서울 핵심 정비사업지인 반포·압구정·목동 일대 재건축 시공사 입찰이 일제히 마감되며 대형 건설사 간 '수주 대전'이 본격화됐다. 특히 서초구 신반포 19·25차 통합 재건축이 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)과 포스코이앤씨의 2파전으로 압축되면서, 서울 재건축 시장이 다시 한 번 경쟁 국면에 진입했다는 평가가 나온다. 12일 정비업계에 따르면 지난 10일 마감된 신반포 19·25차 통합 재건축 시공사 입찰에는 삼성물산과 포스코이앤씨가 나란히 응찰하며 경쟁 구도가 성립됐다. 이 사업은 신반포 19·25차를 비롯해 잠원CJ빌리지, 한신진일빌라트를 통합해 지하 4층~지상 49층, 총 614가구 규모로 조성되는 프로젝트다. 공사비는 약 4434억원 수준이다. 규모 자체는 초대형 사업에 비해 크지 않지만, 한강변 입지와 3호선 잠원역 접근성, 반포 생활권이라는 희소성이 결합된 '알짜 사업지'로 평가된다. 업계에서는 단순 단지 수주를 넘어 반포 권역 내 브랜드 주도권을 확보할 수 있는 교두보 성격이 강하다는 점에서 상징성과 파급력이 크다는 분석이 나온다. 이번 수주전의 핵심은 '브랜드 타운' 구축을 둘러싼 전략 경쟁이다. 삼성물산은 이미 반포 일대에서 '래미안신반포팰리스', '래미안신반포리오센트', '래미안 헤리븐 반포(신반포4차 재건축)' 등 다수 시공 실적을 확보한 상태로, 신반포 19·25차까지 수주할 경우 일대를 하나의 '래미안 타운'으로 완성할 수 있다는 점을 전면에 내세우고 있다. 개별 단지의 상품성 경쟁을 넘어 동일 브랜드가 집적된 대규모 주거벨트를 형성함으로써 자산가치와 브랜드 프리미엄을 동시에 끌어올리겠다는 전략이다. 설계 측면에서도 차별화를 시도했다. 삼성물산은 글로벌 건축설계 그룹 SMDP와 협업해 한강변 입지의 장점을 극대화한 대안 설계를 제안했다. 단지 외관은 한강 조망을 극대화하는 방향으로 설계하고, 세대 내부 역시 채광과 개방감을 높인 특화 평면을 적용해 하이엔드 주거상품으로서 경쟁력을 확보한다는 구상이다. 특히 기존 래미안 단지들과의 연계성을 고려한 통합적 도시경관과 스카이라인 형성을 통해 '브랜드 도시'로서의 완성도를 끌어올리겠다는 전략이 담겼다. 여기에 더해 삼성물산은 업계 최고 수준인 AA+ 신용등급을 바탕으로 한 재무 안정성을 강조하고 있다. 대규모 정비사업에서 사업비 조달 능력과 공사 안정성은 시공사 선택의 핵심 변수인 만큼, 금융 리스크를 최소화하고 사업을 중단 없이 추진할 수 있는 역량을 부각시키며 조합원 신뢰 확보에 나선 모습이다. 결국 삼성물산의 제안은 '브랜드 집적 효과'와 '설계 경쟁력', '재무 안정성'을 결합해 반포 일대의 장기적 가치 상승을 담보하겠다는 전략으로 요약된다. 포스코이앤씨는 단순 시공을 넘어 '브랜드 확장 전략'을 전면에 내세웠다. 단지명으로 제안한 '더 반포 오티에르(THE BANPO HAUTERRE)'는 기존 신반포 21차(오티에르 반포), 18차(오티에르 신반포)와의 연계를 전제로 한 것으로, 반포 일대를 하나의 하이엔드 주거권으로 묶는 '오티에르 벨트' 구축이 핵심 구상이다. 개별 단지 수주를 넘어 권역 단위 브랜드 지배력을 확보하겠다는 전략으로, 향후 추가 정비사업 수주까지 염두에 둔 포석으로 해석된다. 사업 조건 측면에서는 '021 프로젝트'를 전면에 내걸었다. '제로(0)'는 조합원 분담금을 최소화하는 수준을 넘어 사실상 '분담금 제로'를 지향하는 구조를 의미하며, '2'는 후분양을 통한 일반분양 수익 극대화, '1'은 안정적인 사업비 조달을 뜻한다. 후분양을 통해 시세를 반영한 분양가를 확보하고 이를 기반으로 조합원 부담을 낮추는 구조를 제시하는 한편, 사업비 조달과 공사비 상승 리스크를 최소화하는 금융 조건을 함께 제안해 안정성을 강조했다. 같은 날 입찰을 마감한 압구정과 목동 일대에서는 경쟁과 유찰이 동시에 나타나며 건설사들의 '선별 수주' 기조가 더욱 뚜렷해졌다. 공사비 약 1조4960억원 규모의 압구정 5구역에는 현대건설과 DL이앤씨가 나란히 응찰하며 경쟁 구도가 형성됐다. 압구정 재건축 가운데 사실상 유일하게 경쟁 입찰이 성사된 사업지로, 입지 상징성과 향후 권역 장악력을 고려할 때 전략적 가치가 높다는 평가다. 현대건설은 압구정2구역 수주에 이어 3구역 단독 입찰까지 진행 중인 상황에서 5구역까지 확보할 경우 '압구정 현대 브랜드 타운' 완성을 통한 지배력 강화가 가능하다. 반면 DL이앤씨는 '아크로(ACRO)' 브랜드 희소성과 글로벌 설계 협업을 통한 초고층 설계 경쟁력을 내세워 차별화를 시도하고 있다. 다만 입찰 서류 검토 과정에서 불법 촬영 논란이 불거지며 향후 일정에 변수로 작용할 가능성도 제기된다. 반면 압구정 최대 사업지인 3구역과 목동 6단지는 단독 입찰로 유찰됐다. 압구정 3구역은 공사비 5조5610억원에 달하는 초대형 사업으로, 현대건설이 단독 응찰하며 경쟁이 성립되지 않았다. 사업 규모에 따른 금융 부담과 리스크 관리 필요성이 크게 작용하면서 타 건설사들이 참여를 유보한 결과로 풀이된다. 현행 규정상 두 차례 유찰 시 수의계약이 가능해 현대건설의 단독 수주 가능성에 무게가 실리는 상황이다. 목동 6단지 역시 DL이앤씨 단독 참여로 유찰됐다. 이 사업은 최고 49층, 2000가구 이상 규모로 재건축되는 대형 프로젝트로, 목동 재건축의 첫 시공사 선정 사례라는 점에서 상징성이 크다. 다만 공사비 부담과 사업성 검토, 그리고 압구정·반포 등 핵심 사업지와 일정이 겹치면서 경쟁 입찰을 이끌어내지 못한 것으로 분석된다. 이처럼 서울 핵심 입지에서도 경쟁과 유찰이 엇갈리는 배경에는 건설사들의 전략 변화가 자리한다. 원자재 가격 상승과 금융 비용 부담, 대규모 입찰보증금 등으로 수주 경쟁 자체가 리스크로 작용하면서, 수익성과 상징성을 동시에 확보할 수 있는 사업장에만 선택적으로 참여하는 경향이 강화되고 있다. 업계에서는 올해 서울 정비사업이 이른바 '슈퍼 사이클'에 진입했다는 분석도 내놓고 있다. 압구정, 목동, 성수 등 주요 사업지를 합치면 공사비 규모만 약 50조원에 달할 것으로 추산된다. 다만 이 같은 물량 확대에도 불구하고 과거와 같은 출혈 경쟁 대신 '될 만한 곳에 집중하는 선별 수주'가 시장의 기본 전략으로 자리 잡았다는 평가다. 여기에 정치 일정도 변수로 작용하고 있다. 오는 6월 지방선거 이후 정비사업 정책 기조가 변화할 가능성이 제기되면서, 조합들이 시공사 선정 등 주요 절차를 서두르는 분위기다. 실제 주요 사업장의 시공사 선정 총회는 대부분 5월 말로 예정돼 있어 단기간 내 결과가 가려질 전망이다. 정비업계 관계자는 “건설사 입장에서는 수익성과 리스크를 동시에 고려할 수밖에 없는 환경"이라며 “5월 말 시공사 선정 결과가 향후 서울 정비사업 시장의 주도권과 브랜드 지형을 가르는 분수령이 될 것"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

성남=에너지경제신문 송인호 기자 성남시가 노후 교량 안전 강화를 위해 캔틸레버 형식 교량 6개소에 대한 구조 전면 개선에 나선다. 2023년 정자교 붕괴 사고 이후 지속해온 교량 안전관리 강화 조치의 연장선으로 잠재적 위험요인을 원천 차단하기 위한 선제 대응이다. 시는 12일 노후 교량의 구조적 결함 가능성을 사전에 제거하고 시민 안전을 확보하기 위해 캔틸레버 형식 교량 6개소에 대한 구조 개선 사업을 본격 추진한다고 밝혔다. 시에 따르면 이번 조치는 수내동 탄천에 위치한 황새울보도교에서 슬래브 균열 등 중대결함이 발견된 데 따른 것으로 시는 기존 전수조사에서 구조적 이상이 없는 것으로 확인됐던 교량에서 추가 결함이 드러난 만큼, 보다 강화된 대응이 필요하다고 판단했다. 시는 지난달 26일 현장 점검 과정에서 황새울보도교의 슬래브 균열을 확인한 뒤 즉시 보행로 일부를 폐쇄하고 하부 통행로에 잭서포트(가설 지지대)를 설치하는 등 긴급 조치를 시행했다. 이어 같은달 30일 정밀안전진단에 착수했으며 이달 9일 중대결함 판정을 받은 직후 교량 통행을 전면 금지했다. 황새울보도교는 1993년 준공된 연장 147m, 폭 10m 규모의 보행 전용 교량으로 30년 이상 경과한 노후 시설물로 시는 현재 위험 부위 철거 준비를 마친 상태로, 조만간 본격적인 철거 및 보수 공사에 돌입할 예정이다. 시는 통행 금지와 동시에 정밀 점검과 긴급 보수를 병행해 시민 안전 확보에 총력을 기울이고 있으며 구조적 개선을 통해 항구적인 안전성을 확보한다는 방침이다. 시는 황새울보도교를 포함해 양현교, 낙생교, 성남교, 당우교, 벌터교 등 총 6개 교량에 대해 구조 전면 개선을 추진한다. 이들 교량은 모두 교각에서 외부로 돌출된 구조를 지지하는 캔틸레버 형식으로 분당신도시 조성 당시 널리 적용된 공법이다. 그러나 대부분 30년 이상 경과한 노후 시설로 돌출부를 지지하는 구조적 취약성으로 인해 지속적인 안전 우려가 제기돼 왔다. 이에 따라 시는 단순 보수 수준을 넘어 캔틸레버 구조 자체를 개선하는 방식으로 정비를 추진한다. 구체적으로 황새울보도교는 보도부 캔틸레버를 부분 절단해 위험요인을 제거하고 당우교·벌터교·양현교·성남교·낙생교는 교각 지지대를 추가 설치해 구조 안정성을 확보할 계획이다. 시는 오는 7월까지 황새울보도교와 당우교, 벌터교의 구조 개선을 완료하고, 이후 2027년까지 나머지 교량에 대한 공사를 순차적으로 진행할 예정이다. 시는 2023년 정자교 사고 이후 탄천 내 교량 전수 점검과 보수·보강을 지속적으로 추진해 왔다. 현재까지 캔틸레버 형식 교량 19개 중 16개소의 구조 개선을 완료했으며 수내교는 전면 개축이 진행 중이다. 시 관계자는 “노후 캔틸레버 교량의 잠재적 위험요인을 사전에 제거하는 것이 이번 사업의 핵심"이라며 “앞으로도 시민의 생명과 안전을 최우선으로 하는 시설 관리에 모든 역량을 집중하겠다"고 밝혔다. 시는 향후에도 정기적인 점검과 선제적 보수 체계를 강화해 안전한 도시 환경 조성에 박차를 가할 계획이다. 송인호 기자 sih31@ekn.kr

소규모주택정비사업지인 서울 관악구 난곡 A2구역이 한국토지주택공사(LH)에 의해 개발된다. 소규모주택정비사업지에서 LH가 공공 단독시행에 나서는 첫 사례다. 특히 조합을 설립하지 않고 LH가 사업 전 과정을 직접 맡아 추진하는만큼 신속한 주택 공급이 가능할 것으로 전망된다. LH는 관악 난곡 구역을 첫 모델로 삼고 공공 디벨로퍼로서 입지를 다지겠다는 전략이다. 12일 도시정비사업 업계에 따르면 LH는 관악 난곡 지역에 가로주택정비사업 공공시행자로서 750가구 규모 주택을 공급한다. 관악 난곡 A2 구역은 관악구 신림동 687-2번지 일원에 위치해 있고, 면적은 2만9306㎡다. 소규모주택정비사업은 서울시 모아타운 사업에 해당한다. 난곡구역은 30% 이상 주민 동의서를 얻어 모아타운 대상지 심사를 받았다. 서울시는 종로구 구기동·관악구 난곡동·동작구 노량진동·서대문구 홍제동을 모아타운 대상지로 선정한 바 있다. 시는 지역 사업 여건을 고려해 조합 설립 추진 절차를 지원한다. 용역비·세대수·공공커뮤니티 규모 등을 정하는 도시 관리계획을 수립한 뒤 조합을 설립할지 공공 시행 방식으로 갈지를 선택한다. 난곡구역 주민들은 조합을 설립하는 대신 LH가 공공시행하는 방식을 택했다. 관리계획 수립과정에서 난곡구역은 LH 지원 대상 기관으로 선정됐다. 처음엔 공공 참여형으로 컨설팅 등의 지원을 받았지만, LH와 지역 주민들 간 합의로 LH가 직접 공공시행자로 나서기로 했다. LH가 공공시행자로 나서는 것은 조합을 설립하지 않는 대신 LH에 신탁을 맡기는 것과 같다. LH에 공공책임시행을 맡기게 되면 난곡구역 주민들은 LH에 수수료를 낸다. 주민들의 의견은 주민대표위원회를 통해 받는다. 난곡구역에 진행되는 공공 단독시행방식은 LH가 기존에 진행하던 '공공개발'과는 차이가 있다. 공공개발은 LH가 토지수용부터 계획과 아파트 공급까지 전 과정을 맡아 진행하는 것이다. 소규모주택정비사업 공공 단독시행방식은 땅 소유권은 주민들에게 있고 사업권만 LH에 넘기는 것이다. LH는 주택공급을 강조하는 정부 정책의 기조에 따라 가시적인 주택공급 실적을 내기를 원한다. 또 단순히 임대주택 관리자나 토지 판매자가 아니라 공공의 신뢰를 바탕으로 디벨로퍼로서 시장에 자리 잡겠다는 전략이다. 민간 정비사업의 발주처가 돼 시공사 선정권을 갖겠다는 것이다. LH가 난곡에 공공시행사를 제안한 이유는 주민들 성향이 반대나 갈등이 없었기 때문이다. LH의 역할에 대해 주민의 공감대가 있었기 때문에 주민들을 설득하는 과정에서 시간을 아낄 수 있었다. 공공개발을 하려면 통상 4년 가량 소요되는데 난곡구역의 경우 이 시간을 아낄 수 있었다는 것이다. 해당사업지에 위치한 한 부동산 공인중개소 관계자는 “난곡은 서울 시내 중에서도 외곽지역이라 분양가를 높이 쓸 수 없어 사업성이 좋다고 보기는 어렵다"며 “주민 입장에서는 시행사의 자금문제나 조합 내 내부갈등 등으로 사업이 지연되기를 원치 않았다. 결국 주택공급 성과를 내야 하는 LH의 입장과 신속한 입주를 원하는 주민 간 이해관계가 맞아 LH가 공공시행자로서 사업을 진행할 수 있었다"고 말했다. 난곡구역은 지형·사업성 문제로 2011년 재개발 구역으로 지정된 지 3년 만에 지정 해제된 바 있다. 당초 인근 신림 7구역에서 난곡구역을 포함해 재개발을 진행하고 있었으나 단독주택이 적고 공동주택이 많은 탓에 사업성을 이유로 재개발구역에선 배제된 것이다. 이후 난곡구역만 따로 대규모 재개발이 아닌 소규모(1만㎡ 미만)주택정비사업으로 변경해 사업을 진행했다. 국토부는 조합 방식 소규모주택정비사업의 한계를 극복하고 정비사업에 전문성을 더해 주택공급 속도를 높이고자 LH 등 공공참여 시 사업면적을 확대(1만㎡→최대 4만㎡)하는 제도개선을 추진했다. 제도개선안엔 기금융자를 저리(조합 2.2%, 공공참여 1.9%)로 제공하는 방안도 포함됐다. 난곡구역은 모아타운 관리계획을 통해 종상향이 적용된 사업지로 약 264% 용적률을 확보했다. 일반 사업지 공공기여(임대주택 등)는 약 50%지만 서울시는 지가가 낮거나 과밀해서 개발이 어려운 지역의 정비사업을 돕기 위해 사업성 보정계수 제도를 도입했다. 보정계수를 곱해 허용 용적률을 높여주는 것이다. 용적률 인센티브를 받으면 그 늘어난 분량의 약 50%를 공공기여로 내놓아야 하지만 난곡의 경우 LH 공공기관 지원 대상지 선정 등으로 공공기여분이 20%로 감소했기 때문에 사업성을 보장받을 수 있었다. 주민들은 LH 지원을 통해 사업성을 제고하고, LH는 제도 개선을 통해 공공 디벨로퍼로서 첫삽을 들었다. 난곡구역을 시작으로 향후 소규모주거정비사업의 공공시행 방식이 확대될 수 있을지 주목된다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

대출 규제 강화·주택담보대출 금리 상승 부담 등으로 수분양자들의 입주가 당분간 지연될 전망이다. 11일 주택산업연구원에 따르면 지난달 대비 4월 전국 아파트 입주전망지수가 25.1포인트(p) 하락했고, 3월 전국 아파트 입주율은 60.6%로 소폭 하락했다. 전국 아파트 입주전망지수는 주택 사업자들을 대상으로 설문조사해 산출한다. 아파트 입주전망지수는 '좋음' 응답비중과 '나쁨' 응답비중의 차이에 100을 더해 산정한다. 좋고 나쁨의 판단이 같은 경우에는 지수가 100이 된다. 4월 전국 아파트 입주전망지수는 69.3으로 25.1p(3월 94.4→4월 69.3) 하락했다. 지역별로는 수도권 20.8p(97.5→76.7), 광역시 26.8p(100.0→73.2), 도 지역 25.4p(89.1→63.7) 모두 20p 이상 크게 하락했다. 전국 입주전망지수가 70 미만으로 하락한 것은 작년 1월 전망 이후 15개월 만이다. 작년 1월엔 탄핵정국으로 불확실성이 확대돼 입주전망이 급격히 하락한 바 있다. 연구원은 이번 입주전망의 급격한 하락을 정책·대외 불확실성이 반영된 결과로 본다. 수분양자들의 자금조달 상황은 좋지 않았다. 주택담보대출 금리 상승 부담과 신축 아파트 중도금·잔금 대출 규제 강화, 거래 위축이 지속됐다. 다음 달 양도소득세 중과 유예 종료와 중동 전쟁 장기화 우려도 입주전망에 부정적 영향을 준 것으로 풀이된다. 수도권의 경우 인천과 경기의 하락폭이 두드러졌다. 서울은 6.5p(100.0→93.5) 감소해 소폭 하락했지만, 인천 32.5p(92.5→60.0)·경기 23.4p(100.0→76.6)는 큰 폭으로 하락했다. 타 지역과 달리 서울은 15억 이하 아파트가 밀집한 강북 외곽 지역을 중심으로 매물 감소와 가격 상승이 나타나 신축 아파트 입주 전망이 소폭 하락에 그친 것으로 풀이된다. 모든 광역시에서도 하락세가 관찰됐다. 울산·대전·부산·세종은 30p 이상 하락했고, 광주·대구는 10p 대 하락을 보였다. 구체적으로 살펴보면 울산 36.6p(105.8→69.2)·대전 33.4p(100.0→66.6)·부산 30.0p(105.0→75.0)·세종 37.3p(114.2→76.9)로 하락했다. 광주 11.9p(83.3→71.4)·대구 11.6p(91.6→80.0)로 소폭 하락했다. 도 지역 역시 충북 40.9p(90.9→50.0), 충남 29.7p(93.3→63.6), 제주29.4p(89.4→60.0), 경남27.1p(93.7→66.6), 전남 26.2p(83.3→57.1), 강원 23.3p(83.3→60.0), 경북 20.6p(93.3→72.7), 전북 5.7p(85.7→80.0) 순으로 모든 지역에서 입주전망이 크게 악화됐다. 연구원은 비수도권에서 상대적으로 더 큰 하락이 나타난 이유를 다주택자 규제의 여파로 설명했다. 똘똘한 한 채 현상이 가속화되면서 지방 주택 처분 압력이 커질 것이란 우려가 반영돼 지방시장 위축 전망이 확산됐다는 것이다. 연구원은 1일 정부가 '2026년 가계부채 관리 방안'을 발표함에 따라 다주택자 주택담보대출 연장이 제한될 경우 똘똘한 한 채 선호 현상은 더욱 심화될 것으로 예상했다. 전세보증 등 정책대출도 축소돼 주택시장이 전국적으로 위축될 가능성도 있다고 설명했다. 입주전망지수는 공급, 가격, 금융조달에 따라 영향을 받는다. 2020년·2021년에는 높은 유동성과 함께 공급량도 늘고, 가격도 빠르게 늘었다. 당시 지수가 100에 도달하며 정착하나 싶었지만 가격이 정체됐다. 가격이 정체된 상황에서 공급이 많다 보니 2022년까지는 지수가 40 밑으로 떨어지면서 하락세를 보였다. 2023년 이후 공급이 급감해서 지수가 오름세를 보이는 듯했으나 이후 금융조달·세제강화 등으로 자금조달이 원활하지 않으면서 평균 70선에서 지수가 정체돼있다. 2월 대비 3월 전국 아파트 입주율은 60.6%로 전월 대비 1.4%p 소폭 하락했다. 수도권에서는 매물감소와 주택 가격 상승으로 인해 서울이 5.8%p(85.2%→91.0%) 상승했다. 반면 인천·경기권은 3.7%p(81.0%→77.3%) 하락했다. 비수도권에서는 강원권 10.0%p(30.0%→40.0%), 대구·부산·경상권 1.5%p(56.6%→58.1%) 상승했다. 대전·충청권 5.9%p(63.4%→57.5%), 광주·전라권 4.5%p(57.6%→53.1%), 제주권 1.6%p(67.2%→65.6%)로 하락세를 보였다. 미입주 사유는 잔금대출 미확보(32.1%), 기존주택 매각지연(32.1%), 세입자 미확보(17.0%), 분양권 매도 지연(3.8%) 순으로 나타났다. 노희순 연구위원은 “과거와 달리 아파트 가격이 너무 높아진 상황"이라며 “금융비용·거래비용 등이 높아지는 상황이므로 당분간은 입주전망지수가 좋지 않을 것으로 봐야한다"고 말했다. 이어 “정부가 은행권의 대출을 규제하는 정책을 쓰고 있기 때문에 수분양자는 제2금융권 등을 통해 자금조달을 할 수밖에 없는 상황"이라고 분석했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 송파구 잠실 장미1·2·3차 아파트 재건축 사업이 본격화되면서 상가와 아파트 조합 간 갈등이 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 시장에서 통용되는 '상가가 발목을 잡는다'는 단순 구도와 달리, 실제 쟁점은 상가 부지의 주거전환과 이에 따른 권리 배분 구조를 둘러싼 이해관계 충돌이라는 분석이 나온다. 11일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 해당 사업의 절차적 정당성은 이미 사법부 판단을 통해 확인됐다. 서울행정법원은 지난해 12월 상가 일부 소유주들이 제기한 조합설립인가 무효 확인 소송에서 원고 청구를 기각했고, 이후 항소가 제기되지 않으면서 조합설립의 적법성은 확정됐다. 이번 소송은 장미종합상가 A·B동 소유주 8명이 조합 설립 당시 체결된 '독립정산제' 약정이 이행되지 않았다고 주장하며 제기됐다. 독립정산제는 아파트 조합과 별도로 상가 조합원들이 별도 기구를 구성해 개발이익과 관리처분계획을 독립적으로 정산하는 방식이다. 상가 조합원들은 통합 재건축 시 분양가 상승으로 기존 상가 소유주의 재입주가 어려워질 수 있다는 점에서 이를 선호해왔다. 상가 측은 해당 협약을 전제로 조합 설립에 동의했지만, 이후 신속통합기획 도입으로 개발 방향이 주거 중심으로 바뀌자 '기망에 의한 동의'라며 무효를 주장했다. 그러나 재판부는 “약정 이행 여부나 사후 분쟁은 인가 판단 대상이 아니다"라고 판단하며 이를 받아들이지 않았다. 조합설립 동의 철회 역시 법정 기한 이후에는 인정될 수 없다고 봤다. 이에 따라 법적 리스크는 상당 부분 해소됐다는 평가가 나온다. 다만 판결은 절차적 적법성에 한정된 것으로, 권리 배분 문제까지 해소된 것은 아니어서 갈등은 새로운 국면으로 이동하는 모습이다. 상가 재건축협의회는 '상가가 사업을 지연시키고 있다'는 인식부터 사실과 다르다고 반박한다. 협의회 관계자는 “상가가 재건축을 반대한 적은 단 한 번도 없고, 통합 재건축을 전제로 사업을 추진해왔다"며 “상가가 발목을 잡고 있다는 프레임은 왜곡된 것"이라고 말했다. 조합설립 무효 소송 역시 일부 개인의 행동이라는 입장이다. 그는 “특정 임원이 독단적으로 소송을 제기한 것이며, 상가 조합원 다수가 이를 문제 삼아 이미 해임했다"며 “사업 지연과 연결짓는 것은 사실과 다르다"고 주장했다. 현장에서도 갈등이 과도하게 부풀려졌다는 시각이 나온다. 사안을 잘 아는 부동산업계 관계자는 “상가 측이 재건축에 조직적으로 반대했다면 장미상가 일대는 이미 반대 현수막으로 뒤덮였을 것"이라며 “상가의 재건축 반대 주장은 일부 의견에 그친다"고 말했다. 이어 “아직 상가와 조합 간 협의가 본격화하지 않은 초기 단계"라며 “사업시행인가 신청도 이뤄지지 않은 상황에서 분담금이나 구체적 조건을 거론하는 것은 시기상조"라고 귀띔했다. 본격 착공시기에 대해서도 “시장에서는 7~8년을 예상하기도 하지만, 현장에서는 입주까지 최소 10년 이상을 내다보는 시각이 대다수"라며 “장기 사업인 만큼 단기 갈등보다 향후 협의 과정이 더 중요한 변수"라고 설명했다. 갈등의 핵심은 토지 구조와 정책 변화다. 장미아파트와 상가는 1979년 준공 당시 하나의 필지에서 출발했고, 이후 지구단위계획을 통해 상가 부지 약 6700평이 중심시설용지로 구분됐다. 그러나 신속통합기획 도입 이후 이 중 5000평 이상이 공동주택용지로 전환되면서, 해당 부지에서도 아파트 건립이 가능해졌다. 이로 인해 약 400세대 이상의 추가 물량이 발생하며 사업 규모와 수익성이 동시에 확대됐다. 협의회 관계자는 “상가 부지에서 발생한 물량은 토지 기여에서 나온 것"이라며 “그에 맞는 권리 배분이 필요하다"고 말했다. 갈등의 출발점은 2020년 협약과 이후 정책 변화 사이의 괴리다. 당시 상가와 아파트 측은 독립정산제를 전제로 재건축에 합의했지만, 신속통합기획 도입으로 개발 방향이 바뀌면서 협약의 전제가 흔들렸다. 상가 측은 “정책이 바뀌었으면 협약도 다시 논의해야 한다"며 “현재 구조는 과거 협약 중 불리한 조건만 적용되고 있다"고 주장한다. 특히 협의 절차 부재를 핵심 문제로 지적한다. 협의회 관계자는 “정비계획이 협약상 절차와 달리 실질적인 협의 없이 추진됐다"며 “공문만 오갔을 뿐 직접적인 논의는 없었다"고 말했다. 분양 구조 역시 쟁점이다. 상가 측은 “상가 부지에서 발생한 주택 물량이 있음에도 일반분양이나 후순위 배정 구조가 적용되고 있다"며 “독립정산제 원칙과 맞지 않는다"고 반발한다. 공공기여 부담에 대해서도 “최신 기준을 적용받으면서 권리 배분은 과거 기준을 따르는 것은 형평성에 맞지 않는다"고 주장하고 있다. 통상 중심시설용지는 상업·업무 기능 유지를 전제로 하는 만큼, 대규모 주거용지 전환은 이례적인 사례로 꼽힌다. 업계에서는 이를 두고 “상업용지를 사실상 주거용지로 통째로 재편한 수준"이라며, 사업성 확대를 위해 토지 성격 자체를 바꾼 사례라는 평가가 나온다. 과거 대형 재건축 단지들도 상가와의 이해관계 충돌로 진통을 겪은 바 있다. 반포 원베일리는 상가 통매각을 통해 수익 배분 문제를 조정했고, 둔촌주공은 공사 중단이라는 극단적 상황을 거친 뒤 상가 측과 비용 및 이익 분담 구조를 재협상하며 갈등을 봉합했다. 전문가들은 장미아파트 역시 '독립정산제'의 구체적 설계가 사업 성패를 좌우할 것으로 보고 있다. 다만 이번 사례는 상업용지가 대규모로 주거용지로 전환된 전례가 거의 없다는 점에서, 단순 비율 조정을 넘어서는 새로운 권리 가액 산정 방식이 불가피하다는 지적이 나온다. 관련해 지난달 7일 선출된 김만수 신임 조합장에 대한 평가가 나오고 있다. 상가 내 한 관계자는 “김의천 상가협의회장과의 논조 조율과 협상 호흡이 향후 사업 추진의 핵심 변수가 될 것"이라고 했다." 한편, 조합 측은 공식적인 상세 입장은 내놓지 않았지만, 법원 판결로 확인된 절차적 정당성과 기존 협약을 근거로 사업을 추진하고 있는 것으로 전해진다. 조합은 올해 하반기 시공사 선정을 위한 입찰지침서 마련에 착수하며 사업에 속도를 내고 있다. 조합은 정비계획 변경안 재상정을 위한 보완자료를 제출한 상태로, 현재 서울시 내부에서 심의 일정이 조율되고 있다. 향후 절차는 재상정 심의, 조치계획 수립, 재공람, 고시, 통합심의 순으로 이어질 전망이다. 9월경 입찰 공고를 내고 이르면 올해 말 시공사를 선정할 계획으로 내년에는 사업시행인가를 받는 것을 목표로 하고 있다. 이미 정비계획은 신속통합기획 틀 안에서 진행 중인만큼, 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 만큼 사업의 큰 방향이 바뀔 가능성은 크지 않다는 시각이 우세하다. 다만 상가 배치와 분양 방식 등 세부 조건을 둘러싼 이견은 남아 있어 향후 협의가 불가피한 상황이다. 상가협의회 관련 본지는 두 차례에 걸쳐 조합 측에 관련 입장을 문의했으나, 마감 시점까지 별도의 답변을 받지 못했다. 행정 절차도 진행 중이다. 서울시는 도시계획위원회 심의를 통해 정비계획 변경안을 수정가결했으며, 이에 따라 단지는 용적률 300% 이하, 최고 49층 규모로 재건축돼 기존 3522가구에서 약 5100가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 서울시는 인허가 절차를 관리하는 역할을 수행할 뿐, 조합 간 권리 배분 문제에는 직접 개입하지 않는것이 원칙으로 전해졌다. 서울시 관계자는 “잠실 장미1·2·3차 재건축은 정비계획 변경안이 수정가결된 상태로, 사업은 계획된 절차에 따라 진행되고 있다"며 “향후 약 5100가구 규모의 대단지로 조성될 예정"이라고 전했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 서울 아파트 시장이 짙은 관망 국면에 들어섰다. 정부가 유예 적용 기준을 '매매 계약'에서 '토지거래허가 신청'까지로 완화하며 사실상 약 3주의 시간을 추가로 부여했지만, 시장에서는 매도자와 매수자 간 가격 줄다리기만 길어지는 모습이다. 10일 국토교통부에 따르면 이번 조치는 토지거래허가 절차에 최대 15영업일이 소요되는 현실을 반영한 보완책이다. 이에 따라 다주택자는 5월 9일까지 허가 신청만 해도 중과 배제를 적용받을 수 있다. 이후 허가를 받아 매매계약을 체결하면 기존 조정대상지역 주택은 계약일로부터 4개월 내, 신규 지정 지역은 6개월 내 양도해야 중과를 피할 수 있다. 정부는 매물 출회를 유도하기 위한 조치라고 설명하지만, 현장 분위기는 다르다. 정책 기준 변경이 반복되면서 혼선이 커진 데다, 오히려 매도자들에게 '버틸 명분'을 제공했다는 평가가 나온다. 실제 시장에서는 이미 한 차례 급매물이 소화된 이후 매물 증가세가 꺾였다. 서울 아파트 매물은 1월 23일 기준 약 5만6000건에서 출발해 3월 중순 7만6000건 수준까지 증가했고, 3월 21일에는 8만건을 넘어서며 정점을 기록했다. 이후 최근에는 7만7000건 안팎으로 소폭 감소하며 조정 흐름을 보이고 있다. 업계에서는 “팔 사람은 이미 다 팔았다"는 인식이 확산된 상태다. 가격 흐름도 방향성이 뚜렷하지 않다. 강남권 고가 아파트에서는 절세 목적의 급매물이 쏟아지며 수억 원대 하락 거래가 이어졌다. 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난해 최고가 대비 7억 원 낮은 40억5000만 원에 거래됐고, 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 59㎡도 한 달 만에 6억 원 하락했다. 용산구 한남동 나인원한남 등 초고가 시장에서도 10억 원 안팎의 조정이 나타났다. 반면 압구정 등 재건축 기대감이 높은 단지에서는 매물 잠김과 희소성 영향으로 신고가 거래가 이어지고 있다. 동일 권역 내에서도 상승과 하락이 동시에 나타나는 '분절된 시장' 양상이 뚜렷하다. 거래 공백은 더 심각하다. 급매물은 대부분 소진됐고, 남은 매물은 가격이 높아 거래로 이어지지 않는 상황이다. 송파구의 한 공인중개사는 “가격을 낮춰서라도 팔려던 매도자들이 유예 연장 이후 버티기로 돌아섰다"며 “거래가 사실상 멈춘 상태"라고 말했다. 또 다른 중개사는 “단기 급매물은 이미 대부분 소화됐고 최근에는 매물 증가세가 둔화되거나 일부 지역에서는 감소 전환 움직임도 나타난다"며 “추가 하락보다는 보유로 전략을 바꾸는 분위기"라고 전했다. 이어 “급매 중심의 하락 국면에서 관망과 버티기 국면으로 넘어가는 초기 단계"라고 부연했다. 매수자 역시 움직이지 않는다. 추가 하락을 기대하며 관망하는 분위기다. 실수요자 사이에서는 “급매가 더 나올 수 있다"는 기대와 “유예 종료 이후 반등할 수 있다"는 불안이 동시에 작용하며 의사결정이 지연되고 있다. 한 중개업소 관계자는 “실거주 목적이라면 일부 매수는 이어지고 있지만, 가격 상승 구간을 놓칠 수 있다는 불안 심리도 함께 작용하고 있다"고 말했다. 전문가들은 이번 유예 조치가 시장 흐름을 근본적으로 바꾸기에는 한계가 있다고 본다. 이미 다주택자 매물 상당수가 시장에서 소화된 데다, 남은 물량은 보유나 증여로 선회한 경우가 많아 추가 공급 여력이 제한적이라는 분석이다. 실제로 최근 증여 건수는 3년 만에 최대치를 기록하며 '매물 잠김' 조짐도 나타나고 있다. 수도권에서 분당에 아파트 2채를 보유한 한 다주택자는 “처분이나 증여를 통한 절세를 고민했지만 결국 보유로 방향을 정했다"며 “세 부담이 큰 만큼 월세로 전환해 수익형으로 가져가고, 장기적으로는 지방이나 해외로 거주지를 옮기는 방안도 고려하고 있다"고 말했다. 업계에서는 유예 종료 이후 시장의 추가 변화 가능성에도 주목한다. 한 부동산 공인중개사는 “매도 대신 증여나 전월세 전환으로 물량이 흡수될 가능성이 있다"며 “매물이 줄어들 경우 전세·월세 가격에도 영향을 줄 수 있다"고 전망했다. 향후 변수는 세제다. 전문가들은 “5월 9일 이후 다주택자 매물 감소는 불가피하다"면서도 “7월 예정된 보유세 개편이 고령층 등 현금흐름이 부족한 다주택자의 추가 매물을 유도할 수 있다"고 내다봤다. 결국 정부의 '3주 연장 카드'가 추가 매물을 끌어낼지, 아니면 매도자의 버티기만 강화해 거래 절벽을 심화시킬지는 향후 한 달간 시장 흐름에서 판가름 날 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “올해 시장은 매물 출회가 시기별로 나뉘는 '3단계 파동' 형태를 보일 가능성이 있다"며 “3~4월에는 다주택자 양도세 중과 회피 목적의 1차 매물이 출회됐고, 7월 세법 개정안 발표 이후에는 절세를 고려한 2차 매물이 나올 수 있다"고 말했다. 이어 “연말에는 제도 시행을 앞두고 추가 매물이 한 차례 더 시장에 나올 가능성도 있다"며 “특히 7월 이후에는 중과 부담으로 일반 매도는 제한되는 대신, 임대주택사업자 물건이나 비거주 고가주택 중심의 매물이 움직일 수 있다"고 설명했다. 또 박 위원은 “매물 증가 자체는 공급 부족에 따른 가격 급등을 완화하는 요인으로 작용할 수 있지만, 이것이 곧바로 가격 하락으로 이어질지는 시장 수급 상황에 따라 달라질 것"이라고 전망했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

철도 지하화 공약은 매번 반복되지만 많은 경우 국토교통부 정책과 속도를 맞춰 실행까지 이어지지는 못하는 모양새다. 용적률·개발수익 환원 등이 강조되지만 사업성만큼이나 중요한 것은 지역 내 연계성을 고려한 계획이다. 현재 국토부 선도사업으로 경기도 안산을 비롯한 3개 사업이 기본계획 수립단계에 있다. 대표적인 철도지하화 성공사례인 경의선 숲길에서 기본계획 수립과정에서 고려해야할 사항을 짚어본다. 6·3 지방선거가 가까워 오자 철도 지하화 공약도 다시 고개를 들고 있다. 경기도의 경우 작년 대선에서도 당시 이재명·김문수 후보가 철도 지하화 공약을 제시한 바 있다. 이번 지방선거 역시 김동연 지사는 지상철도 지하화 통합개발을 공약으로 제시했다. 김 후보는 △철도 상부 부지의 평균 용적률 최대 900%까지 상향 △인프라펀드 조성을 통한 개발수익 도민 환원 △인프라펀드 관리를 위한 경기투자공사 설립 등을 약속했다. 철도 지하화는 과밀화된 도시에 새 활로가 될 수 있다는 점에서 선거를 앞둔 정치인들에게 매력적인 선택지다. 철도 지하화는 주로 유동 인구가 많고 여러 노선이 겹치는 환승역을 대상으로 이뤄진다. 일례로 일본 시부야는 철도 지하화 사업을 계기로 주변 도시개발까지 진행해 이른바 스테이션 시티(Station-City) 개념을 도입했다. 지상철도 주변 지역이 철로를 기준으로 단절된 상태라는 점도 철도 지하화가 필요한 이유로 꼽힌다. 기존 지상철도 구간은 주요 도심부를 통과하는 경우가 많다. 역사 시설을 통해 양방향 통행이 가능한 경우도 있지만 철로 주변은 별도 시설이 없다면 완전히 단절된다. 대표적인 예가 구로1동이다. 구로1동은 '구일섬'으로도 불린다. 1호선 경인선·경부선·구로차량기지·1번 국도 등으로 사면이 막혀있어 고립된 섬과 같다는 이유에서다. 철로를 중심으로 세워지는 건물 근방 주민들은 소음·분진 등의 피해를 입는다. 구로주공아파트1·2단지, 현대연예인아파트, 우방아파트는 지상철·차량기지와 접하고 있어 주민들은 피해에 직접 노출됐다. 이처럼 단절 해소의 필요성은 분명하지만 공약이 실제 사업으로 이어지기 쉽지 않은 이유는 만만치 않은 비용 부담 때문이다. 또 그 인근에 거주하고 있는 주민들과 상인, 토지주 등을 비롯한 많은 이해관계자의 요구사항을 조율하는 일도 쉽지 않은 것이 현실이다. 철도 지하화 사업에서 비용부담의 근거를 정하고 있는 법은 '철도지하화 및 철도부지 통합개발에 관한 특별법(철도지하화통합개발법)'이다. 작년 1월 31일부터 시행된 이 법에 따르면 사업 시행자는 철도지하화통합개발채권 발행을 통해 사업에 필요한 비용을 조달한다. 정부의 별도 재정은 투입되지 않는다. 결국 철도 지하화가 지자체의 숙원사업이라 해도 재무성 검토 과정에서 좌초될 수도 있는 것이다. 국가 예산 사업이라면 정부가 우선순위를 정해 배분하면 되지만, 비예산 사업은 시장성이 성패를 가른다. 지방 노선은 상부 개발수익으로도 공사비를 감당하기 어려울 수 있다. 홍지선 국토부 2차관은 지난달 5일 철도 지하화 사업에 대해 선도사업 3개를 선정해 우선 진행하겠다는 방침을 밝혔다. 선도 사업지는 경기도 안산과 대전, 부산이다. 전국 동시다발적으로 하기보다는 지역 선도 사업 추진해 장단점을 종합적으로 검토해 연차별 계획으로 진행하겠다는 설명이다. 경의선 숲길과 같은 성공 사례에 자극받아 지하화를 요구하는 목소리는 각지에서 이어진다. 국토부는 현재 지자체로부터 희망 노선과 지역을 취합해 리스트를 작성 중이라고 설명했다. 선도사업 3곳의 기본계획 용역이 추진 중인 지금, 경의선 숲길이 단절된 도시를 어떻게 통합할 수 있었는지 짚어볼 필요가 있다. 경의선 숲길은 경의중앙선 가좌역에서 용산문화체육센터 사이 6.3km 구간에 조성된 도심공원이다. 원래는 용산역을 오가는 화물열차가 다니던 철길이었다. 철길을 중심으로 건물들은 등을 돌리고 서 있었다. 개발에도 제약이 많아 주변은 대부분 낙후된 동네였다. 2004년 문산~용산 복선전철화사업이 추진되면서 철도 지하화가 이뤄졌다. 지상 구간을 무상으로 받은 서울시가 2011년부터 457억원을 투입해 철길을 따라 선형 공원을 만들었다. 변화는 단순한 녹지 조성을 넘어섰다. 철길을 따라 긴 선형 공원이 만들어지면서 공원을 바라보는 상권이 생겼다. 자연스레 유동 인구가 늘고 다른 지역들이 연결됐다. 연남동에 사는 사람들이 공덕동까지 산책을 갈 수 있게 된 것이다. 원형이 아닌 선형으로 공원이 조성되자 공원에 접하는 면이 여러 지역에 닿았다. 공원은 공동의 공간이 되면서 사회적 유대감 형성에도 도움을 줬다. 김동준 국토연구원 도시정책 환경연구센터 부연구위원은 “철도부지개발을 위해 토지이용계획·밀도계획·동선계획을 수립할 때는 현재 단절된 지역의 물리적 환경뿐만아니라 비물리적 환경도 고려해야 한다"고 설명한다. 기존에 단절됐던 도시 조직이 다시 잘 연결되기 위해서는 접근성이나 통행량, 경제·사회적 특성 같은 비물리적 환경도 고민해야 한다는 것이다. 서울시는 경의선 숲길을 설계할 때 지리적 복잡성과 다양성을 고려했다. 경의선 숲길 지역의 역사성·지역성·사회성·생태성을 공원 계획에 녹이고자 했다. 용산의 지명이 유래된 용을 닮은 능선이 지나던 새창고개 구간엔 능선을 복원했고, 하이킹에 적합하도록 가벼운 언덕과 산책로를 구성했다. 연남동 구간엔 원래 이 구간을 지나던 물길을 재건해 역사성과 생태성을 복원했다. 또 철로를 따른 산책길이 각 골목의 상권들로 유연하게 연결될 수 있게 했다. 상권 변화는 수치로도 드러난다. 마포구 대흥동 인근의 한 공인중개사는 “경의선 숲길에서 작은 카페를 하려면 보증금 3000만원에 월 200만원은 줘야 한다"며 경의선 숲길이 조성되기 전과 비교하면 3배 이상 올랐다고 설명했다. 안산선 철도 지하화 사업은 공사비가 4357억원이었던 경의선 숲길과 달리 총사업비 1조7311억원에 사업구역이 71만㎡가 넘는 대규모 사업이다. 2025년 12월부터 기본계획 용역 추진 중에 있다. 안산시 역시 철로를 기준으로 구도심과 신도심이 단절된 것을 해소하고 도시공간의 연계성을 회복하는 것을 주요 과제로 설정했다. 선부동·성포동·본오동 등 구도심과 고잔 신도심·국가산업단지가 각각 분리돼 발전해온 것이 한계였다는 것이다. 시는 '단절을 해소하고 통합된 도시구조'를 만드는 것을 핵심으로 봤다. 경의선 숲길 사례에 비추어 기본계획에 반영돼야 할 것을 두 가지로 추릴 수 있다. 하나는 신·구도심을 자유롭게 연결하는 보행축과 녹지축 조성이다. 시의 토지이용계획에 따르면 고급주거를 포함한 공동주택이 들어서는 구간이 존재한다. 이 구간이 거대 주거 단지가 돼 또 다른 단절을 낳지 않으려면 복합개발을 통해 열린 공간으로 설계하는 것이 필요하다. 전문가는 현금흐름의 안정성과 분양 수익을 극대화하기 위해서라도 복합개발이 필요하다고 지적한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “상부에 오피스만 지으면 임대가 다 나갈 때까지는 수익이 안나지만, 집을 짓고 팔면 확정 수익이 나기 때문에 초기 사업비 회수에 유리하다"고 강조했다. 다른 하나는 주변 지역과의 연계성을 고려한 계획이다. 안산선 철도 지하화 사업은 국제업무지구·공공복합업무지구·R&D시설 업무지구 등으로 구역을 나누어 기본계획 수립을 진행하고 있다. 안산와스타디움과 안산문화예술의전당, 안산시청사 등 주변 건물들과 시너지가 날 수 있도록 다양한 의견 수렴을 통해 개발 방향을 결정하는 것이 필요하다. 이 위원은 “원활한 용도별로 적절한 개발 계획을 수립하는 것이 중요하다"며 “사업대상지의 기존 소유주들 같은 여러 이해관계자들과의 원만한 협의가 중요할 것"이라고 진단했다. 시 관계자는 “기본계획 수립 단계에서 공청회 등을 통해 주민 의견을 수렴하는 절차가 있다"며 주민 의견을 충분히 반영해서 진행할 것이라고 전했다. 안산을 비롯한 선도사업 3곳의 기본계획은 앞으로 전국 단위 철도 지하화 사업의 기준이 될 가능성이 높다. 지역 간 단절이 해소될 때 도시재생의 공공성 면에서도, 상부 개발의 수익성 면에서도 지속가능한 발전이 가능하다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

공인중개업계 일각에서 민간 자율규제 기구인 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터의 허위매물 검증 방식을 둘러싼 반발이 커지고 있다. 정상 매물을 등록했음에도 사실 확인보다는 '허위매물 낙인'에 가까운 결론 유도형 조사가 이뤄지고, 그 과정에서 중개사의 영업권이 침해되고 있다는 주장이다. 반면 KISO는 해당 절차가 행정조사가 아닌 플랫폼 이용약관에 근거한 민간 자율규제이며, 허위매물로 인한 소비자 피해를 줄이기 위한 최소한의 검증이라고 맞서고 있다. 허위매물 근절이라는 공익적 명분과 민간기구의 실질적 제재 권한 사이에서 절차적 정당성과 균형성을 둘러싼 논란이 확산하는 모양새다. 9일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 최근 서울 송파구의 한 공인중개사 A씨는 KISO의 허위매물 검증 과정에서 부당한 압박을 받았다고 주장했다. A씨는 강남구의 한 하이엔드 오피스텔 매물을 네이버 부동산에 등록했다가 허위매물 신고를 당했다. 해당 매물은 분양대행사로부터 정식 의뢰를 받아 약 1년간 지속적으로 광고해온 물건이었지만, 이해관계자가 얽힌 신고 한 번으로 곧바로 검증 대상이 됐다는 게 A씨 측 설명이다. A씨에 따르면 이후 사무실을 찾은 KISO 클린관리센터 조사관은 사실관계를 차분히 확인하기보다 “왜 허위매물을 올렸느냐"는 식으로 몰아붙였고, 현장에서 즉시 의뢰인과 통화해 정상 매물임을 입증하라고 요구했다. A씨는 “이미 답은 정해져 있었다. 설명은 뒷전이고 허위매물임을 인정하라는 압박뿐이었다"며 “민간 단체임에도 관공서보다 더 무리한 요구를 했다"고 주장했다. 절차적 부당성에 대한 문제 제기도 이어졌다. A씨는 조사관이 사전 동의 없이 조사 내용을 녹취했고, 재방문을 약속하고도 예고 없이 나타나지 않는 등 행정적으로도 불성실했다고 주장했다. 이후 조사가 길어지자 네이버 매물 등록 협력업체를 통해 “경고 1회 수준으로 합의 보고 종결하자"는 취지의 제안까지 받았다고 했다. A씨는 “잘못이 없는데 왜 경고를 받아야 하느냐"며 “입증 책임은 전적으로 중개사에게만 지우고, 신고자는 뒤에 숨은 채 무분별하게 신고를 남발할 수 있는 구조 자체가 중개사에게 일방적으로 불리하다"고 반발했다. 이 같은 문제 제기에 대해 KISO는 검증 절차의 법적 성격부터 다르다고 선을 긋고 있다. KISO는 네이버·카카오 등 플랫폼 사업자가 참여하는 민간 자율규제 기구로, 공정거래위원회 승인 아래 운영된다. 지난해 기준 허위매물 신고는 월평균 약 2800건, 연간 3만4528건에 달하는 것으로 집계됐다. 이는 하루 평균 100건 안팎의 신고를 처리하는 수준으로, 온라인 부동산 시장에서 일정한 감시·정화 기능을 수행하는 공신력 있는 기관으로 자리매김하고 있다는 평가가 나온다. 행정조사권이나 처벌 권한은 없고, 검증의 근거 역시 어디까지나 플랫폼 이용약관이라는 설명이다. 중개사는 매물 등록 과정에서 관련 약관에 동의하며, 검증 절차는 계약상 의무에 해당한다는 것이다. KISO 측은 “플랫폼 선택은 자율이며, 이용을 선택한 이상 약관에 따른 검증 절차에 협조할 의무가 있다"고 설명했다. KISO 관계자는 “중개사가 매물을 등록할 때 자율 규제 절차에 이미 동의했으므로 이는 계약상 사실 확인 과정"이라며 “행정 처분과 달리 경고 제도는 플랫폼 이용 제한일 뿐 과태료나 법적 제재가 아니다"라고 설명했다. 논란이 된 '경고 1회 합의' 주장에 대해서도 KISO는 시스템상 연동된 참여사 등을 통해 절차가 안내되는 과정에서 오해가 생겼을 수 있다고 해명했다. 현장 검증 일정이 어긋난 것 역시 다른 중개업소 확인 일정과 겹치며 발생한 실무상 혼선이라는 입장이다. 또 무단 녹취 의혹과 관련해서는 “내부 가이드라인상 허용되지 않는 행위이며, 민원이 제기될 경우 교육과 매뉴얼 준수를 철저히 관리하고 있다"고 밝혔다. KISO에 따르면 허위매물 검증은 이용자 신고 접수, 48시간 자율 시정, 유선 검증, 현장 검증의 순으로 이뤄진다. 초기 단계에서 상당수 매물이 자율적으로 정리되는 구조이며, 실제로 허위매물의 약 30~40%는 48시간 자율 시정 단계에서 해소된다고 한다. 유선 검증은 매물의 기본 사실관계를 확인하는 절차이고, 여기서도 확인이 어렵다고 판단될 경우에만 현장 검증이 진행된다는 게 KISO 측 설명이다. 집주인이나 의뢰인과의 통화 연결 요청도 이 과정에서 실제 거래 가능 여부를 최종 확인하기 위한 통상 절차라고 보고 있다. 하지만 현장에서는 이 같은 단계적 절차가 실제로 제대로 작동하느냐를 두고 의문이 제기된다. 중개업계에서는 유선 검증 없이 곧바로 판단이 내려지거나, 형식적 확인만으로 사실상 결론이 정해지는 사례가 있다는 지적이 나온다. 특히 현장 검증은 형식상 거부가 가능하지만, 이를 거부할 경우 약관 위반으로 간주돼 플랫폼 제재로 이어질 수 있다는 점에서 실질적인 강제력이 있다는 불만도 적지 않다. 제재는 과태료 같은 행정처분은 아니지만, 경고 누적 시 신규 매물 등록 제한 7일 또는 14일 등으로 이어질 수 있어 중개업자 입장에서는 영업에 직접적인 타격이 된다는 것이다. 한 중개업자는 “매물 삭제 이상의 문제"라며 “경고가 누적되면 신뢰도 하락은 물론 신규 영업 기회 상실로 이어져 실질적 피해가 발생한다"고 토로했다. 업계 일각에서는 KISO 시스템이 '공권력 없는 권력'처럼 작동하며, 중개사를 잠재적 위반자로 전제한 채 사실상 사적 제재를 가하고 있다는 비판까지 나온다. KISO는 오히려 자율규제가 중개업계를 보호하는 안전장치라고 주장한다. 관계자는 “허위매물을 방치해 국토교통부의 직접 조사를 받게 될 경우 500만원 이하 과태료 등 더 큰 행정 처분이 가능하다"며 “자율 규제는 일종의 사전 정화 장치 역할을 한다"고 말했다. 허위매물로 인해 이용자가 시간적·경제적 피해를 보는 만큼, 정직한 중개사들이 오히려 보호받을 수 있는 클린한 시장 환경을 만드는 것이 궁극적 목표라는 설명도 덧붙였다. 신고 시스템의 공정성에 대한 KISO 측 반론도 있다. KISO는 허위매물 신고가 단순 제보가 아니라 휴대폰 본인인증을 거친 실명 인증 기반으로만 이뤄진다고 설명한다. 신고 시에는 통화 기록, 메신저 대화 캡처, 중개업소 명함이나 간판 사진 등 구체적 증빙 자료 제출이 필수이며, 이를 바탕으로 1차 검증을 거친 뒤 중개사에게 소명 기회를 부여한다는 것이다. 신고 내용의 신뢰성이 현저히 낮을 경우 접수 자체가 이뤄지지 않는 구조라고도 강조했다. 악의적 허위 신고를 막기 위한 장치도 있다는 게 KISO 측 입장이다. KISO에 따르면 특정인이 고의로 허위 신고를 남발한 사실이 확인될 경우 최소 14일에서 최대 6개월까지 신고권이 제한된다. 실제로 중개사가 허위 신고자를 상대로 경찰에 고소하는 사례도 있으며, 이 경우 압수수색 영장 등 적법한 절차에 따라 수사기관에 신고자 정보가 제공된다고 한다. KISO는 이를 근거로 시스템이 일방적인 '중개사 길들이기'가 아니라 이용자의 알 권리와 중개사의 영업권 사이에서 균형을 잡기 위한 상호 견제형 자율규제라고 주장한다. 그럼에도 현장에서는 우려가 가라앉지 않고 있다. 증빙이 있다고 해도 분양대행사, 시행사, 중개업소 등 다양한 이해관계자가 얽힌 시장에서는 신고 자체가 분쟁의 연장선이 될 수 있기 때문이다. 결국 핵심은 신고의 형식적 요건보다, 그 신고가 실제로 얼마나 신뢰할 수 있는지, 또 조사 과정에서 중개사에게 충분한 소명 기회와 절차적 보호가 보장되는지 여부라는 지적이 나온다. 이동호 디에이치엘 법률사무소 대표 변호사는 “플랫폼 이용 과정에서 약관에 동의했다면 자율규제 절차 역시 계약상 수용한 것으로 봐야 한다"며 “사전에 고지된 프로세스에 따라 검증과 제재가 이뤄졌다면 이를 일률적으로 위법한 사적 제재로 보기는 어렵다"고 설명했다. 다만 “약관 동의 과정에서 충분한 설명이 있었는지, 절차가 공정하게 진행됐는지는 별도로 따져볼 필요가 있다"고 덧붙였다. 주무 부처인 국토교통부도 KISO의 법적 성격에 대해서는 공정위 승인 체계 아래 운영되는 민간 자율규제라는 점을 분명히 했다. 국토부 관계자는 “KISO는 공정위 표시광고법 제14조에 따라 설립된 자율심의기구로, 온라인 부동산 광고 자율규약 역시 공정위 승인을 받아 운영되고 있다"며 “실질적 관리·감독 권한은 공정위에 있다"고 설명했다. KISO의 현장 검증 역시 표시광고법과 자율규약에 따라 매물 클린관리센터를 두고 검증하는 구조라는 설명이다. 다만 국토부는 개별적인 자율규제 과정까지 직접 통제하거나 개입하지는 않는다고 선을 그었다. 국토부 관계자는 “국토부는 자율시정 결과가 제대로 이행됐는지 인터넷광고재단을 통해 사후 모니터링을 진행하고 있지만, 조사 방식의 강제성이나 절차 위반 여부를 직접 컨트롤하는 구조는 아니다"라고 말했다. 그러나 이번 송파구 사례처럼 유선 통보 생략이나 강압적 조사 등 절차적 부당성 문제가 제기된 데 대해서는 “정상적인 프로세스라면 신고 접수 후 유선 검증을 거치고, 거기서도 소명이 안 될 때 현장 검증을 나가는 것이 맞다"며 “조사권 남용이나 권익 침해 여부는 공정위 측에 관련 사안을 전달해 파악해볼 필요가 있다"고 했다. 한국공인중개사협회 관계자는 KISO의 조사 방식 논란과 관련해 “KISO는 민간 자율규제 기구로, 법적 강제력을 수반한 단속권이나 사법적 권한을 보유한 기관은 아니다"라며 “자체적인 사실 확인 절차는 가능하더라도, 이를 공권력에 준하는 조사나 제재로 보는 것은 성격상 맞지 않는다"고 밝혔다. 이어 “KISO가 공식적으로 규제하거나 제재할 수 있는 범위는 제한적인 것으로 알고 있다"며 “만약 현장에서 중개사가 주장하는 것처럼 강제 조사나 사실상의 제재가 이뤄졌다면 상당히 이례적인 사례로 볼 수 있다"고 말했다. 이른바 '사적 제재' 논란과 관련해서도 신중한 입장을 보였다. 협회 관계자는 “중개사가 주장하는 광고 제한 조치 등이 사실이라면 영업에 영향을 줄 수 있는 사안인 만큼, 단순한 내부 절차로 볼 수 있을지 여부는 추가 확인이 필요하다"며 “현재로서는 상황을 단정하기 어렵다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울시가 국내 지하 공간 개발 역사상 최대 규모인 영동대로 복합환승센터 냉·난방에 수열에너지 도입을 본격적으로 추진한다. 9일 서울시 등에 따르면 영동대로 복합환승센터 지하 건물 전체에 수열에너지를 도입함으로써 6억원 이상의 연간 운영비 절감과 1500톤 가량 온실가스 감축이 가능하다. 그간 서울엔 롯데월드타워와 코엑스 무역센터 등 민간 건물에 수열에너지 도입 사례가 있었지만 공공 인프라로는 영동대로 복합환승센터가 수열에너지를 도입하는 첫 사례다. 영동대로 복합환승센터는 삼성역에서 봉은사역까지 지하 5층, 시설면적 17만㎡의 규모로 들어선다. 국내 지하 공간 개발로는 최대 규모로 진행되는 광역복합환승센터로서 통합역사(GTX, 위례신사선), 버스환승정류장, 공공 및 상업시설이 들어설 예정이다. 냉·난방 시설로 수열에너지를 도입할 때 장점은 기존 상수도관을 열원으로 활용한다는 것이다. 별도로 송전선로를 깔 필요가 없고 도심에서도 빠르게 적용할 수 있다. 원리는 대기와 물의 온도차를 이용하는 것이다. 여름철에는 건물 안의 열을 한강 물을 통해 바깥으로 내보내 열을 식힌다. 겨울철에는 상대적으로 따뜻한 한강물을 실내로 들어오게 해 열을 건물 안으로 이동시킨다. 물이 대기보다 온도차가 적어 에너지 효율이 높다. 수열에너지를 통해 절감할 수 있는 전기요금 등 운영비는 매년 6.2억원이다. 관로공사에 25억원, 건물 내 설치되는 수열 기계설비 공사에 20억원이 소요돼 수열에너지 관련 설비 설치비용은 45억원이다. 7년이 넘어가면 초기 투자 비용 회수가 가능한 것이다. 시가 수열에너지 사업 시행을 맡고 한국수자원공사는 설계·공사지원·공급을 맡았다. 수열에너지 설비는 한강 물인 원수를 공급하는 인프라와 그 물을 사용하는 건물 내 시설로 나눠진다. 지하에 광역상수도 원수관이 지나가면 이 관으로부터 복합환승센터 건물 쪽으로 물을 끌어올 수 있도록 연결 배관을 설치하는 일은 수자원공사가 맡는다. 연결 지점부터 복합환승센터 내 열교환기·펌프·내부 배관 등 내부 설비 관리는 시의 몫이다. 민간 수열에너지 도입 사례인 롯데타워와 코엑스와 복합환승센터의 공통적인 조건은 관로가 가까이 지나고 있다는 점이다. 관로가 건물 가까이 지나고 있어 경제성이 보장돼 수열에너지 사용이 용이하다. 수자원공사는 복합환승센터에 2030년부터 2049년까지 20년간 1800RT(냉동톤, Ton of Refrigeration) 규모의 수열에너지를 공급해 건물 전체 냉·난방을 담당할 예정이다. 이는 에어컨 약 1800대를 대체할 수 있는 수준의 냉방 규모에 해당한다. RT는 0℃의 물 1톤을 24시간 동안 0℃의 얼음으로 만드는 데 필요한 에너지의 양을 의미한다. 1RT는 약 3.5kW에 해당한다. 환산하면 6438kW 규모다. 롯데타워는 3000RT(약 10500kW), 코엑스는 7000RT(약 24500kW) 규모로 도입됐다. 수자원공사 관계자는 “원수가 열만 교환하고 다시 수자원공사의 관로로 회귀될 수 있도록 물을 활용하는 계약을 20년간 맺는다"며 “계약이 만료되면 협의 뒤 다시 갱신한다"고 설명했다. 수열에너지 도입으로 기존 냉·난방 방식 대비 에너지 소비가 약 35% 절감된다. 그 결과 온실가스는 1498톤 감축 효과가 발생한다. 지난 6일 서울시가 수자원공사와 실시협약을 체결한 것은 2020년 광역상수도 원수 활용에 관한 MOU체결 이후 후속 조치다. 6년 만에 협약이 진전된 것은 복합환승센터 사업 진행 중 중간 설계과정에서 KTX가 빠져 재설계가 필요했고, 근로기준법도 개정돼 공기가 늘어 GTX-A 삼성역 개통이 지연된 전적 때문인 것으로 풀이된다. 복합환승센터는 2028년 4월 완공 예정이다. 시 관계자는 “수열에너지 시설은 완공 일정에 맞춰 공사 예정"이라며 “원수관로를 빼내는 작업을 올해 작업하고 열교환기·히트펌프 등 기계 장비 설치에 2~3년 소요가 예상된다"고 설명했다. 복합환승센터 총사업비는 1조795억원 규모다. 재원은 광역급행철도사업·위례신사선·GBC 공공기여금·주변 교통개선사업 부담금을 활용한다. 서울시가 물사용료로 매년 수자원공사에 내는 비용은 5500만원이다. 이 안에는 유지·보수비용이 모두 포함된다. 한편 수자원공사는 2030년까지 누적 28.4만RT 규모로 에너지를 공급하겠다는 목표를 세웠다. 이번 영동대로 복합환승센터 건설 역시 그 공급 목표의 일환이다. 이는 발전설비 용량을 기준으로 환산하면 1GW 수준으로 원전 1기와 맞먹는 규모다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 강동구 길동, 평소라면 한산해야 할 지하철 5호선 인근 중개업소 거리가 이례적인 열기로 들끓고 있다. '강동 헤리티지자이' 무순위 청약 소식이 전해지면서다. 단 2가구 모집에 “당첨되면 9억 번다"는 소문이 빠르게 퍼졌지만, 현장에서 만난 청년 무주택자들의 표정은 기대보다 체념에 가까웠다. 8일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 이번에 풀린 물량은 전용 59㎡ B타입 2가구(102동 704호, 102동 2804호)다. 기존 계약이 불법행위로 취소되며 다시 시장에 나온 물건이다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 접수는 이달 13일, 당첨자 발표는 16일이다. 2024년 10월 입주한 신축 단지로, 지하 3층~지상 33층, 8개 동, 총 1299가구 규모다. 시장 반응은 과열 양상이다. 분양가는 각각 7억3344만원, 7억8686만원으로 발코니 확장과 시스템에어컨(4대) 등 옵션이 포함된 금액이다. 반면 올해 1월 동일 면적 실거래가는 17억원, 현재 호가는 18억5000만원 수준이다. 단순 계산으로도 최소 9억원 이상의 시세 차익이 기대된다. 여기에 신축 희소성과 공급 부족, 9호선 연장(길동생태공원역 예정) 등 교통 호재까지 맞물리며 가격 상승 압력은 더욱 커지고 있다. '당첨되면 자산 점프, 아니면 영원한 추격자'라는 구조가 고착화되는 흐름이다. 전세시장과 비교하면 왜곡은 더욱 선명해진다. 지난달 같은 면적 전세가가 8억~8.5억원에 형성되면서, 이번 분양가는 전세금보다 낮은 '역전 구조'가 나타났다. 매매·전세 가격 체계가 뒤집힌 이례적 상황에 현장에서는 “청약이 아니라 사실상 복권"이라는 반응이 나온다. 복수 공인중개사 설명을 종합하면, 이 같은 기대는 구조적 배경을 갖는다. 2년 전 분양 당시에도 분양가상한제 영향으로 가격이 시세 대비 크게 낮게 책정됐는데, 그 '저가 분양가'가 그대로 적용된 물량을 현재 시세 기준에서 다시 살 수 있는 구조이기 때문이다. 결과적으로 과거 가격으로 현재 자산을 매입하는 셈이 되면서 시장에서는 이를 '10억 점프가 가능한 거래'로 받아들이고 있다. 다만 실제 진입 장벽은 높다. 계약 시 분양가의 20%인 약 1억5000만원을 즉시 납부해야 하고, 계약 후 30일 이내에 나머지 80%를 완납해야 한다. 투기과열지구 규제로 주택담보대출은 LTV 40% 수준에 묶여 약 4억원 내외만 가능하다. 이에 따라 당첨자가 실제로 마련해야 하는 현금은 최소 3억8000만원 이상이다. 청약은 무주택자라면 누구나 넣을 수 있지만, 실질적으로는 단기간에 수억원을 동원할 수 있는 계층만 접근 가능한 구조다. 30대 직장인 A씨는 “무주택자 대상이라지만 월급으로 7억을 한 달 안에 마련하는 건 불가능하다"며 “결국 부모 지원이 가능한 사람들만 접근할 수 있는 구조"라고 말했다. 이어 “계약과 동시에 약 1억5000만원의 계약금을 현금으로 넣고, 한 달 안에 잔금을 완납해야 하는 조건이라 사실상 즉시 현금 동원이 가능한 사람들만 참여할 수 있다"며 “이번 청약은 '현금 있는 사람들만의 리그'"라고 덧붙였다. 여기에 실거주 의무도 변수다. 해당 물량은 최초 입주 가능일로부터 3년 내 입주 및 3년 거주 의무가 적용돼 전세를 활용한 갭투자는 사실상 불가능하다. 투자 레버리지가 차단된 구조라는 점에서 '현금 중심 시장'이라는 평가가 나온다. 현장에서는 “같은 시간, 전혀 다른 선택이 10억 원의 격차를 만들었다"는 이야기도 나왔다. 헤리티지자이 입주 당시부터 시장을 꼼꼼히 살펴봤다는 소식통은 실제 2년 전 분양 당시 일부 수요자들은 대출을 최대한 활용해 분양가 7억 원대 아파트를 취득했다고 귀띔했다. 실투자금은 수천만 원 수준에 불과했다는 것이다. 이후 2년 만에 시세가 17억~18억 원으로 급등하면서 순자산이 10억 원 이상 증가했다. 반면 같은 시기 비슷한 가격대의 서울 아파트 전세를 선택하며 저축을 이어간 수요자들은 집값 급등으로 이제는 시장 진입 자체가 어려워졌다. 같은 2년 동안 한쪽은 자산이 급증했고, 다른 한쪽은 시장에서 밀려났다. 평범한 직장인의 소득으로는 이 격차를 따라잡는 것이 사실상 불가능해졌다는 지적이 나온다. 과거 빌라→구축→신축으로 이어지던 '주거 사다리'는 사실상 작동하지 않고 있다는 분석이다. 대신 시장은 '자산 보유층'과 '무자산층'으로 양분되며, 아파트는 주거 공간을 넘어 계급을 구분하는 자산으로 기능하고 있다. 1990년대부터 서울 도심을 중심으로 정비사업을 해 온 업계관계자는 “강남이 아닌 길동에서도 이런 수준의 시세 점프가 발생했다는 건 서울 전체의 주거 사다리가 붕괴됐다는 신호"라며 “이제 집은 노력으로 사는 자산이 아니라, 당첨으로 획득하는 자산이 되고 있다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 이번 사례를 두고 “분양가상한제의 전형적인 '역설'이 드러난 사례"라고 진단했다. 박 위원은 “분양가를 시세보다 낮게 통제하면 당첨자에게 과도한 시세차익이 돌아가면서 청약이 '로또화'되는 현상이 불가피하다"며 “이번 강동 사례처럼 과거 저가 분양가로 현재 시세 수준의 자산을 취득할 수 있는 구조에서는 투기적 수요가 몰릴 수밖에 없다"고 말했다. 다만 그는 자금 조달 구조에 대해서도 짚었다. 박 위원은 “무순위 청약은 청약통장이나 가점과 무관해 기회는 열려 있는 것처럼 보이지만, 실제로는 단기간에 수억원을 마련해야 하는 구조이기 때문에 현금 동원력이 있는 계층에 유리하게 작동한다"고 했다. 이어 “분양가를 시장가격에 맞추면 초기 진입장벽이 높아지고, 반대로 가격을 억제하면 '로또 청약'이 발생하는 딜레마가 있다"며 “결국 현재 제도는 시장 안정과 형평성 사이에서 균형을 찾지 못한 상태"라고 평가했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr