건설업계 경기 침체가 장기화되고 있는 가운데, 주요 건설사들의 수익성 악화가 심각하다. 보통 80% 중반에서 움직이던 매출원가율(매출에서 제품 원가가 차지하는 비율)이 최근 몇년 동안 급등하며 90%를 넘어가고 있다. 일부 건설사는 95%를 넘어서 '팔아도 남는 게 없다'고 하소연하고 있다. 9일 건설업계에 따르면 현대건설, DL이앤씨, GS건설, 포스코이앤씨 등 10개사의 3분기 기준 평균 매출원가율은 93.0%로 집계됐다. 이는 2021년(87.5%) 대비 5.5%포인트(p) 상승한 것이다. 매출원가율이 93%라는 것은 매출액이 1억원일 때 원자잿값이 9300만원이고 남은 700만원으로 각종 세금, 영업인력 운용 비용, 판매관리비 등 다른 비용을 빼고 건설사들이 이익을 가져간다는 것을 의미한다. 업계에 따르면 과거 급격한 건축비 인상이 없는 상태에서는 건설사 매출원가율이 80% 중반을 유지해 왔다. 건설사별로 보면 현대건설의 매출원가율이 주요 건설사 가운데 가장 높다. 3분기 말 기준 현대건설의 매출원가율은 95.1%였다. 코오롱글로벌(94.8%), 포스코이앤씨(93.7%)도 90%를 훌쩍 넘은 매출원가율을 기록했다. 매출원가율의 급등은 건축비의 상승 때문이었다. 한 건설업계 전문가는 “2021년부터 2022년에 건축비가 급격하게 상승하면서, 원가율이 오르는 것은 물론 건설사들의 이익 또한 크게 줄었다"라고 말했다. 한국건설기술연구원 건설공사비지수 동향에 따르면 지난 10월 건설공사비지수는 130.32로 잠정 집계됐다. 이는 2020년(100)을 기준으로 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등의 가격 변동을 나타내는 지표다. 지수가 130이라는 것은 2020년보다 30% 이상 건축비가 올랐다는 것을 의미한다. 매출원가율이 높아질수록, 공사 규모가 크다고 하더라도 건설사의 이익이 줄어들 수밖에 없다. 특히 이처럼 수익성이 악화되면 건설사들이 위기와 경기 침체에 대응할 능력이 현저히 떨어진다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 책임준공 확약 등으로 인해 공사가 지연되고 손실이 발생하면, 건설사에 거대한 타격이 올 수 있다는 것이다. 실제 코오롱글로벌의 경우 올해 3분기 205억원의 영업손실로 적자전환했는데, 이는 공사원가 급등으로 인한 영향 때문이라는 분석이 이어진다. 한 건설업계 관계자는 “매출원가율이 상승하면서 보통 7~8%를 유지하던 주택사업의 영업이익률이 3% 전후까지 떨어진 건설사들이 허다하다"면서 “현재 건설사들은 남는 게 거의 없는 상황"이라고 말했다. 미수금 등 건설사들이 받지 못한 돈도 늘어나 매출채권 규모가 크게 증가했다. 2022년 말 20조5000억원이던 매출채권 규모는 지난 9월 말 기준 31조9000억원으로 무려 55.5%(11조4000억원) 증가했다. 매출채권 규모 증가에는 경기침체로 건설사들이 분양에 어려움을 겪으면서 건설사 자체 사업장의 분양 미수금이 늘어났고, 건설사가 발주처에 공사비를 청구하지 못한 미청구공사가 증가한 것이 주효했다. 전문가들은 건설사들의 수익성 악화가 짧은 시간 안에 개선되기 어려울 것이라고 본다. 한 건설업계 전문가는 “시장에 개선 신호가 없고 비용 상승의 문제 또한 해결되지 않은 상황이다. 정부가 주도하는 공공부문 투자 확대 및 규제 완화, 물가 상승에 따른 공사비 미반영 등 문제에 대한 해결책이 전혀 없다"며 “언제 건설사들의 이익률이 정상화될 지 가늠하기 힘들다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“예전부터 기다리고 있던 단지라 1순위 청약에 무조건 신청할 것이다. 견본주택을 둘러보니 시공사에서 신경을 많이 쓴 것이 느껴진다." 6일 서울 강남구 도곡동에 마련된 '아크로 리츠카운티' 견본주택에서 만난 60대 여성의 말이다. 이날 찾은 아크로 리츠카운티 견본주택은 입구부터 클래식 음악이 흐르고 갤러리에 들어선 듯 차분하고 조용한 분위기를 연출했다. 내부를 어두운 색감으로 통일해 중후함과 고급스러움이 느껴졌다. 또 예약제로 진행돼 관람이 한층 쾌적했다. 1층에서는 예약자 명단을 확인하고 QR 코드를 통한 도슨트 안내 및 이어폰 대여가 이어졌다. 이 아파트는 DL이앤씨가 서울 서초구 방배동 방배삼익아파트 주택재건축정비사업을 통해 선보인다. 지하 5층~지상 27층, 8개 동, 전용면적 44~144㎡ 총 707가구로 조성된다. 일반 분양은 140가구다. 면적별로 살펴보면 △44㎡ 20가구 △59㎡ 73가구 △75㎡A 16가구 △75㎡B 17가구 △84㎡D 12가구 △144㎡ 2가구가 분양된다. 엘리베이터를 타고 곧바로 3층으로 이동하자 59㎡·84㎡D 두 가지 타입의 유니트가 방문객들을 맞이했다. 강남권에 들어서는 하이엔드 브랜드인 만큼 인테리어 및 구성에 특별히 신경썼다는 점이 느껴졌다. 59㎡타입은 들어서면서부터 넓고 고급스러워 보였다. 아크로 리츠카운티는 모든 타입에 2.4m(우물천장 적용 시 2.5m) 천장고가 적용돼 개방감 또한 상당했다. 조명은 간접조명이 설치돼 있어 고급스러움이 강조됐다. 여기에 더해 4베이 판상형 맞통풍 평면 설계로 환기가 유리하고 채광이 우수하다는 장점이 있었다. 가장 인상적인 것은 인피니티도어였다. 일반적으로 방문은 벽과 소재가 달라 이질감이 드는 반면, 아크로 리츠카운티에 적용된 인피니티도어는 벽과 소재가 일치하고 유격이 없어 집이 더욱 넓어 보이는 효과를 냈다. 84㎡D타입 또한 59㎡타입과 동일하게 방 3개, 화장실 2개 복도팬트리로 조성돼 있었다. 84㎡D타입의 경우 동일평형 아파트 대비 넓은 안방 공간이 특징이었다. 분양 관계자는 “안방이 크게 나와 전체 붙박이장을 시공해도 넓다는 느낌이 여전하다"고 말했다. 또 모니터링 월패드와 전열교환기를 연동해 센서가 감지하면 디퓨저를 통해 자동으로 환기를 하는 통합 공기 질 센서가 설치돼 있어 한층 쾌적한 생활이 가능할 것 같았다. 60대 남성 방문객 A씨는 “기본 인테리어마저 너무 고급스럽고 건식 세면대, 자동 환기 시스템, 음식물 쓰레기 이송설비 등이 적용돼 있어 영화에서 보던 고급 주택 혹은 호텔 스위트룸에서 사는 느낌이 들 것 같다"면서도 “안 그래도 일반분양 물량이 적은데 전용 84㎡가 12가구밖에 없다는 점은 아쉽다"고 말했다. 유니트 밖에는 견본주택에 없는 44㎡·75A㎡·75㎡B·144㎡ 등에 대한 평면도가 부착돼 있어 고객들의 궁금증을 해소해줬다. 2층에는 모형도를 시작으로 카페와 상담센터가 위치해 있었다. 특히 아크로 리츠카운티와 협업한 명품 가구회사의 상담존까지 따로 마련돼 고급화 단지라는 것이 제대로 체감됐다. 분양가상한제가 적용되지만 실거주 의무가 없고 서울 지하철 2호선 방배역 도보거리에 위치해 있다는 것은 아크로 리츠카운티의 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 또 반경 1km 내에 방일초, 서초중, 상문고, 서울고 등 강남권 학군이 있어 학부모들의 선호도가 높을 것으로 예상된다. 아크로리츠카운티의 3.3㎡(평)당 평균분양가는 6666만원으로 전용59㎡는 14억8700만~16억7630만원, 전용 84㎡의 경우 20억7890만~21억7120만원이다. 2021년 입주한 인근 아파트 단지 전용 84㎡가 최근 29억3000만원에 거래됐다는 점을 비춰 봤을 때, 아크로 리츠카운티 동일면적은 약 8억원 가량의 시세차익이 예상된다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “아크로 리츠카운티 청약자 수는 3만명(경쟁률 214대 1) 정도를 예상하고, 가점은 44㎡를 제외하고는 모두 70점대 이상이 나올 것 같다"며 “올해 강남권 분양 대비 청약자 수가 낮은 수준이지만, 일반분양 가구수가 너무 적어 경쟁률은 역행하며 더욱 높아질 가능성이 있다"고 설명했다. 이어 “아크로 리츠카운티 경쟁률은 다른 분상제 지역 단지 대비 더 높은 수준이겠지만 시세차익은 비슷하거나 더 낮은 수준일 것"이라면서도 “다만 분상제 단지에 대한 수요자들의 선호는 항상 뚜렷하기 때문에 2~3만명 이상의 청약자가 몰릴 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부의 주택 대출 규제로 6개월여 만에 하락전환한 전국 아파트 매매가격이 3주 연속 하락세를 이어갔다. 서울 아파트값은 상승세가 계속되면서 37주 연속 오름세를 이어갔다. 반면 상승폭은 전주와 동일하게 집계되면서 주춤하는 모습이 계속됐다. 5일 한국부동산원에 따르면 12월 첫째 주(지난 2일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.02% 내려가며 전주(-0.02%)와 동일한 하락폭을 기록했다. 지난 5월 셋째주(0.01%) 이후 26주 만에 하락한 전국 아파트 매매가격은 3주 연속 하락세가 지속됐다. 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 상승해 37주 연속 상승세를 이어갔다. 상승폭은 지난주(0.04%)와 같았다. 구별로는 강남구가 0.12% 올라 서울에서 가장 큰 폭으로 올랐다. 송파구(0.03%), 서초구(0.04%) 등 강남권에서도 강세가 계속됐다. 반면 강동구는 0.02% 떨어지며 하락전환했다. 종로구와 용산구도 각각 0.07%·0.05% 올랐다. 성동구 또한 0.05% 오르며 상승폭이 주춤한 모습을 보였다. 경기도는 3주 연속 보합(0.00%)을 유지했으며 수도권(0.01%) 또한 3주 연속 동일한 상승폭을 기록했다. 부동산원은 “재건축·신축 단지를 중심으로 국지적 상승거래 포착되나, 대출규제 등에 따른 매수 관망심리로 거래 소강상태를 보이는 단지가 혼재하는 등 시장상황 혼조세를 보이며 지난주 상승폭이 유지됐다"고 설명했다. 서울 전세가격은 0.02% 오르며 전주와 같은 상승폭을 보였고 같은 기간 수도권(0.03%) 또한 동일한 상승폭을 기록했다. 경기의 경우 0.04% 오르며 상승폭이 늘었다. 전국 전세가격은 0.02% 올랐으며 지방은 2주 연속 보합을 유지하다 0.01% 오르며 상승전환했다. 서울 내 지역별로는 중랑·서초·중구 등이 각각 0.06%·0.07%·0.07%로 가장 큰 폭 상승했다. 반면 송파(-0.07%)구는 5주 연속 하락세를 이어갔다. 부동산원은 “학군지 등 선호단지 위주로 전세가격 상승 지속되고 있으나, 대출이자 부담 및 일부 지역 신규 입주영향 등으로 전세가격이 하향 조정되는 등 혼조세를 보이며 지난주 상승폭이 유지됐다“고 설명했다. 경기는 0.04% 오르며 전주(0.03%) 대비 상승폭이 늘었다. 이천시(-0.15%)는 공급물량 영향 지속되며 증포동·부발읍 위주로, 광명시(-0.09%)는 광명·철산동 구축 위주로 하락했으나, 여주시(0.20%)는 정주여건 양호한 천송·현암동 위주로, 성남 중원구(0.17%)는 상대원·금광동 주요단지 위주로, 화성시(0.14%)는 영천·반송동 위주로, 남양주시(0.13%)는 다산동·화도읍 위주로 상승했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

국내 부동산 경기 침체에 고전하고 있는 주요 건설사들이 해외 수주에서 마저 죽을 쑤고 있다. 이미 수주한 공사마저 줄줄이 무산, 지연되면서 연간 400억달러 수주 목표 달성이 이미 물 건너간 상태다. 5일 건설업계에 따르면 최근 주요 건설사들이 해외에서 수주한 공사가 계약 해지되거나 최종 계약이 지연되는 일이 잇따르고 있다. 삼성E&A는 최근 2020년 알제리에서 수주한 정유 플랜트 프로젝트 공사가 계약 해지 통보를 받았다. 당시 삼성E&A는 알제리 최대 국영석유회사인 소나트랙이 발주한 알제리 하시 메사우드 정유 플랜트 공사를 스페인 테크니카스 레우니다스와 공동 수주했었다. 계약금액 4조3000억원 중 삼성E&A의 계약분은 약 1조9000억원이었다. 이는 지난해 말 삼성E&A의 연결재무제표 기준 매출액(10조6249억원)의 18%에 해당하는 금액이다. 삼성E&A 관계자에 따르면 해지 사유는 공사비 급등으로 인한 계약조건 변경 협의 결렬이며, 코로나 사태로 인해 공사가 진행되지 않아 재무적 손실은 없는 것으로 알려졌다. 앞서 대우건설도 2022년 투르크메니스탄 화학 공사와 '암모니아 요소 비료 공장'및 '인산 비료 공장'을 짓는 업무협약(MOU) 2건을 체결했지만, 공사비 이견으로 인해 최종 입찰에서 수주에 실패했고 지난 10월 인산 비료 공장만 수주에만 성공했다. 당초 3조원을 넘길 것으로 예상됐던 수주액은 1조원 수준으로 감소한 것으로 알려졌다. 현대엔지니어링도 지난 6월 투르크메니스탄 국영 가스공사와 가스 공장 탈황 설비 공사 계약을 위한 MOU를 체결했지만, 양측이 공사 금액을 두고 1조원 가까운 이견을 보이면서 본계약이 연기되고 있다. 현대건설이 사우디아라비아 국영석유공사(아람코)에서 수주한 '아미랄 석유화학 플랜트 패키지 1·4번 프로젝트'를 수주했지만 공사비가 애초보다 2000억원이나 줄어들었다. 발주사가 일부 설비를 제외하면서 총 공사비가 3조777억원으로 깎인 것이다. 한 대형 건설사 관계자는 “계약이 취소되거나 지연되는 사례가 늘어나면서 건설사들도 내실 있는 해외 수주를 따려고 노력하고 있다"며 “무리하게 영역을 확장하기 보다는 내부적으로 리스크를 검토해 보수적으로 움직일 것이다. 현재 상황에 공격적으로 해외 수주를 하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설경기는 한번 안 좋아지면 적어도 몇 년은 가기 때문에, 국내 경기는 내년에도 어렵다고 본다"며 “갑자기 공사물량이 몇 배 늘어나거나 매매거래가 확 늘어날 일은 없기 때문에 내년에도 좋아질 요인은 보이지 않는다"고 말했다. 이어 “비가 많이 오면 홍수가 나는 것처럼, 발주 물량이 많으면 그 중 계약 취소나 축소가 발생할 수도 있는 것"이라며 “수주 중심으로 돌아가는 사업은 비가 오느냐에 따라 성패가 갈리는 '천수답'의 속성을 가지고 있기 때문에, 꾸준하게 목표한 지역 시장에서의 경쟁력 확보와 사업 발굴 등을 지속해야한다"고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부가 최근 1기 신도시 선도지구를 지정하면서 해당 지역 부동산 시장이 꿈틀대고 있다. 계획대로 2030년 입주 등 재건축이 성공하면 주거환경이 개선되는 것은 물론 집값이 오를 것이라는 기대가 높다. 하지만 전문가들은 예정된 일정 준수가 사실상 불가능하다고 보고 있다. 게다가 사업성·추가분담금 등 걸림돌이 많고 선도지구에 주어질 혜택들도 이미 메리트를 상실해 '빛좋은 개살구'가 됐다는 분석도 나온다. 상당수의 선도지구에서 재건축 추진 자체가 난항을 겪을 수 있다는 얘기다. 4일 정가에 따르면 국토교통부는 지난달 말 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역, 3만5987가구를 지정했다. 국토부는 2026년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공에 들어가 2030년 입주하는 것을 목표로 하고 있다. 우선 사업 일정 자체부터 무리라는 지적이 나오고 있다는 것이다. 수억원의 추가 분담금이 예상되는 등 사업성이 담보되지 않고 있고, 이주 대책도 확실하지 않은 상황에 선도지구가 지정됐다. 실제 재건축 돌입시 조합내 찬반 갈등과 이주 지연 등으로 정부가 제시한 2027년 착공과 2030년 입주는 이미 사실상 물 건너 갔다는 분석이 나온다. 정비사업을 진행하려면 기본계획수립, 정비계획수립, 이주, 철거, 착공 등 10여 단계의 과정이 필요하다. 추가 분담과 관련해 주민간 이견이 예상되는 만큼 조합 설립에만 최소 1~2년 이상 소요될 전망이다. 여기에 이주에서 상당한 시간이 예상된다. 3만6000가구가 한꺼번에 이사를 해야 해 해당 물량의 공급이 쉽지 않고, 이주한다고 해도 수요로 인해 매매 및 전세 가격이 급등할 수 있어 세밀한 준비가 필요하다. 선도지구가 이미 메리트를 잃었다는 비판도 나온다. 정부는 사업성 확보를 위해 선도지구에 안전진단 완화·면제를 비롯해 용도지역 변경, 용적률 상향, 인허가 통합심의, 도정법 등 타법상 정비구역 지정과 같은 혜택을 줄 예정이다. 하지만 최근 정부 및 개별 지자체들이 재개발 규제 관련 규제를 대폭 완화해 사실상 선도지구가 아니더라도 비슷한 효과를 누릴 수 있는 상황이 됐다. 가장 큰 걸림돌은 추가 분담금이다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 자잿값이 상승하고 공사비가 급등하면서 재건축시 추가 분담금은 필수가 됐다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 9월 건설공사비지수는 130.45로 역대 최고치를 기록했다. 이는 4년 전인 2020년 9월(100.64)과 비교하면 30% 이상 오른 수치다. 이처럼 추가 분담금 없이는 재건축을 기대하기 어려운 상황에, 수억원 수준의 분담금이 요구된다면 계획된 사업 진행 속도에 차질이 생기며 1기 신도시 선도지구 내에서도 지역별로 양극화 현상이 나타날 것이라는 분석이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “1기 신도시 선도지구 재건축에서 가장 걸림돌이 될 문제는 수익성 문제"라며 “선도지구 신청 과정에서 주민들의 동의율이 높았던 것은 신청 및 재건축 자체에 대한 동의였기 때문이며, 추가 분담금이 수억원 발생할 경우에도 찬성할 것인지는 별도의 문제"이라며 “신청 과정에서 현실적인 부분들을 많이 생각하지 않고 '일단 무작정 선정되고 보자'라는 분위기로 진행됐기 때문에 추가 분담금 규모가 최대의 관건으로 보인다"고 말했다. 이어 “1기 신도시 선도지구 재건축 사업은 구조적으로 빠르게 진행될 수 없다"며 “2030년 입주는 당연히 불가능하고, 아무리 빨라봐야 10년 이상 걸려 2030년대 초중반까지 봐야 한다"고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

2007년 데뷔한 아이돌 그릅 카라의 한승연은 노래와 연기를 넘나들며 여전히 인기를 끌고 있다. 그녀는 부동산 재테크에서도 성공해 100억원대의 건물주로 잘 알려져 있다. 전문가들은 그녀의 성공이 '기본에 충실한' 똑똑한 투자였다고 분석하고 있다. 과연 한승연이 지킨 '기본'은 무엇이었을까? 3일 한씨가 매입한 것으로 알려진 서울 강남구 청담동 소재 건물을 찾아가봤다. 위치상 이 건 물은 서울 지하철 7·수인분당선 강남구청역과 7호선 청담역 사이에 위치한 초역세권이었다. 두 역에서 모두 도보 5분 거리에 불과해 접근성이 뛰어났다. 비록 청담역 대로변 학동로 근처 이면도로에 위치해 있었지만 사거리 코너에 있어 큰 길에서도 눈에 띌 정도로 가시성이 좋았다. 대로변 바로 안쪽에 있는데다 차도가 좁지 않아 차량으로 직접 접근도 가능했다. 건물 디자인도 매우 세련된 모습이었다. 지하 1층, 지상 5층 규모의 건물은 현재 한 연예기획사에서 통째로 임대하고 있었다. 인근에는 강남세무서와 강남구청이 위치해 유동인구가 많았고, 아파트 단지도 여럿 있어 활발한 골목 상권이 형성돼 있었다. 한씨는 2014년 4월 개인 명의로 1988년 준공, 대지면적 307.4㎡(약 93평), 연면적 867.32㎡(약 263평)의 건물을 매입했다. 당시 매입가는 45억5000만원이었다. 이를 3.3㎡(평)당 가격으로 환산하면 약 4900만원 수준이다. 한씨는 매입가 중 27억을 대출 받은 것으로 추정된다. 한씨는 낡은 건물을 그냥 놔두지 않았다. 2014년 건물 매입 후 이듬해 6월 곧바로 새 건물을 짓기 시작해 2017년 1월 공사를 끝냈다. 이 공사에는 약 18억4000만원이 들어간 것으로 알려져 있다. 이를 고려하면 한씨가 이 건물에 투자한 총 금액은 약 64억원 가량으로 추정된다. 일각에서는 건물 매입 당시 인근 매입가가 평당 3000만~4000만원이었다는 점을 감안하면 한씨가 다소 과도한 투자를 했다는 평가도 나온다. 하지만 10년이 지난 지금 건물의 가치는 2배 이상 상승해 한씨가 최소한 60억원 이상의 차익을 남긴 것으로 분석된다. 실제 인근의 한 건물은 2020년 4월 321억원(평당가격 약 1억3800만원)에 거래됐으며, 또 다른 건물은 지난 1월 410억(평당가격 약 1억6900만원)에 매도됐다. 앞선 두 건물의 거래 시기가 1년 여 전으로 이후 다소 가치가 더 올랐을 것으로 추정되는 점을 감안하면 한씨의 건물은 최소 평당 1억4000만원 이상, 총 130억원 이상의 가치가 있다는 게 인근 부동산 업소들의 전언이다. ​ 한 부동산 전문가는 “한씨 건물 인근 시세는 1종 일반주거지역이 평당 1억원, 2종 일반주거지역이 1억4000만원, 3종 일반주거지역이 1억5000~2억원 정도 된다"면서 “위치와 지형에 따라 다르겠지만 한씨의 건물은 2종 일반주거지역에 위치해 보수적으로 계산해도 매입 당시 대비 최소 60억원의 차익이 가능할 것"이라고 말했다. 이어 “당시에는 비싸게 샀다는 평가가 있었지만, '지나고 보니 대박'이라는 말이 나올 정도로 똑똑한 투자를 한 것 같다"고 덧붙였다. 청담동 A 공인중개사사무소 관계자도 “용도지역에 따라 다르겠지만 한씨의 건물은 2종 일반주거지역에 위치해 평당 최소 1억4000만원 수준의 시세가 형성돼 있다"며 “건물의 10년 사이 3배 가량 오른 것"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

최근 신축 아파트 인기가 높은 서울 강북권에서 분양가 15억원대 아파트들의 미분양이 잇따라 발생하고 있다. 수요자들이 “집값이 너무 비싼데다 앞으로 오를 수 있을 지 잘 모르겠다"며 선뜻 지갑을 열지 않고 있기 때문이다. 몇 년 새 치솟은 공사비와 소득 대비 너무 오른 집값이 부동산시장 침체의 한 원인으로 작용하고 있다는 지적이 나오고 있다. 2일 부동산R114에 따르면 지난 10월 기준 전국 아파트 분양가는 3.3㎡(평)당 평균 2041만원으로 전년(1800만원) 대비 241만원 상승했다. 같은 기간 서울 아파트 분양가(5297만원)는 평당 2657만원이 올라 전용 84㎡ 기준 9억원 이상 오른 것으로 나타났다. 이 같은 분양가 급등은 부아파트들의 청약 미달로 이어지고 있다. 올해 3분기 전국에서 분양한 단지는 총 64개 단지이며, 이 중 1순위 청약에서 마감된 단지는 34.38%(22곳)에 불과했다. 최근 서울에서는 입지가 좋다고 평가받는 아파트 분양에서 마저 높은 가격을 이유로 대형 평형이 미달되는 사태가 빚어지고 있다. '국민평형'으로 불리는 전용 84㎡ 기준 분양가가 약 15억원 수준으로 형성된 노원구 월계동 '서울원 아이파크'는 최근 진행된 1순위 청약에서 1414가구 모집에 2만1129명이 몰리며 약 14.94대 1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 전용면적 105㎡ 이상인 중대형 타입은 16개 중 무려 8개 타입이 청약 마감에 실패했다. 서울 아파트 분양가 및 집값이 급등하자 외지인 투자 또한 감소하는 모습이다. 한국부동산원 매입자 거주지별 아파트 매매 거래현황에 따르면 올해 들어 지난달까지 서울 거주자 외 외지인의 서울 아파트 매입 비중은 전체의 22.7%로 지난해(24.6%) 대비 약 2%포인트(p)가량 감소한 것으로 나타났다. 이는 지난해 동기(24.9%)와 비교해도 낮은 수치다. 외지인의 서울 아파트 매입 비중은 2022년 집값 하락 당시 상대적 안전 자산이라고 평가되는 서울로 매수세가 몰리면서 지난해(24.6%) 2006년 관련 통계 조사 시작 이래 역대 최고치를 기록했다. 하지만 기준금리 인하 지연과 더불어 집값 급등으로 인한 가격 부담이 커지면서 1년 만에 다시 하락하는 모양새다. 서울의 집값은 전 세계 기준으로 봤을 때도 최상위권인 것으로 나타났다. 한국은행이 주요국 가격 통계 비교사이트 '넘베오'를 분석한 결과에 따르면 서울의 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)은 지난 6월 기준 25.1인 것으로 집계됐다. PIR이란 서울 지역의 연평균소득을 모아 중간값 수준의 주택을 구입할 때 걸리는 시간을 뜻한다. 중위권 소득으로 서울에서 집을 사려면 25년 정도 걸린다는 얘기다. 이는 파리(17.8), 로마(15.1), 런던(14.8), 뉴욕(14.0) 등 세계 각국 주요 도시보다 두배 가깝게 더 오랜 시간이 필요하다. 2013년 10.4배에 그쳤던 서울의 PIR은 2017년에는 17.8배까지 오르더니 2019년에는 20.7배로 집계되며 가파른 상승세를 보였다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “현재 우리나라 집값이 높은 측면도 있지만, 노동생산성이 떨어지다 보니 이러한 현상이 나타나는 것"이라며 “모든 가격이 다 오르는데 임금만 안 오른다면 실수요자들의 내 집 마련이 점점 더 어려워질 수 밖에 없다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“집이 면적에 비해 넓게 나와서 만족도가 높을 것 같다. 가격이 조금 높은 것 같긴 하지만 발코니 확장이 포함돼 있다는 점을 감안하면 이해가 된다." 29일 서울 동대문구 신설동에 마련된 '창경궁 롯데캐슬 시그니처' 견본주택에서 만난 50대 여성의 말이다. 이날 찾은 창경궁 롯데캐슬 견본주택은 주중 오후임에도 불구하고 많은 방문객들이 몰려 강북권에 새로 들어설 신축 아파트에 대한 관심을 대변했다. 롯데건설이 선보이는 창경궁 롯데캐슬 시그니처는 성북구 삼선5구역을 재개발하는 아파트 단지로 지하 4층~지상 18층, 19개 동, 총 1223가구(일반분양 509가구)로 조성된다. 일반분양 물량은 모두 실수요자들의 선호도가 높은 전용 59㎡와 84㎡로 공급되는 데 타입별로 △59㎡A 54가구 △59㎡B 97가구 △59㎡C 218가구 △84㎡ 140가구로 구성된다. 분양 관계자는 “1단지는 한성대입구역과 가까워 편리한 교통을 누릴 수 있고, 2단지는 지형 자체가 높아 전망이 좋다. 3단지의 경우 초등학교가 들어서 있어 아이를 둔 학부모들이 선호할 것"이라고 설명했다. 이어 “단지 2km 반경에는 지하철역과 관공서들이 위치해 있고 1km 내에는 수많은 학교들이 있어 교육툭구 아파트라고 할 수 있다"라고 덧붙였다. 여타 견본주택과 다르게 곳곳에 아파트 관련 설명글이 부착돼 있는 점도 눈길을 끌었다. 질문이나 적극적인 설명 응대를 꺼리는 우리나라 방문객들이 안내원들의 방해 없이 정보를 손 쉽게 취득하도록 배려한 것이 인상적이었다. 유니트가 위치한 층에는 스마트패스 시스템(스마트키, 스마트폰 소지만으로 공동현관 개폐와 엘리베이터 호출이 가능한 시스템), 스마트주차 시스템(주차장 빈 공간을 알려주는 시스템) 등 아파트가 갖춘 각종 기능에 대한 설명이 있는 부스가 크게 마련돼 있었다. 견본주택에는 59㎡C와 84㎡ 유니트가 마련돼 있었다. 유니트 내에도 각종 유·무상 옵션에 대한 설명이 곳곳에 부착돼 있어 방문객들의 궁금증을 해소해 주는 느낌이었다. 이 아파트는 발코니 확장이 기본으로 적용돼 타사 동일 면적 아파트 대비 넓어 보인다는 점이 가장 큰 설계상 특징이었다. 특히 거실폭은 4.5m로 가시성을 확보했고 천장 또한 2.3m로 일반적인 아파트에 비해 층고가 높은 편이다. 분양사나 관람객들이 꼽은 가장 큰 장점은 뛰어난 입지였다. 40대 남성 예비수요자 A씨는 “지하철역과 가까워 서울 어느 곳으로도 이동이 편리하고, 인근에 초등학교부터 대학교까지 위치해 있어 이사를 가지 않고 오랜 기간 거주할만한 아파트 단지"라고 평했다. 실제 단지 건너편에는 초등학교가 위치해 있으며, 인근에는 다수의 중·고·대학교가 있어 '학세권'이라는 홍보 문구가 어울릴 만 했다. 종로생활권에 위치한 단지는 광화문을 포함한 중심업무지구(CBD)로의 이동이 편리하고 지하철 4호선 한성대입구역, 6호선·우이신설선 보문역이 도보권에 위치해 트리플 역세권 입지를 자랑했다. 다만 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 4200만원에 대해 부담스럽다는 평가도 있었다. 50대 여성 방문객 B씨는 “각종 비용 인상으로 분양가가 아무리 올랐다지만 강남도 아닌 지역의 분양가가 14억원 수준이라는 것은 납득이 되지 않는다"고 말했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “4호선 한성대입구역이 인근에 있고 직주근접 또한 가능한 위치라 1순위에서 준수한 경쟁률을 기록할 것으로 보인다"고 전망했다. 한편 창경궁 롯데캐슬 시그니처는 오는 9일 특별공급을 시작으로 10일 1순위, 11일 2순위 청약을 받으며 17일 당첨자 발표, 28~30일 정당계약을 진행한다. 입주는 2027년 4월 예정이다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부의 주택 대출 규제로 6개월여 만에 하락전환한 전국 아파트 매매가격이 2주 연속 하락세를 이어갔다. 서울 아파트값은 상승세가 계속되면서 36주 연속 오름세를 이어갔다. 반면 상승폭은 감소하면서 주춤하는 모습이 계속됐다. 28일 한국부동산원에 따르면 11월 넷째 주(지난 25일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.02% 내려가며 전주(-0.01%) 대비 하락폭이 늘었다. 지난 5월 셋째주(0.01%) 이후 26주 만애 하락한 전국 아파트 매매가격은 2주 연속 하락세가 지속됐다. 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 상승해 36주 연속 상승세를 이어갔다. 상승폭은 지난주(0.06%)보다 소폭 줄었다. 구별로는 강남구가 0.13% 올라 서울에서 가장 큰 폭으로 올랐다. 송파구(0.05%), 서초구(0.09%) 등 강남권에서도 강세가 계속됐다. 종로구와 용산구도 각각 0.08% 올랐다. 성동구 또한 0.08% 오르며 상승폭이 주춤한는 모습을 보였다. 경기도는 2주 연속 보합(0.00%)을 유지했으며 수도권(0.01%) 또한 전주 대비 동일한 상승폭을 기록했다. 부동산원은 “일부 신축 단지와 재건축 사업 추진 단지에서는 상승거래 발생하고 있으나, 그 외 단지에서는 가격급등 피로감과 대출규제 영향으로 매수자가 관망세를 보이며 지난주 대비 상승폭이 축소됐다"고 설명했다. 서울 전세가격은 0.02% 오르며 전주 대비 상승폭이 줄어들었고 같은 기간 수도권(0.03%) 또한 상승폭이 감소했다. 경기의 경우 0.03% 오르며 상승폭이 지속적으로 줄어드는 모습을 보였다. 전국 전세가격은 0.01% 올랐으며 지방은 2주 연속 보합을 유지했다. 서울 내 지역별로는 강남·서초·중구 등이 각각 0.10%·0.09%·0.08%로 가장 큰 폭 상승했다. 반면 광진·동대문구는 0.01% 내려가며 하락전환했고, 송파(-0.11%)·구로(-0.02%)는 각각 4주연속 하락세를 이어갔다. 강동(-0.05%)·동작구(-0.01%)는 각각 3주·2주 연속 하락세가 지속됐다. 부동산원은 “역세권 및 신축 등 선호단지 위주로 전세가격 상승 지속되고 있으나, 일부 단지에서 가격상승 피로감으로 전세가격이 하향 조정되는 등 혼조세를 보이며 전주 대비 상승폭이 축소됐다“고 설명했다. 경기는 0.03% 오르며 전주(0.05%) 대비 상승폭이 줄었다. 이천시(-0.21%)는 공급물량 영향 지속되며 증포동 및 부발읍 위주로, 안성시(-0.14%)는 공도읍‧당왕동 대단지 위주로 하락했으나, 구리시(0.17%)는 교통환경 양호한 인창·갈매동 위주로, 남양주시(0.12%)는 다산·별내동 역세권 위주로, 여주시(0.11%)는 주거환경 양호한 교‧천송동 위주로 상승했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부가 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 사업을 본격화했다. 13곳의 선도지구를 발표하고 이주대책 마련에 나서는 등 2030년 첫 입주를 목표로 하고 있다. 현지 부동산 시장은 벌써부터 매수 문의가 줄을 잇고 집 주인들은 매물 회수에 나서면서 가격이 들썩이는 등 꿈틀하고 있는 상황이다. 그러나 대규모 이주에 따른 대책, 재건축 분담금 규모, 높아진 공사비 등에 따른 사업성 문제 등 앞으로 풀어야할 과제가 산적한 상황이다. 28일 정가에 따르면 국토교통부는 전날 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역, 3만5987가구를 지정하면서 현지 부동산 시장이 들썩이고 있다. 국토부는 2026년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공에 들어가 2030년 입주하는 것을 목표로 하고 있다. 이 같은 계획이 발표된 후 해당 지역 내 집 값이 단기 급등하고 있다. 선도지구에 지정된 분당구 수내동 양지1단지금호 전용 84㎡의 이날 기준 시세는 최대 18억5000만원으로 지난주(17억3000만원) 대비 호가가 1억원 이상 급등했다. 수내동 A 공인중개사사무소 관계자는 “선도지구 선정 단지들에 매수 문의가 몰리고 있는 반면, 발표 이후 집주인들은 호가를 올리거나 매도를 미루고 있다“고 말했다. 그러나 33년 만에 추진되는 1기 신도시 재건축이 원활히 이뤄지려면 아직 남은 과제가 많다. 우선 대규모 이주 문제를 해소해야 한다. 1기 신도시 이주 규모는 국내 최대 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온·1만2032가구)의 3배 수준인 약 3만6000여가구다. 이주가 2년도 채 남지 않은 상황에 3만6000가구의 대체 거주지를 어떻게 마련할 지 아직도 정부의 대책이 마련되지 않은 상태다. 정부는 향후 대규모 공실이 발생할 수 있다는 이유로 이주만을 위한 영구 임대주택 건설 계획을 취소한 상태다. 다양한 유형의 주택을 공급해 전월세 시장에서 이주 수요를 자연스럽게 흡수하도록 할 것이라며 관련 대책을 내달 발표하겠다고 했다. 정부가 올해 하반기 발표한 부동산 공급대책의 핵심 '매입임대' 카드를 활용할 거것이라는 예측도 있다. 서울의 신축빌라 '무제한' 매입을 통해 전세가를 낮추면서 수도권 아파트 매매가격을 낮추는 것이 골자다. 또 분당의 경우 오리역 일대 역세권 복합개발을 통해 주거시설을 공급하는 방안이 거론되고 있으며 일산과 중동은 각각 3기 신도시인 고양창릉, 부천대장에 지어지는 아파트를 이주 대책으로 활용할 수도 있다는 전망이다. 1가구당 수억원 이상이 예상되는 추가 분담금도 문제다. 선도지구에 지정된 1기 신도시 단지들은 추가 공공 기여를 제안하는 한편 이주 대책에 쓰일 임대주택 비율을 최대한으로 써내는 등 공격적인 제안을 한 것으로 알려졌다. 문제는 이로 인해 재건축 추진 과정에서 비용 증가가 불가피해 수억 원의 추가분담금이 나온다는 것이다. 주민 간 갈등이 불거지고 사업 추진이 늦어질 수 있다. 여기에 더해 용적률에 따른 사업성 차이로 추가분담금 폭탄이 터질 가능성도 있다. 최근 2~3년새 아파트 공사비가 크게 올라 집 주인들이 비용해야 할 돈도 늘어났고 시공사 입장에서도 사업성 확보에 어려울 수 있다는 문제도 풀어야할 숙제다. 정부는 한국부동산원을 통해 추가분담금 산정 결과와 공사비 상승으로 인한 갈등 요소를 줄이겠다는 방침만 세웠을 뿐 구체적인 대안은 내놓지 못하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이정도 규모의 재건축 사례가 없기 때문에, 정비사업을 원활하게 진행하는 것은 현실적으로 만만찮은 사안"이라면서도 “이주와 착공이 한 번에 몰리면 큰 문제가 되겠지만, 현재 분위기상 그럴 것 같지 않기 때문에 할 수 있는 방안은 다 시도해보는 것이 맞다고 본다"고 말했다. 이어 "지금은 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 재건축 추진의 관건“이라며 "이 때문에 부촌 중심으로 사업 추진 속도가 두드러질 여지가 크고, 1기 신도시 내에서도 지역적 양극화로 연결될 수 있다“고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr