 있는 방안이 반드시 있어야 한다"고 입을 모았다. 다만 실질적인 공급까지 시차가 있어, 중장기적인 대안은 될 수 있으나 단기적인 시장 불안을 잠재우기에는 무리가 있다는 시선도 나온다.◇ "규제 완화로 사업 참여 높아질 것"먼저 이번 대책은 수요자들이 원하는 기존 주택이 아닌 분양위주의 주택 공급 방안이 마련됐다는 점은 높게 평가됐다. 재건축 사업의 부정적인 요소로 평가됐던 재건축초과이익환수제(재초환)와 조합원 2년 실거주 의무가 면제된 점이 사업성을 높일 수 있는 방안이라는 것이다. 아울러 공공분양에 추첨제를 도입한 것도 기존 주택 수요를 분산할 수 있는 방안이라는 의견이다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "그동안 재건축 추진의 걸림돌이던 재초환과 관련, 공공 재건축 방식을 선택하면 재초환 대상에서 제외키로 해 재건축 공급 물꼬 트기가 가능해질 것"이라며 "도심 내 토지를 이용해 수요자들이 원하는 분양주택 위주로 공급을 늘린다면 기존 주택 수요를 분산할 수 있다"고 전망했다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "공급계획이 현실화된다면 중장기적으로 수급에 긍정적인 영향을 미칠 것"이라며 "공공이 주도하지만 기존 소유자들이 원하는 형태의 분양아파트를 공급하는 방식이기 때문에 사업 실현 가능성이 크다"고 내다봤다.양지영 R&C 연구소장은 "재초환, 의무거주 등 공공재건축의 단점을 보완하고 여기에 용적률 상향 혜택까지 주어지면서 이전보다 사업에 속도를 내는 재건축 사업장이 늘어날 것으로 보인다"라고 예상했다.◇ "장기대책이라 시장 불안 해소 어려워"전문가들은 시장에 공급 시그널을 주기에 충분한 물량이라고 예상하지만 지금 당장 기존 주택 시장의 불안을 잠재우기는 어렵다는 입장이다. 정부는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 직접 재개발·재건축 시행에 참여하는 대신 사업절차 간소화, 용적률 인센티브를 주기로 약속했다. 정비사업에 속도가 날 경우 개발 호재로 인한 기존 주택가격이 급등할 수 있다는 우려도 제기된다. 이에 공급 불안감이 추격 매수로 심화되지 않도록 정부가 지속적으로 실현 가능한 정책을 보완해야 한다고 주장한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "신규 택지 개발, 공공정비 사업이 개발호재로 인식되면 집값 상승 여력이 있고 여기에 청약 대기 수요가 늘면 덩달아 전세난이 심화될 수 있다"며 "집값 안정화 효과는 입주 시기에 이르러 나타날 것"이라고 전망했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "현 정부 단일 공급대책으로는 역대급이라 향후 서울 집값은 하향 추세로 전환할 전망"이라며 "공공 정비사업에 대한 인센티브가 늘어나서 사업성이 개선되는 장점이 있는 반면 이는 (집값 상승에 대한) 호재로 여겨질 가능성도 높다"고 했다.김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "공급물량이 나와도 개발까지 걸리는 시간이 있기 때문에 시장의 불안심리를 당장 잠재우기는 어렵다"며 "2∼3년 후에 대량 공급이 이뤄지기 까지 수요자들이 불안하지 않도록 계속해서 공급 시그널을 줘야 한다"고 말했다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 양지영 R&C 연구소장, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장,심교언 건국대 부동산학과 교수, 함영진 직방 빅데이터랩장, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장

[2·4 주택공급대책] 개발지역 땅·주택 사도 신규 주택 못 받아

[에너지경제신문 최지혜 기자] 정부의 2·4 주택공급대책은 서울에만 32만가구, 전국적으로 86만6000가구를 공급하는 역대급 공급 대책이다. 정부도 이 같은 개발 계획으로 주택시장 과열 우려가 있다고 판단, 강력한 투기수요 방안도 함께 제시했다.먼저 정부는 공공이 시행 재개발·재건축이나 도심공공주택복합사업 구역 내 기존 부동산에 대한 신규 매입계약을 체결한 경우 주택이나 상가의 우선공급권을 부여하지 않기로 했다. 이에 따라 이날 이후에 개발사업을 염두에 두고 땅이나 집을 사도 나중에 개발 사업에서 나오는 신규 주택을 받지 못한다. 부동산의 분할이나 분리소유 등 권리 변동을 한 사례도 우선공급권을 받을 수 없다. 단독주택, 나대지 등을 다세대 등으로 지어 지분을 분할하는 경우 이날 이후 건축허가분부터는 우선공급권이 부여되지 않는다. 우선공급권은 1세대 1주택 공급 원칙으로 운영된다. 공유지분인 경우 대표자 1인에게 공급하는 등 기존 재개발 공급원칙을 준용한다. 우선공급권에 대해서는 전매제한 기간이 소유권이전등기 때까지 설정된다. 우선공급 대상자나 세대원은 우선공급 계약일로부터 5년 이내 투기과열지구에서 주택을 우선공급받거나 정비사업 조합원 분양 신청을 할 수 없다. 상가 소유자에게는 기존 상가의 연면적 범위 내에서 원하는 만큼의 상가를 공급하는 것을 원칙으로 하되, 예외적인 경우엔 주택으로 공급하는 것을 허용한다. 사업 예정구역은 즉시 토지거래허가구역으로 지정해 실거주나 실경영 목적 외에는 부동산 매입을 제한한다. 토지거래허가구역 제도 개선도 추진된다. 현행 법령상 허가대상 면적은 주거 180㎡, 상업 200㎡, 공업 660㎡ 등 기준면적의 10%까지만 하향 조정이 가능하다. 이와 함께 정부는 주택시장 모니터링을 통해 거래 가격이나 거래량이 예전보다 10~20% 상승하는 곳은 사업지에서 배제한다. 공공재개발 등 정부가 이미 발표한 사업에 참여를 희망하는 지역도 가격이 급등하는 등 불안한 조짐을 보이면 사업 선정 대상에서 제외한다.답변하는 변창흠 장관 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 브리핑’에서 취재진의 질문에 답변하고 있다. 연합뉴스

[2·4 주택공급대책] 역대급 물량 푼다…2025년까지 전국에 83.6만가구 공급

[에너지경제신문 윤민영 기자] 전국적으로 번지고 있는 집값 상승에 대한 불안감 해소를 위해 정부가 역대급 물량을 공급 대책을 내놨다. 규제 완화, 사업 절차 간소화, 이익 공유 등 3대 목표를 골자로 2025년까지 전국에 약 83만6000가구의 주택을 공급하겠다는 구상이다. 전문가들은 역대급 공급 물량에 대해서는 긍정적인 평가를 내리면서도, 토지주와 조합원 등 시장의 참여가 이번 대책이 성패를 가늠할 것으로 보고 있다. 또 이번 대책 대부분은 중장기적 성격을 띄고 있어 단기간에 주택을 공급할 수 있는 방안이 보완돼야 한다고 지적한다. 정부는 4일 정부서울청사에서 현 정부의 25번재 부동산 대책인 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.확대방안은 2025년까지 서울 32만가구 등 수도권에 61만6000가구, 지방 대도시에도 22만가구를 공급하는 내용을 담고 있다. 서울 32만가구는 분당 신도시 3개 규모다. 이번 공급대책의 핵심은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 시행에 참여하는 것이다. 재개발과 재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 시행하는 유형이 신설됐고 역세권과 준공업지역, 저층주거지 개발 사업도 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 사업을 추진하는 ‘도심공공주택복합사업’이 추진된다.이들 사업에는 법정상한을 초과하는 용적률 인센티브가 주어지고 특별건축지역으로 지정돼 일조권이나 높이제한 등 각종 도시규제가 완화된다. 역세권에선 700%, 준공업지역에선 500%까지 용적률이 올라간다. 기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장한다. 보장된 수익률을 넘기는 개발이익은 환수해 생활 SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 등에 활용한다.주민 3분의 2 이상의 동의를 받으면 사업이 추진되고 지자체 통합심의 등 패스트트랙 가동으로 사업이 신속히 진행된다.투기수요 차단 방안도 마련됐다. 4일 이후 사업 구역의 토지 등 부동산을 취득하는 경우 우선 공급권이 부여되지 않는다. 우선공급권에 대해서는 소유권이전등기 때까지 전매가 금지된다. 사업추진 예정 구역은 토지거래허가구역으로 지정된다. 사업을 통해 확보되는 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로, 나머지 20~30%는 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택과 공공임대로 공급한다. 전체 물량의 15%에 불과하던 공공분양의 일반공급 물량은 50%로 높인다. 아울러 중산층의 청약 기회를 늘리기 위해 일반공급분에도 추첨제(30%)를 도입한다. 이번 대책을 포함해 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만가구 공급계획을 합하면 공급물량은 200만가구가 넘는다. 이는 1990년대 분당과 일산 등 1기 신도시 200만호 주택 공급 계획과 맞먹는 수준이다. 전문가들은 대규모 물량 공세는 긍정적으로 평가하면서도 실행에 대해서는 의문부호를 단다.업계 한 관계자는 "역세권 등 도심 공공주택 복합사업은 토지주들이 참여해야 하는 것"이고 "공공이 참여하는 정비사업도 사업기간을 줄이는 것보다 조합원과 토지주들의 참여를 이끌어 내는 것이 더 중요하다"고 말했다.이와 함께 이번 대책의 체감도를 높이려면 단기적인 계획도 병행해야 한다는 지적도 나온다.이성근 경희대학교 부동산학과 객원교수는 "이번 대책은 시장에 공급 시그널을 줬다는 점에서는 의미가 있지만 3기 신도시처럼 최소 4∼5년이 소요되는 중장기적인 계획에 불과해 집값 안정 효과는 부족할 수 있다"며 "다주택자들이 소유한 기존 주택이 시장 매물로 나올 수 있도록 유인책을 보완할 필요가 있다"고 지적한다.변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 브리핑’에서 취재진의 질문에 답변하고 있다.연합뉴스

[2·4 주택공급대책] 3040세대 중산층 청약 기회 확대

[에너지경제신문 최지혜 기자] 정부가 4일 발표한 2·4 주택공급대책에 공공분양의 일반공급 비중을 늘리고 분양가가 9억이 넘는 고가주택 분양에는 소득요건을 적용하지 않는다는 내용이 담겼다. 이에 따라 중산층 고소득자의 청약 기회가 커질 전망이다. 정부는 이번 대책에서 제시된 도심공공주택 복합사업, 공공 직접시행 정비사업, 공공이 직접 시행하는 소규모 정비사업에 한해 새로운 공공분양 청약 기준을 마련하기로 했다. 이번 주택 물량이 주택공급을 기다려온 신혼부부와 3040세대 등에게 내집 마련 기회를 제공하기 위한 것인 만큼 새로운 공공분양 기준을 마련한다는 것이다. 최근 정부는 주택 청약 특별공급 물량을 늘린 바 있다. 이에 상대적으로 청약 시장에서 소외된 중산층의 청약 기회를 확대한다는 취지다. 현행 제도 하에서 분양가 9억원이 넘지 않는 전용 85㎡ 이하 주택은 전체 물량의 15%만 일반에 공급된다. 이번 공급대책은 이를 50%까지 확대해 일반에 공급한다. 또 기존 일반공급 대상이 3년 이상 무주택자 가운데 저죽총액이 많은 순으로 당첨자로 선정한 것과 달리 이번 일반공급의 30%는 추첨제로 진행된다. 신청 자격도 ‘3년 이상 무주택자’에서 ‘3년 이상무주택세대 구성원’으로 완화한다. 더불어 분양가가 9억원을 초과하는 주택은 청약 시 소득 요건이 배제된다. 기존 제도는 전용면적 60㎡ 이하 공공분양 일반공급에는 도시근로자 월평균 소득의 100% 등으로 소득 요건을 적용되고 있다. 그러나 이번 공급에는 전용 60㎡ 이하도 분양가가 9억원을 넘기면 소득 요건을 빼주기로 했다.서울 아파트 남산에서 바라본 서울 아파트 모습