김태승 한국철도공사(코레일) 신임 사장이 지난 3일 취임했다. 김 사장은 지난달 25일부터 시작된 KTX·SRT 교차운행과 함께 본격화된 KTX-SR 통합을 달성해야하는 막중한 임무를 짊어졌다. 대표적인 공공 서비스 통합론자인 김 사장이 KTX를 이끌게 되면서 철도교통 일원화가 속도를 낼 것이라는 전망이 나온다. 다만 일각에선 KTX-SRT 교차운행 결과가 나오기도 전에 통합을 기정사실화하는 부분에 있어선 좀 더 다각적인 검토와 보완이 필요하다는 지적도 제기된다. 9일 관가 취재 등을 종합하면 김 사장은 인하대학교 물류전문대학원 교수로 이번 코레일 신임 사장 후보 중 유일한 학자 출신이다. 재정경제부 공공기관 운영위원회에서 결정한 신임 사장 후보에는 정희윤 전 인천교통공사 사장과 이정원 전 서울메트로 사장이 올랐지만, 조직의 외부인으로서 강한 드라이브를 걸 수 있는 김 사장이 최종 선정됐다는 전언이다. 서울대에서 경제학을 전공한 김 사장은 국토연구원과 한국교통연구원, 캐나다 브리티시컬럼비아 대학교 교통물류연구소를 거쳐 경기개발연구원 부원장을 지냈다. 인천시 물류연구회 회장을 역임했고, 코레일의 외부 자문기구인 철도발전위원회 위원장을 맡기도 했다. 특히 그는 학계에서 통합찬성론자로 불린다. 그는 문재인 정부 시절 '철도 공공성 강화를 위한 철도산업 구조평가 연구용역' 책임자를 맡았다. 이 연구는 코레일과 SR 분리 이후 공공성이 저해됐음을 확인하는 내용으로 철도통합을 검토한 용역으로 풀이된다. 문재인 정부 오영식 사장 시절에도 철도 통합 논의가 나왔지만 오송역 단전 사고, 강릉선 KTX 탈선 사고 등 안전 관리에 실패했다는 이유로 사퇴 수순을 밟으며 추진 동력이 상실된 바 있다. 이번에 김 사장이 코레일 신임 수장으로 선임된 것을 놓고 관가에선 이재명 정부가 과거 정권의 실책을 교훈삼아 대표적인 철도 서비스 통합론자인 김 사장을 중심축으로 놓고 KTX-SR 통합을 '속도전'으로 밀어붙이겠다는 의지가 반영된 것이라는 분위기가 지배적이다. 실제로 김 사장은 이달 3일 취임과 동시에 첫 일성으로 SR과 통합을 공사 경영의 최우선 과제로 꼽았다. 범정부 차원에서 철도 서비스 통합을 주요 아젠다로 설정한만큼 김 사장의 인선은 국정 목표 달성에 최우선 CEO라는 평가가 지배적이다. 다만 이미 정부가 '통합'이라는 답을 정해놓고 관련 절차를 진행한다는 점에서 업계에서는 김 사장이 KTX-SR 교차운행 평가 결과를 냉정하게 판단하기는 다소 힘들지 않겠냐는 지적도 있다. 결국 양 철도 공공기관 통합에 있어 가장 중요한 것은 철도 교통 이용자들의 평가다. 우선 이용자 만족도가 증가했는지 여부를 살펴봐야 한다. 코레일은 현행 주말 1일 기준 28만1768석인 좌석수가 통합 운영 이후로 1만6680석 증가한다고 추산한 바 있다. 그러나 현실적으로도 코레일이 제시한 수치가 일선에서 이용자들이 체감할 수 있는지 서비스 수준으로 도달 했는지 여부는 좀 더 명확한 검증이 필요하다. 양사 통합으로 절감되는 연간 비용 추산액 약 400억원도 실제로 도달 가능한 숫자인지도 확인해야 한다. 강경우 한양대 교통물류학과 교수는 “통합을 할 때 예상했던 수치가 확정이 됐는가를 1년 지켜보고 평가를 해서 검증을 하는 것이 통합의 원칙"이라며 “지금이라도 공정한 평가단을 꾸려서 6개월 또는 1년 기간을 정해 교차 운행 후 효과를 검증한 다음 통합을 해야할 것"이라고 말했다. 강 교수는 “서비스 질 향상이나 요금이 절약되는 등 가시적인 성과가 있을 때 전문가 집단과 노조 모두 통합의 근거를 가지고 절차 진행이 가능하다"고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

트럼프의 증산요구로 저유가 기조에 시달리던 중동시장에 이란 전쟁 리스크까지 겹치자 건설업계는 상황을 예의주시하고 있다. 업계에서는 당분간 중동 발주 환경이 위축될 것이란 전망이 나온다. 9일 건설업계 등에 따르면 우리나라 중동 건설 발주는 산유국 재정 상황과 국제유가에 크게 좌우되는 것으로 파악된다. OPEC+는 2023년부터 유가방어를 위해 감산 정책을 유지했다. 그러나 지난해 1월 트럼프 대통령이 다보스포럼에서 유가 하락 압력을 시사하자 OPEC+ 8개국은 증산에 나섰다. 다만 OPEC+ 국가들이 증산에 나선 배경이 트럼프 대통령의 압박만은 아니라는 분석도 나온다. 미국 셰일 산업을 견제하고 시장 점유율을 방어하려는 목적이 더 컸다는 것이다. 그해 4월 국제유가(WTI 기준)는 배럴당 60달러(약 8만8065원) 아래로 떨어졌다. 유가하락은 산유국 재정에도 부담으로 작용했다. 사우디아라비아의 경우 국부펀드(PIF) 재정 부담이 커졌다. 2025년 국제통화기금(IMF) 보고서에 따르면 사우디의 재정균형유가는 배럴당 90달러(약 13만2111원) 이상이다. 이에 사우디는 석유 수출량 확대와 산업 다각화 정책으로 대응했다. 이란 전쟁 발발 이전까진 중동 경제 전망은 비교적 긍정적이었다. 지난해 10월 IMF의 보고서에 따르면 비석유 부문 성장세에 힘입어 올해 사우디 경제 성장률은 전년 대비 0.5% 증가한 3.7%로 전망됐다. 건설시장 전망도 밝았다. 사우디와 아랍에미리트(UAE) 등 주요 산유국이 비석유 산업 다각화, 인프라 개선, 디지털화, 비즈니스 환경 경쟁력 강화, 민간 부문 육성 전략을 추진하면서 올해 중동 건설시장 규모는 전년대비 약 11.2% 성장한 6322억 달러(약 935조 원)에 이를 것으로 예상됐다. 걸프협력회의(GCC) 국가의 비석유 부문이 중동 지역경제의 지속가능한 성장 동력이 될 것이라는 전망도 있었다. 그러나 지난달 28일 이란 전쟁이 발발하면서 이러한 전망은 역시 불확실성이 커진 상황이다. 건설업계는 현재 현지 상황을 점검하며 사태 추이를 지켜보고 있다. 현대건설·삼성물산·대우건설 모두 현재까지 공사 지연 등 직접적인 영향은 발생하지 않았다는 설명이다. 현대건설은 '네옴 런닝 터널 공사', '아미랄 유틸리티 공사', '자푸라 유틸리티 공사' 등 주요 중동 프로젝트 대부분을 사우디에서 진행 중이다. 네옴 터널 공사의 경우 현대건설과 삼성물산 컨소시엄이 수행하고 있으나, 당초 지난해 12월 29일 완공 예정이었던 일정이 사우디의 사업 축소 정책으로 차질을 빚었다. 여기에 이란 전쟁 리스크까지 더해지며 완공 시점 역시 불투명해졌다. 현대건설 관계자는 “중동 지역 정세 변화를 예의주시하고 있다"며 “임직원의 출장과 휴가 등 이동을 전면 제한하며 비상 대응 체계를 유지하고 있다"고 말했다. 사우디의 메가프로젝트인 '리야드 메트로(Riyadh Metro)' 사업에 참여한 삼성물산의 경우 지난해 기준 중동 수주 비중이 약 20%다. 삼성물산 관계자는 “현재까지 현장 피해는 없는 것으로 확인됐다"며 “현장은 현지 대사관 및 본사와 핫라인을 구축해 실시간으로 소통하고있다"고 밝혔다. 향후 중동 발주 환경에 대해서는 업계 전반에서 신중론이 제기된다. 중동프로젝트를 대부분 마무리한 DL이앤씨는 당분간은 상황을 지켜보겠다는 입장이다. 회사 관계자는 “건설 시장에도 사이클이 있다"며 “유가 안정 여부를 지켜보며 중동 사업 비중을 조절할 것"이라고 말했다. 전쟁의 장기화 여부가 중요하다는 분석도 나온다. 대우건설 관계자는 “발주 환경에서 중요한 것은 전쟁이 얼마나 장기화되느냐"라며 “장기적으로 보면 복구와 보수 수요가 발생하기 때문에 발주가 일방적으로 줄어들지만은 않을 것"이라고 설명했다. 전문가는 중동 지정학적 리스크가 건설업계 전반에 부정적인 영향을 미칠 가능성을 제기한다. 김석환 미래에셋증권 수석연구위원은 3일 리서치 보고서에서 “중동 지정학적 리스크로 인해 발주가 위축될 수 있다"며 “이란의 호르무즈 해협 봉쇄가 장기화 될 경우 원자재 가격과 물류비 상승도 우려된다"고 분석했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

봄 이사철을 앞두고 서울시가 인공지능(AI)을 활용해 부동산 이상 거래를 포착하고 불법행위 점검에 나선다. 허위매물, 무등록 중개 등 거래 질서를 교란하는 행위가 주요 단속 대상이다. 8일 부동산업계 등에 따르면 서울시는 AI 기반 부동산 실거래 분석 플랫폼인 '서울시 부동산동향분석시스템'을 활용해 부동산 거래를 점검하고 있다. 부동산동향분석시스템은 개인에겐 공개되지 않고 시의 내부 자료 정책 분석에 쓰인다. 점검 대상은 직방·당근마켓 등 부동산 플랫폼을 통한 온라인 거래뿐만 아니라 중개사무소를 통한 오프라인 거래까지 포함된다. 공인중개사는 물론 플랫폼을 통해 직접 거래하는 개인도 점검 대상이다. 지미종 서울시 토지관리과장은 “점검에 활용되는 AI는 거래 신고된 부동산 데이터를 활용한다"며 “직거래든 중개든 상관없이 신고가 이뤄진 거래라면 확인이 가능하다"고 설명했다. 이어 “조건에 따라 특정 지역이나 대단지 아파트를 중심으로도 분석할 수 있다"며 “직전 거래 대비해서 변화가 큰 사례를 AI가 찾아서 보여주는 식"이라고 말했다. 지 과장은 “예를 들어 가격이 급격히 30%가 상승했더라도 직전 거래가 한 달 전인지, 수십 년 전인지를 함께 확인해 이상 여부를 판단한다"고 덧붙였다. 특히 시는 대단지 아파트를 중심으로 허위 매물, 무등록자 중개, 이중계약서 작성 등을 집중 점검할 계획이다. 허위매물은 실제로 거래되지 않았음에도 온라인에 광고를 올리거나, 거래가 완료된 후에도 광고를 삭제하지 않는 사례를 시스템상 실거래 데이터와 대조해 적발한다. 가격 띄우기가 의심되는 사례도 점검 대상이다. 시는 고가로 거래를 신고한 뒤 계약을 해제하는 사례를 확인해 국세청에 통보할 방침이다. 이러한 방식이 양도소득세 절감이나 증여세 회피 수단으로 악용될 수 있기 때문이다. 무등록 중개 행위도 단속 대상이다. 공인중개사 자격이 없음에도 중개를 하거나, 자격·등록증을 양도·대여하는 행위는 불법행위다. 또 공인중개사가 법정 중개 보수를 초과해서 수수하거나, 계약서 및 중개대상물 확인·설명서를 제대로 작성하지 않은 경우도 점검한다. 네이버 부동산, 직방, 다방, 당근마켓 등 플랫폼에 등록된 매물 광고가 실제와 다르거나 부당한 표시·광고를 하는 경우 적발 대상이 된다. 불법행위 점검은 국토교통부, 시 민생사법경찰국, 25개 자치구 합동으로 진행한다. 부동산동향분석시스템을 활용해 이상 거래를 분석하면 지도 기반으로 집중 지역을 파악해 합동 점검팀이 현장 실태 조사에 나선다. 부동산 불법행위로 적발될 경우 중개사무소는 △자격취소·정지 △등록취소 △업무정지 △과태료 △경고시정 등 행정처분을 받을 수 있다. 서울시나 자치구는 공인중개사법에 따라 처분을 내리거나 수사기관에 고발할 수 있다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 폐지를 언급한 지 한 달 만에 강남 3구와 용산구 아파트 매매가격이 하락세로 전환했다. 상급지 주요 지역인 강남·송파·용산에서 평균 실거래가와 평균 전용면적이 감소했다. 이에 시장에선 다주택자가 급매를 통해 소형 매물부터 정리하기 때문이라는 해석이 나온다. 다주택자 양도세 중과 유예가 폐지되는 5월 9일 이후로는 관망세가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 5일 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난달 말 기준 서울 강남 3구의 주간 아파트 매매가격은 강남구(-0.06%), 송파구(-0.03%), 서초구(-0.02%)로 하락했다. 용산구는 -0.01% 하락세를 보였다. 2월 3주 아파트 매매가격 동향은 강남구(0.01%), 송파구(0.06%) 서초구(0.05%) 용산구(0.07%)였다. 상급지가 일제히 하락 전환한 것이다. 이 대통령이 '다주택자 양도세 중과 유예 폐지'를 처음 언급한 1월 23일을 기준으로 앞뒤 한 달간 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과, 서초구를 제외한 강남·송파·용산에서 전체 평균 실거래가가 하락했으며 전체 평균 전용면적은 감소했다. 평균 실거래가 하락폭은 강남구가 가장 컸다. 강남구는 1월 23일 전후 한 달 동안(2025년 12월 21일~2026년 1월 22일, 2026년 1월 23일~2026년 2월 24일) 전체 평균 실거래가가 23억7458만 원에서 20억8054만 원으로 하락했다. 전체 평균 전용면적은 82.51㎡(약 25평)에서 77.83㎡(약 23.5평)으로 감소했다. 송파구와 용산구도 강남구와 비슷한 양상을 보였다. 송파구는 전체 평균 실거래가가 15억8421만 원에서 14억9560만 원으로 하락했다. 전체 평균 전용면적은 78.42㎡(약 23.7평)에서 74.21㎡(약 22.4평)로 감소했다. 용산구는 전체 평균 실거래가가 17억6211만 원에서 15억5456만 원으로 하락했다. 전체 평균 전용면적은 84.38㎡ (약 25.5평)에서 81.33㎡(약 24.6평)으로 감소했다. 한편 서초구는 전체 평균 실거래가와 전용면적이 상승했다. 전체 평균 실거래가는 32억6368만 원에서 41억511만 원으로 늘었고, 전체 평균 전용면적은 78.50㎡에서 85.35㎡으로 증가했다. 서초구 잠원동의 A 공인중개사는 “이 지역 매물은 중대형 평형대의 거래 비중이 높은 편"이라고 설명했다. 서초구의 분석 기간 거래 중 60㎡ 이상인 중대형 비중은 약 65%다. 주택업계 관계자는 이를 다주택자가 급매를 통해 소형 매물 위주로 정리하기 때문이라고 설명했다. 송파구 잠실동의 B 공인중개사는 “급매물이 좀 나오는 편"이라며 “집을 여러 채 가지고 있고 경제적으로 여유가 있는 사람들이 소형 평수부터 정리하려고 매물을 내놓는다"고 말했다. 다만 요즘 나오는 급매물이 모두 큰 폭으로 값을 낮춰서 나오는 것은 아니다. 똑같이 급매물을 내놓더라도 다주택자와 은퇴한 1가구 1주택자는 다른 가격으로 내놓는다는 것이다. 서초구 잠원동 C 공인중개사는 “각종 대출규제 때문에 빠르게 처분하려는 급매물이 나온다"면서 “은퇴한 1가구 1주택자는 보유세 감당이 어려워 수억 원씩 낮춰 매물을 내놓는 편"이라고 말했다. 반면 “다주택자는 가격을 크게 낮추지 않고 매물을 내놓고, 매도자와 매수자가 서로 줄다리기를 하는 상황"이라고 덧붙였다. 다주택자 양도세 중과 유예가 폐지 이후 집값 전망에 대해 주택업계 관계자들은 세금을 낼 여력이 있는 사람들이 남아 버틸 것이라고 전망했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 매물 잠김현상이 생길 것이라고 내다봤다. 권 교수는 “아파트가 너무 고가이기 때문에 매수자를 찾기 어려울 것"이라며 “매물이 안 나오니 매매가격도 올라갈 것"이라고 진단했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

싱가포르를 국빈 방문 중인 이재명 대통령이 싱가포르의 부동산 정책을 높이 평가하는 메시지를 냈다. 이 대통령은 성남지사 시절부터 싱가포르의 부동산 정책에 대한 관심을 드러냈다. 서로 다른 배경을 가졌음에도 싱가포르의 부동산 정책을 한국의 부동산 상황에 적용시킬 수 있는지 주목된다. 4일 부동산 업계 등에 따르면 이 대통령은 전날 싱가포르 정부청사에서 타르만 샨무가라트남 대통령을 만나 “싱가포르와 대한민국의 유사점 중에 하나는 좁은 국토에 많은 사람들이 살고 있다"며 “좁은 국토에서 엄청난 경제적 성장을 이뤄냈으면서도 주택문제나 부동산 문제로 전혀 사회문제가 되지 않고 있다는 점이 놀랍다"고 말했다. 2024년 외교부의 싱가포르 개황 자료에 따르면 싱가포르 주택의 80% 이상이 공공아파트다. 싱가포르 공공아파트는 99년 임대 형태로 계약을 맺는만큼, 사실상 자가와 다름 없는 형태로 거래된다. 이를 기준으로 하면 싱가포르 주택 자가점유율은 2023년 기준 92.3%에 달한다. 법적으로 우리나라의 전세나 다주택 보유자 등의 주택 거주 형태는 없다. 싱가포르 주택정책의 성공요인은 복합적이지만 토지국유화, 중앙적립기금 활용을 통한 재정 해결, 그리고 정책일관성을 꼽을 수 있다. 싱가포르의 높은 공공주택 비율과 주택 자가점유율은 리콴유 총리 시절 마련한 토지수용법과 강력한 사회보장제도를 바탕으로 한다. 토지 국유화로 저렴하게 주택을 공급할 수 있는 토지를 대량으로 확보했다. 그 결과 싱가포르의 국유지 비율은 90%에 달한다. 토지 국유화 정책으로 주택을 저렴하게 지을 수 있는 기반은 마련했지만 주택을 올릴 재정이 충분치 않았다. 1960년대 당시 싱가포르 인구의 10% 미만이 자가 주택을 소유하고 있었고, 연간 1만4000채의 주택이 부족했다. 대규모로 슬럼화된 상가 주택, 파편화된 토지, 정비되지 않은 거리는 1959년 집권한 인민행동당(PAP)의 과제였다. 리콴유 총리는 재정문제를 '중앙적립기금(Central Provident Fund, CPF)'을 활용해 돌파했다. 중앙적립기금은 싱가포르의 기본적인 종합사회보장제도로 우리나라의 국민연금과 비슷하다. 강제저축을 통해 자조개념을 강조한 것이 유럽형 국가 복지주의와의 차이다. 원래 중앙적립기금은 우리나라의 국민연금처럼 노후보장을 주목적으로 했다. 그러나 1968년 관련 법 개정을 통해 이 기금을 주택 구입에도 사용할 수 있도록 했다. 월 원리금 상환액이 기금의 월 불입액에 해당하는 수준이므로 추가적 부담 없이 내 집 마련이 가능한 것이다. 결국 싱가포르에서 거래되는 주택은 공공임대아파트라는 이름 아래 자가 형태로 국민들이 거주하지만, 실질적 집주인은 국가라고 할 수 있다. 관건은 싱가포르의 주택정책을 한국에 적용할 수 있을지 여부다. 이 대통령은 타르만 대통령과의 만남에서 성남시장 시절부터 싱가포르 주택정책에 관심을 가져왔다고 언급한 바 있다. 경기지사로 지낼 때 장기 공공 임대 주택인 '기본주택'을 도입하기도 했다. 문재인 정부 시절 이 당시 경기지사는 부동산 안정화를 위해서 경기도 기본주택과 같은 장기공공임대주택을 확충해야 한다고 언급한 바 있다. 그는 “중산층이 살만한 좋은 위치에 품질 높은 공공임대 주택이 공급돼 편안하게 살 수 있다면, 굳이 빚을 내 비싼 집을 살 필요도 없으며, 불필요한 투기나 공포 수요도 사라질 것"이라며 “우리나라와 유사한 조건을 가진 싱가포르가 이미 증명하고 있다"고 언급한 바 있다. 전문가들은 공공 장기 임대주택은 싱가포르 모델과 전혀 다른 이야기라고 강조한다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “싱가포르 모델은 '토지 임대부 주택'"이라며 “국가 소유의 땅은 임대하고 건물만 파는 싱가포르 모델과 땅도 임대하고 건물도 임대하는 임대주택은 다르다"고 설명했다. 싱가포르 주택정책의 목표는 '자가 소유'다. 반면 기본주택 같은 공공임대 확대 정책의 목표는 '집을 소유하지 않고도 충분한 주거를 누릴 수 있도록 하는 것'이다. 정책 목표도, 구조도 다른 것이다. 두 나라가 다른 배경을 가지고 있기에 싱가포르 모델을 그대로 가져오는 데는 한계가 있다는 것이 중론이다. 그럼에도 싱가포르의 '보조금 정책'은 필요하다는 전문가도 있다. 우리나라는 저리로 빌려줄테니 빚내서 집을 사라는 '대출 위주의 정책'이지만, 싱가포르는 다양한 종류의 보조금 정책으로 부담을 덜어준다는 것이다. 싱가포르는 저소득 신혼부부나 첫 주택 구매자 등에게 소득 수준에 따라 보조금을 차등 지원하는 정책을 편다. 정부는 '추가주택자금지원(AHG: Additional Housing Grant)' 및 '특별주택자금지원(SHG: Special Housing Grant)' 제도를 통해 저·중소득 가구의 주택 구입을 지원한다. 정책적 일관성도 중요하다. 눈부신 경제성장과 안정적인 주택 정책을 편 리콴유 총리는 1959년부터 1990년까지 31년간 장기 집권했다. 그는 사회·정치적 안정을 위해서는 자가 소유가 필수적이라고 봤다. 리콴유 총리는 “자가 소유는 시민에게 국가와 국가의 미래에 대한 지분을 주는 것"이라며 “모든 국민이 집을 소유한다면 나라가 더 안정될 것"이라고 믿었다. 한 주택업계 관계자는 “반값 아파트나 공공주택 등이 싱가포르 모델을 일부 참조한 모델"이라며 “정권이 바뀔 때마다 정책의 일관성이 없는 것도 문제"라고 지적했다. 반값 아파트는 노무현 정부 때 처음 등장한 토지임대부·환매조건부 아이디어를 활용한 정책이었다. 그러나 이명박, 박근혜 정부를 거치며 시장중심 주택정책이나 보금자리 주택 중심 공급 등 정책 기조의 변화로 대량 공급으로 이어지지 못한 바 있다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

지난 10년간 우리 사회는 보수·진보가 번갈아 집권했고, 두 번의 탄핵을 겪었으며 코로나19를 지나왔다. 그럼에도 주택 가격 상승과 월세화는 청년 주거의 고질적인 병폐로 지적된다. 문제는 예견됐지만 상황은 더 악화됐다. 정책 대응은 바람직했는가? 구조적 한계로 '백약이 무효'했나? 지난 2016년 국토연구원 보고서의 분석 대상이었던 25~34세 청년층이 35~44세가 됐다. 이들의 뒤를 잇는 청년층의 앞으로의 10년을 위한 주택정책 방향성을 점검한다. 2016년 국토연구원은 국토정책 브리프(brief) 이슈 보고서를 통해 청년 주거문제 완화를 위한 주택정책 방안을 분석했다. 당시 연구원은 청년세대가 다른 세대보다 상대적으로 더 심각한 주거 불안 문제에 직면해 있다고 지적했다. 2008년 금융위기 이후 우리 경제의 성장 잠재력이 둔화됐고, 고용의 질은 저하됐기 때문이다. 주택 가격 상승과 월세화도 원인이었다. 연구원은 인구·사회적 변화와 청년이 직면한 어려움이 주택 시장의 구조적 장기침체로 이어질 것을 우려했다. 수요가 받쳐주는 새로운 계층이 안정적이지 못해 만성적인 수요 부진을 겪은 상황을 발생시킬 가능성이 있다는 것이다. 특히 청년층에서 전세 거주와 주거 소비 면적이 크게 감소하고 있는 반면, 월세 상승으로 실제 주거비 지출이 빠르게 증가하고 있다고 분석했다. 이에 따라 청년 주거비 부담이 가중될 것으로 봤다. 낮은 연령의 청년일수록 상대적으로 실제 주거비 지출이 더 많다고 분석했다. 고용의 질 저하와 소득 증가율 둔화는 서울·경기·울산·부산 거주 25~34세 중·저소득층 가구의 임대료 부담을 더욱 가중시키고, 주택가격 상승으로 청년 소득 대비 부담 가능한 주택이 부족한 현상이 지속됐다. 연구원은 청년층이 주택을 선택할 때 자신이 원하는 가격대가 아닌 주택을 선택하는 '미스매치'가 있을 수밖에 없다고 분석했다. 이는 주거비 부담을 가중하고 주거 선택을 둘러싼 청년세대 내 갈등을 유발하는 요인이 될 수 있다고 전망했다. 청년 주거 불안 문제의 구조적 배경으로 지목되는 성장 잠재력 둔화와 주택가격 상승, 월세화는 10년 전에 비해 심화됐다. 2016년 연간 실질 GDP 성장률은 2.7%였다. 지난달 26일 한국은행이 발표한 올해 실질 GDP 성장률 전망치는 2.0%로 기존 예상치였던 1.8%에서 상향됐다. 건설투자가 성장률을 견인하고 반도체·디스플레이 수출 증가세가 성장률에 주요 영향을 주는 구조다. 주택가격 상승은 꾸준한 흐름을 유지했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 10년간 서울 아파트 매매가격지수는 2023년과 2024년을 제외한 모든 연도에서 증가했다. 이는 2022년 말부터 시작된 미 연준의 공격적인 금리 인상 여파로 풀이된다. 최근 매매가 흐름도 상승세다. 한국부동산원은 1월 전국주택가격동향조사에서 매매가격지수가 12월 대비 0.28% 상승했다고 밝혔다. 서울은 정주여건이 양호한 선호 단지 중심으로 매수문의가 꾸준히 이어졌다는 설명이다. 서울 아파트 전세물건은 3년간 꾸준한 하락세를 보였다. 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 1만8715건으로 2025년(2만8846건) 대비 35.1%, 2024년(3만2666건) 대비 42.8% 감소했다. 전세 수급 불균형도 심화하는 모양새다. 한국부동산원은 1월 수도권 아파트 전세수급지수는 102.2로 전년동월(97.3) 대비 4.9포인트 상승했다고 밝혔다. 전세 수급 지수가 100을 넘어가면 수요가 공급보다 많다는 의미다. 전세 공급 부족 우려는 현실화되고 있다. 아실에 따르면 서울 25개 자치구 모두 전월대비 전세 물량이 줄었다. 특히 서초(636건), 강남(624건), 송파(415건) 순으로 전세 물량이 큰 폭으로 줄었다. 감소 비율이 큰 곳은 노원구(-42.7%), 도봉구(-37.7%), 마포구(-34.8%) 순이다. 지난해 12월 서울 전월세전환율은 5.5로, 2024년 12월 기준 5.2보다 상승했다. 전월세전환율은 집주인에게는 수익률이고, 세입자에게는 월세 부담 수준을 나타낸다. 전문가들은 전세가 줄어든 최근의 흐름을 자본수익률로 설명했다. 2016년 국토연구원 보고서를 작성한 이수욱 선임연구위원은 “임대인은 전세와 월세의 수익을 비교한다"며 “전세금을 은행에 예금할 때 적용되는 금리와 월세액을 비교하는데, 요즘은 월세가 선호되는 흐름"이라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “임대인들이 보유세 같은 세금 대비를 위해 현금을 확보하려는 시도가 이어지고 있다"며 “예전에는 전세금을 받아 은행에 예치하면 돈이 됐지만 저성장·금리동결 장기화 등으로 전세금에 대한 기회비용이 높지 않아 월세를 선호하는 측면도 존재한다"고 말했다. 그러면서 “10년 전과는 달리 임대차법이 시행됐기 때문에 2년이 아닌 4년 주기로 의사결정을 해야 한다"며 “지금 시장 환경에서는 현금을 받을 수 있는 월세가 선호되는 경향이 있다"고 진단했다. 전문가들은 전세가 월세로 전환되는 것을 시장의 큰 흐름으로 봤다. 그러면서도 전세가 상당 부분 월세로 전환되더라도 '월세→전세→자가'라는 공식은 유지될 것으로 전망했다. 송 대표는 “내 집 마련의 징검다리 역할을 했던 전세가 과거보다 서서히 축소될 가능성이 크다"고 말했다. 이 위원은 “전세와 월세를 비교했을 때 전세가 40% 수준"이라며 “전세의 월세화가 진행되더라도 전세가 사라지지는 않고 완만히 줄어들 것"이라고 설명했다. 청년층이 종잣돈을 모으는 데는 전세제도가 월세보다 유리할 수 있다. 전세와 월세의 구분이 의미 없는 경우는 아파트같이 전세금이 높은 경우다. 아파트로 단숨에 이사가 어려운 청년층은 원룸이나 빌라 전세로 우선 들어간다. 이 경우 전세자금 대출 금액이 크지 않으므로 소액을 갚아나가며 돈을 모으기 용이해진다. 2016년 당시에도 청년층 대상 주택구입·전세자금 지원, 공공임대주택 공급, 주택특별분양 지원 등이 시행 중이었다. 연구원은 당시 주거안정 지원정책이 청년을 정책적 배려 대상으로 인식하여 중장기적인 해결을 지원하지 못하는 한계가 있다고 진단했다. 이에 정부는 청년 주거안정을 지원하는 주택수요정책, 사회진입 초기부터 자산을 형성할 수 있도록 기반을 조성하는 주거안정 지원정책을 중장기적으로 개선했다. 또 뚜렷한 정책효과를 얻기 위해 소득계층과 인구·사회적 특성을 분리해서 정책대상을 구분하도록 했다. 정책의 기본 골격은 그대로 두되, 형평성이나 지속가능성 측면에서 제도개선을 해 온 것이다. 이런 제도적 노력의 연장선에서, 전문가들은 청년들을 위한 전세 공공물량을 확보하는 한편 대출 규제 완화가 필요하다고 설명한다. 이수욱 위원은 “공공에서 안정적인 공급 물량을 확보한 뒤 재정 지원을 해야 주택 가격 상승을 막을 수 있다"고 설명했다. 청년들은 임대주택에서 계속 살기보다 자가를 소유하기를 원한다. 전문가들 사이에선 공공이 이런 정책 수요에 맞춰 지분형 주택이나 분양전환을 해주는 주택공급을 확대해야 한다는 의견이 나온다. 현재 정부의 대출 규제 정책은 다주택자만을 대상으로 하는 것이 아니다. 청년이나 신혼부부도 DSR 규제의 대상이 돼 연 소득 대비 대출금액이 작아진다. 송 대표는 “집을 사기 위해서 집값이라는 담벼락을 낮춰주든지 대출을 통해 발판을 높여주든 해야하는데 여전히 벽은 높고 발판은 낮아진 상황"이라며 “청년 주거 안정은 내 집 마련으로부터 오는 심리적 안정도 포함된다"고 강조했다. 이어 “청년세대들은 앞으로 연봉 상승 여지가 있기 때문에 신용이 확보돼 있다면 대출을 열어주는 것이 청년 주거 안정에 도움이 될 것"이라고 내다봤다. 한편, 이 위원은 “정책 방향이 크게 바뀌지 않았다는 점은 청년 주거 문제가 여전하다는 의미"라면서 “청년들이 미래세대로서, 또 그 다음 미래세대를 준비하기 위해서도 주거에 자산의 상당 부분을 담보 잡혀 산다는 것은 국가적 차원으로 고민해야 할 문제"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

부영그룹이 이용섭 전 건설교통부·행정자치부 장관을 신임 회장으로 선임했다. 2일 부영그룹에 따르면 이용섭 신임 회장은 제14회 행정고시를 합격한 정통 경제 관료 출신으로 관세청장과 국세청장을 거쳐 행정자치부 장관, 건설교통부 장관, 대통령직속 일자리위원회 부위원장, 청와대 혁신관리수석비서관 등을 역임했다. 제18·19대 국회의원과 민선 7기 광주광역시장을 지내며 입법 역량과 행정력을 두루 갖췄다. 이 회장은 “부영그룹이 그동안 쌓아온 건실한 경영의 토대 위에서 국민 주거 안정이라는 국가적 요구에 부응하고 더욱 신뢰받는 글로벌 국민기업으로 발전할 수 있도록 변화와 혁신의 노력을 다 할 것"이라고 취임 포부를 밝혔다. 부영그룹은 이 회장의 선임 배경으로 행정 및 경제 전반에 걸친 풍부한 경험과 식견을 꼽았다. 부영그룹 관계자는 “이 회장이 부동산·건설 정책에 정통한 만큼 그룹의 내실을 다지고 변화하는 경영 환경을 선도하여 그룹의 지속 가능한 성장 기반을 완성할 것으로 기대한다"고 밝혔다. ■이용섭 회장 주요 약력 △1951년생 △성균관대 경제학 박사, 미국 미시간대 경제학 석사, 전남대 졸업 △제14회 행정고시 합격 △기획재정부 세제실장·제20대 관세청장·제14대 국세청장 △제8대 행정자치부 장관·제14대 건설교통부 장관·대통령 직속 일자리위원회 부위원장 △청와대 혁신관리수석비서관 △제18·19대 국회의원, 민주당 정책위의장·대변인 △제13대 광주광역시장(민선 7기), 대한민국헌정회 정책연구위원회 의장 송윤주 기자 syj@ekn.kr

6월 지방선거를 앞두고 정부와 서울시가 집값 안정을 위해 앞다퉈 공급 대책을 내놓고 있다. 정부는 공공주도로 수도권에 6만 가구를 공급하겠다는 1·29 대책을, 서울시는 민간 정비사업 지원을 통해 서울에 8만5000호를 공급하겠다고 제시했다. 숫자 경쟁처럼 보이지만 목표도, 시장에 주는 영향도 다르다. 공급 물량만큼이나 중요한 것은 공급의 성격이다. 공급의 성격이 분양형이냐 임대형이냐에 따라 매매시장에 미치는 영향과 전·월세 시장에 미치는 영향이 다르다. 2일 부동산 업계 등에 따르면 분양형 비중이 높다면 매매시장에, 임대형 비중이 높다면 전·월세 시장에 영향을 주게 된다. 임대주택이 중심일 경우 전월세 시장은 안정되나 매매시장 영향은 제한적이다. 임대 공급은 매매가를 직접 누르기 보다는 임대료를 방어한다. 공공분양이 중심일 경우 매매수요가 분산되는 효과가 있다. 정부 공급은 시세보다 저렴하게 분양하기 때문에 무주택자의 자가진입이 확대된다. '1·29 대책'은 물량을 청년·신혼부부에 중점 공급한다. 도심 내 공공부지 활용해 43만5000호, 신규 공공주택지구를 조성해 6만3000호, 노후청사 복합개발을 활용해 9만9000호를 공급한다. 2027년부터 순차적으로 착공을 시작해 2030년까지 공급한다는 목표다. 이번 공급은 민간기업 대신 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행사로 나선다. 물량 대부분은 아파트로 구성한다. 임대와 분양 비율은 정해지지 않았다. 다만 국토교통부 관계자는 “기존 임대주택뿐만 아니라 중산층 임대 등 모든 사람이 선호하는 임대주택에 대해 고민하고 있다"고 밝힌 바 있다. 정부 공급 대책이 임대 중심이라고 말하긴 어렵지만 청년·신혼부부 지원이라는 정책목표를 고려할 때 민간 주도 공급에 비해 임대 비중이 높을 것으로 예상된다. 송승현 도시와경제 대표는 “임대형은 전·월세시장에서 전세수요를 공공으로 빠르게 흡수하여 임대차 시장 안정에 즉각 기여한다"고 설명했다. 다만 “매매시장에서 임대형 위주는 자산 형성 욕구를 충족시키지 못해 장기적으로 매매 수요를 잠재우기 어렵다"고 분석했다. '서울시 신속착공'은 재개발·재건축 속도를 높여 2026~2028년까지 8만5000호를 공급하겠다는 민간중심 대책이다. 시는 민간의 재개발·재건축에 대해 공정을 점검해 착공시기를 앞당기거나 규제를 완화하는 역할만 담당한다. 시는 연도별 순증물량을 밝혔다. 2026년 3000호, 2027년 9000호, 2028년 4000호로 재개발·재건축이 완료되면 기존 가구 수보다 1만6000호 증가하는 것이다. 또 서울 아파트 입주물량은 2026~2027년 4만3000호이다. 아파트 외에도 빌라(다세대·연립), 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 포함되는데, 비아파트 추정 입주물량은 2026~2027년 간 1만6000호다. 시는 2008년 값은 자료가 없어 분석하지 못했다고 밝혔다. 철거와 입주는 전셋값에 직결되는데, 위 기간동안 입주물량이 철거예정물량보다 많아 전셋값을 자극하지 않을 것으로 풀이된다. 핵심공급 전략사업 대상지는 대단지 위주다. 한남3구역(5970세대)·갈현1구역(4116세대)·이문4구역(3502세대)·백사마을(3178세대) 등 1000세대를 크게 넘기는 대규모 사업지들이 주를 이룬다. 또 재개발·재건축 핵심지들(한남3·흑석11·노량진1·4·5·7)과 강남권 주요 재건축 단지들(방배13·14·방배신동아)이 포함됐다. 신속착공은 재개발·재건축 중심이므로 기존 조합원과 일반분양 위주로 진행돼 임대 비중은 제한적일 가능성이 높다. 정비사업 고시는 '재개발사업의 사업시행자는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 20퍼센트를 임대주택으로 건설하여야 한다'고 규정하고있다. 송 대표는 “매매시장에서는 분양형 비중이 높을수록 무주택자의 패닉바잉을 억제하고 대기 수요를 흡수해 매매가 안정을 도울 수 있다"면서도 “다만 전·월세시장에서는 입주 전까지 대기자가 기존 임대차 시장에 머무르게 하므로 단기적인 전세 압박을 해소하기에 한계가 있다"고 지적했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

'적의 재산'이라는 뜻을 가진 적산가옥. 1945년 해방 이후 일본인들이 남기고 간 집이다. 이국적인 분위기를 자아내지만 일본인들이 자신들의 주거양식을 그대로 가져와 지은 일제의 잔재다. 적산가옥은 일본인들의 거류지가 형성됐던 항구도시(군산·목표·부산·포항)와 행정중심지였던 서울(용산·후암)에 주로 남아있다. 가장 유명한 곳은 군산에 있는 '히로쓰 가옥'이다. 히로쓰는 군산의 재력가였다. 일제강점기 항구도시 군산은 조선 쌀 반출량의 25%를 일본으로 실어내는 곳이었다. 조선총독부와 조선은행이 조선 거주 일본인에게 전폭적인 금융지원을 해줬기 때문에 그는 넓은 농토를 사들일 기회가 열려있었다. 이 가옥은 일본식 주거 양식에 서양식 응접실과 한국식 온돌을 결합해 지었다. 양쪽 방 사이에 있는 복도를 중심으로 응접실과 방, 부엌을 연결하고, 내부 계단을 통해 2층 방으로 이어지는 구조다. 2층에는 일식 다다미방과 도코노마(장식공간) 등이 있어 일본 지주의 생활양식을 엿볼 수 있다. 이런 구조를 가진 2층 본채와 본채와 비스듬히 붙은 1층 객실채, 뒷마당으로는 별채가 더 있다. 히로쓰 가옥은 현재 국가 등록 문화유산이다. 과거사 청산을 이유로 철거되는 경우도 많았으나 현재까지 남은 적산가옥들은 근대 건축물로 가치를 인정받아 보존되고 있다. 한편, 2024년에는 서울시가 서울 우수한옥에 적산가옥을 포함시켜 논란이 있었다. 논란의 중심이었던 '향양제'는 일제강점기 조적 건물과 한옥이 결합된 형태였다. 도로에 맞닿은 외부는 적산가옥의 형태를 띠는 일제식 2층 가옥이었으나 한옥식 대문과 한옥 형태의 건축물이 안쪽에 자리했다. 적산가옥은 우리 주거 문화와 뒤섞이며 철거의 대상에서 시간이 지나 보존의 대상이 됐다. 보존을 통해 일제강점기 역사를 환기하면서도 공간을 새롭게 정의하려는 시도도 보인다. 낡은 가옥의 외형을 살리되 내부를 리모델링해 카페나 갤러리로 활용하는 것이다. 인천 중구에 있는 카페 '팟알'은 근대 일본 점포겸용주택 마치야 양식의 건물을 그대로 보존·활용한 사례다. 일제강점기 이곳은 일본인이 운영하는 하역회사였다. 1층에는 사무실이, 2·3층 다다미방에서는 제물포 항으로 들어오는 배를 기다리는 조선인 뱃사람들이 숙식을 했다. 일제 시대 대표적인 식민 지배의 흔적이었던 적산가옥은 점차 복원을 통해 역사적인 공간으로 거듭나고 있다. 해방된지 80여년이 흐른 2026년 오늘날 사람들이 적산가옥 카페에서 역사의 흔적을 느낄 수 있도록 한 것은 식민 역사를 능동적으로 해석하려는 시도다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울시가 재개발 구역에서 법적 사각지대에 놓인 세입자들에게 손실을 보상하는 정책을 시행한다. 26일 주택업계 등에 따르면 이번 정책은 시 재정을 통한 단순 현금성 지원이 아니라 사업 시행자가 자발적으로 손실을 보상하면 그 대가로 용적률을 올려주는 인센티브 제도라는 점에서 긍정적 평가를 받는다. 동시에 전문가들은 이 정책이 원래 의도대로 순기능을 발휘하기 위해선 정책 수혜 대상자의 철저한 검증이 필요하다고 강조한다. 재개발 구역에서 손실보상을 받을 수 있는 주거 세입자·영업 세입자는 '구역지정 공람공고일' 이전부터 거주하거나 영업한 자로 한정된다. 공람공고일 이후에 전입했다면 법적으로 이주 보상 대상이 아니다. 사업 시행자가 법적 의무가 아니더라도 이들에게 손실보상을 실시하면 정비구역 상한 용적률 125% 범위 내에서 인센티브를 받는다. 추가 손실보상 금액만큼 환산부지 면적을 산정하고, 이를 상한 용적률 완화에 반영하는 방식이다. 법적 보상을 받는 세입자들과의 형평성도 고려한다. 추가 보상액은 법적 세입자가 받는 최대 금액 범위 내에서 거주·영업 기간에 따라 차등 적용한다. 공람공고일 다음 날부터 사업시행인가 고시일까지 전체 기간 중 실제 거주 기간에 비례해 보상액을 산출한다. 또 사업 시행자 여건에 따라 법적 보상액의 일정 비율을 최저 기준을 정할 수 있게 했다. 이번 정책은 법의 사각지대에 있는 사람들을 구제하기 위한 목적으로 도입됐다. 이재훈 주거정비지원팀장은 “기존 세입자들은 주거이전비를 지원받거나 임대주택을 지원받아야 하는데 임대주택을 받는건 극히 일부"라며 “나가야 하는 세입자 입장에서도, 사업 속도를 높이고 싶은 조합 입장에서도 서로 윈윈하는 관계를 만들기 위해 정책을 도입했다"고 말했다. 시는 인센티브 도입으로 인한 사업 지연을 막기 위해 정비계획 변경을 '경미한 변경'으로 처리하겠다고 밝혔다. 기존의 용적률을 10% 초과 확대하는 경우는 거의 없을 것으로 예상되기 때문이다. 용산 참사 이후 17년. 그동안 시는 관리처분인가 이후에 조합·세입자·공무원 사전협의체를 구성해 원만한 이주 협의를 이끌어내도록 조정하거나, 겨울철에 강제철거를 금지하는 조례를 제정해 시행해왔다. 명도집행과정에서 무력충돌이 있지 않도록 현장에 안전지킴이를 파견하는 정책도 시행했다. 이같은 흐름 속에서 전문가들은 긍정적인 평가를 내놨다. 전문가들은 이 정책이 이주 갈등과 명도분쟁을 완화해 사업 지연 요인을 줄일 수 있다는 점에 주목했다. 강제 규제가 아닌 용적률 인센티브라는 경제적 유인 제공을 통해 자발적인 상생을 유도했다는 점도 긍정적으로 평가됐다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “올려주는 용적률이 보통 3% 내외일 것이기 때문에 큰 부담은 없을 것"이라며 “쫓겨나는 세입자들을 위한 최소한의 배려를 담은 좋은 정책"이라고 평가했다. 용적률을 크게 변화시키지 않아 사업이 지연되는 일은 거의 없을 것이라는 의미다. 법의 사각지대에 있는 세입자들을 보호한다는 측면에서 개포동 구룡마을 사례도 언급됐다. 지난달 16일 구룡마을 4·6지구 일대는 화재로 소실돼 폐허가 됐다. 구룡마을 일대 판잣집은 건축법상 '주택'이 아닌 '간이 공작물'로 분류돼 분양권 대상에서 제외됐다. 권 교수는 “추가 부담금을 내더라도 이런 사람들이 정책 수혜자가 된다면 좋을 것"이라고 말했다. 그러면서도 권 교수는 재개발 현장의 '가짜세입자'와 '조합과 현금청산자 간 담합'을 경고했다. 용적률 인센티브는 조합이 세입자에게 돈을 썼다는 증빙이 있어야 나온다. 조합장이 자기 지인이나 가짜 세입자를 명부에 올려놓고 비법적세입자로 둔갑시키는 경우 뒷돈을 챙길 수 있다. 권 교수는 “인허가권자인 서울시가 조합이 세입자에게 보상을 해줬다는 근거를 철저히 조사해야한다"고 강조했다. 인허가권자는 해당 세입자가 실제로 거기 살았던 사람이 맞는지, 억울하게 입주권이 없는 사람인지 전입세대 열람 등 서류를 전수조사해서 가짜를 걸러낼 필요가 있다는 설명이다. 또 재개발 구역에는 집주인이지만 입주권을 포기하고 현금을 받아 나가는 현금청산자들이 있다. 이들은 감정평가액에 따라 재산을 팔고 나가지만, 감정평가액이 예상보다 적을 때 보통 청산자는 조합을 상대로 토지보상금 소송을 한다. 이때 토지보상금 소송을 하는 대신 조합이 청산자에게 비법적세입자 자격으로 주거이전비를 지원하고 그 대가로 용적률을 상향할 수 있다면 문제가 된다. 인허가권자의 조사가 철저히 이뤄져야하는 이유다. 지역별 형평성 문제에 있어선 전문가들의 의견이 갈렸다. 같은 처지더라도 서울이 아닌 다른 지자체에 사는 세입자들은 손실보상을 받지 못했을 때 생기는 우려다. 이에 권 교수는 지자체별로 지역별 상황이나 자체 조례에 따라 용적률은 유연하게 조정되기 때문에 문제없다는 입장이다. 서울시가 이러한 제도를 도입하면 다른 지자체에서도 비슷한 제도를 차후에 얼마든지 도입할 수 있다는 설명이다. 반면 서울시와 다른 지자체간 통일적인 보상계획이 필요하다는 의견도 있다. 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수는 “지자체에서 조례를 지정하는 것과는 별개로 국토부 차원에서 통일적인 보상이 필요하다"며 “도시계획 차원에서도 정부와 지자체 간 합심이 중요하다"고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr