재개발·재건축 시장에서 신탁방식 도입이 확산되면서 관련 민원이 빠르게 늘고 있다. 사업 기간 단축과 자금 조달 안정성을 강점으로 내세운 제도지만, 현장에서는 비용 부담과 의사결정 구조를 둘러싼 갈등이 동시에 커지는 양상이다. 3일 정비업계에 따르면 신탁방식은 신탁사가 사업시행자로 참여해 자금 조달부터 분양까지 전 과정을 맡는 구조로, 기존 조합 방식 대비 사업 기간을 2~3년가량 단축할 수 있다는 점에서 확산되고 있다. 공사비 분쟁을 줄이고 사업 관리의 전문성을 확보할 수 있다는 기대도 반영되면서 서울 주요 재개발·재건축 단지를 중심으로 도입이 늘어나는 추세다. 그러나 실제 현장에서는 '속도' 이면의 구조적 리스크가 더 크게 부각되고 있다. 가장 큰 쟁점은 비용이다. 신탁사는 통상 분양 매출의 2~4% 수준을 수수료로 가져가는데, 대규모 사업일수록 수십억에서 수백억 원에 달하는 부담이 조합원에게 전가된다. 여기에 초기 사업비 조달 과정에서 고금리 신탁계정대가 투입되면서 금융비용 부담까지 더해지는 구조다. 특히 신탁사가 자금 조달을 전담한다는 인식과 달리, 실제 사업 구조에서는 시공사 의존도가 높다는 지적이 나온다. 시공사 선정 이후에는 이주비와 사업비 대부분이 HUG 보증을 통한 프로젝트파이낸싱(PF) 방식으로 조달되는 것이 일반적이어서, 신탁사의 자금 투입은 초기 단계에 제한되는 경우가 많다는 것이다. 건설업계에서는 “밥상은 건설사가 차리고, 생색은 신탁사가 낸다"는 불만까지 제기된다. 의사결정 구조 역시 갈등의 핵심 요인이다. 신탁사가 시행권을 확보하면 사업 주도권이 신탁사 중심으로 재편되면서 조합원 의견 반영이 제한될 수 있다는 우려가 나온다. 특히 신탁계약 해지를 위해 통상 75% 이상의 동의가 필요한 구조는 사실상 계약 변경을 어렵게 만들어 '불통' 논란으로 이어지고 있다. 재산권 문제도 민원 확대의 직접적인 배경이다. 신탁등기 과정에서 토지 소유권이 신탁사로 이전되면서 일부 주민들은 재산권 행사 제한과 통제력 상실에 대한 불안을 호소하고 있다. 동의율 확보 과정에서 정보 비대칭이나 금전적 유인 논란까지 겹치며 주민 간 갈등이 심화되는 사례도 잇따른다. 사업 지연 시 책임 구조가 불명확하다는 점도 문제로 지적된다. 신탁방식은 사업 실패나 지연 시 매몰비용 부담 주체가 명확하지 않아 분쟁 소지가 크고, 초기 자금 투입 이후 리스크가 다시 조합원에게 전가되는 구조가 반복된다는 것이다. 정비업계 한 관계자는 “최근 조합이나 추진위원회 입장에서는 직접 사업을 끌고 가기보다 자금 조달과 시공사 선정이 수월한 신탁사를 전면에 내세우려는 흐름이 뚜렷하다"며 “조합 설립 절차를 생략할 수 있고 추진 속도가 빠르다는 점, 또 신탁사의 전문성을 활용해 사업을 관리할 수 있다는 기대가 반영된 결과"라고 설명했다. 다만 그는 “현장에서는 오히려 그 반대 양상이 적지 않다"고 지적했다. 이 관계자는 “신탁사를 시행자로 지정하는 과정에 이른바 추진세력이 개입하고, 이들과 신탁사가 결합할 경우 조합은 사실상 견제 수단을 잃게 된다"며 “조합 방식은 문제가 생기면 조합장을 해임해 구조를 바꿀 수 있지만, 신탁방식은 위원장을 교체해도 시행권은 그대로 신탁사에 남아 있어 사업 주도권이 바뀌지 않는다"고 말했다. 이어 “이미 신탁사가 특정 용역업체나 시공사를 선정해 사업을 진행하는 상황에서는 이후 들어온 집행부가 계약을 뒤집거나 통제하기가 쉽지 않다"며 “결국 사업 운영 전반에 대한 실질적 통제력이 약해지는 구조"라고 덧붙였다. 이 같은 갈등은 사업 초기부터 예고된 구조라는 분석도 나온다. 일부 신탁사들이 법적 근거가 없는 '예비신탁사' 지위를 앞세워 사실상 사업 참여가 확정된 것처럼 홍보하면서다. 실제 서울 양천구 목동7단지에서는 추진위원회가 분열된 상태에서 별도 조직이 신탁사와 업무협약(MOU)을 체결하며 갈등이 촉발됐다. 신탁사 선정 주체와 시기에 대한 명확한 법적 기준이 없는 점도 혼선을 키우는 요인으로 지목된다. 금융비용 문제 역시 대표적인 갈등 사례로 꼽힌다. 여의도 시범아파트는 신탁방식을 선택했지만, 신탁사가 제시한 사업비 조달 금리는 연 6%로 일반 조합 방식(3%대 중반)보다 크게 높았다. 이에 따라 매년 수백억원의 추가 비용 부담이 발생할 수 있다는 지적이 제기됐다. 특히 금리 구조가 계약서에 명확히 드러나지 않거나 내부 기준으로 사후 결정되는 경우도 있어 비용 통제권이 사실상 신탁사로 넘어간다는 비판이 나온다. 전문성 논란도 확산되는 분위기다. 여의도 한양아파트 재건축 사업에서는 부지 매수 협의가 완료되지 않은 상가를 사업계획에 포함했다는 이유로 행정당국의 시정지시가 내려지면서 신탁사의 사업 관리 역량에 대한 의문이 제기됐다. 업계에서는 이로 인해 상가 측 협상력이 오히려 커지면서 매수 비용이 당초 계획보다 크게 늘어날 수 있다는 우려도 나온다. 속도 측면에서도 기대와 다른 결과가 나타나고 있다. 여의도 일대 신탁방식 단지에서는 동의율 미달, 일부 주민 소송, 사업 철회 검토 등이 이어지고 있으며, 일부 단지에서는 전체가 아닌 일부 동만 재건축을 추진하면서 주민 간 갈등이 격화되는 사례도 나타났다. 수수료 부담 역시 갈등을 키우는 요인이다. 업계에 따르면 목동신시가지 7단지는 총사업비가 7조원대로 추산되는데, 신탁수수료를 1%만 적용해도 약 700억원, 2%일 경우 1400억원에 달할 수 있다. 사업 규모가 클수록 부담이 기하급수적으로 늘어나는 구조다. 또 다른 건설업계 관계자는 “일부 현장에서는 신탁사와 연관된 용역업체가 선정되거나 용역비가 과도하게 책정되는 문제도 반복적으로 제기되고 있다"며 “이 같은 구조를 일반 토지소유자가 확인하거나 견제하기는 현실적으로 어렵다"고 말했다. 그는 “결국 신탁수수료에 더해 각종 용역비까지 늘어나면서 전체 사업비 부담이 커지고, 그 비용은 고스란히 조합원에게 돌아간다"고 덧붙였다. 신탁방식의 리스크는 자금조달 구조에서도 드러난다. 또 다른 관계자는 “조합 방식은 시공사 신용이나 HUG 보증을 통해 사업비를 조달하는 구조여서 시공사가 일정 부분 책임을 지는 반면, 신탁방식은 조달 과정에서 조합원 주택이 담보로 설정되는 경우가 많다"며 “사업이 틀어질 경우 조합원 재산이 직접적인 리스크에 노출될 수 있다"고 지적했다. 이어 “신탁계약 해지 조건도 조합원에게 불리하게 설정되는 사례가 적지 않다"며 “일부 계약은 해지에 100% 동의를 요구하거나, 반대로 신탁사는 경제 상황 등을 이유로 비교적 쉽게 계약을 종료할 수 있도록 규정돼 있어 구조적으로 비대칭성이 존재한다"고 말했다. 그는 “부동산 경기 침체 국면에서는 신탁사가 리스크를 회피하고 빠져나갈 가능성도 배제할 수 없다"며 “계약 체결 단계에서 해지 조건과 책임 범위를 면밀히 확인해야 한다"고 덧붙였다. 한편 국토교통부는 2023년 말 '신탁방식 정비사업 표준계약서'를 도입해 2024년부터 시행하고 있다. 표준계약서에는 계약 해지 요건을 조합원 75% 동의로 완화하고, 사업비 조달 조건과 금리 구조에 대한 설명을 의무화하는 등 신탁사 권한을 일정 부분 견제하는 내용이 포함됐다. 다만 해당 기준은 강제 규정이 아닌 권고 사항에 가까워 사업장별 계약에 따라 달라질 수 있다. 업계에서는 “제도는 마련됐지만 실제 현장에서는 적용 편차가 커 체감 개선 효과는 제한적"이라는 평가가 나온다. 업계에서는 신탁방식이 '속도와 효율'이라는 장점과 함께 '비용 증가와 통제권 약화'라는 리스크가 동시에 작동하는 구조라고 보고 있다. 제도 확산 속도에 비해 수수료 체계, 의사결정 권한, 리스크 분담 기준 등 관리 장치가 미흡한 만큼 보완책 마련이 시급하다는 목소리가 커지고 있다. 결국 신탁방식은 조합 방식의 비효율을 보완하기 위해 도입됐지만, 현재 구조에서는 '빠른 개발'이라기보다 '권한 이전과 비용 리스크의 재배분'으로 작동하고 있다는 평가가 나온다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

IPARK현대산업개발이 지역사회와 더불어 상생하는 건설사로서 사회적 책임을 실천하고, 실질적인 도움이 필요한 분야를 중심으로 사회공헌 활동을 강화하고 있다고 3일 밝혔다. 대표적으로 IPARK현대산업개발은 신입사원이 참여하는 봉사활동과 아동·청소년 교육 지원, 환경 정화 활동, 쌀 기부 등 다양한 프로그램을 진행하고 있다. 이를 통해 지역사회 밀착형 사회공헌을 추진하며 상생 가치를 강화하자는 취지다. IPARK현대산업개발 관계자는 “대표 프로그램 중심의 지역 상생 활동을 확대해 일회성에 그치지 않는 진정성 있는 사회공헌을 지속해 나갈 것"이라며 “임직원이 함께 참여하는 사회공헌 체계를 통해 지역사회와의 접점을 넓혀 나가겠다"고 말했다. 우선 IPARK현대산업개발 도시정비수주팀 임직원들은 서울 여의도 샛강생태공원 일대에서 플로깅 봉사활동을 진행하며 지역사회 환경 개선과 생태 보전을 위한 사회공헌 활동을 실시했다. 플로깅은 조깅을 하면서 쓰레기를 수거하는 환경 정화 활동이다. IPARK현대산업개발 관계자는 “이번 봉사활동에는 도시정비수주팀 외에도 영등포자원봉사센터가 함께 참여해 민관 협력 기반의 사회공헌이라는 점에서 의미가 더욱 컸다"고 설명했다. 이날 환경 정화 봉사활동에는 IPARK현대산업개발 도시정비수주팀 임직원 10여 명이 참여했다. 참여자들은 샛강생태공원 일대를 걸어다니면서 쓰레기를 수거하는 플로깅 활동을 통해 도심 속 생태 공간 보호와 환경 인식 제고에 나섰다. 특히 여의도 일대 주요 생활권과 인접한 생태공원의 환경을 정비함으로써 지역 주민들이 더욱 쾌적한 환경을 누릴 수 있도록 하는 데 팔을 걷어붙였다. 아울러 IPARK현대산업개발은 광명시립하안노인복지관에서 5월 가정의 달을 맞아 어르신들을 위한 점심 배식 봉사활동을 실시했다. IPARK현대산업개발 관계자는 “이번 봉사활동은 광명시 지역 내 취약계층 어르신들에게 실질적인 도움을 제공하는 현장 중심 사회공헌이라는 점에서 의미를 더한다"고 강조했다. 이번 봉사활동은 광명시립하안노인복지관 구내식당에서 IPARK현대산업개발 도시정비수주팀 등 임직원 15명이 참여한 가운데 실시됐다. 봉사 참여자들은 식사 배식과 식당 정리 등을 도우며 어르신들이 더욱 편안한 환경에서 식사할 수 있도록 구슬땀을 흘렸다. IPARK현대산업개발 관계자는 “이번 광명시립하안노인복지관 배식 봉사활동은 지역 어르신들과 직접 소통하며 나눔의 가치를 실천할 수 있었던 뜻깊은 시간이었다"며 “어버이날을 맞아 광명시립하안노인복지관에 어르신들이 필요한 물품을 기부할 예정으로, 앞으로도 지역사회에 실질적인 도움이 되는 다양한 사회공헌 활동을 지속해 나가겠다"라고 말했다. IPARK현대산업개발 사회공헌 관계자는 “올해는 Happy 봉사활동, Devotion 기부활동, Community 지역상생활동 등 3가지 테마를 중심으로 임직원이 참여하는 사회공헌 프로그램을 운영하고 있다"며 “대표 프로그램 중심의 지역 상생 활동을 확대해 일회성에 그치지 않는 진정성 있는 사회공헌을 지속해 나가겠다"고 전했다. 이어 “IPARK현대산업개발은 아이파크 사회봉사단을 통해 지역사회 기관과의 협력을 강화하고, 그룹 차원에서 사회적 가치를 창출할 수 있는 다양한 방안을 지속적으로 모색해 나갈 계획"이라며 “또 주요 기념일에 맞춘 실효성 있는 봉사활동을 통해 지역사회와의 소통을 확대하며 상생의 기반을 더욱 공고히 해 나갈 예정"이라고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

서울 양천구 목동신시가지 재건축 사업이 시공사 선정 국면에 들어서면서 대형 건설사들의 수주전 무대가 압구정·성수에서 목동으로 이동하고 있다. 1~14단지 전체가 정비구역 지정을 마친 가운데 약 2만6000가구 규모의 기존 단지는 재건축을 거쳐 4만7000여가구 규모의 초대형 주거지로 탈바꿈할 예정이다. 전체 사업비는 약 30조원으로 추산된다. 2일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 가장 먼저 속도를 내는 곳은 목동6단지다. DL이앤씨는 지난 28일 목동신시가지6단지 재건축 조합에 수의계약을 위한 입찰제안서를 제출했다. 앞서 진행된 시공사 선정 입찰에서 DL이앤씨가 단독 응찰하면서 우선협상대상자 지위를 확보했고, 조합은 제안 내용을 검토한 뒤 오는 6월27일 총회를 열어 시공사 선정을 최종 결정할 계획이다. 목동6단지는 재건축을 통해 지하 2층~지상 최고 49층, 14개 동, 총 2173가구 규모로 조성된다. 사업비는 1조2129억원 수준이다. 목동신시가지 14개 단지 가운데 첫 시공사 선정 절차를 밟는 사업지라는 점에서 향후 목동 재건축 수주전의 기준점이 될 가능성이 크다. DL이앤씨는 목동6단지에 하이엔드 브랜드를 적용한 '아크로 목동 리젠시'를 제안했다. 글로벌 건축 디자인 그룹 저디와 협업해 외관과 배치 특화를 추진하고, 전 가구에서 한강 또는 안양천 조망이 가능하도록 설계하겠다는 구상이다. 조경은 세계적 조경 설계사 MSP와 협업해 원안보다 조경 면적을 확대하고, 스카이라운지·실내 수영장·패밀리 스파·다이닝룸 등 고급 커뮤니티 시설도 제안했다. 목동6단지 수주전이 단독 입찰로 흘러간 것은 최근 정비사업 시장의 분위기를 보여주는 대목이다. 과거처럼 대형 건설사들이 출혈 경쟁을 벌이기보다 사업성, 공사비, 인력 투입 여력 등을 따져 선별 수주에 나서는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 수주 실패 시 발생하는 홍보비와 설계비 등 매몰 비용 부담도 커져 건설사들이 공개적인 전면 경쟁을 꺼리는 분위기다. 한 정비업계 관계자는 “목동 재건축은 14개 단지가 한꺼번에 움직이는 초대형 시장이지만, 건설사들이 예전처럼 무조건 뛰어드는 분위기는 아니다"라며 “사업성, 공사비, 인력 투입 여력, 수주 실패 시 매몰비용까지 따져 핵심 단지 위주로 선별 접근하는 흐름이 강하다"고 말했다. 이어 “6단지는 목동 재건축의 첫 시공사 선정 사례라는 점에서 상징성이 크다"며 “DL이앤씨가 아크로를 제안한 만큼 후속 단지들도 하이엔드 브랜드, 특화 설계, 금융 조건을 놓고 비교 압박을 받을 수밖에 없다"고 설명했다. 또 다른 업계 관계자는 “목동은 학군과 주거 선호도가 강한 지역이지만, 고도제한과 인허가 일정, 지방선거 이후 정비사업 기조 변화가 변수"라며 “결국 조합원들은 브랜드보다 공사비 확정성, 이주비 조건, 추가분담금 부담을 더 냉정하게 따질 가능성이 크다"고 말했다. 그럼에도 목동은 대형 건설사들이 쉽게 외면하기 어려운 핵심 시장이다. 서울 서남권 최대 재건축 사업지인 데다, 학군·생활 인프라·한강 및 안양천 접근성을 갖춘 대표 주거지라는 상징성이 크기 때문이다. 현대건설은 목동 일대에 '디에이치' 브랜드 라운지를 열고 조합원 접점 확대에 나섰고, GS건설도 홍보관 개관을 준비 중인 것으로 알려졌다. 삼성물산, 대우건설, 포스코이앤씨, 롯데건설 등도 단지별 사업성을 검토하며 수주 전략을 저울질하고 있다. 후속 단지들의 움직임도 빨라지고 있다. 4단지는 올해 상반기 시공사 선정에 나설 예정이며 현대건설과 포스코이앤씨가 관심을 보이는 것으로 전해진다. 12단지도 상반기 중 시공사 선정 공고를 준비하고 있으며 GS건설이 유력 후보군으로 거론된다. 5단지는 하반기 시공사 선정이 예상되는 가운데 삼성물산 건설부문의 참여 가능성이 거론된다. 다만 변수도 적지 않다. 목동 일대는 김포공항 고도제한 영향권에 포함돼 있어 국제민간항공기구 기준 개편에 따른 높이 제한 문제가 사업성에 영향을 줄 수 있다. 단지별로 최고 40~49층 수준의 재건축을 추진하고 있는 만큼, 고도제한이 현실화될 경우 용적률·건폐율·설계안 조정이 불가피할 수 있다. 다만, 정비업계 관계자는 “목동 재건축의 경우 핵심 변수는 고도제한 자체보다 용적률과 사업성 구조"라며 “현재 용적률이 110~130% 수준에서 300%까지 상향되는 틀은 유지되고 있어, 층수 제한이 일부 조정되더라도 사업 방향이 근본적으로 바뀌는 상황은 아니다"라고 말했다. 이어 “49층 안이 공람을 거쳐 정비구역 지정과 조합 설립 절차로 이어지고 있는 만큼 이를 다시 뒤집기는 쉽지 않다"면서도 “아직 건축 인허가 단계가 아닌 만큼 정책 변화나 규제 이슈에 따라 일부 조정 가능성은 열려 있다"고 덧붙였다. 정치 일정도 변수다. 오는 6월3일 서울시장 및 구청장 선거 결과에 따라 도시정비사업 기조가 달라질 수 있어서다. 서울시 도시계획위원회 운영과 인허가 방향이 시장 권한과 맞물려 있는 만큼, 조합과 건설사 모두 시공사 선정과 후속 인허가 일정을 앞당기려는 분위기다. 정비업계에서는 목동 수주전이 단순한 시공권 경쟁을 넘어 하이엔드 브랜드, 금융 조건, 설계 특화, 사업 속도가 맞물린 복합 경쟁이 될 것으로 보고 있다. 한 업계 관계자는 “목동은 단지 수가 많아 건설사들이 전략 노출을 꺼리면서도 핵심 단지는 놓치기 어려운 시장"이라며 “6단지 결과가 향후 후속 단지들의 공사비와 상품 구성, 수주 조건에 적지 않은 영향을 줄 것"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

중동발 지정학적 리스크와 주택 경기 한파 속에서 국내 대표 건설사인 삼성물산과 DL이앤씨가 각기 다른 1분기 성적표를 받았다. 삼성물산은 매출과 영업이익에서 부진했지만 DL이앤씨는 수익성 위주의 경영으로 영업이익을 전년 대비 2배 가까이 끌어올렸다. 1일 에너지경제신문이 삼성물산 건설부문과 DL이앤씨의 올해 1분기 경영실적을 분석한 결과 삼성물산(이하 건설부문)의 1분기 매출은 3조4130억원, 영업이익은 1110억원으로 나타났다. 전년 동기 대비 매출과 영업이익은 감소했다. 매출은 전년동기(3조6200억원) 대비 2070억원 감소해 5.7% 하락했다. 전분기(4조440억원)와 비교하면 6310억원 감소해 15.6% 하락했다. 영업이익은 전년동기(1590억원) 대비 480억원 감소해 30% 하락했다. 직전분기(1480억원)와 비교하면 25% 감소한 370억원을 기록했다. 삼성물산 관계자는 “대형 프로젝트 준공 등으로 전년 동기 대비 매출과 영업이익이 감소했지만 주요 사업이 안정적 진행돼 점진적으로 실적이 개선될 것"이라고 전망했다. DL이앤씨는 1분기 영업이익이 2배 증가하며 존재감을 드러냈다. DL이앤씨는 1분기 매출 1조7252억원, 영업이익 1574억원, 영업이익률 9.1%, 당기순이익 1601억원, 신규수주 2조 1265억원을 기록했다. 매출은 전년동기(1조8082억원) 대비 4.6% 감소했다. 매출 감소에 대해 DL이앤씨 관계자는 “수익성과 리스크를 고려한 선별적 사업 수주 전략의 결과"라고 설명했다. 영업이익은 전년 동기(810억원) 대비 94.3% 증가한 1574억원을 기록했다. 영업이익률 역시 9.1%로 전년 동기(4.5%) 대비 4.6%포인트 상승했다. 이익 지표 전반에서도 개선 흐름이 확인됐다. 매출총이익은 2636억원으로 전년 동기(1931억원) 대비 36.5% 증가했다. 당기순이익은 전년 동기(302억원) 대비 1601억원으로 429.5% 증가하며 크게 개선됐다. 영업이익이 크게 개선된 것은 수익성 중심 경영 구조 덕분이라는 설명이다. 주택·건축 부문에서 원가율이 뚜렷하게 개선되며 수익성 회복이 가속화됐다. 원가율 개선과 사업 포트폴리오 고도화, 리스크 관리 강화의 결과다. 신규수주는 2조1265억원으로 전년 동기 대비 39.3% 증가했다. 수익성 중심의 선별 수주 기조를 유지해 외형과 수익성을 균형있게 확보하겠다는 전략이다. 신규수주 중 도시정비사업에는 성남신흥1구역(3648억원), 대전도마13구역(3265억원) 등이 포함됐다. 인프라 사업의 경우 남부내륙 5-1공구(1310억원), 중봉터널(1879억원) 등이 포함됐다. 향후 압구정 5구역, 목동 6단지, 성수2지구, 여의도 등 서울 주요 핵심 사업지에 수주 역량을 집중하겠다는 계획이다. 플랜트 부분의 경우 DL이앤씨 역시 에너지 사업 진출에 힘쓰고 있다. 글로벌 SMR 사업 파트너인 엑스에너지와 'SMR 표준화 설계' 계약을 체결하며 4세대 SMR 시장 진입을 본격화했다. 약 5000억원 규모의 제주 청정 LNG 복합화력발전소 건설공사의 낙찰자로 선정되기도 했다. 선제적 재무구조 관리로 높은 재무안정성을 유지했다. 현금·현금성자산은 2조2453억원으로 지난해 말(2조532억원)에 비해 확대됐다. 차입금은 9651억원으로 지난해 말과 비슷한 수준을 유지했다. 이에 순현금은 지난해 말(1조896억원) 대비 1906억원 증가한 1조2802억원을 기록하며 안정적인 재무 여력을 보였다. 업계 전반에 유동성 부담이 확대되는 상황에서도 부채비율은 87.5%를 유지해 높은 재무안정성을 보였다. DL이앤씨 관계자는 “수익성 중심 체질 개선이 성과로 연결된 만큼 선별 수주 경향이 이어질 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

현대건설·대우건설·GS건설 올해 1분기 매출이 전년 동기 대비 일제히 감소한 가운데 영업이익은 건설사 별로 온도차를 보였다. 30일 에너지경제신문이 현대건설·대우건설·GS건설의 올해 1분기 경영실적(잠정)을 분석한 결과 국내 주택분양이 감소하면서 3사 모두 매출이 감소한 것으로 나타났다. 3사 중 매출 규모가 가장 큰 현대건설은 영업이익이 감소했지만 대우건설과 GS건설의 영업이익은 증가했다. 현대건설은 매출 6조2813억원, 영업이익 1809억원, 당기순이익 2068억원을 기록했다. 매출은 전년 동기(7조5010억원)에 비해 1조2197억원 줄어 16.2% 감소했다. 영업이익은 전년 동기(2136억원)에 비해 327억원 줄어 15.4% 감소했다. 1분기 매출은 연간 목표 27조4000억원 중 22.9%를 차지했다. 디에이치 클래스트와 사우디 아미랄 패키지(PKG4) 등 국내외 대형 프로젝트 공정이 진행된 결과라는 설명이다. 영업이익 감소에 대해 현대건설 관계자는 “주택 부문 수익성 개선과 고원가 플랜트 현장의 순차적 준공을 통해 분기별 이익은 점진적으로 개선될 것"이라고 전망했다. 영업이익률은 연간 목표인 2.9%를 유지했다. 수주는 3조9621억원을 기록해 전년 동기(9조4301억원) 대비 5조4680억원 줄어 58% 감소했다. 수주 감소는 지난해 1분기 대규모 복합개발 사업 수주에 따른 기저효과 때문이다. 관계자는 “2분기 이후 미국 전기로 제철소와 팰리세이즈 SMR, 복정역세권 개발사업 등 핵심 프로젝트 수주가 본격화되면서 연간 수주 목표 33조4000억원을 안정적으로 달성할 전망"이라고 설명했다. 수주잔고는 92조3237억원으로 약 3.4년 치의 안정적인 일감을 확보하고 있다. 현금 및 현금성 자산(단기금융상품 포함)은 3조8515억원이다. 지불능력인 유동비율은 149.8%, 부채비율은 157.6%를 기록했다. 신용등급은 업계 최상위 수준인 AA-등급으로 재무구조를 안정적으로 유지하고 있다. 대우건설은 매출 1조9514억원, 영업이익 2556억원, 당기순이익 1958억원을 기록했다. 매출은 전년 동기(2조767억원)에 비해 1253억원 줄어 6.0% 감소했다. 사업 부문별 매출의 경우 △건축사업부문 1조2732억원 △토목사업부문 3506억원 △플랜트사업부문 2840억원을 기록했다. 영업이익은 전년 동기(1513억원) 대비 68.9% 증가한 2556억원을 기록했다. 당기순이익은 전년동기(580억원)에 비해 1378억원 늘어 237.6% 상승했다. 대우건설 관계자는 영업이익 상승의 배경을 “공사원가 상승기에 착공한 현장들이 순차적으로 준공돼 수익성이 개선됐다"고 설명했다. 1분기 신규 수주액은 3조4212억원이다. 이는 전년 동기(2조8238억원) 대비 21.2% 증가한 수준이다. 신규 수주사업은 국내가 대부분으로 부산 사직4구역 재개발(7923억원), 천안 업성3 A1BL(4436억원), 서울 장위10구역 재개발(4174억원) 등이 포함됐다. 수주잔고는 51조8902억원으로 약 6.4년 치의 안정적인 일감을 확보하고 있다. GS건설은 매출 2조4005억원, 영업이익 735억원, 세전이익 637억원, 신규수주 2조6025억원을 기록했다. 매출은 전년 동기(3조629억원)에 비해 6624억원 줄어 21.6% 감소했다. 사업 부문별 매출의 경우 △건축·주택사업본부 1조4213억원 △플랜트사업본부 2536억원 △인프라사업본부 3264억원을 기록했다. 건축·주택사업본부의 경우 전년 동기(2조96억원) 대비 29.3% 감소했다. GS건설 관계자는 “올해 상반기까지 약 1만여 세대 공급 예정"이라며 “프로젝트 착공이 본격화되면 매출은 오름세로 전환할 것"이라고 전망했다. 영업이익은 전년 동기(704억원)에 비해 31억원 증가해 4.4% 증가했다. 1분기 신규 수주액은 2조6025억원이다. 국내 신규 수주 사업에는 오산양산4지구공동주택사업(4,971억원), 거여새마을 주택재개발정비사업(3,263억원) 등이 포함됐다. 해외는 폴란드에 위치한 모듈러 전문 자회사인 단우드가 1191억원의 신규 수주를 기록했다. 최근 2조1540억원 규모 성수전략정비구역 제1주택정비형 재개발정비사업 시공사로 선정되는 등 현재까지 4조원이 넘는 도시정비사업 시공권을 확보해 신규 수주액은 더 늘어날 것으로 전망된다. 현대건설은 올해도 에너지 사업에 역량을 집중할 계획이다. 미국 마타도르 프로젝트와 팰리세이즈 SMR 등 핵심 프로젝트의 계약을 연내 추진한다. 에너지 사업영역도 유럽으로 확장한다. 불가리아·핀란드·스웨덴·네덜란드 등을 중심으로 사업 영역을 확장한다는 구상이다. 대우건설은 사업포트폴리오를 다각화하며 체질개선과 내실 다지기에 나선다. 원전과 LNG에 미래 에너지 인프라 사업 비중을 높이는 동시에 해외 도시개발사업, 데이터센터, 도시정비사업 수주에도 집중한다는 전략이다. 올해 체코 원전과 가덕도 신공항 부지조성공사를 비롯해 이라크 알포 항만 해군기지, 파푸아뉴기니 LNG CPF(가스중앙정제설비) 등 대형 프로젝트 수주에 집중한다. GS건설은 올해 서울 한강변 등 주요 지역 여러 도시정비사업장 시공사 선정에 적극적으로 참여하고, 내실 중심의 수익성 확보도 이어간다는 전략이다. 내실 경영 뿐만아니라 미래 먹거리 확보에도 주력하겠다는 입장이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

포스코이앤씨가 신반포 19·25차 재건축 수주를 위해 사업비 금리를 'CD –1%'로 제안하는 파격적인 조건을 조합 측에 제안했다. 30일 포스코건설 관계자는 “이번 제안은 사업비 조달과 자금 흐름을 함께 고려해 설계된 것으로, 재건축 사업 전반의 비용 구조와 추진 여건을 반영한 금융 조건"이라고 강조했다. 재건축 사업은 공사비 뿐 아니라 금융비용과 사업기간, 자금 흐름 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하는 만큼 조합원들이 부담해야 할 리스크도 크다. 이에 포스코이앤씨는 'CD -1%' 금리 조건을 제시해 재건축 사업 추진 과정에서의 조합원 부담 수준 낮추고 자금 흐름을 용이하도록 수주 방침을 세웠다. 무엇보다 사업비 금리는 사업 규모와 연동돼 전체 금융비용에 큰 영향을 미친다. 시공사가 적용 방식에 따라 조합원 분담금도 크게 늘어날 수 있다. 포스코이앤씨 관계자는 “이번에 당사가 제안한 조건을 바탕으로, 사업 추진 과정에서의 자금 부담을 경감하고, 더욱 안정적으로 재건축 사업 진행 기반을 마련할 수 있다"고 설명했다. 특히 이번 제안은 분담금, 금융, 사업 구조를 함께 고려하는 포스코이앤씨의 '제로 투 원(021)' 프로젝트의 일환이다. 포스코이앤씨 관계자는 “제로는 분담금 부담을 최소화하는 사업 구조를, '2'는 금융지원금을 통한 조합원의 금융 부담 완화 효과를 의미한다"며 “추가로 'CD -1%'로 제시된 금리 조건이 더해져 재건축 사업 전 과정에서 조합원 부담과 사업 추진 여건이 크게 개선되는 구조가 완성된다"고 전했다. 이어 “사업비 금리를 포함한 이번 금융 조건은 사업 전반을 함께 고려해 설계된 요소"라며 “조합원이 체감할 수 있는 부담 수준과 사업 추진 여건을 반영한 조건을 제시했다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

울산 부동산 시장이 회복세를 보이고 있는 가운데 현대건설이 울산시에 '힐스테이트 선암호수공원' 단지 공급에 나선다. 30일 한국부동산원 조사 결과 지난해 동안 울산 아파트 매매가격은 누적 2.1% 올랐다. 이는 비수도권 광역시에서 가장 높은 상승이다. 올해 들어서도 비슷한 흐름이 지속되고 있다. 이달 첫째주 기준 울산 아파트 매매가는 누적 상승률 1.68를 기록했다. 이는 서울에 이어 전국 2위에 해당하는 수치다. 미분양 물량도 빠르게 사라지고 있다. 작년 2월만 해도 3811가구에 달하던 울산의 미분양 물량은 올해 1월 1402가구로 1년 새 약 63.21% 줄어들면서 전국 시도 가운데서 미분양 물량 감소율이 가장 높았다. 반면에 거래량은 늘고 있다. 부동산원 조사 결과 올해 2월 기준 부·울·경 아파트 매매거래량은 총 7656건을 기록했다. 이는 지난해 2월보다 20.69% 늘어난 수치다. 실거래가도 상승 중이다. 국토교통부에 따르면 울산 남구 신정동 '문수로대공원에일린의뜰' 전용 84㎡(34평)는 지난 1월 12억원에 손바뀜됐다. 같은 단지 84㎡ 작년 2월 실거래가가 9억9000만원대였던 것과 비교하면 1년여 만에 2억원 이상 오른 것이다. 이에 현대건설은 전략적으로 울산 남구 야음동에 '힐스테이트 선암호수공원'을 공급하고 선착순 동·호 지정 계약을 진행하고 있다. 이 단지는 지하 6층~지상 최고 44층, 총 753가구 규모로 들어서고, 아파트 631가구와 오피스텔 122실로 구성된다. 특히 수요자의 초기 자금 부담 경감을 위해 계약금을 전체 분양가의 5% 수준으로 조정했다. 1차 계약금은 500만원이고, 일부 세대는 별도의 계약 조건 혜택이 적용된다. 입지를 살펴보면 야음초등학교를 도보로 통학할 수 있어 학령기 자녀들을 둔 부모들의 수요가 높을 전망이다. 또 단지 인근의 울산대교를 통해 SK와 에스오일 온산 석유화학단지 및 현대자동차, 현대중공업 등 주요 산업단지로의 출퇴근이 편한 직주근접 입지를 갖췄다. 선암호수공원도 가까워 주거 쾌적성도 우수하다는 평가다. 개발호재도 풍부하다. 향후 단지 가까이에 도시철도 트램 2호선이 개통 예정돼 있어 교통망 개선이 기대된다. 아울러 단지가 들어서는 대현동 생활권을 중심으로 향후 2000세대 이상의 브랜드 단지가 공급돼 대규모 주거 타운이 형성될 것으로 예상된다. 각 세대 내부는 4베이 판상형 구조를 적용해 평면 효율성을 높였다. 특히 현대건설의 층간소음 저감 기술인 'H 사일런트 홈 시스템Ⅰ'을 적용했다. 공용부엔 스카이라운지를 설치하고, 컨시어지 서비스 등 차별화된 커뮤니티 요소도 마련될 계획이다. '힐스테이트 선암호수공원'의 견본주택은 울산광역시 남구 달동 일원에 소재하고 있다. 입주는 2028년 2월 예정이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

공시가격이 큰 폭으로 오르면서 보유세 부담이 현실화되고 있다. 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13%, 서울은 18.60% 상승하며 과세 기반이 크게 확대됐다. 여기에 정부의 보유세·양도세 동시 강화 기조까지 겹치면서 시장에는 매물 출회와 전세 불안이 동시에 나타나는 '복합 압력'이 형성되고 있다. 정책 의도는 분명하다. 실거주가 아닌 보유에 대해서는 부담을 높이겠다는 것이다. 그러나 시장에서는 그 효과가 집값 안정으로 이어지기보다 매물 왜곡과 전세시장 불안이라는 부작용으로 먼저 나타나고 있다는 평가가 나온다. 29일 국토교통부에 따르면 올해 공시가격은 당초 열람안(전국 9.16%, 서울 18.67%)보다 각각 0.03%포인트, 0.07%포인트 낮아졌지만 상승 흐름 자체는 유지됐다. 상승률 기준으로는 2022년 이후 최고 수준이며, 서울은 2007년과 2021년에 이어 역대 세 번째로 높은 상승폭을 기록했다. 지역별로는 서울(18.60%), 경기(6.37%), 세종(6.28%) 등이 상승을 주도한 반면 광주(-1.27%), 대구(-0.78%), 대전(-1.11%), 제주(-1.81%) 등은 하락하며 수도권과 지방 간 격차가 더욱 확대됐다. 서울 내부에서도 양극화는 뚜렷하다. 성동구(28.98%), 강남구(25.83%), 송파구(25.46%), 양천구(24.01%) 등 주요 지역은 20%대 급등을 기록한 반면, 도봉구(2.01%), 금천구(2.81%), 강북구(2.87%) 등 외곽 지역은 상승폭이 제한됐다. 확정 과정에서는 강남3구와 한강벨트 일부 지역의 상승률이 소폭 하향 조정됐지만, 체감 부담을 낮추기에는 부족했다는 평가다. 공시가격 상승은 곧바로 세 부담 증가로 이어진다. 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전용 84㎡의 경우 보유세가 1829만 원에서 2855만 원으로 56.1% 증가할 것으로 추산되며, 송파 잠실엘스 역시 47.6% 오른 859만 원 수준으로 예상된다. 종합부동산세 대상도 빠르게 확대되고 있다. 공시가격 12억 원 초과 주택은 2025년 31만7998가구에서 2026년 약 48만6000가구로 증가했고, 전체 공동주택 대비 비중 역시 2.04%에서 3.07%로 상승했다. 세 부담이 고가주택에 국한되지 않고 점차 확산되는 구조다. 시장에서는 이러한 변화에 대한 반발도 적지 않다. 반포동의 한 주택 보유자는 “공시가격을 올려 세금을 늘리는 구조 자체가 납득되지 않는다"며 “취득세, 재산세, 양도세까지 부담하는 상황에서 공시가 상승을 이유로 보유 단계에서 세금을 더 걷는 것은 과도하다"고 말했다. 이어 “실거주자는 소득이 늘어난 것도 아닌데 세금만 증가하는 구조라 체감 부담이 크다"고 토로했다. 한 부동산 관계자 역시 “집값 상승은 아직 실현되지 않은 평가이익에 불과한데, 이를 근거로 보유세를 강화하는 것은 과세 원칙 측면에서 논란이 있다"고 지적했다. 또다른 전문가도 “보유세 증가를 단순히 임대료 상승으로 직결해 해석하는 것은 적절하지 않다"며 “세 부담 확대는 집값 상승에 따른 과세표준 증가 영향이 크고, 실제 임대료 전가는 시장 상황에 따라 달라지는 문제"라고 말했다. 그는 “보유세 전가는 단기와 장기, 그리고 지역별 수급 구조와 교섭력에 따라 다르게 나타난다"며 “서울 아파트처럼 공급이 부족하고 수요가 집중된 시장에서는 집주인이 상대적으로 가격 결정력을 가지기 때문에 세 부담이 일부 임대료로 전가될 가능성이 있지만, 지방이나 비아파트 시장처럼 수요가 약한 곳에서는 오히려 집주인이 세 부담을 떠안는 구조가 나타난다"고 설명했다. 정부는 과세 방향 자체를 전환하고 있다. 다주택자 중심 규제에서 벗어나 '투기성 1주택자'까지 겨냥하는 구조다. 기준은 주택 수가 아니라 실거주 여부다. 이재명 대통령은 “거주 목적이 아닌 1주택은 보유보다 매각이 유리하도록 정책을 설계하라"고 지시하며 보유 억제·매도 유도 기조를 공식화했다. 종부세 세율 조정과 공시가격 현실화율 상향, 양도세 장기보유특별공제 축소 등이 동시에 검토되고 있다. 시장 반응은 즉각적으로 나타나고 있다. 보유세와 양도세 부담이 동시에 부각되면서 특히 고가 1주택자를 중심으로 매물을 서둘러 내놓는 '선제 매도' 흐름이 감지된다. 서울 서초구 일대에서는 10년 이상 보유한 아파트가 인근 호가 대비 수억 원 낮은 가격에 거래되는 사례도 나오고 있다. 매수자 유인을 위해 가격을 낮추는 '세금 회피형 할인 매도'가 현실화되는 모습이다. 실제로 최근 거래에서 장기보유 매도 비중이 30%를 웃도는 등 과거 대비 빠르게 증가하고 있는 것으로 나타났다. 문제는 이러한 매도 흐름이 전세시장 불안으로 이어지고 있다는 점이다. 매매 전환과 동시에 전세 물건이 줄어들면서 수급 불균형이 빠르게 심화되고 있다. 서울 주요 대단지에서는 전세 매물이 한 자릿수에 그치거나 사실상 '제로' 수준까지 감소하는 사례가 이어지고 있다. 3,000세대가 넘는 대단지에서도 전세 매물이 1건에 불과한 경우가 등장하는 등 공급 위축이 뚜렷하다. 가격 상승 압력도 가파르다. 부동산 빅데이터 및 시세 플랫폼 기준 서울 아파트 평균 전세가는 6억 원대를 넘어섰으며, 일부 지역에서는 단기간 억 단위 상승이 나타나고 있다. 강북권 일부 단지에서는 2~3개월 사이 전세가격이 1억 원 이상 상승하며 호가가 시장을 주도하는 흐름이 나타나고 있다. 전세 매물이 줄어들면서 반전세·월세 전환도 빠르게 진행되고 있다. 보증금을 낮추고 월세를 높이는 형태가 확산되며 실수요자의 주거비 부담은 더욱 커지고 있다. 현장 체감은 더욱 직접적이다. 강남권 한 직장인은 “작년 6억 원대였던 전세가가 올해 들어 7억 원을 넘고 최근에는 8억 원대 중반까지 올라 사실상 감당하기 어려운 수준이 됐다"고 말했다. 업계에서는 이러한 흐름이 정책 변화와 맞물린 결과라고 보고 있다. 부동산 업계 관계자는 “보유세 강화와 비거주 1주택자 규제가 동시에 작용하면서 임대 물량이 줄어드는 흐름이 나타나고 있다"며 “이런 환경에서 전월세 시장이 안정적으로 유지되기는 쉽지 않다"고 분석했다. 다만 전문가들은 보유세 인상이 곧바로 임대료 상승으로 이어진다고 단정하는 것은 경계해야 한다고 본다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 “보유세 인상이 곧바로 임대료 상승으로 이어진다고 단정하기는 어렵다"며 “세금 전가 여부는 단순한 문제가 아니라 시장 상황에 따라 달라지는 조건부 현상"이라고 말했다. 그는 “단기적으로는 계약 기간과 공실 위험 때문에 집주인이 세 부담을 세입자에게 바로 넘기기 쉽지 않지만, 장기적으로는 임대 수익률이 낮아지면서 공급이 위축되고 결국 임대료 상승 압력으로 이어질 가능성이 있다"고 설명했다. 이어 “결국 핵심은 시장의 교섭력과 수급 구조"라며 “전세 물량이 부족한 지역이나 아파트처럼 수요가 몰린 시장에서는 집주인이 가격 결정권을 갖기 쉬워 세금 전가가 현실화될 수 있지만, 공급이 많거나 수요가 약한 지역에서는 오히려 집주인이 세 부담을 떠안는 경우도 많다"고 지적했다. 그러면서 “세입자 부담을 줄이려면 세제 논쟁보다 공급 확대를 통해 선택지를 늘려주는 것이 더 근본적인 해법"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

경기 성남시 중원구 상대원2구역 재개발 사업이 벼랑 끝에 섰다. 지난 11일 기존 시공사인 DL이앤씨와의 결별을 선언했지만, 대체재로 점찍었던 GS건설 선정 총회가 무산되면서 사업은 방향을 잃었다. 오는 30일과 5월 1일, 단 48시간 사이에 벌어질 연쇄 총회 결과에 따라 이 사업은 '조기 착공'의 길을 걷게 될지, 아니면 '제2의 트리마제'가 될지 결정된다. 과거 성수동 트리마제 조합원들은 시공사와의 갈등과 이자 부담을 이기지 못해 조합 파산을 맞고, 입주권은커녕 토지까지 시공사에 넘긴 재산권 상실의 비극을 경험한 바 있다. 갈등의 한복판에 선 상대원2구역 현장을 점검하고, 이해관계자들의 목소리를 통해 1조 원대 사업을 뒤흔드는 리스크의 실체를 추적했다. 에너지경제신문이 직접 찾은 현장에서 가장 먼저 눈에 띈 것은 공사장 외곽 가림막을 가득 채운 현수막들이었다. “2026년 6월 착공 확약", “상대원2구역 시공사는 여전히 DL이앤씨"라는 문구가 적힌 대형 현수막이 전면에 걸려 있었고, 그 주변으로는 △평당 공사비 480만원대 준수 △중도금 대출금 3000억 원 지원 △조합원 분담금 1억 원 상당 절감 효과 △사업추진비 2000억 원 지원 △GS건설 손해배상 청구 대응 등 구체적인 조건이 나열된 현수막들이 빼곡히 이어졌다. 이들 조건은 DL이앤씨가 조합에 공식 공문으로 전달한 내용과 동일한 것으로 조합 측은 해당 공문을 접수하고도 조합원들에게 별도 공지하지 않은 것으로 전해졌다. 이에 DL이앤씨는 대표이사 명의의 자료 제출과 공증 절차를 거쳐 관련 내용을 직접 공개한 후 현수막까지 내건 것이다. 성남 상대원2구역 현장은 현재 '기이한 정적'에 휩싸여 있다. 통상 정비사업에서 철거 완료는 착공과 일반분양을 앞둔 '7부 능선' 돌파를 의미하지만, 이곳은 정반대의 흐름을 보이고 있다. 가장 속도를 내야 할 시점에 사업 추진의 핵심 축인 시공사가 사실상 이탈하면서 사업 동력이 급격히 약화된 상태다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일대를 재개발해 최고 29층, 43개 동, 총 4885가구 규모의 대단지 아파트로 조성하는 사업이다. 조합은 2015년 10월 DL이앤씨를 시공사로 선정한 뒤, 2021년 'e편한세상' 브랜드로 도급계약을 체결했다. 이후 사업 추진 과정에서 갈등이 불거졌다. 조합이 특정 업체의 마감재 적용을 요구했지만 DL이앤씨가 이를 수용하지 않았고, 하이엔드 브랜드 '아크로' 적용 역시 무산되면서 양측 간 입장 차가 확대됐다. 결국 이러한 이견이 누적되며 시공사 교체 논의로 이어졌고, 현재의 갈등 국면으로 번지게 됐다. 상대원2구역 조합은 지난 11일 총회에서 DL이앤씨와의 공사도급계약 해지안을 가결했다. 전체 조합원 2269명 가운데 1205명이 참석했고, 이 중 1100명 이상이 찬성표를 던지며 '결별'은 사실상 확정됐다. 하지만 같은 날 상정된 GS건설 시공사 선정 안건은 '현장 참석 과반' 요건을 충족하지 못해 상정조차 되지 못했다. GS건설은 △3.3㎡당 공사비 720만원 △2026년 내 착공 △총 3000억원 규모 사업촉진비 지원 등을 제시했지만, DL이앤씨와의 조건 비교를 둘러싸고 조합 내부와 업계 평가가 엇갈리고 있다.실제 일부 조합원들은 시공사가 여론을 조작하고 있다고 믿으며 집행부를 지지하는 반면, 다른 쪽에서는 집행부와 신규 시공사의 결탁을 의심하며 해임을 요구하는 등 극심한 내홍을 겪고 있는 것으로 전해졌다. 기존 시공사는 정리했지만 새로운 시공사를 확정하지 못하면서 사업장은 이른바 '무주공산' 상태, 즉 시공사 공백 국면에 들어갔다. 정비업계 관계자는 “철거까지 마친 현장에서 시공사가 없는 상황은 매우 이례적"이라며 “사업 추진 동력이 급격히 떨어질 수밖에 없다"고 말했다. 조합원은 “시공사를 내보냈으면 바로 다음 대안을 확정 지어야 하는데, 2부 총회가 정족수도 못 채워 무산됐다는 소식을 듣고 눈앞이 캄캄해졌다"며 “이제 어떻게 해야 하나. 당장 매달 나가는 금융비용은 누가 책임지는가"라고 토로했다. 금융 리스크는 이미 현실로 다가왔다. 시공사 공백으로 사업비 대출 연장과 이주비 이자 대납이 불투명해지자, 조합은 지난 13일부터 조합원 각자에게 이주비 이자를 자납하라는 통보를 보냈다. 갈등의 표면적 이유는 '공사비'와 '투명성'이다. 조합 집행부는 기존 시공사의 운영 방식이 불투명하고 공사비 증액 요구가 과도하다며 '적폐 청산'의 기치를 들었다. 정비업계에 따르면 상대원2구역 재개발 조합은 DL이앤씨에 '시공사 지위 소멸 및 공사도급계약 해지에 따른 귀책 사유 최종 통지' 공문을 발송했다. 조합은 공문에서 계약 해지 사유로 총 6가지를 제시했다. △공사비 대폭 증액 요구 △관련 산출 근거자료 미제출 △옹벽 공사 등 설계 변경 △하이엔드 브랜드 '아크로' 미적용 △HUG 보증 승인 거부 △금품·향응 제공 및 신뢰관계 훼손 등이다. 조합 측은 특히 공사비를 기존 약 9850억 원에서 1조7000억 원 수준으로 올려달라는 요구와 함께 이에 대한 구체적 근거가 제출되지 않았다는 점을 문제 삼고 있다. 이와 함께 조합은 DL이앤씨 직원의 금품 수수 의혹과 관련해, 해당 인물이 업체로부터 금품을 받은 뒤 감사 착수 이전에 퇴사했으며 이를 조합장에게 전가하려는 시도가 있었다고 주장했다. 또한 DL이앤씨가 비상대책위원회와 연계해 조합 집행부 해임을 시도하는 등 사업 운영 전반에서 신뢰를 훼손했다고 보고, 이를 계약 해지의 근거로 포함시켰다. DL이앤씨 측의 반발도 거세다. DL이앤씨는 조합의 계약 해지 결정에 대해 시공자 지위 확인 등 법적 대응을 진행하겠다는 입장을 공시를 통해 밝혔다. DL이앤씨 측은 상대원2구역 시공사 계약 해지와 관련해 이미 법적 대응에 착수한 상태라고 밝혔다. DL이앤씨 관계자는 “조합이 새로운 시공사를 최종 선정할 경우 그에 따른 손해배상 청구는 불가피하다"고 말했다. 정비업계에서는 이 지점이 가장 위험한 대목이라고 지적한다. 한 업계 관계자는 “시공사 지위 확인 소송과 가처분이 인용될 경우, 설령 5월 1일에 새 시공사를 뽑더라도 착공은 불가능하다"며 “소송전이 시작되면 최소 3~4년은 사업이 올스톱될 것"이라고 경고했다. 비례율 하락에 따른 추가 분담금 공포도 현실이 되고 있다. 한 정비업계 전문가는 “비례율이 130%에서 100%로만 떨어져도 가구당 1억 원 이상의 추가 부담이 발생한다"며 “여기에 공사비 상승과 소송 비용이 겹치면 수억 원 단위의 '분담금 폭탄'은 피할 수 없다"고 분석했다. 사업의 불확실성을 키우는 변수는 시공사 문제에만 국한되지 않는다. 조합장 지위를 둘러싼 법적 다툼 중인 A씨를 둘러싼 '개인 리스크'가 집행부의 신뢰도를 흔들고 있다는 지적이 나온다. 법조계 등에 따르면 A씨는 재개발 사업 과정에서 특정 업체에 자재 납품 등 이권을 제공하는 대가로 금품을 수수했다는 의혹으로 고발됐다. 이에 맞서 조합은 5월 1일 시공사 선정 및 조합장 재신임 총회를 준비 중이다. 하루 앞서 비상대책위원회는 30일 조합장, 조합 임원 및 대의원 해임 총회를 예고했다. 결과는 1일 총회에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 눈길을 끄는 대목은 총회 참석비다. 조합은 이번 총회에 직접 참석하는 조합원에게 1인당 55만 원을 지급하기로 했다. 지난 총회의 30만 원보다 2배 가까이 오른 파격적인 금액이다. 조합 측은 총회 참석비 지급이 법적 범위 내에서 이뤄지는 것으로, 조합원 참여를 유도하기 위한 조치라는 입장이다. 이를 두고 조합 내부에서도 뒷말이 무성하다. 업계에서는 과거 북아현3구역 사례를 들어, 과도한 참석 수당 지급이 조합원의 자유로운 의사결정을 저해하는 '매표행위'로 판단될 경우 총회 결의 자체가 무효로 이어질 수 있다는 점을 지적한다. 조합원들은 온라인 커뮤니티 등에서 “55만 원이면 실비 보전이 아니라 사실상 '표값' 아니냐"며 “결국 우리 분담금으로 나가는 돈인데, 이렇게까지 해서 정족수를 채워야 하는 상황이 개탄스럽다"고 지적했다. 또 다른 조합원은 “GS 선정 총회에 참석하면 55만 원을 준다는 문자를 받고 황당했다"며 “이건 사실상 표를 사는 것처럼 보일 수밖에 없고, 결국 그 비용이 분담금으로 돌아올 것이 가장 걱정된다"고 말했다. 상대원2구역은 전체 조합원이 2269명에 달해, 참석비 지급 규모가 최대 12억원 수준에 이를 수 있다는 관측도 나온다. 이런 가운데 '재건축의 신'으로 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표까지 가세하면서 논쟁은 한층 격화되고 있다. 한 대표는 지난 25일 성남시 근로자종합복지관에서 열린 '상대원2구역 재개발 설명회'에서 “시공사를 교체할 경우 조합원들이 분담금 폭탄을 맞게 될 것"이라며 시공사 교체에 강하게 반대했다. 한 대표는 “DL이앤씨 유지 시 조합원 총 분담금은 약 1억9000만 원 수준이지만, GS건설로 변경할 경우 약 3억5400만 원까지 증가할 수 있다"며 “설계 변경과 마감재 상향 등이 반영되면 분담금은 더 늘어날 가능성이 크다"고 주장했다. 또 “시공사 교체 시 세대당 약 1억1827만 원의 추가 부담이 발생할 수 있다"며 “분담금은 늘고 준공과 입주도 지연될 수밖에 없는데, 왜 시공사 교체에 집착하는지 이해하기 어렵다"고 지적했다. 조합 내부 갈등에 대해서도 강한 발언이 이어졌다. 그는 “오는 30일 해임 총회에서 조합장을 반드시 교체해야 한다"며 “이후 5월 1일 총회에서 해임안이 부결되고 시공사 변경이 통과될 경우 분담금 증가, 착공 지연, 각종 소송까지 겹치는 최악의 시나리오가 현실화될 수 있다"고 경고했다. 한 건설업계 관계자는 시공사 교체 시 발생할 구조적 리스크를 지적했다. 그는 “시공사마다 설계 철학과 공법이 달라 지하주차장 구조부터 전체 설계가 크게 달라질 수밖에 없다"며 “특히 기존 시공사가 적용한 특허 공법이나 상세 설계는 그대로 사용할 수 없어, 사실상 도면을 전면 수정해야 하는 상황이 발생한다"고 설명했다. 이어 “설계 변경이 이뤄지면 건축심의와 사업승인 등 인허가 절차를 다시 거쳐야 하고, 이 과정에서 착공 일정이 불가피하게 지연될 수 있다"고 덧붙였다. 공사비 측면에서도 부담이 커질 수 있다는 지적이다. 그는 “최근 자재비 상승과 글로벌 변수로 공사비 인상 압력이 지속되는 상황에서 시공사 교체까지 겹치면 사업비는 더 확대될 가능성이 크다"며 “공사비가 이미 높은 수준에서 출발하는 경우 추가 상승 여지도 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 성동구 용답동이 재개발을 둘러싼 갈등의 중심에 서 있다. 오세훈 서울시장의 주택 공급 정책인 '역세권 시프트'와 '신속통합기획(신통기획)'이 맞물리면서, 낙후된 저층 주거지를 고밀 아파트로 탈바꿈하려는 기대와 고령 원주민의 생존권 우려가 정면으로 충돌하고 있다. 특히 용답1·2구역 모두 기존 추진 과정에서 차질을 겪은 뒤 방향을 재정비하며 재개발을 다시 추진하고 있어 단순 찬반을 넘어 '동의율의 정당성'과 사업 구조 자체가 핵심 쟁점으로 떠오르고 있다. 23일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 용답동 재개발은 당초 역세권 시프트 정비사업으로 추진됐지만 서울시의 '역세권 장기전세주택 운영기준' 개정 이후 사업 추진에 어려움을 겪었다. 당시 기준에 따라 사전검토 절차가 진행됐으나, 용답2구역은 동의율 50%를 넘기지 못해 신청이 이뤄지지 않았다. 용답1구역 역시 일부 행정 절차에서 접수 과정의 혼선이 있었던 것으로 전해졌다. 이후 민원 제기 등을 거쳤지만 최종적으로 동의율 요건을 충족하지 못해, 결과적으로 양 구역 모두 역세권 시프트 방식은 무산된 상태다. 용답2구역은 신통기획으로 방향을 전환했다. 추진준비위원회에 따르면 올해 1월 성동구청에 후보지 제안서를 제출했고, 당시 60.91%였던 동의율은 현재 약 76% 수준까지 상승한 것으로 알려졌다. 이 구역은 2024년 반대 동의율이 25%를 넘으며 사업이 한 차례 중단된 바 있어 이번에는 속도를 조절하면서도 안정적인 동의율 확보에 집중하고 있다는 설명이다. 용답1구역은 과거 추진 과정에서 반대 동의서 접수 등으로 사업이 중단된 이후, 아직 정비구역 지정 전 단계다. 최근 구역계 조정 등을 통해 동의율을 높이며 재추진을 모색 중인 것으로 알려졌다.구체적인 사업 방식과 일정은 확정되지 않은 상태다. 용답1구역 추진위원회 관계자는 “현재는 정비사업 관련 심의를 신청한 단계일 뿐, 사업 시행이나 구체적인 계획이 확정된 것은 전혀 없다"고 말했다. 찬성 측은 용답동의 입지적 가치를 근거로 재개발 필요성을 강조한다. 지하철 2호선 용답역과 5호선 답십리역을 동시에 이용할 수 있는 '더블 역세권'에 청계천까지 인접해 있어 개발 잠재력이 높다는 평가다. 현재 용답동은 1970년대 조성된 노후 주택이 밀집해 있고 골목이 협소해 소방차 진입이 어려울 정도로 주거 환경이 열악하다는 지적이 나온다. 추진위는 신통기획과 역세권 개발 인센티브를 활용해 용적률을 대폭 상향하고, 최고 40~49층 규모의 대단지(약 2000세대 이상)로 탈바꿈시키는 방안을 구상하고 있다. 재개발 기대감은 이미 시장에도 반영되는 분위기다. 용답동 일대는 '3억대 갭투자'가 가능한 지역으로 소개되며, 부동산 블로그와 중개업소, 유튜브 등을 중심으로 투자 권유성 정보가 확산되고 있다. 거래 자료에서는 개인뿐 아니라 법인 매수 사례도 확인되는 등, 다가구·단독주택 중심의 소유권 이전이 활발히 이뤄지고 있는 흐름이 나타난다. 반대 측은 이러한 흐름을 '투기 유입'으로 규정하며 대응 수위를 높이고 있다. 일부 주민들은 서울시청 인근에서 집회를 이어가며 여론전에 나선 상태다. 집회는 서울 중구 서소문동 서소문2청사 앞 인도에서 열리고 있다. 전날 기자가 찾은 현장에서는 용답동 원주민 약 50여 명이 모여 재개발 반대 목소리를 냈다. 이들은 '고령친화도시 성동이라더니 용답동 어르신들을 사지로 내모는가', '상생모델을 도입하라'는 플래카드를 내걸고, '부수기 위해 새로 짓는 쪼개기 빌라는 100% 찬성, 이게 투기꾼이다', '노른자 땅 뺏기고 부채만 떠안는다', '고령자 생존권 위협하는 재개발 즉각 철회하라', '기울어진 재개발, 평안한 일상을 돌려달라' 등의 문구가 적힌 피켓을 들고 집회를 이어갔다. 반대 측은 집회를 통해 지분 쪼개기와 외부 투자자 유입 의혹을 집중적으로 제기하면서 재개발 추진 과정의 공정성과 투명성 문제를 강조하고 있다. 특히 권리산정기준일 이전에 이뤄지는 '지분 쪼개기'를 핵심 문제로 지목한다. 단독·다가구 주택이 신축 빌라로 전환되면서 소유자 수가 급격히 늘었고, 이 과정에서 원주민 1인의 의결권이 신규 소유자 다수에 의해 희석되는 구조가 형성됐다는 주장이다. 일부에서는 의결 구조가 최대 1대 15 수준까지 벌어졌다는 주장도 제기된다. 갈등은 경제적 생존 문제로도 이어진다. 반대 측은 용답동 원주민 상당수가 60대 이상의 고령층으로, 별도의 근로소득 없이 임대수익에 의존해 생활하고 있다고 주장한다. 재개발이 추진될 경우 임대수입이 중단되고 추가 분담금 부담이 발생해 이주가 불가피해질 수 있다는 우려다. 이들은 이를 두고 “원주민이 밀려나는 구조"라고 반발하고 있다. 현장에서 만난 주민들도 불안감을 호소했다. 이들은 “고령 주민들은 병원 진료를 다니는 것만으로도 일상이 버거운 상황인데 재개발이 진행되면 이주 비용과 추가 분담금을 감당하기 어렵다"며 “대출도 쉽지 않아 현실적으로 버틸 방법이 없다"고 말했다. 이어 “현재 구조는 실제 거주 주민보다 자금력이 있는 외부 투자자에게 유리하게 작동하고 있다"며 “오랫동안 살아온 주민들이 하루아침에 삶의 터전을 잃을 수 있다"고 주장했다. 또 “보상과 이주 대책이 현실적이지 않아 고령층은 갈 곳이 막막하다"며 “속도보다 주민 삶을 고려한 대책이 먼저 마련돼야 한다"고 요구했다. 동의율 확보 과정 역시 또 다른 쟁점이다. 반대 측은 정비업체(OS) 인력의 조직적 투입과 고령층 대상 오해 유도, 반복 방문 등을 문제로 제기하고 있다. 일부에서는 선물 제공과 결합된 동의 유도 정황도 있었다고 주장한다. 반면 추진위는 OS 활용은 매우 제한적이었고 현재는 중단된 상태로, 주민들이 주장하는 선물 공세 역시 일부 구역에서 소액의 감사 표시 수준에 그친 것으로 강압과는 무관하다는 입장이다. 특히 용답1·2구역 추진위원회 측은 반대 주민들의 주장이 사실과 다르거나 과장된 측면이 있다고 반박하고 있다. 우선 용답2구역 측은 집회 규모와 동의율 형성 과정에 대해 선을 그었다. 추진위 관계자는 “집회 참여 인원은 50여 명 수준으로 전체 소유주 중 극히 일부에 불과하다"며 “용답동 전체 여론으로 확대 해석하는 것은 적절하지 않다"고 밝혔다. 이어 “동의율 상승은 신규 빌라 유입 때문이 아니라 노후도와 사업 필요성에 대한 주민 공감대가 형성된 결과"라며 “추가 빌라 유입 전에 사업을 추진해야 한다는 위기감이 결집으로 이어졌다"고 설명했다. 선물 제공과 관련해서도 “일부 주민들이 자발적으로 모은 후원금으로 원주민 어르신들에게 후라이팬과 수건 등을 전달한 것은 사실이지만, 이는 감사 표시 차원일 뿐 동의 대가와는 무관하다"고 강조했다. 용답1구역 관계자는 “선물 제공이나 OS활용한 동의 징구는 전혀 없었고, 그럴 이유도 재정적 여력도 없다"고 밝혔다. 이어 “원주민이 아닌 외부 실소유자 확인을 위해 지난해 OS를 3일 정도 활용한 적은 있지만 현재는 사용하지 않고, 야간 방문 등은 현실적으로 불가능하다“고 설명했다. 투기 세력 유입 의혹에 대해서도“ 원주민 비율이 높은 구조에서 신축비중은 제한적이며, 노후도 역시 높은 수준"이라며 “신축증가로 동의율이 왜곡됐다는 주장은 맞지 않는다"고 반박했다. 관련해 성동구청 측은 용답2구역 동의율 76% 수치가 추진위가 구청에 제출한 기준이라고 설명했다. 또 반대 주민 명단을 구청이 임의로 찬성 측에 제공한 것은 아니며, 신속통합기획 안내 절차상 처리 결과가 추진위에 통보되는 과정이 있었을 뿐이라고 전했다. 정비업계에서는 용답동 재개발 갈등의 또 다른 핵심 변수로 '구역 쪼개기'와 이에 따른 잔여지 문제를 지목한다. 특히 반대 측에서는 현행 제도상 토지등소유자 25% 이상이 반대할 경우 정비구역 지정이 어려워지는 구조를 피하기 위해, 일부 반대가 강한 지역이 구역 설정 과정에서 제외됐다고 주장하고 있다. 이들에 따르면 실제 용답동 49-2번지 일대(용답 15번지 일대 포함)는 과거 전체 토지등소유자의 25% 이상이 반대 의사를 밝히면서 후보지 신청 동의서 효력이 정지된 바 있다. 이후 재추진 과정에서 구역 경계가 조정되면서, 일부 지역이 제외된 형태로 사업이 다시 추진되고 있다는 설명이다. 반대 측은 이러한 과정에서 구역의 형태가 비정형적으로 나뉘었고, 결과적으로 재개발 구역 사이에 '잔여지'가 발생했다고 주장한다. 이들은 “잔여지로 남은 지역은 주변이 고층 아파트 단지로 재편될 경우 일조권 침해와 기반시설 소외를 동시에 겪게 된다"며 “결국 급격한 슬럼화로 이어질 가능성이 크다"고 우려하고 있다. 정비업계에서도 이 같은 구조적 위험성 자체는 인정하는 분위기다. 한 관계자는 “재개발 구역을 나누어 추진하는 과정에서 일부 필지가 제외되면, 해당 지역은 향후 추가 정비가 쉽지 않은 '사각지대'로 남는 경우가 많다"며 “특히 상가나 기존 생활 기반이 형성된 지역이 잔여지로 남을 경우 생존권 문제로 갈등이 확대될 가능성이 있다"고 지적했다. 다만 추진위 측은 이에 대해 “구역 설정은 법적 기준과 사업성 등을 종합적으로 고려해 결정되는 사안"이라며 “특정 지역을 의도적으로 배제했다는 주장은 사실과 다르다"는 입장을 보이고 있다. 한편 복수 취재원들에 의하면 후보지 선정 일정과 관련해서는 최종 결정 권한이 서울시에 있어 확정된 일정은 아직 없는 상황이지만, 내부적으로는 5월께 선정 될 것이라는 전망이 나오고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr