현대건설은 경기도 평택시 합정동에 공급하는 '힐스테이트 평택역센트럴시티'를 분양 중이라고 27일 밝혔다. 이 단지는 합정동 835번지 일원에 지하 3층부터 지상 35층까지 총 14개동 규모로 조성된다. 전용면적은 45㎡부터 178㎡까지며, 총 1918가구로 구성된다. 이 가운데 전용 45㎡부터 112㎡까지 599가구가 일반분양 대상이다. 일반분양 물량은 45㎡ 32가구, 59㎡A형 279가구, 59㎡B형 103가구, 74㎡A형 45가구, 74㎡B형 27가구, 74㎡C형 3가구, 84㎡A형 14가구, 84㎡B형 12가구, 84㎡C형 80가구, 112㎡형 4가구로 구성된다. 수요가 높은 중소형 위주로 다양한 평면을 갖춰 실수요자의 선택 폭을 넓혔다. 단지는 1호선 평택역 도보권에 위치한다. 인근에 AK플라자, CGV, 롯데마트 등 중심 상업시설은 물론, 합정초를 비롯해 평택여중, 한광중·고, 평택마이스터고 등 다수의 학교가 밀집해 교육 여건도 뛰어나다. 교통환경도 주목된다. 1정거장 거리에는 SRT가 정차하는 평택지제역이 있으며, GTX-A 노선이 이곳까지 연장 추진되고 있다. GTX-C 노선도 정차 예정이며, 수원역서정리평택지제역을 연결하는 KTX 직결사업도 2025년 하반기 개통을 목표로 진행 중이다. 향후 총 5개 노선이 통과하는 환승역으로 도약하면서 평택역 일대의 교통 접근성도 함께 개선될 것으로 기대된다. 생활 인프라도 탄탄하다. 신평동행정복지센터가 단지 인근으로 이전할 예정이며, 평택경찰서, 소사벌레포츠타운, 덕동산근린공원, 박애병원, 평택역 복합문화광장(예정) 등 다양한 편의시설이 가깝다. 직주근접 여건도 우수하다. 삼성전자 평택캠퍼스까지 차량으로 약 20분 거리이며, 칠괴·송탄·평택 일반산업단지와 종합물류단지 등 산업 인프라도 인접해 있다. 최근 삼성전자가 평택4공장에 6세대 D램 생산라인 구축을 추진하면서 관련 배후 수요에 대한 기대감도 높아지고 있다. 브랜드 대단지답게 상품 구성도 차별화됐다. 남향 위주의 단지 배치로 채광과 통풍을 확보했으며, 전용 45㎡부터 178㎡까지 총 12개 타입으로 구성해 다양한 라이프스타일을 고려했다. 커뮤니티 시설로는 피트니스센터, 스크린골프, 사우나, 작은도서관, 독서실, 어린이집 등이 마련될 예정이다. 외관은 커튼월룩 디자인과 경관조명을 적용해 원도심의 새로운 스카이라인을 조성할 계획이다. 가구당 약 1.5대 수준의 넉넉한 주차 공간과 전 세대 개별 창고, 특화 조경도 함께 도입된다. 스마트홈 시스템도 적용된다. 현대건설의 하이오티(Hi-oT)를 통해 조명과 난방, 엘리베이터 호출 등을 스마트폰으로 제어할 수 있고, 차량에서 집안 빌트인 기기를 제어하는 '카투홈' 기능도 제공된다. 이밖에도 에너지관리시스템(HEMS), HEPA 필터 전열교환장비, 400만 화소 CCTV, 현관 안심카메라, 녹물 제거 시스템 등 첨단 기술이 적용됐다. 회사 관계자는 “합정초와 평택역, 생활과 교육, 교통 인프라를 두루 갖춘 원도심 핵심 입지에 힐스테이트 브랜드 프리미엄과 광역 교통망 확충 호재가 더해져 실수요자와 투자자 모두의 관심이 이어지고 있다"고 설명했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

용산정비창 전면1구역 재건축 공사 수주전에서 실패한 포스코이앤씨가 하반기 첫 '대어'로 꼽히는 서울 강남구 도곡동 개포우성4차 재건축 입찰 참여를 검토하고 있다. 특히 이 입찰에는 용산정비창 수주전에서 포스코이앤씨에게 패배를 안긴 HDC현대산업개발도 참여할 것으로 알려져 있다. 포스코이앤씨의 HDC현산을 상대로 한 '복수 혈전' 성사 여부에 관심이 쏠리고 있다. 26일 건설업계에 따르면 포스코이앤씨는 현재 개포우성4차 수주전 참여 여부를 내부 검토 중이다. 앞서 용산정비창 전면1구역 수주전에서는 총력전을 벌였지만, 조합 투표에서 HDC현산(득표율 약 64.1%)에 밀려 고배를 마셨다. 회사 내부에서는 용산의 아쉬움을 딛고 다음 기회를 노린다는 입장이지만 말을 아끼는 분위기다. 포스코이앤씨 관계자는 “참여 여부는 입찰공고 내용을 본 뒤 최종 판단할 문제다. 최근 경쟁이 치열하고 변수도 많아 불필요한 노출은 피하는 쪽"이라며 “기회가 되면 대응하겠지만, 조합 조건이 까다롭다면 과감히 포기할 수도 있다"고 설명했다. 그러나 포스코이앤시가 최근 개포우성7차 수주전에 불참하자 건설업계 안팎에선 “개포우성4차 수주를 염두해 둔 포석"이라는 분석이 나오고 잇다. 한 건설업계 관계자는 “포스코이앤씨 입장에선 용산정비창 전면1구역 입찰에서 패한 후 두 번 연속 대형 재건축 입찰에 불참하는 것은 상당한 부담"이라며 “개포우성4차 입찰을 꼭 따내야 이미지 회복과 수주 실적 관리가 가능하다"라고 말했다. 즉 포스코이앤씨가 개포우성7차 입찰에 참가하지 않은 것은 뒤이은 개포우성4차 입찰에 총력을 다해 성공을 거두기 위한 '전략적 후퇴'로 볼 수 있다는 것이다. 만약 포스코이앤씨가 개포우성4차 입찰에 참여할 경우 HDC현산 삼성물산, 롯데건설 등과 함께 최소 4파전이 예상된다. 이미 삼성물산은 강남권에서 브랜드 선호도가 높은 '래미안'을, 롯데건설은 '르엘'의 하이엔드 이미지를 앞세우고 있면서 입찰 참가를 기정사실화한 상태다. 아직까지는 포스코이앤씨는 신중한 입장을 고수하고 있다. 입찰 전 언론 노출을 통한 '선점 효과' 전략도 조심스러워 하는 분위기다. 회사 관계자는 “사업성이나 수익성이 보장되지 않으면 무리하게 참여하지 않겠다"면서 “확정되지 않은 상태에서 이름이 오르내리면 오히려 이미지에 타격이 클 수 있다. 구체적인 판단이 서기 전까지는 신중하게 대응하는 것이 내부 원칙"이라고 밝혔다. 올해 포스코이앤씨는 도시정비사업 수주액 5조 원을 돌파하며 창사 이래 최대 실적을 기록했다. 다만 수치보다 수주 품질과 브랜드 이미지 회복에 더 무게를 두는 분위기다. 단순 실적만으로는 복잡한 정비사업 시장에서 지속적인 경쟁력을 확보하기 어렵다는 판단에서다. 회사 측은 “사업 조건이 까다롭더라도 명확한 전략과 판단 기준을 바탕으로 대응하고 있다"며 “개포우성4차 역시 다양한 요소를 검토해 참여 여부를 결정할 것"이라고 밝혔다. 업계에서는 이번 수주전이 단순 실적 경쟁을 넘어 포스코이앤씨의 전략적 행보를 가늠할 기회가 될 것이라는 평가도 나온다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

7월 1일부터 총부채원리금상환비율(DSR ) 강화 3단계 조치가 시행된다. 대출이 어려워지고 한도가 줄어들면서 실수요 위축, 거래 둔화로 이어질 수 있다. 이재명 정부 들어 급격히 흔들리던 수도권 집값이 잡힐 수 있을 지 주목된다. 25일 업계에 따르면 내달부터 수도권 주택담보대출에 스트레스 금리를 반영한 DSR 3단계가 적용된다. 은행권 기준 DSR 한도는 40%로 유지되지만, 여기에 향후 금리 인상 가능성을 반영한 가산금리(1.5%포인트)를 더해 대출 가능 금액을 산정한다. 이에 따라 연 소득 6000만원 사람이 주택 구입 자금을 빌릴 때 최대 대출 금액이 기존 4억5000만원에서 3억~3억2000만원 정도로 줄어든다. 여기에 금융당국은 가계대출 규제 차원에서 전세 자금 대출까지 확대 적용을 검토 중이다. 이에 따라 금융 시장에선 규제 시행 전 대출을 받으려는 수요가 몰려들고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 6월 19일 기준 752조1249억원으로, 전월 말보다 4조 원 이상 증가했다. 이 가운데 주택담보대출은 약 3조원, 신용대출도 1조원 넘게 늘었다. 규제 전에 대출을 받으려는 수요가 반영됐다는 게 금융권의 분석이다. 부동산 시장에서의 영향은 아직 뚜렷하진 않다. 지역·상품별로 엇갈린다. 한 중견 건설사 관계자는 “DSR 3단계 시행이 코앞이지만 분양 현장에선 당장 큰 변화는 없다"며 “정권 교체 이후 일부 지역에선 매수 심리가 살아나는 분위기지만, 지방과 서울 간 양극화는 더 심화되고 있다"고 말했다. 한 대형사 관계자도 “DSR 규제는 청약보다 기존 주택 매매 시장에 더 직접적"이라며 “분양은 청약 이후 중도금 대출이 실행되기 때문에 당장은 체감 영향이 크지 않다"고 했다. 전문가들은 다음달 1일 시행 후 수요 악화와 정책 혼선에 따른 착시 현상을 우려한다. 서진형 한국부동산경영학회장은 “DSR 강화는 결국 돈 있는 사람만 집을 살 수 있는 구조"라며 “실수요자 매수세가 위축되는 데다 금리 인하 효과도 제한적일 것"이라고 지적했다. 그는 “고가 지역은 상승세가 이어질 수 있고, 외곽은 수요절벽이 올 수 있다"고 덧붙였다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출 의존도가 높은 수도권 외곽이나 지방에서 일부 수요 위축이 예상된다"면서도 “1~2단계가 이미 적용된 상황이라 충격은 제한적일 것"이라고 봤다. “분양은 계약부터 대출 실행까지 시차가 있어 당장 실적엔 영향이 적고, 시행 직전 일시적 대출 쏠림 외엔 큰 흐름을 바꾸진 않을 것"이라고 덧붙였다. 특히 정부가 내수 회복을 위해 부동산경기 활성화를 검토 중인 상황에서 DSR 규제 강화와 금리 인하라는 엇갈린 신호가 시장에 혼선을 줄 수 있다고 보고 있다. 서 회장은 “대출이 막힌 상황에선 금리 인하만으론 자금 여력을 회복하기 어렵다고 지적했다. 결국 하반기 분양시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 지적도 있다. 안 그래도 자재값·인건비 상승과 환경 규제 강화(제로에너지등급 의무화)로 분양가 상승 압력이 계속되고 있는 상황에서 대출 규제 강화로 매수 여력이 감소할 경우 중견사, 중소형 단지 등에선 아파트 청약 경쟁이 감소할 수 있다는 것이다. 업계 관계자는 “부양책이 실시될 것이라는 기대는 높지만, 정작 DSR 규제 강화로 실수요자의 자금조달은 더 막히게 되는 꼴"이라며 “장기적으로 미분양 증가나 분양 일정 지연 같은 결과로 이어질 수 있다. 실수요자의 관망 심리를 자극할 경우, 청약시장은 연말까지도 침체가 이어질 수 있다"고 경고했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

최근 3년간 서울에서 청년층의 전입이 전출보다 많았던 것으로 나타났다. 청년 가구 10곳 중 6곳은 1인 가구였다. 서울시는 24일 만 19~39세 청년을 대상으로 인구, 주거, 일자리 등을 분석한 '2023 서울특별시 청년 통계'를 처음 공개했다. 청년 인구는 약 286만 명으로, 전체 서울 인구의 30.5%를 차지했다. 청년 전체 인구는 줄고 있지만, 서울로 유입되는 청년은 늘고 있다. 순유입 규모는 2022년 3만1551명, 2023년 2만7704명, 2024년 1만5420명으로 3년 연속 순유입 흐름이 이어졌다. 2023년 기준 서울을 떠난 청년은 약 23만5000명, 들어온 청년은 약 26만2000명으로 집계됐다. 전입 사유는 '직업'(46.4%)이 가장 많았고, 전출 사유는 '가족'(34.9%)이 가장 많았다. 서울로의 순유입 흐름은 청년 일자리와 교육 기회, 생활 기반 시설 등이 서울에 집중돼 있다는 점과 무관하지 않다는 분석도 나온다. 시는 향후 청년층 정착을 위한 주거와 생활 인프라 정책 수요가 계속될 것으로 보고 있다. 주거 지표에선 1인 가구 비중과 소형 선호가 뚜렷했다. 2022년 기준 청년 가구는 약 120만 가구로 전체의 29.3%를 차지했으며, 이 중 64.5%가 1인 가구였다. 여성 비율(70.6%)은 남성(59.1%)보다 10%포인트 이상 높았다. 거주 형태도 변화가 감지됐다. 아파트(26.8%)나 단독주택(28.3%) 비중은 감소했고, 오피스텔 등 주택 외 거처 비율은 18.5%로 6년 전보다 약 7%포인트 늘었다. 청년이 소유한 주택의 44.2%는 대지면적 50㎡ 미만으로, 2016년(32.6%)보다 11%포인트 이상 증가했다. 시는 전통적 주거 유형에 국한되지 않는 다양한 정책 대응이 필요하다고 밝혔다. 경제활동 인구는 약 208만 명, 이 중 198만 명이 취업자였다. 코로나19 이후 감소했던 고용 규모는 최근 회복세를 보였고, 청년의 58%는 법인기업에, 40% 가까이는 300인 이상 대기업에 종사하는 것으로 조사됐다. 강옥현 서울시 디지털도시국장은 “청년 주거, 고용, 건강 등 삶 전반을 다각도로 분석한 만큼 정책 수립의 기초자료로 적극 활용하겠다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

롯데건설은 공사견적 내역을 체계적으로 관리하고 단가를 효율적으로 산정하기 위해 '인공지능(AI) 공사 견적 모델'을 개발했다고 24일 밝혔다. 기존에는 담당자의 경험과 판단에 크게 의존해 비정형화된 견적 내역을 바탕으로 계약 단가를 비교·산정하는 방식이 주를 이뤘다. 그러나 이번 AI 모델 도입으로 표준 내역과 과거 계약 단가를 데이터베이스(DB)화해 보다 체계적인 단가 비교 및 검토를 통해 단가의 적정성을 판단할 수 있게 됐다. 건설 표준 내역을 기반으로 견적 내역을 일원화하고, 객관적인 기준에 따라 단가를 산정할 수 있도록 체계를 갖췄다. 특히, 자연어 기반의 매핑(Mapping·두 가지 요소를 연결하거나 대응시키는 기술) 기술을 적용해 기존의 복잡한 견적 코드 없이도 단가를 도출할 수 있어 업무 효율성과 정확성을 크게 높일 수 있다. 견적 내역을 DB화함으로써 체계의 일관성을 유지하고, 단가 산정 과정의 신뢰성과 투명성 역시 향상될 것으로 기대된다. 해당 모델은 향후 실행예산 편성 및 입찰 견적 업무에 본격적으로 활용될 예정이다. 회사 관계자는 “AI 기술을 적용한 이번 모델을 통해 건설업계의 복잡한 원가 내역 체계와 다양한 내역 명칭을 표준화했다"며 “표준 내역을 지속적으로 보완·업데이트해 건설 원가 관리의 효율성을 높이겠다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

서울시가 국내 건축가들의 세계 진출을 지원하는 'K-건축 세계화 프로젝트'를 한다고 24일 밝혔다. 오세훈 시장은 이날 오전 서울시청에서 브리핑을 갖고 이같은 내용의 'K-건축문화 종합지원계획'을 발표했다. 구체적으로 오는 2030년까지 국제설계공모 제도 개선, 국내 건축가 해외 홍보, 신진건축가 성장 기반 확대, 도시공간디자인상 제정 등을 추진한다. 지난해 도시·건축 디자인 혁신계획이 하드웨어에 방점을 뒀다면, 이번엔 건축가 지원 등 소프트웨어 강화가 골자다. 핵심 과제인 국제설계공모 제도는 국내 건축가 참여 확대를 위해 대폭 손질된다. 그간 참여 기준이 모호했던 점을 개선해 공모 설계 단계부터 국내 건축가 중심 구조로 바꾼다. 명노준 시 주택실 건축기획관은 “국내 건축가의 참여를 실질적으로 유도할 수 있는 구조를 만들 것"이라고 설명했다. 당선자 보상금은 기존 1억 원에서 최대 3억 원으로 상향된다. 베니스비엔날레, 세계건축대회(UIA) 등 국제 행사에 K-건축 홍보관을 운영하고, 유럽 주요 도시에서 국내 작품 순회 전시도 추진한다. 서울건축비엔날레(9~11월)와 연계한 국제 교류도 확대한다. 신진건축가 발굴을 위한 공모 제도 개선도 이뤄진다. 2단계 공모 확대, 디지털 심사, 소규모 프로젝트 지명방식 확대 등이 추진되며, 시 정책사업 참여 기회를 연간 20건 이상 제공한다. 시는 도시·건축·조경 분야에서 공공성과 도시문화 기여도를 평가하는 '서울국제도시공간디자인상'을 2027년 제정하고, 2년마다 시상할 예정이다. 관련 재단도 함께 설립한다. 오 시장은 “서울은 무한한 실험 가능성을 가진 도시로, 창의적인 국내 건축가들의 세계 진출 디딤돌이 되겠다"면서 “건축을 도시문화를 대표하는 콘텐츠로 육성해 K-건축을 미래 먹거리 산업으로 만들겠다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

롯데건설이 서울 서초구 잠원동 본사 사옥과 부지 처리 방안을 두고 5개월 넘게 결론을 내지 못하고 있다. 매각, 리스백(매각 후 재임차), 자체 개발 등 여러 시나리오를 검토 중이지만 부동산 경기와 시장 분위기에 따라 판단을 유보하고 있는 것으로 알려졌다. 최근 신용등급 하락과 실적 악화가 맞물리며 '결국 매각하는 것 아니냐'는 전망도 나오지만 회사 측은 “정해진 건 없다"는 입장을 고수하고 있다. 23일 업계에 따르면, 롯데건설은 지난 2월부터 글로벌 부동산 컨설팅업체 쿠시먼웨이크필드코리아와 삼정KPMG에 자문을 맡겨 본사 부지 활용 방안을 내부적으로 검토해왔다. 현재까지는 △단순 매각 △세일즈앤리스백 △주거시설 등 자체 개발을 포함한 3가지 방안을 놓고 분석이 진행 중이다. 이 부지는 연면적 9949㎡ 규모로 서울 지하철 신사역과 잠원역 사이에 위치해 가치가 높은 편이다. 롯데건설은 그러나 '검토 중'이라는 입장을 고수하고 있다. 특히 최근 일부 언론 보도에선 “7월 말쯤 자문 결과가 나올 것"이라며 매각 여부가 결정될 수 있다는 보도에 대해 “시점을 특정한 적 없다"며 불편한 기색을 드러냈다. 롯데건설 관계자는 “자문은 계속 검토 중이라는 말이 와전돼 마치 7월 말에 결과가 나오는 것처럼 보도된 것"이라며 “정확히는 시장 상황을 보며 유동적으로 판단 중인 단계"라고 설명했다. 그는 또 “2월에는 3월, 3월에는 4월이라고 했던 것처럼 매달 '조만간'이라는 분위기가 이어졌지만, 이는 그만큼 시장 상황이 계속 바뀌고 있기 때문"이라며 “경제 여건이나 부동산 흐름에 따라 유동적으로 결정될 수밖에 없다"고 했다. 다만 건설업계 안팎에서는 결국 '현금 유동성 확보'가 관건인 만큼 매각 가능성에 무게를 두고 있다. 실제로 롯데건설은 지난 18일 3대 신용평가사(한기평·한신평·나이스)로부터 무보증사채 신용등급이 'A+'에서 'A'로 하향 조정됐다. 순이익도 전년 동기 대비 10분의 1 수준으로 급감했다. 지난해 1분기 398억원이던 영업이익은 올해 1분기 37억원에 그쳤고, 영업이익률은 0.2%에 불과하다. 롯데건설은 걱정할게 없다는 해명이다. 롯데건설 관계자는 “신용등급 하락은 시장의 예측 범위 내에서 이뤄진 기술적 조정"이라며, 오히려 '불확실성 해소'의 계기로 삼고 있다는 입장을 내놨다. 그는 “3년간 조성한 PF(프로젝트파이낸싱) 유동화 펀드로 단기 유동성은 안정적이고, 그룹사 지원 없이도 자체 조달 여력이 있다"며 “앞으로 부채비율을 150% 이하로 관리하고, PF 우발채무도 자기자본 이하로 줄여 나가겠다"고 강조했다. 실제 롯데건설은 2022년 말 기준 265%에 달했던 부채비율을 2024년 말 기준 196%로 낮췄고, 차입금 의존도도 같은 기간 40%에서 24%로 축소했다. PF 우발채무(미래 특정 상황 발생 시 채무로 확정될 가능성이 있는 빚)는 6조8000억원에서 3조6000억원으로 절반 가까이 줄였다. 도시정비사업에서도 성과를 이어가고 있다. 1분기 기준 정비사업 수주액은 1조8000억원에 달하며, 총 수주잔고는 42조5000억원으로 국내 상위권이다. 청담 삼익, 잠실 미성크로바 등 수도권 주요 단지들이 연내 준공될 예정이어서 실적 개선이 기대된다는 게 회사 설명이다. 지방 주요 사업장의 미분양도 점차 해소되고 있으며, 인천 효성지구 등 대형 단지의 분양률도 개선되는 추세다. 회사 측은 “시장 회복과 분양 활성화가 맞물릴 경우, 실적 반등도 충분히 가능하다"며 자신감을 내비쳤다. 업계 관계자는 “결국 본사 부지 매각이나 활용 방안은 롯데건설의 재무 회복 속도와 시장 흐름에 따라 중장기적으로 결정될 것으로 보인다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

“정책이 또 바뀌기 전에 사야 하나요." 최근 서울 아파트값이 7년 만에 가장 빠른 속도로 상승하면서 시장엔 다시 불안이 번지고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주 서울 아파트값은 전주보다 0.36% 상승했다. 2018년 9월 이후 최대폭이다. 상승은 벌써 20주째다. 아직 폭등은 아니지만 분위기는 심상치 않다. 이런 상황이 반복될 때마다 정부는 규제 강화나 완화, 공급 계획 발표, 금융 조치 등 다양한 대책을 쏟아냈다. 그러나 시장은 더 요동쳤고, 집값은 내려가지 않았다. 사람들은 온갖 규제와 대책에도 지금 사지 않으면 손해를 보고 자산 시장에서 뒤처질 것이라는 두려움에 '영끌', '패닉바잉'에 매달렸다. 역대 정부의 어떤 '부동산 대책'도 시장을 이기진 못했다. 전문가들은 시장이 반응하는 건 부동산 대책의 강도보다 예측 가능성과 일관성이라고 지적한다. 억눌렸던 실수요가 분출되는 상황에서 성급한 개입은 오히려 불안을 키울 수 있다. 장기적인 정책 목표를 세우고 꾸준히 실천해 나가는 것만이 시장의 안정을 가져다 줄 수 있다는 것이다. 즉 '말폭탄'보다는 조용한 가운데 실천으로 보여줄 필요가 있다. 특히 이재명 정부 들어 집값을 잡지 못할 것이라는 회의감이 확산돼 있다. 역대 진보 정권에 들어서면 집값이 급등했던 사례에 따른 불안이기도 하다. 주택의 공공성만 강조하고 투자 수단으로서의 가치를 부정하면서 시장을 통제하려고만 했던 부작용이었다. 결국 중요한 것은 시장에서 수요자들에게 공급 신호를 확실히 주고, 재건축 등 구조적 요소를 손보는 방향으로 접근해야 한다는 목소리가 나온다. 또 지금은 집을 싸게 살 수 있다는 신뢰를 회복하는 것이 중요하다. 공약으로 내세운 4기 신도시 정책을 구체화해 도심 수요를 분산시키고, 단기 처방보다 시장 심리를 안정시킬 수 있는 큰 그림이 필요하다. 조세 체계에 대한 비판도 있다. 현재의 보유세와 거래세 구조가 “팔지도, 사지도 못하게 만든다"는 지적이다. 특히 거래세를 낮춰야 시장 흐름이 정상화될 수 있다. 공급이나 금융 규제 같은 기술적 해법도 중요하지만, 지금처럼 시장이 예민할 때는 정부의 방향성과 메시지가 더 큰 신호가 된다. 신뢰가 없다면 어떤 정책도 반쪽짜리에 그친다. 정부가 반드시 나서야 할 땐 확실히 움직여야 한다. 하지만 때로는 말을 아끼는 것이 신뢰 회복의 출발점이 될 수 있다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

서울 집값이 빠르게 오르면서 강남3구(강남·서초·송파)의 아파트 전세가율(매매 가격대비 전세가격 비율)이 나란히 30%대로 떨어졌다. 전셋값이 집값 상승을 따라가지 못하면서 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 사실상 어려워졌다는 평가가 나온다. 23일 부동산R114가 서울 25개 자치구 아파트 157만 가구(임대 제외)의 평균 가격을 분석한 결과, 지난달 서초구 아파트 전세가율은 37.1%로 집계됐다. 송파구는 38.4%, 강남구는 39.1%로, 모두 40%를 밑돌았다. 전셋값이 매매가의 3분의 1 수준에 그친다는 의미다. 용산구(40.9%)도 낮은 전세가율을 기록했고, 양천구(44.2%), 영등포구(45.6%), 강동구(46.3%), 성동구(46.4%) 등이 그 뒤를 이었다. 반면 전세가율이 가장 높은 곳은 금천구로 60.9%에 달했으며, 성북구와 중랑구가 각각 59.5%, 강북구 58.3%, 관악구 57.8% 등을 기록했다. 서울 전체 평균 전세가율은 45.2%로, 2017년 1월 이후 최저 수준이다. 2017년 초만 해도 70%대를 넘던 전세가율은 이후 집값이 빠르게 오르며 하락세를 이어왔고, 지난달엔 40%대 초반까지 떨어졌다. 강남3구 전세가율 역시 2017년 이후 가장 낮은 수준이다. 특히 올해 들어 강남권 전세가율 하락세는 더 가팔라졌다. 지난 1월 대비 전세가율은 강남구가 2.8%포인트, 송파구 2.7%포인트, 서초구 2.4%포인트 각각 낮아졌다. 이는 그만큼 매매가격이 전세 가격보다 빠르게 오르고 있다는 뜻이다. 전세가율 하락은 갭투자에 불리한 환경을 만든다. 매매가 대비 전세가 비중이 줄어들면서 투자자가 감당해야 하는 실투입 자금이 많아지기 때문이다. 여기에 강남3구는 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 실거주 목적이 아니면 아예 매수 자체가 어려운 구조다. 부동산 시장에선 전세가율 하락을 두고 사용 가치(전세)가 투자 가치(매매)를 따라가지 못하고 있다는 분석이 나온다. 전세를 끼고 적은 돈으로 주택을 사들이는 방식이 힘들어지면서 서울 시장은 사실상 현금 위주 투자 국면으로 접어들었다는 평가다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

“당장에 큰 효과를 보려고 뭔가를 내놓으려 하지 말아라. 정부 정책에 대한 신뢰 회복과 구조 개선에 집중해야 한다." 최근 서울 일부 지역 집값이 들썩이면서 일각에서 대출 규제 강화나 대규모 공급 계획 발표 등 '특단의 조치'를 요구하는 목소리가 높다. 그러나 전문가들은 역대 정권들이 대부분 시장이 불안할 때마다 부동산 대책을 발표했지만 성과가 크지 않았던 만큼 섣불리 개입하기보다는 장기적인 구조 개선에 목표를 두어야 한다는 지적을 내놓고 있다. 22일 한국부동산원 '6월 셋째주 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.36% 올랐다. 이는 문재인 정부 당시 2018년 9월 둘째주(0.45% 상승) 이후 최대 상승 폭이다. 서울 아파트값은 올해 2월 이래 20주째 상승 중이다. 특히 최근 들어 오름세가 더욱 가파르다. 5월 첫째주 0.08%에서 둘째주 0.10%. 셋째주 0.13%, 넷째주 0.16%를 기록했다. 이어 이재명 정부가 출범한 6월 첫째주 0.19% 등으로 더욱 올랐다가 지난주에는 0.26%를 기록했고, 이번 주에는 0.10%p 상승폭을 키웠다. 전문가들은 금리 인하 기대와 정책 불신, 공급 부족이 결합된 복합적 현상이며, 정부가 당장의 단기 대책보다 신뢰 회복과 구조적 개편에 집중해야 한다는 의견을 내놨다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “주택 공급을 통한 공급 확대와 서울 지역에 집중된 매수 심리를 지방 균형 발전·분권 강화 통해 수요를 분산시키는 투트랙 정책이 절실한 상황"이라며 “7월부터 시행될 3단계 스트레스 DSR 정책으로도 서울 집값이 잡히지 않을 수도 있다. 그 경우 인위적인 규제책을 쓰기보단 보다 장기적인 관점에서 공급 시그널을 주는 방식으로 시장 안정에 나서야 한다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원도 “당장의 시장 상황에 일희일비하기보다, 차분히 기다리면서 집을 싸게 장만할 수 있다는 믿음을 확실히 주는 것이 중요하다"며 “우선은 공약으로 내걸었던 4기 신도시 건설 정책을 보다 구체화해 서울로 집중된 수요를 가라앉히고, 세심한 금융정책으로 규제 부작용이 없도록 해야한다"고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원의 진단도 비슷했다. 이 연구위원은 “금리 인하 기대감과 인플레이션 환경 속에서 억눌렸던 실수요가 서울생활권을 중심으로 분출되고 있다"며 “지금의 상승세는 실수요 주도의 자연스러운 회복 흐름에 가깝다"고 분석했다. 그는 “정부가 규제든 완화든 구체적인 개입에 나설 경우 오히려 불안정성을 키울 수 있다"며 “시장은 이미 정책을 신뢰하지 않는 상태인 만큼, 굳이 강한 신호를 줄 필요는 없다"고 조언했다. 시장을 활성해 거래를 늘리고 주택 공급을 확대하도록 관련 규제 완화를 요구하는 목소리도 있었다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “문재인 정부 시절 폭등장에서 집을 못 샀던 사람들이 지금 다시 불안감에 움직이고 있다"며 “이재명 정부도 결국 집값을 잡지 못할 것이라는 회의감이 시장에 광범위하게 퍼져 있다"고 지적했다. 그는 “이 불안을 진정시키려면 재건축초과이익환수제 폐지, 다주택자 규제 완화, 양도세 감면 등 실질적 조치가 따라야 한다"며 “정부가 세금 무기를 스스로 내려놓은 상태에서 대출 규제만으로는 시장을 통제할 수 없다"고 말했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “서울 도심의 공급 한계와 함께 재건축·재개발 규제가 지속되면서 시장 왜곡이 심화되고 있다"면서 “보유세와 거래세가 모두 높은 현 조세 체계는 '팔지도, 사지도 못하게' 만든다. 보유세는 유지하되 거래세는 낮추는 방향으로 조정해야 시장 거래가 정상화될 수 있다"고 말했다. 공공주택 정책에 대해선 전문가들은 신중한 입장을 보였다. 서 교수는 “주거 취약계층 10%에 한정해 연구임대 등으로 대응하고, 나머지는 민간 공급에 맡기는 전략이 현실적"이라고 제언했다. 김 소장 역시 “공공주택은 임기 내에 효과를 보기 어렵기 때문에 지금 시장에 당장 먹힐 만한 메시지는 되지 못한다"고 말했다. 이은형 연구위원은 “서울 외곽으로도 일부 상승세가 퍼지고 있지만, 과거처럼 수도권 전역이 동시에 급등하는 '불장'이 나타날 가능성은 낮다"며 “이럴 때일수록 정부가 섣불리 움직이기보다는 시장 신뢰를 회복할 수 있는 여건을 조성하는 것이 더 중요하다"고 강조했다. 서예온·임진영 기자 pr9028@ekn.kr