동탄 규제를 둘러싸고 정부와 전문가들의 진단이 엇갈린다. 정부는 투기 수요가 유입됐다고 진단한 반면, 전문가들은 대부분 실수요자가 움직인 결과로 봤다. 전문가들 사이에선 이번 규제의 최대 피해자는 반도체 협력업체 종사자 등 현금 동원력이 부족한 실수요자라는 분석이 나온다. 1일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 국토교통부는 경기도 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 이날부터 지정하고, 오는 5일부터 토지거래허가구역으로 추가 지정한다. 국토부는 이번 규제의 목적을 차입을 활용한 투기성 매수와 갭투자를 차단하는 데 있다고 설명했다. 반도체 산업과 교통 호재에 따른 실수요가 존재한다는 점을 인정하면서도, 투기성 목적의 가수요가 있다고 판단한 것이다. 규제로 인한 가장 직관적인 변화는 무주택자 주택담보인정비율(LTV) 축소다. 기존 비규제지역에서는 LTV가 70%까지 적용됐으나 규제지역으로 묶인 뒤에는 LTV가 40%로 낮아졌다. 8억원 아파트 매입 사례에 대입해 수치적으로 단순 비교해보면 다음과 같다. 8억원 주택에 대해 규제 이전에는 2억4000만원의 현금만 있으면 대출을 받아 해당 주택 매매가 가능했다. 규제 이후에는 LTV가 축소되면서 대출 외에 4억8000만원이 있어야 매매가 가능해졌다. 전문가들은 동탄 지역의 최근 집값 상승세는 대부분 실수요 영향일 것으로 봤다. 토지거래허가제(토허제)를 통해 집값 안정을 달성할 수 있을지에 대해선 단기적인 효과는 있을지라도 장기적으로는 지속되기 어렵다고 전망했다. 이번 규제 대상이 된 지역에 투기가 있어 이번 토허제 지정이 필요한가에 대해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “증시 호황에 따른 수익과 반도체 기업 성과금이 해당 지역의 가격 상승에 영향을 끼친 것을 감안해야 한다"며 “이는 투기보다는 실수요 측면이 더 클 것"이라고 설명했다. 토허제는 본래 기존의 도심지역을 대상으로 만들어진 것이 아니다. 신도시 개발계획이 발표되면 해당 지역 토지 거래가 늘고 가격도 오르는 것이 일반적이다. 토지보상금 등이 크게 증가하면 사업 추진을 저해하므로, 이를 막기 위해 한시적으로 적용할 목적으로 도입된 제도다. 이 위원은 “토허제는 이후 주요 도심의 가격 급등 억제를 목적으로도 사용할 수 있도록 관련 법령이 변경됐다"면서도 “초기 취지와 부합하지 못하는 측면이 있다는 점을 무시할 수 없다"고 말했다. 토허제는 실수요의 거래까지 막는 제도는 아니다. 주택의 거래를 어렵게 함으로써 가격의 변동폭을 줄이려는 것이 목적이다. 대출을 이용해 시세차익을 노리는 투기 수요가 가격 상승의 주된 원인이라면 이번 규제가 큰 효과를 발휘할 수 있다. 그러나 적절한 자금 여력을 가진 실수요가 주된 원인이라면 의도했던 정책 목표 달성이 쉽지 않을 것이라는 설명이다. 정부의 이번 조치가 시장 참여자들에게 추가 규제 가능성을 경고하는 성격도 있다는 해석도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 이번 규제에 대해 “앞으로 다른 지역에도 규제가 들어갈 수 있으니 거래를 자제하라는 메시지를 국민에게 전달하려는 의도가 크다"면서도 “정부가 얘기하는 대로 시장이 움직여주느냐는 다른 문제"라고 말했다. 서 교수는 이번 규제로 가장 큰 영향을 받을 계층으로 반도체 협력업체 종사자들을 꼽았다. 동탄은 서울 출퇴근 수요보다 반도체 산업 종사자의 주거 수요가 중심인 지역인 만큼, 성과급 대상이 아닌 협력업체 직원들이 타격을 받는다는 것이다. 서 교수는 “성과급을 받은 대기업 직원들은 일정 수준의 자금 여력을 갖추고 있지만 1·2·3차 밴더 직원들은 같은 지역에서 일하면서도 대출 의존도가 높다"며 “규제로 대출 문턱이 높아지면 이들의 내 집 마련 기회가 먼저 줄어들 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

집은 삶의 공간이다. 그러나 어느 순간 집은 사는 곳보다 사고파는 상품으로 인식됐다. 노동으로 얻는 소득보다 부동산 상승으로 얻는 이익이 더 커지는 사회에서는 청년의 희망도, 경제의 역동성도 약해질 수밖에 없다. 정부가 바라보는 방향도 여기에 있다. 오래 가지고 있었다는 이유만으로 과도한 혜택을 받는 구조보다 실제 거주하는 사람을 보호하고, 필요 이상의 주택을 투자 목적으로 보유하는 경우에는 합당한 사회적 비용을 부담하게 하자는 것이다. 보유세 조정은 “가지고 있으면 언젠가는 오른다"는 기대 심리를 낮추는 역할을 해야 한다. 양도세 개편은 “팔고 싶어도 못 파는 시장"이 아니라 “필요 없는 주택은 자연스럽게 시장으로 이동하는 구조"를 만드는 방향이어야 한다. 싱가포르는 부동산 시장 안정을 위해 다주택자와 투자 목적 매입에 더 높은 부담을 부여하는 정책을 시행했다. 추가취득세(ABSD)와 대출 관리 정책을 함께 활용하면서 투기적 수요를 억제하고 실거주 중심 시장을 만들기 위해 노력했다. 캐나다 밴쿠버 역시 빈집세를 도입했다. 주택이 부족한 상황에서 사람이 살지 않는 집을 투자 목적으로 방치하는 것을 막고 시장에 다시 공급하도록 유도하기 위한 정책이었다. 핵심은 단순히 세금을 더 걷는 것이 아니라 주택이 본래 기능인 거주 공간으로 활용되도록 방향을 잡은 점이다. 하지만 아무리 좋은 목적의 정책도 시장이 움직이는 방식을 이해하지 못하면 기대와 다른 결과가 나온다. 세금을 높이면 반드시 집이 시장에 나올 것이라는 단순한 공식은 현실에서 통하지 않는다. 집을 가진 사람이 “팔아야겠다"고 판단하려면 명확한 출구가 있어야 한다. 보유 부담은 높이면서 동시에 일정 기간 합리적으로 처분할 기회를 제공해야 한다. 문을 모두 닫아놓고 나가라고 하면 아무도 움직이지 않는다.특히 과거 정부 정책을 믿고 등록임대사업에 참여한 사람들에게는 예측 가능한 변화가 필요하다. 제도를 조정하더라도 충분한 유예기간과 단계적 적용 기준을 제시해야 한다. 정부 정책의 가장 큰 자산은 세금이 아니라 신뢰이기 때문이다. 또 하나 중요한 것은 공급이다. 세금 정책만으로 집값을 완전히 안정시킬 수 있다는 생각은 위험하다. 투기 수요는 줄이되 실제 살 집은 꾸준히 공급돼야 한다. 사람들이 원하는 지역에 필요한 주택이 공급되지 않으면 아무리 강한 세금 정책도 결국 가격 압력을 막기 어렵다.성공과 실패를 가르는 기준은 결국 하나다. 시장에 건강한 매물이 나오느냐에 달려있다. 다주택자가 필요 이상의 주택을 자연스럽게 정리하고, 실수요자가 접근할 수 있는 시장이 만들어진다면 성공이다. 하지만 세 부담 때문에 팔지도 않고 버티는 매물 잠김 현상이 발생하면 거래는 얼어붙고 시장 불안은 반복될 수 있다. 그래서 정부의 세제 개편은 내우 정교해야 한다. 투기 목적의 반복적인 주택 매입, 과도한 레버리지 투자, 실거주 없는 장기 보유에는 분명한 부담을 줘야 한다. 반면 평생 노력해 마련한 1주택자, 은퇴 고령층, 실제 거주자는 보호해야 한다. 진짜 정교한 세제란 많이 걷는 세제가 아니다. 시장에 정확한 신호를 보내는 세제다. “살 집은 보호한다. 그러나 돈을 벌기 위해 쌓아두는 집에는 책임을 묻는다." 는 메시지가 흔들리지 않아야 한다. 정권이 바뀔 때마다 규제가 풀렸다 강화됐다 반복하면 시장 참여자는 정책보다 다음 선거를 기다린다. 부동산 투기를 막으려면 최소한의 사회적 원칙은 정권을 넘어 유지돼야 한다. 정부는 데이터에 기반한 세제 설계, 충분한 공급 계획, 투명한 정책 운영으로 시장 신뢰를 만들어야 한다. 국민 역시 부동산을 빠른 부의 증식 수단으로만 바라보는 인식에서 벗어나야 한다. 집이 돈을 버는 도구가 아니라 사람이 살아가는 공간이라는 기본으로 돌아갈 때, 대한민국 부동산 시장도 건강한 방향으로 다시 설 수 있다. 정부의 세금을 통한 부동산 억제책 성공 가능성은 결국 '강도'가 아니라 '균형'에서 결정될 것이다. 투기 수요를 정확히 겨냥하면서도 실수요 보호와 공급 확대가 함께 작동한다면 시장 안정 효과를 기대할 수 있다. 팔 수 있는 길은 좁히고 보유 부담만 높이는 정책은 매물이 나오는 시장이 아니라 매물이 숨어버리는 시장을 만들 수 있으며, 그 순간 부동산 안정 정책은 의도와 전혀 다른 방향으로 흘러갈 가능성이 커진다.

“분위기가 완전히 달라졌어요." 6월 30일 오후 경기 구리역 인근의 한 공인중개사무소. 이날 오전 정부가 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 묶었다는 소식이 전해졌다. 중개업소 안은 한산했다. 공인중개사는 “규제 발표 이후 매수 문의가 뚝 끊겼다"며 “집주인들도 당장 팔기보다 상황을 지켜보자는 분위기라 거래가 쉽게 살아나기는 어려울 것 같다"고 말했다. 규제 시행 직전에는 이른바 '막차 수요'도 있었다. 구리의 한 공인중개업소 관계자는 “토지거래허가구역은 5일부터 적용되지만 투기과열지구와 조정대상지역은 1일부터 바로 시행되기 때문에 대출 규제가 강화되기 전에 계약을 마치려는 움직임이 있었다"며 “생애최초 매수자들도 서둘러 문의하는 경우가 적지 않았다"고 전했다. 정부는 최근 집값 상승세가 두드러진 구리를 화성 동탄구, 용인 기흥구와 함께 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 여기에 오는 5일부터는 토지거래허가구역까지 적용되면서 대출과 세제, 토지거래 규제가 동시에 적용되는 이른바 '삼중 규제' 지역이 됐다. 현장에서는 가격 하락보다 거래 위축을 우려하는 목소리가 더 컸다. 구리의 한 공인중개사는 “8호선 개통 효과는 이미 집값에 상당 부분 반영됐다"며 “토지거래허가구역은 가격을 떨어뜨리기보다 거래 자체를 줄이는 효과가 큰 만큼 당분간 매도자와 매수자 모두 관망세를 보일 가능성이 크다"고 말했다. 이어 “구리도 8호선 개통 효과로 구리역 역세권과 장자호수공원 일대 단지를 중심으로 가격 상승폭이 컸다"며 “특히 구리역 인근 신축·준신축과 장자호수공원 주변 주요 단지는 실거주 수요가 받쳐주는 곳이라 규제 이후에도 관심 자체는 이어질 가능성이 있다"고 덧붙였다. 반면 불과 몇 정거장 떨어진 지하철 8호선 별내역 주변 분위기는 사뭇 달랐다. 역사 주변 신축 아파트 단지와 상업시설에는 부동산 중개업소를 찾는 발길이 이어졌고, 중개사들의 관심은 벌써부터 '풍선효과' 가능성에 쏠려 있었다. 별내역 인근 한 공인중개사는 “오늘도 구리 규제 이야기를 하며 상담하는 손님들이 있었다"며 “당장 거래가 늘었다고 보기는 어렵지만 문의 자체는 늘어날 가능성이 있다"고 말했다. 또 다른 공인중개사는 “구리가 규제로 묶이면서 일부 실수요자와 투자 수요가 별내나 다산으로 이동할 수 있다는 기대감이 있다"며 “같은 8호선 생활권이라는 점도 장점으로 작용할 것"이라고 내다봤다. 남양주 다산·별내 일대 부동산업계도 비슷한 분위기다. 한 관계자는 “서울 강남과 송파 접근성이 좋은 데다 준신축 단지가 많아 비교 문의가 늘어날 가능성이 있다"며 “구리 규제가 오히려 인근 비규제 지역에 대한 관심을 키우는 계기가 될 수도 있다"고 말했다. 주민들의 반응도 엇갈렸다. 별내역에서 만난 한 40대 직장인은 “8호선 개통 이후 서울 접근성이 좋아졌는데 구리까지 규제를 받으면서 별내를 찾는 사람이 더 늘 수 있을 것 같다"고 말했다. 반면 구리 주민들 사이에서는 규제 이후 집값 흐름을 놓고 전망이 갈렸다. 한 주민은 “상투를 잡은 것 같아 걱정된다"며 불안감을 드러냈다. 반면 다른 주민은 “구리도 오르겠지만 풍선효과로 별내와 다산이 더 오를 수 있다"고 말했다. 또 다른 구리역 인근 주민은 “집값이 너무 빠르게 오른 것은 맞지만 규제를 한꺼번에 적용하면 거래만 얼어붙는 것 아니냐"고 우려했다. 전문가들도 가격 급락보다는 거래 감소와 수요 이동 가능성에 무게를 뒀다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 규제는 급격한 가격 상승과 갭투자 등 투기 수요를 차단하기 위한 조치"라며 “앞으로 6개월에서 1년 정도는 거래량 감소와 투자 수요 위축이 나타날 가능성이 높다"고 말했다. 다만 “구리는 서울 접근성이 뛰어나고 동탄과 기흥 역시 반도체 산업과 교통 호재를 기반으로 실수요가 유지되는 지역인 만큼 가격이 급락하기보다는 상승세가 둔화되는 정도에 그칠 가능성이 크다"고 덧붙였다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역이 동시에 적용되면 대출과 세금 부담이 커져 매수세는 당분간 위축될 수 있다"며 “반면 규제를 받지 않는 인접 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 배제할 수 없다"고 분석했다. 정부도 이 같은 풍선효과 가능성을 예의주시하고 있다. 시장에서는 구리 규제 이후 같은 8호선 생활권인 별내와 다산뿐 아니라 화성 병점, 안양 만안 등 아직 규제를 받지 않는 수도권 일부 지역으로 수요가 이동할 수 있다는 전망도 나온다. 실제 부동산업계에서는 규제지역과 맞닿은 비규제 지역의 거래량과 호가 변화를 주의 깊게 지켜보고 있다. 한 부동산업계 관계자는 “토지거래허가구역과 규제지역 지정은 해당 지역의 단기 거래를 위축시키는 효과가 있지만, 동시에 인접 비규제지역으로 수요가 이동하는 부작용도 나타날 수 있다"며 “별내·다산 등에서 거래량이나 호가 상승세가 뚜렷해질 경우 하반기 추가 규제 논의가 빨라질 가능성도 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 송파구 잠실주공5단지 재건축 사업이 사업시행계획인가를 받으며 30년 가까이 이어진 재건축 사업이 본격적인 추진 단계에 들어섰다. 사업시행인가는 재건축 절차에서 이른바 '8부 능선'으로 불리는 핵심 단계로, 향후 관리처분과 이주, 철거, 일반분양 등 후속 절차가 이어질 예정이다. 송파구는 1일 서강석 구청장이 민선 9기 첫 업무 결재로 잠실주공5단지 재건축 사업시행계획인가를 승인했다고 밝혔다. 이는 민선 9기 제1호 결재 안건이다. 잠실주공5단지는 서울 송파구 잠실동 일대 35만8077㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 65층 규모, 총 6411가구의 대단지로 재탄생한다. 주택용지에는 최고 49층 4942가구, 복합용지에는 최고 65층 1469가구가 들어서며 판매·업무·문화시설이 결합된 복합 랜드마크도 함께 조성된다. 사업은 1996년 재건축 추진위원회 구성 이후 주민 간 이견과 제도 변화 등을 거치며 장기간 답보 상태를 이어왔다. 특히 2000년 조합 설립 이전 삼성물산·GS건설·IPARK현대산업개발 컨소시엄을 시공사로 선정했지만 이후에도 사업이 수십 년간 속도를 내지 못했다. 그러나 지난해 사업시행계획인가를 신청한 뒤 주민공람과 관계기관 협의 등을 마무리하면서 이번 인가를 계기로 본궤도에 오르게 됐다. 조합은 올해 하반기 감정평가와 조합원 분양신청을 진행한 뒤 2027년 관리처분계획 인가를 신청할 예정이다. 이후 이주와 철거, 일반분양 절차가 순차적으로 진행된다. 재건축 기대감은 이미 집값에도 반영되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 잠실주공5단지 전용 82㎡는 올해 3월 45억7500만원에 거래되며 역대 최고 수준을 기록했다. 일부 조합원 지위 승계 가능 매물의 호가는 46억원 안팎까지 형성돼 있다. 이는 인근 잠실장미아파트와 엘스·리센츠 등 기존 신축 단지보다 높은 수준으로, 재건축 프리미엄이 반영됐다는 평가다. 한 부동산 전문가는 “잠실주공5단지는 이미 잠실권 재건축의 상징성이 가격에 반영된 단지"라며 “사업시행인가 이후에는 매물 희소성이 커지고 관리처분 단계로 갈수록 새 아파트 입주권 가치가 더욱 부각될 수 있다"고 말했다. 이어 “최근 정부의 대출 규제와 세금 부담 강화 기조로 단기 급등세는 다소 진정될 수 있지만 장기적인 희소성은 여전히 높게 평가된다"고 덧붙였다. 조합원들도 사업이 본격적인 추진 단계에 들어섰다는 점에 의미를 두고 있다. 한 조합원은 “시공사는 이미 선정된 만큼 이제 관심사는 관리처분과 분담금"이라며 “사업시행인가를 계기로 사업이 계획대로 진행돼 이주와 일반분양까지 차질 없이 이어지길 기대하고 있다"고 말했다. 서강석 송파구청장은 “잠실주공5단지 사업시행계획인가는 주민 숙원사업을 해결하기 위한 지원행정의 결과"라며 “앞으로도 주민이 체감할 수 있는 신속한 정비사업 추진을 위해 행정적 지원을 이어가겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

여의도 광장아파트 38-1번지 재건축 정비사업 시공사 선정을 위한 현장설명회에 현대건설만 단독으로 참여했다. 28번지와의 분리 재건축 이후 38-1번지가 속도를 내는 모양새다. 30일 에너지경제신문 취재에 따르면 서울 영등포구 여의도동에 위치한 조합 사무실에서 열린 '광장아파트 38-1 재건축정비사업' 시공자 선정 현장설명회에 현대건설 1개사만 참석했다. 일반경쟁입찰은 2개사 이상 참여해야 성립하므로 이번 입찰은 자동 유찰됐다. 유찰되면 조합은 재공고 입찰을 내고 2회 유찰 시 수의계약 전환이 가능하다. 조합은 30일에 공공지원자 검토를 요청한 뒤 회신 결과에 따라 1~2주 내로 2차 입찰 공고를 낼 예정이라고 밝혔다. 여의도 광장아파트 분리 재건축 이후 38-1번지(1·2동)가 절차 진행에 속도를 내는 모양새다. 총 10개 동 가운데 여의나루로를 사이에 두고 남쪽 38-1번지(1·2동)와 북쪽 28번지(3~10동)로 나뉘었다. 두 단지는 준공일이 달라 대지를 공유하지 않는다. 2개 동을 가진 38-1번지는 용적률(246%)이 높고 대지면적이 좁지만, 28번지는 낮은 용적률(183%)과 넓은 대지면적을 가졌다. 38-1번지는 통합 재건축을 원했으나 28번지는 단지별로 각자 재건축을 원했다. 두 단지는 2009년부터 재건축을 추진했으나 소송 끝에 2022년 분리 재건축을 확정했다. 이후 28번지는 신탁방식으로, 38-1번지는 조합방식으로 사업 추진에 나섰다. 당초 사업 시행자 지정 등이 5년가량 앞서 있어 진척이 빠를 것으로 예상됐던 28번지는 내부 갈등과 법적 공방으로 난항을 겪었다. 반면 뒤늦게 조합 방식으로 출발한 38-1번지는 조합원 단합력을 무기로 시공사 선정에 나서며 속도 면에서 역전했다. 조합이 선정한 공사비 예정가격 3.3㎡당 1590만원은 역대 최고가 공사비다. 김신혜 광장아파트38-1 재건축 조합장은 “관건은 우리가 어떻게 차별화해서 살아남을지"라며 “조합원들과는 출발점부터 분담금 부담에 대해선 합의가 돼있다"고 말했다. 현재 대형 건설사 간의 출혈 경쟁 분위기가 사라지면서 38-1번지에는 현대건설의 단독 입찰 가능성이 매우 높은 상황이다. 과거 SK·현대엔지니어링·대우건설·롯데건설 등도 관심을 보였으나, 작년 하반기부터 현대건설이 본격적으로 참여 의사를 나타내면서 경쟁 구도가 정리됐다. 김 조합장은 “조합이 실시한 설문조사에서도 조합원의 87%가 현대건설을 선호한다"며 “단지 규모가 작음에도 현대건설이 깊은 관심을 보인 것에 높은 만족감을 표하고 있다"고 말했다. 소규모 단지라는 점에서 커뮤니티 시설 등에 제한이 있을 수 있지 않냐는 질문에 김 조합장은 대규모 단지와 차별화된 프라이빗 주거공간을 목표로 하고 있다고 답했다. 광장 38-1번지는 지하 4층~지상 최고 52층, 2개 동, 414가구와 부대복리시설 등으로 계획됐다. 유현준 교수가 설계를 맡았고, 스카이브릿지를 통해 모든 동을 연결할 수 있다. 전 세대 남향 배치로 공간 간섭을 최소화하고 사생활을 보호할 수 있도록 설계 방향을 잡았다. 또 단지 앞으로 샛강공원과 학교가 위치해 있어 향후 여의도 일대가 고층화되더라도 가려지지 않는 영구 조망권을 확보했다. 기부채납 시설로는 서울시와의 협의를 통해 어린이 키즈카페(직업체험관)를 제공하기로 확정했다. 용적률을 최대한 확보해 사업성을 끌어올렸고, 이에 일반분양분은 약 70~80채 가량 확보될 것으로 전망된다. 정비계획 당시 예상 일반분양가는 3.3㎡당 8500만원 선으로 예상했으나 향후 부동산 상승 추세와 공사비 증가 등이 반영되어 이보다 높아질 것으로 예측된다. 김 조합장은 “다음달 13일에 2차 현장설명회를 개최한 뒤 시공사 선정 절차를 마무리할 것"이라며 “2028년 이주를 마치는 것이 목표"라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정하고 토지거래허가구역까지 확대하면서 하반기 수도권 부동산 시장의 첫 규제 신호탄을 쏘아 올렸다. 반도체 산업과 GTX 등 개발 호재로 단기간 급등한 지역을 정조준한 만큼 시장에서는 “동탄에서 끝나지 않을 것"이라는 관측과 함께 추가 규제 가능성에도 관심이 쏠리고 있다. 국토교통부는 30일 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 오는 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정한다고 밝혔다. 이어 경기도는 7월 5일부터 이들 지역을 2027년 말까지 토지거래허가구역으로 지정할 계획이다. 이번 조치로 해당 지역에는 대출과 청약, 세제 규제에 더해 토지거래허가제까지 동시에 적용된다. 주택담보대출 한도와 청약 자격이 강화되고 다주택자 세 부담도 커진다. 일정 규모 이상의 토지를 거래할 경우 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 만큼 전세를 끼고 매입하는 갭투자도 사실상 어려워진다. 정부는 최근 반도체 산업 기대감과 GTX-A 개통, 서울 접근성 개선 등으로 투자 수요가 집중되면서 집값이 단기간 과열됐다고 판단했다. 실제 한국부동산원 통계에 따르면 동탄의 월간 주택 매매가격 상승률은 올해 2월 0.78%에서 5월 1.57%까지 확대됐고, 기흥과 구리 역시 1% 안팎의 높은 상승률을 이어갔다. 시장에서는 단기적으로 거래 위축이 불가피할 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 지정되면 대출 규제 문턱이 높아지고 취득세·보유세·양도세 부담도 커져 매수세가 주춤할 가능성이 크다"고 말했다. 박 수석전문위원은 “동탄은 단기간에 반도체 대기업의 성과급 기대를 선반영한 매수세가 몰린 데다, 그동안 토지거래허가구역에서 제외됐다는 프리미엄까지 작용하면서 주변 경쟁지역보다 가격이 부풀려진 측면이 있다"며 “신규 매수자는 가격 수준을 신중하게 따져볼 필요가 있다"고 분석했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 규제는 동탄·기흥·구리의 급격한 가격 상승과 거래 증가, 갭투자 등 투기 수요를 차단하기 위한 조치"라며 “대출 규제와 세 부담, 토지거래허가구역의 실거주 요건이 맞물리면서 향후 6개월에서 1년 정도는 투자 수요가 위축되고 거래량이 감소할 가능성이 크다"고 말했다. 다만 가격이 급락할 가능성은 제한적이라는 분석도 나온다. 함 랩장은 “동탄과 기흥은 반도체 산업과 GTX-A, 용인 플랫폼시티 등 중장기 호재가 여전히 살아 있고, 구리 역시 서울 접근성과 역세권 개발 기대가 유효하다"며 “가격 급락보다는 상승세 둔화나 보합 흐름이 나타날 가능성이 높다"고 전망했다. 지역 부동산 커뮤니티에서도 반응은 엇갈렸다. 동탄 주민과 투자자들이 모인 온라인 커뮤니티에는 “매물이 쌓이기 시작했다", “단기간 급등한 만큼 숨고르기가 불가피하다"는 신중론이 올라왔다. 반면 “반도체 투자와 GTX-A 효과는 여전히 유효하다", “토지거래허가구역 지정은 그만큼 시장 과열을 인정한 것"이라는 반론도 이어졌다. 전문가들은 이번 규제의 의미를 '동탄' 자체보다 '다음 규제 지역'에서 찾고 있다. 정부가 집값 상승세가 가파른 지역에는 추가 규제를 주저하지 않겠다는 신호를 시장에 보냈기 때문이다. 함 랩장은 “투자 자금이 완전히 사라지기보다는 규제가 덜한 인근 지역으로 이동하는 풍선효과 가능성이 있다"며 “남양주나 수원 권선 등 비규제지역으로 유동성이 이동할 수 있는 만큼 향후 정부의 추가 모니터링과 규제 확대 여부가 수도권 시장의 중요한 변수가 될 것"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 노원구 월계동 일대 월계미륭·월계미성·월계삼호3차 아파트를 합쳐 부르는 '미미삼'. 1986년에 준공된 이곳은 재건축을 통해 6000여 가구 규모 매머드급 단지로 탈바꿈할 예정이다. 서울 외곽지에서 10억대 몸테크가 가능하다는 점에서 30대 매수 문의가 이어지고 있는 모습이다. 30일 에너지경제신문 취재에 따르면 현재 3930가구 규모인 미미삼 단지들은 6103가구로 다시 지어져 기존보다 2173가구가 늘어날 예정이다. 미미삼 인근은 광운대 역세권 개발사업 등 개발 호재가 있다는 점에서 주목받는다. IPARK현대산업개발은 지하철 1호선 광운대역 물류 용지 일대 15만㎡를 복합 개발하는 광운대 역세권개발사업인 '서울원'을 진행하고 있다. 미미삼은 광운대역과 인접해 오피스·상업시설·5성급 호텔 등 다양한 시설 이용이 가능해질 전망이다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통·동부간선도로 지하화 등 교통망 확충 소식도 있다. GTX-C 노선 정차 예정지라는 점에서도 호재다. GTX 개통 시 광운대역에서 삼성역까지 9분 거리다. 동부간선도로 지하화 공사도 진행 중이다. 공사가 끝나면 통행 시 50분 이상 소요됐던 월계나들목(IC)에서 대치나들목 구간이 10분대로 단축될 전망이다. 준공 목표는 2029년이다. 서울 외곽지라는 입지 조건과 재건축 기대감에 30대 몸테크 수요가 잇따르고 있다. 미미삼 인근 공인중개사는 “20평형대 기준 3억1000만원~3억5000만원 전세가 간간히 나오지만 금방 계약돼 전세매물은 씨가 말랐다고 봐야 한다"며 “재건축을 바라보고 실거주 문의를 하는 젊은 세대가 늘었다"고 말했다. 현장에서는 모두 수리를 마친 첫 입주 매물이 3억5000만원에 나와 있었다. 미성아파트 매수를 고민하고 있다는 30대 신혼부부는 “조합 설립 이후부터는 10년간 매도를 못한다고 하니 고민"이라면서도 “조합 설립 이후에 집값이 한번 더 오를까 봐 매수 쪽으로 마음이 기울고 있다"고 말했다. 조합 설립은 내년 예정이다. 서울에서 10억원 대에 매매가 가능한 대단지 재건축이라는 점에서 전세난과 맞물려 실거주 목적 30대의 수요가 이어지는 것으로 풀이된다. 미미삼에서 가장 큰 전용 59㎡는 6월 한 달 동안 최고 10억8000만원에 거래됐다. 같은 평수 매매최고는 지난 2월 11억원이었다. 미미삼 재건축은 '월계시영고층아파트 재건축사업'으로 추진 중이다. 조합설립추진위원회에 따르면 동의율 75.8%를 달성한 상태다. 재건축 과정이 모두 완료돼 입주가 실제로 이뤄지기까지는 10년을 바라봐야 한다. 추진위원회가 주축이 되어 조합을 설립하고, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거 등 절차가 남아있기 때문이다. 업계 관계자는 “관리처분인가까지는 5년 이상 소요될 것"이라고 예상했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

국토교통부가 최근 집값 상승세가 가파른 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 추가 지정한다. 반도체 산업과 광역교통망 확충 등 개발 기대감으로 과열 양상이 나타나자 대출과 청약, 세제 규제를 강화해 투기 수요를 차단하겠다는 취지다. 국토교통부는 30일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정한다고 밝혔다. 지정 효력은 오는 7월 1일부터 발생한다. 이번 지정으로 경기지역 투기과열지구는 기존 12곳에서 15곳으로 늘어난다. 새로 포함되는 곳은 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시다. 조정대상지역 역시 기존 12곳에서 15곳으로 확대된다. 국토부는 최근 반도체 산업 특수와 교통망 개선에 따른 개발 기대감이 집값 상승을 견인했다고 설명했다. 화성시 동탄구는 반도체 산업 수요와 GTX-A 개통 효과가, 용인시 기흥구는 반도체 클러스터 조성 기대감이 가격 상승 요인으로 작용했다. 구리시는 서울 접근성이 뛰어난 역세권 수요가 지속되며 상승세를 이어가고 있다. 실제 월간 주택 매매가격 상승률은 화성 동탄이 올해 2월 0.78%에서 5월 1.57%로 확대됐다. 용인 기흥은 같은 기간 1.08%, 0.74%, 0.85%, 0.95%를 기록했고, 구리는 2월 1.77%를 시작으로 3월 1.18%, 4월 1.16%, 5월 1.15%의 상승률을 나타냈다. 이번 지정으로 해당 지역에서는 주택담보대출과 청약, 정비사업 등 각종 규제가 강화된다. 무주택자의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)은 40%가 적용되고, 유주택자는 신규 주택구입 목적 주택담보대출이 원칙적으로 제한된다. 주택담보대출 한도는 최대 6억원으로 제한되며 6개월 이내 전입 의무도 부과된다. 청약 규제도 강화된다. 청약 1순위 자격 요건이 강화되고, 재당첨 제한과 가점제 적용 비율이 확대된다. 재건축 조합원 지위 양도 제한과 조합원 주택 공급 제한 등 정비사업 관련 규제도 함께 적용된다. 또 자금조달계획서 제출 의무와 증빙자료 제출이 강화되고, 다주택자 취득세와 양도소득세 중과 등 세제 규제도 적용된다. 경기도도 별도 절차를 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 오는 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정할 계획이다. 토지거래허가구역 지정은 6월 30일 공고 이후 5일이 지난 7월 5일부터 효력이 발생한다. 국토부는 규제지역 확대와 함께 시장 교란 행위에 대한 점검도 강화한다는 방침이다. 국토부 관계자는 “투기과열지구 및 조정대상지역 신규 지정과 함께 부동산 시장을 교란하는 불법행위에 엄정 대응하고 주택가격 상승 지역에 대한 모니터링을 강화할 계획"이라고 밝혔다. 이어 “9·7 주택공급 확대방안과 수도권 도심 6만호 공급계획, 매입임대 확대와 비아파트 공급 활성화 등 공급 대책을 차질 없이 추진하고, 범정부 주택공급 현장 애로해소 지원센터를 통해 현장의 목소리를 반영하며 공급 기반을 지속적으로 보완해 나가겠다"고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 삼중 규제는 동탄·기흥·구리 일대의 급격한 가격 상승과 거래 증가, 갭투자 등 투기 수요를 차단하기 위한 조치"라고 말했다. 그는 “대출 규제와 세 부담, 토지거래허가구역의 실거주 요건이 맞물리면서 향후 6개월~1년간 투자 수요가 위축되고 거래량이 감소할 가능성이 크다"고 분석했다. 다만 “반도체 산업과 GTX-A, 서울 접근성 등 중장기 호재가 유효해 가격 급락보다는 상승세 둔화와 보합 흐름이 예상된다"며 “인근 비규제지역으로 풍선효과가 나타날 수 있어 추가 모니터링이 필요하다"고 덧붙였다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

현대건설은 경남 양산시 물금읍 가촌리 971번지, 범어리 940-2번지 일원에 공급하는 '힐스테이트 양산더스카이'를 공급 중이라고 29일 밝혔다. '힐스테이트 양산더스카이'는 2개 단지, 총 598가구로 지어진다. 1단지는 지하 4층~지상 20층, 4개 동에 전용면적 68, 84, 159㎡로 구성되고 총 299가구다. 2단지는 지하 3층~지상 20층, 4개 동에 전용면적 84, 159㎡로 이뤄져 있고 총 299가구다. '힐스테이트 양산더스카이'는 현대건설이 경남 양산시에 최초로 선보이는 '힐스테이트' 단지다. 황산로, 부산대학로 등을 통해 양산 내 이동이 편리하고 부산 2호선 증산역, KTX 물금역, 물금·남양산IC를 통해 부산 및 김해 접근성이 양호하다. '힐스테이트 양산더스카이'는 펜트하우스(2가구)를 제외한 전 가구가 판상형 4Bay 구조로 설계됐고 드레스룸과 팬트리(또는 알파룸)를 갖추는 등 수납 공간을 극대화한 평면을 선보인다. 또 실내 개방감을 높이기 위해 2.4m의 천장고(우물천장 포함 2.5m)를 도입했다. 안방을 제외한 거실에는 일반적인 철제 난간 대신 유리난간을 적용해 탁 트인 개방감과 세련된 외관을 완성할 계획이다. 커뮤니티 시설로는 실내 골프연습장, 피트니스, 힐스 라운지, 스터디 라운지 등과 숲을 테마로 한 친환경 실내 놀이공간인 'H아이숲'이 적용된다. 또한 입주민 교통 편의를 위해 단지별 셔틀버스 각 1대를 무상 제공할 예정이다. 각 세대는 현대건설의 층간소음 저감 특허 기술인 'H 사일런트 홈 시스템'을 전 가구에 적용(팬트리·드레스룸 등 기타 공간 일부 제외)했다. 안면인식으로 출입 시 출입카드 없이도 공동현관문 자동 개폐 및 엘리베이터 자동 호출을 할 수 있다. 아울러 '마이 힐스' 앱을 통해 조명·난방제어, 주차위치 확인 등 스마트폰으로 우리집 상태 확인과 제어가 가능하다. 차량에서 생활공간의 빌트인 기기를 제어할 수 있는 사물인터넷(IoT) 시스템인 '카투홈'도 적용된다. 특히 계약금 5%(1차 500만원 정액제)와 중도금 무이자를 적용해 수요자들의 초기 자금 부담을 줄였다. 또, 양산시는 비규제지역으로 전매 제한이 적용되지 않는다. 현대건설 관계자는 “우수한 입지와 미래가치, 브랜드 경쟁력까지 갖춰 많은 분들께서 견본주택을 찾아 주실 것으로 생각한다"며 “현대건설만의 차별화된 설계와 기술력을 양산에서 처음 선보이는 만큼 좋은 성적이 기대된다"고 말했다. 한편, 견본주택은 경남 양산시 물금읍 범어리 2769-3번지 일대에 마련돼 있다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

“그냥 새 아파트를 짓는 데는 관심이 없었습니다. 대한민국 건축 역사를 바꿀 수 있는 아파트를 만들고 싶었습니다." 서울 강남구 개포동 디에이치 아너힐즈. 기존 개포주공3단지를 재건축 해 2019년에 개발 사업을 완료했다. 이제 입주 7년 차에 접어들었지만 디에이치 아너힐즈는 여전히 국내 대표 하이엔드 아파트로 꼽히는 단지다. 이 사업을 이끈 개포동 디에이치 아너힐즈의 장영수 조합장이자 현 대표 청산인은 성공적인 재건축의 핵심으로 원칙과 전문성, 디테일을 꼽았다. 최근 디에이치 아너힐즈에서 만난 장 조합장은 재건축 사업의 성패는 결국 조합장의 기획력과 판단력에서 갈린다고 강조했다. 그는 “조합장이 어떤 그림을 그리느냐에 따라 결과가 완전히 달라진다"며 “시공사나 설계사에 알아서 해달라고 맡겨서는 좋은 단지를 만들 수 없다"고 말했다. 조합장이 원하는 단지의 수준과 방향을 먼저 정하고 이를 계약과 설계, 시공 과정에 구체적으로 반영해야 한다는 의미다. 장 조합장은 대우엔지니어링에서 32년 반 동안 근무했고 이 가운데 14년은 임원으로 재직했다. 이후 자동차 부품회사 부사장을 거쳐 2012년 개포주공3단지 재건축을 맡았다. 건국대 부동산학 석사와 단국대 도시계획·부동산학 박사과정을 거친 그는 건설 실무와 부동산 이론을 두루 갖춘 전문가다. 개포주공3단지는 2012년 조합 설립 이후 6년 7개월 만인 2019년 8월 입주를 마쳤다. 조합 설립부터 입주까지 10년 이상 걸리는 사업장이 적지 않은 점을 고려하면 이례적인 속도다. 장 조합장은 빠른 사업 추진의 비결로 정확한 사업 시기 판단을 꼽았다. 그는 “정비계획 고시와 정비구역 지정이 끝난 뒤에는 행정적으로 되돌릴 단계가 아니다"라며 “그때부터는 브레이크를 밟을 이유가 없고 엑셀만 밟아야 한다고 생각했다"고 말했다. 대관 절차가 끝난 이후에는 내부 갈등이나 의사결정 지연으로 시간을 허비하지 않는 것이 중요하다는 설명이다. 사업 초기 분위기는 녹록지 않았다. 당시 개포주공3단지는 11평, 13평, 15평의 소형 평형 위주 단지였고 부동산 시장도 침체기였다. 조합원 상당수는 분담금 부담을 이유로 20~30평대 위주의 실속형 재건축을 원했다. 골프연습장과 수영장, 스카이라운지 등 고급 커뮤니티 시설을 도입하겠다는 구상에는 “왜 그런 시설이 필요하냐"는 반대도 적지 않았다. 하지만 장 조합장의 판단은 달랐다. 그는 “재건축은 지금의 시장 분위기가 아니라 준공 이후 10년, 20년 뒤 경쟁력까지 보고 결정해야 하는 사업"이라며 “그냥 새 아파트가 아니라 대한민국 공동주택의 기준을 바꾸는 단지를 만들겠다는 목표가 있었다"고 말했다. 이어 “이 입지라면 강남에서 가장 좋은 집을 지을 수 있다는 확신이 있었고, 그 확신이 있었기에 조합원들을 설득하며 사업을 밀고 나갈 수 있었다"고 덧붙였다. 이 같은 철학은 현대건설의 하이엔드 브랜드 '디에이치' 탄생으로도 이어졌다. 장 조합장은 “당시 현대건설에는 힐스테이트만 있었지만 이 단지에는 기존 브랜드를 붙일 수 없다고 판단했다"며 “현대건설에 프리미엄 브랜드를 새로 만들 것을 요구했고 그것이 디에이치의 출발점이 됐다"고 설명했다. 브랜드만 바꾼 것이 아니었다. 그는 “시멘트와 철근, 자갈 같은 기본 자재를 제외하면 기존 힐스테이트에서 사용했던 디자인과 자재는 하나도 쓰지 못하게 했다"며 “가로등과 놀이터, 커뮤니티 시설까지 이 단지만을 위한 별도 설계를 요구했다"고 말했다. 장 조합장은 좋은 아파트는 결국 디테일에서 완성된다고 강조했다. 그는 엘리베이터 속도와 내부 에어컨, 커뮤니티 시설의 천장 높이, 음향 설계와 흡음재 적용까지 계약 단계에서 구체적으로 명시했다고 설명했다. "재건축 계약서에 엘리베이터 속도를 분당 210m로 적은 것은 당시 처음이었다“며 "회의실이나 카페에서 소리가 울리지 않도록 흡음재까지 하나하나 챙겼다“고 말했다. 이러한 노력으로 완성된 디에이치 아너힐즈는 이후 강남권 하이엔드 아파트들의 벤치마크 대상이 됐다. 장 조합장은 “커뮤니티 시설은 많이 넣는다고 좋은 것이 아니라 어디에 배치하고 어떻게 운영될 것인지까지 설계해야 한다"며 “단지 전체의 완성도를 높이는 것이 핵심"이라고 말했다. 장 조합장은 재건축 성공의 핵심 역시 조합장의 역량이라고 거듭 강조했다. 그는 “재건축 성공 여부의 96~98%는 조합장에게 달려 있다"며 “시공사와 설계사, 행정기관, 조합원 등 이해관계자가 복잡하게 얽혀 있는 만큼 사업 절차와 다음 단계, 예상되는 문제를 한눈에 볼 수 있는 안목이 필요하다"고 말했다. 이어 “처음부터 끝까지 사업 전체를 읽지 못하면 중간중간 사업이 멈출 수밖에 없다"며 “추진력만으로는 부족하고 전문성과 도덕성이 함께 갖춰져야 한다"고 강조했다. 또 “재건축은 모든 조합원을 만족시키는 사업이 아닌 만큼 다수에게 도움이 되는 방향으로 결단을 내리는 것도 조합장의 중요한 역할"이라고 덧붙였다. 디에이치 아너힐즈는 준공 이후 단지 자체와 관련한 소송이 단 한 건도 없다는 점도 특징이다. 장 조합장은 “다른 단지들은 준공 이후에도 여러 건의 소송을 안고 가는 경우가 많지만 우리는 준공 시점부터 지금까지 단지 관련 소송이 한 건도 없었다"고 말했다. 그는 “특별한 비법이 있었던 것이 아니라 처음부터 원칙대로 하고 문제가 될 부분을 미리 챙긴 결과"라며 “조합원들이 사업이 제대로 진행되고 있다는 신뢰를 갖게 되면 갈등도 자연스럽게 줄어든다"고 설명했다. 다만 조합 청산은 아직 마무리되지 않았다. 장 조합장에 따르면 개포지구 5개 단지는 2013년 서울시교육청과 학교 건립 협약을 맺고 전체 사업비 약 1200억원 가운데 조합들이 약 900억원, 서울시교육청이 약 300억원을 부담하기로 했다. 개포주공3단지는 약100억원을 분담했지만 다른 단지의 입주와 학교 준공, 관련 정산 절차가 늦어지면서 청산도 함께 미뤄지고 있다. 그는 “우리는 할 일이 거의 남지 않았고 빨리 해산하고 싶지만 학교 정산이 끝나야 한다는 이유로 지금까지 대표 청산인 역할을 맡고 있다"고 말했다. 장 조합장은 현재도 여러 재건축 단지에서 조합장 제의를 받고 있지만 모두 고사했다고 했다. 그는 “교육청에서도 '세상에 조합장들이 더 오래 하게 해달라는 민원은 많아도 빨리 끝내달라는 사람은 처음 본다'고 하더라"며 웃었다. 이어 “성공 사례로 평가받는 것은 감사하지만 조합장은 인생에서 한 번이면 충분하다"며 “재건축은 조합원 재산뿐 아니라 도시의 미래를 만드는 일인 만큼 앞으로 사업을 추진하는 단지들이 내 경험을 참고해 시행착오를 줄일 수 있다면 그것으로 만족한다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr