“이 가격에 분당이고 DL브랜드 붙은거면 진짜 괜찮은거 아닌가?" 지난 5일 오후 DL이앤씨 'e편한세상 분당 퍼스트빌리지' 주택전시관 내부는 아이의 손을 잡고 방문한 신혼부부들로 북적였다. 현장에서 만난 부부들은 단지 내에 들어설 예정인 국공립 어린이집과 커뮤니티 시설에 대한 설명을 들으며 단지를 꼼꼼히 살폈다. 경기 성남 분당구 동원동 215-2번지 일원(성남낙생 A-1BL)에 들어서는 이 단지는 성남낙생지구 내 첫 분양이다. 성남낙생 공공주택지구는 공공주택사업으로 약 4400가구 규모로 조성될 예정이다. 신규 택지 공급이 제한적인 성남 지역에서 추진되는 대규모 개발사업으로 주거·교육·생활기반시설이 함께 조성될 전망이다. e편한세상 분당 퍼스트빌리지는 (예비)신혼부부·한부모 가구를 대상으로 한 신혼희망타운이다. 신혼희망타운은 정부가 신혼부부의 내집마련을 돕기 위해 만든 신혼부부 특화형 공공주택이다. 신혼희망타운에는 전용 정책자금을 사용할 수 있다는 점이 장점이다. 주택담보대출비율(LTV)을 최대 70%까지 인정받을 수 있어 초기 자금 마련 부담을 낮췄다. 일반 주택담보대출과 달리 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다. 연 1.3% 고정금리로 최장 30년까지 원리금 상환이 가능하다는 점도 특징이다. 사전청약은 2021년에 이미 완료됐다. 청약 신청 자격은 △수도권에 거주하는 만 19세 이상 무주택세대구성원 중 혼인 기간 7년 이내이거나 6세 이하 자녀를 둔 신혼부부 △1년 이내 혼인 사실을 증명할 수 있는 예비신혼부부 △6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 등이 대상이다. 단지는 최고 25층, 15개 동, 총 1400가구 규모 대단지다. 이 가운데 한국토지주택공사(LH)가 주관하는 장기임대 467가구를 제외한 933가구가 공공분양으로 공급된다. 933가구 중에는 2021년 사전청약을 통해 이미 배정된 물량이 다수 포함돼있다. 분양 관계자는 “사전청약 시점으로부터 5년이 지나면서 무주택 자격을 지키지 못한 조건 탈락자가 생길 수 있다"며 “이번 본청약 때 새로 청약할 수 있는 신규 일반 분양 물량이 당초 예상보다 더 늘어날 것"이라고 설명했다. e편한세상 분당 퍼스트빌리지는 분양가상한제가 적용된다. 단지 분양가는 전용 51㎡는 5억원 중·후반대, 전용 55㎡는 5억원 후반대~6억 초·중반대 수준이다. 전용 59㎡는 6억원 중·후반대 수준으로 책정됐다. 인근 약 1km 거리의 판교 대장동 일대 단지들과 비교하면 30% 이상 낮은 수준이다. 공공주택을 공급할 때 LH가 토지 조성과 시공까지 모두 맡는다면 LH 브랜드가 붙게 되지만, LH가 개발 계획을 조성하지만 민간 건설사가 시공을 맡는다면 민간 브랜드를 달게 된다. 단지는 중소형 타입이 주를 이룬다. △51㎡A타입 274가구 △55㎡A타입 348가구 △55㎡B타입 134가구 △59㎡A타입 167가구 △59㎡T타입(테라스형) 10가구로 구성됐다. 현장에서 만난 30대 부부는 “공공주택이지만 e편한세상이라 그런지 커뮤니티 시설도 꽤 잘 돼있는 것 같다"며 “평수가 넓지는 않지만 이만하면 수납이 잘 돼있는 편인 것 같다"고 말했다. 또 다른 30대 부부는 알파룸이 포함된 55㎡B타입을 보고 “알파룸을 아이 공부방으로 사용할 수 있을 것 같다"면서도 “한편으론 알파룸을 제외하고 방을 2개로 하고 다른 공간을 조금씩 늘렸으면 어땠을까 하는 생각이 든다"고 말했다. 세대 내부에는 DL이앤씨의 평면 특화설계가 적용돼 수납 공간을 늘린 점이 특징이다. 현관 팬트리, 넉넉하게 조성된 다용도실 등으로 수납 효율성을 높였다. 층간소음 저감 설계와 두꺼운 바닥 차음재 적용을 통해 영유아 가구를 고려한 설계가 눈에 띄었다. 신혼희망타운 특성에 맞게 단지 내에는 국공립 어린이집과 다함께돌봄센터가 들어설 예정이다. 커뮤니티 시설은 카페·피트니스·스크린골프룸·게스트하우스 등으로 구성된다. 판교 테크노밸리, 분당 업무지구와 인접해 입지적으로도 우수하고, 차로 10분 거리에 분당서울대학교 병원을 이용할 수 있다는 점에서 기존 분당·수지 생활권 인프라를 공유한다. 다만, 단지 인근에 초등학교 신설 예정이긴 하나 구체적인 일정은 나오지 않았기 때문에 초등학교 입학을 앞둔 가구는 학군을 고려할 필요가 있다. 분양 일정은 오는 20일과 21일 이틀간 신규청약자 접수를 받고 이달 31일 당첨자를 발표한다. 다음달 7일부터 17일까지 서류 접수를 진행한다. 정당계약은 11월 4일부터 13일까지 열흘간 실시할 예정이다. 입주는 2029년 2월 예정이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

“오늘은 전화도 거의 없네요." 지난 5일 오후 찾은 경기 화성시 동탄역 인근 공인중개업소. 정부가 동탄을 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정하고, 토지거래허가구역 규제가 시행되는 첫날 중개업소 안은 예상보다 한산했다. 중개업소 관계자는 “지난달까지만 해도 규제 시행 전에 본계약을 앞당기려는 손님들이 있었지만 지금은 평소와 크게 다르지 않다"며 “토지거래허가구역 지정도 이미 예상됐던 만큼 살 사람은 대부분 지난주에 계약을 마쳤다"고 말했다. 정부는 지난달 30일 동탄과 용인 기흥, 구리를 규제지역으로 지정하고 5일부터는 토지거래허가구역까지 적용하기로 했다. 갭투자가 사실상 막히고 대출 규제도 강화됐지만 현장 분위기는 지난해 서울 토지거래허가구역 확대 당시처럼 급격히 얼어붙은 모습과는 달랐다. 시장은 규제 발표 이전부터 이미 움직이고 있었다. 동탄역에서 롯데백화점을 지나 시범단지 방향으로 걸었다. 일요일 오후였지만 회사 배지를 목에 건 직장인들이 거리 곳곳을 오갔고 카페에는 노트북을 펼친 직장인들이 눈에 띄었다. 역 앞 광장은 차분했지만 도시의 리듬은 분명 삼성전자의 출퇴근 시간에 맞춰 움직이고 있었다. 이 분위기는 중개업소에서도 그대로 확인됐다. 한 공인중개사는 기자에게 가장 먼저 “삼성 다니세요?"라고 물었다. 이어 “동탄에서는 어느 회사 셔틀버스를 타느냐가 집을 결정하는 중요한 기준"이라며 “삼성전자 화성·기흥·평택캠퍼스로 가는 셔틀버스 정류장과 가까운 단지는 꾸준히 문의가 이어진다"고 설명했다. 이른바 '셔세권'이다. 역세권보다 기업 셔틀버스 접근성이 더 중요한 지역이라는 뜻이다. 동탄역 인근 단지들은 삼성전자와 SK하이닉스를 비롯한 반도체 기업 종사자들의 실거주 수요가 꾸준히 이어지고 있다. 최근 생성형 AI 확산으로 반도체 업황 회복 기대감까지 커지면서 고소득 직장인들의 주택 수요가 시장을 떠받치고 있다는 것이 현장의 공통된 설명이다. 실제 동탄역 롯데캐슬 전용면적 84㎡는 최근 22억2500만원에 거래되며 신고가를 다시 썼다. 규제 발표 이후에도 집주인들이 매물을 거둬들이거나 가격을 쉽게 낮추지 않는 이유 역시 이러한 실수요에 대한 자신감 때문이라는 분석이다. 동탄역을 중심으로 한 시범단지는 도시의 성격을 그대로 보여준다. 롯데백화점과 SRT, 향후 GTX-A가 연결되는 동탄역은 도시의 중심축 역할을 하고 있었다. 역과 상업시설, 주거단지가 지하 통로와 보행로로 자연스럽게 이어지고 새 아파트들이 밀집해 있었다. 동탄대로와 동탄순환로를 중심으로 형성된 시범단지는 생활 인프라와 교통 여건이 가장 먼저 갖춰진 핵심 입지로 평가받는다. 반면 남동탄 호수공원 일대는 또 다른 분위기였다. 호수를 따라 산책하는 주민들과 대형 카페, 상가가 이어졌고 린스트라우스와 부영 단지 등은 호수 조망과 교육환경을 강점으로 내세우고 있었다. 한 주민은 “서울처럼 답답하지 않고 공원도 많아 아이 키우기 좋다"며 “삼성으로 출퇴근하기도 편해 굳이 서울로 갈 이유를 못 느낀다"고 말했다. 동탄이 단순한 베드타운이 아니라 산업도시라는 점은 도시 곳곳에서 확인됐다. 북쪽으로는 판교와 분당, 남쪽으로는 삼성전자 평택캠퍼스와 산업단지가 이어지는 경부축 중심에 자리하고 있다. GTX와 SRT로 서울 접근성도 뛰어나지만, 정작 주민들이 가장 중요하게 여기는 것은 직장과의 거리였다. 부동산 전문가들도 최근 동탄 집값을 움직이는 핵심 변수로 '일자리'를 꼽는다. 과거에는 지하철 노선이나 개발계획이 집값을 좌우했다면 지금은 반도체 산업과 AI 투자가 도시의 가치를 결정하는 시대가 됐다는 것이다. 생성형 AI 확산으로 반도체 기업들의 실적 개선과 성과급 기대가 높아지고, 이러한 소득이 다시 산업 거점 주택시장으로 유입되는 구조가 동탄에서도 나타나고 있다는 분석이다. 매매시장과 달리 전세시장은 여전히 견조한 모습이다. 서울 전셋값 부담이 커지면서 광명, 동탄, 수원 영통, 안양 동안, 용인 기흥 등 서울 접근성이 좋은 경기 남부 지역으로 전세 수요가 이동하고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 화성 동탄구 아파트 전셋값은 8% 넘게 상승하며 전국 상위권 상승률을 기록했고, 경기도 전세 매물도 지난해 말보다 30% 이상 감소했다. 현장에서도 비슷한 분위기가 감지됐다. 동탄역 인근 한 공인중개업소 관계자는 “매매 문의는 줄었지만 전세를 찾는 손님은 꾸준하다"며 “서울 전세가 부담스러운 신혼부부나 삼성·SK 계열 직장인들이 동탄으로 내려오는 경우가 많다"고 말했다. 이어 “매매가 막히면 실거주 수요가 전세시장에 머물면서 전세 매물이 더 줄 수 있다"며 “전세가격이 받쳐주면 집주인들도 호가를 쉽게 낮추지 않을 것"이라고 전망했다. 다만 규제에 대한 아쉬움을 나타내는 목소리도 있었다. 동탄1신도시 중개업소들은 “최근 가격 상승은 사실상 동탄2가 주도했는데 동탄1까지 동일한 규제를 적용한 것은 다소 과하다"고 입을 모았다. 동탄2 주민 역시 “올해 초만 해도 10억원 안팎에 거래되던 단지가 최근에는 12억원대까지 오른 곳도 있다"며 “동탄역 인근 대장 단지뿐 아니라 외곽 단지까지 가격이 빠르게 따라붙는 분위기였다"고 말했다. 동탄 개발사업에 정통한 한 관계자는 “동탄2 트램도 최근에는 착공을 전제로 한 행정 절차와 사업비 조정 논의가 구체화되고 있다"며 “GTX와 SRT에 트램망까지 더해지면 동탄2 내부 이동성과 동탄역 접근성이 한층 개선될 것"이라고 말했다. 이어 “결국 동탄 집값의 핵심은 동탄역 접근성과 반도체 직주근접성"이라며 “트램이 실제 착공하면 호수공원과 남동탄 등 동탄역에서 상대적으로 떨어진 생활권에도 교통 프리미엄이 확산될 가능성이 있다"고 전망했다. 반면 투자에 대해서는 신중론도 적지 않았다. 동탄에 10년 넘게 거주한 한 주민은 “성과급 기대감이 집값에 영향을 주는 것은 맞지만 모든 단지가 똑같이 오를 것으로 보기는 어렵다"며 “동탄은 면적이 넓어 동탄역과 시범단지, 호수공원 일부처럼 입지가 확실한 곳과 외곽 단지의 온도 차가 크다"고 말했다. 이어 “삼성전자 직원들도 동탄에만 사는 것이 아니라 망포, 영통, 광교, 분당, 수지 등으로 분산돼 거주한다"며 “성과급을 받으면 오히려 상급지로 갈아타는 수요도 있는 만큼 단순히 반도체 효과만 믿고 외곽 단지까지 따라 사는 것은 신중할 필요가 있다"고 조언했다. 또 다른 공인중개업소 관계자는 “가격이 단기간에 너무 많이 오른 것은 사실이라 매수자들이 쉽게 따라붙기는 어려운 분위기"라며 “호가는 버티고 있지만 거래는 줄어든 만큼 당분간은 가격 조정이나 횡보 가능성이 있다"고 말했다. 그러면서도 “매물이 한꺼번에 쏟아지는 상황은 아니라 급락보다는 거래 공백 속에서 눈치 보기가 이어질 가능성이 크다"며 “실거주 수요가 확실한 단지와 호가만 앞서간 단지는 앞으로 차별화될 것"이라고 내다봤다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

롯데건설이 총 공사비 1조3492억원 규모의 서울 성동구 성수전략정비구역 제4지구(성수4지구) 재개발사업 시공권을 확보했다. 대우건설과의 맞대결에서 승리하며 서울 한강변 핵심 정비사업을 따냈고, 올해 도시정비사업 누적 수주액도 2조8541억원으로 늘렸다. 6일 정비업계에 따르면 성수4지구 재개발조합은 전날 오후 서울 강남구 예림당아트홀에서 시공사 선정 총회를 열고 롯데건설을 최종 시공사로 선정했다. 전체 조합원 753명 가운데 620명이 투표에 참여했으며, 무효표 2표를 제외한 유효표 중 롯데건설이 449표(72.4%)를 얻어 169표(27.2%)에 그친 대우건설을 제쳤다. 성수4지구 재개발은 서울 성동구 성수2가1동 일대에 지하 6층~지상 최고 64층, 공동주택 10개동, 총 1447가구(일부 자료 기준 1439가구)와 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 총공사비는 약 1조3492억원 규모다. 이번 수주전은 롯데건설과 대우건설이 2022년 한남2구역 재개발사업 이후 약 4년 만에 다시 맞붙은 '리턴매치'로 업계의 관심을 모았다. 한강변 초고층 개발이 가능한 희소성과 서울숲, 성수역, 한강 조망 등을 갖춘 핵심 입지인 만큼 양사는 설계와 사업조건을 앞세워 치열한 경쟁을 벌였다. 롯데건설은 사업성과 상품성을 동시에 강조한 제안으로 조합원의 선택을 받았다. 공사비는 3.3㎡당 1058만원으로 대우건설(1097만원)보다 낮게 제시했고, 별도 마감재와 빌트인 등 특별혜택도 2934억원 규모로 제안해 대우건설(2321억원)을 웃돌았다. 단지명으로는 하이엔드 브랜드를 적용한 '성수 르엘 S70'을 제안했다. 전 가구에서 한강 조망이 가능하도록 동을 배치하고, 일반 아파트보다 높은 3m 천장고를 적용해 개방감을 높이겠다는 계획이다. 주차 공간도 세대당 약 3대 수준으로 확보하고 주차 폭을 3m까지 넓혔다. 단지 중앙에는 축구장 2배 규모인 약 1만6800㎡의 중앙광장을 조성하며, 세대당 약 20.43㎡ 규모의 커뮤니티 시설과 77개 프로그램을 갖춘 복합문화시설도 도입할 예정이다. 외관 디자인에는 세계적인 건축가 데이비드 치퍼필드가 설립한 데이비드 치퍼필드 아키텍츠가 참여한다. 맨해튼 스카이라인을 모티브로 한 수직 디자인과 한강을 형상화한 입면, 사계절 경관조명 등을 적용해 성수동의 새로운 랜드마크를 조성한다는 구상이다. 초고층 기술력도 강점으로 내세웠다. 롯데건설은 롯데월드타워와 청량리 롯데캐슬 SKY L-65 등 초고층 시공 경험을 보유하고 있으며, 이번 사업에서도 롯데월드타워 구조설계에 참여한 글로벌 구조설계 전문기업 레라(LERA)와 협업해 내진 특등급 수준의 구조 설계를 적용할 계획이다. 성수4지구 시공사 선정 과정은 순탄치 않았다. 지난 2월 진행된 첫 입찰은 홍보 방식과 절차상 문제로 무산됐고, 재입찰 과정에서도 양사가 서로의 제안이 입찰지침을 위반했다며 공방을 벌였다. 이후 성동구청 검토를 거쳐 일부 제안 내용을 수정하면서 최종 경쟁이 성사됐다. 고용주 롯데건설 개발사업본부장은 “롯데건설의 진심을 믿고 선택해주신 조합원들께 깊이 감사드린다"며 “제안서 내용을 충실히 이행하고 한강 조망과 초고층 설계를 극대화해 성수동을 넘어 서울을 대표하는 하이퍼엔드 랜드마크를 완성하겠다"고 말했다. 한편 롯데건설은 올해 가락극동아파트 재건축(4840억원), 금호21구역 재개발(6242억원), 창원 용호3구역 재건축(3967억원)에 이어 성수4지구까지 수주하면서 도시정비사업 누적 수주액 2조8541억원을 기록하게 됐다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

정부가 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역 및 토지거래허가구역으로 추가 지정한 이후 인접 비규제지역을 중심으로 풍선효과 조짐이 나타나고 있다. 일각에서는 호가상승을 이끄는 매수세가 부동산 투기수요 때문이라는 지적이 나온다. 5일 부동산 업계에 따르면 최근 동탄·기흥·구리 인접지에서 포착되는 풍선효과의 원인은 실수요에 의한 것이라기보다 투기수요에 의한 것이라는 분석이 나온다. 최원철 연세대 미래부동산개발 책임교수는 “신규 규제지역 인접지역에서 풍선효과 조짐이 나오고 있는 것은 사실"이라며 “이는 실수요자라기 보다는 투기수요로 봐야한다"고 말했다. 실제 교통 여건 등을 고려할 때 실거주 가능성이 낮고, 상대적으로 진입 장벽이 낮은 저가 아파트를 겨냥한 갭투자 행태라는 분석이다. 최 교수는 “이들 지역은 전용면적 84㎡ 기준으로 4~5억 선으로 가격이 싼 편"이라며 “수도권이더라도 인구소멸지역 같은 경우는 1가구 2주택 규제에 해당하지 않는 점 등을 노려, 싼 매물을 사뒀다가 가격이 오르면 차익을 보고 팔려는 갭투자 수요가 유입되는 것"이라고 설명했다. 실제 현장에서는 교통 및 정주 여건과 별개로 규제 발표 직후부터 호가 상승이 목격됐다. 경기도 화성시 병점구에 위치한 '병점역아이파크캐슬'은 전용 84㎡ 기준으로 규제 발표 전 호가가 7억5000만원이었으나 규제 발표 후 8억원이 됐다. 수원시 권선구 '수원하늘채더퍼스트' 전용 84㎡는 호가가 지난달 30일 7억8000만원에서 8억5000만원으로 뛰었다. 구리 인접지인 남양주시 다산신도시에 위치한 '다산리버펠리체2단지' 전용 84㎡도 집주인이 호가를 3000만원 올려 7억5000만원에 매물을 내놓은 상태다. 병점역 인근 공인중개업소 관계자는 “동탄에 규제가 들어갈거라는 전망은 이미 3개월 전부터 돌던 이야기"라며 “그때부터 지금까지 매수문의는 꾸준히 있다가 어제 오늘 문의가 늘었다"고 말했다. 규제 발표 직전까지의 시장 지표도 이러한 움직임을 뒷받침한다. 한국부동산원이 발표한 6월 5주(6월 29일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 수원 권선구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 올랐다. 화성 병점구는 0.16%, 안양 만안구는 0.25%, 남양주시는 0.16% 상승했다. 이번 조사 결과에는 동탄구·기흥구·구리시의 규제지역 추가 지정 발표 전날까지의 시장 상황이 반영됐다. 반면 이번에 규제지역으로 묶인 곳들은 발표 전후로 혼조세를 보였다. 최근까지 가파르게 올랐던 동탄의 경우 6월 3주 2.22%의 상승률을 기록한 이후, 4주 차 1.65%, 5주 차 1.46%로 2주 연속 상승폭이 둔화됐다. 이와 달리 용인 기흥구는 0.39% 올라 전주(0.21%)보다 상승폭이 커졌다. 구리시는 0.30% 상승해 전주(0.33%) 대비 상승세가 소폭 줄었으나 여전히 오름세를 유지했다. 한편 이번에 규제지역으로 묶인 곳들은 입지 성격에 따라 차이가 있다. 화성 동탄과 용인 기흥의 경우 삼성전자·SK하이닉스 등 반도체 기업들의 배후 수요가 작용하는 지역인 반면, 구리시는 서울 접근성이 핵심인 지역이다. 최 교수는 “구리시의 경우 정부의 지정이 좀 늦었다"며 “서울에 붙어있어 사실상 서울로 봤어야 하는 만큼, 지난해 10·15 대책 때 경기도 12개 지역을 지정할 당시 함께 포함됐어야 했다"고 지적했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 전·월세 시장 안정화를 위해 향후 2년간 수도권에 비아파트 매입임대주택 9만 가구를 공급하겠다고 발표했지만 현재로선 공급도 수요도 위축돼있는 상황이다. 정부가 아파트에 비해 공사 기간이 짧은 비아파트를 활용해 공급 시차를 줄이려 나섰지만 수요를 동시에 견인할 수 있는 대책이 병행돼야 정책 실효성을 거둘 수 있다는 지적이 나온다. 4일 대한건설정책연구원 건설 브리프 보고서를 분석한 결과, 주택 공급 선행지표인 2025년 주택 착공실적은 최근 10년 평균의 약 53% 수준에 그쳤다. 주택 착공은 통상 2~3년의 시차를 두고 실제 공급으로 이어진다. 최근 10년간 전국 주택 착공실적은 전반적으로 감소하는 추세를 보이고 있으며 특히 2022년 이후 감소폭이 더욱 확대되는 모습이다. 2022년을 기점으로 감소폭이 확대된 배경은 코로나19 이후 긴축재정 기조로 인한 금리 상승이다. 당시 정부는 코로나19 대응을 위해 시장에 현금 유동성을 공급했다. 2022년부터는 이를 거둬들이기 위해 금리를 급속하게 올린 것이다. 비아파트 공급은 주택 전체보다 공급 위축이 더 심하다. 최근 10년간 비아파트 착공실적은 연평균 약 16만가구 수준이었다. 작년 착공실적은 최근 10년 평균의 약 23% 수준에 불과한 것으로 나타났다. 비아파트 공급이 주택 전체보다 더 크게 위축된 이유는 우리나라 주택시장이 아파트를 중심으로 형성돼왔기 때문이다. 최원철 연세대 미래부동산개발 책임교수는 “특히 코로나 시기를 지나면서 아파트 대신 업무지구에 주거용 오피스텔이나 지식산업센터, 상업지역에는 아파트 대체재인 생활용 숙박시설이 집중적으로 착공됐다"며 “이후 정부 규제 강화로 인해 이들 시설의 주거 활용이 제한되면서, 주거용인 줄 알고 분양받았던 투자자들과 시행사들이 혼란을 겪었고 이는 비아파트 시장 전반의 침체로 이어졌다"고 설명했다. 실제로 비아파트 공급기반은 장기간 축소돼왔다. 전체 주택 착공실적 가운데 비아파트가 차지하는 비중은 2015년 약 39%에서 2025년 약 13%까지 감소한 것으로 나타났다. 비아파트 수요부족도 공급부족을 부추겼다. 전세보증금을 반환하지 않아 발생한 전세사기 사태로 수요가 급감하면서 비아파트 공급 자체도 줄어든 모양새다. 빌라나 오피스텔을 찾는 임차수요가 끊기자 임대사업자를 대상으로 한 비아파트 분양시장이 축소됐고 공급 감소로 이어졌다. 전체 주택거래에서 비아파트가 차지하는 비중은 2015년 이후 점진적으로 감소하는 추세를 보인다. 전세사기 문제가 본격화된 2022년 이후 감소폭이 더욱 확대됐다. 실제로 비아파트 거래 비중은 2022년 20.4%에서 2025년 18.5%까지 하락했다. 고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “현재 비아파트 시장은 공급뿐 아니라 수요도 함께 위축된 상황"이라며 “전세사기 피해가 비아파트에서 집중적으로 발생했던 만큼 정보 비대칭을 완화하고 시장 신뢰를 회복할 수 있는 제도적 보완도 병행될 필요가 있다"고 설명했다. 한편 국토부는 전세사기 피해자 지원 확대 및 피해 예방을 위해 KB국민은행·주택도시보증공사(HUG)와 함께 상호 협력방안을 모색하고 있다. 업무협약에 따라 전세사기 피해자에게 전세사기피해주택 경매 개시를 위해 필요한 집행권원 확보 비용과 경·공매 절차 진행을 위한 비용을 지원할 전망이다. 전세사기 피해 예방을 위해 전세 계약 전 위험신호를 알려주는 안심 전세앱도 9월 개편할 예정이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

한국토지주택공사(LH) 신임 사장에 이성훈 대통령비서실 국토교통비서관이 임명됐다. 지난해 이한준 전 사장 퇴임 이후 이어진 장기 수장 공백이 해소되면서 정부의 공공주택 공급 확대와 LH 조직 개편 작업에도 속도가 붙을 전망이다. 3일 관가와 LH에 따르면 이재명 대통령은 이 비서관을 LH 신임 사장으로 임명했다. 이 신임 사장은 이날 공식 취임해 업무에 들어간다. 임기는 2029년 7월까지다. 이 사장은 1973년 충북 청주 출생으로 충북고와 고려대 토목환경공학과를 졸업했다. 1996년 기술고시 32회로 공직에 입문한 뒤 국토교통부 부동산개발정책과장, 물류정책과장, 지역정책과장, 기술정책과장, 정책기획관 등을 지냈다. 2023년 9월부터 2025년 1월까지는 2050 탄소중립녹색성장위원회 기후정책국장을 맡았고, 이후 대통령비서실 국토교통비서관으로 근무하며 주택 공급과 부동산, 교통 현안을 조율해 왔다. 2021년에는 이재명 대통령이 경기지사로 재직하던 당시 경기도 건설국장으로 파견 근무한 이력도 있다. 이번 인선으로 LH의 장기 직무대행 체제도 마무리됐다. LH는 지난해 8월 이한준 전 사장이 사임 의사를 밝힌 뒤 후임 인선이 지연되며 거의 1년 가까이 리더십 공백을 겪어 왔다. 그동안 내부 출신 후보들이 거론됐지만 최종 임명까지 이어지지 못했다. 이 신임 사장 앞에 놓인 첫 과제는 공공주택 공급 확대다. 정부는 주택시장 안정을 위해 LH의 역할을 확대하는 방향의 공급 정책을 추진하고 있다. 공공택지를 민간에 매각하지 않고 LH가 직접 시행해 공공주택을 공급하는 방식이 대표적이다. 수도권 주택 공급 확대와 3기 신도시, 공공택지 개발, 매입임대주택 공급 등 주요 사업에서 LH의 실행력이 중요해진 상황이다. 올해 발표된 수도권 매입임대주택 9만 가구 공급 계획에서도 LH가 핵심 역할을 맡는다. 비아파트를 매입해 단기간 내 주거 공급을 늘리는 사업인 만큼, 재원 조달과 사업 속도 관리가 관건이 될 전망이다. 조직 개혁도 피할 수 없는 과제다. 정부는 LH의 개발 기능과 공공임대주택 운영, 자산·부채 관리 기능을 분리하는 방안을 검토해 왔다. 공공주택 공급 기능은 강화하되, 공공임대 사업 등으로 커진 재무 부담을 관리하기 위한 취지다. LH의 부채와 조직 비대화 문제는 오랜 숙제로 꼽혀 왔다. 신임 사장은 공급 확대라는 정책 목표와 재무 건전성, 조직 쇄신을 동시에 관리해야 하는 셈이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 강남권 재건축의 상징으로 꼽히는 압구정아파트 재건축이 본격적인 사업 단계에 진입했다. 압구정 2·3·4·5구역 가운데 처음으로 2구역이 사업시행계획을 위한 통합심의를 통과하면서 압구정 재건축이 첫 관문을 넘었다. 서울시는 지난 2일 열린 제13차 정비사업 통합심의위원회에서 '압구정아파트지구 특별계획구역2 재건축사업'을 조건부 의결했다고 3일 밝혔다. 압구정2구역은 강남구 압구정동 434번지 일원 약 19만2910㎡ 부지에 최고 66층, 2381가구 규모의 한강변 주거단지로 조성된다. 지난해 현대건설이 시공사로 선정된 데 이어 이번 통합심의를 통과하면서 사업 추진에도 속도가 붙을 전망이다. 이번 심의는 압구정 2·3·4·5구역 가운데 처음으로 통합심의를 통과한 사례다. 통합심의는 건축·교통·환경·교육 등 각종 심의를 한 번에 처리하는 절차로, 사업시행계획인가를 위한 핵심 관문으로 꼽힌다. 서울시는 압구정2구역을 한강변 특별건축구역으로 지정해 획일적인 아파트 배치 대신 한강변 경관을 살린 입체적 스카이라인을 구현하도록 계획했다. 사업지 북측 한강과 잠원한강공원의 개방감을 확보하기 위해 충분한 통경축을 확보하고, 단지 내부에는 공공보행통로를 설치해 시민 누구나 입체보행교를 통해 한강으로 이동할 수 있도록 했다. 압구정로변에는 개방형 커뮤니티시설과 근린생활시설을 배치해 열린 생활가로를 조성하고, 경로당과 어린이집, 작은도서관 등 공공개방시설도 마련된다. 기부채납을 통해 공공청사와 근린공원, 입체보행교 등 공공시설도 함께 확충될 예정이다. 이번 통합심의 통과로 압구정 재건축 사업도 탄력을 받을 것으로 전망된다. 압구정 재건축은 2·3·4·5구역으로 나눠 추진되고 있고, 그동안 정비계획 수립과 설계 등을 거쳐 왔다. 이번 2구역 심의를 시작으로 나머지 구역도 사업 추진에 속도를 낼 것으로 업계는 전망하고 있다. 최근 서울시는 강남권 주요 재건축 사업의 인허가 절차를 잇달아 마무리하고 있다. 잠실주공5단지가 사업시행계획인가를 받았고, 은마아파트도 사업시행계획 인가를 완료한 데 이어 압구정2구역까지 통합심의를 통과하면서 강남권 대형 정비사업이 연이어 본격화되는 모습이다. 이날 통합심의위원회에서는 서초구 잠원동 신반포16차아파트 재건축사업도 조건부 의결됐다. 신반포16차는 기존 396가구에서 최고 34층, 468가구 규모의 개방형 한강변 주거단지로 탈바꿈한다. 서울시는 올해 10월 사업시행인가 변경을 마무리하고 내년 6월 착공, 2031년 준공을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 강동구 명일동 삼익맨숀아파트 재건축사업도 수정가결 및 조건부 의결됐다. 기존 768가구는 최고 39층, 990가구(공공주택 104가구 포함) 규모로 재건축되며, 약 7100㎡ 규모의 근린공원과 110면 규모 공영주차장도 함께 조성된다. 최진석 서울시 주택실장은 “압구정 2·3·4·5구역 가운데 2구역이 처음으로 조건부 의결되면서 압구정 재건축이 본격화되는 첫 관문을 통과했다는 데 의미가 있다"며 “주거환경 개선은 물론 시민 누구나 한강을 향유할 수 있는 수변 주거공간을 조성할 수 있도록 행정절차를 적극 지원하겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 강남구 대치동 은마아파트가 사업시행계획 인가를 받으며 23년 만에 재건축 사업이 본궤도에 올랐다. 하지만 조합원들의 관심은 사업시행인가 자체보다 다음 단계인 관리처분계획과 추가 분담금으로 빠르게 옮겨가고 있다. 총 가구 수는 크게 늘어나지만 실제 일반분양 물량은 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 일반분양 수익이 제한될수록 조합원 부담은 커질 수밖에 없어 향후 사업의 최대 변수로 떠오르고 있다. 3일 서울시와 강남구에 따르면 은마아파트는 기존 4424가구에서 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 총 5850가구 규모의 대단지로 재건축된다. 기존보다 1426가구가 늘어나는 구조다. 그러나 증가 물량 가운데 공공임대주택 909가구와 공공분양주택 195가구 등 모두 1104가구가 공공주택으로 공급된다. 이를 제외하면 단순 계산상 일반분양이 가능한 물량은 약 322가구 수준이다. 여기에 상가 소유주 권리 배분, 현금청산 대상, 보류지 등 관리처분계획 단계에서 반영되는 물량까지 고려하면 실제 일반분양은 이보다 더 줄어들 가능성이 있다는 것이 정비업계의 분석이다. 정비업계 관계자는 “은마는 총 가구 수가 크게 늘어나기 때문에 일반분양도 많을 것으로 생각하기 쉽지만 실제로는 공공주택과 기존 권리관계를 반영하면 일반분양 물량은 상당히 제한적일 가능성이 높다"며 “사업비 대부분을 조합원이 부담하는 구조인 만큼 일반분양 수익이 줄면 추가 분담금 부담이 커질 수밖에 없다"고 말했다. 실제로 은마 재건축 조합이 조합원들에게 제시했던 추정분담금 자료에 따르면 전용 76㎡ 소유자가 신축 전용 76㎡를 받을 경우 약 4억2000만원, 전용 84㎡는 신축 전용 84㎡를 받을 때 약 3억2000만원의 추가 분담금이 필요한 것으로 추산됐다. 다만 이는 사업 초기 추정치다. 관리처분계획 수립 과정에서는 공사비와 일반분양가, 금융비용, 권리가액 등이 다시 산정되는 만큼 최종 분담금은 달라질 수 있다. 특히 최근 수년간 급등한 공사비는 가장 큰 변수로 꼽힌다. 공사비가 추가 인상되거나 금융비용 부담이 늘어날 경우 관리처분 단계에서 조합원 분담금도 함께 증가할 가능성이 있다. 상가 문제 역시 사업성을 좌우할 변수다. 은마아파트는 대규모 상가를 포함하고 있어 상가 소유주에 대한 권리 배분 방식에 따라 일반분양 물량과 사업수지가 달라질 수 있다. 대규모 세입자 이주도 남은 과제다. 은마아파트는 대치동 학군 수요 영향으로 전세와 월세 비중이 높은 단지로 알려져 있다. 향후 수천 가구 규모의 이주가 시작되면 대치동은 물론 강남권 전월세 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 가능성이 있다는 전망이 나온다. 사업시행계획 인가로 행정 절차의 큰 고비는 넘겼지만 진짜 승부는 관리처분 단계부터라는 평가가 나온다. 관리처분계획에서 권리가액과 분담금이 확정되고, 이후 이주와 철거, 착공까지 이어지는 과정에서 공사비 협상과 상가 권리 조정, 조합원 부담 등이 사업 속도를 좌우할 것으로 예상된다. 서울시는 은마아파트를 핵심 주택공급 사업으로 선정하고 후속 절차를 적극 지원할 계획이다. 최진석 서울시 주택실장은 “강남권 재건축의 상징인 은마아파트 사업시행계획 인가는 신속한 재건축 추진의 대표 사례가 될 것"이라며 “주택 공급의 걸림돌을 제거하고 남은 절차도 차질 없이 추진될 수 있도록 적극 지원하겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

2006년 세운지구가 재정비촉진지구로 지정된 지 20년 만에 서울시가 세운상가 6구역 일대 도시계획 밑그림을 완성했다. 시는 세운재정비촉진지구 내 6-1-1구역과 6-4-1구역의 재정비촉진계획 결정(변경)안을 지난달 30일 수정 가결했다. 이번 결정으로 을지로에 대규모 오피스와 주상복합, 녹지공간이 들어설 기반이 마련됐다. 서울 오피스 시장에서는 2028년 이후 도심권역(CBD)에 대우건설이 개발 중인 원엑스(ONE X)와 세운지구 개발사업 등 대형 프로젝트가 잇따라 진행되면서 공급 과잉 가능성도 제기된다. 도시계획의 큰 틀이 마련된 지금, 세운지구가 도심 복합 거점으로 거듭날 수 있을지, 20년간 발목을 잡아온 것은 무엇이고 이를 반복하지 않기 위해 필요한 것은 무엇인지 짚어본다. 시는 제6차 도시재정비위원회를 열고 세운재정비촉진지구 내 6-1-1구역과 6-4-1구역 재정비촉진계획 결정(변경)(안)을 각각 수정가결했다. 이번 계획 지정으로 을지로 업무기능이 강화되고 도심 주거 공급 기반이 마련될 전망이다. 을지로3가역 인근 세운6-1-1구역에는 프라임급 대규모 오피스 시설과 오피스텔이 들어설 예정이다. 저층부에는 벤처기업집적시설·창조교류플랫폼·근린생활시설 등을 한곳에 모아 도심형 복합혁신거점으로 만들겠다는 구상이다. 대지면적의 47% 이상을 개방형 녹지로 계획했다는 점도 특징이다. 인접한 6-1-4구역의 광장형 도심숲과 유기적으로 연계해 녹지 인프라를 확충할 계획이다. 통행 개선을 위해 을지로3가역 7번 출구를 대상지 내부로 옮긴다. 을지로 지하상가와 건축물 지하 공간을 통합해 상업거점을 개발하는 방안도 포함됐다. 세운6-4-1구역에는 주상복합 거점이 조성된다. 1만9418.2㎡ 규모 촉진구역을 신설하고 주거·업무(오피스텔)·판매기능이 도입된 복합개발계획을 수립한다. 건축계획안에 따르면 대상지는 지상 49층 규모의 공동주택 999세대를 공급하고 복합시설로 조성될 예정이다. 이번 계획에는 공공임대산업시설을 설치해 기존에 세운상가에 있던 세입자의 재정착을 지원한다. 인쇄업 등 도심산업 종사자와의 상생을 위한 공공기여 방안도 반영됐다. 세운지구 도시계획 가이드라인이 나오면서 CBD 일대 오피스 시장에도 다시 관심이 쏠린다. 과거에는 도심 노후화와 여의도 개발 등의 영향으로 금융회사들이 CBD를 떠났다. 최근에는 도심 재개발이 본격화되면서 금융권을 비롯한 기업들이 다시 도심으로 돌아오는 움직임이 나타나고 있다. 서울 오피스 시장에서는 향후 CBD에 공급과잉으로 임대료나 자산가치가 영향을 받는 것이 아니냐는 우려가 나올 만큼 을지로에 대규모 오피스 공급 소식은 기정사실처럼 들린다. 그러나 세운지구 개발사업이 20년 간 표류의 마침표를 찍을 수 있을지는 미지수다. 도시정비 전문가들은 세운지구가 20년 동안 표류한 이유로 '재정비촉진지구 제도의 특성'과 '제도적 일관성의 부재'를 꼽는다. 재정비촉진지구는 개별적으로 진행되는 일반 재개발과 달리 여러 구역을 하나로 묶어 도시 전체의 통일성과 연속성을 확보하도록 설계된 제도다. 당초에는 개별 사업을 따로 추진하는 것 보다 도시계획을 일괄적으로 수립해 사업을 효율적으로 진행하자는 취지였다. 그러나 실제로는 한 구역의 높이나 용적률, 개발 방식이 바뀌면 인접 구역과의 연계성까지 다시 검토해야한다. 계획 변경이 반복되다보니 한 구역의 지연이 다른 구역까지 영향을 미치면서 전체적인 사업 속도가 늦어지는 구조다. 여기에 서울시장 교체에 따른 정책 기조 변화도 주민들의 불신을 키웠다. 오세훈 시장 시절 전면 철거 중심이던 계획은 박원순 시장 시절 도시재생과 보존 중심으로 바뀌었다. 이후 다시 오 시장이 복귀하면서 고밀 녹지생태도심으로 선회했다. 시 관계자는 “주민들에게 동의서를 받으러 다니면 사인을 잘 안 해준다고 들었다"며 “20년 동안 정비 방침이 일관되지 않았고, 그 과정에서 수많은 기획부동산이나 업자들이 등장했다 사라지기를 반복하니 주민들 사이에 '어차피 또 엎어질 것'이라는 불신이 깊어졌다"고 말했다. 실제로 6-4-1 구역은 현재 아직 추진위원회를 구성하지 못한 채 준비위원회 단계에 머물러 있다. 시는 이번 변경안을 통해 세운 6-4-1구역 등에 공공임대산업시설을 조성해 기존 인쇄업체 등 도심산업 종사자의 재정착을 지원할 계획이다. 시세의 70~80% 수준으로 임대료를 책정해 상생하겠다는 취지다. 그러나 현장의 목소리는 회의적이다. 세운지구의 핵심 산업인 인쇄업은 대형 윤전기와 종이 원료, 완성품을 지속적으로 운반해야 하는 특성상 1층 공간이 필수적이다. 지하나 상층부로 이전할 경우 장비 반입 자체가 어렵고 물류비 부담도 크게 늘어난다. 사업을 추진하는 토지 소유주나 디벨로퍼(시행사) 입장에서도 가장 사업성이 높은 1층 상가를 공공임대산업시설로 제공하는 데 부담이 적지 않다. 공공임대산업시설을 마련하더라도 실제 재정착 과정에서는 상당한 갈등이 발생할 가능성이 있다는 지적이다. 사업 방식을 둘러싼 충돌도 남아있다. 6-4-1구역의 경우 재개발준비위원회는 신성상가아파트를 포함한 조합방식 통합개발을 원하지만, 시행사 측은 해당 아파트를 제외하고 매입방식의 분리개발 추진을 선호했다. 전문가들은 소형 지분자가 많은 아파트나 다세대 주택이 포함될 경우 조합의 의사결정 구조가 달라질 수 있다고 설명한다. 실제 서울 서대문구 북아현3구역에서는 1+1 분양권 배분과 이익 배분을 둘러싼 갈등으로 관리처분계획을 둘러싼 소송이 이어졌고 사업이 상당 기간 지연된 사례가 있다. 세운지구가 또 다시 20년의 늪에 빠지지 않기 위해서는 사업 초기 단계에서 조합 정관에 권리관계와 이익·부담에 대한 균형 배분 원칙을 명시해야 한다. 프리미엄 상승에 따른 지분 갈등이나 다수결에 의한 정관 변경 리스크를 명시해둬야 사업 갈등을 최소화 할 수 있다. 도심산업 종사자들의 재정착을 지원하는 과정에서도 업종의 특성을 고려한 협상안을 통해 현실적인 합의점을 찾아야 할 것이다. 장귀용 도시정비 전문가는 “도시계획이 확정됐다고 사업이 끝난 것이 아니라 이제부터 이해관계를 조정하는 과정이 시작되는 것"이라며 “주민 간 이해관계 충돌 같은 현실적인 문제를 풀지 못하면 또다시 계획 변경과 갈등이 반복될 수 있다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 강남권 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트가 사업시행계획 인가를 받으며 재건축 사업이 본격적인 궤도에 올랐다. 2003년 추진위원회 승인 이후 23년 만으로, 조합은 관리처분계획 수립과 이주 절차를 거쳐 2028년 착공을 목표로 하고 있다. 2일 강남구와 서울시에 따르면 은마아파트 재건축정비사업 사업시행계획이 이날 최종 인가됐다. 이번 인가는 민선 9기 출범 이후 강남구가 내린 첫 재건축 사업시행계획 인가이자, 서울시 '신속통합기획 시즌2'가 처음 적용된 사업으로 기록됐다. 강남구는 지난 5월 22일 사업시행계획 인가 신청을 접수한 뒤 약 80개 관계 부서와 기관 협의, 주민공람 등 행정 절차를 마무리해 법정 처리기한인 60일보다 33일 앞당겨 인가를 완료했다. 구는 강남구 재건축 사업시행계획 인가 가운데 가장 빠른 처리 사례라고 설명했다. 1979년 준공된 은마아파트는 4424가구 규모의 강남 대표 노후 아파트다. 2003년 추진위원회 승인을 받은 뒤 사업이 장기간 지연됐지만 2023년 정비구역 지정과 조합설립인가를 받았고, 지난해 정비계획 변경을 거쳐 올해 통합심의를 통과하면서 사업에 속도가 붙었다. 이번 사업시행계획 인가에 따라 은마아파트는 대지면적 24만3552.6㎡ 부지에 지하 6층, 지상 49층, 공동주택 29개 동, 총 5850가구 규모의 대단지로 재탄생한다. 이 가운데 공공임대주택은 909가구, 공공분양주택은 195가구다. 단지에는 부대복리시설과 공공개방 커뮤니티시설이 들어서며 공원, 공영주차장, 개방형 도서관, 침수 예방을 위한 저류조 등 공공기여 시설도 함께 조성될 예정이다. 사업은 앞으로 관리처분계획 수립 및 인가, 이주, 철거, 착공 등의 절차를 순차적으로 진행한다. 조합은 2028년 착공을 목표로 하고 있다. 강남구는 이번 인가를 계기로 민선 9기 핵심 공약인 재건축 신속 추진에도 속도를 낼 계획이다. 구청장이 직접 단장을 맡는 '강남 재건축 신속화합(신화) TF'를 중심으로 사업장별 공정 관리와 관계기관 협의, 주민 소통, 전문가 자문을 통합 지원하고 지연 요인과 갈등을 조기에 조정한다는 방침이다. 김현기 강남구청장은 이날 은마아파트를 직접 찾아 주민들에게 사업시행계획인가서를 전달했다. 김 구청장은 “이번 인가는 민선 9기 첫 재건축 사업시행계획 인가이자 법정 처리기한을 33일 앞당긴 강남구 최단 기록"이라며 “오랫동안 기다린 주민들에게 재건축이 실제로 속도를 내고 있다는 신호가 되길 바란다"고 말했다. 이어 “구청장이 직접 챙기면 무엇이 달라지는지 속도와 결과로 보여드리겠다"며 “남은 절차도 지체되지 않도록 책임 있게 이끌겠다"고 밝혔다. 서울시도 은마아파트를 핵심 주택공급 사업으로 보고 후속 절차를 적극 지원한다는 계획이다. 최진석 서울시 주택실장은 “은마아파트 사업시행계획 인가는 신속한 재건축 추진의 대표 사례가 될 것"이라며 “관리처분과 이주 등 남은 절차도 차질 없이 진행될 수 있도록 지원해 주택공급 확대에 속도를 내겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr