미국 주택시장에서 대우건설이 부지 매입부터 사업 기획, 운영까지 책임지는 디벨로퍼가 되기 위한 밑작업에 들어갔다. 지난해 9월 텍사스주 댈러스 인근 프로스퍼 지역 복합개발사업 참여에 이어 올해는 뉴욕과 뉴저지로 사업을 확장하는 모양새다. 주택사업을 시작으로 미국내 에너지·인프라 기업으로 확장하고자 하는 중장기적 목표 속에서 확실한 수익성을 얻을 수 있는 부촌 위주의 선별수주 경향이 이어지고 있다. 25일 에너지경제신문 취재에 따르면, 대우건설은 미국에서 1992년부터 2006년까지 총 20건의 부동산 개발사업을 수행하며 5400세대 주택을 개발하고 1억7000만 달러(약 2300억 원) 투자 경험을 쌓았다. 뉴욕 맨해튼 트럼프 월드 타워 프로젝트 투자가 대표적인 예다. 2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 대우그룹 분할이 있으면서 신규사업이 없었다가 다시금 미국 주택시장을 공략하기 시작했다. 왜 하필 다시 미국일까. 북미 중에서도 텍사스, 뉴욕, 뉴저지는 부동산 개발사업이 활성화된 지역이다. 대우건설 관계자는 에너지 분야에도 진출하기 위한 장기포석이라고 설명한다. 유입 인구가 많은 부동산 선진시장에 뛰어들어 디벨로퍼로 성장하고 그것을 기반 삼아 입지와 시장에 대한 이해를 높인다는 설명이다. 텍사스와 같은 신흥 성장 거점과 뉴욕·뉴저지 같은 전통적인 성장 거점을 순차적으로 공략했다. 텍사스는 석유, 가스 기업들이 모여 있는 전통 에너지 산업의 중심이다. 텍사스는 미국에서 인구와 경제 규모가 두 번째로 큰 주이지만 꾸준히 새로운 인구가 유입돼 새로운 성장 거점으로서 발전이 두드러진다. 2020년 이후 텍사스 인구는 5년 만에 약 200만 명 증가했다. 이는 미국 모든 주 중 가장 큰 수치로 현재 인구는 약 3200만 명이다. 테슬라, 쉐브론, 오라클 등 주요 대기업들이 본사를 텍사스로 옮기면서 2024년 기준 연간 28만 건의 일자리가 신규 창출됐다. 대규모 산업 투자, 인재 공급 등 구조적 변화가 가속화되면서 텍사스는 반도체·에너지·우주산업의 거점으로 성장했다. 텍사스가 신흥 성장 거점이라면 뉴욕·뉴저지는 전통적인 성장 거점이다. 뉴욕의 월스트리트는 금융 심장부로서 미국 경제를 주도해왔다. 뉴욕 부동산 시장은 코로나19로 일시적 침체를 겪었으나 작년 8월 기준 뉴욕 평균 주택 가격은 약 81만8000달러(약 11억3600만 원)이다. 맨해튼과 브루클린 주요 지역은 가격이 완만한 상승세를 이어가고 있으며 고가 주택 중심 수요가 유지되고 있다. 대우건설이 접촉한 미국 주요 디벨로퍼인 쿠슈너 컴퍼니(Kushner Companies), 톨 브러더스 시티 리빙(Toll Brothers City Living), 이제이엠이(EJME)는 고가 주택을 주로 건설하는 디벨로퍼들이다. 쿠슈너 컴퍼니는 2010년대에 투자이민 비자를 광범위하게 활용하여 고급 미국 주거 부흥을 촉진했다. 톨 브라더스는 2020년 기준 주택 건설 수익 기준으로 미국에서 다섯 번째로 큰 주택 건설사다. 이제이엠이는 월드 파이낸셜센터를 건립한 세계적인 개발 실적을 보유한 디벨로퍼다. 대우건설은 부촌 위주의 선별수주를 염두에 두고 이들과 공동 투자와 개발 협력을 논하는 것으로 풀이된다. 미-이란 전쟁 여파로 인한 고유가·고금리 압박 상황에서 건설사들은 공사비 상승과 부동산 경기침체를 겪고 있다. 국내 주택시장에서 건설사들은 리스크가 적고 브랜드 가치를 높일 수 있는 서울 핵심 지역 재개발·재건축에만 역량을 집중하고 있다. 이러한 경향은 미국 주택시장에도 그대로 적용된다. 지난해 대우건설이 시행사로 참여한 미국 텍사스주 댈러스 인근 프로스퍼 지역 복합개발사업은 신흥 부촌 수요를 겨냥한 행보다. 프로스퍼시는 미국 내에서도 성장 가능성을 인정 받아 워렌 버핏 버크셔해서웨이 회장, 제리 존스 댈러스 카우보이스 구단주 등 억만장자들이 토지를 다수 보유하고 있는 곳으로 알려졌다. 프로스퍼는 중위가구 연평균 소득수준은 약 19만 달러(약 2억8000만 원), 평균 주택가격은 85만 달러(12억7300만 원)다. 전문가는 해외 진출 전략의 종착점은 '현지화(Localization)'라고 설명한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대도시 중심으로 시장 진출을 조금씩 타진하고 장기적으로 해외에 안정적인 사업모델을 안착시켜야 한다"고 말했다. 정원주 대우건설 회장이 한국계 기업들과 만나 복합개발 사업과 공동 투자기회를 협의한 것은 현지화 추진 맥락에서 의미가 있다. 정 회장은 지난 18일 에이치마트(H-Mart), 인코코(Incoco) 등과 만나 그들이 보유한 핵심 상권과 개발부지에 주거와 상업시설을 결합한 복합개발 프로젝트를 공동 추진하는 방안을 논의했다. 특히 에이치마트의 경우는 마트 사업의 특성상 부지에 대한 이해가 높기때문에 현지화에 적합한 파트너라는 것이 회사 관계자의 설명이다. 사업의 성패는 하나로 결정되지 않는다. 개발사업은 자금조달에 문제가 없어도 분양이나 임대가 안되면 문제가 생기기 때문이다. 디벨로퍼가 리스크가 크다고 말하는 이유다. 자금조달·사업계획·분양·운영 전 과정을 책임지기 때문이다. 리스크가 있음에도 중장기적인 관점에서의 포트폴리오 다변화 시도는 이어지고 있다. 이은형 위원은 “해외 건설의 경우 중동이나 아시아에서 플랜트 사업을 하는 것이 주류이고 고부가가치 산업이나 선진 건설사업은 파이는 커지고 있지만 아직은 약세"라면서 “사업다각화를 통해 사업성을 개선 시키는 과정이 필요할 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 대통령이 다주택 공직자들을 부동산 정책 논의에서 배제하겠다고 밝혔다. 정책 결정을 맡은 고위공직자들이 다주택자면서 집값을 떨어뜨릴 수 있겠냐 하는 의구심을 조기에 차단해 정책 수용성을 높이려는 의도로 풀이된다. 24일 에너지경제신문 취재 결과, 정부의 이번 다주택 보유 고위 공직자의 부동산 정책 입안 배제 방안은 관련된 참모들을 완전히 배제하는 것이 가능한지, 그것이 부동산 정책을 효과적으로 운영하는 방안인지 평가가 필요한 상황인 것으로 분석된다. 이 맥락에서 이 대통령이 지난 2일 싱가포르 대통령을 만나 공직사회의 청렴성을 높이 산 것이 주목된다. 이해충돌 상황에서 싱가포르는 관련 공무원을 일괄 배제하기보다 자진신고 의무와 사후엄벌 구조를 갖췄기 때문이다. 지난 22일 이 대통령은 엑스(X·옛 트위터)에 주택·부동산 정책 논의·입안·보고·결재 과정에서 다주택자와 비거주 고가주택 소유자, 부동산 과다보유자를 배제하도록 청와대와 내각에 지시했다고 썼다. 이 대통령은 “다주택자나 투자·투기용 비거주 주택 보유자, 초고가 주택 자체를 비난하는 것은 아니"라면서도 “주택 보유가 많을수록 유리하게 제도를 만든 공직자가 문제"라고 했다. 청와대 관계자는 향후 정책 결정 과정에서 배제될 다주택 공직자 현황은 조사 단계에 있다고 밝혔다. 부동산·주택 정책 담당자의 주택 등 부동산 보유 파악 후 관련 업무 배제 조치가 있을 것이라고 설명했다. 부동산·주택 정책 담당자는 토지뿐만 아니라 금융, 세제 정책까지 연결된다는 점에서 대상은 크게 확대될 것으로 보인다. 공직윤리시스템 재산등록·공개에 따르면 고위공직자 가운데 국토교통부는 제1차관, 주택토지실장, 주택공급추진본부 본부장, 국토도시실장 등이 주 검증 대상으로 보인다. 재정경제부는 부동산 정책 세제·예산권을 쥐고 있는 고위공직자들이 대상이다. 제1차관, 제2차관, 차관보, 세제실장, 예산실장 등이 조사 대상으로 예상된다. 금융위원회는 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제를 통해 부동산 수요를 조절하는 핵심축이다. 금융위원회 위원장·부위원장, 사무처장, 상임위원 등이 조사대상자로 포함될 것으로 보인다. 한국주택금융공사 사장의 경우 정책금융을 다루고 정책 실행과 설계 일부에 참여하는 만큼 대상에 들어갈 확률이 높다. 금융감독원 원장·수석부원장·부원장(은행 담당) 등은 정책기관이 아닌 감독기관이라는 점에서 논쟁의 여지가 있다. 다만 정책 권한은 금융위에 있지만 DSR 규제 강도조절, 대출 총량 관리 등으로 실질적인 대출 조절 권한은 금감원이 쥐고 있다는 점에서 포함될 가능성이 있다. 세무조사의 방향을 설정하고 재경부·청와대와 정책 공조를 한다는 점에서 국세청장도 포함될 가능성이 높을 전망이다. 이번 조치는 공직자에게 주택 처분을 강제하지 않는다는 점에서 법적 논란은 최소화될 것으로 보인다. 이 대통령은 2020년 경기지사 시절 4급 이상 간부들에게 실거주 외 주택 처분을 권고한 바 있다. 이를 어긴 공직자는 승진에서 배제하고 보직에서 해임했는데, 이에 대법원은 위법 판결을 내렸다. 다주택 여부가 정책 수행 능력이나 공정성을 직접 담보하지 않는다는 이유였다. 대법원의 지적은 여전히 과제로 남는다. 이번 조치는 공직자의 자산보유현황이 정책결정에 영향을 줄 수 있음을 전제로 하기 때문이다. 다주택 참모 배제를 통해 큰 틀에서 공직 청렴성을 높이고 정책 신뢰를 두텁게 할 수 있지만 정치권 일각에서는 이것이 최선의 인재 활용 방식인지는 고민이 필요하다는 목소리도 나온다. 최보윤 국민의힘 수석대변인은 22일 논평을 내어 “앞으로 국토교통비서관을 패싱하고 부동산 정책을 짜겠다는 것이냐" 반문하며 “국정의 핵심 실무 라인을 배제한 채 어떻게 정책 논의가 가능하다는 것인지 헷갈린다"고 지적했다. 전문가들은 다주택자와 비거주 고가주택 소유자, 부동산 과다보유자를 정책과정에서 배제할 것이라면 기준이 더 세분화돼야 한다고 지적한다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “(정책과정에서 공직자를 배제하려면) '다주택자'만 배제한다기보다 가액을 기준으로 하는 등 기준의 구체화가 필요하다"고 말했다. 이 대통령은 지난 2일 싱가포르 대통령을 만나 부동산 정책과 공직사회 청렴성에 대해 긍정적으로 평가한 것은 이런 맥락에서 주목된다. 싱가포르는 이해충돌 상황에서 공무원에게 자발적 신고 의무를 지우고 위반시 강력한 사후적 처벌을 한다. 최원철 연세대 미래부동산개발 책임교수는 이번 조치에 대해 “'내로남불'을 막고 공직사회 청렴성을 위해서 필요한 조치"라면서 “싱가포르 사례도 논의 구체화를 위해 참고할 필요가 있다"고 말했다. 싱가포르 공직사회 청렴도는 의무공개와 사후엄벌로부터 나온다. 싱가포르 이해충돌 관리 시스템의 기본 원칙은 자발적인 회피다. 부동산 임대·감정 정보에 접근하는 공무원은 정부소유 부동산을 임차하기 전에 이해충돌이 없도록 의사결정 라인에서 스스로 물러나는 등 충분한 조치를 해야한다. 이해충돌이 있는 사안은 상급자 또는 위원장에게 우선 공개되고 회의·표결·서명에서 배제된다. 배제와 대체결재, 상급 감독이 혼합된 구조다. 부패행위조사국(CPIB)은 이해충돌 사안이 부패 의혹으로 발전하면 수사에 착수한다. 수사 결과를 바탕으로 한 강한 형사처벌과 사후제재를 통해 공직 청렴도를 높인다. 가이드라인 마련 과정에서 부동산 정책 관련자를 어디까지 배제할 것인지, 완전 배제가 어려울 경우 어떻게 할 것인지 세부 기준 마련이 불가피할 전망이다. 우리나라에서는 공직자의 이해충돌방지법이 제도적으로 관행이 될 수 있도록 해야한다는 진단도 나온다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “다주택자가 다주택자 규제를 한다면 이해충돌 가능성이 있는 것"이라며 “특별히 업무와 관련 있는 경우만 배제하는 방식으로 기준을 구체화하는 사회적 합의가 필요하다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

'힙지로'라 불리는 충무로, 을지로, 퇴계로, 삼일대로로 둘러싸인 충무로 1·2·3·4·5 도시정비형 재개발구역의 밑그림이 나왔다. 23일 정비사업 업계 등에 따르면 서울시는 최근 제4차 도시계획위원회를 열고 중구 충무로 43번지 일대 「충무로 1·2·3·4·5 도시정비형 재개발 정비구역 지정 · 정비계획 결정 및 경관심의(안)을 수정 가결했다. 이번 도시정비형 재개발 정비구역 지정·정비계획 결정은 충무로 일대 재개발을 위한 가이드라인이다. 시가 토지 등 소유자들이 어떤 토지를 어떻게 규합할지 계획을 세울 수 있도록 마스터플랜을 제시한 것이다. 과거 인쇄와 영화산업의 본거지였던 충무로 일대 재개발구역은 산업구조 변화와 도심 공동화로 부침을 겪었다. 최근 레트로 열풍이 불자 낡고 허름한 건물 2, 3층이나 인쇄소 바로 옆 골목에 감각적인 카페, 와인바, 음식점이 들어서면서 청년들이 모이는 대표적인 구시가지로 변모했다. 2010년대 초반 을지로 일대는 퇴근 시간 이후 인적이 드물었지만 2019년 말 기준 일평균 유동 인구는 6만2000명이다. 기존 주민공람안에서 수정된 주요 내용은 용적률 체계 변화와 지구 경계 변경, 대규모 복합용도 건물 계획 시 고도 상향 방안이다. 백병원 부지의 택지 분할 가능성도 열어뒀다. 과거 서울 사대문 안 일반상업지역 용적률은 600%가 마지노선으로 여겨졌다. 최근 시는 도심 재개발 활성화를 위해 용적률 인센티브 시스템인 '600-880체계'를 도입했다. 이번 수정가결안에는 600-880체계가 반영됐다. 이 체계는 개방형 녹지를 조성하거나 공공지원시설(응급의료, 문화시설 등) 공공기여를 하면 기본 600% 용적률을 최대 880%까지 상향시켜주겠다는 것이다. 각 구역 안에 포함된 지구의 경계도 변경됐다. 또 시행 면적 3000㎡이상 복합용도 건물을 계획하면 높이를 20m 추가로 높일 수 있게 했다. 시는 백병원 부지에 택지 분할 가능성을 열어둬 별도로 개발할 수 있게 했다. 백병원 부지는 소유주가 명확하고 규모도 크기 때문에 단독으로 시행 계획을 세워 바로 인허가 신청이 가능하다. 시는 도심 의료 공백을 최소화하기 위해 응급의료시설(지상 1층 포함 3000㎡이상) 도입을 의무화하는 등 세부적인 계획을 마련했다. 시는 충무로 일대의 지역적 특성을 반영해 정비계획안을 추진했다. 충무로․퇴계로 일대는 기존에 인쇄업과 영화산업이 주를 이뤘다. 시는 인쇄제조·영상산업을 도입하면 인센티브를 부여해 기존 산업이 재정착할 수 있도록 돕겠다는 설명이다. 특히 서울영화센터가 위치한 충무로 일대에 공연장, 영화상영관 등을 계획하면 용적률 인센티브 계수를 완화해준다는 계획이다. 을지로변은 업무시설이 50% 이상 들어올 수 있도록 유도해 도심 업무기능을 강화하겠다는게 시의 설명이다. 정비계획의 주요 내용은 충무로 1·2·3·4·5 구역별 정비 방향에 따라 일반정비, 소단위정비 등으로 정비 수법을 설정하고 건폐율과 용적률을 설정했다. 일반정비지구(노란색 영역)는 가장 범위가 넓고 대규모 개발이 이루어지는 곳이다. 여러 필지를 하나로 묶어 대형 빌딩을 짓는 방식이다. 업무시설·근린생활시설·숙박시설·주거시설·지식산업센터 등이 들어올 수 있다. 높이는 기본 70m다. 3000㎡ 이상 복합개발할 경우 높이 20m가 추가로 상향될 수 있다. 소단위정비지구(파란색 영역)는 좁은 골목이나 필지를 유지하면서 개발한다. 노후한 건물을 새롭게 정비하는 방식이다. 높이는 일반정비지구 수준과 비슷하지만 대규모 통합 개발 보다 개별 필지의 특성을 더 고려하는 것이 특징이다. 소단위관리지구(하늘색 영역)는 기존 건물을 수선하는 정도로 정비가 제한된다. 높이도 일반정비지구의 절반 수준인 35m 이하다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

봄·여름이면 땅이 꺼진다. 지반침하 발생 현황을 계절별로 살펴보면 봄(28.03%, 440건), 여름(48.34%, 759건)이 76.37%를 차지한다. 지하에 생긴 공동을 미리 탐지하고 사고를 예방하기 위해 2018년 시행된 지하안전관리에 관한 특별법(지하안전법)은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 연 1회 이상 안전관리 실태를 점검하도록 의무를 부과했다. 그러나 자체 역량이 부족한 지자체들이 국토안전관리원에 의존하는 사례가 급증하면서 전국을 대상으로 지자체를 지원하는 국토안전관리원 업무가 과중한 상황이다. 23일 에너지경제신문 취재에 따르면 2014년 송파구 석촌지하차도 싱크홀을 계기로 정부와 지자체가 지하안전관리를 주요 정책과제로 다루기 시작했다. 그 해 국토교통부는 싱크홀 예방을 위해 '지하공간 통합지도'를 중심으로 지하공간 통합안전관리체계를 구축하고자 했다. 지하공간 통합지도는 어디에 무엇이 있는지 몰라서 관로를 건드리거나 지반을 무너뜨리는 사고를 막기 위한 기초자료다. 지자체는 관련 기관마다 흩어져 있던 지하매설물, 지하구조물, 지반 정보를 한 데 모은 자료를 시설물 안전관리에 활용하고 있다. 이런 제도적 노력과 더불어 특별법 제정을 통해 지자체에게 계획 단계, 인허가 단계, 유지·관리 단계 의무가 부과됐다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지하안전관리계획을 수립해야 한다. 인허가 단계에서는 지하안전평가를 통해 사전에 사업의 안전성을 분석한다. 지자체는 유지·관리를 위해 연 1회 이상 실태 점검 및 위험도 평가를 실시해야 한다. 지자체가 이처럼 법적 의무에 따라 매년 점검에 나서고 있지만 지하시설물의 노후화 속도를 따라잡기엔 역부족이라는 지적이 나온다. 최근 5년간 전국 지반침하 사고는 총 760건. 이 가운데 46%의 원인이 하수관로 노후화로 인한 손상이다. 다짐(되메우기) 불량(15%), 굴착공사 부실(10%), 상수관로·기타매설물 손상(6%) 등이 그 뒤를 이었다. 싱크홀 발생 우려가 높은 구간은 육안으로 판단이 어렵다. 지하를 보는 것이다 보니 전용 탐사장비로 땅을 스캔한 뒤 그 자료를 2주에 걸쳐 추가로 분석한 뒤에야 싱크홀 발생 의심 구간을 추정할 수 있다. 구역이 추려지고 나면 해당 구역에 구멍을 뚫고 공동을 확인해 후속 조치를 취해야 한다. 땅을 스캔할 때는 지표투과레이더(GPR) 기술을 활용한 차량형 탐사장비(RSV4)와 핸디형 탐사장비를 사용한다. 식별된 싱크홀 의심 구간에는 긴급 채움재를 주입하거나 관로를 보수하는 등 긴급 복구공사를 진행한다. 문제는 이미 지반침하가 발견된 지역은 그 주변으로 지하 공동이 생기는 경우가 많다는 것이다. 한 번의 탐사로 끝나는 것이 아니라 반복적인 추적 조사가 필요하지만 이는 기초지자체 입장에서 현실적으로 어렵다. 국토안전관리원 관계자는 현실적 여건과 재정적 부담 등으로 자체 기술 인력을 보유하지 못한 지자체들은 외부 전문 기관에 용역을 주어 점검 보고서를 만들고 이를 근거로 행정조치를 취한다고 설명했다. 자체 기술 인력을 보유하고 있는 것은 서울시와 부산시 정도다. 국토부 산하의 국토안전관리원은 매년 탐사 지원을 위해 수요 조사를 받고 있다. 관리원은 전국을 대상으로 하기 때문에 지자체의 실태조사를 담당하는 기관은 아니다. 다만 지자체의 요청이 오거나, 긴급한 조치가 필요한 사항에 대해 지원하고 있다. 지자체가 관리원에 요청한 안전 점검 횟수는 2020년 207건에서 해마다 증가해 2024년 601건이 돼 4년 새 3배 가량 늘었다. 지하의 공동을 확인해 후속 조치를 한 경우도 83건에서 266건으로 증가했다. 국토안전관리원의 한정된 인력만으로는 전국 지자체의 폭증하는 수요를 감당하기에 역부족이라는 지적이 나온다. 예산이나 인력측면에서 부족한 부분을 개선하기 위해 지난해 11월 황희 더불어민주당 의원은 지하안전법 개정안을 발의한 바 있다. 이번 개정안의 주된 내용은 그동안 지자체 자율에 맡겨졌던 지반침하 안전지도 제작을 시·도지사에게 의무화하는 것이다. 전문 인력을 보유한 광역지자체가 직접 안전지도를 만들어 공개함으로써 기초지자체의 행정 부담은 줄어들 것으로 예상된다. 인공지능(AI) 기반의 탐사 장비와 지하정보 분석 시스템 구축을 위한 연구·개발(R&D) 근거도 담겼다. AI 활용을 통해 분석 기간을 단축시킬 수 있을 것으로 보인다. 국토부 산하에 중앙지하안전위원회를 신설해 안전관리체계를 일원화하겠다는 내용도 포함됐다. 황희 의원실 관계자는 “많은 지자체에서 지반침하 탐사 역량이 제한적인 상황"이라며 “국토안전관리원도 부담이 많은 상황이지만 관리원같은 전문기관과의 상시 협력체계를 갖추고 법개정안도 함께 진행해야 할 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

국가유산청은 서울주택도시개발공사(SH)가 국가유산청장의 허가 없이 세운4구역에서 시추를 했다는 이유로 SH를 16일 고발했다. 그러면서도 국가유산청은 세운4구역 인허가 중단을 전제로 전제로 3자 협의체를 제안했다. 17일 서울시는 SH를 고발한 국가유산청에 유감을 표하면서도 협의체 구성을 받아들였다는 점을 의미 있는 진전으로 보고 있는 것으로 파악된다. 서울시는 서울시·국가유산청·주민·전문가로 구성된 4자 협의체를, 국가유산청은 국가유산청·서울시·종로구로 구성된 3자 협의체를 원한다. 서울시와 국가유산청이 협의체 구성을 달리 가져가려는 이유는 무엇일까? 협의체가 좌초된다면 대안은 있을까? 24일 에너지경제신문 취재에 따르면 세운4구역 재개발 논의는 벌써 20년째 이어지고 있는 상황이다. 서울시와 국가유산청(과거 문화재청)간 충돌이 장기화 되면서 재개발 사업에서 무엇이 중요한지에 대한 논의는 뒷전이 됐다. 기관 간 힘겨루기에 어떤 주제가 협의체에서 논의돼야 할지 목표조차 선명하지 않은 상태다. 오세훈 서울시장이 설명하는 세운4구역 재개발의 목표는 크게 두 가지다. 하나는 '강북전성시대' 정책의 일환으로서 재개발을 통해 도심을 리모델링해서 경제를 활성화하겠다는 것. 다른 하나는 녹지 축을 만들어 도심에 녹지 비율을 높이겠다는 것이다. 오 시장은 국가유산청이 막고 있는 고도 제한을 풀어 건물을 높이 짓고, 사업성을 개선해 유동인구를 높여 도시에 활력을 찾게 하겠다는 구상이다. 그의 구상은 처음 서울시장으로 취임하던 2006년부터 시작됐다. 앞서 2004년 이명박 당시 서울시장도 세운상가에 적용되던 종로변 55m 기준을 2배 이상 높이려고 시도했지만 문화재청 심의위원회에서 부결된 바 있었다. 오 시장 1기 시정에서도 역시 같은 심의위원회에서 종묘 경관 훼손 우려로 반려됐다. 2011년 박원순 당시 서울시장이 취임하고서도 사업은 이어졌다. 시장이 바뀌면서 개발이냐 보존이냐를 둘러싸고 부침이 있었다. 문화재청 심의는 5년 간 이어져 2014년이 되어서야 종로변 55m, 청계천변 71.9m로 고도 기준이 정비됐다. SH는 이 심의결과를 기반으로 2021년까지 사업을 진행했다. 수익성 저하로 설계 공모 선정이 3년 늦어지긴 했지만 재개발 사업계획 막바지 단계를 거쳐 지상 20층 사업을 진행 중이었다. 2022년 재보궐선거로 오 시장 2기 시정이 시작되면서 상황은 달라졌다. 오 시장은 세운 재정비 촉진지구를 '녹지생태도심재창조전략' 핵심 사업지로 선정하고 사업 방향을 수정했다. 다시금 고도를 높이기로 한 것이다. 과거에 이미 사업시행인가와 관리처분인가를 모두 받았으나 고도를 2배 가량 상향하면서 사업시행계획을 새롭게 짜야 했다. 이때부터 문화체육관광부·국가유산청의 법적 대응도 시작됐다. 서울시는 제도 정비에 들어갔다. 2023년 서울시의회는 문화재 주변 100m 밖 규제를 풀기 위해 서울시 문화재 보호 조례를 개정했다. 이에 문화체육부 장관은 대법원에 무효확인 소송을 냈다. 지난 16일에는 국가유산청이 SH를 고발했다. 매장유산 유존지역에 대한 발굴 조사가 완료되지 않은 세운4구역에서 국가유산청장의 허가 없이 시추를 했다는 이유였다. 현행 법령상 종묘 앞 세운4구역 내 개발 공사는 행정적 완료 조치 없이는 추진이 불가능한 상태다. 국가유산청은 법적 대응뿐만 아니라 국제기구의 권고, 정치권을 통한 압박 등 다방면으로 대응하는 모양새다. 국가유산청은 14일 유네스코세계유산센터로부터 강력한 입장표명이 담긴 서한을 받았다고 16일 밝혔다. 지난해 4월 서울시는 유네스코로부터 세운지구 재개발 추진에 앞서 세계유산영향평가를 우선 실시하라는 권고를 받았다. 그럼에도 서울시는 고시 변경을 통해 세운4구역의 고도를 종로변 98.7m, 청계천변 141.9m로 상향했다. 이에 유네스코가 사업승인을 중단하라고 한 차례 더 권고한 바 있다. 국가유산청은 “두 차례 권고에도 서울시가 개발을 강행할 경우 종묘의 세계유산 지위에 매우 부정적 영향을 줄 것"이라는 유네스코의 입장을 전달했다. 이어 유네스코는 “서울시가 세운4구역의 개발 인허가 절차에 앞서 세계유산영향평가를 받겠다는 입장 확인 서한을 3월 안에 회신하지 않을 경우, 세계유산위원회 '보존 의제'로 상정하거나, 공식 현장 실사를 하겠다"고 밝혔다. 보존의제로 상정한다는 것은 이 유산이 심각한 훼손 위기에 처해있다고 판단해 국제사회의 공식적인 감시체계에 올리겠다는 의미다. 정치권을 통한 압박도 이어졌다. 지난해 11월 10일 김민석 총리가 종묘를 방문해 서울시의 개발이 “세계문화유산 지정이 해지될 정도로 위협적"이라며 “이번 문제를 적절히 다룰 법과 제도 보완 착수를 지시하겠다"고 밝혔다. 12월에는 이재명 대통령이 국토부·문체부 업무보고에서 “종묘 경관 훼손 논란이 어떻게 돼가느냐"고 물으며 사실상 부정적인 기류를 내비친 바 있다. 이에 오 시장은 “수박 겉핥기식 질의응답"이라며 대통령을 직격하기도 했다. 지난 10일 국가유산청은 국무총리 산하의 행정협의조정위원회에 인허가 조정 신청을 하기도 했다. 법에 의해 강제되는 것은 아니지만 세운4지구 재개발 사업에 부정적 의중을 비친 국무총리 산하의 위원회라는 점에서 서울시는 입장을 내 강하게 반발했다. 오 시장은 중앙정부와 지방정부 갈등이 정치화되면 합리적 해결을 하기 어렵다고 주장했다. 국가유산청의 법적 대응에 대해선 “고도 변경과 관련한 제안은 기관끼리 충분히 할 수 있는 부분"이라며 “국가유산청이 '어느 날 갑자기 매우 급발진'을 해서 공격적인 성명을 발표한 것은 합리적으로 문제를 해결하는 자세가 아니"라고 말했다. 이는 중앙정부가 법적 대응을 비롯해 유네스코를 앞세워 다방면으로 압박을 가해 정쟁화하지 말라는 의미로 풀이된다. 그러나 전문가들은 세운4구역 재개발 문제는 본질적으로 정치적인 문제라고 봤다. 2018년부터 2021년까지 SH 사장을 맡았던 김세용 고려대학교 도시연구원 교수는 서울시가 사업계획을 바꿔 고도를 상향하는 것은 이제와 논쟁하면 안되는 부분이라고 언급한 바 있다. 김 교수는 “시민과 약속을 하고 진행을 했는데 그걸 왜 뒤집느냐"고 지적했다. 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “법대로만 하면 당연히 정당하게 건물을 지을 수 있는 것"이라며 “세운4구역 재개발이 문제 되는 건 합의가 필요하기 때문"이라고 말했다. 앞서 대법원은 국가유산 보존에 관한 개발 규제를 완화한 서울시 조례 개정이 유효하다고 봤다. 다만 대법원은 문화유산법에 따라 문화유산 보호가 가능하다는 점을 명시했다. 문화유산 보호라는 공적가치를 위해 사유재산 개발을 제약하는 것이 가능하다는 것이다. 20년간 지역을 지킨 주민들의 이익과 세계유산 경관 보호라는 이익이 충돌하는 상황. 서울시는 4자 협의체를 제안하며 서울시·국가유산청·주민·전문가가 협의체에 포함되기를 원했다. 국가유산청은 협의체 논의에 응하며 주민과 전문가 대신 종로구를 구성에 포함시키고자 했다. 서울시 관계자는 주민의 의견을 폭넓게 다루겠다는 의미라고 설명했다. 국가유산청 관계자는 3자 협의체 구성과 관련해 주요 행정기관인 종로구청장을 포함시켜 실효성 있는 논의를 이끌어내고자 함이라 설명했다. 관계자들 모두 아직 협의체가 개최되지 않은 만큼 협의체에서 어떤 논의가 구체적으로 이어질지는 알기 어렵다고 답변했다. 상생을 위해 열린 상태로 해결 방안을 모색하겠다는 것이다. 협의체 구성을 두고 기관마다 각자의 셈법이 다르다. 서울시가 주민을 협의 주체로 포함시키려는 것은 재개발을 원하는 주민 여론을 활용하겠다는 의도로 풀이된다. 국가유산청은 20년 째 개발을 기다린 주민들을 협의체 주체로 포함시키는 것은 불리하다고 판단한 것으로 보인다. 한편 서울시의 입장과 주민의 입장이 완전히 동일하다고 보기는 어렵다. 주민들 중에는 고도 상승으로 조합원 분담금이 감소 등을 원하는 사람도 있지만 더 이상 개발 논의가 장기화되지 않기를 바라는 사람도 존재한다. 오 시장 2기 시정에 들어 사업을 원점으로 돌리고 고도를 두 배 가까이 올리지 않았다면 인허가 충돌도, 유네스코의 잇따른 권고도 없었을 수 있다. 협의체가 결렬될 경우 양측 모두 비용을 치러야 한다. 서울시가 법적으로 문제없는 재개발 사업을 강행한다고 하더라도 유네스코 제재가 현실화 되면 그 정치적 책임을 피하기 어렵다. 국가유산청도 마찬가지다. 주민들에 대한 사유재산권 침해 문제가 있기 때문이다. 협의체가 풀어야 할 근본적인 질문은 종묘 경관이라는 이익과 주민 재산권이라는 이익이 충돌 할 때 어느 쪽에 얼만큼 가중치를 둘 것인지다. 협의체는 현재 서울시 안(종로변 98.7m, 청계천변 141.9m)과 기존 합의안(종로변 55m, 청계천변 71.9m) 사이 어느 지점에서 두 이익을 합리적으로 조율할 수 있는지 답을 내야 하는 과제를 안게 됐다. 국가유산청이 기존 합의안의 고도를 정하는 데에 5년이 소요됐다. 이번 협의체 결성을 통해 세운지구 개발 프로젝트가 본격적인 궤도에 오를지 시험대에 선 상황이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

17일 공동주택 공시가격이 발표된 이후 강남 3구·한강 인접 자치구와 그 외 자치구들 간 자산 양극화 경향이 뚜렷하게 관찰됐다. 69%로 현실화율을 동결하고 시세만 반영한 결과임에도 강남(24.7%)·한강 인접 자치구(23.13%)가 서울 평균(18.67%)을 끌어올리고 있기 때문이다. 그 외 자치구 상승률은 6.93%다. 19일 에너지경제신문이 주택시장 현장을 취재한 결과, 서울 강남과 한강벨트 등 보유세 부담이 높은 지역 위주로 주택 보유자들의 셈범이 바빠지고 있는 상황인 것으로 파악됐다. 다주택자들은 버틴다는 분위기지만 고령 1주택자는 세금 부담에 매물을 내놓는 모양새다. 공동주택 공시가격 변동률은 주택 가액이 높을수록 컸다. 국토교통부 자료에 따르면 9억 이상 주택의 변동률은 20% 이상이다. 가액대별로 9~12억 원(20.9%), 12~15억 원(25.38%), 15~30억 원(26.63%), 30억 원 초과(28.59%) 변동률을 보였다. 6~9억 원대는 12.7%, 6억 원 이하 공동주택은 는 한 자리수 변동률이다. 공시가격 변동률에 따라 10억 원대 이상 공동주택 단지 위주로 세 부담이 증가하는 모양새다. 특히 강남 3구·한강 인접 자치구는 주요 단지별로 보유세(재산세+종합부동산세)는 40~50% 증가했다. 강남구 압구정동 신현대 9차의 경우 지난해 1858만 원이었던 보유세가 올해 2919만 원이 돼 전년대비 57.1% 상승했다. 종부세 대상이 아닌 그 외 자치구는 공시가격이 5% 내외로 상승한 만큼 보유세 역시 한 자리 수 상승률을 보였다. 도봉구 방학동 대상타운 현대아파트의 재산세는 지난해 62만 원이었지만 올해 66만 원으로 5.1% 상승했다. 공시지가가 큰 폭으로 상승하며 올해 종부세 대상이 된 1세대 1주택 가구는 전년대비 16만9364가구 증가했다. 그중 서울이 13만4531가구로 80%를 차지한다. 지역구별로 살펴보면 강남3구의 경우 올해 종부세 대상 주택 수는 송파구(7만5902가구, 33%↑), 강남구(9만9372가구, 18%↑), 서초구(6만9773가구, 15%↑) 순서로 증가율을 보였다. 한강 인접 자치구 중 마포구와 성동구에서 종부세 대상이 되는 1세대 1주택자가 크게 늘었다. 성동구는 올해 2만5839가구가 새롭게 종부세 대상이 됐으며 이는 전년대비 147% 상승한 결과다. 마포구는 전년대비 140% 상승해 2만1244가구가 올해 종부세 대상이 됐다. 시장에선 급등한 공시가격에 놀라는 분위기다. 성동구 행당동의 한 공인중개사는 “보유세 오르는 속도가 무섭다"며 “은퇴한 1주택자 분들이 보유세 때문에 다시 일해야겠다고 걱정하는 경우가 많다"고 말했다. 올해 성동구 서울숲 리버뷰 자이의 보유세는 475만 원으로 전년대비 54.6% 올랐다. 급매가 많지는 않지만 현금 융통이 어려운 고령 1주택자들이 매물을 내놓는 모양새다. 서초구 잠원동의 한 공인중개사는 “다주택자들은 실거래가 보다 높게 받기 위해 가격을 많이 낮추지는 않는 상황"이라며 “급매로 나오는 매물들은 은퇴한 1주택자인 경우가 많다"고 말했다. 이어 “가격이 많이 올라 매수자들도 급매가 아니면 실거래로 이어지지 않는다"고 덧붙였다. 다주택자들은 버틴다는 분위기다. 2주택자라는 A씨는 “본인 한 채, 배우자 한 채는 상속까지 갈 것"이라며 “상속세 내나 양도세 내나 똑같다"고 말했다. 지금 서울 집을 팔면 다시는 그 집을 못살 것이라는 불안감이 지배적이다. 다주택자 중에서도 지방에서 임대 사업을 하는 B씨는 매도를 고민하고 있다고 밝혔다. 그는 “지방에는 임차인을 구하기가 쉽지 않다"며 “임차인을 구하지 못해 샷시도 새로 해주고, 전부 수리를 해주기도 했다"고 토로했다. 시장에선 “아직까진 버틸만 하다"는 얘기가 나오지만 6월 지방선거가 끝난 이후 세제개편을 우려하는 목소리가 높다. 이재명 정부의 공시가격 로드맵이 현실화되면 공시가격 현실화율이 순차적으로 인상될 여지가 있기 때문이다. 문재인 정부는 공시가격 현실화율 90% 목표를 도입하여 2030년까지 순차적으로 상향하려 했다. 윤석열 정부에 들어 해당 로드맵을 사실상 폐기했지만 이재명 대통령이 최근 “초고가 주택의 보유세를 선진국 수준으로 높일 수 있다"고 언급하면서 세제 손질이 예상된다. 다만 이 대통령이 “부동산 보유세는 최후의 수단"이라고 언급했고, 홍익표 정무수석 역시 보유세는 아직 검토하지 않고 있다고 한 만큼 시차는 있을 예정이다. 월세로 임대를 놓고있는 다주택자 C씨는 “보유세가 올라가는 만큼 월세로 보충하겠다"고 말했다. 세금이 높아지면 결국 세입자에게 전가시키는 것 아니냐하는 우려가 일부 현실화되고 있는 것으로 보인다. 전문가는 보유세 상승에 고령층이 빠르게 반응할 것으로 봤다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “초고령사회에 일정한 소득이 없는 고령자들이 보유세 증가에 더 민감하게 반응하면서 매물 출회가 많아질 것"이라고 말했다. 박 위원은 “고가 1주택자와 다주택자가 주택 규모나 금액을 줄이고 있다"며 “보유세 인상 뿐만 아니라 고가 1주택에 대한 양도세 장기보유 특별공제 축소나 전세 임대 시 간주 임대료 부과 가능성에 대비해 미리 움직이는 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

국내 부유식 해상풍력사업을 둘러싼 업계의 신중론에도 불구하고 현대건설이 독자 모델 개발에 나서며 에너지 사업 전략을 강화한다. 사업 초기의 불확실성 속에서 기업들은 각자 중장기적 전략을 위해 사업 포트폴리오를 조정하는 모양새다. 17일 건설업계 등에 따르면 오는 26일 시행 예정인 해상풍력 보급 촉진 및 산업 육성에 관한 특별법(해상풍력법)에는 인허가 규제 완화와 세제지원 등이 포함됐다. 정부는 특별법 제정으로 복잡한 인허가 절차로 인해 개발기간이 장기화되는 것을 막고, 사전 계획 부재로 인한 난개발 문제를 개선하겠다는 입장이다. 해양수산부는 특별법 시행 이후 입지 발굴에서 착공까지 전체 사업 기간이 10년에서 6.5년으로 단축될 것으로 설명했다. 발전지구 지정 이후 사업자 선정부터 착공까지 3년가량 소요될 것으로 봤다. 해상풍력 확대를 위한 정부의 유인책에도 업계는 신중론을 유지했다. 국내 1호 부유식 해상풍력 사업인 '반딧불이 부유식 해상풍력 사업'의 신재생에너지공급인증서(REC) 매매계약 체결이 지난 1월 최종 불발됐기 때문이다. 이는 향후 20년간 고정가격으로 안정적인 수익 보장을 약속받지 못했다는 의미다. 업계에서는 1호 사업이 좌초되면서 후발주자들의 고심이 깊어졌다는 해석이 나왔다. 반딧불이 프로젝트는 노르웨이 국영 에너지기업 에퀴노르가 울산항 남동쪽 해상에 1조7000억원을 투자해 추진하던 사업이다. 업계에서는 에퀴노르가 매매계약을 체결하지 못한 이유를 두고 여전히 높은 불확실성을 꼽았다. 부유체, 계류체, 다이나믹 케이블 등에 대한 기술 적립이 더 필요한 상황이라는 것이다. 매매계약 단가가 맞지 않았던 점도 지적됐다. 불확실성 속에서 기업들은 각자 강점에 집중하는 전략적 선택을 내놓았다. SK에코플랜트·코리오 제네레이션·토탈에너지스가 공동 출자한 발전사업 포트폴리오 '바다 에너지'는 지난 1월 사업을 청산했다. 다만 사업 안정성이 비교적 높은 고정식 풍력발전 사업은 이어 나갈 방침이다. SK에코플랜트 관계자는 “포트폴리오를 재정비하는 과정에서 반도체·AI에 집중하는 선택을 한 것"이라며 “친환경 사업 비중을 줄이고 반도체 종합 솔루션 기업을 강화한다는 것이 회사의 방침"이라고 말했다. 현대건설은 중장기적으로 글로벌 에너지 기업으로 성장하겠다는 전략이다. 이에 부유식 해상풍력 시장도 장기적 관점에서 시장가치를 평가하는 모양새다. 현대건설은 DNV의 에너지 전환 전망 보고서를 인용해 부유식 해상풍력이 2030년에 전 세계 14GW 규모로 상용화에 진입할 것으로 내다봤다. 2050년에는 250GW 이상으로 가파르게 성장해 전 세계 해상풍력 발전량의 20%를 차지하는 시장가치 1조 달러 이상의 에너지 인프라 시장이 된다는 것이 현대건설 측 분석이다. 현대건설은 해상풍력 핵심기술 확보를 위한 공동연구에 착수해 글로벌 에너지 시장을 선도하겠다는 구상이다. 이를 위해 현대건설은 현대제철과 '부유식 해상풍력 독자모델 개발 및 기본설계인증(AIP) 획득을 위한 공동연구 협약'을 지난 13일 체결했다. 현대건설은 반딧불이 프로젝트 좌초 원인이었던 기술적 난제와 비용 측면을 그간 쌓은 해상풍력 실적과 공동연구를 통해 극복한다는 계획이다. 현대건설은 서남해 실증단지에서 최초 해상변전소를 세워 가능성을 확인했고, 제주한림 해상풍력에서 상업성을 입증했다는 설명이다. 공동연구를 통해서는 콘크리트와 결합한 하이브리드 구조의 부유체 개발을 통해 제작비를 기존 대비 20% 절감하겠다는 구상이다. 현대건설은 하이브리드 부유체 설계와 부유체 부품을 정밀하게 제작하는 모듈러 제작, 급속 시공 기술 개발을 맡는다. 현대제철은 해상 풍력용 특화 강재 개발과 성능 검증을 수행한다. 현대건설은 이번 연구를 통해 부유체 설계 역량을 확보하고 글로벌 프로젝트 수주 기반을 강화한다는 전략이다. 부유체 개념 설계와 성능 해석을 포함한 기본설계를 향후 DNV 등 국제 선급기관으로부터 AIP 인증서 획득을 추진할 계획이다. SK에코플랜트도 포스코와 공동 개발한 부유체에 대해 DNV사로부터 AIP를 받은 바 있다. 그럼에도 현재 전 세계적으로도 약 0.3GW 수준만 설치된 초기 시장이라는 불확실성 때문에 다른 회사들은 사업에 속도 조절을 하고있는 것이 현실이다. 현대건설은 시장 불확실성에 공감하면서도 이번 투자를 글로벌 에너지 기업으로 성장하기 위한 장기적 전략의 일환으로 설명했다. 현대건설 관계자는 “국내 최다 해상풍력 실적을 바탕으로 현재 390MW 규모의 신안우이 해상풍력 발전사업에도 참여하고 있다"며 “국내 해상풍력 사업의 대형화, 고도화를 통해 해외 프로젝트 진출을 추진하겠다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

올해 서울 공동주택 공시가격이 작년보다 18.67% 상승한다. 아파트 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 69%로 동일하지만 공시가격 변동률은 2021년(19.9%) 이후 최고치다. 현실화율이 동결된 와중에서도 지난해 서울 집값이 급등하면서 역대급 공시가 상승률을 기록했다. 이에 따라 공시가 9억원 이상 아파트의 경우 보유세가 전년 대비 20% 오를 전망이다. 다음은 국토교통부 관계자와의 서울 공동주택 공시가격 관련 일문일답이다. 현실화율이 4년째 동결 중이다. 향후 인상될까? 공정시장가액비율은? 국토연구원을 통해서 매년 현실화율 관련 용역을 진행하고, 11월에 다음 해 공시가격에 대한 계획 발표를 해왔다. 다만 국회에서 부동산 가격 공시에 관한 법률(부동산공시법) 개정안 논의가 지속되고 있는 만큼 이 내용을 반영해 현실화 계획에 녹이겠다는 계획이다. 부동산 공시법은 5년 단위로 현실화 계획을 세우고 시장 상황에 맞춰 유연하게 계획할 수 있도록 하는 내용을 담은 개정안이다. 공정시장가액비율 조정은 국토부는 공유받은 바 없다. 이 내용은 행정안정부와 재정경재부 담당 사안이라 아직 검토 중인 것으로 알고 있다. 지난해 송파가 강남보다 더 많이 올랐는데 왜 공시가는 강남이 더 올랐는지? 지역별로 주간·월간 동향 조사 결과에서는 송파의 가격상승률이 강남보다 더 높았지만 공시가격의 상승률이 강남이 더 큰 이유는 통계조사방법의 차이 때문이다. 주간·월간 동향조사의 경우 기하평균 방식을 사용하고 이번 공시가격 변동률은 총액변동방식을 적용하기 때문에 차이가 불가피하다. 총액변동방식은 1585만 호 공시가격을 전부 합산한 작년 총액과 올해 총액을 비교해 변동률을 구한 것이다. 고가 주택과 중저가 주택 중 고가 주택이 많이 올랐을 때 주간·월간 동향보다 공시가격 변동률이 더 높게 나오는 경향이 있다. 주간·월간 동향 조사에서도 고가주택이 밀집한 지역의 상승률이 높게 나왔고, 이 부분 역시 공시가격 변동에도 반영이 돼있다. 유의미한 차이는 아니다. 보유세 상한 한도는 150%다. 보유세액 추정이 50% 이상인 주요 단지는 왜 그런가. 국토부가 분석한 주요 단지에 한해서는 50%가 넘어간 단지는 없다. 상한이 걸린 모든 아파트 단지를 파악한 것은 아니다. 지방교육세나 농어촌특별세가 모두 포함된 수치이기 때문에 지방세와 종합부동산세만 본다면 50%가 넘는 지역은 분석 단지 내에서는 없다. 보유세 상승은 예상 수준에서 이뤄졌나. 시장에 미칠 영향은? 국토부는 세무당국이 아니기 때문에 보유세 상승 관련해서 예상한 바는 없다. 다만 공시가격 6억 이하 아파트는 5% 미만으로 오른 것으로 파악하고 있다. 6억에서 9억 구간에서는 10%대, 9억 이상으로는 20% 이상 상승한 것으로 보고 있다. 6억 이하는 재산세만 납부하는 구간으로 세 부담은 크지 않을 걸로 본다. 6억에서 9억 구간은 재산세가 12% 가량 올랐지만 과세표준 상한이 재산세의 경우 5%다. 9억 이하 구간 역시 올해 재산세 부담은 크지 않을 걸로 전망한다. 다만 종부세 구간은 과표 상한이 없다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과, 다주택자(부부 공동명의 포함)는 9억 원 초과 시 과세된다. 세율도 누진적으로 적용이 되기 때문에 총합하면 공시가격 상승률보다는 더 세 부담이 더 높게 나올 것으로 예상한다. 6월 1일은 재산세와 종부세를 매기는 과세기준일이다. 6월 1일 소유자의 경우 체감되는 세금 부담이 있을 것이므로 그에 따라 또 영향이 일부 있을 것이다. 공시가격 산정하면서 건강보험료나 기초연금 장학금 관련해 추가 협의 있었나. 아직 협의된 것은 없다. 다만 중저가 공동주택은 크게 오르지 않았기 때문에 영향이 크지 않을 것으로 본다. 서울 내에서도 전국 평균에 못 미치는 자치구가 있다. 이런 지역까지 토지거래허가구역으로 묶여있어야 하나 서울 내에서 전국 평균 상승률에 미치지 못하는 자치구들은 중랑(3.29%), 강북(2.89%), 도봉(2.07%), 노원(4.36%), 은평(4.43%), 구로(6.06%), 금천(2.80%), 관악(8.44%)이다. 그렇지만 최근 동향을 보면 이 지역들에 매수세가 몰리고 있다는 보도도 나오고 있는 상황이기 때문에 국토부는 상황을 지켜봐야한다는 입장이다. 올해 공시가격평가에 소요된 예산이 어느 정도인지. 공동주택 공시가격은 1월 1일이 기준인데, 발표 시점은 3월이다. 평가 작업과 발표 시점 사이에 시차가 발생하는건 공시가격 산정의 한계로 지적되는데, 공시가격제도에 대한 근본적인 개선방안이 있나. 공시가격 산정으로 사용되는 예산은 약 1000억원이다. 1월 1일이라는 특정 시점에 가격을 산정해 막대한 예산을 들여 한국 부동산원과 감정평가사들이 이 평가 작업을 해야하냐는 지적이 높다는 것은 잘 알고 있다. 이 점을 보완하는데 있어서 다수 외국 사례들도 파악하고 있고 있다. 다만 우리나라 부동산 시장의 특수성과 1989년부터 이어져온 공시가격 조사 제도를 곧바로 변경함에 있어 현실적인 어려움이 있다. 말씀하신 부분은 차후에 충분히 검토하겠다. 국토부가 공시가격 등급제를 올해부터 도입하기로 했다. 가이드라인이 마련됐나. 같은 단지 내 같은 동에서도 층·향에 따라 공시가를 달리 매기는 등급제 도입을 했고, 공시 가격에도 해당 부분이 이미 반영돼있다. 다만 조망·소음에 대해서는 정량화가 어렵다는 연구용역 의견이 있어 이 부분은 등급제를 실시하지 않고 있다. 서울 외 지역의 특징은 무엇인가. 수도권안에서도 편차가 있다. 작년에 많이 오른 곳은 과천, 성남이다. 다음으론 세종(6.29%)인데 역시 전국 평균보다는 낮은 편이다. 나머지는 마이너스 3~4%대도 많다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

압구정5구역 재건축 사업을 두고 DL이앤씨와 현대건설이 맞붙은 가운데 경쟁이 금융서비스까지 확장되는 모양새다. DL이앤씨는 '맞춤형 전략'을, 현대건설은 '대출규모'를 공략한다. DL이앤씨는 금융사들과의 업무협약(MOU)을 통해 조합원들에게 PB서비스를 제공한다. 현대건설은 17개 금융기관과 MOU를 체결하며 맞대응했다. 16일 건설업계 등에 따르면 DL이앤씨는 5대 시중은행과 5대 증권사와 압구정5구역을 위한 하이엔드 금융 MOU를 체결한 상황이다. 시중은행은 KB국민은행·신한은행·하나은행·우리은행·NH농협은행, 증권사는 KB증권·NH투자증권·삼성증권·한국투자증권·키움증권이 포함된다. 일반적으로 업무협약은 단순 사업비 조달을 목적으로 이뤄지지만 100억 원 이상 자산을 지닌 조합원 특성을 반영해 '더 리치 파이낸스(The Rich Finance)' 파트너십을 도입하겠다는 구상이다. 더 리치 파이낸스는 대출 지원을 넘어 국내 최정상급 금융기관의 프라이빗 뱅킹(PB) 서비스와 연계한다. 이를 통해 자산 관리부터 세무 컨설팅, 상속 및 증여 등을 아우르는 금융 패키지를 제공하겠다는 전략이다. DL이앤씨는 AA-신용등급의 탄탄한 재무건전성과 업계 최저수준의 부채비율(84%)를 강점으로 내세운다. 대출을 통해 사업을 진행하는 건설업계의 관행을 볼 때 이는 경쟁사 대비 안정적인 부채비율 수준으로 평가된다. 조합원 입장에서는 사업 안정성을 담보하는 핵심 지표가 될 수 있다. DL이앤씨 관계자는 “향후 금리변동성 등 대외 리스크 속에서도 안정적인 자금조달 통로를 확보했다"고 강조했다. 현대건설은 금융기관과의 업무협약을 통해 사업비와 이주비, 중도금, 조합원 분담금, 잔금 등 단계별 금융 지원 방안을 제시한다는 전략이다. MOU를 맺은 17개 금융기관에는 주거래은행인 하나은행이 포함된다. 'H-금융 솔루션' 체계를 앞세워 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 금융 리스크를 선제적으로 관리하겠다는 구상이다. 조합원의 금융 부담과 시장 변동성에 따른 불안을 최소화하겠다는 취지다. 현대건설 관계자는 “고객 편의를 높일 수 있는 신규 금융 솔루션 공동개발에도 참여한다"고 밝혔다. 압구정5구역의 총 공사비는 1조5404억 원이다. 5구역은 한양1·2차 아파트를 재건축하는 사업으로 최고 68층, 8개 동, 1401가구 규모다. 이 사업장은 압구정동 490번지 일대로 면적이 7만8,989.6㎡이다. 지난달 23일 열린 시공사 선정을 위한 현장설명회에서는 DL이앤씨, 현대건설, 삼성물산 건설부문, 포스코이앤씨, 롯데건설, HDC현대산업개발, 한화 건설부문, 제일건설 등이 참석했다. 5구역에서 DL이앤씨와 현대건설 2파전이 예상됨에 따라 DL이앤씨는 아크로 브랜드 파워를 내세워 희소성을 강조했다. 현대건설은 이미 시공권을 확보한 2구역과 3·5구역 추가 수주를 통해 디에이치 브랜드 타운을 조성한다는 구상이다. 입찰마감일은 4월 10일이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

'돈맥경화'를 겪는 중소 건설사들에게 프로젝트파이낸싱(PF) 특별보증을 지원하는 정책이 한창이다. 국토교통부는 중소 건설사 PF 특별보증 2조 원을 2027년까지 지원하겠다는 목표를 세웠다. 이 사업은 시행 5개월 만에 75% 이상 승인이 이뤄지면서 높은 수요를 보였다. 2조원까지 한도가 얼마 남지 않은 상황에서 중소 건설업계는 PF 특별보증 규모 확대를 원하고 있다. 16일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국토부가 지난해 9월부터 시행한 PF 특별보증 규모는 1조5120억원이다. 지난해에만 1조원 이상 지원하기로 한 PF 특별보증과 미분양 안심환매 목표를 초과 달성했다. '중소 건설사 PF 특별보증'과 '미분양 안심환매'는 국토부에서 제2차 추가경정예산과 지방 중심 건설투자 보강 방안으로 도입된 정책이다. PF 특별보증은 시공 순위 100위권 밖 중소 건설사도 착공 후 PF로 자금조달을 할 수 있도록 지원한다. 미분양 안심환매는 3~4%대의 저금리로 자금을 공급해 주택사업 준공을 돕는다. PF 특별보증의 흥행은 중소 건설사들의 자금조달 수요가 그만큼 높았다는 증거다. 시공능력평가 순위 100위 밖 중소 건설사들의 경우 보증 없이는 대출이 쉽지 않다. 대출을 받는다 해도 높은 금리 때문에 자금조달이 어려워 공정이 일시 중단되는 일이 비일비재하다는 것이 업계의 설명이다. 익명을 요구한 증권사 관계자는 “건설경기 침체로 중소 건설사 PF 심사 시 엄격한 기준을 요구하는 경향이 있다"고 말했다. PF 특별보증을 시행하기 전인 2022년부터 2025년까지 3년간 HUG가 승인한 실적의 80% 이상은 시공능력평가 순위 100위 이내 건설사 사업장이었다. 그는 “PF 특별보증이 있으면 신용이 보강돼 대출이 용이해진다"고 설명했다. 금융사 입장에서는 리스크 관리나 투자심의위원회를 통과하기 쉬워진다는 것이다. PF 특별보증을 받은 시행사들은 말을 아꼈다. 한 시행사 관계자는 “회사가 정책 지원 없이는 힘들다는 인상을 피하기 위해 언급을 자제하는 것 아니겠냐"고 설명했다. 다만 시행 4개월 만에 지원 금액이 1조3000억원을 돌파한 것을 보면 중소 건설사들의 자금조달 요구는 높았던 것으로 풀이된다. 중소 건설사들을 대표하는 대한주택건설협회는 PF 특별보증 지원을 더 늘려달라는 입장이다. 한도인 2조원까지 25%도 안 남았기 때문이다. 협회 관계자는 “정책 실적이 많다는 것은 그만큼 수요가 많다는 이야기"라며 “PF 특별보증은 자금조달 측면에서 중소 건설사들의 숨통을 틔워준다"고 말했다. 안심환매 제도에 있어서는 실적이 그리 많지 않다고 답했다. 협회 관계자는 “지원 기준이 공정률 50% 이상 단지다 보니 그 기준을 만족하는 회원사가 많지는 않다"고 설명했다. 국토부는 2028년까지 1만호에 2조4000억원을 지원하겠다는 계획이다. 국토부는 지난해 9월 1차 모집 이후 11월 기준 1644억원 규모 신청이 접수됐다고 밝혔다. 정부는 2차 모집부터는 공정률 미달 사업장도 조건부로 사업 신청을 할 수 있도록 요건을 완화하겠다고 지난해 11월 밝힌 바 있지만 막상 현재까지도 조건부 사업 신청 가능 여부를 검토 중인 것으로 파악됐다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr