![[기자의 눈] 재건축 분담금, 계산의 공식이 달라졌다](http://www.ekn.kr/mnt/thum/202611/news-p.v1.20261109.419fd6e034884bfd99b8ade91c48c2d9_T1.jpeg)
낡은 집을 허물고 새 아파트를 받으면 자산도 불어난다. 오랫동안 재건축 시장을 지탱한 기대다. 그러나 공사비와 금융 비용이 커지면서 이 공식이 흔들리고 있다. 조합원에게 중요한 질문은 '새집이 얼마나 오를까'에서 '새집을 받을 때까지 얼마를 더 내야 하나'로 바뀌었다. 정부와 서울시가 공급 확대를 외치는 동안, 현장에서는 사업을 끝까지 감당할 수 있는지를 걱정해야 하는 상황이다. 서울 강남구 은마아파트에서는 기존 전용면적 84㎡ 소유자가 같은 면적의 새 아파트를 받는 데 필요한 추정 분담금이 4억3000만원으로 제시됐다. 여기에 조합원당 평균 4억6000만원 수준으로 알려진 재건축초과이익환수제 부담금 예정액까지 거론되면서 불안이 커지고 있다. 두 금액은 산정 기준과 확정 시점이 달라 개인별 최종 납부액처럼 단순 합산해서는 안 된다. 다만 조합원에게 수억원의 추가 자금 마련이 현실적인 과제로 다가왔다는 점은 분명하다. 분담금과 재초환 부담금은 구분해야 한다. 분담금은 새 아파트를 짓는 과정에서 조합원이 추가로 부담하는 사업비이고, 재초환 부담금은 재건축으로 발생한 초과이익 일부를 환수하는 돈이다. 성격은 다르지만 납부할 사람의 주머니는 같다. 집값이 올랐다고 당장 쓸 수 있는 현금까지 늘어나는 것은 아니다. 장기간 거주한 고령의 1주택자에게는 자산 가치 상승과 사업 참여 능력 사이의 간극이 더욱 클 수 있다. 이제 분담금의 절대적인 크기만으로 사업성을 설명하기도 어렵다. 추가 비용이 크더라도 준공 후 가치가 이를 뒷받침하는 입지에서는 사업을 이어갈 여지가 있다. 반면 기존 주택의 가치에 분담금과 금융 비용을 보탠 금액이 주변 신축 가격을 웃돈다면 추진 동력은 약해진다. 같은 공사비 상승도 지역에 따라 다른 결과를 낳는다. 사업성이 취약한 곳일수록 노후 주거환경을 개선하기가 더 어려워지는 구조다. 이 간극을 용적률 상향만으로 메울 수는 없다. 일반분양 물량을 늘리면 수입이 증가할 수 있지만, 고층화와 설계 변경에 따른 공사비도 함께 따져야 한다. 늘어난 물량을 받아줄 수요와 분양가격 역시 중요하다. 최고 층수와 계획 가구 수를 높였다는 발표가 조합원의 분담금 감소를 보장하지는 않는다. 공급 정책의 성과는 도면에 추가된 물량이 실제 착공으로 이어지는지로 평가해야 한다. 금융 비용도 핵심 변수다. 기본 이주비로 필요한 자금을 충당하지 못해 상대적으로 높은 금리의 추가 이주비를 조달하면 사업 기간 내내 부담이 쌓인다. 대출이 가능하다는 설명만으로 현장의 어려움이 해소되지는 않는다. 얼마를 어떤 조건으로 빌리고, 이자를 누가 부담하는지까지 살펴야 한다. 가계부채 관리라는 정책 목표를 지키면서도 이주와 철거에 필요한 자금이 과도한 비용으로 조달되는 문제를 줄일 방안이 필요하다. 재초환 역시 공급과 부담의 형평성을 함께 놓고 점검해야 한다. 개발이익 환수의 취지를 인정하더라도 실제 납부 능력과 장기 보유자의 부담, 사업 추진에 미치는 영향은 검토 대상이다. 폐지와 존치라는 구호를 반복하기보다 현행 산정·감면·납부 방식이 현실에 맞게 작동하는지 구체적으로 따져야 한다. 조합의 책임도 작지 않다. 예상 분담금을 낮게 제시해 동의를 얻고 비용 상승을 나중에 알리는 방식으로는 신뢰를 지키기 어렵다. 공사비와 금리, 일반분양 수입, 사업 지연에 따라 부담이 얼마나 달라지는지 주민에게 보여줘야 한다. 낙관적인 준공 가격보다 불리한 조건에서도 버틸 수 있는 계획이 중요하다. 재건축 분담금의 공식이 달라졌다는 것은 산정식을 고친다는 의미에 앞서 사업을 바라보는 기준이 바뀌었다는 뜻이다. 기대수익뿐 아니라 실제 납부 능력까지 사업성의 중심에 놓아야 한다. 주민이 끝까지 감당할 수 있는 비용 구조를 만들지 못한다면, 정비사업 속도전도 공급 확대도 계획에 머물 수밖에 없다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr
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