이재명 대통령이 지난달 23일 '망국적 부동산 투기'와의 전쟁을 선포한 이후, 서울 상급지인 강남3구와 용산의 가격 흐름이 한 달 만에 꺾였다. 전문가들은 강남이 서울 주택시장의 '지표' 역할을 하는 지역인 만큼, 이번 조정이 시장 전반으로 확산될 가능성이 크다고 보고 있다. 하반기 반등 가능성도 거론되지만, 정부가 추가로 어떤 정책을 내놓을지 예측하기 어려운 상황에서 섣부른 낙관은 경계해야 한다는 조언이다. 26일 한국부동산원이 발표한 '2월 4주 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면, 서울 아파트값 상승률은 전주 0.15%에서 0.11%로 둔화됐다. 특히 강남3구는 모두 하락 전환해 눈길을 끌었다. 강남구는 전주 0.01%에서 이번 주 -0.06%로 떨어졌다. 송파구는 0.06%에서 -0.03%로, 서초구는 0.05%에서 -0.02%로 각각 하락했다. 용산구 역시 전주 0.07%에서 -0.01%로 내려섰다. 이 대통령이 지난달 23일 양도세 중과 유예 종료를 선언하기 전과 비교하면 조정 폭은 더욱 뚜렷하다. 지난달 19일 기준 강남구는 0.20%, 서초구는 0.29%, 송파구는 0.33%, 용산구는 0.27%의 상승률을 기록했다. 이 주 수치와 비교하면 강남구는 0.26%p 하락했고, 서초구는 0.31%p, 송파구는 0.36%p, 용산구는 0.28%p 각각 내려간 것으로 집계됐다. 전문가들은 다주택자를 중심으로 급매물이 쏟아지면서 하락 거래가 잇따른 영향으로 풀이하고 있다. 실제로 서울 아파트 매물은 5만6219건에서 7만784건으로 25.9% 증가했다. 매물 증가의 영향으로 평균 실거래가도 큰 폭으로 하락했다. 지난달 23일 기준 최근 한 달간 서울 아파트 평균 실거래가는 직전 한 달과 비교해 11억1288만원에서 10억6787만원으로 4501만원 떨어진 것으로 알려졌다. 특히, 강남구 평균 실거래가는 거래 평형이 다소 줄어든 점을 감안하더라도 6억2509만원 급감했다. 반면 실수요자 중심 일부 지역은 상대적으로 오름폭을 유지했다. 은평구는 0.07%에서 0.20%로 상승폭이 확대됐고, 양천구는 0.08%에서 0.15%로, 금천구는 0.01%에서 0.08%로 각각 올랐다. 다만 최근 급등했던 관악구는 0.27%에서 0.09%로 상승세가 크게 둔화됐다. 동작구는 0.08%에서 0.05%로, 노원구는 0.18%에서 0.16%로, 강서구는 0.29%에서 0.23%로 오름폭이 줄어 지역별 혼재가 여실했다. 향후 외곽 지역에서의 풍선효과 가능성도 크지 않다는 평가가 나온다. 매물 증가세가 초기에는 강남3구를 중심으로 나타났지만, 최근에는 외곽 지역으로 확산되는 흐름이 뚜렷해서다. 실제로 금천구 매물은 지난달 23일 1160건에서 이날 1228건으로 5.8% 늘었고, 강북구는 1133건에서 1229건으로 8.4% 증가했다. 도봉구는 2339건에서 2549건으로 8.9% 늘었으며, 구로구 역시 2478건에서 2704건으로 9.1% 확대됐다. 특히 매물 증가 폭 상위 지역 가운데 하나인 동작구는 노도강·금관구에 비해 가격대가 높지만, 강남과 인접해 실수요자의 '키 맞추기' 매수가 활발했던 지역이다. 지난달 23일 기준 1249건이던 매물은 이날 1816건으로 45.3% 늘어났다. 최상급지 외 지역에서도 매물 출회가 본격화되고 있다는 설명이다. 전문가들 역시 외곽 지역 풍선효과에 대해 회의적인 시각을 보이고 있다. 강남이 오르지 않는 상황에서 김포·의정부·인천 등을 비롯한 외곽 지역이 단기간에 크게 오르기는 쉽지 않다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집값이 조정 국면에 접어들 가능성이 높다"며 “수도권에서는 강남이 상징성과 주도성을 동시에 갖고 있어, 일종의 '텐트폴'처럼 강남이 움직이면 주변 지역도 함께 반응하는 구조"라고 말했다. 이어 “일부에서는 15억원 이하, 혹은 12억원 이하 주택은 대출 규제 영향이 없어 '무풍지대'라고 보지만, 실제로는 그렇지 않다"며 “다주택자와 1주택자 매물이 본격적으로 함께 나오면서 4월 중순까지 상당한 물량이 출회되고, 가격도 일정 수준 하락 흐름을 보일 가능성이 크다"고 전망했다. 또 “5월부터 9월 사이에도 1주택자 매물과 임대주택 매물이 추가로 나올 가능성이 있어, 매물 부족에 따른 급등장이 갑자기 나타나기는 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다. 박 위원은 “일각에서는 '상저하고' 흐름을 전망하지만, 오히려 상반기와 중반이 상대적으로 약하고 하반기 역시 불확실성이 큰 '상중·하중' 정도로 보는 것이 현실적"이라며 “현재로서는 시장이 어떻게 전개될지 누구도 단정하기 어렵다"고 말했다. 이어 “단기적으로는 정부를 이기는 시장이 없고, 장기적으로는 시장을 이기는 정부도 없다"며 “특히 단기 국면에서는 정부 정책이 시장에 결정적인 영향을 미치는 만큼, 정책 변수를 중심으로 해석할 필요가 있다"고 강조했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

이재명 대통령과 경기도 재직 시절 인연을 맺은 이헌욱 변호사가 25일 한국부동산원 제17대 원장으로 공식 취임했다. 이헌욱 원장은 서울대 공과대학을 졸업하고 제40회 사법시험에 합격했다. 지난 2019년에는 경기주택도시공사(GH) 사장을 역임했다. 당시 이 원장은 이재명 경기도지사의 정책 기조에 따라 보편적 장기공공임대주택 모델인 '기본주택' 정책을 설계·추진한 바 있다. 이 원장은 이재명 대통령의 10년 지기로, 대선 공약으로 제시된 기본주택 정책도 구상한 핵심 인물으로 알려져 있다. 이 원장은 이날 취임식에서 “부동산은 국민의 삶의 터전이자 사회 전반의 균형 발전과 지속 가능한 성장의 핵심 기반"이라며 “국민과 정부를 연결하는 공공기관으로서 책임과 역할을 더욱 강화하겠다"고 밝혔다. 이어 “부동산 분야 전반의 과업을 체계적으로 수행하기 위해 조직과 업무 방식, 사고의 틀을 전면 재점검하고 혁신하겠다"며 “헌법이 보장하는 국민 주거권과 국토 균형 발전의 가치를 실질적으로 구현하는 '브레인 기관'으로 도약하겠다"고 강조했다. 이 신임 원장의 임기는 임명일로부터 3년이다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

서울시가 재개발 구역에서 법적 사각지대에 놓인 세입자들에게 손실을 보상하는 정책을 시행한다. 26일 주택업계 등에 따르면 이번 정책은 시 재정을 통한 단순 현금성 지원이 아니라 사업 시행자가 자발적으로 손실을 보상하면 그 대가로 용적률을 올려주는 인센티브 제도라는 점에서 긍정적 평가를 받는다. 동시에 전문가들은 이 정책이 원래 의도대로 순기능을 발휘하기 위해선 정책 수혜 대상자의 철저한 검증이 필요하다고 강조한다. 재개발 구역에서 손실보상을 받을 수 있는 주거 세입자·영업 세입자는 '구역지정 공람공고일' 이전부터 거주하거나 영업한 자로 한정된다. 공람공고일 이후에 전입했다면 법적으로 이주 보상 대상이 아니다. 사업 시행자가 법적 의무가 아니더라도 이들에게 손실보상을 실시하면 정비구역 상한 용적률 125% 범위 내에서 인센티브를 받는다. 추가 손실보상 금액만큼 환산부지 면적을 산정하고, 이를 상한 용적률 완화에 반영하는 방식이다. 법적 보상을 받는 세입자들과의 형평성도 고려한다. 추가 보상액은 법적 세입자가 받는 최대 금액 범위 내에서 거주·영업 기간에 따라 차등 적용한다. 공람공고일 다음 날부터 사업시행인가 고시일까지 전체 기간 중 실제 거주 기간에 비례해 보상액을 산출한다. 또 사업 시행자 여건에 따라 법적 보상액의 일정 비율을 최저 기준을 정할 수 있게 했다. 이번 정책은 법의 사각지대에 있는 사람들을 구제하기 위한 목적으로 도입됐다. 이재훈 주거정비지원팀장은 “기존 세입자들은 주거이전비를 지원받거나 임대주택을 지원받아야 하는데 임대주택을 받는건 극히 일부"라며 “나가야 하는 세입자 입장에서도, 사업 속도를 높이고 싶은 조합 입장에서도 서로 윈윈하는 관계를 만들기 위해 정책을 도입했다"고 말했다. 시는 인센티브 도입으로 인한 사업 지연을 막기 위해 정비계획 변경을 '경미한 변경'으로 처리하겠다고 밝혔다. 기존의 용적률을 10% 초과 확대하는 경우는 거의 없을 것으로 예상되기 때문이다. 용산 참사 이후 17년. 그동안 시는 관리처분인가 이후에 조합·세입자·공무원 사전협의체를 구성해 원만한 이주 협의를 이끌어내도록 조정하거나, 겨울철에 강제철거를 금지하는 조례를 제정해 시행해왔다. 명도집행과정에서 무력충돌이 있지 않도록 현장에 안전지킴이를 파견하는 정책도 시행했다. 이같은 흐름 속에서 전문가들은 긍정적인 평가를 내놨다. 전문가들은 이 정책이 이주 갈등과 명도분쟁을 완화해 사업 지연 요인을 줄일 수 있다는 점에 주목했다. 강제 규제가 아닌 용적률 인센티브라는 경제적 유인 제공을 통해 자발적인 상생을 유도했다는 점도 긍정적으로 평가됐다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “올려주는 용적률이 보통 3% 내외일 것이기 때문에 큰 부담은 없을 것"이라며 “쫓겨나는 세입자들을 위한 최소한의 배려를 담은 좋은 정책"이라고 평가했다. 용적률을 크게 변화시키지 않아 사업이 지연되는 일은 거의 없을 것이라는 의미다. 법의 사각지대에 있는 세입자들을 보호한다는 측면에서 개포동 구룡마을 사례도 언급됐다. 지난달 16일 구룡마을 4·6지구 일대는 화재로 소실돼 폐허가 됐다. 구룡마을 일대 판잣집은 건축법상 '주택'이 아닌 '간이 공작물'로 분류돼 분양권 대상에서 제외됐다. 권 교수는 “추가 부담금을 내더라도 이런 사람들이 정책 수혜자가 된다면 좋을 것"이라고 말했다. 그러면서도 권 교수는 재개발 현장의 '가짜세입자'와 '조합과 현금청산자 간 담합'을 경고했다. 용적률 인센티브는 조합이 세입자에게 돈을 썼다는 증빙이 있어야 나온다. 조합장이 자기 지인이나 가짜 세입자를 명부에 올려놓고 비법적세입자로 둔갑시키는 경우 뒷돈을 챙길 수 있다. 권 교수는 “인허가권자인 서울시가 조합이 세입자에게 보상을 해줬다는 근거를 철저히 조사해야한다"고 강조했다. 인허가권자는 해당 세입자가 실제로 거기 살았던 사람이 맞는지, 억울하게 입주권이 없는 사람인지 전입세대 열람 등 서류를 전수조사해서 가짜를 걸러낼 필요가 있다는 설명이다. 또 재개발 구역에는 집주인이지만 입주권을 포기하고 현금을 받아 나가는 현금청산자들이 있다. 이들은 감정평가액에 따라 재산을 팔고 나가지만, 감정평가액이 예상보다 적을 때 보통 청산자는 조합을 상대로 토지보상금 소송을 한다. 이때 토지보상금 소송을 하는 대신 조합이 청산자에게 비법적세입자 자격으로 주거이전비를 지원하고 그 대가로 용적률을 상향할 수 있다면 문제가 된다. 인허가권자의 조사가 철저히 이뤄져야하는 이유다. 지역별 형평성 문제에 있어선 전문가들의 의견이 갈렸다. 같은 처지더라도 서울이 아닌 다른 지자체에 사는 세입자들은 손실보상을 받지 못했을 때 생기는 우려다. 이에 권 교수는 지자체별로 지역별 상황이나 자체 조례에 따라 용적률은 유연하게 조정되기 때문에 문제없다는 입장이다. 서울시가 이러한 제도를 도입하면 다른 지자체에서도 비슷한 제도를 차후에 얼마든지 도입할 수 있다는 설명이다. 반면 서울시와 다른 지자체간 통일적인 보상계획이 필요하다는 의견도 있다. 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수는 “지자체에서 조례를 지정하는 것과는 별개로 국토부 차원에서 통일적인 보상이 필요하다"며 “도시계획 차원에서도 정부와 지자체 간 합심이 중요하다"고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 전세 매물 감소로 발품을 팔아도 계약이 쉽지 않다는 평가가 나오는 가운데, 송파구에서는 오히려 기존 시세보다 1억원~1억5000만원가량 낮춘 '급전세' 매물이 등장해 수요자들의 이목을 끌고 있다. 이달 초까지만 해도 찾아보기 어려웠던 급전세가 모습을 드러낸 것은 다주택자 규제 강화와 인근 대규모 입주에 따른 전세 수요 위축의 영향으로 풀이된다. 26일 송파 대단지 헬리오시티 인근 공인중개업소를 둘러본 결과, '급전세' 전단지가 다수 붙어 있는 모습이 포착됐다. 실제 매물을 보면 전용 84㎡(33평형)는 11억원에 급전세로 나와 기존 시세 대비 최대 1억5000만원가량 낮았고, 선호도가 높은 남향 고층 매물도 전용 39㎡(18평형) 기준 7억원에 등장해 기존 최저가(8억원)보다 1억원가량 저렴했다. 또 다른 33평형 급전세 매물은 11억8000만원에 나와 있었는데, 이는 지난달 시세(12억5000만원) 대비 약 7000만원 낮은 수준이다. 이들 대부분은 2월 말에서 3월 중순 사이의 빠른 입주를 희망하는 매물이다. 입주 시기를 앞당기는 조건으로 가격을 조정한 사례가 적지 않았다. '급전세'까지는 아니더라도, 빠른 입주를 전제로 기존 가격 대비 5000만원가량 추가 조정이 가능한 경우도 빈번하다는 전언이다. 이달 초까지만 해도 급전세는 찾아보기 힘들었다. 당시에는 다주택자 매물을 중심으로 매매 급매만 쏟아졌던 것과는 대비되는 모습이다. 예컨대 현재 헬리오시티 급매물은 전용 110㎡(42평형)가 30억원에 나와 기존 최저가 대비 4억5000만원 이상 하락했고, 또 다른 42평형 매물은 32억원으로 기존 대비 약 2억원 낮아졌다. 33평형 역시 29억5000만원으로 1억5000만원 인하된 매물이 등장했다. 그러나 최근에는 매매 급매뿐 아니라 '급전세' 매물까지 동시에 늘어나면서, 과거처럼 전세가 빠르게 소진되는 분위기도 아니라는 설명이다. 헬리오시티 인근 한 공인중개사는“급전세'가 등장한 건 정부 규제로 다주택자들이 조급해지면서 빠르게 현금을 확보하려는 움직임이 겹친 영향"이라며 “특히 소형 매물은 실거주 목적보다는 투자 성격이 강해, 갈아타기 등 본인의 실거주 주택 마련을 위해 전세를 서둘러 거래하려는 경우가 많다"고 말했다. 이어 “원래 전세 매물이 잘 나오지 않는데, 최근 만기가 도래한 매물들이 나왔으나 세입자 수요도 예전만 못해 소진 속도가 빠르지 않다"고 귀띔했다. 또 다른 공인중개사는 인근 입주 물량 증가도 영향을 미쳤다고 설명했다. 올해 들어 신천동 잠실래미안아이파크(2678가구)와 잠실 르엘(1865가구) 등 총 4543가구의 새 아파트가 연달아 입주하면서 전월세 공급이 늘었다는 것이다. 다만 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 올해 1월 1일을 기준으로 잡았을 때 25일 현재 송파구 전세 매물은 3571건에서 3524건으로 1.4% 감소한 것으로 집계됐다. 전문가들도 다주택자 규제 강화와 전세대출 축소에 따른 전세 수요 위축이 주요 원인이라고 진단했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “현재 전세값을 크게 낮출 만한 구조적 요인은 많지 않지만, 해당 단지는 규모가 1만 가구에 육박할 정도로 크고 임대차 매물도 상대적으로 많은 편"이라며 “최근 다주택자 대상 대출 만기 연장 제한과 LTV 축소 등 대출 규제가 강화되면서 상환 부담을 우려한 집주인들이 보증금을 낮춰서라도 대출 상환 재원을 마련하려는 움직임으로 해석된다"고 말했다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문의원은 “전세대출이 막히면서 임차인들이 충분한 자금을 마련해 입주하는 경우가 많지 않다"며 “최근 전세대출 한도가 사실상 6억원 수준으로 제한되면서 반전세로 전환하는 사례가 늘고 있다"고 말했다. 이어 “전세금을 더 높게 받으려 하면 세입자들이 자기자본 투입을 꺼려 고가 전세에 대한 수요가 줄어든 것으로 보인다"며 “송파구 일대는 입주 물량이 늘며 단기적으로 수요가 감소한 영향도 있어 보인다. 현금 보유자들도 금액 차이는 있겠지만 기왕 높은 금액으로 입주할 거라면 신축을 선호할 수 있다"고 덧붙였다. 다만 매매 시장은 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이후에도 대출 규제로 인한 수요 부족으로 추가 하락 가능성이 거론되는 것과 달리, 전세값의 장기 하락은 부정적인 시각이 우세하다. 이날 송파구 한 공인중개사는 “지금은 예외적으로 매물이 나오고 있지만, 양도세 중과 유예 종료 이후 정부 규제가 본격화되면 전월세 매물은 다시 잠길 가능성이 크다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

한국토지주택공사(LH)가 건설경기 회복과 주택공급 확대를 위해 올해 총 17조9000억원 규모의 공사·용역 발주계획을 수립했다. 26일 LH에 따르면 올해 공사 발주 규모는 총 1515건으로, 17조8839억원 규모다. 공사 15조8222억원·용역 2조617억원으로 구성됐다. 이 가운데 주택사업 관련 발주가 전체의 약 68%를 차지한다. 이어 건축공사(8조7000억원)와 전기·통신·소방 등 부대공사(3조3000억원)를 중심으로 물량이 집중 편성됐다. 발주계획을 심사 유형별로 보면 종합심사낙찰제(간이형 종합심사제 포함)가 13조5000억원(402건)으로 가장 많았다. 적격심사 3조3000억원(966건)와 기타 1조원(147건)가 뒤를 이었다. 이번 발주계획은 수도권 대규모 공공주택 공급을 위해 수도권과 3기 신도시를 중심으로 편성됐다. 전체 계획의 71%에 해당하는 약 12조8000억원이 수도권과 남양주 왕숙·인천 계양·고양 창릉·하남 교산 등 3기 신도시에 배정됐다. 수도권 외 지역에도 약 5조1000억원(29%)을 발주한다. 대구 연호·아산 탕정2·전북 장수 등 지방 공공주택과 산업단지 조성사업에 투입해 지역 건설경기와 지역경제 활성화를 뒷받침할 계획이다. 아울러 LH는 직접 주택 건설사업을 확대하고 주택공급 속도를 높이기 위해 발주계획을 철저히 이행한다는 방침이다. 건설업계 관심이 높은 주요 아파트 대형공사 발주 일정은 월별·분기별로 면밀히 관리한다. 하반기 변동사항을 반영해 주요 공사 일정을 재공지하는 등 건설사들의 지속적인 입찰 참여를 지원할 예정이다. 조경숙 LH 사장 직무대행은 “공공주택 5만2000호 착공 목표를 차질 없이 달성하고 침체된 건설시장에 안정적인 물량을 공급하기 위해 발주계획을 수립했다"며 “적기 발주와 철저한 일정 관리를 통해 국민이 체감할 수 있는 성과를 만들겠다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

국토교통부가 노후·저층 주거지에서 소규모 정비사업을 보다 수월하게 추진할 수 있도록 개정한 법안을 오는 27일부터 본격 시행한다. 가로주택정비와 소규모재개발, 소규모재건축의 조합 설립 동의율을 각각 5% 내리고, 자율주택정비사업 역시 전원 합의 기준을 완화한다는 방침이다. 국토부는 주민 부담을 줄이고 사업 속도를 높이기 위한 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 및 하위법령 개정안을 오는 27일부터 시행한다고 25일 밝혔다. 소규모주택정비사업은 대규모 재개발·재건축이 어려운 노후·저층 지역을 대상으로 1만㎡ 미만 규모로 신속히 정비하는 사업이다. 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 절차를 생략하는 대신 용적률 등 각종 건축 특례를 적용해 사업성을 보완하는 것이 특징이다. 사업은 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재개발, 소규모재건축 등 4가지 유형으로 나뉜다. 이번 개정의 핵심은 조합 설립 요건 완화와 사업성 제고다. 가로주택정비와 소규모재개발의 조합 설립 동의율은 기존 토지등소유자 80% 이상에서 75% 이상으로 낮추고, 소규모재건축은 주택단지 구분소유자 및 토지면적 기준 75% 이상에서 70% 이상으로 완화한다. 자율주택정비사업도 토지등소유자가 5명을 초과할 경우 전원 합의 대신 80% 이상 동의만 확보하면 사업 추진이 가능해진다. 임대주택 인수가격 기준도 상향 조정한다. 소규모주택정비 관리지역과 소규모 재개발·재건축 사업에서 용적률 특례를 적용해 공급하는 임대주택의 인수가격 기준을 기존 '표준건축비'에서 '기본형건축비'의 80% 수준으로 높였다는 설명이다. 이는 과거보다 약 1.4배 높은 수준으로, 최근 공사비 급등을 반영해 사업성을 실질적으로 개선하려는 취지다. 건축 규제 완화를 통한 사업 여건 개선도 병행한다. 도로, 공원 등 정비기반시설이나 공동이용시설 확보를 위해 인근 토지나 빈집을 해당 시설 부지로 제공하면 법적 상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있도록 용적률 특례를 신설했다. 또, 경사지에 위치한 가로구역에 한정됐던 건폐율 특례 적용 범위를 사업 전체 구역으로 확대해 건폐율 특례 요건을 완화했다. 인허가 기간 단축을 위한 제도 개선도 포함했다. 그동안 건축심의, 경관심의, 교통·재해영향평가, 교육환경평가 등을 개별적으로 받아야 해 수개월이 소요됐지만, 앞으로는 통합심의를 통해 일괄 처리할 수 있게 한다는 방침이다. 국토부는 이를 통해 사업 추진 기간이 4~6개월 이상 단축될 것으로 기대하고 있다. 이밖에 가로주택정비사업 대상 확대와 민간 참여 활성화를 위한 조치도 함께 추진한다. 기존에는 도로·공원·주차장 등 기반시설로 둘러싸인 구역만 가로구역으로 인정했으나, 앞으로는 '예정 기반시설'로 둘러싸인 경우도 포함된다. 아울러 신탁업자가 사업시행자로 지정되기 위해 토지 신탁을 받아야 했던 요건을 완화해, 토지등소유자 2분의 1 이상의 추천만으로도 사업 참여가 가능하도록 했다. 국토부는 이번 제도 개편을 통해 소규모 정비사업의 추진 속도가 한층 빨라지고, 도심 내 노후 주거지 정비와 주택 공급 확대 효과가 동시에 나타날 것으로 기대하고 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

이재명 대통령이 다주택자 규제를 전면 강화하면서 강남 3구를 중심으로 3억~4억원 이상 가격을 낮춘 급매물이 속출하고, 서울 집값 상승세도 눈에 띄게 둔화되는 흐름이다. 시장의 초미의 관심사는 양도세 중과 유예 종료와 규제 시행일인 5월 9일 이후 집값 향방이다. 현장에서는 대출 규제와 매수 여력 부족으로 당분간 하락세가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 반면, 일부 전문가들은 매물 잠김 현상이 심화되면서 하반기에는 다시 반등 국면에 진입할 가능성도 배제할 수 없다고 보고 있다. 25일 주택업계 등에 따르면 최근 서울을 중심으로 주택가격 상승폭이 빠르게 둔화되고 있다. 이재명 대통령이 지난 23일 '망국적 부동산 투기와의 전쟁'을 선포한 이후, 매물이 빠르게 늘고 3억~4억원 이상 가격을 낮춘 급매물이 잇따라 등장하면서 시장 분위기가 급변하고 있다는 전언이다. 이 대통령은 이날에도 자신의 X(옛 트위터)를 통해 다주택자와 비거주 투자용 주택 보유자, 평당 3억원에 달하는 초고가 주택 보유자를 정조준했다. 그는 “보유는 자유지만, 비정상의 정상화 과정에서 발생하는 위험과 책임은 피할 수 없다"며 “규제와 세제, 금융, 공급 등 정상화를 위한 막강한 수단을 갖고 있다"고 강조했다. 강한 의지를 바탕으로 부동산 투기를 반드시 극복하겠다는 뜻을 재확인한 것이다. 정부의 강경한 메시지가 이어지면서 현장에서는 매도자들의 태도 변화가 뚜렷하게 감지되고 있다. 지난달 말부터 이달 초까지만 해도 1억~2억원 낮춘 급매 위주로 거래가 시도됐고, 그 이상 가격 하락은 제한적일 것이라는 관측이 우세했다. 그러나 최근 들어서는 3억~4억원 이상 가격을 낮춘 급매물까지 속출하고 있다는 전언이다. 실제로 이날 송파구 대단지인 헬리오시티 인근에서도 대폭 가격을 낮춘 급매물을 다수 확인할 수 있었다. 전용면적 42평형은 30억원에 나와 기존 최저가 대비 4억5000만원 이상 하락했다. 33평형은 28억5000만원으로 1억5000만원, 38평형은 30억원으로 2억5000만원가량 가격을 낮춘 상태였다. 일부 중개업소에서는 다주택자 급매물을 다수 확보하고 있다며 적극적으로 홍보하는 모습도 포착됐다. 인근 부동산에 따르면 현재 헬리오시티 매매 시세는 △18평형 19억~20억원 △21평형 23억5000만~24억5000만원 △25평형 28억~29억원 △33평형 30억~32억원 △38평형 32억5000만~34억원 △42평형 34억5000만~35억5000만원 △50평형 40억원 이상 △60평형 50억원 이상 수준이다. 이는 지난 1월 기준 시세와 비교하면 50평형 이상을 제외한 대부분 평형에서 5000만원~1억원가량 하락한 수치다. 1월 당시 헬리오시티 매매가는 △18평형 19억~21억원 △21평형 24억~25억원 △25평형 28억5000만~29억5000만원 △33평형 31억~32억원 △38평형 32억5000만~33억5000만원 △42평형 34억~35억원 △50평형 37억~39억원 △60평형 45억~55억원이었다. 헬리오시티 인근 A 공인중개사는 “가격을 3억원 이상 낮춘 급매물을 현재 10개 이상 보유하고 있다"며 “초기보다 급매 물량이 훨씬 늘었고, 가격을 낮추는 폭도 커졌다"고 말했다. 이어 “앞으로 급매물은 더 늘어날 가능성이 크다"고 덧붙였다. 강남구과 서초구 등에서도 가격을 대폭 낮춘 급매물이 잇따라 등장하고 있다. 개포동 '개포자이프레지던스' 전용 84㎡는 최근 4억7000만원 낮춘 38억원에 매물로 나와 눈길을 끌었다. 재건축이 예정된 압구정 현대아파트 전용 183㎡ 역시 기존 최고가 128억원에서 최근 100억~110억원 수준으로 호가를 대폭 낮춘 사례가 나왔다. 이 같은 흐름은 통계에도 반영됐다. 한국부동산원의 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 2월 셋째 주 서울의 주간 아파트 매매가격 상승률은 0.15%로 집계됐다. 이는 전주(0.22%) 대비 상승폭이 크게 줄어든 수치다. 서울 아파트값 상승률은 2월 첫째 주 0.27%를 기록한 이후, 둘째 주 0.22%, 셋째 주 0.15%를 기록하며 3주 연속 둔화 흐름을 이어가고 있다. 특히, 강남구는 0.01%로 오름폭이 사실상 보합에 가까운 수준까지 내려왔다. 서초구는 상승률이 직전 주 대비 0.08%p 축소된 0.05%를 기록했다. 송파구(0.06%) 역시 전주 대비 오름폭이 0.03%p 낮아졌다. 성동구는 0.34%에서 0.29%로 내려오고 마포구는 0.28%에서 0.23%로 낮아지는 등 강남권뿐 아니라 주요 지역 전반에서도 상승폭 축소가 뚜렷했다. 김인만 부동산경제연구소장은 “현재 분위기라면 강남 3구 아파트 상승률은 조만간 보합 수준까지 내려올 가능성이 크고, 매물 호가는 평균 10% 정도 하락할 여지도 있다"고 전망했다. 가격 하락 요인으로 작용하는 매물도 빠르게 늘어나는 추세다. 지난달 23일 기준 서울 아파트 매물은 5만6219건에서 6만8564건으로 21.9% 증가했다. 2주 전까지만 해도 5만9606건으로 15.0% 늘어난 수준이었으나, 이후 증가 속도가 더욱 가팔라졌다. 월초까지만 해도 강남 3구를 중심으로 매물이 증가하고, 실거주 비중이 높은 지역은 상대적으로 매물 변동이 적다는 분석이 나왔다. 그러나 최근에는 전반적인 증가세가 두드러지며, 지역별 확산 양상도 뚜렷해지고 있다. 자치구별로 보면 성동구가 1212건에서 1873건으로 54.5% 증가해 가장 높은 증가율을 기록했다. 송파구는 3526건에서 5006건으로 41.9% 늘었고, 동작구는 1249건에서 1728건으로 38.3% 증가했다. 광진구 역시 839건에서 1158건으로 38.0% 늘었다. 강남 3구 가운데 서초구는 6267건에서 7816건으로 24.7% 증가해 10위를 기록했다. 강남구는 7585건에서 8944건으로 17.9% 늘어 17위에 그쳤다. 다만 절대적인 매물 규모는 여전히 강남 3구가 서울에서 가장 많은 수준을 유지하고 있다. 현장과 전문가들은 규제 시행일인 5월 9일 이전까지는 가격 하락세가 이어질 것이라는 데 큰 이견이 없는 분위기다. 다만 양도세 중과 유예 종료 이후 시장 흐름을 놓고는 전망이 엇갈린다. 현장 관계자인 헬리오시티 인근 A 공인중개사는 “양도세 중과 유예가 끝난 이후에도 가격 하락은 이어질 가능성이 크다"며 “다주택자 대출 규제가 강하게 막혀 있고, 매수자들도 자금 여력이 없어 수요와 공급이 맞지 않기 때문에 가격이 떨어질 수밖에 없다"고 전망했다. 실제로 정부 규제로 수도권 규제지역에서 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출이 가능하지만, 15억원을 초과할 경우 대출 한도는 2억~4억원 수준으로 크게 줄어든다. 여기에 더해 서울 전역이 조정대상지역으로 지정되면서 주택담보대출비율(LTV)도 40%로 제한됐다. 아울러 금융당국은 규제 지역 내 다주택자를 대상으로 대출 만기 연장을 허용하지 않는 방안도 추진 중이다. LTV 0%를 적용해 만기 연장을 차단하고, 대출 상환을 유도하는 방식이 유력하게 거론된다. 전문가들은 집값 향방을 가늠할 때 금리, 입주 물등 여러 변수가 복합적으로 작용하지만, 올해는 정책 변수의 영향력이 가장 크다고 진단한다. 특히 정부의 강력한 규제 메시지가 매물 잠김 현상을 다시 자극하지 않는 것이 향후 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수라는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “올해 집값에 영향을 미치는 요인 가운데 가장 중요한 것은 이재명 대통령이 SNS 등을 통해 던지는 강한 메시지"라며 “핵심은 이것이 실제로 시장에 먹히고 있다는 점으로, 가격과 거래에 직접적인 영향을 주고 있다"고 말했다. 이어 “금리는 한 차례 인하에 그칠 가능성이 커 가격에 미치는 영향이 제한적이고, 입주 물량 역시 당장의 핵심 변수로 보기 어려워 올해는 하방 요인이 상대적으로 더 많은 상황"이라고 진단했다. 박 위원은 “부동산 변수들은 항상 같은 방식으로 작용하지 않고, 구간별·시기별로 민감도가 크게 달라진다"며 “현재는 어느 구간에서 민감도가 가장 높은지를 살펴보는 것이 중요하다"고 강조했다. 또 박 위원은 내수 경기 위축 속에서 시장이 실수요 중심 구조로 재편되면서 15억원대 매물은 상승하는 반면, 초고가 주택은 하락하는 흐름을 보이고 있다고 분석했다. 심형석 우대빵연구소 소장은 “5월 9일 이후 매물 잠김 현상이 심화되면 수급 요인에 따라 가격은 다시 상향 압력을 받을 수밖에 없다"며 “가격이 오를 기미가 보이면 매수자들이 오히려 더 적극적으로 시장에 뛰어드는 경향이 있다"고 설명했다. 심 소장은 “지난해 말이나 올해 초에도 집값이 하락할 때는 매수가 활발하지 않다가, 반등 조짐이 나타나자 매수세가 빠르게 유입됐다"며 “매물 잠김이 심화되면 가격이 크게 떨어지기는 어려울 것"이라고 전망했다. 이어 “시장 분위기가 바뀌었다는 인식이 형성되면 다시 매수자들이 유입될 가능성이 있고, 이 과정에서 대출 규제가 강하게 작용해 현금 여력이 있는 수요자 중심의 거래가 이어질 것"이라고 전망했다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “당분간 집값이 크게 오르지는 않겠지만, 하반기에는 상저하고 흐름이 나타날 가능성이 있다"며 “입주 물량이 많지 않은 데다 대출 규제로 매물이 쉽게 나오지 않으면서 매물 잠김 현상이 지속될 경우 가격 반등 여지가 있다"고 말했다. 정부가 최근 다주택자 양도세 중과 완화 등 보완책을 내놓은 데 대해선 평가가 엇갈린다. 일각에서는 이를 사실상 2년간 갭투자를 허용한 조치로 해석하며 집값 상승 여지를 키웠다는 의견과 주택시장 안정화를 위한 어쩔 수 없는 조치였다는 시각이 양존한다. 심 소장은 “갭투자를 일부 허용한 부분도 무조건 부정적으로만 볼 필요는 없다"며 “다주택자 규제를 완화해 거래를 활성화하고 시장의 경직성을 완화하는 것이 중요하기 때문"이라고 말했다. 다만 “정책 시행 시점이 촉박했던 점은 시장 변동성을 키우는 요인으로 작용할 수 있다"고 부연했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

경기=에너지경제신문 송인호 기자 경기도가 집주소만 웹사이트에 입력하면 인공지능이 부동산 전세 계약 전(全) 과정을 분석해 위험요소를 확인하고 알려주는 'AI(인공지능) 기반 거래안전망 솔루션' 개발에 들어갔다. 도는 24일 수원컨벤션센터에서 이런 내용을 담은 'AI기반 거래안전망 솔루션 개발' 착수보고회를 열고 오는 6월까지 개발을 완료하고 하반기 중 시범운영에 들어간다고 밝혔다. 도에 따르면 도는 AI기반 거래안전망 솔루션을 주제로 지난해 11월 과학기술정보통신부 공모과제에 선정돼 국비 12억원을 확보한 바 있다. 도는 국비에 도비 2억원을 매칭해 총 14억원 규모로 이번 솔루션을 개발할 계획이다. 이 솔루션은 인공지능(AI)을 활용해 부동산 거래 전 과정의 위험요인을 사전에 감지·경고하는 예방 중심 시스템을 구축하는 것이 핵심이다. 등기부와 건축물대장, 실거래가, 근저당, 신탁정보 등 다양한 데이터를 통합 분석해 정밀한 권리관계 진단을 제공할 예정이다. 아울러 임대인의 채무 현황, 보증사고 이력 등 거래에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심 정보를 종합적으로 분석해 공인중개사가 기존에는 확인하기 어려웠던 위험요소까지 사전에 파악할 수 있도록 지원할 계획이다. 이를 통해 공인중개사의 확인·설명 업무를 보다 체계화하고, 도민에게는 한층 강화된 거래안전 정보를 제공한다. 특히 계약 단계별 위험요인을 체계적으로 관리하는 디지털 안전망을 마련해 기존 사후대응 중심의 피해구제 방식에서 벗어나 선제적 예방 체계로 전환한다는 점에서 의미가 크다. 해당 시스템은 '경기안전 전세 프로젝트'와 연계돼 계약 전·중·후 단계별 안전관리 기능도 통합적으로 제공할 예정이다. 도는 솔루션이 개발되면 공인중개사의 권리분석 업무 효율성을 높여 실무 소요시간을 단축하는 한편 고위험 거래에 대한 사전 경고 기능을 통해 실제 피해 발생 가능성을 낮출 것으로 기대하고 있다. 손임성 경기도 도시주택실장은 “인공지능 기반 거래안전망은 단순한 시스템 구축을 넘어 부동산 거래 패러다임을 예방 중심으로 전환하는 핵심 기반"이라며 “개발 단계부터 현장 적용성을 충분히 고려해 실효성 있는 거래안전망을 마련하겠다"고 말했다. 한편 도는 착수보고회 이후 경기도 도시주택실장을 비롯해 경기도 도시환경위원회 임창휘 도의원, 경기연구원, '안전전세' 공인중개사 특별조직(TF) 등 내부 관계자와 국토교통부, 과학기술정보통신부, 한국공인중개사협회, 한국부동산원, 한국지능정보사회진흥원 등 유관기관 관계자 30여명이 참석한 가운데 AI기반 거래안전망 솔루션 개발을 위한 거버넌스(협의체) 회의를 열었다. 거버넌스 회의에서는 데이터 연계 확대, 법·제도 개선 사항, 현장 사용성 제고 방안, 단계적 운영계획 등에 대한 논의가 이뤄졌다. 참석자들은 범정부와의 협업체계 강화와 공공·민간 데이터의 유기적 연계를 통해 시스템의 실효성을 높여야 한다는 데 의견을 모았다. 송인호 기자 sih31@ekn.kr

성남=에너지경제신문 송인호 기자 성남시(시장 신상진)는 24일 한국토지주택공사(LH)와 성남 상대원3구역 재개발사업에 대한 사업시행협약을 체결했다. 이번 협약 대상인 상대원3구역은 면적 45만㎡, 약 8700호 규모로 단일 구역 기준 전국 최대 규모의 재개발사업이다. 시는 이날 시청 제1회의실에서 신상진 성남시장과 한국토지주택공사 박현근 수도권특별본부장 등 양측 관계자들이 참석한 가운데 '성남시 2030-2단계 상대원3 재개발' 사업시행 협약식을 개최했다. 협약에 따라 LH는 순환정비방식 재개발의 사업시행자로서 공공임대주택 확보 등을 통해 재개발지역 주민의 이주대책을 마련하고 시는 사업시행인가 및 관리처분계획인가 등 관련 행정절차의 신속한 이행을 지원한다. 이에 따라 시는 상대원3구역에 한국토지주택공사를 공공 사업시행자로 지정하고 사업을 본격 추진할 계획이다. 2019년부터 단계적으로 추진 중인 '성남시 2030 재개발사업'은 원주민 재정착률이 낮은 전면 철거식 재개발의 한계를 보완하기 위해 순환정비방식으로 진행되고 있다. 1단계 사업에서는 수진1구역(5060호)과 신흥1구역(3754호)이 사업시행인가를 받아 관리처분 단계에 있으며 2단계 대상인 신흥3구역(3395호)은 지난해 12월 대우건설을 시공사로 선정했고 태평3구역(2778호)은 현재 시공사 선정 절차가 진행 중이다. 상대원3구역은 2단계 사업의 마지막 구역이자 전체 사업 중 최대 규모다. 신상진 성남시장은 “상대원3구역은 성남시 2030 2단계 재개발사업의 마지막 순환정비 구역인 만큼, 성남시와 한국토지주택공사(LH)가 긴밀히 협력해 모범적인 사업으로 추진되기를 기대한다"며 “특히 성남시 원주민들이 겪어온 어려움과 아픔을 충분히 고려해 주민 부담은 최소화하고 재정착률은 높일 수 있는 방향으로 사업을 적극 추진해 주시길 바란다"고 말했다. 신 시장은 이어 “시민의 주거안정과 원주민 재정착이라는 공동 목표를 실현해 원도심 재개발의 새로운 모범사례를 만들어 가겠다"고 강조했다. 송인호 기자 sih31@ekn.kr

이재명 정부가 집값 안정을 위해 연일 메시지를 쏟아내는 가운데 '상승론자'로 불리는 부동산 유튜버들이 세무조사를 받았다. 일각에서는 이번 조사가 정책기조에 맞지 않는 유튜버들을 의도적으로 겨냥한 것이 아니냐는 해석이 나온다. 24일 부동산 업계 등에 따르면 거짓 정보를 유통하며 탈세를 일삼아 온 유튜버 16개 사업자에 대해 국세청이 세무조사에 착수했다. 특히 조사 대상 유튜버 채널 중엔 집값 상승론자로 불리는 부동산·세무분야 유튜버 7개사가 포함됐다. 국세청은 돈벌이를 위해 거짓 정보를 양산해 온 유튜버들에게 조세 정의를 세우는 것이 이번 세무조사 추진 배경이라고 밝혔다. 당국은 이들이 “수많은 변수가 맞물린 부동산 시장을 대상으로, 전문가를 자처하는 일부 유튜버들이 '영끌'만이 유일한 생존 전략인 것처럼 시장의 흐름을 오도하고 있다"며 “이들은 '비이성적 패닉바잉'에 사람들이 동조하도록 유도하는 등 공포 마케팅을 구사하고 있다"고 밝혔다. 당국은 조사 대상이 된 유튜버들의 구체적인 채널명을 일일히 거론하는 식으로 자세하게 정보를 밝히지는 않았다. 그러면서도 국세청은 부동산 유튜버 일부가 타인의 명의로 된 사업자 등으로 수입금액을 분산하여 소득세율을 낮추거나, 수도권과밀억제권역 밖에서는 과세되지 않는 점을 악용했다고 전했다. 다만 이상우 인베이드투자자문 대표의 경우 이례적으로 이번 세무조사 대상 중 구체적인 신상이 공개됐다. 이 대표는 유튜브에서 '이상우 부동산 애널리스트 채널'을 운영하고 있다. 이 대표는 해당 채널에서 대체적으로 현 정부의 부동산 정책에 비판적인 입장을 취하고 있다. 이 밖에도 대표적인 '집값 상승론' 부동산 유튜버로는 정태익(부읽남), 이종원(아포유), 김학렬(빠숑, 스마트튜브) 등이 거론된다. 이들은 일반적으로 결국 장기적으로는 부동산이 우상향한다는 보고 있고, 현 정부 정책에 비판적인 태도를 취한다는 공통점이 있다. 다만 이들이 국세청이 지적한대로 '공포 마케팅'에 근거한 영끌만을 주장한다고 보기엔 무리가 있다. '부읽남'은 무조건적인 대출을 조장한다기보다 연봉 대비 한계선을 제시하는 쪽에 가깝다. 그는 “연봉의 열 배 정도가 이제 투자의 맥시멈"이라면서 “열 배가 넘어갔을 때는 회복이 쉽지 않다"고 말했다. 또 부읽남은 정부가 다주택자에게 퇴로를 열어준다고 하지만 대출규제 때문에 무주택자가 집을 사기 어려운 구조를 지적한다. 아파트 위주의 정책이나 공공주도의 공급 방식에도 비판적이다. '아포유'는 임대를 계층 이동의 사다리로 보며 “처음엔 작은 집, 그다음엔 조금 더 나은 위치, 직장, 소득, 가죽에 맞춰 삶의 반경을 넓혀가는 것"이라고 주장한다. 정부 정책에 대해서는 “시장 매물을 줄이고 전세가를 폭등시킬 수밖에 없는 구조"라며 비판적이다. '빠숑'은 서울 상급지만 고집하며 무리하게 투자하지 말라고 권하는 쪽에 가깝다. 그는 “경제적 능력에 맞게 사면 된다"라며 본인 자금 상황에 맞춰 경기도나 지방의 핵심입지로 눈을 돌리라는 전략이다. 또 정부정책에 대해 “정책이 오히려 매수심리를 자극한다"며 “임차인이라는 선의의 피해자를 고려하지 않은 정책"이라고 강조한다. 한편 이번 세무조사에 대해 최원철 연세대 책임교수는 “정부가 이들이 집값을 올리는데 영향을 준다고 보아 경고성으로 세무조사를 한 것"이라며 “유튜브가 그만큼 투자자들에게 영향이 큰 것도 사실"이라고 말했다. 그러면서 최 교수는 “유튜버들이 언급한 정보가 사실일 수 있어도 수입과 연결되다 보니 과장된 것도 없지 않다"고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr