3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 7월 1일 도입을 앞두고 있다. 주택담보대출과 신용대출을 포함한 모든 가계대출에 1.5%의 스트레스 금리를 적용하는 게 골자다. 20일 금융위원회가 밝힌 시행방안에 따르면 가장 큰 변화는 스트레스 DSR이 전 금융권에 적용되는 것이다. 대출 한도는 수도권 기준 3~5% 줄어들게 된다. 예를들어 연소득이 1억원인 대출자는 3300만원, 5000만원인 대출자는 1700만원 가량의 대출 한도가 감소하게 된다. 문제는 수도권에 '내 집 마련'을 계획 중인 차주들이다. 당국이 치솟는 집값을 안정화하겠단 의도는 알겠지만, 당장에 터져나온 볼멘소리가 적지 않다. 당장 추가 자금을 마련해야 하는데 손발이 묶이게 되기 때문이다. 소득 규모와 관계없이 주담대 한도가 수천만원씩 감소하게 되면서 주택시장 진입이 더욱 어려워졌다. 실수요자 중에서도 무주택자나 중저소득층에 대한 보호장치가 부재한데, 현재 대출 한도 축소에서 보호받는 별도의 완충책이나 예외 규정이 뚜렷하지 않아 피해를 낳을 것으로 예상되고 있다. 대출을 옥죈 상황에서 수요가 한꺼번에 쌓이다보면 대출 경쟁은 한층 치열해진다. 오는 대선 이후 정권에 따라 정책이 어느 방향으로 튈 지 모르기에 당장 집을 마련하려는 실수요자들에게 피해가 돌아가는 것이다. 이런 상황에서 한달여 후 정책을 도입해야하는 은행권도 난감하다. 대출 수요 자체를 틀어막지 못하기 때문에 대출시장 혼란이 거세졌기 때문이다. 금융권엔 규제 시행 전 대출을 받으려는 차주들로 즐비한데, 당국은 대출 총량에 눈을 부릅뜨고 있다. 정책이 영원히 지속될 수 없기에 투기를 잠재우거나 집값 자체를 누르는 일도 불가능하다. 이는 결국 경기 회복이 절실한 상황에 부동산 시장을 냉각시키고 수요자들의 발목을 묶는 효과만 초래할 수 있다. 집값 상승을 막으려는 대출정책이 부동산 시장에 찬물로 작용하는 부작용도 적지 않다. 실수요자와 투자자 모두의 발을 묶으면서 지방 시장을 비롯한 부동산의 위축이 가속화되고, 경기 회복 지연을 부추기는 셈이다. 당국은 지방의 정책 시행은 늦춘 상태지만 상품별 특성을 충분히 반영하지 못한 일괄적 규제가 적용될 가능성이 높은 상태다. 정부가 결혼과 출산을 요구하면서도 핀셋 조치 없이 서민과 청년층의 내집 마련 기회를 꺾으면 결국 집값도 주거문제도 잡지 못하는 참담한 결과가 나타날 수 있다. 투기는 잡고 실수요는 돕는 정교한 정책이 요구되는 상황이다. 박경현 기자 pearl@ekn.kr

“공사비는 치솟는데 분양가는 묶여 있다." 최근 서울 용산구 재개발·재건축 조합 26곳이 분양가상한제 폐지를 촉구하고 나섰다. 원자재·인건비 상승분을 반영하지 못해 사업성이 떨어지고, 주택 품질까지 낮아지고 있다는 이유에서다. 조합 측은 이 제도를 공급자의 발목을 잡는 대표적 규제로 보고 있지만, 분양가상한제는 단순한 공급 제한 장치가 아니다. 실수요자의 내 집 마련을 지켜주는 안전장치이자 주택 시장 과열을 억제하는 완충장치다. 이 제도가 없으면 분양가는 시장 흐름에 따라 끝없이 치솟고 그 부담은 고스란히 무주택 실수요자에게 돌아간다. 실제로 분양가가 높아지면 청약 경쟁은 치열해지고 가격을 감당하지 못한 실수요자들이 청약을 포기하거나 전세시장으로 내몰릴 수 있다. 이는 전세난 심화로 이어진다. 공급 확대를 위한 규제 완화가 오히려 주거 불안을 키우는 역설이 발생하는 셈이다. 공사비 급등과 함께 분양가 규제가 일부 해제된 이후 실제 시장에서 벌어진 일도 이를 방증한다. 정부는 2023년 1·3 부동산 대책으로 서울 전역(강남 3구·용산 제외)을 제했다. 그러나 그 결과 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 6년여 만에 두 배 가까이 치솟았다. 주택도시보증공사에 따르면 2023년 7월 서울 평균 분양가는 3.3㎡당 4401만7000원으로, 2018년 2월(2192만1000원)보다 두 배 이상 상승했다. 이 같은 분양가 급등은 청약통장 무용론으로 이어졌고, 실제 청약통장 가입자 수는 감소세로 돌아섰다. 물론 공급자 입장에서도 현실과 맞지 않는 점은 있다. 공사비는 급등했고, 층간소음 규제와 제로에너지 건축물 의무화 등 새로운 시공 기준도 잇따르고 있다. 대한건축학회에 따르면 제로에너지 기준 충족 시 공사비는 최대 35%까지 증가한다. 그러나 이런 구조적 문제를 해결하는 방식이 곧바로 분양가 상한제 폐지로 연결돼선 안 된다. 이미 해제된 사례에서 드러났듯이 규제를 풀면 공급은 더디게 늘고, 분양가만 먼저 오르며 수요자 부담을 키운다. 정책은 공급자와 수요자 양쪽의 입장을 모두 고려해야 한다. 분양가상한제 폐지 논의는 품질 개선과 공급 확대라는 기대도 있지만 실수요자의 비용 부담과 주거 불안이라는 대가도 따른다. 따라서 지금 필요한 것은 단순히 '폐지냐 유지냐'의 이분법이 아니라 가격 안정과 공급 활성화가 함께 갈 수 있는 정교한 정책 설계다. 무주택자들의 내 집 마련 꿈이 무너지지 않는 선에서 공급자도 지속 가능성을 확보할 수 있는 현실적인 해법이 절실하다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

“코스피 5000 시대를 열겠다." 이재명 더불어민주당 대선 후보가 내건 경제 공약 중 가장 눈에 띄는 대목이다. 주주환원 확대, 자사주 소각 의무화, 저PBR 기업 정리까지 내세우며 '저평가 탈출'의 청사진을 펼쳐 보였다. 민주당은 아예 '코스피5000시대위원회'를 출범시켰다. 하지만 시장 반응은 생각보다 차갑다. 익숙해서다. 이번이 처음이 아니다. 이 후보는 지난 대선 때도 같은 이야기를 했고, 그보다 앞서 2007년에는 이명박 전 대통령도 비슷한 공약을 꺼낸 바 있다. 매 대선마다 단골처럼 등장하는 지수 공약. 시간이 흘렀지만, 코스피는 아직도 2500 언저리를 맴돈다. 이 후보는 “한국 시장은 저평가 상태이며, 투명성만 확보돼도 5000이 가능하다"고 말했다. 방향성은 공감된다. 주가조작 의혹, 물적분할 논란, 대주주 중심 지배구조 등 시장의 신뢰를 갉아먹는 고질병은 분명 존재한다. 상법 개정 등으로 주주 권익을 강화하겠다는 의지도 긍정적이다. 문제는 '가능성'이다. 주식시장은 정책만으로 오르지 않는다. 구조개혁이 중요한 건 맞지만, 글로벌 금리, 환율, 지정학 리스크, 외국인 수급 같은 외생 변수 없이는 시장이 움직이지 않는다. 현재 시장은 오히려 '정책 기대감'보다 '정치 테마주'에 더 민감하다. 특정 정치인과 연결된 종목이 수백 퍼센트씩 오르고, 실적이 바닥인 기업이 주가 상승률 1위를 찍는 상황도 발생했다. 실적도, 수급도, 펀더멘털도 무시한 '천하제일 단타 대회'가 펼쳐지고 있다. 이런 장에서 '5000'을 논하는 건 무색하다. 더 큰 문제는 포퓰리즘의 그림자다. 기업 성장은 제쳐두고, 주주 친화 정책만 몰아붙일 경우 자칫 기업 투자 위축이나 소송 남발, 단기 투기자본 유입 등 부작용으로 되돌아올 수 있다. 실제로 상법 개정과 관련해 기업들의 우려가 심심찮게 흘러나오고 있다. 물론 주식시장 개혁은 반드시 필요한 과제다. 하지만 그 목표가 '선거용 지수'에 맞춰진다면 정작 시장은 더 멀어진다. '코스피 5000'은 수치가 아니다. 시장이 자생력으로 회복했을 때 따라오는 결과일 뿐이다. 이번에도 또 지수는 공약의 도구가 됐다. 다만 그 공약이 유권자 향한 구호가 아니라, 실제 시장에 신뢰를 회복시키는 계기가 되길 바란다. 지난 20년간 수없이 반복된 '지수 공약'의 역사 속에서 이번이 마지막이기를 기대해본다. 윤수현 기자 ysh@ekn.kr