삼성물산 건설부문이 '제11회 대한민국 고효율·친환경 주거 및 건축기자재 대상'에서 산업통상자원부 장관상을 수상했다. 부지 선정부터 실내 환경 조성까지 건축물 전생애주기에 걸쳐 친환경성을 높이고 국내외 주요 친환경건축물 인증을 획득한 점을 인정받았다. 삼성물산이 제출한 경기도 기흥 삼성디스플레이 신사옥은 글로벌 기준에 부합하는 친환경 저탄소 오피스를 구현하고자 국내외 주요 친환경건축물 인증(녹색건축인증 최우수, 건축물 에너지효율등급 1+등급, BEMS 1등급, LEED Platinum 등급)을 취득했다. 프로젝트 초기단계부터 발주처, 설계사, 시공사 및 엔지니어 등이 참여하여 통합설계를 진행하면서 목표 설정 및 달성을 위한 디자인 의사 결정을 진행했다. 부지 선정부터 생태환경 조성, 건축물 에너지 효율화, 물 순환 및 자원순환과 쾌적한 실내 환경 조성까지 건축물 전생애주기에 걸쳐 친환경성을 제고하고 탄소배출량을 줄일 수 있도록 다양한 친환경 기술이 적용됐다. 풍부한 생태환경을 조성하고 거주자의 공생적 활동을 지원하기 위해 부지 특성을 고려해 건축물 옥상의 대부분을 녹화해 산책로를 만들고 육생비오톱을 설치했다. 창면적비를 최적화하고 고단열/고기밀 외피의 패시브 디자인을 적용하여 건축물의 에너지 요구량을 저감했다. 고효율 냉난방시스템(터보냉동기, 변풍량 공조, 폐열회수 시스템, CO2 농도제어에 의한 환기, 디밍제어로 조명부하 저감)과 태양광발전시스템을 적용해 건축물 에너지 성능을 향상했다. 건물 에너지관리 시스템(Building Energy Management System, BEMS)를 적용해 실시간으로 건물 에너지 사용량을 모니터링하고 관리해 에너지 성능 최적화 운영하고 있다. 효율적인 물 순환을 도모할 수 있도록 그린센터를 설치해 중수와 우수를 재활용했다. 냉각탑 보충수에 중수를 활용하고 절수형 기기를 설치하여 실내 물 사용량을 절감했다. 투수 블록 등 저영향 개발(Low impact design) 기법을 적용하여 부지 내에서 빗물 유출수를 관리하게 설계했다. 구조시스템 최적화로 자재 물량을 절감하고, 환경성선언제품, 저탄소 자재, 자원순환 자재 및 유해물질 저감 자재를 포함한 녹색건축자재를 건축공사비의 10% 이상 적용하여 자원 순환을 도모하고 자재의 내재탄소 배출량을 줄였다. 김봉수 기자 bskim2019@ekn.kr

㈜한화 건설부문이 '제11회 대한민국 고효율·친환경 주거 및 건축기자재 대상' 환경부 장관상을 수상했다. ㈜한화 건설부문의 울산광역시 무거동에 공급한 울산 첫 번째 '포레나' 브랜드 아파트인 '한화포레나 울산무'는 과거 울산 한화 케미칼 사택 부지 개발 사업을 통해 공급했다. 지하 3층~지상 25층, 8개 동, 전용면적 84~166㎡ 총 816세대 규모다. 공급지상 25층에는 스카이라운지가 들어선다. 축구장 절반 크기인 약 3600㎡의 면적에 게스트하우스와 런드리카페 등을 조성했다. 또한 단지를 남향 위주로 배치해 채광과 통풍이 우수하고, 주차장은 100% 지하화로 1.6대의 넉넉한 주차공간도 마련된다. 단지에 적용되는 블루어에어시스템도 눈여겨볼만 하다. 지하주차장에서 차량 진입시 유입되는 미세먼지를 바람으로 막아 내는 효과를 발휘한다. 지하주차장 내 미세먼지 농도를 감 소 및 저감을 막아준다. 아파트 거주자의 의류, 신발, 차량 등에 부착된 외부 오염물질이 실내에 들어오는 것을 차단하여 쾌적한 주거환경도 제공한다. 이같은 블루에어시스템은 포레나 브랜드의 친환경 특화 상품이다. 한화 건설부문은 “모든 기업 활동에서 경영원칙을 ESG를 주도할 친환경 분야를 핵심사업으로 선정하고 경쟁력을 강화하는 방침"이라고 밝혔다. 김봉수 기자 bskim2019@ekn.kr

이재명 정부가 저렴한 가격에 공공주택을 대량 공급하기 위해 한국주택토지공사(LH)에 직접 분양을 맡기는 개혁을 본격 추진한다. 지난달 출범한 LH개혁위원회는 연내 구체적인 방안을 마련할 계획으로, 유력한 대안으로는 임대형 택지공급 제도 등이 꼽힌다. 다만 공사비 현실화 등 분양가 상승 요인으로 인해 실제 가격이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있다는 지적도 나온다. 10일 업계에 따르면, 정부와 LH개혁위는 저렴한 공공 주택의 신속한 대량 공급을 위해 LH가 직접 주택 공급에 나서는 방안을 확정했다. 그동안 LH는 일부 직접 공급 물량 외에 대부분은 공공 수용을 통해 택지를 조성해 매각한 후 주택 건설과 분양은 민간 건설사에 맡기는 방식으로 주택을 공급해왔다. 이 과정에서 부동산 경기 불황 때에는 주택 공급이 지연되거나 중단되는 일이 잦았다. 개발 이익이 시행사·건설사·수분양자에게 쏠려 부의 편중을 초래하고, 분양가마저 급등해 주택 시장을 '로또판'으로 만들어 왔다는 지적을 받아왔다. 2018년 9월 확정된 3기 신도시 공급이 지난 8년간 지연된 것도 이 같은 구조때문이었다. 이에 따라 정부는 LH가 주도해 공공 주택을 직접 지어 분양하고, 유형도 다양화한다는 방침이다. 현재까지 알려진 LH 사업 방식 개선안의 핵심 쟁점은 어떻게 재원을 마련하느냐, 정부가 얼마나 지원을 하느냐, 분양가는 얼마로 하느냐, 공사는 어떻게 진행하냐 등이다. 특히 사업 방식으로는 '임대형 택지공급'이 거론된다. 공공이 조성한 택지를 매각하지 않고 장기 임대 방식으로 공급해 투기를 차단하고, 개발 이익을 토지 임대료 형태로 환수하는 구조다. 중국, 싱가포르, 핀란드 등에서도 공공토지임대제가 운영되고 있다. 또, 안정적 운영을 위해 상업용지 임대료와 시장형 임대주택 임대료를 활용한 교차보조 구조도 보완책으로 거론되고 있다. 일각에서는 이재명 대통령이 경기도지사 시절부터 강조해온 '기본주택'과 유사한 토지임대부 주택 공급이 확대될 것이라는 전망도 있다. 국토교통부는 LH가 택지를 제공하고 민간 건설사가 설계·시공을 맡는 '도급형 민간참여사업' 방식도 검토한다는 방침이다. LH 인력 여건상 직접 시공을 맡기는 어렵기 때문이다. 정부는 이 같은 개혁을 통해 집값 안정과 신속한 공급 효과를 기대하고 있다. 분양가는 택지비, 건축비, 가산항목, 국토부 고시 기본형 건축비 등을 종합적으로 고려해 산정되기 때문이다. 수도권 민간 아파트의 경우 분양가에서 택지비 비중이 평균 40~55%에 달한다. 따라서 토지비가 낮아지면 분양가 역시 내려가는 것이 자연스러운 흐름이다. 실제로 공정거래위원회에 따르면, LH 토지 매각으로 이익을 본 사례 중 하나로 호반건설이 꼽힌다. 호반건설은 2013~2015년간 공공택지 23곳을 매입해 분양 매출 5조8575억원과 분양 수익 1조3587억원을 올렸다. 다만 관건은 LH의 운영 안정성과 실제 분양가 인하 가능 여부 등이 될 전망이다. 국토부는 향후 분양할 주택에도 분양가 상한제를 적용할 예정으로, 적정 수준에서 가격을 책정할 수 있다는 입장이다. 그러나 택지비가 절감되더라도 향후 공사비가 급등할 경우 기대만큼 저렴한 주택을 공급할 수 있을지는 미지수라는 지적도 있다. 건설업체들도 정부가 구상하는 단순 도급은 건설사에 돌아가는 이익이 거의 없는 수준이라며 부정적인 반응을 보이고 있다. 안 그래도 최근 공사비 상승과 산업재해 방지 등 리스크가 커진 상태다. 이대로면 품질이나 선호도에 높은 영향을 미치는 대형 건설사는 공사비를 올려주지 않는 한 참여하기 어렵다. 더욱이 이 대통령이 산재 감축 의지를 강조한 만큼, 공공공사 기간을 늘려 건설 현장의 안전을 강화하는 방안이 LH 사업에도 적용될 가능성이 크다. 이 경우에도 분양가 인상은 불가피하다. 이미 160조 가량의 빚을 짊어진 LH의 재정이 악화되는 것도 당연한 수순이다. 이밖에 LH가 직접 시행해 분양가를 낮추더라도, 분양 후 개인 간 거래 과정에서 가격이 오르는 것을 막을 방안이 없다. 결국 분양을 받은 뒤 되팔 때는 다시 LH에만 매각하도록 하는 '환매조건부' 방식도 논의될 전망이다. 정부는 이러한 논의를 종합해 올해 안에 LH 개혁의 세부 방안을 확정할 계획이다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부가 9.7 주택공급 정책을 발표했지만 정작 주거 선호도가 가장 높은 서울 지역엔 공급 예정 물량이 극히 부족해 정책 실효성에 의문이 생기고 있다. 10일 국토교통부의 '주택공급 확대방안'에 따르면 향후 5년간 정부가 서울 내에서 신규 택지를 개발해 착공할 주택 공급 물량은 총 4000호에 불과하다. 총 33만4000호의 서울 공급 물량 중 나머지는 대부분(23만호) 아파트 재개발 물량이다. 변수가 많아 공급 일정이 불확실하다. 구체적으로는 △도봉구 성대 야구장 이전 유휴부지 1800호 △송파구 위례신도시(2기 신도시) 내 업무시설 부지 1000호 공급 △서초구 한국교육개발원 부지 700호 공급 △강서구 공공 유휴 부지 558호 등이다. 즉 대부분 기존 시설의 이전으로 인한 유후부지를 활용해 지어지는 물량이다. 하지만 이재명 대통령이 대선 후보 시절 직접 언급하거나 공약으로 걸었던 용산공원 부지, 육군사관학교 부지, 군 골프장 부지, 서울공항 및 김포공항 인근 부지 등은 이번 공급 방안에서 모두 빠져 있다. 특히 이번 대책에서 주택공급의 전면에 나서는 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행 물량은 단 한 채도 없는 상황이다. 여기에 아파트 재개발 물량인 23만호에 대해서도 구체적인 대상 단지와 지역, 일정 등을 공개하지 못하고 있는 상태다. 이에 대해 김규철 국토부 주택토지실장은 “서울 내 정비사업 규제 완화를 통한 잠정 공급 물량에 대한 세부 내용은 각 지자체 및 이해 관계자들과 복잡한 문제가 걸려 있어 공개하지 못하는 부분이 있다"고 해명했다. 또 “용산이나 육사 부지 및 군 골프장, 공항 부지 등이 지난 선거 기간 동안 얘기가 나온 것은 사실이지만 이번에 실무적으로 검토한 결과 현실적으로 지금 당장 주택공급 부지로 활용하기엔 불가능하다고 판단했다"며 “실질적으로 공급 가능성이 높은 지역에 착공을 현실화하겠다는 것이 정부 목표"라고 설명했다. 이어 “서울 내에 LH가 보유한 택지가 현재로선 없는 것으로 파악하고 있다"며 “다만 서울 내 유후부지에 작은 규모지만 주택을 공급하고, 인근의 수도권 지역에 주택을 집중 공급한다면 주거 안정에 어느 정도 기여할 것으로 본다"고 밝혔다. 안명숙 부동산 마케팅 솔루션제작소 오지랖 대표는 “서울에 택지가 부족한 문제를 떠나 현 민주당 의원 중에 서울 지역 주택 공급이 주거 안정이 아닌 집값 상승을 불러온다는 의식을 가진 사람이 많은 것으로 안다"며 “정부 내부에서 서울 지역 개발은 이견이 많은 부분이라 힘을 모으기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 안 대표는 그러면서 “서울은 주택 시장의 핵심인 만큼 그린벨트 및 군 부지 개발 등 이해 관계가 첨예한 부분에서 정부가 좀 더 시와 소통해 주택 공급의 가능성을 높이는 노력이 필요하다"고 조언했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

서울 주택 시장이 여전히 불안정한 가운데, 주택 공급 주도권을 놓고 최근 정부와 서울시가 힘겨루기를 벌이고 있다. 전문가들은 권한·책임 소재와 역할을 명확히 구분하고 긴밀히 협의하지 않으면 가뜩이나 '공급 절벽'이 예상되는 서울에서 주택 공급이 차질을 빚어 집값 급등 등 혼선이 불가피할 것이라고 지적하고 있다. 10일 건설업계에 따르면, 정부와 시가 서울 주택 공급을 둘러 싸고 사전 협의없이 따로 놀면서 엇박자를 내고 있다. 정부가 지난 7일 '9·7 부동산 대책'을 발표한 데 이어 시도 별도의 공급 대책을 예고하면서 주택정책을 둘러싼 경쟁 구도가 형성된 것이다. 먼저 정부가 단초를 제공했다. 정부는 9·7 부동산 대책에서 향후 5년간 매년 27만호씩 총 135만호를 수도권에 공급하기로 했다. 이중 33만4000호는 서울에 지을 예정이다. 도심 내 유휴부지·노후시설 재개발, 도심 정비 활성화 등을 통해서다. 구체적으로는 △강남3구 등 규제지역의 주택담보인정비율(LTV) 상한을 40%로 낮추고 △1주택자의 전세대출 한도를 수도권 2억원으로 제한했다. △도심공공복합사업의 일몰 폐지와 용적률 상향으로 5만호를 공급하고 △용적률 완화 적용을 저층주거지까지 확대하며 △토지거래허가구역 지정 권한을 국토부로 이관하는 방안도 포함됐다. 전부 인허가권을 갖고 있는 시와 밀접한 협의가 신속한 사업 추진의 관건이 되는 대책들이다. 그러나 정작 정부는 9·7 대책을 마련하는 과정에서 시와 전혀 사전 협의를 갖지 않은 것으로 확인됐다. 이와 관련 김규철 국토부 주택토지실장은 지난 7일 세종청사 브리핑에서 “현 서울시장이 야당 소속이라 당국과 소통에 어려운 부분이 있는 것이 사실"며 “오 시장도 서울 주택 공급 활성화에 대해선 정부와 큰 틀에서 의견이 같다고 생각한다. 추후 정책 추진 과정에서 서울시와 협의할 수 있도록 노력하겠다"고 밝혔다. 시의 고유 권한이었던 토지거래허가제 지정 권한을 국토부 장관에게도 주는 방안에 대한 사전 논의도 없었다. 김 실장은 “서울 내 토허제 지정 문제는 지금처럼 국토부 장관에게 권한이 없을 때도 시와 협의해 온 상황"이라며 “이로 인해 생길 수 있는 문제는 향후 시와 협의하겠다"고만 밝혔다. 이러자 오 시장과 시도 발끈하고 있다. 실제 오 시장은 전날 노원구 백사마을 재개발 현장을 찾아 “정부 대책만으로는 서울 집값 안정을 기대하기 어렵다"며 “강남권 등 집값 급등 지역에 대한 획기적 공급 없이는 효과가 제한적"이라고 정면 비판했다. 특히 “시 차원의 대책을 조만간 발표하겠다"고 덧붙였다. 시는 정부 정책과의 엇박자를 부인했다. 시 관계자는 “정부 정책을 보완하는 별도 구상을 마련 중"이라고 설명했다. 우성탁 시 주택정책팀장은 “발표 시기와 세부 내용은 아직 검토 단계"라고 말했다. 전문가들은 정부와 시의 힘겨루기 양상이 공급 차질과 시장 혼란으로 번질 것이라는 우려를 내놓았다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “정부와 지자체가 각각 공급책을 내는 건 가능하지만 권한과 책임을 명확히 하지 않으면 비효율이 생길 수 있다"면서 “중앙정부가 목표를 세워도 실제 사업을 집행하는 주체는 지자체다. 도시계획 권한을 가진 지방정부가 정비사업과 인허가를 주도하는 만큼, 중앙이 일방적으로 목표만 제시하면 현장에서 마찰이 생길 수 있다"고 설명했다. 시와 정부가 계속 엇박자를 낼 경우 공급 대책의 실행력이 떨어져 차질이 빚어질 것이라는 걱정도 높다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부 대책과 서울시 대책이 따로 나와도 당장 시장을 바꾸기는 어려운 상황에서 2030년까지 135만호 착공은 토지 보상과 인허가 절차를 고려하면 긴밀한 협의가 이뤄진다고 해도 쉽지 않은 목표"라며 “도심공공복합사업도 주민 동의율과 강제수용 문제로 난항이 예상된다"고 말했다. 한 부동산 전문가는 “정부와 시가 주택 공급 활성화라는 대의보다는 정책 주도권을 둘러싸고 힘겨루기를 하고 있는 것으로 보인다"면서 “이번 공급 대책이 정치적 이벤트에 그치지 않으려면 정부와 시가 권한과 책임을 명확히 나누고 긴밀한 협의를 통해 사업을 신속히 추진하는데 힘을 모아야 한다"고 지적했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

무주택·소형주택 소유자들이 저렴하게 집을 마련할 수 있는 제도인 '지역주택조합'이 비리의 온상이 되고 있다. 조합 집행부들이 뇌물을 받고 시공사에 휘둘려 거액의 추가 분담금을 요구받거나 사업이 지연되면서 출자한 돈만 날리는 일이 잇따르고 있다. 이에 이재명 대통령의 지난 6월 지시로 정부가 일제 점검을 실시한 결과 이같은 문제점이 사실로 확인됐다. 10일 국토교통부는 공정거래위원회, 국민권익위원회 등 관계기관과 함께 지주택 사업장 8곳에 대해 지난 7~8월 특별합동점검을 실시한 결과 4곳에서 시공사의 과도한 공사비 증액 요구가 확인됐다고 밝혔다. 예컨대 A조합의 시공사인 B건설은 저렴한 공사비를 제시해 시공권을 따냈다. 문제는 주요 공정이 누락된 도급 계약을 체결했다는 것이다. 이후 시공 과정에서 설계 변경을 통해 증액을 요구했다. 조합원들의 입장에선 '뒤통수'를 맞은 격이었다. C조합도 시공사로부터 212억원의 증액을 요구받았지만 조사 결과 '착공 후 물가 상승분 33억원'은 근거가 없었고, D조합도 총 63억원의 시공사 증액 요구 중 '하도급 물가 상승분' 27억4000만원은 주지 않아도 될 돈이었다. 불공정 계약 사례도 8개 조합 모두에서 드러났다. 조합원이 탈퇴할 경우 대행비 일체 환불을 금지한 것, 조합이 일방적으로 계약을 해제하거나 조합원 인감을 사용할 때 일체의 이의제기를 금지한 것은 '약관법'을 위반한 것이었다. 점검단은 공사비 분쟁사업장 4곳에 대해 합리적인 공사비 조정을 지원하기 위해 조합이 국토부 건설분쟁조정위원회에 조정을 신청하도록 했다. 시공사에도 조정과정에 적극 협조할 것을 요청했다. 또한, 공사비 증액을 두고 분쟁을 겪는 조합의 경우 분쟁조정위원회를 통해 합의를 도출할 수 있도록 지원했다. 시공사 법정관리 등에 따른 공사중단 이후 중도금 추가대출이 어려운 상황에 놓인 조합에 대해서는 주택도시보증공사(HUG) 보증 관련 규정 개정을 통해 사업이 재개될 수 있도록 했다. 이번 점검에서는 조합원에게 불리한 불공정 약관도 대거 적발됐다. 점검 대상인 지주택 사업장 8곳 모두 조합 탈퇴 시 이미 납입한 업무대행비를 환불하지 않도록 하는 등 조합원에게 불합리한 내용을 담은 조합가입계약서를 운영했다. 일부 시공사는 우월적 지위를 이용해 도급계약서 등에 시공사의 배상책임을 배제하거나 시공사가 지정한 법원에서만 관할권을 갖도록 하는 등의 불공정 계약 조항을 삽입한 사실이 확인됐다. 공정위는 이에 대해 조합과 시공사 측에 의견제출을 요청하고 자진 시정의사가 없는 경우 약관심사를 통해 시정명령 등 조치를 할 계획이다. 지자체 합동 점검에서도 다수의 법령 위반 사항이 적발됐다. 총 618개 조합 중 369곳을 전수 조사했는데, 이중 252곳에서 641건의 법령 위반 사항이 확인됐다. 사업 진행상황 등의 정보를 공개하지 않거나 지연 공개한 사례가 197건(30.7%), 가입계약서 작성 부적정 52건(8.1%), 허위·과장광고 모집 33건(5.1%) 등의 순이었다. 지자체는 이중 506건에 대해 시정명령(280건)·과태료(22건) 등의 행정처분을 내렸고, 위법행위가 중대한 70건은 형사고발 조치할 예정이다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “이번 점검을 통해 지역주택조합에서 여러 유형의 부실한 관리 행태와 불공정 행위가 확인됐다"며 “지속적인 관리·감독과 점검읕 통해 사업의 투명성과 공정성을 높이고, 선량한 조합원들의 피해를 방지 할 수 있도록 조속히 제도개선 방안을 마련할 계획"이라고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

6.27 대출규제가 나온 지 70일 만에 후속 대책인 9.7 주택공급 확대방안이 발표되었다. 사실상 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 셈이다. 초강력 대출규제였던 6.27 대책 이후 급등하던 서울 집값 상승세는 꺾였고 거래량도 6월 대비 60% 이상 줄어들었지만 6.27대책의 약발은 점점 떨어지고 있다. 수도권 주택공급 부족의 불안을 해소하지 못하면 결국 수도권 아파트값은 다시 올라갈 수밖에 없음을 알고 있기에 더 늦기 전에 주택공급 대책을 꺼낼 수밖에 없었다. 대출규제의 효과는 3개월에서 길어야 6개월이며 특단의 공급대책 없이는 4분기 집값 상승 가능성을 경고하고 있다. 국토교통부에 따르면 수도권 공공주택 착공은 2022년부터 눈에 띄게 감소했다. 민간주택 부족도 별반 다를 것이 없다.착공물량 감소는 3년 후 입주물량 감소로 이어진다는 점에서 2026년 이후 수도권의 입주물량 부족 문제는 심각하다. 정부의 주택공급 방향은 2030년까지 서울 수도권 135만호, 연 평균 27만호의 신규주택을 착공하겠다는 것이다. 실행방안을 보면 LH 직접시행을 통해 공공택지 19.9만호 중 2030년까지 수도권 6만호를 착공하고, LH 소유 비주택용지를 용도 전환하여 1.5만호를 확보한다. 또 수도권 공공택지의 사업속도를 높이기 위해 지구지정 및 계획, 보상을 개선하고 서울 서초구 서리풀지구 2만호, 과천 1만호를 2029년에 착공하고 3기 신도시 등 입지가 우수한 공공택지 분양을 2026년 2.7만호를 한다. 공공택지는 주로 서울 외 수도권 지역에 집중되어 있는 만큼 서울 도심 내 노후 공공임대주택을 재건축하여 2.3만호, 노후 공공청사 재정비 복합개발로 2.8만호, 학교용지 활용하여 3천호, 도심 유휴부지 활용 4천호를 착공하고 철도역과 대학 유휴부지도 적극 활용한다는 계획이다. 재개발 재건축 등 정비사업도 활성화해 공공 도심복합사업 5만호, 1기 신도시 정비사업 6.3만호, 빈집 및 소규모주택정비사업 활성화로 1.8만호, 정비사업 제도 개편으로 23.4만호 지원을 한다.그리고 주택사업 규제를 합리화하고 자금지원도 해주며 신축 매입 임대 14만호, 공실상가 등 비아파트 공급도 늘린다. 자금출처, 세무조사 등 거래질서를 확립하고 규제지역 LTV 50%에서 40% 강화, 주택매매.임대사업자 LTV제한, 1주택자 전세대출 한도를 2억원으로 제한하는 등 대출규제도 추가했다. 9.7 공급대책의 핵심은 LH 직접 시행이다. 민간보다 저렴한 가격으로 빨리 공급을 할 수 있다는 장점은 분명히 있다. 정부가 작정하고 예산과 인력을 쏟아 부어 주택공급을 늘린다는데 당연히 주택시장 안정에 도움이 될 것이다. 하지만 공급의 핵심 역할을 하는 LH 시행한 아파트가 과연 시장의 수요자들이 원하는 아파트이고 LH가 그만한 역량을 갖추고 있는가에 대한 우려의 목소리는 크다. 개혁대상인 LH입장 내부에서는 차라리 인력 확충하고 조직 개편하여 전화위복의 기회로 삼자는 분위기도 감지되지만 올해 부채가 170조원이 넘는 빚더미 LH가 시장의 기대에 부응하는 좋은 입지에 양질의 아파트를 대규모로 공급할 수 있을지 걱정이 되는 것은 사실이다. 이번 대책의 주택공급 물량의 기준은 착공이라 당장 2026-2028년 수도권 입주물량 급감을 막을 수는 없다. 비 아파트 공급을 늘려 3년의 입주물량 부족의 보릿고개를 넘어가겠다는 생각이지만 오피스텔, 생활형숙박시설, 상가 등을 용도변경한 원룸 같은 주택으로 시장의 높아진 눈 높이를 맞추기 어려울 것이다. 이번 공급대책으로는 입주물량이 갑자기 늘어나지 않는다는 것을 삼척동자도 안다. 적어도 공급대책을 통해 “기다리면 수도권 주택부족 문제가 해소되겠구나" 하는 직관적인 공감이 되어야 불안심리를 잠재울 수 있는데 현실은 그렇지 못하다. 공허한 숫자만 나열해 지난 정권에서 발표했던 공급대책 패턴에서 크게 벗어나지 못했다. 5년간 135만호 연간 27만호 공급계획의 실현 가능성이 낮은 것이다. 현재 진행하고 있는 하남교산, 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 인천계양 5개 3기 신도시 물량을 다 합쳐도 17.5만호 수준이다. 그 마저도 2018년 시작해서 7년 동안 쩔쩔매고 있는데 갑자기 매년 27만호 착공은 어렵다. 분당신도시가 약 10만호인데 매년 분당신도시 2.7개씩, 임기 내 13.5개나 짓겠다는 것이다. 40% 정도 차지하는 비 아파트 물량을 제외하더라도 달성하기 어려운 목표임은 분명하다. 시장에서 원하는 것은 기존에 진행하던 공급물량을 재탕하여 숫자만 늘리는 것이 아니라 교통, 교육, 생활편의성 등 주거 인프라가 좋은 지역에 내가 분양을 받고 싶은 양질의 아파트이다. 실현 가능성이 낮은 주택공급 계획만으로 불안한 시장의 수요자들의 마음을 달랠 수는 없을 것 같다. 정부도 이미 눈치를 챘는지 이번 대책에 규제지역 LTV 축소, 매매임대사업자 LTV 제한, 전세대출한도 일원화 등 수요억제 규제를 살짝 넣어 경고를 남겼다. 다시 서울아파트 상승 폭이 확대되면 당초 거론되던 전세대출 DSR 적용이나 3억원 한도제한 등 대기하던 더 강력한 전세대출 규제카드도 등장할 것으로 에상된다. 김인만

“국민 주거 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모해 국민 경제의 발전에 이바지한다." 국내 최대 건설 공기업인 한국토지주택공사(LH)의 법정 설립 취지다. 그러나 LH는 본연의 역할에 충실하지 못한 채 '땅장사'만 하고 있다는 비판을 받아 왔다. 국민들의 사유재산인 땅을 공공 사업에 쓰겠다며 싼 값에 강제 수용해 놓고선 정작 기업들에게 팔아 이문만 챙겨 왔다는 지적을 면치 못했다. 게다가 해당 토지에는 비싼 민간 아파트들이 지어졌고, 고분양가에 따른 이득은 민간 분양업자·건설사들이 고스란히 차지하면서 주택 가격 안정은커녕 부의 쏠림 현상을 부추겨 왔다. 이에 이재명 정부가 지난 9·7 부동산 공급 대책을 통해 LH의 '공공 주택 공급' 역할을 대폭 강화하기로 했다. 주택 공급의 전면에 나서 본래의 설립 취지를 적극적으로 실현하겠다는 것이다. 일각에선 '고양이에게 생선을 맡긴 격'이라는 싸늘한 분위기도 있다. 계획대로라면 양질의 저렴한 공공 주택을 대량 공급해 집값과 서민 주거 안정, 부동산 시장 정상화 등 세마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다는 기대도 나온다. 9일 경제정의실천시민연합(경실련)에 따르면 LH는 지난 6월까지 주택 공급보다는 택지 조성 후 매각에 치중해 왔다. 2013년부터 올해 6월까지 12년간 약 4235만㎡(1281만평) 규모의 공공택지를 85조원에 매각했다. 각 정부별는 박근혜 정부 때 5년간 2284만㎡(691만평·37조원), 문재인 정부 때 1570만㎡(475만평·35조원), 윤석열 정부 때 3년간 380만㎡(115만평·13조원)를 각각 매각했다. 반면 본연의 입무 중 하나인 택지 개발엔 소극적이었다. 12년간 총 2648만㎡(802만평)의 택지를 개발해 같은 기간 매각한 택지 4235만㎡(1281만평)보다 훨씬 적었다. 한 부동산 전문가는 “택지를 개발해 공동주택을 건설하는 방식으로 국민 주거 안정에 기여해야 할 LH가 손쉽게 민간에 땅을 팔아 매출과 수익을 확보하는 '쉬운 길'을 걸었다"고 지적했다. 이는 공공 주택 공급 부족과 시장 불안으로 이어졌다. 지난 12년간 LH가 매각한 4235만㎡(1281만평)의 공공택지에 용적률 200%를 적용해 장기공공주택을 지었을 경우 102만 세대가 신규 공급됐을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 이 경우 국민 주거 안정은 물론 부동산 시장도 과열되지 않았을 수 있다. 물론 현실적인 사정도 존재한다. 아무리 공기업이라도 기획재정부의 경영 평가 등에서 좋은 성적을 받아 임직원들이 상여금이나 임금을 올리려면 땅을 팔아 수익을 내야 했기 때문이다. 실제로 LH의 영업이익은 2018년부터 2021년까지 부동산 경기 활황을 타고 △2018년 2조6136억원 △2019년 2조7827억원 △2020년 4조3346억 원 △2021년 5조6486억원 등 상승세를 보였다. 그러나 다음해부터 부동산 불황이 본격화되자 2022년 1조8128억원, 2023년 437억원으로 곤두박질쳤다. LH의 이같은 수익 추구는 고스란히 고분양가로 이어졌다. LH가 수익을 올리기 위해 매각 수수료를 인상하면 할수록 건설사들도 분양가를 높이는 악순환이 발생한 것이다. LH의 '땅장사'가 국민 주거 불안과 주택 시장 과열을 불러오는 원인 중 하나라는 비판이 나오는 이유다. 더불어 LH가 혁신 대상이 된 배경엔 회사 내부의 비위 사건 등 모럴 해저드 문제도 있다. 대표적으로 2021년 LH 일부 직원들이 내부 투자 정보를 이용해 땅 투기에 나서 사회적으로 큰 물의를 일으켰었다. 직원 출장비 부급 수급 사건, 건설자재 납품비리 의혹, 임직원들의 채용청탁 사건 등 내부 통제 시스템의 허점도 지적받고 있다. 과연 LH가 공공 주택 공급의 주체가 될 수 있느냐에 대한 의문이 나오고 있는 이유다. 김민형 중앙대 건설대학원 교수는 “LH가 공공 주택 공급을 주도할 수 있도록 내부 개혁과 업무 구조 개편에 나서야 하며 특히 조직 문화·청렴도 제고를 통해 공기업으로서 위상을 재정립해 여론의 우려를 불식시키는 치열한 노력을 경주해야 한다"며 “주택 공급에서 공공성을 최우선으로 두고, 입찰부터 공정 및 입주까지 사업 전 과정에서 있어 투명성을 확보해야 한다"고 지적했다. 이어 “철저한 감리와 감독을 통해 안전 문제부터 주택 품질까지 확보하는데 전력을 다해야 한다"고 덧붙였다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

지난달 서울 주택 전월세전환율이 7년 만에 최고치를 기록했다. 정부가 9·7 대책을 통해 유주택자의 전세대출 한도를 축소하면서 전세의 월세화 현상은 더욱 가속화될 전망이다. 특히 가격대가 낮은 아파트 매물부터 월세 전환이 빨라질 것이라는 분석이 나온다. 9일 국토교통부에 따르면, 전날부터 다주택자 규제의 일환으로 임대사업자 대출 규제가 강화됐다. 기존에는 주택매매·임대사업자의 경우 규제지역은 담보인정비율(LTV) 30%, 비규제지역은 60%가 적용됐다. 그러나 8일부터는 수도권과 규제지역 내 주택담보대출이 전면 금지(LTV 0%)됐다. 강남3구와 용산구 등 규제지역의 LTV도 40%로 강화됐다. 또, 전세대출 한도도 함께 줄였다. 기존 수도권 1주택자 전세대출 한도는 보증기관별로 △서울보증보험(SGI) 3억원 △주택금융공사(HF) 2억2000만원 △주택도시보증공사(HUG) 2억원 등으로 각각 상이했다. 정부는 8일부터 한도를 모두 2억원으로 일원화해 최대 1억원 감축했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 조치는 대출 규제를 통해 주택 매매 및 전세 시장의 유동성 공급을 축소하고, 하반기 기준금리 인하 시 부동산으로 자금이 무분별하게 유입되는 것을 막기 위한 대출 문턱 높이기 정책"이라고 설명했다. 부동산 업계는 정부의 전세대출 축소가 2015년 이후 급격히 불어난 전세대출의 부작용을 고려한 조치라고 보고 있다. 2015년 '버팀목 전세자금대출' 도입 이후 대출 기준이 완화되고 한도는 늘어나 전세대출이 급증해서다. 이로 인해 집주인들이 전세보증금을 활용해 다른 주택을 매입하는 '갭투자'가 성행하며 집값 상승을 부추겼다는 분석이 제기된다. 이 같은 점을 고려할 때, 전문가들은 이번 대책이 과거 민주당 정권의 정책 기조와 비교하면 강력한 규제 수준은 아니라고 평가한다. 다만 전세의 월세 전환을 더욱 가속화하는 부작용은 피하기 어렵다는 지적이 나온다. 임대차시장이 월세 중심으로 재편될 경우 주거취약계층이 가장 큰 부담을 떠안을 수 있다는 우려이다. 월세 증가는 곧바로 주거비 부담으로 이어지기 때문이다. 실제로 지난달 서울 주택 전월세전환율은 4.25%를 기록, 2018년 이후 7년 만에 최고치를 나타냈다. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 비율이다. 월세 수요도 크게 늘었다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 서울 아파트 월세수급지수는 103.2로, 2021년 10월(110.6) 이후 가장 높은 수준이다. 서울의 월세 비중은 63.9%로, 2020년 전체 70.5% 가량이었던 전세 비중과 비교하면 전세와 월세의 주도권이 뒤바뀌었다. 시장에서는 이러한 추세가 서울 아파트 입주율에도 영향을 미치고 있다고 분석한다. 대출 규제 강화로 세입자가 전세대출을 활용해 잔금을 치르기 어려워져 서울 아파트 입주율이 다소 감소했다는 진단이다. 일부 집주인들은 연체 위기를 맞아 월세 전환을 서두르고 있다고 업계는 전했다. 건설업계 관계자는 “이번 대책 등으로 부동산 매입 수요가 줄어드는 것은 불가피하지만, 다주택자가 선호하는 서울·수도권 신규 분양은 여전히 인기가 높다"며 “입주를 포기한 매물이 나오더라도 금세 소화될 것으로 보여, 입주시장 전반에 큰 영향을 주지는 않을 전망"이라고 진단했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 규제는 시장을 뒤흔들 정도로 강하다고 보기는 어렵다"며 “일반적으로 아파트 매물에서는 전세 선호가 여전하지만, 금액대가 좋지 않은 아파트의 경우 월세 전환이 빠르게 진행될 수 있다"고 전망했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

이재명 정부가 최근 발표한 9·7 공급 대책의 핵심 중 하나는 도심 공공임대 재건축을 활성화하되 같은 단지·동에 분양과 임대를 뒤섞어 살도록 해 '사회 통합'을 지향하는 '소셜믹스'의 부활이다. 서울시가 이미 도입했다가 부작용을 이유로 층별로 분리하도록 하는 등 후퇴한 정책을 다시 본격적으로 시행하겠다는 것이다. 재개발·재건축에 따른 부의 쏠림 현상을 완화하는 동시에 서민 주거 환경 개선 차원에서 시험적으로 실시되던 소셜믹스를 공공임대주택 재개발을 통해 본격적으로 도입해 활성화시기켔다는 취지로 해석된다. 9일 업계와 정치권에 따르면, 이재명 대통령의 '부동산 책사'로 불리는 이상경 국토교통부 1차관은 최근 도심 공공임대 재건축을 통한 소셜믹스 단지 공급 방침을 밝혔다. 이 차관은 전날 CBS 라디오 '김현정의 뉴스쇼'에 출연해 “이번 공급 대책은 사람들이 원하는 지역에 원하는 주택을 공급하는 데 방점을 찍었다"며 “대표적으로 수서 공공임대주택을 재건축해 강남권에 공급하려 한다"고 말했다. 이어 “강서·상계 등 서울 곳곳에 산재한 공공임대단지를 재건축하면 상당한 물량을 확보할 수 있다"며 “이들 주택은 일반분양과 임대를 혼합하는 소셜믹스 형태가 될 것"이라고 덧붙였다. 국토부는 이보다 앞선 '9·7 공급대책'을 통해 오는 2030년까지 수도권에서 135만호를 공급하겠다고 발표했다. 공공택지 37만2000호를 포함해 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행자로 나서 공급 속도를 끌어올리겠다는 계획이다. 특히 정부가 이번 9·7 부동산공급 대책에서 대규모 공공임대주택 재개발을 통해 소셜믹스를 본격적으로 활성화시키겠다는 입장을 밝혀 성패 여부가 주목된다. 소셜믹스 자체는 새로운 개념이 아니다. 이미 서울시가 민간아파트 재개발·재건축 과정에서 공공기여를 활용해 임대 주택을 끼워넣도록 하는 소셜믹스 정책을 펼쳐 왔다. 하지만 주민 갈등 등을 이유로 임대·분양 세대를 층별로 분리하도록 하는 바람에 사회통합 취지를 훼손한다는 비판을 받아 왔다. 또 민간아파트들이라 소유주들이 재산권 침해·사업성 저하를 이유로 반대하면서 사업 추진이 지연되는가 하면 입주 후에도 분양-임대 입주자간 갈등이 발생하면서 사회통합 취지를 제대로 구현하지 못한다는 지적이 나오고 있다. 전문가들은 정부가 공공임대 재개발을 통해 소셜믹스를 활성화하겠다는 방향에는 공감하면서도 현실적인 한계도 지적하고 있다. 서진형 한국부동산경영학회 회장은 “소셜믹스가 사회통합 차원에서 바람직한 모델이라는 데는 이견이 없다"면서도 “민간 분양 물량을 임대로 전환하면 사업성이 악화되고 재건축 지연 등 부작용이 뒤따를 수 있다. LH가 이미 150조 원 넘는 부채를 떠안고 있는 만큼 어느 수준의 재정 투입이 가능한지가 성공 여부를 가를 것"이라고 분석했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 실행력을 관건으로 꼽았다. 그는 “이번 대책은 공공임대 용적률 상향, 폐교 부지 활용, 공실 아파트 재활용 등에서 과거와 차별화 포인트가 있다"며 “도심의 노후 임대단지를 재건축해 분양과 임대를 혼합하는 방식은 시장에 도움이 될 가능성이 크다"고 평가했다. 다만 “문제는 실행력"이라며 “취지는 타당하지만 실제로 가능한지에 대한 의문이 남는다"고 말했다. 사회적 수용성과 주거 트렌드 변화를 반영해야 한다는 지적도 있다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “소셜믹스는 본래 사회통합을 위한 개념이지만 강남권을 중심으로 한 임대 거부 정서나 출입구 분리 논란이 여전히 존재한다"며 “도심 공급 확대라는 취지는 의미 있지만 LH가 과연 수요자 눈높이에 맞는 주택을 공급할 수 있을지는 미지수"라고 말했다. 이어 “공사비 급등, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부진, 최저가 입찰 관행 등 구조적 제약이 큰 만큼, 결국 실제 착공 물량이 나오느냐가 성패를 가를 것"이라고 했다. 업계에서는 이번 '135만호 공급' 계획이 사회통합과 도심 주거 개선의 전기를 마련할 수 있는 시도라는 평가가 나온다. 그러나 LH 부채와 민간 참여 위축, 사업성 악화라는 현실의 벽이 여전해 단기간 효과는 제한적이라는 관측도 있다. 실제 공급 물량이 계획대로 나올지는 내년 착공 이후에야 확인될 전망이다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr