'힙지로'라 불리는 충무로, 을지로, 퇴계로, 삼일대로로 둘러싸인 충무로 1·2·3·4·5 도시정비형 재개발구역의 밑그림이 나왔다. 23일 정비사업 업계 등에 따르면 서울시는 최근 제4차 도시계획위원회를 열고 중구 충무로 43번지 일대 「충무로 1·2·3·4·5 도시정비형 재개발 정비구역 지정 · 정비계획 결정 및 경관심의(안)을 수정 가결했다. 이번 도시정비형 재개발 정비구역 지정·정비계획 결정은 충무로 일대 재개발을 위한 가이드라인이다. 시가 토지 등 소유자들이 어떤 토지를 어떻게 규합할지 계획을 세울 수 있도록 마스터플랜을 제시한 것이다. 과거 인쇄와 영화산업의 본거지였던 충무로 일대 재개발구역은 산업구조 변화와 도심 공동화로 부침을 겪었다. 최근 레트로 열풍이 불자 낡고 허름한 건물 2, 3층이나 인쇄소 바로 옆 골목에 감각적인 카페, 와인바, 음식점이 들어서면서 청년들이 모이는 대표적인 구시가지로 변모했다. 2010년대 초반 을지로 일대는 퇴근 시간 이후 인적이 드물었지만 2019년 말 기준 일평균 유동 인구는 6만2000명이다. 기존 주민공람안에서 수정된 주요 내용은 용적률 체계 변화와 지구 경계 변경, 대규모 복합용도 건물 계획 시 고도 상향 방안이다. 백병원 부지의 택지 분할 가능성도 열어뒀다. 과거 서울 사대문 안 일반상업지역 용적률은 600%가 마지노선으로 여겨졌다. 최근 시는 도심 재개발 활성화를 위해 용적률 인센티브 시스템인 '600-880체계'를 도입했다. 이번 수정가결안에는 600-880체계가 반영됐다. 이 체계는 개방형 녹지를 조성하거나 공공지원시설(응급의료, 문화시설 등) 공공기여를 하면 기본 600% 용적률을 최대 880%까지 상향시켜주겠다는 것이다. 각 구역 안에 포함된 지구의 경계도 변경됐다. 또 시행 면적 3000㎡이상 복합용도 건물을 계획하면 높이를 20m 추가로 높일 수 있게 했다. 시는 백병원 부지에 택지 분할 가능성을 열어둬 별도로 개발할 수 있게 했다. 백병원 부지는 소유주가 명확하고 규모도 크기 때문에 단독으로 시행 계획을 세워 바로 인허가 신청이 가능하다. 시는 도심 의료 공백을 최소화하기 위해 응급의료시설(지상 1층 포함 3000㎡이상) 도입을 의무화하는 등 세부적인 계획을 마련했다. 시는 충무로 일대의 지역적 특성을 반영해 정비계획안을 추진했다. 충무로․퇴계로 일대는 기존에 인쇄업과 영화산업이 주를 이뤘다. 시는 인쇄제조·영상산업을 도입하면 인센티브를 부여해 기존 산업이 재정착할 수 있도록 돕겠다는 설명이다. 특히 서울영화센터가 위치한 충무로 일대에 공연장, 영화상영관 등을 계획하면 용적률 인센티브 계수를 완화해준다는 계획이다. 을지로변은 업무시설이 50% 이상 들어올 수 있도록 유도해 도심 업무기능을 강화하겠다는게 시의 설명이다. 정비계획의 주요 내용은 충무로 1·2·3·4·5 구역별 정비 방향에 따라 일반정비, 소단위정비 등으로 정비 수법을 설정하고 건폐율과 용적률을 설정했다. 일반정비지구(노란색 영역)는 가장 범위가 넓고 대규모 개발이 이루어지는 곳이다. 여러 필지를 하나로 묶어 대형 빌딩을 짓는 방식이다. 업무시설·근린생활시설·숙박시설·주거시설·지식산업센터 등이 들어올 수 있다. 높이는 기본 70m다. 3000㎡ 이상 복합개발할 경우 높이 20m가 추가로 상향될 수 있다. 소단위정비지구(파란색 영역)는 좁은 골목이나 필지를 유지하면서 개발한다. 노후한 건물을 새롭게 정비하는 방식이다. 높이는 일반정비지구 수준과 비슷하지만 대규모 통합 개발 보다 개별 필지의 특성을 더 고려하는 것이 특징이다. 소단위관리지구(하늘색 영역)는 기존 건물을 수선하는 정도로 정비가 제한된다. 높이도 일반정비지구의 절반 수준인 35m 이하다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

한국 주택정책 35년의 흐름을 되짚고 미래 방향을 모색하는 자리에서 학계 원로들과 전문가들이 “가격 안정에 매몰된 규제 중심 정책에서 벗어나야 한다"고 한목소리로 주문했다. 주택 공급 총량은 크게 늘었지만 체감 안정은 여전히 부족한 만큼, 앞으로의 정책은 투기 억제 일변도보다 실수요자 주거 사다리와 주거복지, 지역 맞춤형 공급 체계에 초점을 맞춰야 한다는 지적이다. 20일 에너지경제신문 취재에 따르면 한국주택학회는 전날 서울 서초구 감정평가사회관에서 '한국의 주택정책에 대한 회고와 미래 방향'을 주제로 창립 35주년 기념 라운드테이블 토론회를 개최했다. 이날 행사에는 김정호 전 KDI 교수, 손재영 건국대 명예교수, 이상영 명지대 교수, 정의철 건국대 교수, 조만 서강대 교수, 진미윤 명지대 교수, 천현숙 전 SH도시연구원장 등이 참석해 지난 35년간의 정책 성과와 한계, 미래 과제를 논의했다. 이원재 한국부동산연구원장은 축사에서 “1991년 200만호 수준이던 전국 아파트 재고가 2025년 1300만호로 증가하는 등 한국 주택시장은 비약적인 양적 성장을 이뤘다"며 “주택정책은 가격 안정, 주거환경 개선, 주거복지 실현, 공급 원활화 등 복합적 목표를 가진 분야인 만큼 인구구조 변화와 기술 발전, 금리 변화 등을 함께 고려해야 한다"고 말했다. 이날 발표에서는 한국 주택정책의 35년을 “공급 확대, 금융의 정교화, 정책 목표의 확장"으로 요약했다. 과거 외곽 신도시와 택지 개발 중심의 대량 공급 체제에서 최근에는 도심 정비와 사업관리 중심으로 축이 이동했고, 금융 역시 담보가치와 대출 규모 중심에서 주거서비스, 보증, 취약계층 보호를 아우르는 구조로 발전했다는 설명이다. 발표자는 “현재 주택정책은 가격 안정, 주거복지, 도시정비라는 세 축으로 구성된다"며 “문제는 이 세 축이 늘 같은 방향으로 움직이지 않는다는 데 있다"고 말했다. 발표자는 한국 주택정책사를 △1991~1997년 공급 기반기 △1998~2002년 시장 자율화기 △2004~2012년 정책 패키지화기 △2013~2021년 강한 수요관리와 임차제도 변화기 △2022년 이후 규제 재조정과 거래안전 강화기 등으로 구분했다. 특히 최근에는 외곽 택지 공급과 도심 재정비가 병행되지만, 정책 평가의 핵심이 단순 총량보다 도심 내 실현 가능성과 속도로 옮겨가고 있다고 분석했다. 실제 이날 토론에서는 공급 확대와 거래 통제, 수요 억제 중심의 과거 정책 패러다임에 대한 비판이 쏟아졌다. 전문가들은 결국 앞으로의 주택정책이 단순히 집값을 잡는 정책이 아니라, 인구 감소와 고령화, 청년 주거 불안, 전세사기, 지역 불균형 등 복합 위기에 대응하는 생활정책이자 도시정책으로 전환돼야 한다고 입을 모았다. 공급 총량 확대라는 양적 성장의 시대를 지나, 이제는 실수요자 보호와 질적 관리, 지역 맞춤형 복지와 금융 설계가 새로운 정책 경쟁력의 기준이 돼야 한다는 것이다. 손재영 건국대 명예교수는 “1960년대부터 이어져 온 투기 억제 정책이 지금까지도 중요한 주택정책 기조로 남아 있지만, 60년간 반복해도 효과가 없었다면 그 패러다임 자체를 버려야 한다"고 지적했다. 그는 “정확히 정의되지도 않은 '투기'라는 말을 앞세워 세제·금융·대출 규제를 반복해온 것은 어둠 속에서 칼질하는 것과 다를 바 없다"며 “부동산 가격이 어떻게 결정되고 움직이는지에 대한 충분한 이해 없이 국민의 자산 형성과 주거 안정을 흔들어서는 안 된다"고 비판했다. 이상영 명지대 교수도 “정부가 '가격 안정' 자체를 정책의 직접 목표로 삼는 것은 불합리하다"며 “정부의 목표는 내 집 마련 지원과 저소득층 임대 안정이어야 하고, 그 과정에서 가격 안정은 부수적으로 따라오는 결과여야 한다"고 말했다. 그는 “시장에 단기적으로 반응하는 규제보다 생애 최초 주택구입자에게 충분한 금융을 제공하고 공공임대와 임대 안정 체계를 다지는 것이 더 중요하다"고 강조했다. 정의철 건국대 교수는 양적 공급 확대의 성과를 인정하면서도, 이제는 공급의 양보다 질과 대상의 정교함이 중요하다고 짚었다. 그는 “주택의 양적·질적 수준은 과거보다 좋아졌지만 격차 문제는 여전히 남아 있다"며 “이제는 대량 공급 시대가 아니라 누구에게 어떤 형태의 주거를 제공할 것인지 더 세분화된 정책 설계가 필요한 시점"이라고 말했다. 또 “공공주거정책과 주거복지정책의 큰 틀은 마련됐지만 어떤 정책이 실제로 효과적인지는 더 엄밀한 평가가 필요하다"고 덧붙였다. 김정호 전 KDI 교수는 좌평에서 “앞으로의 주택정책은 정부가 시장에 과도하게 간섭하는 구조에서 벗어나 지원과 시장 기능을 분리하는 방향으로 가야 한다"며 “재건축이 만능 해법인 것처럼 접근하기보다, 도시 전체를 더 넓게 보는 재개발 방식이 주거 문제 해결에 더 적합할 수 있다"고 말했다. 그는 “시장 친화적인 기법이 더 적극적으로 도입될 필요가 있다"고 했다. 미래 과제로는 인구구조 변화, 청년 주거 문제, 지방화, AI·빅데이터 기술 활용 등이 제시됐다. 조만 서강대 교수는 “AI와 빅데이터 같은 범용기술이 가격 예측 비용을 낮추고 시장의 비효율을 줄일 수 있다"며 “정책도 이런 기술 환경 변화를 수용하는 방향으로 진화해야 한다"고 말했다. 진미윤 명지대 교수는 “오피스텔, 고시원, 게스트하우스 등 통계상 '시장 밖'으로 밀려난 거주 형태를 더 이상 외면해선 안 된다"며 “우리가 양질의 주거로 인정하지 않는 영역까지 포함해 정책 시야를 넓혀야 한다"고 지적했다. 천현숙 전 SH도시연구원장은 중앙집중적 정책 구조의 한계도 언급했다. 그는 “시장 안정이 이뤄져야 복지정책 효과도 살아난다"며 “장기적으로는 주택정책의 지방화가 필요하고, 지역별 주거복지 수요에 맞춰 기능과 재원을 재배분해야 한다"고 말했다. 이어 “LH의 일원화된 기능 역시 지방화 과정에서 재검토할 필요가 있다"고 덧붙였다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

17일 공동주택 공시가격이 발표된 이후 강남 3구·한강 인접 자치구와 그 외 자치구들 간 자산 양극화 경향이 뚜렷하게 관찰됐다. 69%로 현실화율을 동결하고 시세만 반영한 결과임에도 강남(24.7%)·한강 인접 자치구(23.13%)가 서울 평균(18.67%)을 끌어올리고 있기 때문이다. 그 외 자치구 상승률은 6.93%다. 19일 에너지경제신문이 주택시장 현장을 취재한 결과, 서울 강남과 한강벨트 등 보유세 부담이 높은 지역 위주로 주택 보유자들의 셈범이 바빠지고 있는 상황인 것으로 파악됐다. 다주택자들은 버틴다는 분위기지만 고령 1주택자는 세금 부담에 매물을 내놓는 모양새다. 공동주택 공시가격 변동률은 주택 가액이 높을수록 컸다. 국토교통부 자료에 따르면 9억 이상 주택의 변동률은 20% 이상이다. 가액대별로 9~12억 원(20.9%), 12~15억 원(25.38%), 15~30억 원(26.63%), 30억 원 초과(28.59%) 변동률을 보였다. 6~9억 원대는 12.7%, 6억 원 이하 공동주택은 는 한 자리수 변동률이다. 공시가격 변동률에 따라 10억 원대 이상 공동주택 단지 위주로 세 부담이 증가하는 모양새다. 특히 강남 3구·한강 인접 자치구는 주요 단지별로 보유세(재산세+종합부동산세)는 40~50% 증가했다. 강남구 압구정동 신현대 9차의 경우 지난해 1858만 원이었던 보유세가 올해 2919만 원이 돼 전년대비 57.1% 상승했다. 종부세 대상이 아닌 그 외 자치구는 공시가격이 5% 내외로 상승한 만큼 보유세 역시 한 자리 수 상승률을 보였다. 도봉구 방학동 대상타운 현대아파트의 재산세는 지난해 62만 원이었지만 올해 66만 원으로 5.1% 상승했다. 공시지가가 큰 폭으로 상승하며 올해 종부세 대상이 된 1세대 1주택 가구는 전년대비 16만9364가구 증가했다. 그중 서울이 13만4531가구로 80%를 차지한다. 지역구별로 살펴보면 강남3구의 경우 올해 종부세 대상 주택 수는 송파구(7만5902가구, 33%↑), 강남구(9만9372가구, 18%↑), 서초구(6만9773가구, 15%↑) 순서로 증가율을 보였다. 한강 인접 자치구 중 마포구와 성동구에서 종부세 대상이 되는 1세대 1주택자가 크게 늘었다. 성동구는 올해 2만5839가구가 새롭게 종부세 대상이 됐으며 이는 전년대비 147% 상승한 결과다. 마포구는 전년대비 140% 상승해 2만1244가구가 올해 종부세 대상이 됐다. 시장에선 급등한 공시가격에 놀라는 분위기다. 성동구 행당동의 한 공인중개사는 “보유세 오르는 속도가 무섭다"며 “은퇴한 1주택자 분들이 보유세 때문에 다시 일해야겠다고 걱정하는 경우가 많다"고 말했다. 올해 성동구 서울숲 리버뷰 자이의 보유세는 475만 원으로 전년대비 54.6% 올랐다. 급매가 많지는 않지만 현금 융통이 어려운 고령 1주택자들이 매물을 내놓는 모양새다. 서초구 잠원동의 한 공인중개사는 “다주택자들은 실거래가 보다 높게 받기 위해 가격을 많이 낮추지는 않는 상황"이라며 “급매로 나오는 매물들은 은퇴한 1주택자인 경우가 많다"고 말했다. 이어 “가격이 많이 올라 매수자들도 급매가 아니면 실거래로 이어지지 않는다"고 덧붙였다. 다주택자들은 버틴다는 분위기다. 2주택자라는 A씨는 “본인 한 채, 배우자 한 채는 상속까지 갈 것"이라며 “상속세 내나 양도세 내나 똑같다"고 말했다. 지금 서울 집을 팔면 다시는 그 집을 못살 것이라는 불안감이 지배적이다. 다주택자 중에서도 지방에서 임대 사업을 하는 B씨는 매도를 고민하고 있다고 밝혔다. 그는 “지방에는 임차인을 구하기가 쉽지 않다"며 “임차인을 구하지 못해 샷시도 새로 해주고, 전부 수리를 해주기도 했다"고 토로했다. 시장에선 “아직까진 버틸만 하다"는 얘기가 나오지만 6월 지방선거가 끝난 이후 세제개편을 우려하는 목소리가 높다. 이재명 정부의 공시가격 로드맵이 현실화되면 공시가격 현실화율이 순차적으로 인상될 여지가 있기 때문이다. 문재인 정부는 공시가격 현실화율 90% 목표를 도입하여 2030년까지 순차적으로 상향하려 했다. 윤석열 정부에 들어 해당 로드맵을 사실상 폐기했지만 이재명 대통령이 최근 “초고가 주택의 보유세를 선진국 수준으로 높일 수 있다"고 언급하면서 세제 손질이 예상된다. 다만 이 대통령이 “부동산 보유세는 최후의 수단"이라고 언급했고, 홍익표 정무수석 역시 보유세는 아직 검토하지 않고 있다고 한 만큼 시차는 있을 예정이다. 월세로 임대를 놓고있는 다주택자 C씨는 “보유세가 올라가는 만큼 월세로 보충하겠다"고 말했다. 세금이 높아지면 결국 세입자에게 전가시키는 것 아니냐하는 우려가 일부 현실화되고 있는 것으로 보인다. 전문가는 보유세 상승에 고령층이 빠르게 반응할 것으로 봤다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “초고령사회에 일정한 소득이 없는 고령자들이 보유세 증가에 더 민감하게 반응하면서 매물 출회가 많아질 것"이라고 말했다. 박 위원은 “고가 1주택자와 다주택자가 주택 규모나 금액을 줄이고 있다"며 “보유세 인상 뿐만 아니라 고가 1주택에 대한 양도세 장기보유 특별공제 축소나 전세 임대 시 간주 임대료 부과 가능성에 대비해 미리 움직이는 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

강남 재건축 현장에서 공사비 갈등이 폭발했다. 공사비 미지급과 금융 부담이 겹치면서 조합과 건설사 간 충돌이 격화되는 가운데 일부 단지에서는 공사비 정산이 이뤄지지 않아 조합원 입주까지 막히는 초유의 사태가 벌어졌다. 18일 정비업계에 따르면 서울 강남구 대치동 재건축 단지 '디에이치 대치 에델루이'에서는 시공사 현대건설이 약 1700억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 신용공여를 중단하고 채권 회수 절차에 착수했다. 조합이 관리처분계획 변경 총회를 두 차례 열었지만 추가 분담금 인상안이 잇따라 부결되면서 PF 만기 연장이 무산됐기 때문이다. 현대건설은 연 15% 지연 가산금리 적용 방침을 통보했으며 현재 조합과 개별 조합원들에게 분담금 납부를 요청한 상태다. 이 단지는 8개 동, 282가구 규모로 지난해 7월 준공됐지만 공사비 정산이 완료되지 않은 상태에서 갈등이 이어지고 있다. 문제는 입주 차질이다. 조합 측에 따르면 현재까지 열쇠를 받지 못한 가구가 20여 세대에 달한다. 사안을 잘 아는 건설사 관계자는 본지에 “준공 시점에는 공사비 분담금이 납부돼야 열쇠를 지급할 수 있지만 정산이 완료되지 않은 상황에서도 입주를 허용해왔다"며 “관리처분 총회가 두 차례 부결되면서 더 이상 사업 파트너십을 유지하기 어려운 상황"이라고 설명했다. 계속해서 “조합과 조합원들에게 분담금 납부를 요청한 상태로, 상환이 이뤄지지 않을 경우 채권 회수 등 법적 절차에 나설 수밖에 없다"며 사실상 최후통첩을 보낸 상황이라고 덧붙였다. 갈등의 핵심은 추가 분담금 문제다. 관리처분 변경안에는 조합원 1인당 추가 분담금을 기존 약 2억원에서 최대 11억7000만원까지 올리는 내용이 포함됐지만 조합원 반발로 총회에서 부결됐다. 조합 측은 실제 예상 분담금이 이보다 낮다고 주장한다. 조합 관계자는 “정산 기준으로 보면 조합원 분담금은 약 3억원 수준"이라며 “단지 내 근린생활시설을 운동시설로 변경해 매각하면 분담금이 줄어들 수 있다"고 말했다. 조합은 해당 체육시설을 운영할 사업자와 매각 협의를 진행 중이며 계약 체결만 남은 상태라고 설명했다. 다만 조합 내부에서도 의견 충돌이 이어지고 있다. 일부 비상대책위원회가 “현대건설 연대보증 없이도 PF 상환 대안이 있다"는 주장으로 조합원들을 설득하면서 관리처분 변경안이 부결됐다는 것이다. 그러나 현재까지 구체적인 자금 조달 방안은 제시되지 않아 조합 내부에서도 뚜렷한 '플랜B'가 없는 상황이라는 평가가 나온다. 조합 관계자는 이번 사태가 강남 재건축 전반의 구조적 문제라기보다는 사업장의 특수성이 반영된 측면이 크다고 설명했다. 그는 “사업 기간이 길어지는 동안 코로나19 이후 공사비와 금리가 크게 올라 사업 여건이 악화됐다"며 “여러 악재가 겹친 결과"라고 말했다. 그러면서 “대부분 재건축 단지는 단지 내 근린생활시설을 일반 분양해 사업비를 정산하는 구조인데, 이 단지는 사업성을 높이기 위해 근린생활시설을 운동시설로 변경해 매각하는 방식을 선택했다"며 “이 때문에 일반 사업장보다 정산 시점이 늦어지는 구조적 특징이 있다"고 설명했다. PF 연체 이자는 지난해 11월부터 발생한 것으로 전해졌다. 업계에서는 추가 분담금과 금융비용이 겹치면서 일부 조합원의 부담이 월 수백만 원에서 1000만 원대 이상까지 늘어날 수 있다는 우려도 제기된다. 강남 재건축 현장에서 공사비 갈등이 발생한 것은 이 단지만이 아니다. 서울 강남구 청담삼익 재건축(청담 르엘)에서도 시공사 롯데건설이 공사비 미지급 문제로 조합원들에게 안내문을 보내며 갈등이 불거졌다. 본지가 입수한 롯데건설 안내문에 따르면 회사 측은 “2025년 10월 준공 후 올해 1월 입주가 완료됐지만 계약상 공사비를 받지 못한 상태"라고 밝히고 있다. 해당 문서에 따르면 미지급 공사비는 약 1280억원이고, 지연이자는 약 11억7000만원(2025년 12월 기준)이다. 하루 약 2300만원의 이자가 발생하는 것으로 나타났다. 롯데건설은 조합에 자금 확보 방안을 수차례 요청했지만 구체적인 대안이 제시되지 않았다고 설명했다. 회사 측은 공사비 회수를 위해 법적 절차 착수 가능성도 검토 중인 것으로 전해졌다. 롯데건설 관계자는 “현재까지 구체적 법적 대응안은 정해진 게 없다"며 말을 아꼈다. 업계에서는 공사비 상승과 금융비용 증가가 겹치면서 정비사업 갈등이 확산되는 흐름이라고 보고 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 올해 1월 기준 건설공사비지수는 133.28로 2020년 대비 약 33% 상승했다. 정비사업 전문가는 “재건축 초기에는 조합원들이 환급을 기대하는 경우도 있지만 공사비 상승과 금융비용 증가가 겹치면서 상황이 크게 달라지고 있다"며 “공사비가 오르면 조합원 분담금이 수억 원 단위로 늘어나는 사례도 적지 않다"고 설명했다. 이어 “최근 시공사가 제시하는 공사비가 3.3㎡당 수백만 원씩 오르면서 조합원 분담금이 2억~6억 원 이상으로 확대되는 경우도 나타나고 있다"며 “금리까지 높아지면서 조합원들이 체감하는 부담은 더 커질 수 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

올해 서울 공동주택 공시가격이 작년보다 18.67% 상승한다. 아파트 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 69%로 동일하지만 공시가격 변동률은 2021년(19.9%) 이후 최고치다. 현실화율이 동결된 와중에서도 지난해 서울 집값이 급등하면서 역대급 공시가 상승률을 기록했다. 이에 따라 공시가 9억원 이상 아파트의 경우 보유세가 전년 대비 20% 오를 전망이다. 다음은 국토교통부 관계자와의 서울 공동주택 공시가격 관련 일문일답이다. 현실화율이 4년째 동결 중이다. 향후 인상될까? 공정시장가액비율은? 국토연구원을 통해서 매년 현실화율 관련 용역을 진행하고, 11월에 다음 해 공시가격에 대한 계획 발표를 해왔다. 다만 국회에서 부동산 가격 공시에 관한 법률(부동산공시법) 개정안 논의가 지속되고 있는 만큼 이 내용을 반영해 현실화 계획에 녹이겠다는 계획이다. 부동산 공시법은 5년 단위로 현실화 계획을 세우고 시장 상황에 맞춰 유연하게 계획할 수 있도록 하는 내용을 담은 개정안이다. 공정시장가액비율 조정은 국토부는 공유받은 바 없다. 이 내용은 행정안정부와 재정경재부 담당 사안이라 아직 검토 중인 것으로 알고 있다. 지난해 송파가 강남보다 더 많이 올랐는데 왜 공시가는 강남이 더 올랐는지? 지역별로 주간·월간 동향 조사 결과에서는 송파의 가격상승률이 강남보다 더 높았지만 공시가격의 상승률이 강남이 더 큰 이유는 통계조사방법의 차이 때문이다. 주간·월간 동향조사의 경우 기하평균 방식을 사용하고 이번 공시가격 변동률은 총액변동방식을 적용하기 때문에 차이가 불가피하다. 총액변동방식은 1585만 호 공시가격을 전부 합산한 작년 총액과 올해 총액을 비교해 변동률을 구한 것이다. 고가 주택과 중저가 주택 중 고가 주택이 많이 올랐을 때 주간·월간 동향보다 공시가격 변동률이 더 높게 나오는 경향이 있다. 주간·월간 동향 조사에서도 고가주택이 밀집한 지역의 상승률이 높게 나왔고, 이 부분 역시 공시가격 변동에도 반영이 돼있다. 유의미한 차이는 아니다. 보유세 상한 한도는 150%다. 보유세액 추정이 50% 이상인 주요 단지는 왜 그런가. 국토부가 분석한 주요 단지에 한해서는 50%가 넘어간 단지는 없다. 상한이 걸린 모든 아파트 단지를 파악한 것은 아니다. 지방교육세나 농어촌특별세가 모두 포함된 수치이기 때문에 지방세와 종합부동산세만 본다면 50%가 넘는 지역은 분석 단지 내에서는 없다. 보유세 상승은 예상 수준에서 이뤄졌나. 시장에 미칠 영향은? 국토부는 세무당국이 아니기 때문에 보유세 상승 관련해서 예상한 바는 없다. 다만 공시가격 6억 이하 아파트는 5% 미만으로 오른 것으로 파악하고 있다. 6억에서 9억 구간에서는 10%대, 9억 이상으로는 20% 이상 상승한 것으로 보고 있다. 6억 이하는 재산세만 납부하는 구간으로 세 부담은 크지 않을 걸로 본다. 6억에서 9억 구간은 재산세가 12% 가량 올랐지만 과세표준 상한이 재산세의 경우 5%다. 9억 이하 구간 역시 올해 재산세 부담은 크지 않을 걸로 전망한다. 다만 종부세 구간은 과표 상한이 없다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과, 다주택자(부부 공동명의 포함)는 9억 원 초과 시 과세된다. 세율도 누진적으로 적용이 되기 때문에 총합하면 공시가격 상승률보다는 더 세 부담이 더 높게 나올 것으로 예상한다. 6월 1일은 재산세와 종부세를 매기는 과세기준일이다. 6월 1일 소유자의 경우 체감되는 세금 부담이 있을 것이므로 그에 따라 또 영향이 일부 있을 것이다. 공시가격 산정하면서 건강보험료나 기초연금 장학금 관련해 추가 협의 있었나. 아직 협의된 것은 없다. 다만 중저가 공동주택은 크게 오르지 않았기 때문에 영향이 크지 않을 것으로 본다. 서울 내에서도 전국 평균에 못 미치는 자치구가 있다. 이런 지역까지 토지거래허가구역으로 묶여있어야 하나 서울 내에서 전국 평균 상승률에 미치지 못하는 자치구들은 중랑(3.29%), 강북(2.89%), 도봉(2.07%), 노원(4.36%), 은평(4.43%), 구로(6.06%), 금천(2.80%), 관악(8.44%)이다. 그렇지만 최근 동향을 보면 이 지역들에 매수세가 몰리고 있다는 보도도 나오고 있는 상황이기 때문에 국토부는 상황을 지켜봐야한다는 입장이다. 올해 공시가격평가에 소요된 예산이 어느 정도인지. 공동주택 공시가격은 1월 1일이 기준인데, 발표 시점은 3월이다. 평가 작업과 발표 시점 사이에 시차가 발생하는건 공시가격 산정의 한계로 지적되는데, 공시가격제도에 대한 근본적인 개선방안이 있나. 공시가격 산정으로 사용되는 예산은 약 1000억원이다. 1월 1일이라는 특정 시점에 가격을 산정해 막대한 예산을 들여 한국 부동산원과 감정평가사들이 이 평가 작업을 해야하냐는 지적이 높다는 것은 잘 알고 있다. 이 점을 보완하는데 있어서 다수 외국 사례들도 파악하고 있고 있다. 다만 우리나라 부동산 시장의 특수성과 1989년부터 이어져온 공시가격 조사 제도를 곧바로 변경함에 있어 현실적인 어려움이 있다. 말씀하신 부분은 차후에 충분히 검토하겠다. 국토부가 공시가격 등급제를 올해부터 도입하기로 했다. 가이드라인이 마련됐나. 같은 단지 내 같은 동에서도 층·향에 따라 공시가를 달리 매기는 등급제 도입을 했고, 공시 가격에도 해당 부분이 이미 반영돼있다. 다만 조망·소음에 대해서는 정량화가 어렵다는 연구용역 의견이 있어 이 부분은 등급제를 실시하지 않고 있다. 서울 외 지역의 특징은 무엇인가. 수도권안에서도 편차가 있다. 작년에 많이 오른 곳은 과천, 성남이다. 다음으론 세종(6.29%)인데 역시 전국 평균보다는 낮은 편이다. 나머지는 마이너스 3~4%대도 많다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 올해 공동주택 공시가격을 공개하면서 고가 주택을 중심으로 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 공시가격 현실화율은 동결됐지만 지난해 집값 상승분이 반영되면서 서울 핵심 지역의 세 부담이 빠르게 확대될 가능성이 제기된다. 17일 국토교통부가 공개한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 올해 공시가격은 현실화율 69%를 유지한 채 시세 변동분만 반영됐음에도 전국 평균 9.16% 상승했다. 특히 서울은 18.67% 올라 전국에서 유일하게 평균 상승률을 크게 웃돌았다. 서울 내 핵심 지역의 상승 폭은 더욱 컸다. 강남·서초·송파 등 강남3구의 공시가격 상승률은 24.7%에 달했고 성동·용산·양천·동작 등 한강 인접 자치구 역시 평균 23.13% 상승했다. 현실화율을 건드리지 않았는데도 공시가격 자체가 크게 뛰면서 서울 고가 주택 보유자의 세 부담이 자연스럽게 늘어나는 구조가 형성된 셈이다. 실제 주요 단지에서는 세 부담 증가 폭이 뚜렷하게 나타난다. 국토부 추정치에 따르면 서초구 반포동 래미안 원베일리(전용 84㎡)의 공시가격은 34억3600만원에서 45억6900만원으로 약 33% 상승했고, 보유세는 1829만원에서 2855만원으로 약 56% 늘어날 것으로 추정된다. 강남구 압구정동 신현대9차 역시 공시가격이 36% 오르면서 보유세가 1858만원에서 2919만원으로 약 57% 증가할 것으로 예상된다. 공시가격 상승은 종합부동산세 과세 대상 확대에도 영향을 미칠 전망이다. 국토부 자료에 따르면 1세대 1주택 기준 종부세 대상 주택 수는 지난해 31만7998호(2.04%)에서 올해 48만7362호(3.07%)로 늘어날 것으로 추산된다. 전체 주택 중 종부세 대상 비중이 1년 사이 약 50% 가까이 증가하는 셈이다. 세법이 그대로여도 핵심지 초고가 주택은 이미 '자동 증세'에 가까운 효과를 맞고 있다는 지적이다. 시장에서는 공시가격 상승이 단기간 집값을 끌어내리기보다는 매물 확대 압력으로 작용할 가능성이 크다는 분석이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 공시가격 인상은 세율 조정 없이도 보유세 부담을 자연스럽게 확대시키는 구조"라며 “특히 강남3구와 한강변 고가주택 보유자는 재산세와 종부세가 동시에 늘면서 보유 비용이 빠르게 높아질 가능성이 있다"고 말했다. 이어 “공시가격 상승은 집값을 즉각적으로 끌어내리는 요인이라기보다 다주택자와 비거주 고가주택 보유자의 매도 압력을 높이는 역할을 할 가능성이 크다"며 “보유세 누진 구조를 고려하면 다주택자는 수익성이 낮은 주택이나 비핵심 자산부터 정리하는 움직임이 나타날 수 있다"고 설명했다. 수요자 전략 측면에서는 '자산 압축' 흐름이 강화될 가능성이 제기된다. 함 랩장은 “세 부담이 커지는 환경에서는 여러 채를 유지하기보다 환금성과 가격 방어력이 높은 핵심 입지 주택 한 채로 자산을 압축하려는 움직임이 나타날 수 있다"며 “다만 정부가 비거주 고가주택에 대한 과세 강화를 시사하고 있는 만큼 핵심지 주택 매입은 실거주를 전제로 접근할 필요가 있다"고 말했다. 고령층 다주택자의 매물 출회 가능성도 변수로 꼽힌다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “양도세나 보유세 강화 같은 정책 신호가 나오면 고령층 다주택자들이 시장에서 가장 빠르게 반응하는 경향이 있다"고 말했다. 박 위원은 “고령층은 근로소득이 줄어든 상태에서 보유세를 지속적으로 부담해야 하기 때문에 '현금흐름 제약'이 큰 집단"이라며 “세 부담이 커질 조짐이 보이면 보유 주택 수를 줄이는 방식으로 대응할 가능성이 높다"고 설명했다. 실제로 국세청 자료에 따르면 2024년 종합부동산세 납부액 가운데 60세 이상 비중은 57%에 달하며 납부자 기준으로도 52%를 차지한다. 종부세 부담의 절반 이상이 고령층에 집중돼 있는 셈이다. 박 위원은 “다주택자뿐 아니라 고가 1주택자 사이에서도 주택 규모나 가격을 낮추는 '주거 다운사이징' 움직임이 나타날 수 있다"며 “비거주 고가주택에 대한 장기보유특별공제 축소나 전세 임대 시 간주임대료 부과 가능성 등 세제 변화에 대비해 선제적으로 자산 구조를 조정하려는 수요가 늘어날 수 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

지난해 서울 강남과 한강벨트 아파트 가격이 급등한데 따라 올해 해당 지역 아파트 공시가격도 전년 대비 20% 이상 크게 올랐다. 반포 신축 아파트의 경우 이른바 '국민평형'이라고 불리는 전용면적 84㎡(34평) 보유세가 2885만원에 달하는 등 세금폭탄이 현실화 될 전망이다. 17일 국토교통부는 2026년 1월 1일 기준으로 조사·산정한 공동주택(약 1585만호)의 공시가격(안)에 대한 소유자 열람 및 의견청취 절차를 오는 18일부터 4월 6일까지 20일간 진행한다고 밝혔다. 올해 공시가격(안)은 지난해 11월 13일에 마련된 '2026년 부동산 가격 공시 추진방안'에 따라 2025년과 동일한 현실화율(69%)이 적용됐다. 따라서 올해 공동주택 공시가격은 2025년 한 해 동안의 개별 시세 변동만 반영한 결과이다. 올해 공시가는 전년 대비 전국 평균 9.16% 상승한 가운데 서울이 18.67% 올라 전국 평균 상승률보다 두 배 이상 공시가격이 뛰었다. 평균 상승률을 상회한 지역은 전국에서 서울이 유일했다. 서울을 제외한 전국 평균 공시가격 상승률은 3.37%에 그쳤다. 특히, 서울 내에서도 고가 아파트가 밀집한 강남, 송파, 서초 등 강남3구의 상승률은 24.7%로 서울 평균 상승률을 크게 앞섰다. 마포, 성동, 용산 등 한강 인접 자치구의 상승률도 23.13%를 기록해 서울 평균 상승률을 크게 상회했다. 이와 반대로 강남 3구와 한강 인접 자치구 8곳을 제외한 나머지 서울 14개 자치구의 공시가 상승률은 6.93%에 그쳐 서울 전체 평균 상승률에 3분의 1에 그쳤고, 전국 평균 공시가 상승률보다도 더 낮은 수치를 기록했다. 이와 같이 지난해 주택시장 급등세를 주도한 강남3구와 한강벨트 아파트가 공시가가 크게 오르면서 보유세 역시 큰 폭으로 올랐다. 반면 나머지 서울 지역 아파트와 지방 아파트는 대부분은 공시가격 변동이 미미해 보유세 부담이 미미할 전망이다. 실제로 국토부가 2026년 공시가격을 바탕으로 시뮬레이션한 서울 주요 아파트 단지 전용 84㎡(34평) 기준 올해 보유세(재산세+종합부동산세)를 살펴보면, 강남 아파트 대장주로 불리는 서초구 반포동 '래미안 원베일리'는 올해 공시가격이 45억6900만원으로 전년 대비 33% 오르고, 이에 따라 올해 납부하는 보유세도 2855만원으로 작년보다 56.1% 급증하는 것으로 나타났다. 잠실 엘스 34평의 2026년 공시가격은 23억3500만원으로 작년보다 25.2% 상승했고, 이에 따라 내야 할 올해 보유세도 859만원으로 전년 대비 47.6% 올랐다. 한강 이북에서도 마용성 랜드마크 단지인 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 34평 공시가격이 17억2300만원으로 전년 대비 30.9% 급등했고, 보유세는 439만으로 작년보다 52.1% 오를 것으로 전망된다. 한편, 2026년 공동주택 공시가격(안)은 오는 18일부터 '부동산 공시가격 알리미' 홈페이지와 해당 공동주택이 소재한 시‧군‧구청 민원실에서 열람할 수 있다. 의견이 있는 경우에는 오는 4월 6일까지 의견서를 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 온라인으로 제출하거나, 관할 시‧군‧구 민원실, 한국부동산원(각 지사)에 서면으로 제출할 수 있다. 올해 공동주택 공시가격(안)은 의견청취 절차 및 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 다음 달 30일 공시될 예정이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

낮에는 학생들의 웃음소리가, 저녁에는 반려견의 발걸음이 머물던 반포 플라타너스길. 50년 세월을 품은 이 쉼터가 사라질 위기에 놓였다. 재건축 교통난을 해소하겠다는 명분 아래 추진되는 일방통행 도로 계획 때문이다. '산책로를 지키려는 주민'과 '도로가 필요하다는 행정' 사이의 날 선 갈등이 숲길을 뒤덮고 있다. 에너지경제신문이 직접 찾은 서울 서초구 반포동 래미안 퍼스티지와 반포 힐스테이트 현장 일대는 평소의 정돈된 분위기와 달랐다. 단지 외곽 담장과 게시판, 주요 길목마다 '세화고 남단 산책로 도로화 반대', '세화여중·고 앞 도로 건설 결사반대', '파괴한 나무들 즉각 복구하고 50년 넘은 플라타너스길을 보존하라'는 문구가 적힌 현수막과 공고문이 빼곡히 붙어 있었다. 주민들은 QR코드 서명운동 안내문과 함께 구청 항의 전화를 독려하는 안내문까지 내걸었다. 이 일대는 사실상 집단 반대운동의 현장으로 변해 있었다. 주민들이 문제 삼는 것은 반포3주구 재건축 단지와 래미안 퍼스티지 방향을 연결하는 약 300m 구간의 도로 계획이다. 세화고 남단 플라타너스길 일부를 활용해 일방통행 차량 도로를 만들겠다는 구상이다. 주민들은 이 계획이 단순한 교통 보완책이 아니라 통학로 훼손과 생활환경 악화, 안전 위협으로 이어질 수 있다고 반발한다. 현장에서 만난 한 학부모는 기자에게 양팔로 'X'자를 세 번이나 그려 보이며 “(도로 건설은) 절대 안 된다"고 거듭 강조했다. 그는“주민들은 지금 이 공사가 언제, 어떻게 진행되는지 전혀 알지 못하는 상황"이라며 답답함을 호소했다. 그는 “착공이 실제로 이뤄지는 것인지조차 알 수 없는 상태에서 산책로의 플라타너스 나무가 사라진 모습을 보니 주민들 사이에서 공포감과 불안감이 크게 커지고 있다"고 말했다. 이어 “학생들이 가장 많이 이용하는 통학로인데 어떤 계획이 진행되는지 제대로 설명도 없었다"며 “이대로라면 산책로가 사라지고 차도가 들어오는 것 아니냐는 우려가 커질 수밖에 없다"고 덧붙였다. 실제 현장에서는 이미 변화의 흔적이 보였다. 주민들에 따르면 지난해 말 일부 플라타너스가 잘려 나갔고, 비탈면을 따라 옹벽 공사도 진행되고 있다. 특히 공사 구간이 세화고 남측 플라타너스 산책로와 맞닿아 있어, 수목이 제거된 지점 역시 해당 공사 범위에 포함된 것으로 확인됐다. 주민들이 현수막에 '파괴된 나무들 즉각 복구' '도둑공사'와 같은 강한 표현까지 동원한 것도 이런 절박감 때문으로 읽혔다. 서초구는 본지에 “반포종합운동장 진출입로 개선 공사 과정에서 차량 교행을 위한 도로 확장과 옹벽 설치가 진행되면서 산책로 내 수목 3그루를 철거했다"고 설명했다. 구는 해당 조치가 토사 유실 방지와 지반 침하 예방을 위한 안전 조치였다고 강조했다. 가장 큰 쟁점은 세화고 학생들의 보행 안전이다. 플라타너스길은 등하교 시간 수백 명의 학생이 이용하는 핵심 보행 축이다. 여기에 차량 통행이 시작되면 보행자와 차량이 뒤섞이는 '혼용 구간'이 발생할 수밖에 없다. 교통 혼잡 역시 예고된 문제다. 주민들은 새 도로가 생길 경우 ▲반포3주구 입주 차량 ▲상가 이용 차량 ▲세화고 등하교 차량 ▲반포종합운동장 사거리 우회 차량이 한꺼번에 몰리면서 병목 현상이 발생할 것으로 보고 있다. 래미안 퍼스티지에 거주하며 학창 시절 내내 자전거로 등하교를 하고 있다는 세화고 3학년 학생은 “이 길은 매일 친구들과 함께 오가는 통학로"라며 “차가 다니는 도로가 생기면 학생들에게 상당히 위험해질 것 같다"고 말했다. 세화여고 3학년 학생도 “체육 시간마다 플라타너스길을 지나 반포종합운동장으로 이동한다"며 “학생들이 수시로 오가는 길인데 이곳에 도로가 들어선다는 건 쉽게 상상하기 어려운 일"이라고 우려를 나타냈다. 래미안 퍼스티지 127동에 거주하는 한 입주민은 창밖으로 플라타너스길의 공사 상황을 매일 지켜보고 있다고 했다. 그는 “플라타너스 산책길을 없애고 트리니원 전용 출입구를 만드는 것 아니냐"며 “특정 아파트 단지에 특혜를 주기 위해 학생과 시민들이 이용하는 공간을 없애는 게 말이 되느냐"고 되물었다. 현장에서 만난 주민들은 이번 도로 계획이 어떻게 시작됐는지부터 다시 들여다봐야 한다고 말한다. 주민들 사이에서는 이 사업의 출발점이 수년 전 반포3주구 재건축 조합 내부에서 제기된 요구였다는 이야기가 퍼져 있다. 반포3주구 재건축 사업은 반포주공1단지 3주구를 삼성물산이 '래미안 트리니원'으로 시공하는 프로젝트다. 래미안 트리니원은 오는 7월 입주를 앞두고 있다. 주민 설명에 따르면 2020년 5월 반포3주구 재건축 조합 게시판에 세화고 남단 일대 도로 개설을 검토해 달라는 의견이 올라왔고, 이후 구청과의 협의 과정에서 해당 구상이 행정 검토 대상에 포함됐다는 것이다. 당시 일부 조합원들 사이에서는 “기부채납을 하는 만큼 단지 접근성을 높일 연결 도로가 필요하다"는 취지의 논의가 있었다는 주장도 나온다. 이 때문에 주민들은 이번 도로 계획이 단순한 교통 대책을 넘어 특정 단지의 동선 개선 요구에서 비롯된 것 아니냐는 의문을 제기한다. 플라타너스길에서 만난 반포동 주민은 “수십년 공공산책 도로를 변경하는 과정에서 학생과 주민 의견을 충분히 듣는 절차가 있었는지도 의문"이라고 말했다. 그는 이어 “대부분의 주민들은 계획이 상당 부분 진행된 뒤에야 상황을 알게 됐다"며 “행정 절차가 지나치게 불투명하게 진행된 것 아니냐는 지적이 나온 이유"라고 강조했다. 이에 대해 반포3주구 조합 측은 해당 도로가 조합 요구로 새롭게 추진된 사업이 아니라는 입장이다. 조합 관계자는 “세화고 남측 도로는 이미 아파트지구단위계획에 포함된 계획도로로, 조합이 새로 만들자고 제안한 사업이 아니다"라며 “조합 정비계획에 포함된 의무 사업도 아니지만 교통영향평가 과정에서 구청 인허가를 전제로 조합이 공사를 시행하는 방식으로 협의가 이뤄진 것"이라고 설명했다. 서초구는 주민 반발이 거세지자 당초 폭 8m 양방향 도로 계획을 수정하며 진화에 나섰다. 구 관계자는 “수목 보존과 산책로 유지라는 주민 요구를 반영해 일방통행으로 설계를 변경했다"며 “래미안 퍼스티지 솔마을 인근의 정체를 완화하기 위해 회전교차로 설치를 포함한 절충안을 검토 중"이라고 말햤다. 당초 2022년 교통영향평가에서는 폭 8m, 연장 약 300m의 양방향 도로가 반영됐으나, 주민들의 수목 보존과 산책로 유지 요구를 고려해 현재 폭 5m, 1개 차로의 일방통행 도로로 변경하는 방안을 검토 중이라는 것이다. 구는 “일방통행으로 전환할 경우 보도가 확장되고 차량 상충 위험이 줄어 보행 안전성이 높아질 것으로 보고 있으며, 과속방지턱과 표지판 설치 등 교통안전 시설과 속도 저감 대책도 함께 검토하고 있다"고 설명했다. 이와 관련해 반포3주구 재건축 조합은 최근 '세화고 남단 도로 일방통행 도시계획시설 결정을 위한 교통영향평가 용역' 협력업체 선정 절차에 착수했다. 새 도로를 완전히 신설하는 사업이라기보다 세화고 남단 기존 구간을 포함한 일대 교통체계를 어떻게 재편할지 검토하는 절차다. 재건축 이후 늘어날 차량을 감당하기 위해 인근 도로의 흐름을 다시 짜려는 것이다. 반포3주구 재건축 조합은 세화고 남단 도로 논란과 관련해 “해당 도로는 조합이 새로 추진하는 사업이 아니라 이미 도시계획에 반영된 계획도로"라고 밝혔다. 조합 관계자는 “아파트지구단위계획에 포함된 도로로 조합 정비계획에 따른 의무 사업은 아니지만, 교통영향평가 과정에서 구청 인허가를 전제로 조합이 시행하는 방식으로 협의된 것"이라고 설명했다. 또 “당초 양방향 도로 계획이었지만 인근 주민 민원을 반영해 일방통행으로 변경하는 방안을 검토하기 위해 교통영향평가를 다시 진행하는 것"이라며 “조합은 공사 비용을 부담하면서도 직접적인 수혜는 없는 상황이라 억울한 측면도 있다"고 말했다. 이어 “현재 절차는 일방통행 전환 시 교통 흐름과 문제점을 검토하는 단계"라고 부연했다. 서초구도 세화고 뒤 산책로 일대 도로 개설 계획과 관련해 해당 사업이 신반포로 일대 교통 혼잡을 완화하기 위한 우회도로 성격이라고 설명했다. 구에 따르면 해당 노선은 신반포로에서 반포3주구와 세화고 사이를 통과해 교통량을 분산하기 위한 것으로, 서울시가 2002년 고시한 '반포아파트지구 개발기본계획'에 폭 20m 계획도로로 반영돼 있었다. 이후 반포1·2·4주구, 반포3주구, 래미안 원베일리 등 인근 재건축 사업이 진행되면서 교통 수요가 증가했지만 세화고 앞 구간은 학교 건물로 인해 차로 확장이 어려워 병목이 발생할 가능성이 제기됐고, 이에 대한 보완 대책으로 교통영향평가에 해당 도로 개설이 포함됐다. 반포 일대에서 재건축이 연달아 진행되면서 이에 따라 교통 혼잡도 역시 크게 늘어날 것으로 예상되는만큼, 결국 기존의 도로망을 개편 할 수 밖에 없다는 것이 지자체 입장인 것이다. 익명을 요구한 한 시행사 관계자는 “서울은 노후 아파트가 많은 지역적 특성이 있기 때문에 재건축 수요가 앞으로도 계속 꾸준한 곳"이라며 “정비사업이 진행되면 기존의 전통적인 인프라 역시 개발이 필요한데, 이는 주민과 갈등을 불러올 요소가 크다. 관할 지자체가 사전에 주민과 충분한 협의가 필요한 상황"이라고 지적했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

압구정5구역 재건축 사업을 두고 DL이앤씨와 현대건설이 맞붙은 가운데 경쟁이 금융서비스까지 확장되는 모양새다. DL이앤씨는 '맞춤형 전략'을, 현대건설은 '대출규모'를 공략한다. DL이앤씨는 금융사들과의 업무협약(MOU)을 통해 조합원들에게 PB서비스를 제공한다. 현대건설은 17개 금융기관과 MOU를 체결하며 맞대응했다. 16일 건설업계 등에 따르면 DL이앤씨는 5대 시중은행과 5대 증권사와 압구정5구역을 위한 하이엔드 금융 MOU를 체결한 상황이다. 시중은행은 KB국민은행·신한은행·하나은행·우리은행·NH농협은행, 증권사는 KB증권·NH투자증권·삼성증권·한국투자증권·키움증권이 포함된다. 일반적으로 업무협약은 단순 사업비 조달을 목적으로 이뤄지지만 100억 원 이상 자산을 지닌 조합원 특성을 반영해 '더 리치 파이낸스(The Rich Finance)' 파트너십을 도입하겠다는 구상이다. 더 리치 파이낸스는 대출 지원을 넘어 국내 최정상급 금융기관의 프라이빗 뱅킹(PB) 서비스와 연계한다. 이를 통해 자산 관리부터 세무 컨설팅, 상속 및 증여 등을 아우르는 금융 패키지를 제공하겠다는 전략이다. DL이앤씨는 AA-신용등급의 탄탄한 재무건전성과 업계 최저수준의 부채비율(84%)를 강점으로 내세운다. 대출을 통해 사업을 진행하는 건설업계의 관행을 볼 때 이는 경쟁사 대비 안정적인 부채비율 수준으로 평가된다. 조합원 입장에서는 사업 안정성을 담보하는 핵심 지표가 될 수 있다. DL이앤씨 관계자는 “향후 금리변동성 등 대외 리스크 속에서도 안정적인 자금조달 통로를 확보했다"고 강조했다. 현대건설은 금융기관과의 업무협약을 통해 사업비와 이주비, 중도금, 조합원 분담금, 잔금 등 단계별 금융 지원 방안을 제시한다는 전략이다. MOU를 맺은 17개 금융기관에는 주거래은행인 하나은행이 포함된다. 'H-금융 솔루션' 체계를 앞세워 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 금융 리스크를 선제적으로 관리하겠다는 구상이다. 조합원의 금융 부담과 시장 변동성에 따른 불안을 최소화하겠다는 취지다. 현대건설 관계자는 “고객 편의를 높일 수 있는 신규 금융 솔루션 공동개발에도 참여한다"고 밝혔다. 압구정5구역의 총 공사비는 1조5404억 원이다. 5구역은 한양1·2차 아파트를 재건축하는 사업으로 최고 68층, 8개 동, 1401가구 규모다. 이 사업장은 압구정동 490번지 일대로 면적이 7만8,989.6㎡이다. 지난달 23일 열린 시공사 선정을 위한 현장설명회에서는 DL이앤씨, 현대건설, 삼성물산 건설부문, 포스코이앤씨, 롯데건설, HDC현대산업개발, 한화 건설부문, 제일건설 등이 참석했다. 5구역에서 DL이앤씨와 현대건설 2파전이 예상됨에 따라 DL이앤씨는 아크로 브랜드 파워를 내세워 희소성을 강조했다. 현대건설은 이미 시공권을 확보한 2구역과 3·5구역 추가 수주를 통해 디에이치 브랜드 타운을 조성한다는 구상이다. 입찰마감일은 4월 10일이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

'돈맥경화'를 겪는 중소 건설사들에게 프로젝트파이낸싱(PF) 특별보증을 지원하는 정책이 한창이다. 국토교통부는 중소 건설사 PF 특별보증 2조 원을 2027년까지 지원하겠다는 목표를 세웠다. 이 사업은 시행 5개월 만에 75% 이상 승인이 이뤄지면서 높은 수요를 보였다. 2조원까지 한도가 얼마 남지 않은 상황에서 중소 건설업계는 PF 특별보증 규모 확대를 원하고 있다. 16일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국토부가 지난해 9월부터 시행한 PF 특별보증 규모는 1조5120억원이다. 지난해에만 1조원 이상 지원하기로 한 PF 특별보증과 미분양 안심환매 목표를 초과 달성했다. '중소 건설사 PF 특별보증'과 '미분양 안심환매'는 국토부에서 제2차 추가경정예산과 지방 중심 건설투자 보강 방안으로 도입된 정책이다. PF 특별보증은 시공 순위 100위권 밖 중소 건설사도 착공 후 PF로 자금조달을 할 수 있도록 지원한다. 미분양 안심환매는 3~4%대의 저금리로 자금을 공급해 주택사업 준공을 돕는다. PF 특별보증의 흥행은 중소 건설사들의 자금조달 수요가 그만큼 높았다는 증거다. 시공능력평가 순위 100위 밖 중소 건설사들의 경우 보증 없이는 대출이 쉽지 않다. 대출을 받는다 해도 높은 금리 때문에 자금조달이 어려워 공정이 일시 중단되는 일이 비일비재하다는 것이 업계의 설명이다. 익명을 요구한 증권사 관계자는 “건설경기 침체로 중소 건설사 PF 심사 시 엄격한 기준을 요구하는 경향이 있다"고 말했다. PF 특별보증을 시행하기 전인 2022년부터 2025년까지 3년간 HUG가 승인한 실적의 80% 이상은 시공능력평가 순위 100위 이내 건설사 사업장이었다. 그는 “PF 특별보증이 있으면 신용이 보강돼 대출이 용이해진다"고 설명했다. 금융사 입장에서는 리스크 관리나 투자심의위원회를 통과하기 쉬워진다는 것이다. PF 특별보증을 받은 시행사들은 말을 아꼈다. 한 시행사 관계자는 “회사가 정책 지원 없이는 힘들다는 인상을 피하기 위해 언급을 자제하는 것 아니겠냐"고 설명했다. 다만 시행 4개월 만에 지원 금액이 1조3000억원을 돌파한 것을 보면 중소 건설사들의 자금조달 요구는 높았던 것으로 풀이된다. 중소 건설사들을 대표하는 대한주택건설협회는 PF 특별보증 지원을 더 늘려달라는 입장이다. 한도인 2조원까지 25%도 안 남았기 때문이다. 협회 관계자는 “정책 실적이 많다는 것은 그만큼 수요가 많다는 이야기"라며 “PF 특별보증은 자금조달 측면에서 중소 건설사들의 숨통을 틔워준다"고 말했다. 안심환매 제도에 있어서는 실적이 그리 많지 않다고 답했다. 협회 관계자는 “지원 기준이 공정률 50% 이상 단지다 보니 그 기준을 만족하는 회원사가 많지는 않다"고 설명했다. 국토부는 2028년까지 1만호에 2조4000억원을 지원하겠다는 계획이다. 국토부는 지난해 9월 1차 모집 이후 11월 기준 1644억원 규모 신청이 접수됐다고 밝혔다. 정부는 2차 모집부터는 공정률 미달 사업장도 조건부로 사업 신청을 할 수 있도록 요건을 완화하겠다고 지난해 11월 밝힌 바 있지만 막상 현재까지도 조건부 사업 신청 가능 여부를 검토 중인 것으로 파악됐다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr