정부가 최근 1기 신도시 선도지구를 지정하면서 해당 지역 부동산 시장이 꿈틀대고 있다. 계획대로 2030년 입주 등 재건축이 성공하면 주거환경이 개선되는 것은 물론 집값이 오를 것이라는 기대가 높다. 하지만 전문가들은 예정된 일정 준수가 사실상 불가능하다고 보고 있다. 게다가 사업성·추가분담금 등 걸림돌이 많고 선도지구에 주어질 혜택들도 이미 메리트를 상실해 '빛좋은 개살구'가 됐다는 분석도 나온다. 상당수의 선도지구에서 재건축 추진 자체가 난항을 겪을 수 있다는 얘기다. 4일 정가에 따르면 국토교통부는 지난달 말 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역, 3만5987가구를 지정했다. 국토부는 2026년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공에 들어가 2030년 입주하는 것을 목표로 하고 있다. 우선 사업 일정 자체부터 무리라는 지적이 나오고 있다는 것이다. 수억원의 추가 분담금이 예상되는 등 사업성이 담보되지 않고 있고, 이주 대책도 확실하지 않은 상황에 선도지구가 지정됐다. 실제 재건축 돌입시 조합내 찬반 갈등과 이주 지연 등으로 정부가 제시한 2027년 착공과 2030년 입주는 이미 사실상 물 건너 갔다는 분석이 나온다. 정비사업을 진행하려면 기본계획수립, 정비계획수립, 이주, 철거, 착공 등 10여 단계의 과정이 필요하다. 추가 분담과 관련해 주민간 이견이 예상되는 만큼 조합 설립에만 최소 1~2년 이상 소요될 전망이다. 여기에 이주에서 상당한 시간이 예상된다. 3만6000가구가 한꺼번에 이사를 해야 해 해당 물량의 공급이 쉽지 않고, 이주한다고 해도 수요로 인해 매매 및 전세 가격이 급등할 수 있어 세밀한 준비가 필요하다. 선도지구가 이미 메리트를 잃었다는 비판도 나온다. 정부는 사업성 확보를 위해 선도지구에 안전진단 완화·면제를 비롯해 용도지역 변경, 용적률 상향, 인허가 통합심의, 도정법 등 타법상 정비구역 지정과 같은 혜택을 줄 예정이다. 하지만 최근 정부 및 개별 지자체들이 재개발 규제 관련 규제를 대폭 완화해 사실상 선도지구가 아니더라도 비슷한 효과를 누릴 수 있는 상황이 됐다. 가장 큰 걸림돌은 추가 분담금이다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 자잿값이 상승하고 공사비가 급등하면서 재건축시 추가 분담금은 필수가 됐다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 9월 건설공사비지수는 130.45로 역대 최고치를 기록했다. 이는 4년 전인 2020년 9월(100.64)과 비교하면 30% 이상 오른 수치다. 이처럼 추가 분담금 없이는 재건축을 기대하기 어려운 상황에, 수억원 수준의 분담금이 요구된다면 계획된 사업 진행 속도에 차질이 생기며 1기 신도시 선도지구 내에서도 지역별로 양극화 현상이 나타날 것이라는 분석이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “1기 신도시 선도지구 재건축에서 가장 걸림돌이 될 문제는 수익성 문제"라며 “선도지구 신청 과정에서 주민들의 동의율이 높았던 것은 신청 및 재건축 자체에 대한 동의였기 때문이며, 추가 분담금이 수억원 발생할 경우에도 찬성할 것인지는 별도의 문제"이라며 “신청 과정에서 현실적인 부분들을 많이 생각하지 않고 '일단 무작정 선정되고 보자'라는 분위기로 진행됐기 때문에 추가 분담금 규모가 최대의 관건으로 보인다"고 말했다. 이어 “1기 신도시 선도지구 재건축 사업은 구조적으로 빠르게 진행될 수 없다"며 “2030년 입주는 당연히 불가능하고, 아무리 빨라봐야 10년 이상 걸려 2030년대 초중반까지 봐야 한다"고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

서울시북부기술교육원은 1989년 준공된 낡은 건물이었다. 여름엔 덥고 겨울엔 추웠지만 사람들이 많이 찾는 탓에 에너지 소비도 많았다. 시는 건물 리모델링을 결정하며 최종 목표를 '탄소중립'으로 정했다. 공사 이후 교육원은 에너지자립률 100%가 넘는 '제로에너지 건축물'로 거듭났다. 4일 찾은 교육원 내부는 겨울이라는 사실을 알아차리기 힘들 정도로 따뜻했다. 난방기는 돌아가지 않았다. 건물 단열이 워낙 잘되는 덕분에 올 겨울 들어 아직 난방을 틀지 않았다는 게 시설 관리인의 설명이다. 비결은 '패시브 성능' 개선이다. 시는 리모델링 과정에서 건물 외벽과 지붕에 '고성능 준분열 단열재'를 넣었다. 알루미늄 이중 창호는 1등급 시스템 창호로 교체했다. 이를 통해 건물 침기율을 크게 개선했다. 침기율은 의도되지 않은 건물 외피 경로를 통해 실내공간에 유출입 되는 공기량을 뜻한다. 필요한 에너지 대부분을 지열과 태양광으로 충당하고 있다는 점도 눈길을 끌었다. 리모델링 과정에서 냉난방기를 지열 히트펌프로 교체했다. 급탕 열원기기의 경우 기존 가스보일러에서 전기온수기로 바꿨다. 지열 사용량 극대화를 위해 운동장 지하에 200m 깊이 구멍 14개를 뚫었다. 건물 천장에는 60kW 규모 태양광 패널이 설치돼 있다. 구성원들 역시 에너지를 효율적으로 사용하고 있었다. 직원들이 모여 있는 곳을 제외하면 이용객이 없을 경우 불을 꺼놨다. 건물에너지관리시스템(BEMS)이 설치돼 에너지 사용량을 실시간으로 모니터링하고 있다. 이를 보는 사용자들은 자발적으로 에너지 절감활동에 동참할 것으로 기대된다. 이 곳은 제로에너지건축물(ZEB) 1등급을 획득했다. 연면적 1000㎡ 이상 기축건물에 지열 재생에너지를 설치해 1등급을 받은 것은 그 의미가 상당하다는 게 관계자들의 설명이다. 시는 온실가스 배출에 기여가 큰 건물의 탄소 저감을 위해 건물에너지 신고·등급제, 민간건물 에너지효율화 융자·보조금 지원사업 등을 추진하고 있다. 이번 사업은 15년 이상 경과된 노후 공공건축물의 에너지 성능 개선 일환으로 추진됐다. 교육원 전체가 리모델링을 한 것은 아니다. 교육 1·2관 등 주변 건물들은 노후화한 상태다. 대신 교육원 본건물 자체의 에너지자립률이 100%를 넘다보니 남는 전기들은 옆 건물로 보내지고 있다. 이 곳 관계자는 “내진설계 등 때문에 결국 옆 건물들도 리모델링을 해야한다"며 “본 건물과 마찬가지로 탄소중립에 중점을 두지 않을까 생각한다"고 전했다. 교육원은 각종 교육 시설과 강사진을 갖춘 직업교육전문기관이다. 1990년 개교 이래 2만6000명 이상의 산업 인재를 양성·배출해왔다. 1990년대에는 자동차 정비, 산업기계, 전기내선 공사 등에 대한 교육을 진행했고 최근에는 증강현실(AR)과 가상현실(VR) 등과 관련된 프로그램도 제공 중이다. 여헌우 기자 yes@ekn.kr

“망우리는 경기 구리와 남양주에서 서울 도심으로 진입하는 관문이다. 현재도 대형 상업시설과 초고층 건물도 많이 들어서 있다. 하지만 유명한 공동묘지가 있었던 곳이라 아직도 이미지가 좋지 않다. 철도 지하화 사업과 강북권 대개조가 제대로 진행되면 서울 동북권의 새로운 핫플레이스가 될 것으로 기대하고 있다." 2일 오전 서울 중랑구 망우동 망우역 인근에서 만난 한 주민의 말이다. 망우역 일대는 서울 동북부 지역의 교통 요지이자 상권 중심지로 이미 많은 유동인구가 오가고 있었다. 망우역은 경의중앙선·경춘선·KTX 강릉선 등이 운행 중이며 수도권 광역급행철도(GTX)-B 노선도 들어설 예정이다. 망우역 인근은 지금도 고층 빌딩들이 많이 들어서 있는 동부권 대표적 부심 지역이다. 유동인구 약 18만의 유통·문화 복합공간이자 부동산 업계에서도 가장 주목하는 서울 역세권 중 한 곳으로 꼽힌다. 홈플러스·코스트코 등의 대형마트와 엔터식스 등 상업시설이 대거 자리잡고 있다. 문제는 공동묘지로 워낙 알려져 있어 여전히 지역 이미지에 어두운 그림자가 끼어 있다는 것이다. 베드타운화도 가속화하고 있었다. 지역이 자급자족적인 형태로 가기 위해서는 생산, 소비, 주거 기능이 한데 어울려야 하는데 일자리와 문화시설 등이 부족하기 때문이다. 이같은 상황에서 정부와 서울시가 철도 지하화를 본격 추진하고 나서자 주민들은 반색하고 있는 모습이었다. 이날 망우역 일대에서 만난 주민들은 강북 대개조로 인한 복합개발 대상지(신내차량기지 등)들이 긍정적인 시너지를 얻을 것이란 기대감을 내비쳤다. 철도 소음과 진동, 지역간 단절을 해소해 주민들의 삶을 크게 개선시킬 수 있다는 바램도 컸다. 기자와 만난 40대 주민 A씨는 “망우역 인근이 초고층 건물이 많이 들어서며 발전했지만 아직도 사람들은 망우리 하면 공동묘지부터 떠올린다"며 “철도지하화로 역 부지가 복합개발되고 철로가 공원이 되면 서울시의 강북대개조 사업과 맞물려 전혀 새로운 주거, 상업, 문화 복합 중심지로 변신할 수 있을 것"이라고 말했다. 또 다른 주민 B씨는 “망우역 일대는 지상 철로로 인해 소음이 상당하다. 방음벽이 설치됐지만 여전히 심각한 수준"이라고 말했다. 이어 “남북간 단절도 심각한 만큼 철로가 지하화한다면 주민들의 삶이 크게 개선될 것으로 기대하고 있다"고 덧붙였다. 망우역 인근 상봉터미널 재개발이 한창 진행 중인 상황에서 철도 지하화까지 추진되면서 시너지 효과를 바라는 이들도 많았다. 상봉터미널 개발은 상봉재정비촉진9구역에 포함된 사업으로 포스코이앤씨가 지하 8층~지상 49층, 5개 동 규모로 짓는 공동주택 단지 '더샵 퍼스트월드 서울'로 재건축될 예정이다. 전용면적 39~118㎡, 총 999가구 규모로 공동주택은 12월 분양을 예정하고 있다. 인근 상봉역에서는 'GTX 상봉역 복합환승센터'개발도 추진되고 있다. 도심항공교통(UAM)과 간선버스 등을 환승할 수 있는 시설로, 지상 최고 19층, 연면적 21만 8000여㎡ 규모로 조성될 전망이다. GTX 상봉역 복합환승센터가 들어서면 동북권 교통 허브의 위상도 한층 강화될 것으로 기대된다. 부동산 업계에선 과거 청량리, 성수, 용산 등 현재 신흥 부촌으로 떠오른 곳의 과거 개발 흐름과 유사한 만큼 상봉, 망우역 일대가 동북권의 새로운 중심지가 될 수 있을 것이라는 전망이 나오고 있다. 청량리는 과거 낙후된 주택과 유흥가로 인해 부정적인 이미지를 가지고 있었지만, 주상복합단지와 복합환승센터 개발 호재 등이 겹치며 정주 여건이 크게 개선됐다. 성수는 공장 지대와 노후 주택가로 대표되던 지역이었으나, 마찬가치로 고층 주거단지가 속속 들어서면서 부촌으로 탈바꿈했다. 용산 역시 미군 부대와 낡은 시설들로 인해 침체된 이미지를 가지고 있었으나, 대규모 개발 호재가 속속 나오면서 서울의 새로운 중심으로 주목받고 있다. 회의적인 시각도 없진 않았다. 주민 C씨는 “경춘선(망우역~신내역) 구간이 철도지하화를 계획 중인 것으로 알고 있는데 수요가 적은 노선이라 쉽지는 않을 것으로 보인다"고 설명했다. 주민 D씨 역시 “망우역 전동열차들이 배차간격이 긴 만큼 철도지하화보다는 증차가 우선"이라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

정부와 서울시가 도심 내 주요 철도 지하화 사업을 본격 추진하기로 했다. 성공할 경우 거주민들 삶의 질이 개선되고 도시 경쟁력이 향상될 것으로 기대된다. 단절된 도시가 이어지고 소외된 곳들이 개발되면서 부동산 시장에도 큰 변화가 예상된다. 엄청난 재원을 어떻게 조달하느냐는 관건이다. 철도 지하화 주요 거점들을 직접 찾아가 현장의 반응과 실태, 예상되는 개발 효과와 풀어야할 숙제 등을 점검해 본다. [편집자주] “청량리는 여러 지하철 노선이 지나가고 버스환성센터도 있어 동북권 교통의 요지로 꼽힌다. 하지만 청량리는 머물고 싶은 공간보다는 단순히 거쳐가는 공간이란 인식이 강하다. 철도 지하화 사업과 일대 재개발이 본격화되면 동북권 경제 중심지가 될 것으로 기대된다." 28일 오전 청량리역 인근에서 만난 한 주민의 말이다. 청량리역 일대는 서울 동북부 지역의 교통 요지이자 상권 중심지로 이날도 많은 사람들이 오가고 있었다. 청량리역은 현재 지하철 1호선·수인분당선·경의중앙선·경춘선·KTX 강릉선·중앙선 등 6개 노선이 운행 중이며, 향후 수도권 광역 급행철도(GTX)-B 노선(송도-마석), GTX-C 노선(덕정-수원), 면목선(청량리-신내동), 강북횡단선(청량리-목동) 등 4개 노선 신설이 예정돼 있다. 국토교통부에 따르면 2020년 기준 청량리역은 하루 평균 약 15만 명이 이용하고 있으며, 2030년에는 약 30만 명으로 늘어날 전망이다. 하지만 문제는 청량리역 일대가 머물고 싶은 곳보다는 거쳐가는 공간이란 인식이 강하다는 점이다. 현재 청량리역 상권은 롯데백화점 청량리역점과 맞은편 경동시장·농수산물시장 같은 전통시장이 전부였다. 역 주변은 정비사업 추진으로 2000년대 초반부터 상권이 쇠락하고 있는 상태다. 이런 상태에서 정부와 서울시가 청량리역과 주변 철로 등 철도 지하화를 본격 추진하고 나서면서 주변 상인들이나 주민들의 기대가 매우 컸다. 철로를 공원화하는 한편 역부지를 복합개발할 경우 유동인구를 크게 늘릴 수 있고, 무엇보다 철도로 인한 소음과 진동, 지역간 단절을 해소해 주민들의 삶을 크게 개선시킬 수 있다는 것이다. 이날 청량리역에서 만난 40대 주민 A씨는 “청량리가 교통이 좋고 경동시장과 농수산물시장 같은 큰 전통시장이 있어 생활 인프라가 좋다고 생각하지만 동북권 대표주자라는 인식을 감안했을 때 상권이 부족한 것이 현실"이라고 말했다. 50대 주민 B씨도 “청량리역사를 봐도 동서 간의 격차가 있고 문화도 다르다. 지상 철도가 지역을 단절시키고 있다"며 “철도지하화는 주민들의 오랜 숙원사업"이라고 기대감을 표시했다. 청량리역 일대 철도지하화는 집값에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 청량리역 일대는 그동안 노후 주택과 전통 시장, 성매매업소 밀집 지역 등으로 부정적 이미지가 강해서 부동산 시장에서 저평가 받아왔다. 하지만 현재는 대규모 주상복합단지들로 탈바꿈하며 부정적인 인식을 지운지 오래다. 대표적인 단지들로는 △주상복합 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'(최고 65층·1425가구) △주상복합 '청량리역 한양수자인그라시엘'(최고 59층·1152가구) △아파트 '청량리역해링턴플레이스'(최고 40층·220가구) 등이 있다. 청량리역 일대 인근 정비사업들도 시너지 효과를 볼 것으로 전망된다. 현재 청량리6구역(GS건설), 7·8구역(롯데건설), 제기4구역(현대건설), 6구역(SK에코플랜트) 등 주요 구역에서 정비사업이 진행 중이다. 이에 더해 미주아파트와 전농9·12구역에서도 재개발이 지속적으로 추진되며 지역의 주거환경이 대폭 개선될 전망이다. 송승현 도시와경제 대표는 “청량리역 일대는 이미 재개발이 활발하게 이뤄지고 있다. 지하철뿐 아니라 광역 교통 중심지로 기능하면서 철도지하화가 이뤄지면 도심과 연결된 새로운 생활 거점으로 더욱 주목받을 것"이라고 말했다. 이어 “기존의 재개발 구역과 철도 지하화 상부 개발이 시너지를 내며 청량리 일대는 중대형 상업 시설과 주거지로 확대될 가능성이 크다"고 설명했다. 하지만 넘어야할 산도 많다는 평가다. 여러 노선을 지하화하기 때문에 엄청난 예산이 필요하고 고난도 기술이 요구된다. 공사 과정에서의 소음, 진동은 물론 기존의 선로 등 기반시설이나 역사 등 운영시설 축소로 인해 이용객들의 불편도 예상된다. 건설업계 관계자는 “청량리는 여러 노선이 지나기 때문에 지하화하는데는 엄청난 기술력과 예산이 필요할 것"이라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

1기 신도시 중 가장 먼저 재건축에 나설 선도지구가 선정됐다. 1991년 최초 입주한 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)들이 33년 만에 재건축을 본격화하게 됐다. 국토교통부와 지자체 5곳(분당·일반·평촌·중동·산본)은 27일 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역 3만6000여가구를 선정했다고 밝혔다. 분당에서는 △샛별마을(동성·라이프·우방·삼부·현대) 2843가구 △양지마을 (1단지 금호, 2단지 청구, 3·5단지 금호한양, 5단지 한양, 6단지 금호청구, 6단지 한양) 4392가구 △시범단지(우성, 현대)와 장안타운건영3차 3713가구 등 3개 구역에서 1만948가구가 선정됐다. 일산은 △백송마을(1·2·3·5단지) 2732가구 △후곡마을(3·4·10·15단지) 2564가구 △강촌마을(3·5·7·8단지) 3616가구 등 3개 구역 8912가구가 선정됐다. 평촌에서는 △꿈마을 금호, 한신, 라이프, 현대 1750가구 △샘마을 임광, 우방, 쌍용, 대우·한양 등 2334가구 △꿈마을 우성, 건영5, 동아·건영3 등 1376가구 등 3개 구역 5460가구가 선정됐다. 중동은 △반달마을A(삼익, 동아·선경·건영) 3570가구 △은하마을(대우동부, 효성쌍용, 주공1단지, 주공2단지) 2387가구 등 2개구역 5957가구가 재건축 대상이 됐다. 산본은 △자이백합, 삼성장미, 산본주공11 등 2758가구 △한양백두, 동성백두, 극동백두 등 1862가구 등 2개 구역 4620가구 등이 뽑혔다. 이밖에 정부는 연립주택이 들어서 있는 △분당 목련마을 빌라단지(1107가구) △일산 정발마을 2·3단지(262가구) 등도 별도 정비물량으로 선정해 선도지구에 준하는 수준의 지원·관리를 할 예정이다. 국토부는 이날 선정된 선도지구 등 특별정비구역에 대한 지원 계획도 발표했다. 재건축 대상에 선정된 단지에 거주하고 있는 주민들이 이주하게 됨에 따라 자녀들의 학교 문제를 해소하기 위해 교육부, 경기도 교육청과 긴밀히 협의한다. 또 한국부동산원을 통해 재건축 분담금 산출 업무를 지원해 추정 분담금 산정 결과에 대한 주민 간의 갈등과 민원을 예방한다는 계획이다. 정비사업 동안 반복되는 동의서 작성과 검증 과정에서 발생하는 지자체와 주민의 피로감을 줄이기 위해 이르면 내년 3월부터 전자 동의서 제도를 선제 도입하기로 했다. 이번에 선정된 선도지구에 대한 특별정비계획은 내년에 수립한다. 12조원 규모의 미래도시펀드 또한 조성해 2026년 정비사업 초기사업비를 지원한다는 계획이다. 아울러 이번 선도지구에서 제외된 1기 신도시 재건축 수요에 대해선 내년부터 주민제안 방식을 통해 연차별 정비물량 안에서 승인하는 방안을 검토한다. 향후 10년 간 매년 약 3만 가구씩 30만가구의 정비계획을 세우는 것이 목표다. 한편 정부는 내달 이주자 대책과 함께 광역교통 개선 방안도 발표한다. 1기 신도시 선도지구 재건축에 따라 발생하는 이주 가구 규모는 현재 국내 최대 규모 재건축인 서울 강동구 둔촌주공(단지명 '올림픽파크포레온') 1만2032가구의 세 배에 달한다. 2027년 착공, 2030년 입주를 위해 2026년부터 이주가 본격화된다. 막대한 이주 수요에 따라 수도권 주택 시장이 혼란에 빠지지 않도록 세밀한 대책을 세운다는 방침이다. 당초 계획했던 전용 단지를 조성하지 않는 대신 이주자를 흡수하도록 일반 주택 공급을 늘리는 게 핵심이다. 유휴부지를 민간에 팔아 민간주택 공급을 늘리고, 영구임대 주택을 재건축해 3년 정도 이주자에게 공급한 뒤 다시 영구임대로 돌리는 등의 대안을 검토 중이다. 박상우 국토부 장관은 “오늘 1기 신도시 정비 선도지구 선정을 완료하며 국민들과 약속을 차질 없이 이행하고 있다"며 “12월에는 유휴용지 개발, 영구임대주택 순환정비 등 이주대책과 광역교통 개선방안 등을 발표할 예정"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

건설사들이 연말 활발한 정비사업 수주 움직임을 보이고 있다. 시공능력평가 상위 10개 건설사 모두가 1조원 클럽 달성에 성공했다. 다음달 말까지 대규모 사업장 시공사 선정이 줄줄이 대기하고 있어 막판 수주 경쟁이 더 치열해질 전망이다. 27일 정비업계에 따르면 고금리와 부동산 시장 침체 여파로 정비사업 수주에 소극적었던 건설사들이 연말 마감을 앞두고 올해 실적 쌓기를 위해 적극적인 움직임을 보이고 있다. 올해 초부터 서울 지역을 중심으로 아파트 값이 상승하고 정부의 규제 완화, 정책 모기지 등이 활성화되면서 분양 시장이 활기를 되찾았기 때문이다. 실제 올 1월부터 11월 현재까지 10대 건설사의 정비사업 수주액은 총 21조9113억원이다. 이는 지난해 총 수주액 20조496억원을 넘어선 금액이다. 시평 상위 10개 건설사가 모두 1조 클럽 달성에 성공했다. 1위는 포스코이앤씨로 4조7191억원이다. 주요 사업장을 보면 △부산촉진2-1구역 재개발 △고양별빛마을8단지 리모델링 △산본1동재개발 등을 수주했다. 2위는 현대건설로 4조3718억원의 수주액을 기록했다. 올해 △여의도 한양 재건축 △대전 도마·변동16구역 재개발 △송파 가락삼익맨숀 재건축 △방화3구역 재건축 등의 사업지를 수주했다. 3위는 올해 2조 5561억원을 수주한 GS건설이 차지했다. 주요 사업장을 보면 △부산 민락2구역 재개발 △서울 송파구 거여새마을구역 재개발 △서울 송파구 삼환가락 아파트 재건축 △서울 송파구 마천3구역 재개발 등을 수주했다. 이어 △삼성물산(2조2531억원) △대우건설(1조9443억원) △롯데건설(1조6436억원)△HDC현대산업개발(1조3332억원) △DL이앤씨(1조1809억원) △현대엔지니어링(1조1383억원) △SK에코플랜트(1조1185억원) 등 순이다. 연말까지 대규모 정비 사업장들의 시공사 선정이 줄줄이 이어진다. 건설사들의 정비사업 수주액은 더욱 늘어날 전망이다. 예상 공사비 1조1000억원 규모의 신길2구역 재개발 조합이 오는 30일까지 우선협상대상자인 GS건설·삼성물산 컨소시엄의 시공사 선정 여부를 결정한다. 같은 날 마장세림아파트 재건축 조합도 현대건설을 시공사로 선정할 가능성이 높다. 현대건설은 다음달 1일에도 신반포2차 재건축 수주가 유력하다. 정비사업계 관계자는 “수조원 규모의 굵직한 단지들이 시공사 선정을 앞두고 있다"며 “연말 정비사업 수주 열기는 계속될 전망“이라고 말했다. 다만 건설사들은 공사비 급등 현실에서 수익성을 맞추기 위해 여전히 단독 응찰 및 수의계약 방식을 선호하고 있는 모습이다. 실제 한국건설기술연구원이 발표한 공사비지수는 2020년 이후 30% 가까이 급등했다. 2020년을 기준으로 100이었던 공사비지수는 2021년 117.37, 2022년 125.33으로 오르더니 올해 9월에는 130.45로 사상 최고치를 기록했다. 건설업계 관계자는 “건설 경기 침체가 장기화되고 있고 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 관련 위기가 여전한 만큼 사업성이 높은 사업장 위주로 단독 응찰 및 수의계약에 나서고 있다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

노후 아파트 500만 가구 시대를 맞아 주거 환경 개선을 위해 공공 주택 리모델링사업에 대한 재건축 수준의 규제 완화 등 적극적인 지원이 필요하다는 목소리가 나왔다. 한국리모델링융합학회(KRC)는 26일 서울과학기술대학교 건축학부와 공동으로 주최한 '2024 KRC 연례세미나'에서 이같이 밝혔다. 박진철 대한건축학회 회장은 세미나 기조연설을 통해 “기후변화에 관한 정부 간 협의체(IPCC), 유럽위원회 등에서 발표하는 주요 정책에는 리모델링에 더 중점을 두고 있다"며 “탄소중립시대의 재정비 정책으로서의 리모델링의 중요성을 인정하고 있기 때문"이라고 강조했다. 리모델링은 기존 아파트의 기본 골격을 유지한 채 마감재 등 일부 설비를 교체해 노후화된 건축물을 재활용하는 방식을 말한다. 재건축, 신규 건축보다 공사기간이 2년 안팎으로 짧고 골조를 재활용하기 때문에 자원 절약 및 탄소 배출 저감 등의 효과도 크다. 주택 수명을 늘리는 데에도 필수적이다. 국내 공동주택의 평균 수명의 경우 약 30년이다. 이는 주요국의 1/2~1/3 불과한 수준이다. 즉, 건설의 단기간 반복으로 자원낭비 및 사회·경제적 비용증가 등을 유발하는 만큼 리모델링을 통해 주택 수명을 늘려야 한다는 것이다. 이날 토론회에서는 이같은 리모델링의 장점을 적극 활용해 대국민 주거 환경 개선에 나서려면 적극적인 규제 완화가 필요하다는 지적이 제기됐다. 윤석열 정부가 취임 초기엔 재건축 수준의 적극적인 지원을 약속했지만 현재는 지지부진한 상황이란 것이다. 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 주택정책의 역사 속 재건축과 리모델링 비교를 통해 “2022년 윤석열 대통령 공약에서는 재건축-리모델링이 동등한 수준으로 발표됐다가 2023년 9월, 노후계획도시특별법 발의 때부터 정책기조가 재건축으로 선회됐다"며 “주택의 생애주기와 수명을 고려한 정비사업의 레벨링이 필요"하다고 말했다. 오히려 최근에는 규제가 강화되면서 리모델링 사업이 홀대받고 있다고 지적하기도 했다. 실제 지난해 법제처는 1층 필로티(비어 있는 1층 공간) 설계에 따른 1개 층 상향도 수직증축으로 봐야 한다는 유권해석을 내렸다. 이에 서울시도 가구 수가 늘지 않는 필로티와 1개 층의 상향을 수직증축으로 판단했다. 수평증축은 1차 안전진단만으로 추진할 수 있는 반면 수직증축은 2차 안전진단을 받아야 해 리모델링 절차가 더욱 까다로워진 셈이다. 이상현 단국대 교수는 “필로티 화(化) 하는 1층도 다른 층과 동일한 구조형식을 가지고 있어 전 층에서 힘을 분할하고 있으므로 리모델링에 적용되는 필로티는 일반 다른 건물의 필로티와는 구조적으로 다른 개념"이며, “구조안전을 검토할 때는 단순 증가 층수가 아닌 증가하는 하중의 정도를 기준하는 것이 합리적"이라고 말했다. 예컨대 4층에서 7층으로 수직증축 할 경우에는 하중이 75%(3/4) 증가하지만, 15층에서 16층으로 1개층을 올릴 경우에는 건물의 하중이 6.6%(1/15) 증가한다는 것이다. 그는 “특히 1개 층 수직증축 시에는 벽체 축력비 변화는 그 수치가 매우 미미하여 '구조적으로 문제없이 증축할 수 있는 수준'이며, 현대의 발전된 건설기술로 증축 전보다 훨씬 구조적으로 안전한 건물로 만들 수 있다"고 강조했다. 진정한 국민 주거환경 개선을 위해서는 재건축에 치우친 정책 지원보다는 개별 단지 여건에 맞는 재정비를 유도해야 한다는 주장도 나왔다. 신동우 한국리모델링융합학회 회장은 '정비사업에서 사업성 초기 검증의 중요성'을 강조하며 “재정비 사업은 불확실한 투자사업으로, 민간 입주민들의 초기 검증 없는 사업 착수는 입주민들에게 재앙을 예고하는 것"임을 경고했다. 그는 수도권 100여 개 노후 단지들에 대한 리모델링, 재건축 사업성을 다양한 수준에서 분석한 '아주나비로' 시연을 통해 “단지별 사업성 변수, 정비사업의 수요 형태, 그리고 사업 여건의 차이로 인해 각 단지, 각 지역에 맞는 정비 방식을 찾아야 한다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

“서빙고동은 전형적인 주거지역이라 서울 내 '핫플레이스'들과는 다르게 유동인구가 많지 않다. 하지만 지하화되고 용산공원 반환부지가 개발되면 지역 내 상권이 생기고 오가는 사람들이 늘어나 성수동과 같이 '젊음의 거리'가 될 수 있다." 25일 오전 서울 용산구 서빙고역 앞에서 만난 한 지역 주민의 말이다. 서울숲 개발이 성동구 성수동을 서울 중심 상권으로 만들었듯, 용산공원 반환부지 개발과 서빙고역 지하화가 서빙고동을 도시 내 중심지로 만들어 줄 것이라는 기대감이었다. 이날 찾아가 본 서빙고역 일대는 현재 서울 내 그 어느 지역보다도 조용한 주거지였다. 역 주변에는 카페, 식당 등 몇몇 가게들이 문을 열고 있었지만 평일 오후임을 감안해도 여타 상권과 비교하면 인적이 드물어 한산할 정도였다. 그러나 서빙고역 일대는 '서울의 중심'인 용산역과 바로 인접해 있어 입지가 매우 좋다. 특히 철로 지하화의 중심지다. 철도 노선을 보면 서빙고역을 중심으로 크게 서울시의 지하화 사업 대상인 경부선 일대 34.7㎞와 경원선 일대 32.9㎞로 나뉜다. 여기에 더해 용산 미군기지 부지 반환으로 정부가 2020년 부분 개방한 용산공원 반환부지가 1번 출구 맞은편에 위치해 있다. 서빙고역은 1·2번 출구로 나뉘는데, 1번 출구 앞에는 대로변이 위치해 지상철도 소음의 영향이 상대적으로 적었다. 1번 출구 인근 한 상인은 “지상철도 소음이 거슬린다고 생각한 적은 없는 것 같다"면서도 “상권이 조성돼있지 않아 방문객들은 지역 주민들뿐이다. 서빙고역 지하화와 용산공원 반환부지 개발이 빨리 이뤄져 상권이 조성됐으면 좋겠다"고 말했다. 반면 아파트가 위치한 2번 출구 방면은 조용한 지역 환경 때문에 지상철도 소음이 더욱 두드러졌다. 2번 출구 방면이 철도 지하화에 따른 소음·진동 감소 등 수혜를 상대적으로 더 많이 볼 것으로 여겨졌다. 현재 지상 높이 위치한 서빙고역 때문에 계단을 오르내려야 하는 불편도 사라질 것으로 보인다. 이날 서빙고역에서 만난 승객들은 대부분 노인들이었는데 역사에서 밖으로 나가려면 계단을 오르내려야 하는 불편이 이만저만이 아니었다. 에스컬레이터도 어디에 있는 지 보이지 않았고 노인 및 장애인이 이용할 수 있는 엘리베이터는 한 대씩만 설치돼 있어 쉽게 찾기 어렵고 이를 통해 밖으로 나가는데 많은 시간이 소요됐다. 이날 만난 70대 서빙고역 이용객은 “서빙고역 인근에 오랫동안 거주했는데, 동네가 조용하기 때문에 지상철도 소음이 신경 쓰일 때가 있다"며 “무엇보다 역을 이용할 때 계단을 오르는 것이 불편해 하루빨리 지하화가 됐으면 좋겠다고 생각한다"고 말했다. 부동산 관계자들은 향후 서빙고역이 지하화된다면 재건축 사업과 맞물려 지역 내 아파트값은 더욱 올라갈 것이라고 내다봤다. 실제 서빙고역 2번 출구와 이어지는 서빙고동 신동아아파트는 지난 8월 신속통합기획을 통한 재건축 사업을 확정지었다. 이러한 영향으로 신동아아파트 95㎡는 다음달인 9월 28억6000만원에 거래되며 신고가를 기록하기도 했다. 직전 최고가는 6월 기록된 25억8000만원이었다. 서빙고역 인근 한 공인중개사 사무소 관계자는 “서빙고역과 붙어있는 신동아아파트는 이미 재건축이 확정되면서 가치가 많이 올랐는데, 철도지하화 사업이 진행되며 주변에 대형 상권이 조성된다면 지역 가치는 더욱 오를 것"이라며 “서울 내 중심지인 용산구에 위치해 향후 대형 상권으로 발전할 가능성이 충분하다. 철도지하화와 용산공원 반환부지 개발은 상권 발전에 긍정적 영향을 끼칠 것"이라고 내다봤다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

최근 몇 년간 주택 착공 물량이 감소세를 보이면서 내년부터 수도권을 시작으로 주택 공급 감소가 본격화될 것으로 전망되고 있다. 공급 감소세가 지속되고 있는 비(非)아파트의 경우 오피스텔 등 준주택이 통계에 잡히지 않아 이른바 '주택 공급 절벽'에 대한 체감도가 높아질 수 있다는 분석이 이어진다. 24일 한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 '현 정부의 주택공급 확대정책 평가와 제언' 보고서에 따르면 주택 공급 통계에 대한 집계가 시작된 2005년부터 지난해까지 19년간 전국에서 아파트와 비아파트를 포함한 연평균 주택 준공 숫자는 약 42만9000가구로 집계됐다. 2019년에는 부동산 시장 활황 등에 힘입어 준공 물량이 무려 51만8000가구에 달했으며, 2021년부터 지난해까지도 비슷한 수준이 기록됐다. 그러나 2022년부터 신규 주택 착공 실적이 감소하면서 지난해부터 30만 가구를 밑돌고 있다. 올해들어서도 1∼8월 착공실적은 전년 동기와 비교해 36.6% 증가했지만, 2005∼2023년 평균치와 비교할 경우 40.5%나 감소했다. 이러한 감소세는 수년 후 준공 감소로 인해 나타나게 된다. 통상적으로 착공부터 준공까지 수도권 아파트는 2∼3년, 지방 아파트는 3년 정도의 시차가 있기 떄문이다. 수도권 아파트의 경우 올해까지는 준공 물량이 연평균(15만6000가구)을 웃돌겠지만 내년부터는 이보다 낮아질 것으로 전망되고 있다. 이는 내년 기준으로 3년 전인 2022년의 착공 물량이 14만가구에 그쳤기 때문이다. 지난해 착공 물량 또한 10만 가구에 그쳐, 준공 물량 감소세는 향후에도 지속될 가능성이 큰 상황이다. 더 나아가 비아파트는 앞선 2016년부터 이미 공급 감소세가 지속되고 있어, 수도권의 전체 주택공급은 내년부터 예년 평균치(5만6000가구)를 하회할 것으로 전망된다. 비아파트 공급 감소의 주요 원인으로는 경기 침체, 아파트와 동일한 규제, 전세사기 등으로 인한 수요 위축 등이 꼽히고 있다. 앞선 2005년부터 지난해까지 수도권 연평균 비아파트 공급은 6만1000가구 수준이었다. 하지만 2020년부터 고급이 지속적으로 연평균치를 밑돌기 시작했으며, 지난해는 4만가구 이하 수준으로 떨어졌다. 건산연은 “올해 주택 준공 물량은 21만4000가구로 예년 평균 21만6000가구를 유지하는 수준이 될 것"이라며 “내년부터는 2022년 이후의 착공 감소가 직접 반영되면서 예년을 하회하는 수준으로 준공이 감소할 것"이라고 전망했다. 여기에 더해 오피스텔 등 통계에 집계되지 않는 준주택 상황도 비아파트와 비슷해 시장에서 체감하는 감소세는 더욱 클 것이라는 지적이다. 지방 주택 시장의 경우 내년부터 준공 물량이 감소세로 돌아서고 2026년부터는 본격적으로 주택 공급이 감소할 것으로 예측됐다. 2022년 이후 감소하기 시작한 지방 아파트 착공 물량은 지난해 10만가구 이하로 떨어지며 예년 평균치(16만7000가구)를 크게 밑돌았다. 건산연은 이에 따라 2026년 준공 감소폭이 클 것으로 내다봤다. 지방의 비아파트 공급 또한 수도권과 마찬가지로 2016년 정점을 찍은 이래 8년째 감소세를 이어가고 있다. 예년 평균 준공 물량은 5만가구 수준이다. 하지만 지방 비아파트 공급은 6년 연속 이에 미치지 못했으며, 올해는 절반에도 못 미치는 2만2000가구 수준으로 추산되고 있다. 다만 2022년 주택 착공 물량이 19만7000가구인 점을 감안한다면 내년까지는 준공 물량이 전년보다 줄어들어도 영향이 제한적일 것으로 예상된다. 반면 지난해 착공 물량은 12만가구에 그쳐 2026년부터 준공 감소세가 본격적으로 나타날 전망이다. 건산연은 지방 주택 시장과 관련 “올해까지는 예년을 상회하는 수준으로 준공 물량이 유지되는 점을 고려하면 준공 감소 영향이 수도권보다는 이연돼 나타날 것"이라고 분석했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

아이돌 그룹 '동방신기'로 데뷔해 수많은 히트곡을 남기며 현재까지도 아시아권에서 큰 인기를 누리고 있는 유노윤호(본명 정윤호)는 한 예능 프로그램에 나와 부른 랩 가사 중 일부인 '인생의 진리'로 더욱 유명해졌다. 그런데 유노윤호는 8년 전 사들인 낡은 상가 건물이 현재 약 3배 가량 가격이 올라 수백억원의 차익을 거둔 '부동산 재테크'로도 잘 알려져 있다. 19일 유노윤호가 매입한 것으로 알려진 서울 지하철 5·8호선 천호역 인근 건물을 찾아가봤다. 일견해도 천호역 9번 출구 바로 앞에 위치해 많은 유동인구가 오가는 번화가의 '알짜' 건물이었다. 이곳은 5호선과 8호선이 교차하는 초역세권 입지이며, 천호역 사거리 대로변에 위치해 있었다. 지하 1층, 지상 5층 규모의 건물은 현재 대형 생보사에서 통째로 임대하고 있었다. 천호역은 강동구 최대 상권으로 평가받는 지역으로 수많은 식당과 술집이 있어 유동인구도 엄청나다. 게다가 해당 건물 건너편에는 대형 백화점과 마트도 있었다. 입지가 탁월하다는 말이 절로 나올 정도였다. 게다가 천호역 사거리 대로변에 있기 때문에 교통도 편리하고 어디에서든 눈에 띄는 탓에 상가로서는 최고의 조건을 갖췄다. 송파구 중심지인 잠실역과도 지하철 3개역 거리에 있어 강남으로의 이동 또한 편리했다. 유노윤호는 2016년 10월 아버지가 대표이사로 있는 가족법인 명의로 1983년 준공, 대지면적 1422㎡(약 430평), 건축면적 625㎡(약 189평), 전체면적 3921.69㎡(약 1186평)의 건물을 매입했다. 당시 매입가는 163억원이었는데 이 중 현금 127억원을 투자하고 나머지 36억원은 대출받은 것으로 알려졌다. 이를 3.3㎡(평)당 가격으로 환산하면 약 3800만원 수준이었다. 하지만 지금은 3.3㎡당 1억원이 넘어 최소 300억원 이상의 시세 차익이 예상된다는 게 부동산 관계자들의 전언이다. 천호역 사거리 주변에는 수많은 고층 건물들이 있는 반면 유노윤호의 건물은 3종일반주거지역에 위치해 있다는 것이 약점이긴 했다. 3종일반주거지역 건물의 법정 용적률은 최대 250%로, 재건축을 하더라도 고층 건물이 들어서긴 어렵다는 뜻이다. 그럼에도 불구하고 만약 유노윤호가 건물을 팔게 된다면 수백억원의 차익이 예상된다. 지난 3년간 천호역 대로변에서는 2건의 건물 매입이 있었는데 1977년 준공된 3층 규모 건물은 2021년 5월 104억4000만원(평당가격 약 7500만원)에 거래됐으며, 1973년 준공된 1층 규모의 또 다른 건물 또한 이듬해 5월 33억원(평당가격 약 6500만원)에 매도됐다. 앞선 두 건물보다 유노윤호의 건물이 천호역과 더욱 가깝고 규모 또한 더욱 크다. 또 두 건물의 거래 시기가 2~3년 전이라는 것들을 감안한다면, 유노윤호의 건물은 보수적으로 봐도 평당 1억원 이상은 받을 수 있을 것으로 보인다. 풍납동 A 공인중개사사무소 관계자는 “골목 안쪽 상가 건물들이 평당 1억원에 올라와 있다는 점을 감안한다면, 대로변 초역세권인 유노윤호의 건물은 최소 그 이상의 가치를 지니지 않았을까 생각한다"고 말했다. 전문가들은 노후 상가라고 하더라도 워낙 입지가 좋은 데다 토지 면적이 크다는 점에서 유노윤호가 상가 투자의 전형을 보여줬다고 평가했다 송승현 도시와경제 대표는 “경기가 위축되기 직전 매입을 진행했고, 지역 안에서는 큰 상권에 위치해 있기 때문에 좋은 투자 사례라고 볼 수 있다"며 “대로변 노후 건물이고 토지 면적이 커 빌딩을 신축해도 큰 이득을 얻을 수 있을 것"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr