롯데건설이 아파트형 주택과 오피스텔로 구성된 '정동 롯데캐슬 136' 17일부터 견본주택을 열고 분양을 시작한다. 직주 근접성이 뛰어나 직장인, 신혼부부 수요가 높을 것으로 예상됐다. 에너지경제신문이 견본주택이 위치한 서울 용산구 한강대로 일원을 직접 방문한 결과, 현장에서는 투자 목적 중장년층이 눈에 띄었다. 정동 롯데캐슬 136은 서울 중구 순화동 일원에 위치해 시청·서울역·광화문과 가깝다. 금융기관이나 대기업 본사, 언론사, 공공기관 등 서울 도심에 위치한다는 점에서 직장인들의 실수요가 높을 것으로 예상된다. 뛰어난 교통 편리성도 장점이다. 인근에 지하철 1·2·4·5호선과 수도권 광역급행철도(GTX), 공항철도 등 6개의 주요 노선 이용이 가능하다. 2호선 시청역과 충정로역·5호선 서대문역·4호선 회현역·경의중앙선 등이 지나는 서울역이 주변에 있어 강남과 여의도, 용산 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다. 현장에서는 투자자들을 대상으로 한 마케팅이 눈에 띄었다. 아파트 전세시장이 위축되고 오피스텔 공급이 감소됨에 따라 2015년 이후 월세가격지수가 사상 최고치를 기록했음을 강조했다. 단지 주변으로 개발 호재가 있다는 점도 강조했다. 분양 관계자는 “인근에 300석 규모의 호암아트홀은 1100석 규모로 재개발 예정이고, 서소문 빌딩 재개발이 끝나면 삼성그룹 금융 타운이 조성된다"며 “서울역으로 향하는 길목에는 북부 역세권 개발사업부지가 조성돼 코엑스처럼 개발될 것"이라고 설명했다. 현장에서 투자 목적의 중장년층이 많은 이유중 하나는 이 단지가 비규제상품이기 때문이다. 아파트형 주택과 오피스텔로 구성돼 아파트와 달리 최초 분양자에 한해 실거주 의무가 적용되지 않는다. 만 19세 이상 국내 거주자일 경우 청약통장 여부와 거주 지역에 상관없이 청약이 가능하다. 재당첨 제한에서도 자유롭다는 점이 특징이다. 이 단지는 최대 20층, 1개 동이다. 아파트형 주택(59㎡) 102세대와 오피스텔(118㎡·119㎡) 34실로 구성된다. 이 중 임대를 제외한 아파트형 주택 62세대와 오피스텔 34실이 일반분양 대상이다. 아파트형 주택은 중·소형 평형 중심으로 실용성을 갖췄고, 오피스텔은 중형이라는 점에서 2인 가구 수요도 겨냥했다. 평형은 아파트형 주택은 3가지 타입이 있고 오피스텔은 2가지 타입이 있다. 아파트형 주택의 경우 A·B 타입은 공용욕실의 위치만 다를 뿐 거의 유사하다. C타입은 1.5룸 형태의 호텔구조다. 순환구조를 가지고 있어 동선이 연결된다는 특징이 있다. 견본주택에는 아파트형 주택 59㎡ B타입과 오피스텔 119㎡O타입 유닛이 마련됐다. 59㎡ B타입은 2.4m의 높은 층고를 가져 답답함이 없었다. 3베이 판상형 구조와 ㄷ자형 주방이 적용됐다. 침실 붙박이장이나 드레스룸이 넉넉히 설계됐다. 거실 창의 경우 한쪽이 고정돼있는 것이 보통이지만 양쪽 모두 개폐가 가능했다. 오피스텔 119㎡O타입에는 4베이 판상형 구조로 펜트리 3개와 드레스룸 등이 조성됐다. 오피스텔 역시 2.4m 층고를 가진다. 견본주택을 방문한 40대 여성은 “세탁실이 욕실과 이어져있는 동선이 마음에 든다"고 말했다. 욕실과 다용도실, 건식 세면대가 이어져있는 구조로 세탁실은 붙박이장처럼 안으로 들어가있다. 세탁기와 건조기 모두 들어가는 구조지만 프리스탠딩형 세탁기만 기본으로 제공되고 건조기는 해당되지 않는다. 아파트형 주택과 오피스텔 모두 냉장고·세탁기·시스템에어컨이 무상 옵션으로 제공된다. 추가적인 확장비 없이 모두 분양가에 포함된다. 분양가는 아파트형 주택 14억6100만~14억9900만원, 오피스텔 25억9895만~26억7120만원이다. 현장에서 만난 60대 남성은 “분양가가 높다고 생각했지만 입지나 확장이 돼서 나오는 점을 감안하면 이해되는 가격"이라고 말했다. 다만 1개 동으로 구성돼있고 세대수가 136가구로 적어 커뮤니티 규모가 작다. 그럼에도 피트니스, 실내골프 시설을 조성될 예정이다. 오피스텔 청약 접수일은 22일이며 아파트형 주택 청약 접수일은 27일이다. 당첨자 발표일은 30일이다. 정당계약은 오피스텔은 다음 달 1일, 아파트형 주택은 11일부터 13일까지 3일간 진행된다. 입주는 2027년 4월 예정이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 대통령의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공) 손질 발언을 계기로 부동산 세제를 둘러싼 sh논쟁이 확산되고 있다. 보유 기간만으로 과도한 세제 혜택을 주는 구조에 대한 문제 제기가 나오면서, 장특공 축소 가능성이 시장의 핵심 변수로 부상하는 모습이다. 22일 부동산업계 등에 따르면 장특공 폐지 논란의 출발점은 이재명 대통령의 최근 공개 발언이다. 이 대통령은 장기보유특별공제가 보유기간만으로도 높은 공제율을 인정하는 구조에 대해 문제를 제기하며, “실제 거주 여부와 관계없이 장기간 보유했다는 이유만으로 세 부담을 크게 줄여주는 것은 조세 형평에 맞지 않는다"고 밝혔다. 특히 실거주 요건 없이 보유만 한 1세대 1주택자를 중심으로 제도 손질 필요성을 언급하면서, 장특공 적용 기준을 '보유'에서 '거주' 중심으로 전환해야 한다는 입장을 내비쳤다. 아울러 제도 개편 방식과 관련해 일정 기간 유예를 둔 단계적 축소 구상도 함께 제시했다. 우선 약 6개월의 유예기간을 거친 뒤 보유기간에 따른 공제율을 현행 대비 절반 수준으로 낮추고, 이후에는 해당 공제 자체를 폐지하는 방안까지 검토할 수 있다는 취지다. 이 같은 발언이 알려지자, 단순한 문제 제기를 넘어 구체적 개편 시나리오가 제시된 것으로 받아들여지면서 시장에서는 세 부담 증가 가능성을 즉각 반영하는 움직임이 나타났다. 대통령 발언은 형식적으로는 '비거주 1주택자'에 한정돼 있지만, 장특공 구조 자체가 보유기간과 거주기간을 합산해 공제율을 산정하는 방식이어서 실제 영향은 그 범위를 넘어설 수 있다는 지적이 나온다. 현행 제도는 보유기간 최대 40%, 거주기간 최대 40%를 각각 인정해 합산 최대 80%까지 공제하는 구조다. 이 때문에 보유기간에 대한 공제 비중이 축소되거나 제외될 경우, 실거주 기간이 충분하더라도 전체 공제율이 크게 낮아지는 문제가 발생한다. 예컨대 10년 이상 보유·거주한 1주택자의 경우 현재는 최대 공제율 80%가 적용되지만, 보유 공제가 축소될 경우 거주기간에 해당하는 40%만 인정되거나, 실제 거주기간이 짧다면 20% 내외 수준으로 공제율이 떨어질 수 있다. 결과적으로 동일한 보유·거주 조건에서도 과세표준이 크게 늘어나면서 양도세 부담이 수배 수준으로 증가하는 구조가 된다. 시장에서는 이러한 구조적 특성 때문에 정책 대상이 비거주자에 한정되더라도, 제도 개편이 현실화될 경우 장기 실거주 1주택자까지 세 부담 증가가 확산되는 '연쇄 효과'가 불가피하다는 분석이 나온다. 정치권 반응은 엇갈렸다. 더불어민주당은 “세제 개편을 검토한 바 없다"며 확대 해석을 경계한 반면, 국민의힘은 “실거주 1주택자까지 겨냥한 세금 인상"이라며 공세를 강화했다. 고가 주택 보유층과 직결된 사안인 만큼 정치적 부담이 반영된 대응이라는 해석이 나온다. 장기보유특별공제는 주택을 일정 기간 보유하거나 거주한 뒤 매도할 때 발생한 양도차익의 일부를 공제해주는 제도다. 현행 소득세법상 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·거주하면 공제율은 최대 80%까지 올라간다. 다만 양도세 비과세 기준이 12억원으로 설정돼 있어, 실제로는 고가 주택 보유자에게 혜택이 집중되는 구조라는 평가가 많다. 이 제도는 2008년 도입 당시 15년 이상 보유 시 최대 45% 공제에 그쳤지만, 이후 여러 차례 개편을 거치며 공제율이 확대돼 왔다. 그 결과 양도차익이 클수록 절세 효과가 커지는 구조가 형성됐고, 고가 주택 보유자에게 유리한 '역진적 혜택'이라는 비판과 함께 이른바 '똘똘한 한 채' 선호를 자극한다는 지적도 이어졌다. 실제 장특공이 고가 주택에 유리하게 작동한다는 분석도 나온다. 경제정의실천시민연합(경실련)의 시뮬레이션에 따르면, 서울 강남권 아파트를 10년 보유 후 매도할 경우 1세대 1주택 비과세(12억원)와 장특공 최대 80%를 적용하면 실효세율이 한 자릿수 수준까지 낮아질 수 있는 것으로 나타났다. 양도차익 규모가 클수록 세후 수익이 크게 유지되는 구조다. 시장에서는 정책 불확실성을 가장 큰 변수로 보고 있다. 세제 변화 방향이 명확하지 않은 상황에서 매도 시점을 판단하기 어려워 거래 위축으로 이어질 수 있다는 분석이다. 장특공 축소 시 세 부담이 얼마나 커지는지는 구체적인 수치에서도 확인된다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면, 동일한 보유·거주 조건에서도 공제 구조가 바뀌는 순간 과세표준이 크게 늘어나며 세금이 급증하는 구조다. 예를 들어 10년 전 10억원에 취득한 주택을 2년 거주 후 40억원에 매도하는 경우를 가정하면, 현행 제도에서는 보유기간과 거주기간을 합산해 공제율 48%가 적용된다. 이 경우 과세 대상 양도차익이 절반 가까이 줄어들면서 양도세는 약 4억6000만원 수준으로 계산된다. 반면 보유기간 공제를 제외하고 거주기간만 반영할 경우 공제율은 16%로 급감한다. 과세표준이 크게 늘어나면서 양도세는 약 7억9000만원 수준까지 증가한다. 동일한 거래임에도 세 부담이 3억원 이상 늘어나며, 증가율로 보면 약 70% 가까이 확대되는 셈이다. 차익 규모가 더 큰 고가 주택일수록 증가 폭은 더 커진다. 장특공은 공제율이 높을수록 과세표준을 직접 줄이는 구조이기 때문에, 공제율이 낮아지면 그만큼 과세 대상 금액이 직선적으로 늘어난다. 이로 인해 수십억 원대 양도차익이 발생하는 경우에는 세 부담 증가가 수억 원 단위로 확대되는 구조다. 단순한 사례에서도 유사한 흐름이 나타난다. 10억원에 취득해 20억원에 매도한 1세대 1주택자가 10년 보유·거주한 경우, 현행 제도에서는 비과세 구간과 장특공을 적용하면 세 부담이 약 1400만원 수준에 그친다. 그러나 공제율이 절반 수준으로 축소될 경우 세금은 약 7700만원으로 증가한다. 공제율 변화만으로 세 부담이 5배 이상 뛰는 셈이다. 이처럼 장특공은 '공제율 몇 % 조정' 수준의 변화로 보이지만, 실제로는 과세표준 자체를 크게 바꾸는 구조이기 때문에 세 부담에 미치는 영향은 비선형적으로 확대된다. 시장에서는 이러한 특성 때문에 제도 개편이 현실화될 경우 고가 주택뿐 아니라 중간 가격대 1주택자까지 체감 세 부담이 크게 늘어날 가능성이 높다는 분석이 나온다. 자산 규모가 커질수록 세 부담 증가 폭은 더욱 확대되는 구조다. 이에 따라 고가 주택 보유자일수록 정책 변화에 민감하게 반응할 가능성이 크다는 분석이 나온다. 부동산 시장 구조에도 변화 가능성이 제기된다. 한 부동산 전문가는 “장특공 축소는 단순한 세제 조정이 아니라 상급지로 이동하려는 수요 자체를 억제하는 효과를 낼 수 있다"며 “세 부담 증가로 기존 주택 매각 자금이 줄어들면 주거 상향 이동이 어려워질 수 있다"고 분석했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “서울 아파트 평균가격이 15억원을 넘고 중위가격이 12억원 수준인 점을 고려하면 장특공 조정 대상에 포함되는 1주택자가 상당수에 이를 수 있다"며 “고가주택 중심으로 이사 수요가 감소하면서 거래 위축으로 이어질 가능성이 있다"고 말했다. 반면 장특공 개편 필요성을 강조하는 목소리도 나온다. 정택수 경실련 부동산국책사업팀 부장은 “부동산 시세차익에 대한 과세는 강화될 필요가 있다"며 “고가 주택 보유자에게 집중된 세제 혜택이 조세 형평성을 훼손하고 있다"고 지적했다. 이어 “1세대 1주택 비과세 기준이 이미 12억원까지 설정돼 있는 상황에서 추가 공제까지 적용되는 것은 과도하다"며 “제도 전반에 대한 재검토가 필요하다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 주요 재건축 현장에서 상가를 둘러싼 갈등이 다시 부상하고 있다. 과거에는 상가 소유자의 아파트 분양 자격을 둘러싼 법적 해석이 핵심 쟁점이었다면, 최근에는 사업 구조 변화에 따른 '이익 배분'과 의사결정의 투명성이 갈등의 중심으로 이동하는 양상이다. 잠실 장미아파트와 압구정 재건축 사례는 이러한 흐름 변화를 단적으로 보여주는 대표 사례로 꼽힌다. 21일 에너지경제신문 취재를 종합하면 장미아파트 재건축 사업은 2020년 조합 설립 당시 상가와 아파트의 재산과 이익을 각각 분리 정산하는 '독립정산제'를 전제로 출발했다. 당시에는 준주거지역 종상향을 통해 상가 이전과 주상복합 개발을 병행하는 방안이 유력하게 검토됐지만, 서울시 신속통합기획 적용 이후 사업 방향이 크게 틀어졌다. 상가 부지가 공동주택용지로 반영되면서 기존 '상가 이전' 중심 구조에서 '아파트 편입' 중심 구조로 재편됐고, 토지 이용 방식 변화와 함께 사업성 구조 역시 근본적으로 달라졌다는 평가다. 상가 측에 따르면 장미아파트 A·B종합상가 부지는 약 6700평 규모로, 상당 부분이 공동주택용지로 활용되는 구조다. 이로 인해 가구 수 증가 등 사업성이 확대됐으며 400가구 이상 추가 공급이 가능한 여지가 생겼다는 주장이다. 사업 규모 역시 10조 원대 수준까지 확대될 수 있다는 입장이다. 김의천 장미아파트 상가 재건축협의회장은 “상가 부지가 단순 부속 시설이 아니라 사업성 확대의 핵심 토지로 기능하게 됐다"며 “그에 상응하는 권리 배분이 이뤄져야 한다"고 주장했다. 이번 갈등은 상가 측이 상가 존치가 아니라 주거전환 확대를 요구하고 있다는 점에서도 기존 사례와 결이 다르다. 공실 리스크와 수익성 저하를 고려할 때 상업시설 비중을 줄이고 주거 비중을 높이는 것이 사업 전체 수익성을 높이는 방향이라는 판단이다. 실제 상가 측은 주거전환 비율을 85% 수준까지 확대해야 한다는 입장이지만, 최근 정비계획에는 약 76% 수준만 반영된 것으로 전해졌다. 상가 측은 “비율 자체보다 산정 근거와 협의 과정이 공개되지 않았다는 점이 더 큰 문제"라며 “정비계획 원안도 확인하지 못한 채 결과만 통보받았다"고 반발하고 있다. 갈등의 배경에는 협의 구조에 대한 불신이 깊게 자리하고 있다. 상가 협의회에 따르면 지난 3년간 조합, 특히 2기 집행부는 상가 측과의 공식 협의 테이블을 단 한 차례도 마련하지 않았으며, 면담 요청에도 응하지 않는 등 사실상 접촉이 차단된 상태였다는 주장이다. 이런 상황에서 조합은 상가 측 동의율이 9.1%에 불과함에도 아파트 조합원을 포함한 전체 동의율 71.5%를 근거로 정비계획안 입안을 추진한 것으로 전해졌다. 상가 측은 이를 “절차 요건만 충족한 채 실질 협의를 배제한 일방 추진"이라고 규정하고 있다. 행정당국도 중재에 나섰다. 송파구청은 공문을 통해 조합과 상가 간 충분한 협의를 거칠 것을 수차례 권고했지만, 상가 측은 조합이 협상단 구성 이전에 계획안을 상정하는 등 협의보다 사업 속도를 우선시했다고 주장한다. 상가 측은 “정비계획 원안 공개 없이 결과만 통보하는 방식은 협상이 아니라 일방 통보에 가깝다"고 지적했다. 법적 리스크 역시 갈등을 증폭시키는 핵심 변수다. 현행 도시정비법 시행령은 상가 소유자에게 원칙적으로 상가를 공급하도록 규정하고 있으며, 아파트 분양은 제한된 예외 요건을 충족할 때만 가능하다. 특히 상가를 분양받고 남은 권리가액이 '아파트 최소 분양단위 추산액'을 넘어야 하는데, 장미아파트는 최소 평형 기준이 기존보다 상향되면서 기준 금액이 높아졌다. 이에 따라 권리가액이 낮은 소액 지분 상가 조합원은 요건 충족이 어려워질 가능성이 커졌고, 일부는 현금청산 대상에 포함될 수 있다는 우려도 나온다. 관련해 조합 측은 본지에 입장 표명을 하지 않겠다는 뜻을 밝혔다. 이 같은 갈등은 특정 단지에 국한된 문제가 아니라는 지적도 나온다. 압구정3구역 역시 상가를 둘러싼 구조적 제약을 안고 있는 대표 사례다. 단지 중앙에 위치한 상가 특성상 정비구역에서 제외하거나 분리 개발이 어렵고, 지분 쪼개기(재건축 아파트 입주권을 확보하기 위해 조합설립인가 이전에 상가의 전유부분이나 지분을 여러 개의 소규모 지분으로 쪼개는 행위) 영향으로 일부 상가 수가 기존 160여 개에서 200여 개 이상으로 증가한 것으로 전해지면서 이해관계가 더욱 복잡해졌다. 조합 입장에서는 조율해야 할 권리자가 늘어난 반면, 상가 측 내부에서도 권리 배분 요구가 다양해지는 구조다. 한 현장 관계자는 “압구정 3구역의 경우 과거부터 상가 지분 쪼개기 문제가 누적돼 있어 재건축 추진 과정에서 핵심 변수로 작용할 가능성이 크다"며 “건축행위 제한 이전에 신축이 이뤄지면 상가 지분이 더 세분화되면서, 향후 아파트 철거 시점까지도 권리 관계가 복잡하게 얽힐 수 있다"고 했다 이어 “상가 한 곳에 2~3명 이상이 공동지분 형태로 얽혀 있는 경우가 많아, 추후 상가 존치나 분할 여부를 둘러싼 합의가 쉽지 않은 구조"라며 “토지가 아닌 상가 분양을 목적으로 한 투자 성격이 강한 만큼 이해관계 충돌이 불가피하다"고 설명했다. 그는 “필지 단위가 쪼개져 있거나 상가 소유주 수가 많은 구역은 1대1 재건축도 쉽지 않아, 일정 기간 사업 지연 가능성도 배제하기 어렵다"도고 했다. 현행법상 상가 조합원에게는 원칙적으로 상가를 분양해야 하지만, 사업 속도를 고려해 일부 상가에 아파트 분양을 허용하는 사례도 나타나고 있다. 다만 이는 명확한 법적 권리가 아니라 사업장별 합의에 기반한 예외적 운영에 가까워 분쟁 가능성을 내포하고 있다. 조합 측은 “정비계획 확정 이후 세대수 등을 기준으로 상가 조합원과 협의를 진행해왔으며 현재 설명회도 잡혀 있다"라며 “일부 문제 제기는 과장된 측면도 있으며 사업 과정에서 자연스럽게 해소될 사안"이라고 밝혔다. 두 사례는 모두 상가 처리 문제에서 출발했지만 갈등의 성격은 다르다. 압구정이 '아파트 분양 가능 여부'라는 법적 해석 문제에 가깝다면, 장미아파트는 '확대된 사업성을 어떻게 배분할 것인가'라는 경제적·협상적 문제에 가깝다. 전자는 판례에 따라 결론이 달라지는 사안이고, 후자는 협의 구조와 정보 공개 수준에 따라 갈등 강도가 좌우되는 사안이다. 실제로 법적 환경도 불확실성을 키우고 있다. 도시정비법 시행령을 둘러싸고 '상가를 포기하는 경우'를 어떻게 해석할지를 두고 판례가 엇갈리고 있기 때문이다. 과거에는 정관 변경만으로 아파트 분양이 가능하다는 해석이 있었지만, 최근에는 조합원 전원 동의를 요구하는 방향으로 판단이 강화되는 흐름이다. 익명을 요구한 한 법조인은 “과거에는 상가 분양 포기를 정관 변경으로 처리해 왔지만, 최근 판례는 이를 시행령상 예외 요건 완화로 보며 전원 동의를 요구하는 방향으로 해석하고 있다"며 “전원 동의는 현실적으로 충족이 어려워 상가 조합원의 분양 통로가 크게 좁아진 상황"이라고 설명했다. 이어 “반포주공 2단지와 방배6구역·신반포2차 판례가 병존하면서 사업 설계 자체가 불안정해졌고, 조합은 소송 리스크를 고려해 보수적으로 접근할 수밖에 없다"며 “장미아파트처럼 상가 비중이 큰 단지는 사업성 배분 문제와 법적 리스크가 동시에 충돌해 갈등이 장기화될 가능성이 높다"고 덧붙였다. 정비업계에서는 이러한 변화를 구조적 문제로 보고 있다. 과거에는 법적 기준이 명확하면 갈등을 일정 부분 통제할 수 있었지만, 최근에는 사업 구조 자체가 유동적으로 변하면서 이해관계 조정이 더욱 어려워졌다는 것이다. 특히 신속통합기획 등 속도 중심 정책이 확대되는 상황에서 절차적 합의가 뒷받침되지 않을 경우, 유사한 갈등이 서울 전역으로 확산될 수 있다는 우려가 나온다. 청담 삼익 재건축(청담 르엘) 사례는 상가 갈등이 재건축 사업 전반에 어떤 파장을 미치는지를 보여주는 대표적 선례다. 이 사업은 2003년 조합 설립 당시부터 상가를 포함하지 않는 방식으로 출발했다. 상가 소유주들의 동의 확보가 쉽지 않자, 조합은 아파트 소유자들만으로 조합을 구성하고 상가 부지는 별도로 분리하는 이른바 '분할 건축(토지 분할)' 구조를 전제로 사업을 추진했다. 사업 속도를 높이기 위한 선택이었지만, 이는 곧바로 법적 분쟁으로 이어졌다. 상가 소유주들은 자신들을 배제한 조합 설립이 위법하다며 조합설립인가 무효 소송을 제기했고, 실제로 2017년 1심 법원은 상가 측의 손을 들어주며 조합 설립이 무효라고 판단했다. 이 판결로 사업은 사실상 중단 위기에 놓였고, 재건축 추진 자체가 좌초될 가능성까지 거론됐다. 이후 2018년 항소심에서 재판부는 “일부 절차상 하자가 있더라도 조합 설립이 무효로 볼 정도의 중대한 위법은 아니다"라고 판단을 뒤집었고, 2019년 대법원이 상고를 기각하면서 조합의 적법성이 최종 확정됐다. 법적 승소가 곧바로 사업 정상화를 의미하지는 않았다. 1심부터 대법원 확정까지 이어진 장기간 소송 과정에서 사업은 수년간 지연됐고, 그 사이 금융비용 증가와 시장 환경 변화 등 추가적인 부담이 누적됐다. 조합은 법적으로는 '상가를 배제한 재건축'이 가능하다는 판단을 받았지만, 실제 사업을 진행하기 위해서는 여전히 상가와의 이해관계를 정리해야 하는 상황에 직면했다. 결국 조합은 2018년을 전후해 상가 측과 토지 분할 및 권리 관계에 대한 합의를 도출하며 갈등을 봉합하는 방향으로 선회했다. 이 같은 사정에 대해 정비업계 관계자는 “이는 상가를 물리적으로 분리하는 방식이 법적으로 가능하더라도, 실무적으로는 상가와의 협의 없이 사업을 완결하기 어렵다는 점을 보여준다"며 “동시에 강제적 배제 전략이 장기 소송과 사업 지연이라는 비용으로 돌아올 수 있다는 점에서, 청담 삼익 사례는 이후 재건축 사업에서 상가 갈등을 어떻게 다뤄야 하는지에 대한 중요한 기준점으로 평가된다"고 전했다. 이어 “상가를 배제하거나 포함하는 방식 모두 협의 없이 추진될 경우 사업 리스크로 귀결된다는 점을 보여준다"고 강조했다. 상가 갈등이 더 이상 부수적 변수가 아닌 재건축의 핵심 변수로 부상하고 있다는 점에서, 장미와 압구정 사례는 향후 도시정비사업 전반의 방향성을 가늠하는 시험대가 되고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

이재명 정부가 연초 '부동산과의 전쟁'을 선포한 이후 9·7 공급대책(135만 가구)과 1·29 공급대책(6만 가구)를 잇달아 내놓으며 오는 2030년까지 총 141만 가구 이상의 주택공급(착공) 방안이 마련됐다. 다만 수요자들은 정부의 주택 공급을 체감하기 어렵다. 주택을 짓고 공급하는 데 시차가 존재하는 것은 당연하다. 그럼에도 수요자에게 '착공' 소식이 구체적인 공고의 형태로 확인되려면 얼마나 시간이 더 소요되는지, 어디서 공고를 확인하면 되는지가 국민들에게 잘 알려지지 않고 있다. 여기에 9·7 공급대책과 1·29 공급대책을 통해 주택을 공급하는 주체도, 그 방식도 다양하다. 정책이 촘촘하게 짜여질수록 더 구체적인 정책수요자들을 보호할 수 있지만 동시에 정보의 장벽도 높아진다. 17일 에너지경제신문 취재에 따르면 국토교통부는 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시개발공사(SH)·경기토지주택공사(GH)·인천도시공사(iH)와 함께 연내 6.2만 가구 규모의 주택 착공을 추진 중이다. 그럼에도 수요자 입장에선 '착공'소식 이후 구체적으로 임대·분양 공고가 뜨기까지 얼마나 시간이 소요되는지 알기 어렵다. 인천에 거주하는 30대 직장인 A씨는 “공급 소식은 들었지만 지으려면 시간이 한참 걸릴 것 같아서 큰 기대는 안하고 있다"고 말했다. 정부의 주택 공급 발표가 수요자들에게 유의미하게 체감되기까지는 간극이 존재한다. 주택 공급 정책은 다음과 같이 진행된다. 우선 주택 공급을 위한 후보지 발표가 있고 나면 지구를 지정해 사업지 경계를 확정한다. 토지이용계획을 세워 부지를 조성할 설계도를 그리고, 환경영향평가를 거친다. 토지이용계획을 세울 때 임대단지·분양단지의 비중을 정한다. 도로 정비도 이때 밑그림이 그려진다. 토지이용계획이 승인되고 나면 부지를 조성한다. 토지보상도 이 단계에서 이뤄진다. 이러한 계획에 따라 블록 별로 공사가 시작된 것을 '착공'으로 발표하는 것이다. 국토부 관계자에 따르면 착공 이후 분양 단지는 6개월 이내에 분양 공고가, 임대 단지는 1년 후부터 입주자 모집 공고가 나온다. 올해 상반기 착공에 들어간 단지를 기준으로 하면 분양 물량은 이르면 연내, 임대 물량은 내년 하반기부터 공고가 순차적으로 올라오기 시작한다는 의미다. 공공주택지구의 공공주택 건설 비율은 공공주택 특별법 시행령에 따라 정해진다. 공공임대주택은 전체 주택 호수의 35% 이상, 공공분양주택은 전체 주택 호수의 30% 이상이다. 그럼에도 그 중 어떤 단지를 언제 착공할지는 상황에 따라 달라지므로 임대·분양 물량을 예측하기는 현실적으로 어렵다. 이번 정부의 공급대책이 대대적으로 진행되는 만큼 LH·SH·GH·iH가 모두 공급주체로 참여한다. 공급 주체는 지역별로 나뉜다. LH는 국토교통부의 지휘를 받아 전국 단위 공공주택을 담당하고, SH·GH·iH는 지방자치단체의 지휘를 받아 각각 서울·경기·인천 물량을 맡는다. 같은 수도권 도심 공급이라도 어느 지역이냐에 따라 담당 기관이 달라진다. 공급 방식도 크게 세 갈래로 나뉜다. 신규 택지를 개발해 대규모 공공물량을 공급하는 방식·유휴부지를 전환해 도심 내 소규모로 공급하는 방식·민간 정비사업(재건축·재개발) 방식이다. 신규 택지 개발을 통한 대규모 공공 공급은 3기 신도시와 수도권 공영개발 택지를 중심으로 이뤄진다. 이번 착공 물량에 인천계양(2811가구)·남양주왕숙1·2(9136가구)·고양창릉(3706가구) 등 3기 신도시에서 총 1.82만 가구가 포함됐다. 유휴부지를 전환해 도심 내 소규모로 공급하는 방식은 도심 내 방치된 국·공유지나 노후화된 공공청사를 복합 개발하는 것이다. 민간 정비사업의 경우 재개발·재건축을 말하고, 민간이 지은 신축주택을 공공이 매입해 공급하는 '신축매입임대' 방식도 포함된다. 전방위적인 공급 드라이브가 걸리는 상황에서 여러 공급주체와 제도들이 중첩된다. 이는 다양한 정책수요자들을 촘촘하게 보장한다는 의미로 해석될 수 있다. 동시에 복잡한 제도 자체가 장벽이 될 수도 있다. 임대제도만 해도 △영구임대 △국민임대 △50년임대 △매입임대 △10년임대 △6년임대 △5년임대 △장기전세 △전세임대 △행복주택 △공공지원민간임대주택 △통합공공임대 등이 있다. 특히 공공임대 제도들은 주거취약계층을 위한 것이다. 통합공공임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 사회취약계층의 주거안정을 지원한다. 매입임대주택은 저소득층 주거 안정을 위해 정부의 재정보조를 받아 기존주택을 매입하여 저렴하게 공급한다. 전세임대주택은 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 거주할 수 있도록 기존주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 임대주택이다. 장기전세주택은 20년 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택이다. 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 임대할 목적으로 건설하는 것이 특징이다. 무주택세대구성원으로서 일정 소득 및 자산 기준을 충족해야 입주자격을 갖는다. 5·10·50년 공공임대주택은 임대의무기간 동안 임대 후 분양전환하는 주택을 말한다. 행복주택과 공공임대(10년), 국민임대, 영구임대는 유사해보이나 공급 목적에 따라 공급 대상에서 각각 차이가 있다. 전문가들은 주거취약계층을 위한 제도들이 촘촘하게 구비돼있지만 정책 대상자들이 복잡한 제도들을 공부하기란 쉽지 않다고 말한다. 부동산 업계 관계자는 “임대제도 중 매입임대는 가난한 사람들을 위한 제도"라며 “현실적으로 그 사람들이 복잡한 제도를 공부할 시간이 어디있겠냐"고 지적했다. 다양한 상황에 놓인 주택 수요자들에게 핀셋으로 지원을 해주기란 현실적으로 어렵다. 정부도 산발적으로 흩어져있는 정보들을 통합하고 정책 정보들을 쉽게 제공하려는 시도들을 해왔다. 대표적인 예가 국토교통부의 '마이홈'이다. 마이홈 홈페이지에 들어가면 LH, SH 등 다양한 공급주체들에서 올라온 공공임대·공공분양 공고들을 한눈에 보여준다. 자가진단을 통해 자신에게 가장 필요한 주택 유형이 무엇인지도 파악할 수 있게 했다. 문제는 이처럼 주택공급 정보를 통합해서 보여주는 마이홈 사이트가 LH의 주택공급 홈페이지인 '청약홈' 사이트에 비해 방문자 수가 저조하다는 것이다. 트래픽 분석 사이트인 'Similarweb'을 통해 최근 3개월 간 방문자 수 누적 그래프를 살펴보면 LH(주황색)가 817만8000건으로 가장 높고, SH(하늘색)가 424만9000건으로 뒤를 이었다. 마이홈(보라색)은 204만3000건으로 3위를 기록했다. GH와 iH는 각각 57만6754건, 16만2203건으로 뒤를 이었다. LH의 월간 방문건수는 272만6000건이고, 이어 SH의 월간 방문건수는 141만6000건이다. 마이홈의 월간 방문건수는 68만1046건이다. 월별 고유 방문자 수 역시 LH, SH, 마이홈 순으로 112만5000건, 50만8573건, 43만5099건이다. 정부의 주택공급 정책 사령탑인 국토부의 정보창구가 국민들에게 가장 인지도가 낮은 셈이다. 물론 LH가 워낙 오래전부터 공공주택 공급의 주체를 맡아왔던 상황에서 LH 청약홈의 대국민 인지도가 압도적으로 높은 배경은 존재한다. 그럼에도 이재명 정부가 대대적인 주택공급 정책의 드라이브를 건 상황에서 주택공급 서비스 내용을 주무부처인 국토부로 일원화하고, 국민들에게 좀 더 통일된 주택공급 정보를 국토부가 제공할 필요성이 점차 높아지고 있는 상황이다. 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수는 “자신에게 맞는 제도는 알아서 찾는 수밖엔 없다"면서 “임대나 분양을 언제 얼만큼 모집한다는 공고가 홈페이지에 통합돼 올라오지만 홍보가 미흡한 상황"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 안으로 들어서면, 시간의 결이 조금 다르게 느껴진다. 에너지경제신문이 직접 찾은 단지 사이로 널찍하게 벌어진 동간 거리, 세월을 머금은 나무들, 중앙광장을 축으로 펼쳐진 묵직한 단지의 골격은 1988년 서울올림픽의 기억을 고스란히 품고 있다. 오래된 대단지만이 줄 수 있는 여유와 질서가 여전히 살아 있다. 그런데 그 풍경 한편에는 또 다른 공기가 감돈다. 재건축 안내문이 붙고, 현수막이 걸리고, 중개업소 앞에는 매물을 보러 온 듯한 사람들의 발걸음이 이어진다. 1988년의 유산 위로 2026년의 기대가 겹쳐지는 순간이다. 올림픽훼밀리타운이 본격적으로 변신의 출발선에 섰다. 서울시는 최근 도시계획위원회 심의를 통해 이 단지의 정비계획을 수정가결했다. 이에 따라 기존 4494가구 규모의 노후 단지는 용적률 300% 이하, 최고 26층, 총 6787가구 규모의 대단지로 재편될 전망이다. 아시아선수촌, 올림픽선수촌과 함께 이른바 송파구 '올림픽 3형제'로 불리는 재건축 단지들 가운데서도 사업 속도는 가장 앞선다는 평가가 나온다. 추진위원회 승인 이후 불과 4개월 만에 정비계획 확정 단계까지 나아가면서, 강남권 주택 공급의 핵심 축으로 존재감을 키우고 있다. 이 변화는 시장에도 곧바로 반영되고 있다. 현장 중개업소들은 “분위기가 달라졌다"고 입을 모은다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 9일 전용 158㎡는 저층임에도 32억원에 거래됐다. 주력 평형인 전용 136㎡도 지난 2월 30억9000만원에 거래되며 30억원 선에 안착을 시도하는 흐름을 보였다. 평형별로 보면 전용 84㎡는 올해 1월 27억8000만원에 거래된 뒤 현재 28억~30억원 수준의 호가가 형성돼 있고, 117㎡는 32억~34억원대, 136㎡는 31억8000만~33억5000만원대, 158㎡는 34억~36억원 수준의 매물이 시장에 나와 있다. 다만 현장의 온도는 숫자만큼 뜨겁지는 않다. 기대가 없는 것은 아니지만, 과열과도 다르다. 단지 인근 공인중개사는 “재건축 이슈는 이미 가격에 상당 부분 반영돼 있다"며 “요즘은 확 오르거나 확 빠지는 시장이 아니라 매수자와 매도자가 서로 눈치를 보면서 거래가 '야금야금' 되는 분위기"라고 말했다. 다른 중개업소 관계자도 “강남권 전체가 조정 국면을 겪으면서 가격이 예전보다 다소 눌린 건 맞지만, 재건축 기대가 버팀목 역할을 하고 있다"며 “예전처럼 정비계획 통과만으로 가격이 급등하는 시대는 아니다"라고 했다. 그럼에도 이 단지를 둘러싼 기대는 분명하다. 현장에서는 “장기적으로 40억원 이상도 가능하지 않겠느냐"는 이야기가 심심찮게 돈다. 인근 대단지인 헬리오시티와 비교하며 재건축 완료 이후 더 높은 가격대를 형성할 수 있다는 전망도 나온다. 다만 중개업소들의 말은 대체로 비슷하다. “오를 수는 있지만 한 번에 뛰는 시장은 아니다. 조합 설립, 사업시행인가, 이주 같은 단계가 쌓이면서 천천히 반영될 가능성이 높다"는 것이다. 기대는 있지만, 그 기대를 소비하는 방식은 예전보다 훨씬 신중해졌다. 올림픽훼밀리타운의 강점으로 가장 먼저 꼽히는 것은 역시 입지다. 가락시장역 3·8호선을 바로 이용할 수 있는 더블역세권이고, 문정역과 수서역 생활권도 가깝다. 문정법조단지와 가락시장, 수서역 복합환승 체계까지 닿아 있는 데다 향후 위례신사선, 탄천동로 지하화 같은 교통 호재도 거론된다. 중개업소 관계자는 “가락시장역을 바로 쓰고 문정역도 생활권에 들어오니 사실상 복수 역세권"이라며 “수서역 SRT와 GTX-A 접근성까지 고려하면 서울 동남권에서 교통 경쟁력은 상당히 강한 편"이라고 설명했다. 예전 올림픽 유산의 상징성이 이제는 법조단지, 광역교통, 대형 유통 인프라와 결합해 전혀 다른 가치로 읽히고 있다는 얘기다. 상품성에 대한 평가도 나쁘지 않다. 이 단지는 소형보다 중대형 비중이 높은 구조다. 시장에서는 이를 사업성과 고급 주거 수요 측면에서 강점으로 보는 시각이 많다. 중대형 위주 단지는 재건축 이후 평면 구성이나 일반분양 전략에서 유연성을 확보하기 좋고, 조합원 권리가액 측면에서도 상대적으로 안정적인 편이라는 분석이 뒤따른다. 중개업소 관계자는 “강남권 재건축 단지 가운데 입지에 비해 현재 가격이 아주 과하다고 보긴 어렵다"며 “그래서 실수요자나 장기 투자 관점에서 '가성비가 괜찮은 재건축'으로 보는 경우도 있다"고 전했다. 사업 주체인 추진위원회는 속도와 안정성을 함께 강조하고 있다. 추진위에 따르면 동의서 징구 개시 4일 만에 50%, 18일 만에 70%를 넘기며 대단지 재건축으로는 이례적으로 빠른 흐름을 보였다. 현재 동의율은 70% 중반대까지 올라온 것으로 전해진다. 추진위 측은 “초고층 경쟁보다는 법적 범위 안에서 사업 안정성과 수익성을 균형 있게 확보하는 데 초점을 두고 있다"며 “단기적인 외형보다 입주 이후 20~30년을 내다보는 장기적 관점으로 접근하고 있다"고 설명했다. 또 공공지원 방식을 통해 초기 비용 부담을 낮춘 점도 사업 리스크를 줄인 요소로 보고 있다. 추진위는 정비구역 지정 고시 이후 주민총회를 거쳐 연내 조합 설립을 목표로 일정을 관리하고 있다는 입장이다. 하지만 현장에서 들리는 목소리가 모두 낙관적인 것만은 아니다. 오히려 단지 안쪽으로 들어갈수록, 재건축이라는 거대한 프로젝트 앞에서 각자의 셈법과 불안이 더 또렷해진다. 돈 문제는 더 민감하다. 재건축은 결국 개인의 자금 부담이 들어가는 사업인 만큼, 공사비 상승이나 일정 지연이 길어질수록 부담은 커질 수밖에 없다. 특히 중형 평형 보유자들의 불안이 상대적으로 더 크다는 분석이 나온다. 전용 84㎡ 소유자가 재건축 뒤 같은 면적으로 이동하더라도 수억원대 추가분담금이 발생할 수 있고, 더 넓은 평형을 택하면 부담은 더 커질 수 있다는 관측이다. 반대로 기존 중대형 보유자는 권리가액이 높아 동일하거나 더 작은 평형을 선택할 경우 부담이 상대적으로 적거나 일부 환급 가능성까지 거론된다. 이 때문에 단지 안에서는 재건축이라는 공통 목표 아래서도 평형별, 자산 여력별로 이해관계가 엇갈릴 수 있다는 전망이 나온다. 조합원은 “가락시장 현대화나 문정법조단지, 위례신사선 같은 호재를 감안하면 올림픽훼밀리타운의 입지는 사실상 최고 수준이라는 평가가 많다"며 “시장에서는 재건축 이후 60억원 이상도 가능하다는 전망이 나오지만, 정작 그 가치를 지금의 원주민들이 끝까지 누릴 수 있을지는 장담하기 어렵다"고 말했다. 이어 “특히 84㎡ 같은 중소형 보유자 중에는 수억원대 분담금을 감당하기 버거운 가구들도 적지 않다"며 “결국 자금 여력이 부족한 주민이 현금 여력이 있는 사람에게 집을 넘기고 떠나는 식의 상황이 현실화할 수 있다는 불안이 크다"고 토로했다. 정비업계 관계자는 “현재 시장에서 거론되는 분담금 추정치나 사업 일정은 아직 확정된 내용이라기보다 여러 가정을 전제로 한 시나리오에 가깝다"며 “종전자산 감정평가와 비례율, 일반분양가, 공사비, 금융비용, 설계 변경, 인허가 절차 등에 따라 사업성 지표와 조합원 부담 규모는 언제든 달라질 수 있다"고 말했다. 이어 “일부에서 2026년 조합 설립, 2030년 이주·철거, 2034년 준공 등의 일정을 예상하고 있지만, 이는 사업이 비교적 순조롭게 진행될 경우에 가능한 일정"이라며 “실제 현장에서는 내부 의견 조율과 외부 변수에 따라 사업 기간이 예상보다 더 길어질 가능성도 충분히 열려 있다"고 지적했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

전세 품귀현상이 심화되면서 신혼부부들이 가격이 상대적으로 저렴하면서 비교적 전세 매물이 많을 것으로 예상되는 서울 외곽 재건축 대단지에 발품을 팔고 있다. 그러나 서울 외곽 노·도·강(노원·도봉·강북구) 아파트 현장을 본지가 실제로 찾은 결과 전세난은 해당지역도 마찬가지인 것으로 드러났다. 15일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 전세 수요자들은 노도강 재건축 단지에 전세 매물을 찾아 발품을 팔아보지만 전세가 없다는 사실을 재확인하고 있는 것으로 드러났다. 인근 공인중개사는 전세를 찾으러 왔다가 되려 매매를 결심하는 젊은 부부 수요가 많다고 설명했다. 그 대표단지가 도봉구에 위치한 창동 주공 3단지다. 이 단지는 1991년에 건축된 2856세대 대단지 아파트다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에서 도봉구 단지 중 가장 높은 조회수를 기록하며 인기 단지로 꼽힌다. 그러나 이런 인기는 오래되지 않은 일이다. 1년여전만 해도 세입자를 구하지 못해 집주인이 도배·장판 등 수리를 제안하던 노·도·강 일대 전세시장은 한해 만에 역전됐다. 과거 '임차인 우위시장'이었던 노·도·강 지역은 전세가 나오자마자 계약이 체결되고 집주인이 가격을 슬금슬금 올리는 '임대인 우위 시장'이 됐다. 창동 주공 3단지 인근 공인중개사 A씨는 “노·도·강 지역 집값이 들썩인다는 뉴스에 집을 내놓은 사람들이 가격을 조금씩 올리는 상황"이라며 “예전엔 시세에 따라 가격을 책정했지만 지금은 '아님말고'하는 마음으로 가격을 높이 부르는 경우가 많다"고 설명했다. 24평형 기준 지난해 3월 전세가격은 2억5200만원이었으나 올해 3월 가격은 3억3000만원까지 올라 1년 새 약 8000만원 가량 상승했다. 1월부터 4월까지 창동 주공 3단지 아파트의 전세 신규 거래 비중 추이를 분석해보면 신규세입자가 들어갈 수 없는 전세 잠김 상태다. 2월까지는 신규전세 거래가 갱신보다 더 많았으나 3월부터는 신규거래보다 갱신거래가 더 많았다. 4월의 경우 13일 기준 신규 전세거래는 0건이었다. 월별 전세 갱신거래와 신규거래 및 그 비중을 살펴보면 1월 갱신거래 8건·신규거래 14건(63.6%), 2월 갱신거래 9건·신규거래 11건(55.0%), 3월 갱신거래 13건·신규거래 5건(27.7%), 4월 13일 기준 갱신거래 5건·신규거래 0건(0%)다. 전세 품귀현상은 전체 통계에서도 확인된다. KB부동산에 따르면 3월 서울 전세수급지수는 172.41로 2021년 8월(177.04) 이후 최고치다. 지수가 100을 넘은 것은 전세 공급이 수요에 비해 부족하다는 의미다. 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만6건으로 전년(2만7939건) 대비 37% 감소했다. 구별로 보면 노원구 전세 매물은 182건으로 전년(1148건) 대비 84.2% 감소했다. 도봉구 전세 매물은 158건으로 전년(472건) 대비 66.6% 감소했다. 강북구 전세 매물은 54건으로 전년(254건) 대비 78.8% 감소했다. 서울 외곽을 중심으로 아파트 전세난이 심화됨에 따라 매매 가격도 오르는 모양새다. 그 배경엔 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 갭투자가 봉쇄되자 전세 매물이 감소한 것으로 풀이된다. 창동역 인근 한 공인중개사는 “전세를 보러온 젊은 부부들이 전세가 없으니 매수로 시선을 돌리는 편"이라며 “3단지뿐만이 아니고 주변은 물론 노·도·강 전부 비슷한 상황"이라고 설명했다. 올해 1~4월 창동 주공 3단지 아파트 매매계약 건수는 40건이다. 같은 기간 지난해 매매계약 건수는 23건이다. 인근 공인중개사들과 주민들은 매매계약이 활발해진 이유로 GTX-C 사업 재개와 재건축 영향도 있다고 언급했다. GTX-C 노선 민자 구간은 공사비 인상 문제로 실착공이 이뤄지지 않았다. 사업 주관사인 현대건설 컨소시엄은 자재비와 인건비 상승분을 반영해야 한다며 공사비 인상을 요구해왔지만 정부측과 의견 차가 좁혀지지 않았다. 지난해 12월 대한상사중재원에 판단을 요청한 결과 정부는 총사업비 증액을 결정했다. 사업은 다시 본궤도에 올랐고 완공 시점은 당초 목표였던 2028년보다 3년 이상 늦은 2031년 이후가 될 것으로 전망된다. 창동 주공 3단지는 서울 강북 재건축 시장에서 대장주로 꼽힌다. 입주자대표회의가 새로 구성되고 정식으로 재건축 준비추진위원회(추진위)가 출범되면서 사업 추진 기반이 안정화 단계에 접어들었다. 추진위 관계자에 따르면 현재 신속 통합 자문 정비계획 입안 동의 접수를 받고 있고, 입안 동의는 30% 가량 진행된 상태다. 이는 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 사전 준비 단계다. 계획부터 시행, 완료까지는 15년 가량 소요될 예정이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 한강변 핵심 재건축 시장에서 '무혈입성' 현상이 확산되고 있다. 과거 대형 건설사 간 수주전이 벌어지던 압구정에서도 단독 입찰이 이어지며, 경쟁 자체가 성립되지 않는 흐름이 나타나고 있다는 분석이다. 업계에서는 “서울에서도 '되는 사업장'만 들어가는 선별 수주가 일반화됐다"며 “경쟁이 줄어든 것이 아니라 경쟁할 유인이 사라진 시장"이라고 보고 있다. 14일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 지난 10일 시공사 입찰을 마감한 주요 사업지의 결과는 이를 단적으로 보여준다. 공사비 5조5000억원 규모의 압구정3구역은 현대건설 단독 참여로 유찰됐고, 목동6단지(약 1조2000억원) 역시 DL이앤씨 단독 응찰로 마감됐다. 반면 압구정5구역(1조4960억원)과 반포19·25차(4434억원)만 경쟁 입찰이 성사됐다. 총 8조7000억원 규모 '빅4' 사업지 가운데 절반만 경쟁이 붙은 셈이다. 특히 압구정 3구역(5.5조 원)과 목동 6단지(평당 950만 원)가 보여준 결과는 시장에 충격을 더하고 있다. 단일 사업비로는 역대 최대 수준이거나, 강남권에 육박하는 높은 공사비를 제안했음에도 건설사들이 본입찰을 포기했기 때문이다. 이는 단순한 공사비 산정의 문제가 아니라, 사업 추진 과정에서 발생할 '정치·구조적 불확실성'이 수익성을 압도했다는 신호로 풀이된다. 이 같은 흐름은 제도적 구조와도 맞닿아 있다. 현행 도시정비사업 체계에서는 입찰 참여 업체가 2곳 미만일 경우 유찰되며, 두 차례 유찰 시 조합은 단독 응찰 업체와 수의계약을 체결할 수 있다. 경쟁이 성사되지 않으면 특정 건설사가 사실상 시공권을 확보하는 구조다. 압구정3구역 역시 재입찰에서도 경쟁사가 나타나지 않을 경우 단독 계약으로 이어질 가능성이 크다는 관측이 나온다. 목동에서도 유사한 양상이 나타났다. 양천구 목동 신시가지 14개 단지 가운데 사업 속도가 가장 빠른 목동6단지는 시공사 선정 입찰에서 단독 응찰로 유찰됐다. 공사비는 1조2129억원(3.3㎡당 약 950만원), 입찰보증금은 700억원 수준이다. 업계에서는 2차 입찰에서도 경쟁이 형성되지 않을 경우 수의계약으로 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 경쟁이 붙지 않은 배경은 사업지별로 다르다. 압구정은 내부 구조에서 원인이 나온다. 특히 최대어인 압구정3구역은 구현대 각 차수와 대림빌라트, 상가가 혼재된 복합 단지로, 평형과 층수, 지분 체계가 제각각이다. 이로 인해 분담금과 권리가액, 상가 배분 등을 둘러싼 이해관계 충돌이 복잡하게 얽혀 있다. 3구역 한 조합원은 “단지 내 조건이 제각각이라 전체 조합원의 이해를 맞추는 설계 자체가 쉽지 않다"며 “평형이 단순했던 반포 1·2·4주구보다도 합의 과정이 훨씬 까다로운 구조"라고 말했다. 압구정 재건축 수주 구도는 이미 상당 부분 윤곽이 드러난 상태다. 2구역은 후속 인허가 절차가 진행 중인 가운데 현대건설이 지난해 9월 선점했고, 최대 사업지인 3구역 역시 단독 입찰 가능성에 무게가 실린다. 삼성물산이 책임준공 확약서를 제시한 4구역도 사실상 단독 구도가 굳어지는 분위기다. 결국 현재 압구정에서는 5구역만이 유일하게 경쟁 입찰이 성사된 상태다. 다만 이마저도 과거와 같은 과열 양상은 나타나지 않고 있다. 업계에서는 건설사들의 '선택과 집중' 전략 속에 전반적으로 '저강도 수주전' 기조가 이어지고 있으며, 각 구역 시공사는 오는 5월 총회를 통해 순차적으로 확정될 것으로 보고 있다. 반면 목동6단지의 단독 입찰은 압구정과는 다른 맥락으로 해석된다. 목동 재건축은 14개 단지, 약 30조원 규모로 사업이 순차 추진되는 만큼 대형 건설사들이 초기 단지에서 무리하게 경쟁하기보다 전체 물량을 고려한 전략적 접근을 택하고 있다는 것이다. 업계 관계자는 “목동은 구조적 문제라기보다 경쟁을 아낀 측면이 크다"고 말했다. 이 같은 흐름 속에서 목동 재건축은 '선택과 집중' 전략을 기반으로 본격적인 수주 경쟁 국면에 진입하고 있다. 삼성물산, DL이앤씨, 현대건설, GS건설 등 주요 건설사들은 전담 조직을 꾸리고 영업 인력을 재배치하며 14개 단지(약 4만7000가구) 시공권 확보에 나선 상태다. 다만 단지별 입찰 일정이 분산된 데다 공사비 부담이 큰 만큼, 과거와 같은 전면적 출혈 경쟁보다는 선별 수주 전략이 우세할 것이라는 분석이 나온다. 실제로 첫 입찰에 나선 목동6단지는 단독 응찰로 유찰되며 이러한 흐름을 보여줬고, 향후에는 일부 핵심 단지를 중심으로 제한적인 경쟁이 형성될 가능성이 크다는 전망이다. 업계 관계자는 “목동은 전체 사업 규모가 큰 만큼 모든 단지에 동시에 뛰어들기보다, 상징성과 수익성이 확보된 곳을 중심으로 선점 경쟁이 벌어질 가능성이 높다"고 말했다. 이 같은 흐름은 일부 사업장에 국한된 현상이 아니라 정비사업 전반으로 확산되는 양상이다. 실제로 올해 주요 정비사업장에서 대형 건설사 간 경쟁은 극히 제한적인 수준에 머물고 있다. 부산 사직4구역, 송파한양2차, 금호21구역 등도 단독 입찰로 시공권이 확정됐다. 최근 대치쌍용1차 재건축과 신길역세권 재개발 등 주요 사업장도 모두 단독 입찰을 통해 시공사가 선정됐다. 건설사들의 태도 변화도 뚜렷한 셈이다. 공사비 상승과 금융비용 부담이 커지면서 수주 자체가 고위험 사업으로 인식되고 있기 때문이다. 이주비 대출과 입찰보증금 등 초기 비용만 수백억원에 달하는 상황에서 분양가 규제까지 겹치며 수익성 예측이 어려워졌다. 업계에서는 “단가가 높아도 갈등이 많은 사업지는 결국 지연 비용과 금융비용으로 수익이 훼손될 수 있다"는 인식이 확산되고 있다. 대형 건설사 관계자는 “요즘은 수익성이 확보되지 않으면 아예 참여하지 않는다"며 “과거처럼 브랜드 홍보를 위한 출혈 수주는 사실상 사라졌다"고 말했다. 결국 현재 압구정 재건축 시장은 '속도 경쟁'이 아니라 '선점 경쟁' 국면으로 전환됐다는 평가다. 사업을 먼저 확정짓고 리스크를 관리하는 방향으로 전략이 바뀌고 있다는 것이다. 한편, 정치 일정도 변수로 작용하고 있다. 압구정3·4·5구역을 비롯한 주요 재건축 조합들은 6월 지방선거 이전 시공사 선정을 마무리하기 위해 속도를 내는 분위기다. 업계 관계자는 “선거 이후 정책 기조 변화 가능성을 고려해, 현재 환경에서 사업을 확정하려는 움직임"이라며 “시공사를 먼저 정해두면 이후 인허가 과정에서도 안정적으로 사업을 끌고 갈 수 있다"고 말했다. 이어 “결국 지금은 공사비보다 정책 리스크를 더 크게 보는 느낌"이라고 덧붙였다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 핵심 정비사업지인 반포·압구정·목동 일대 재건축 시공사 입찰이 일제히 마감되며 대형 건설사 간 '수주 대전'이 본격화됐다. 특히 서초구 신반포 19·25차 통합 재건축이 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)과 포스코이앤씨의 2파전으로 압축되면서, 서울 재건축 시장이 다시 한 번 경쟁 국면에 진입했다는 평가가 나온다. 12일 정비업계에 따르면 지난 10일 마감된 신반포 19·25차 통합 재건축 시공사 입찰에는 삼성물산과 포스코이앤씨가 나란히 응찰하며 경쟁 구도가 성립됐다. 이 사업은 신반포 19·25차를 비롯해 잠원CJ빌리지, 한신진일빌라트를 통합해 지하 4층~지상 49층, 총 614가구 규모로 조성되는 프로젝트다. 공사비는 약 4434억원 수준이다. 규모 자체는 초대형 사업에 비해 크지 않지만, 한강변 입지와 3호선 잠원역 접근성, 반포 생활권이라는 희소성이 결합된 '알짜 사업지'로 평가된다. 업계에서는 단순 단지 수주를 넘어 반포 권역 내 브랜드 주도권을 확보할 수 있는 교두보 성격이 강하다는 점에서 상징성과 파급력이 크다는 분석이 나온다. 이번 수주전의 핵심은 '브랜드 타운' 구축을 둘러싼 전략 경쟁이다. 삼성물산은 이미 반포 일대에서 '래미안신반포팰리스', '래미안신반포리오센트', '래미안 헤리븐 반포(신반포4차 재건축)' 등 다수 시공 실적을 확보한 상태로, 신반포 19·25차까지 수주할 경우 일대를 하나의 '래미안 타운'으로 완성할 수 있다는 점을 전면에 내세우고 있다. 개별 단지의 상품성 경쟁을 넘어 동일 브랜드가 집적된 대규모 주거벨트를 형성함으로써 자산가치와 브랜드 프리미엄을 동시에 끌어올리겠다는 전략이다. 설계 측면에서도 차별화를 시도했다. 삼성물산은 글로벌 건축설계 그룹 SMDP와 협업해 한강변 입지의 장점을 극대화한 대안 설계를 제안했다. 단지 외관은 한강 조망을 극대화하는 방향으로 설계하고, 세대 내부 역시 채광과 개방감을 높인 특화 평면을 적용해 하이엔드 주거상품으로서 경쟁력을 확보한다는 구상이다. 특히 기존 래미안 단지들과의 연계성을 고려한 통합적 도시경관과 스카이라인 형성을 통해 '브랜드 도시'로서의 완성도를 끌어올리겠다는 전략이 담겼다. 여기에 더해 삼성물산은 업계 최고 수준인 AA+ 신용등급을 바탕으로 한 재무 안정성을 강조하고 있다. 대규모 정비사업에서 사업비 조달 능력과 공사 안정성은 시공사 선택의 핵심 변수인 만큼, 금융 리스크를 최소화하고 사업을 중단 없이 추진할 수 있는 역량을 부각시키며 조합원 신뢰 확보에 나선 모습이다. 결국 삼성물산의 제안은 '브랜드 집적 효과'와 '설계 경쟁력', '재무 안정성'을 결합해 반포 일대의 장기적 가치 상승을 담보하겠다는 전략으로 요약된다. 포스코이앤씨는 단순 시공을 넘어 '브랜드 확장 전략'을 전면에 내세웠다. 단지명으로 제안한 '더 반포 오티에르(THE BANPO HAUTERRE)'는 기존 신반포 21차(오티에르 반포), 18차(오티에르 신반포)와의 연계를 전제로 한 것으로, 반포 일대를 하나의 하이엔드 주거권으로 묶는 '오티에르 벨트' 구축이 핵심 구상이다. 개별 단지 수주를 넘어 권역 단위 브랜드 지배력을 확보하겠다는 전략으로, 향후 추가 정비사업 수주까지 염두에 둔 포석으로 해석된다. 사업 조건 측면에서는 '021 프로젝트'를 전면에 내걸었다. '제로(0)'는 조합원 분담금을 최소화하는 수준을 넘어 사실상 '분담금 제로'를 지향하는 구조를 의미하며, '2'는 후분양을 통한 일반분양 수익 극대화, '1'은 안정적인 사업비 조달을 뜻한다. 후분양을 통해 시세를 반영한 분양가를 확보하고 이를 기반으로 조합원 부담을 낮추는 구조를 제시하는 한편, 사업비 조달과 공사비 상승 리스크를 최소화하는 금융 조건을 함께 제안해 안정성을 강조했다. 같은 날 입찰을 마감한 압구정과 목동 일대에서는 경쟁과 유찰이 동시에 나타나며 건설사들의 '선별 수주' 기조가 더욱 뚜렷해졌다. 공사비 약 1조4960억원 규모의 압구정 5구역에는 현대건설과 DL이앤씨가 나란히 응찰하며 경쟁 구도가 형성됐다. 압구정 재건축 가운데 사실상 유일하게 경쟁 입찰이 성사된 사업지로, 입지 상징성과 향후 권역 장악력을 고려할 때 전략적 가치가 높다는 평가다. 현대건설은 압구정2구역 수주에 이어 3구역 단독 입찰까지 진행 중인 상황에서 5구역까지 확보할 경우 '압구정 현대 브랜드 타운' 완성을 통한 지배력 강화가 가능하다. 반면 DL이앤씨는 '아크로(ACRO)' 브랜드 희소성과 글로벌 설계 협업을 통한 초고층 설계 경쟁력을 내세워 차별화를 시도하고 있다. 다만 입찰 서류 검토 과정에서 불법 촬영 논란이 불거지며 향후 일정에 변수로 작용할 가능성도 제기된다. 반면 압구정 최대 사업지인 3구역과 목동 6단지는 단독 입찰로 유찰됐다. 압구정 3구역은 공사비 5조5610억원에 달하는 초대형 사업으로, 현대건설이 단독 응찰하며 경쟁이 성립되지 않았다. 사업 규모에 따른 금융 부담과 리스크 관리 필요성이 크게 작용하면서 타 건설사들이 참여를 유보한 결과로 풀이된다. 현행 규정상 두 차례 유찰 시 수의계약이 가능해 현대건설의 단독 수주 가능성에 무게가 실리는 상황이다. 목동 6단지 역시 DL이앤씨 단독 참여로 유찰됐다. 이 사업은 최고 49층, 2000가구 이상 규모로 재건축되는 대형 프로젝트로, 목동 재건축의 첫 시공사 선정 사례라는 점에서 상징성이 크다. 다만 공사비 부담과 사업성 검토, 그리고 압구정·반포 등 핵심 사업지와 일정이 겹치면서 경쟁 입찰을 이끌어내지 못한 것으로 분석된다. 이처럼 서울 핵심 입지에서도 경쟁과 유찰이 엇갈리는 배경에는 건설사들의 전략 변화가 자리한다. 원자재 가격 상승과 금융 비용 부담, 대규모 입찰보증금 등으로 수주 경쟁 자체가 리스크로 작용하면서, 수익성과 상징성을 동시에 확보할 수 있는 사업장에만 선택적으로 참여하는 경향이 강화되고 있다. 업계에서는 올해 서울 정비사업이 이른바 '슈퍼 사이클'에 진입했다는 분석도 내놓고 있다. 압구정, 목동, 성수 등 주요 사업지를 합치면 공사비 규모만 약 50조원에 달할 것으로 추산된다. 다만 이 같은 물량 확대에도 불구하고 과거와 같은 출혈 경쟁 대신 '될 만한 곳에 집중하는 선별 수주'가 시장의 기본 전략으로 자리 잡았다는 평가다. 여기에 정치 일정도 변수로 작용하고 있다. 오는 6월 지방선거 이후 정비사업 정책 기조가 변화할 가능성이 제기되면서, 조합들이 시공사 선정 등 주요 절차를 서두르는 분위기다. 실제 주요 사업장의 시공사 선정 총회는 대부분 5월 말로 예정돼 있어 단기간 내 결과가 가려질 전망이다. 정비업계 관계자는 “건설사 입장에서는 수익성과 리스크를 동시에 고려할 수밖에 없는 환경"이라며 “5월 말 시공사 선정 결과가 향후 서울 정비사업 시장의 주도권과 브랜드 지형을 가르는 분수령이 될 것"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

대출 규제 강화·주택담보대출 금리 상승 부담 등으로 수분양자들의 입주가 당분간 지연될 전망이다. 11일 주택산업연구원에 따르면 지난달 대비 4월 전국 아파트 입주전망지수가 25.1포인트(p) 하락했고, 3월 전국 아파트 입주율은 60.6%로 소폭 하락했다. 전국 아파트 입주전망지수는 주택 사업자들을 대상으로 설문조사해 산출한다. 아파트 입주전망지수는 '좋음' 응답비중과 '나쁨' 응답비중의 차이에 100을 더해 산정한다. 좋고 나쁨의 판단이 같은 경우에는 지수가 100이 된다. 4월 전국 아파트 입주전망지수는 69.3으로 25.1p(3월 94.4→4월 69.3) 하락했다. 지역별로는 수도권 20.8p(97.5→76.7), 광역시 26.8p(100.0→73.2), 도 지역 25.4p(89.1→63.7) 모두 20p 이상 크게 하락했다. 전국 입주전망지수가 70 미만으로 하락한 것은 작년 1월 전망 이후 15개월 만이다. 작년 1월엔 탄핵정국으로 불확실성이 확대돼 입주전망이 급격히 하락한 바 있다. 연구원은 이번 입주전망의 급격한 하락을 정책·대외 불확실성이 반영된 결과로 본다. 수분양자들의 자금조달 상황은 좋지 않았다. 주택담보대출 금리 상승 부담과 신축 아파트 중도금·잔금 대출 규제 강화, 거래 위축이 지속됐다. 다음 달 양도소득세 중과 유예 종료와 중동 전쟁 장기화 우려도 입주전망에 부정적 영향을 준 것으로 풀이된다. 수도권의 경우 인천과 경기의 하락폭이 두드러졌다. 서울은 6.5p(100.0→93.5) 감소해 소폭 하락했지만, 인천 32.5p(92.5→60.0)·경기 23.4p(100.0→76.6)는 큰 폭으로 하락했다. 타 지역과 달리 서울은 15억 이하 아파트가 밀집한 강북 외곽 지역을 중심으로 매물 감소와 가격 상승이 나타나 신축 아파트 입주 전망이 소폭 하락에 그친 것으로 풀이된다. 모든 광역시에서도 하락세가 관찰됐다. 울산·대전·부산·세종은 30p 이상 하락했고, 광주·대구는 10p 대 하락을 보였다. 구체적으로 살펴보면 울산 36.6p(105.8→69.2)·대전 33.4p(100.0→66.6)·부산 30.0p(105.0→75.0)·세종 37.3p(114.2→76.9)로 하락했다. 광주 11.9p(83.3→71.4)·대구 11.6p(91.6→80.0)로 소폭 하락했다. 도 지역 역시 충북 40.9p(90.9→50.0), 충남 29.7p(93.3→63.6), 제주29.4p(89.4→60.0), 경남27.1p(93.7→66.6), 전남 26.2p(83.3→57.1), 강원 23.3p(83.3→60.0), 경북 20.6p(93.3→72.7), 전북 5.7p(85.7→80.0) 순으로 모든 지역에서 입주전망이 크게 악화됐다. 연구원은 비수도권에서 상대적으로 더 큰 하락이 나타난 이유를 다주택자 규제의 여파로 설명했다. 똘똘한 한 채 현상이 가속화되면서 지방 주택 처분 압력이 커질 것이란 우려가 반영돼 지방시장 위축 전망이 확산됐다는 것이다. 연구원은 1일 정부가 '2026년 가계부채 관리 방안'을 발표함에 따라 다주택자 주택담보대출 연장이 제한될 경우 똘똘한 한 채 선호 현상은 더욱 심화될 것으로 예상했다. 전세보증 등 정책대출도 축소돼 주택시장이 전국적으로 위축될 가능성도 있다고 설명했다. 입주전망지수는 공급, 가격, 금융조달에 따라 영향을 받는다. 2020년·2021년에는 높은 유동성과 함께 공급량도 늘고, 가격도 빠르게 늘었다. 당시 지수가 100에 도달하며 정착하나 싶었지만 가격이 정체됐다. 가격이 정체된 상황에서 공급이 많다 보니 2022년까지는 지수가 40 밑으로 떨어지면서 하락세를 보였다. 2023년 이후 공급이 급감해서 지수가 오름세를 보이는 듯했으나 이후 금융조달·세제강화 등으로 자금조달이 원활하지 않으면서 평균 70선에서 지수가 정체돼있다. 2월 대비 3월 전국 아파트 입주율은 60.6%로 전월 대비 1.4%p 소폭 하락했다. 수도권에서는 매물감소와 주택 가격 상승으로 인해 서울이 5.8%p(85.2%→91.0%) 상승했다. 반면 인천·경기권은 3.7%p(81.0%→77.3%) 하락했다. 비수도권에서는 강원권 10.0%p(30.0%→40.0%), 대구·부산·경상권 1.5%p(56.6%→58.1%) 상승했다. 대전·충청권 5.9%p(63.4%→57.5%), 광주·전라권 4.5%p(57.6%→53.1%), 제주권 1.6%p(67.2%→65.6%)로 하락세를 보였다. 미입주 사유는 잔금대출 미확보(32.1%), 기존주택 매각지연(32.1%), 세입자 미확보(17.0%), 분양권 매도 지연(3.8%) 순으로 나타났다. 노희순 연구위원은 “과거와 달리 아파트 가격이 너무 높아진 상황"이라며 “금융비용·거래비용 등이 높아지는 상황이므로 당분간은 입주전망지수가 좋지 않을 것으로 봐야한다"고 말했다. 이어 “정부가 은행권의 대출을 규제하는 정책을 쓰고 있기 때문에 수분양자는 제2금융권 등을 통해 자금조달을 할 수밖에 없는 상황"이라고 분석했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 송파구 잠실 장미1·2·3차 아파트 재건축 사업이 본격화되면서 상가와 아파트 조합 간 갈등이 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 시장에서 통용되는 '상가가 발목을 잡는다'는 단순 구도와 달리, 실제 쟁점은 상가 부지의 주거전환과 이에 따른 권리 배분 구조를 둘러싼 이해관계 충돌이라는 분석이 나온다. 11일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 해당 사업의 절차적 정당성은 이미 사법부 판단을 통해 확인됐다. 서울행정법원은 지난해 12월 상가 일부 소유주들이 제기한 조합설립인가 무효 확인 소송에서 원고 청구를 기각했고, 이후 항소가 제기되지 않으면서 조합설립의 적법성은 확정됐다. 이번 소송은 장미종합상가 A·B동 소유주 8명이 조합 설립 당시 체결된 '독립정산제' 약정이 이행되지 않았다고 주장하며 제기됐다. 독립정산제는 아파트 조합과 별도로 상가 조합원들이 별도 기구를 구성해 개발이익과 관리처분계획을 독립적으로 정산하는 방식이다. 상가 조합원들은 통합 재건축 시 분양가 상승으로 기존 상가 소유주의 재입주가 어려워질 수 있다는 점에서 이를 선호해왔다. 상가 측은 해당 협약을 전제로 조합 설립에 동의했지만, 이후 신속통합기획 도입으로 개발 방향이 주거 중심으로 바뀌자 '기망에 의한 동의'라며 무효를 주장했다. 그러나 재판부는 “약정 이행 여부나 사후 분쟁은 인가 판단 대상이 아니다"라고 판단하며 이를 받아들이지 않았다. 조합설립 동의 철회 역시 법정 기한 이후에는 인정될 수 없다고 봤다. 이에 따라 법적 리스크는 상당 부분 해소됐다는 평가가 나온다. 다만 판결은 절차적 적법성에 한정된 것으로, 권리 배분 문제까지 해소된 것은 아니어서 갈등은 새로운 국면으로 이동하는 모습이다. 상가 재건축협의회는 '상가가 사업을 지연시키고 있다'는 인식부터 사실과 다르다고 반박한다. 협의회 관계자는 “상가가 재건축을 반대한 적은 단 한 번도 없고, 통합 재건축을 전제로 사업을 추진해왔다"며 “상가가 발목을 잡고 있다는 프레임은 왜곡된 것"이라고 말했다. 조합설립 무효 소송 역시 일부 개인의 행동이라는 입장이다. 그는 “특정 임원이 독단적으로 소송을 제기한 것이며, 상가 조합원 다수가 이를 문제 삼아 이미 해임했다"며 “사업 지연과 연결짓는 것은 사실과 다르다"고 주장했다. 현장에서도 갈등이 과도하게 부풀려졌다는 시각이 나온다. 사안을 잘 아는 부동산업계 관계자는 “상가 측이 재건축에 조직적으로 반대했다면 장미상가 일대는 이미 반대 현수막으로 뒤덮였을 것"이라며 “상가의 재건축 반대 주장은 일부 의견에 그친다"고 말했다. 이어 “아직 상가와 조합 간 협의가 본격화하지 않은 초기 단계"라며 “사업시행인가 신청도 이뤄지지 않은 상황에서 분담금이나 구체적 조건을 거론하는 것은 시기상조"라고 귀띔했다. 본격 착공시기에 대해서도 “시장에서는 7~8년을 예상하기도 하지만, 현장에서는 입주까지 최소 10년 이상을 내다보는 시각이 대다수"라며 “장기 사업인 만큼 단기 갈등보다 향후 협의 과정이 더 중요한 변수"라고 설명했다. 갈등의 핵심은 토지 구조와 정책 변화다. 장미아파트와 상가는 1979년 준공 당시 하나의 필지에서 출발했고, 이후 지구단위계획을 통해 상가 부지 약 6700평이 중심시설용지로 구분됐다. 그러나 신속통합기획 도입 이후 이 중 5000평 이상이 공동주택용지로 전환되면서, 해당 부지에서도 아파트 건립이 가능해졌다. 이로 인해 약 400세대 이상의 추가 물량이 발생하며 사업 규모와 수익성이 동시에 확대됐다. 협의회 관계자는 “상가 부지에서 발생한 물량은 토지 기여에서 나온 것"이라며 “그에 맞는 권리 배분이 필요하다"고 말했다. 갈등의 출발점은 2020년 협약과 이후 정책 변화 사이의 괴리다. 당시 상가와 아파트 측은 독립정산제를 전제로 재건축에 합의했지만, 신속통합기획 도입으로 개발 방향이 바뀌면서 협약의 전제가 흔들렸다. 상가 측은 “정책이 바뀌었으면 협약도 다시 논의해야 한다"며 “현재 구조는 과거 협약 중 불리한 조건만 적용되고 있다"고 주장한다. 특히 협의 절차 부재를 핵심 문제로 지적한다. 협의회 관계자는 “정비계획이 협약상 절차와 달리 실질적인 협의 없이 추진됐다"며 “공문만 오갔을 뿐 직접적인 논의는 없었다"고 말했다. 분양 구조 역시 쟁점이다. 상가 측은 “상가 부지에서 발생한 주택 물량이 있음에도 일반분양이나 후순위 배정 구조가 적용되고 있다"며 “독립정산제 원칙과 맞지 않는다"고 반발한다. 공공기여 부담에 대해서도 “최신 기준을 적용받으면서 권리 배분은 과거 기준을 따르는 것은 형평성에 맞지 않는다"고 주장하고 있다. 통상 중심시설용지는 상업·업무 기능 유지를 전제로 하는 만큼, 대규모 주거용지 전환은 이례적인 사례로 꼽힌다. 업계에서는 이를 두고 “상업용지를 사실상 주거용지로 통째로 재편한 수준"이라며, 사업성 확대를 위해 토지 성격 자체를 바꾼 사례라는 평가가 나온다. 과거 대형 재건축 단지들도 상가와의 이해관계 충돌로 진통을 겪은 바 있다. 반포 원베일리는 상가 통매각을 통해 수익 배분 문제를 조정했고, 둔촌주공은 공사 중단이라는 극단적 상황을 거친 뒤 상가 측과 비용 및 이익 분담 구조를 재협상하며 갈등을 봉합했다. 전문가들은 장미아파트 역시 '독립정산제'의 구체적 설계가 사업 성패를 좌우할 것으로 보고 있다. 다만 이번 사례는 상업용지가 대규모로 주거용지로 전환된 전례가 거의 없다는 점에서, 단순 비율 조정을 넘어서는 새로운 권리 가액 산정 방식이 불가피하다는 지적이 나온다. 관련해 지난달 7일 선출된 김만수 신임 조합장에 대한 평가가 나오고 있다. 상가 내 한 관계자는 “김의천 상가협의회장과의 논조 조율과 협상 호흡이 향후 사업 추진의 핵심 변수가 될 것"이라고 했다." 한편, 조합 측은 공식적인 상세 입장은 내놓지 않았지만, 법원 판결로 확인된 절차적 정당성과 기존 협약을 근거로 사업을 추진하고 있는 것으로 전해진다. 조합은 올해 하반기 시공사 선정을 위한 입찰지침서 마련에 착수하며 사업에 속도를 내고 있다. 조합은 정비계획 변경안 재상정을 위한 보완자료를 제출한 상태로, 현재 서울시 내부에서 심의 일정이 조율되고 있다. 향후 절차는 재상정 심의, 조치계획 수립, 재공람, 고시, 통합심의 순으로 이어질 전망이다. 9월경 입찰 공고를 내고 이르면 올해 말 시공사를 선정할 계획으로 내년에는 사업시행인가를 받는 것을 목표로 하고 있다. 이미 정비계획은 신속통합기획 틀 안에서 진행 중인만큼, 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 만큼 사업의 큰 방향이 바뀔 가능성은 크지 않다는 시각이 우세하다. 다만 상가 배치와 분양 방식 등 세부 조건을 둘러싼 이견은 남아 있어 향후 협의가 불가피한 상황이다. 상가협의회 관련 본지는 두 차례에 걸쳐 조합 측에 관련 입장을 문의했으나, 마감 시점까지 별도의 답변을 받지 못했다. 행정 절차도 진행 중이다. 서울시는 도시계획위원회 심의를 통해 정비계획 변경안을 수정가결했으며, 이에 따라 단지는 용적률 300% 이하, 최고 49층 규모로 재건축돼 기존 3522가구에서 약 5100가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 서울시는 인허가 절차를 관리하는 역할을 수행할 뿐, 조합 간 권리 배분 문제에는 직접 개입하지 않는것이 원칙으로 전해졌다. 서울시 관계자는 “잠실 장미1·2·3차 재건축은 정비계획 변경안이 수정가결된 상태로, 사업은 계획된 절차에 따라 진행되고 있다"며 “향후 약 5100가구 규모의 대단지로 조성될 예정"이라고 전했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr